重庆花园洋房面积专题研究详细版

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1 大点好？小点好？

——重庆花园洋房面积专题研究

一、洋房起源及概念

花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。

狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。

广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden

Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。

二、重庆花园洋房发展脉络梳理

（一）整体梳理

发展时期时间典型代表项目面积区间特点

概念模糊期 2002 竞地溯源居 121-157 重庆洋房第一次出现露台，重庆洋房第一次出现刚混结构

发展成熟期 2003 金科天籁城美社 125-160 金科第一代洋房，“退、错、露、院”全新形态和每单元6-8户低密度布局

2004 金科天湖美镇 93-145 金科三代洋房，在户型上出现错层、跃层，并做到各层的户型差异化，将花园及露台做到了极致

2005 东原中央美地 125-185 温馨浪漫英伦风情，首开文化牌先河，打造水景、园林、生态、峡谷于一体，将景观做到了一个新的高度

颠覆传统期 2006 龙湖弗莱明戈 100-160 建筑形态、产品细节、选材标准均达到了“别墅级”水平

230-300 产品设计上引入独门入户、前花园、双流线入户、私人半地下会所、露台环形布局等，综合品质在重庆乃至全国均达到了花园洋房的顶级水平

2007 金科东方王榭 104-268 市面项目户型设计较类同，更多注重外立面和建筑材质 ……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………

2 2008 金科阳光小镇 74-155 金科第七代洋房，延续“退、错、露”，前庭后院和地下室等，将“送”做到极致

百花齐放期 2009至今复地别院 140-180 层层跃层，做到了既“送得多”，又大气沉稳；同时解决中间层滞销问题

雨山前 132-188 注重外部环境以及稀缺资源的占有性；在营销推广包装方面非常成功

华港翡翠城 87-143 典型的兼容舒适度与性价比的传统纯洋房社区

黄山大道东 68-145 68㎡亦可做成洋房，开创小洋房时代；提升项目品质的新途径

随着时间的推移，洋房在不断的发展和进化，从面积大小来看，03年以前的洋房主力面积在120—160平米，到06年、07年面积开始走大，主力集中在200平米左右，而发展到现在，面积开始逐渐多元化，从68-190平米。不管从洋房的种类、面积大小，还是产品特点、产品品质感来看，目前洋房市场可以说是百花齐放，百家争鸣。

从产品设计来分析，洋房户型的功能在不断完善，从前庭后院，送入户花园或屋顶花园；到赠送大量的面积，如送“退、错、露”形成的露台，送地下室等；再逐渐发展为产品建筑风格异域化和材质向别墅看齐，更强调产品的品质感。

（二）知名开发商洋房发展梳理

1、万科地产

年份代表项目面积区间特点

2004年天津水晶城 138-168 1、每户设有情景房；

2、户型错层设计；

3、客厅面宽；

4、层层退台，使每户拥有南向的私家花园或露台。

2005年深圳万科城 90-186 1、独特的露台空间；

2、多景式的阳光房；

3、丰富的建筑形态；

4、大面积赠送；

5、全明户型。

2008年天津万科魅力之城 70-124 1、1-2层均有地下室附送；

2、丰富的建筑形态；

3、气派的横向客厅；

4、豪华的顶层套房。

2010年大连万科假日风景 90-158 1、6层平层设计；

2、以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透；

3、超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准。

万科洋房的面积从04年的138-168平米大户型到08年的70-124平米的小户型，再到2010年面积适中的90-158平米，这变化也反映出万科在户型面积上不光追求舒适度及豪华度，还更深层次的追求最佳舒适居住尺度标准。 ……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………

3 也不难看出，万科地产的各类洋房形态，重点在对产品的自身塑造和改进上。从简单的错层户型设计，逐渐讲究丰富的建筑形态，发展到现在的最佳舒适尺度户型标准。展现了万科地产对产品专业度的高度精确化，以及不断创新，追求完美的执着。

