鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目产品设置及运营建议项目定位别墅.ppt
项 目 地 块
新城路
三亚湾路
②A-2-3用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：44510平方米 容积率：0.3 开发现状：未确权土地
①A-1-5用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：43600平方米 容积率：0.5 开发现状：未确权土地
②A-2-2用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：48150平方米 容积率：0.3 开发现状：未确权土地
产品形态：独栋、联排
地块四至
地块西侧为已确权的项目规划一类居住用地，结合控 规指标，未来将成为高品质别墅集中区。
机场路
①项
目
② ③④
地 块
新城路 三亚湾路
①A-1-9用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：44200平方米 容积率：0.25 开发现状：已确权土地
②A-1-14用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：41400平方米 容积率：0.25 开发现状：已确权土地
地块四至
地块南侧一二线海景用地已开发完毕，以酒店、高档 住宅为主，步行至沙滩需10分钟
机场路
项 目 地 块
① ② 新城路
③ 三亚湾路
①三亚海航度假酒店
为海航集团下属的五星级酒店，内 部包含5400平米的会议中心，为三 亚亚太会议中心的选址地。
③三亚湾沙滩
②帝王花园
为2005年开发的别墅物业，开发机 构为凯实业开发有限公司，阻隔项 目对一线海景的视线。
为外来旅游者与城市居 民提供新型旅游娱乐度 假消费服务的；
市政配套服务设施齐全 的现代化滨海新城。
海棠湾
三亚湾
三亚市区
亚龙湾
旅游度假发展 城市发展方向
大东海
《1995～2010三亚市城市总体规划》将三亚市定位为国际性热带滨 海风景旅游城市，将三亚湾确定为三亚市城市主要发展方向
三亚要打造成为国际性热带滨海旅游城市，发展多元化
用地性质：消防用地（U9） 用地面积：9240平方米 容积率：0.8
项目优势条件 相对弱势因素
项目本体分析小结
1、指标优势 ►容积率指标总体偏低，可打造高品质产品 2、区域优势 ►位于三亚湾新城规划中高端的游艇港湾社区版块 3、规划优势 ►临近规划有游艇码头、河道等强势配套
1、无强势海景资源 ►地处二线地区，由于海坡和建筑物干扰，没有强势海景资源 2、游艇规划未呈现 ►由于河道处理问题，未来一段时间游艇规划均难以呈现 3、缺乏配套设施 ►周边生活配套设施匮乏，居住度假体验感大打折扣
美丽城片区
发展商贸、娱乐、休闲业、辅以适当的居 住功能和城市公园、体育中心等配套服务 设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商 业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等
地块交通现状
现状交通为东西向新城路及古榕路，南北 向道路未建
• 宗地的规划交通主要依靠围绕四周的井字形路网解决。
• 从当前道路建设情况看，东西向道路已竣工投入使用。南北向道路尚未修建。如 道路体系不做继续完善，可依托的交通关系为东西向道路。
地块区位
地块控规技术指标已定，用地性质为教育科研、 一类居住用地及消防用地
地
地块一
块
三
地块一规划技术指标:
用地性质：一类居住用地（R1） 用地面积：31300平方米 容积率：0.3
地块二规划技术指标:
用地性质：教育科研设计用地（C6） 用地面积：46600平方米 容积率：0.4
地块二
地块三规划技术指标:
差异主题
–…
美丽城片区
安置区
集聚人气
教育培训
三亚湾新城作为旅游度假与未来城市中心两个角色的交 与6.8平方公里新城的关系 集，承载文化类度假物业具有得天独厚的优势