2、金科地产

年份代表项目面积区间特点

2003年天籁城美社 125-160 首次提出洋房概念

2004年天籁城紫园 124-206 1、产品采用双正背向排列设计

2、加宽楼间距离，增强生活隐私性

2004年天湖美镇 93-185 1、产品户型均为错层设计

2、各层户型均带有花园或大露台

2005年云湖天都 105-310 保留原生态坡地，形成错落有致的楼栋排列

2007年金科10年城 112-161 产品采取镂空采光井，形成多重院落空间

2008年小城故事 115-177 1、将入户花园、露台、阳台的面积进一步扩大

2、将2、3、4楼的户型设计为三房可变四房户型

2008年阳光小镇 74-160 1、让一二楼有了视线互不干扰的地下会所

2、让5＋1洋房有了电梯

3、配备五星级酒店以及引入酒店式物管

金科地产是重庆洋房产品的发扬者，从2003年开始不断的摸索和演绎，从面积变化上来看，05年以前的洋房面积做的很大，非常讲究气派和舒适度，不过04年的天湖美镇，金科也特例尝试过将面积缩小到100平米以内，但是07、08年并未延用小面积设计，而是在保证舒适度的同时，一定程度控制了总价范围，将面积做在110-170平米之内。到了08年的阳光小镇，由于市场需求的多样化，金科开始做兼容型洋房，将面积跨度做大，但是户型的面积大小相对以前要小很多，约为75-160平米。

从产品特点来分析，金科的各类洋房最大的亮点是人性化的创新设计。从私密性的研究到多重院落空间的打造，再到五星级酒店式物管的配置，无不展示金科在洋房产品研究上用心度。

3、龙湖地产

年份代表项目面积区间特点

2005年弗莱明戈 111-300 1、提出底TOWN概念

2、情景阳台、有层次感的退台设计

3、组团式规划

2006年好望山 112-325 1、是弗莱明戈的延伸产品

2、超大景观阳台设计

2007年江与城 112-248 1、200米的中庭绿化带

2、采用了“全架空”车库，实现人车分流，增大园区的地面绿化面积，形成全绿化景观

3、主力户型形成主景达30米左右，次景达16米左右的景观视野 ……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………

4 2008年郦江 118-177 1、配置亲水观光电梯

2、地下车库直接单元入户

3、独拥270度景观阳台的豪华顶跃

2008年悠山庭院 83-153 1、多阳台、多露台、多功能

2、带有电梯

3、英伦异域建筑风格

4、1/2楼类别墅化，其余楼层普通化

2010年花千树 114-170 1、独栋洋房

2、项目绿化率高达70%，最大化将所有空地做绿化，种更多的植物，能让房前屋后都变成花园

龙湖地产在08年以前，洋房面积做的很大，基本保持在110-300平米之间，属于典型的类别墅洋房产品，注重豪华度，讲究气派和大气感；而到了08年以后，龙湖地产开始由类别墅洋房转向普通型洋房开发，整体面积控制在170平米以下，以郦江和花千树为代表的舒适普通型洋房，其面积集中在115-170平米，注重项目的品质感和舒适度，而且客户群相对纯粹；以悠山庭院为主的另一类是面积适中的普通型洋房，面积集中在83-153平米，在保证洋房的特征以外，控制了总价，提高了性价比。

从产品来看，龙湖地产的洋房项目，在沿用市场现有产品设计的基础上，融入了龙湖擅长打造的园林景观，小区绿化以及无微不至的物业服务。

三、目前市面上洋房面积种类梳理

（一）洋房面积的影响因素

1、政策因素

（1）面积及建筑规范界限

按照现在的营业税征收方式，建筑面积144平米是一个征收界限点，这是影响洋房面积的一大因素，可能以后建筑面积在144平米以上的洋房将会有所减少。此外，贷款政策的出台（即购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的客户，贷款首付款比例不得低于30%）以及部分建筑规范的自定（套内面积60平米以上的住宅，阳台结构投影面积之和占该户套内面积的17%以上，超出部分按全面积计入容积率）可能也会对以后洋房面积大小的控制带来一定的影响。

（2）土地政策

政府对别墅用地的日趋严格化，市面上储备的土地容积率普遍偏高平均达到3，这对大面积的奢侈型洋房带来较大的不利，但是对中小型面积的洋房提供了一定的平台。

（3）物业税和房产税

以后物业税和房产税的出台，可能会以面积大小或总价来制定征收量，这可能也是对洋房面积走势的潜在影响因素之一。

2、客群因素

任何产品的诞生及演变都离不开市场需求的带动，洋房面积的不断变化也不例外。洋房刚出现的时候，由于产品稀少，物以稀为贵，产品追求气派，豪华超大面积，到后来的逐步普遍，客户群也相应的逐渐壮大，产品开始控制面积，控制总价，发展到现在，客户更看重产品的性价比和独特的个性。随着客户对产品功能房的看重，除了面积变化外，室内功能房的设计也越趋人性化和个性化。

3、地块属性及区域环境

洋房地块的自身的先决条件比如，容积率等经济指标、地块资源占有等因素也是决定产

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喻小艳与重庆裕城美每天物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

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喻小艳与重庆裕城美每天物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷

【审理法院】重庆市第五中级人民法院

【审结日期】2020.05.18

【案件字号】(2020)渝05民终1056号

【审理程序】二审

【审理法官】芦明玉苏致礼陈华

【文书类型】判决书

【当事人】喻小艳;重庆裕城美每天物业管理有限公司

【当事人】喻小艳重庆裕城美每天物业管理有限公司

【当事人-个人】喻小艳

【当事人-公司】重庆裕城美每天物业管理有限公司

【代理律师/律所】杜后利重庆君策律师事务所

【代理律师】杜后利

【代理律所】重庆君策律师事务所

2 / 10 【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】喻小艳

【被告】重庆裕城美每天物业管理有限公司

【本院观点】《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

【权责关键词】无效违约金支付违约金合同约定证据不足质证诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。"裕城美物业公司未举示证据证明其系经过招投标方式选聘为喻小艳所在的重庆市江津区鼎山街道鼎山大道738号建宇雍山郡小区的物业服务企业，亦未举示证据证明案涉小区系可以通过协议方式确定物业服务企业并经过了批准，应承担举证不能的不利后果。在裕城美物业公司未举示上述证据的情况下，应认定为建宇房地产公司未经过招投标选聘裕城美物业公司，违反了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定。且建宇房地产公司不经招投标选聘裕城美公司不利于实现优胜劣汰，营造公平竞争的市场环境，促进物业服务行业的健康发展，本院认定建宇房地产公司与裕城美物业公司于2010年4月30日签订的《前期物业服务合同》无效。因裕城美物业公司为案涉小区实际提供了物业服务，且《前期物业服务合同》无效也非裕城美物业公司的原因导致。因此，虽《前期物业服务合同》被认定无效，但裕城美物业公司实

重庆旅游地产市场调研计划（详）

重庆武隆市场调研计划

根据重庆××置业有限公司的调研任务需求，本次调研将通过科学的市场调查⽅法，分析和研究重庆××项⽬定位的可⾏性⽅向，并结合市场运作中涉及的主要因素权衡利弊，最终建议确定最可⾏和最⼤利益的定位⽅向。【⼀、调研流程】

【⼆、调研提纲】

据调研计划，初次调研的调研提纲将分为4个主要部分：重庆旅游地产消费者意见调查、武隆旅游地产消费群分类调查、重庆市武隆地产模式及发展现状调查、潜在客户访谈调查。最后整合所有调查数据和结果，提出完整的调查报告。