规划中的发展方向
建成一个以娱乐业、休 闲度假业、游艇业、居 住等功能为主体；
综合商业、旅游、贸易 、体育运动、会议展览 、康疗等功能为辅助；
鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目 产品设置及运营建议
2009年11月
地块区位 项目地块位于三亚湾新城西南侧，属于三亚湾新城内的 游艇港湾社区板块
项目地块
游艇会港湾社区
重点发展游艇业，构筑游艇别墅 区、游艇服务区、游艇停泊区等 功能上互补、性质上互助，开发 上相互促进的区域
GOLF绿地社区
发展休闲娱乐业、构筑球场活动 区、球场别墅区、俱乐部会所区 等功能
地块四至
地块东侧为项目规划开发用地，以正在开发的游艇2 区及大面积的集中绿地为主。
公共绿地:
用地性质：公共绿地（G1） 用地面积：30810平方米 容积率：--开发现状：土地未确权
机场路
项
①
目
地
②
②游艇2区
块
新城路 游艇2区:
三亚湾路
用地性质：一类居住用地（R1） 用地面积：103971平方米
容积率：48127平方米
报告研究内容
Part. 1 项目核心目标及核心问题 Part. 2 项目定位研判 Part. 3 文化主题区（南区）的发展建议 Part. 4 度假别墅区（北区）的发展建议 Part. 5 关于项目推盘计划的建议 Part. 6 关于文化主题运营的亮点建议
本项目作为三亚湾新城的一部分，从整体角度出发，势必要考虑 与项目、与城市、与区域、与大时代格局的关系
崖州湾
凤凰机场 本项目
海
天涯海角
棠
红塘湾
市区
湾
三亚湾 三亚湾 火车站
新城
大东海
亚龙湾
与6.8平方公里新城的关系
整个6.8平方公里的规划开发范围内，本项目拥有唯一 成规模的教育科研用地，有相关主题演绎的基础
游艇港湾社区
高尔夫绿地社区
• 根据三亚湾新城 的规划，6.8平方 公里的新城将陆 续建成游艇港湾 社区、高尔夫绿 地社区、美丽城 度假社区、常住 与养老社区、娱 乐区、安置区六 大区块。
③A-1-18用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：22200平方米 容积率：0.5 开发现状：已确权土地
④A-1-19用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：7100平方米 容积率：0.5 开发现状：已确权土地
地块四至
地块北侧为大量未确权的规划一类居住用地，与项目 地块间联系被古榕路阻隔
①
②
③ 机场路
北纬180，一条关于热带滨海的假日旅行线，集中了地球 上最旖旎、最浪漫的热带海岸：夏威夷、巴厘岛、加勒比 海、吕宋岛，以及中国唯一的三亚……
三亚湾新城位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市 主城区向外扩展的主要发展方向，属三亚非常重要的区域 位置，主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公 里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积 6.865平方公里，总规划人口为4.36万。
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三亚湾新城项目整体规划调整补充汇报(ppt 89页)_9338
Nusa Dua度假区内的商 业分布在各酒店和中心商 业区：Bali Collection (Nusa Dua Galleria)，业 态包括餐馆、综合商场、 精品店和艺术品商店等。 度假区内没有小商贩与零 散商店、餐馆的存在。
酒
店
餐
厅
外
景
Bali Collection
酒
店
餐
馆
外
景
Bali Collection
圣. 马可 广场
大厅
Food court
车 库
威尼斯水城商业成功运作的市场机会解析
外部条件
再造资源
1.拉斯维加斯城市魅力