第⼀部分：重庆旅游地产消费者意见调查

⼀、调查⽬的：

了解重庆消费者消费⾏为习惯、⽣活形态以及对武隆地区旅游地产业态的态度，为本项⽬的旅游地产业态定位提供可参考的依据。

⼆、调查内容：1、了解重庆消费者背景信息：年龄分布、职业、收⼊分布、消费能⼒情况等。

2、了解重庆消费者消费⾏为习惯：购物地点偏好、购物频率、消费⾦额、休闲娱乐类消费习惯等。

3、了解消费者对旅游地产业态的态度：对现有旅游地产业态的满意度、未来旅游地产业态模式的⼼理期望、对旅游地产的具体建议等。4、了解消费者媒体接触习惯。

三、调查⽅法：1、以问卷形式，通过中⼼地点（定点）拦截和⼊户调查，了解××居民消费⾏为与消费意愿、以及⼈⼝特征。

2、样本量及访问形式：

（1）拦截问卷（见附⼀）200份――重庆市商圈/武隆步⾏街商圈流动⼈群A、样本要求：（1）重庆居民、本地居民；（2）25－65岁；（3）男⼥⽐例基本平衡

B、质控⽅法：（1）督导现场检查每⼀份问卷；（2）部分电话回访

（2）⼊户问卷（见附⼆）400份（重庆主城区写字楼内、武隆市区内⾼档居住区、重庆主城别墅、花园洋房周边）A、样本要求：（1）重庆居民、本地居民；（2）25－65岁；（3）男⼥⽐例基本平衡

B、质控⽅法：（1）部分电话回访；（2）抽样实地回访

四、预期调查结果：1、武隆旅游地产消费者群体⼈⼝统计分布情况及消费能⼒；

重庆城副中心——西永、茶园介绍

城市中心是坐拥繁华的地方，对于年轻的直辖市重庆来说，也不例外。解放碑CBD、江北观音桥、南岸商圈……极旺的人气、便捷的交通、完善的配套展现出的不仅仅是都市的繁华，更是提升周边楼盘价格的砝码，而拥有城市情结的购房者争先住在城中心，也让中心的房子“涨”声一片。移开聚焦中心的眼睛，看看周边，你会发现原来城市还有副中心，重要的是这些片区的房价不像中心位置那样高得离谱，而且都在规划发展中，区域前景无可限量，当然房子的升值潜力也在步步提升，先来看看小编今天重点推荐的两个区域：大学城和茶园新区的价值何在？

大学城

重庆市是中国西部地区唯一的直辖市，随着统筹城乡综合配套改革试验区的成立，以及国务院《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》的出台，重庆的发展已被提升到国家战略的层面，尤其是电子信息产业已成为重庆未来发展的支柱产业。西永城市副中心是重庆主城六大城市副中心之一，是重庆西部新城的核心组成部分，承载重庆高科技产业、大学城、铁路物流及城市综合新区的城市功能，其核心区是为大学城、高科技产业以及物流园三大高地提供公共服务的现代化城市中心。

重庆西永微电子产业园区是西永组团的重要功能区，是重庆市政府为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而建设的电子信息产业专业化园区，是国家高新技术产业基地和国家软件服务外包基地。现园区入驻企业有64家，世界500强企业有5家，规划2012年产值达1000亿元，而惠普也将在此落户。

北京的中国惠普公司大楼（资料图片） 2009年8月4日，“惠普(重庆)笔记本电脑出口制造基地”、“富士康(重庆)产业基地”两个重大IT项目在重庆正式签约，落户重庆西永微电子产业园。据悉，这两个项目在2012年建成投产后，将形成年产2000万台外销笔记本电脑的生产能力、产值超过2000亿元的庞大产业链集群。

惠普全球执行副总裁托德、富士康集团董事长郭台铭以及重庆市常务副市长黄奇帆分别代表三方在协议上签字。黄奇帆预测，“整机+配套”产业集群将形成400亿美元的进出口总量，相当于目前重庆进出口总额的4倍，这对于助推重庆信息产业五年内进入5000亿级规模、成为中西部地区IT高地具有里程碑式的意义。他表示，作为集物流、资金流、信息流、人才流于一体的特大型项目，“惠普(重庆)笔记本电脑出口制造基地”对重庆乃至中西部地区的经济转型具有战略性的意义。

生活在原生岸——重庆和记黄浦陡溪片区B17路西侧地块规划设计

１　

０　维普资讯景提供了天然的便利。　

在对重庆市场的分析中，通过５个可类比项目的分析比　

较，得出以下认识：　

在户型设计中，较多的运用大花园、大露台、落地窗、阳光　

室等元素，贴近原生态等自然山水景观。物业销售价格受类型　

影响较大，目标客户群以向往高品质生活方式的二次以上居　

家置业者为主。各项目分别以项目风格、运动主题、规模、产品　

配套及景观作为推广主题。逐渐由单个项目推广发展到城市　

营销范畴。尤其以性价比较高的花园洋房市场接受程度较高。　

为保持高端项目的尊崇性，可参考项目商业部分规模相对较　

小，几乎均未引进大型主力店，主要由会所承担业主生活配套　

服务功能。　

本项目的ＳＷ０丁分析（１）用地具有河景、山景、谷地、坡地　

四大自然景观，周边道路交通系统发达，周边拟建及在建项目　

均为高档住宅小区，并具有贴近保利高尔夫球场和法式贵族　

网球中心等人文景观的优势。（２）Ｂ１９城市道路高架桥和Ｂ１７　

城市道路高程高于一号地块对ｌＪ、区的干扰为项目的劣势。（３）　

机会分析中，可利用和记黄浦品牌推广市场，现状复杂多变的　坡地地貌和原生态的自然景观也有；￣Ｊ－－Ｔ－打造个性化产品。（４）　

威胁分析中，周边高尚小区投放量较大，潜在市场竞争激烈，　

在对各类型的物业、产业的综合比较中，纯独立别墅市场前景　月　

看　

占　不明朗，单方土地成本最高，需控制开发总量。三层叠加联排　｛　

别墅为主，辅以花园洋房的类别墅小区，相对目前开发量较　ｌ　

大，市场竞争激烈，单方土地成本也比较高，开发总量不可能　

太大。四、五层花园洋房为主，辅以联排叠加别墅的低密度社　ｉ　

区日益受到市场的欢迎。分摊到每平方米的土地成本仍比较　｝　

高，为成交开发品质楼盘的主流。１　１＋１层小高层电梯房为主，　｝　

辅以四至五层花园洋房和别墅的高档花园社区，供需两旺，市　

场竞争激烈，单方土地成本将相对最低，风险较小，但需周全　

考虑１　１＋１层小高层的总量对小区品质的影响。　

重庆市别墅目标客户群综合性分析报告

第一部份目标消费群体调查说明

一、目标消费群体调查说明

钢运置业本次对重庆市别墅及其类似高端房地产市场消费人群的情况、购需求、购买能力及对开发商的要求进行了一次详尽而充分市场问卷调查，以期能够更好的把握目前重庆别墅等高端房地产市场的需求情况，为项目的策划与开发提供一个科学的市场依据。

别墅的购买者是我们服务的对象，他们的构成特点、年龄、受教育状况、收入、职业特征、性别、家庭结构都是确定别墅市场定位的重要依据。同时对他们的消费习惯、消费心理的进一步研究可以为本项目的规划设计、营销主题的推广提供合理的指导。

由于目前重庆房地产市场的规范化有待进一步完善，故为方便说明，在本报告内，将独栋别墅、联排别墅（如蓝湖郡、常青湖）、类别墅洋房（棕榈泉、中华坊、未来城）全部归结为别墅。

调查范围——钢运置业提供已购别墅客户及转卖别墅客户共112人，实际接受调查的为60人，占了调查总数的66%。内部关系中高消费人群接受问卷调查15人，占了总调查总数16%。