3. 异国情调的主题景观
举世闻名的庞大赌城，象强力的磁铁般，每天吸引着来 主题酒店是酒店产业进入成熟阶段后市场日益细
自地球各个角落数以万计的赌客和旅游者，关于拉斯维 化的趋势。 Venetian以浓厚的文化氛围，独特的
..... 拥有庞大的管理资料库
Part. 1 前阶段成果回顾 Part. 2 商业区案例研究和建议 Part. 3 新城开发强度分析 Part. 4 开发节奏和开发次序 Part. 5 经济测算和前期开发推售建议
..... 拥有庞大的管理资料库
基于对三亚整体市场情况和区域发展趋势的分析， 我们对HOK和同济规划提出了调整方向
..... 拥有庞大的管理资料库
经过整体规划调整，三亚湾新城将被分为6大 区域，具体规划如下:
B
D
E
C
A F
E
游艇港湾社区
• 土地使用
－中低密度住宅为主，游 艇码头附近开发度假酒店 和部分高层公寓
• 娱乐设施
－游艇俱乐部、酒店
－主题餐饮、特色商街
酒
店
餐
厅
外
景
Bali Collection
酒
店
餐
馆
外
景
Bali Collection
圣. 马可 广场
大厅
Food court
车 库
威尼斯水城商业成功运作的市场机会解析
外部条件
再造资源
1.拉斯维加斯城市魅力
3. 异国情调的主题景观
举世闻名的庞大赌城，象强力的磁铁般，每天吸引着来 主题酒店是酒店产业进入成熟阶段后市场日益细
自地球各个角落数以万计的赌客和旅游者，关于拉斯维 化的趋势。 Venetian以浓厚的文化氛围，独特的
..... 拥有庞大的管理资料库
Part. 1 前阶段成果回顾 Part. 2 商业区案例研究和建议 Part. 3 新城开发强度分析 Part. 4 开发节奏和开发次序 Part. 5 经济测算和前期开发推售建议
..... 拥有庞大的管理资料库
基于对三亚整体市场情况和区域发展趋势的分析， 我们对HOK和同济规划提出了调整方向
..... 拥有庞大的管理资料库
经过整体规划调整，三亚湾新城将被分为6大 区域，具体规划如下:
B
D
E
C
A F
E
游艇港湾社区
• 土地使用
－中低密度住宅为主，游 艇码头附近开发度假酒店 和部分高层公寓
• 娱乐设施
－游艇俱乐部、酒店
－主题餐饮、特色商街
三亚在售别墅类产品设计装修
一、鲁能三亚湾新城
（2）设计信息 建筑： 设计单位：澳大利亚GHD 设计单位：澳大利亚GHD 外立面风格：现代风格，主色调白色，辅 以木色构架 园林景观： 设计单位：贝尔高林 设计特点：高尔夫景观
一、鲁能三亚湾新城
（2）设计信息
户型： 面积区间比例：联排140-190㎡ 面积区间比例：联排140-190㎡， 独栋210-260㎡ 独栋210-260㎡ 户型特点：联排二层或三层小面宽带中庭，独栋两层 大面宽二期增地下室 样板房装修： 设计单位：多家设计装修施工单位 设计特点：独栋16套样板房、联排8 设计特点：独栋16套样板房、联排8套样板房，风格 各异，热带休闲风格为主 样板房装修标准：详见下页
四、公主郡别墅
（1）基本信息 产品类型：双拼别墅 销售情况：24套售罄 销售情况：24套售罄 销售价格：21000元 销售价格：21000元/平米 交房标准：毛坯交房
四、公主郡别墅
（2）设计信息 建筑： 设计单位：太平洋建筑设计工程有限公司 外立面风格：西班牙小镇 园林景观： 设计单位：HZSUSA LLC美国豪斯泰勒张思 设计单位：HZSUSA LLC美国豪斯泰勒张思 图德设计事务所 设计特点：热带风格园林
一、鲁能三亚湾新城
（1）基本信息 产品类型：独栋、联排别墅。总套数247套，其 产品类型：独栋、联排别墅。总套数247套，其 中联排155套，独栋92套。 中联排155套，独栋92套。 销售情况：一期已售罄，二三期认购中 销售价格：联排：20000元 独栋：26000元 销售价格：联排：20000元/㎡独栋：26000元/㎡ 交房标准：毛坯交房
海棠福湾别墅装饰及设备标准 外墙：涂料、古猿人文化石 户内： 吊顶：石膏板或实木吊顶 地面：金意陶仿古砖，进口西班牙小花砖 墙面：高档艺术涂料 门窗：高档中空双面铝合金窗，实木门 洁具：科勒 家私：高档实木家私 开关面板：simtone 开关面板：simtone