采访北碚区高消费人群或计划购买别墅的人群共56人，实际接受调查的有16人，占了总数的18%。

总计接受调查91人。

调查方法——1、电话调查50份。

2、亲自上门调查问卷有20份。

3、现场抽样调查问卷21份。

二、调查数据说明

本次有效问卷调查共有91份，由于绝大部份都是来自于钢运自已的客户资料库，故问卷的真实性与调查的准确性相对来说较高。

调查数据使用范围（代表性）在本次调查的范围内，数据有效时间一年。

三、消费者意见调查统计结果说明

针对调查方案中的调查内容，本案调查问卷共分为3个部分，即被访者的基本情况调查（为市场细分提供依据）、被访者的购房需求、被访者对开发商的要求的基本意见调查。

问卷共计34项大问题（包括11项背景资料的调查），每个问题均针对相应的调查目标，从而进行相应的问题分析，为开发商提供市场决策依据。

南川玛瑙城花园销讲手册V2版

玛

瑙

城

花

园

销讲手册

说明

1．销售手册是为规范销售管理和销售说辞、统一对外口径、加强

客户引导、促进销售、提高专业化水平，所有置业顾问务必严格执行。

2.由于各部门都存在一些暂时无法回答的问题，所以答客问部分

会不定期更新和增加目录。

3.按照不同时期的销售对策，此项目手册会做出调整，请及时对

照、更改。

4.本手册分为项目解读、常见问题集锦及销售说辞示意三部分，阅读人可依据需求选择性阅读。

5.本手册仅限于公司内部使用，不得对外传播。

一、基本信息介绍 ..............................................................................................................................................5

（一）开发商介绍 .....................................................................................................................................5

（二）设计方介绍 .....................................................................................................................................5

（三）景观设计方介绍 ............................................................................................................................6

二、项目价值解读 ..............................................................................................................................................6

重庆市景观园林设计收费标准

景观园林设计收费标准

一、城市公共绿地、公园与风景区园林景观设计

序号分类计费单价

（元/平方米）备注

1 片景、风景林、大面积的生态绿地公园等工程 3-8

2 效野公园、森林公园等一般标准的公共绿地 8-15

3 城市中心区公共绿地、城市公园（除景观小品外的建、构筑物） 18-35

二、城市外部空间园林景观设计

序号分类计费单价

（元/平方米）备注

1 城市广场、城市大型公共建筑（含四星级以上酒店）、商业中心区道路、商业空间等 28-56

2 非重点城市广场、城市大型公共建筑（含四星级以下酒店）等 15-25

注：

1、以上工作内容不包含公共艺术品、专项水景、广告标识、建筑灯饰等。

2、城市外部空间园林景观设计基价为5万元。

三、城市道路景观设计

序号分类计费单价

（元/平方米）备注

1 以绿化为主的道路 6-10 包含高速公路、非城市主干道、仅对道路进行标准段绿化设计

2 城市主次干道综合性道路 12-18 包含需综合考虑道路各种城市功能及其景观设施的设计

注：四、居住区景观设计

序号分类计费单价

（元/平方米）备注

1 高等标准居住区 25-50 含别墅、花园洋房、高档高层住宅等景观工程单方造价在250元以上的项目

2 中等标准居住区 15-25 景观工程单方造价在150元-250元之间的项目

3 一般标准居住区 10-15 含经济适用房、还迁房、安置房等景观工程单方造价在150元以下的项目

注：1、设计费单价可根据设计面积大小上下略做浮动。

2、样板区域原则上按高等标准居住区计费。

五、专项景观设计

序号分类计费单价

（按景观工程总价百分比取费）备注

1 城市景观设施、建构筑物、城市家俱等专项设计 5-10%

2 喷泉、水景工程等专项设计 6-12%

3 建筑景观照明、城市重要基础设施、标志性建筑景观照明工程、道路景观照明工程 8-16%

2005年重庆房地产市场交易分析报告最新修正版

重庆周边避暑楼盘——青龙山水详细介绍

重庆人因夏季炎热更偏爱避暑类旅游地产，贵州省习水县仙源镇旅游地产的开发，无疑为重庆人增添了一处绝佳的避暑胜地，而“青龙山水”海拔1460米，距重庆仅2小时车程的优势，更是赢得了无数重庆人的青睐。