招商定位—鲁能城商业定位及启势策略策划方案
2.2、对附加服务、儿童类消费较为关注 l以生活配套类、餐饮类、休闲娱乐类为主要需求。 l生活配套类选择以中高档大众类品牌为主。 l餐饮方面对火锅有较强的偏好，占比20%；海鲜、私房菜、东南亚 菜、品牌中餐、品牌西餐等餐饮需求占比较为平均，在7-11%左右； 餐饮消费水平以100-200元／人区间占主力，其次是50-100元/人。 l休闲娱乐方面，要求中高端的休闲娱乐档次需求；咖啡品牌倾向于 星巴克；对健身房、游泳馆、大型康体／按摩／桑拿中心、茶楼的需 求相对较高。 l其他配套服务方面，要求水果／净菜／粮油配送的附加服务，关注 儿童类教育培训。
三者共同之处 在于最大化的制造情景 强化消费体验 也正是当前商业的沧桑正道
2、回归鲁能城商业
项目由集中式社区商业中心和开放式临街商铺共同组成，是荟萃集政 务办公、精品商超、高端医疗、儿童培训、美食街区等多业态的公园 商业综合体。 其功能包含两方面：
鹭岛步行街小结：
鹭岛步行街胜在“风情”定位，更胜在“核心”。街区呈现之初，区域内商业配套 稀缺，尤其缺乏可一站式满足吃喝玩乐需求的街区式商业。鹭岛步行街也因此成为 所处区域的核心商业配套。由“风情”吸引的粉丝人群不断增加，人际传播的影响 力越来越大，这条小街的名气也从区域扩散到全城。
将项目定位为：
1、大环境不容乐观
宏观经济增速持续下滑，实体经济持续走低，经济回升压力较大，2017 年或将继续探底，直接影响商业投资。
2017年成都在建商业达320万㎡，而城东商业包括ICC、环球汇、乐天 世界、泰合财富中心、华宇广场、泰合财富中心、COSMO天廊、华润 九街……综合商业总体量超过200万㎡，红海竞争。
2、产品同质化严重
城东整体商业同质化较为严重，特点缺位，大都面临重新定位过程， 在产品打造上，环球汇、Icc、泰合、华宇几乎都涵盖了商业街、公寓、 写字楼和酒店，更有恒大中央广场、万科金色乐府、阳光100米娅、 中粮鸿云、九龙仓御园等大量商铺，商业同质竞争如此激烈，高度重 合的商业产品让区域商业未开便陷入激烈的竞争环境中。
海南三亚海棠国际项目营销方案-97PPT
●三亚房地产业在旅游业高速发展的光环下透支其产业价值，在不知不觉中缺失
“民族特色”。房地产业和旅游业并没有形成真正意义上的互动 ●开发水平低，仅仅依靠自然资源进行开发，物业本身价值未得到体现
》三亚市房地产发展前景预测
●市场方面：
三亚房地产市场继续保持“两极分化”的现状，高端市场以“岛外客户”的休闲度假、养老、 投资为主；低端市场以“海南本地”居住为主。
》海棠湾简介
分区：
提供体验另一种生活环境与生活方式的“国际化”聚居社区。 质朴的本地社区与高层次的外来社区和睦相处分布有生态村 镇、回迁小城镇、生态型度假别墅、高尔夫社区及旅游度假 村等等 ，本案最靠近北区
北区
滨海多元社区
南区
综合旅游度假区
中区
生态保护区
》海棠湾简介
7家国内外企业被确定为进驻海棠 湾的首批企业，共同开发海棠湾
》三亚的城市发展策略
三亚打造国际旅游城市的发展策略
●休闲度假与观光旅游同步发展
●城市公共服务质量与旅游服务质量同步提高
●高端市场与大众市场同步开拓 ●以国际品牌推进国内品牌发展 ●以现代时尚文化推进传统文化发展
●以海滨开发推动大三亚旅游圈共同发展
》三亚的经济发展状况
近年来国内生产总值增长情况
三亚第一、第二、第三产业增长柱状图
酒店
“皇冠假日酒店”，自营部分，提供一流的酒店服务
产权式酒店
可售部分，将由作为洲际酒店旗下的“HOLIDAY INN”统一经营管理
别墅
可售部分，部分供客户自主，部分交由酒店公司统一经营
商业街
满足游客日常的购物、餐饮等方面的需求
70.87 50.02 37.32 19.73 4.78 2002 26.78 8.12 2003
鲁能国际中心项目运营方案 最新
1.2
项目交通：项目东侧卫津南路，为城市南北交通主干道，路宽约30米，双向八车道，单幅路。南侧天塔道为城市次干道，路宽24米，双向六车道，双幅路。西侧水上公园东路，为城市次干路，路宽24米，双向六车道，双幅路。北侧水上公园北道，为城市次干道，路宽24米，双向六车道。地铁3号线在项目北侧通过，并在项目东北角设有天塔站，已建成通车。未来规划地铁7号线从地块东侧卫津南路通过，
构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系
中心城区规划定位：积极发展金融、商贸、科教、信息、文化等高端服务职能，安排主要居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当发展都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我国北方经济中心。
行政区
行政
区域
功能
定位
规划定位
2.1.3
天津宏观经济情况，保持较强的经济实力，人均生产总量不断提升。三产欠发达，且主要以零售物流为主，影响了写字楼市场需求的扩大。商业市场发展需求逐步活跃，提供良好的商业投资环境。外资进入力度较大，但更向第二产业集中。
近三年，天津GDP持续快速增长，经济处于高速发展时期，为房地产业的发展奠定良好基础，迎来新一轮上升周期。
立足“一极、两区、三廊”区域经济发展布局，推进西站城市副中心建设，全面提升城市载体功能。
天津市区整体规划形成“一主两副”空间城市结构，“一主两副”是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合性城市副中心。小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成。天钢柳林地区城市副中心由综合会展区、商业商务区、柳林风景区等组成。
****
项目办公楼运营方案
项目交通：项目东侧卫津南路，为城市南北交通主干道，路宽约30米，双向八车道，单幅路。南侧天塔道为城市次干道，路宽24米，双向六车道，双幅路。西侧水上公园东路，为城市次干路，路宽24米，双向六车道，双幅路。北侧水上公园北道，为城市次干道，路宽24米，双向六车道。地铁3号线在项目北侧通过，并在项目东北角设有天塔站，已建成通车。未来规划地铁7号线从地块东侧卫津南路通过，
构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系
中心城区规划定位：积极发展金融、商贸、科教、信息、文化等高端服务职能，安排主要居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当发展都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我国北方经济中心。
行政区
行政
区域
功能
定位
规划定位
2.1.3
天津宏观经济情况，保持较强的经济实力，人均生产总量不断提升。三产欠发达，且主要以零售物流为主，影响了写字楼市场需求的扩大。商业市场发展需求逐步活跃，提供良好的商业投资环境。外资进入力度较大，但更向第二产业集中。
近三年，天津GDP持续快速增长，经济处于高速发展时期，为房地产业的发展奠定良好基础，迎来新一轮上升周期。
立足“一极、两区、三廊”区域经济发展布局，推进西站城市副中心建设，全面提升城市载体功能。
天津市区整体规划形成“一主两副”空间城市结构，“一主两副”是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合性城市副中心。小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成。天钢柳林地区城市副中心由综合会展区、商业商务区、柳林风景区等组成。
****
项目办公楼运营方案
海南鲁能三亚湾新城项目高尔夫会所建议
高球运动 功能
后勤配套
建筑总面 积
附属设施
数量
高尔夫用品专卖店 男用存物室、休息室及化
装室 女用存物室、休息室及化
装室 高尔夫球袋存放处、球杆
及球鞋清洁处 高尔夫球车停放处
休息室 机械房/电力房/电梯 员工休息室、化装室及存