一、交通路线

“青龙山水”度假区位于贵州省习水县仙源镇，处于綦江与贵州交界地带，距重庆主城191.2公里（其中160公里高速，30公里省道），路况非常好。

自驾路线：在重庆南坪上渝黔高速，约85分钟后在新站收费站下道，走上山的公路（省道），约35分钟后到达项目，项目位于习新加油站前2公里处，全程仅2小时。

坐车路线：在南坪汽车站或菜园坝汽车站，坐到温水镇的客车，中途在平原下车，然后坐到仙源镇的班车，中途在项目下车，车程近3小时。

高铁路线：2017年渝黔高铁通车，届时从重庆出发，坐到夜郎高铁站下车，然后坐上山的班车，全程仅1小时。

（交通图）

二、项目概况

“青龙山水”位于仙源镇毛坪村习新公路72公里处，海拔1460米，夏季平均气温20℃。项目总占地800余亩，其中一、二期占地为330亩，建筑面积约24万方，容积率1.64，绿地率75%以上。开发商是贵州富景达房地产开发有限责任公司，是当地很有实力的本土企业。万顷原始山麓，山泉、湖泊，清澈见底，天池、溶洞，神秘幽静，森林茂密，气候怡人，是重庆人避暑、养生、投资、度假的天然胜地。

目前在售一期，总共19栋4+1和5+1式的花园洋房，约800户，居住人口达2000人，预计在2014年底正式交房。第一批次房源共有3种户型。30至33.51平米的单间配套，44.29至51.53平米的一室一厅，57.86至62.4平米的两室一厅。

项目用地性质为出让地，大产权，年限为70年。

目前所有的手续及证件都已办理完毕，并在项目售房部现场及重庆南坪接待中心进行公示。目前已加推7、8号楼，前期第一批次房源已经可以入驻装修。

（主峰1460米）

重庆招商花园城规划详解

重庆招商花园城总占地240206.66平方米，总建筑面积679693.65平方米，综合容积率2.16，一期为N12地块，总用地面积51319㎡。总建筑面积75260.14平方米，容积率1.03。约4400户；三期开发；一期（N12）304户，二期（N3-1、N4、N5）1879户,三期（N14-1、N17、N8-1）2176户

一期为纯电梯花园洋房社区，共13栋，26个单元，所有楼栋均配置电梯，一梯两户，另配置2000平方米商业，开盘时为售楼部，后期作为商业销售。

一期住宅全部由5+1层与6+1层的多层洋房构成。面宽较大，采光、通风都非常好，平面的客厅、主卧等主要房间尽量面向庭院，尤其客厅、主卧尽量面向宅间庭园，获得良好景观。户型种类多样，套内面积从110平方米到165平方米，给客户多样选择。户型内部交通流线短，户型方正实用、干湿分区。部分户型设计成小复式，营造更多的空间趣味性。尽量布置玄关储藏等过度空间，洋房通过退台方式，赠送露台，将景观及活动空间引入户内。一二层户型客厅挑高并赠送5.65M层高地下室，同时赠送私家花园；

三层赠送约80㎡大露台，将活动场地从室外引入户内。

5+1四层、6+1四、五层入户花园、户内花园的双花园设计，为业主增加更多赠送空间。

顶层跃层除客厅挑高，同时赠送屋顶约60㎡--90㎡露台。一期一二层户型客厅挑高并赠送5.65M层高地下室，同时赠送私家花园；三层赠送约80㎡大露台，将活动场地从室外引入户内。5+1四层、6+1四、五层入户花园、户内花园的双花园设计，为业主增加更多赠送空间。顶层跃层除客厅挑高，同时赠送屋顶约60㎡--90㎡露台。赠送面积约65㎡-95㎡屋顶私家花园，交房标准为混凝土面层，考虑业主作为私家花园种植植物，屋面楼板荷载考虑300种植土深度，并已满做防水，业主可根据个人喜好自行处理屋面绿化。.具体面积详附件《户型面积指标表》

小区以南北向中轴景观为主线，在景观轴线中以“花”为线索，以不同的花的形态来演绎从人工到自然（主入口到中庭内部）的推进过程，这个过程也是表达从城市回归到田园生活的愿望；主入口以“花坡”来营造强烈的入口气势，树阵广场提供休闲停留的空间；长廊带以“花幔”为特色，景观若隐若现，给人以想一探究竟的感觉。运用空间对比的手法突出空间的收放节奏感；内庭着重营造“园”的感受， “花树”环绕、大草坪、和轻松的场地，(功能定义上为儿童活动区)；以动、静水的形态和花树的搭配形成“水中花园”，与主入口处水景相互呼应。

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