物市 维修站 收讯站 洗衣房 动线系统 储藏室
306袋 206台
面积 （m2）
本报告是严格保密的。
工作内容
实实地地调调研研
调研内容： •会所规模 •功能布局 •动线设置 •经营状况
调研区域： •深圳观澜湖高尔夫球会 •深圳沙河高尔夫球会
专专家家与与消消费费者者访访谈谈
国国内内外外案案例例研研究究
专业人士访谈：
案例12个
•阿特金斯顾问公司规划师 •深圳观澜湖高尔夫
•澳大利亚柏涛建筑设计公 司建筑师
往会所
往球场
接待处
会所大堂
本报告是严格保密的。
雅豪轩
往酒店 往会所
儿童天地 健身室 壁球室 羽毛球场
骏豪酒店
315间客房
绿茵阁
商务中心
花店
酒吧 接待处
电梯
大堂
游泳池
礼品店 钢琴吧
会议室 大宴会场
q高球运作——会所配套——酒店三大功能分区明显，避免不
同人群动线交叉；
q高球运作部分（接待处、储物柜、出发台等）临近球场；
20
内庭院
11 13
9 10
12
21
q球员更衣后经由3米宽的 专用通道到达出发地。通 道标高比大餐厅低1.5 米，加上露台护栏花坛， 就餐的人看不到通行的人 走动，视线不受干扰
18 17
14
后勤配套
建筑总面 积
附属设施
数量
高尔夫用品专卖店 男用存物室、休息室及化
装室 女用存物室、休息室及化
装室 高尔夫球袋存放处、球杆
及球鞋清洁处 高尔夫球车停放处
休息室 机械房/电力房/电梯 员工休息室、化装室及存
物市 维修站 收讯站 洗衣房 动线系统 储藏室
306袋 206台
面积 （m2）
本报告是严格保密的。
工作内容
实实地地调调研研
调研内容： •会所规模 •功能布局 •动线设置 •经营状况
调研区域： •深圳观澜湖高尔夫球会 •深圳沙河高尔夫球会
专专家家与与消消费费者者访访谈谈
国国内内外外案案例例研研究究
专业人士访谈：
案例12个
•阿特金斯顾问公司规划师 •深圳观澜湖高尔夫
•澳大利亚柏涛建筑设计公 司建筑师
往会所
往球场
接待处
会所大堂
本报告是严格保密的。
雅豪轩
往酒店 往会所
儿童天地 健身室 壁球室 羽毛球场
骏豪酒店
315间客房
绿茵阁
商务中心
花店
酒吧 接待处
电梯
大堂
游泳池
礼品店 钢琴吧
会议室 大宴会场
q高球运作——会所配套——酒店三大功能分区明显，避免不
同人群动线交叉；
q高球运作部分（接待处、储物柜、出发台等）临近球场；
20
内庭院
11 13
9 10
12
21
q球员更衣后经由3米宽的 专用通道到达出发地。通 道标高比大餐厅低1.5 米，加上露台护栏花坛， 就餐的人看不到通行的人 走动，视线不受干扰
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三亚及周边别墅项目市调报告_48PPT_XXXX年共50页
[西山渡]
综合评价
亚龙湾 红树林畔 纯半山别墅
➢开发商：三亚德商房地产开发有限公司 ➢价格：1000万元/栋以上，总价较高，导致对客户群体购买实力要求较高。 ➢推广渠道：路牌、电视、杂志、网络等常规媒体 ➢项目优势：海滨别墅；依托亚龙湾生活配套，属于亚龙湾国家红树林湿地保护 区，坐享亚龙湾唯一稀缺资源。以1389亩红树林湿地保护区为私家前庭，占据了亚 龙湾里最好的生态环境。利用自然坡度，依山而建，将山、海、林融入居所日常生 活之中 。 ➢项目劣势：私家泳池太小，别墅私密性不高，楼梯过道狭窄，项目内部无生活配套 设施。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
[西山渡] 亚龙湾 红树林畔 纯半山别墅
项目规划
开发商: 三亚德商房地产开发有限公司
投资商：南丰集团（香港） 建筑设计单位：中建集团 景观设计单位: Edaw易道环境规划设计有限公司 物业公司: 世邦魏理仕 物业费：20元/㎡
[申亚·翡翠谷] 亚龙湾首席半山全景美宅
综合评价
➢开发商：海南申亚实业股份有限公司是上海申亚机构下属的十二家公司之一 。上海申亚 机构成立至今已十六年，建立了庞大的机构体系，行业涉足房 地产、市政、教育、金融、 旅游、物业管理、农业等，实力比较雄厚。 ➢价格：35000-40000元/㎡，相对同区域别墅产品价格较低 ➢推广渠道：路牌、电视、杂志、网络等常规媒体 ➢项目优势：依山而建，占据了亚龙湾片区的制高点,由于亚龙湾日后开发房产限高20米,因 此将成为亚龙湾区域绝版高度建筑 。别墅建于山坡，坡度很陡，吸收美国莱特草原山地别 墅风格，全方位的将外部虹霞岭山景、亚龙湾海景、亚龙湾高尔夫景引入建筑中，将建筑 全面打开，打造360度全景观生态住宅 。 ➢项目劣势：产品推出市场较早，开发周期较长，产品无特色。
鲁能产品推介PPT完稿0418
【迪亚小镇】90-130m²花园洋房，忠于西班牙浪漫风格，向南而建，以轻松步履静享依山海岸生活，地中 海式优雅阳台，白色廊柱搭配黑色铁艺栏杆，和谐自然仿佛原生，全方位明窗设计，令居室充满阳光气息。 近期还将推出限量版精装洋房。 90-130m²花园洋房
鲁能 鲁能• •三亚湾 七号院
完善的立体交通系统
墅院府邸（A1、C1、A2、C2户型）优化了双拼、叠拼类别墅产品，呈现出别墅感极强的生活享受。
用一层或二层附送下沉负一层套房的两层类别墅空间，形成购买空间的二倍升级； 一层墅院府邸产品，五室四厅三卫，250平米左右；首层连接南北双花园，经负一层连接南向下沉花园； 二层墅院府邸产品，四室三厅三卫，为200平米左右，经负一层连接北向地上私家花园，二层连接南、北多个花园露台；独立双入户通道
B户型赏析
91平米两房 66平米一房 65平米一房
入户花厅，归家即享自然臻境， 通透空间，全明采光，光影流连，静 享阳光花香， 主卧独享270度转角开阔阳台。
动静功能分区明确，宽大阳台尽揽 无敌海景。
户型空间方正，功能分区井 然有序，私密与开放皆得。
C户型赏析
80.7平米1+1度假公馆 66.9平米一房度假公馆 94平米两房度假公馆
户型 独栋V1 独栋V2 独栋V1-2 独栋V1-4 栋数 64 6 2 2 建筑面积（ 平方米） 272 281 543 519 房型 三房两厅三卫 四房两厅三卫 五房三厅六卫
地下室
顶层
项目占据整个鲁能三亚湾的桥头堡，坐拥直通
机场与市区的便利交通，紧邻美丽湖风景区， 地处鲁能三亚湾新城众多配套的门户位置，是
港湾板块
GOLF板块
美丽城板块
港湾板块： 游艇港湾 国际文化交流中心
世联鲁能三亚湾新城项目区域规划方案市场评价及启动策略151PPT
三亚湾新城的定位：
把三湾新新城建成一个以服 务业、休闲度假业、游艇业 、居住等功能为主体，综合 商业、旅游、贸易等功能， 为外来旅游者与居民提供新 型旅游娱乐度假消费服务的 现代化新城。
三亚湾新城处于海坡片区的二线用地，规 划为功能复合型的现代化滨海新城
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——《三亚湾新城控制性详 细规划》
世联鲁能三亚湾新城项目区域规划方案市场评价及启动策 略151PPT
三亚湾新城位于三亚市主城区西部的海坡组团 ，是三亚城市发展的主方向和重点区域
完善“一城五镇”的城镇发 展框架。以中心城区为核心 、交通干线为依托、周边镇 为支点,引导和培育沿海带状 城镇群的发展,形成“组团规 划、片区发展”的空间格局 。
实地调研与踏勘
调研内容： •地块交通可达性及现状 •城市意向 •旅游市场 •在售楼盘 •资源及重大设施 •建成区现状
调研区域： •三亚湾 •亚龙湾 •大东海 •老城区
学习改变命运,知 识创造未来
专家与消费者访谈
国内外案例研究
进行的研究
房地产策划总监2位
参考性案例10个
三亚现状研究
地产销售经理6位 开发商深度访谈1位 消费者深度访谈7位 旅游业经理2位 ……
•Bintan，印尼 •Laguna，泰国 •Napa valley，美国加州 •La Jolla，美国加州 •帕拉德罗，古巴 •马尔代夫
•观澜湖高尔夫，深圳
•碧桂园假日半岛，广州
•Wintergreen ，美国维州 •Cancun，墨西哥 •……
•针对性案例13个
•夏威夷，美国 •Seaside，美国佛州 •云顶，马来西亚 •红磨坊，巴黎 •拉斯维加斯，美国