绿城地产案例分析报告
案情介绍以高负债著称于世的房地产企业绿城中国控股有限公司近日遇到了麻烦。
媒体称绿城未来一年内将有30亿元的债务需要偿还，但截至2012年6月底公司拥有的现金和银行存款只有12亿美元。
为避免破产。
绿城希望银行能让贷款展期。
今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，已经采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但负债率依然高，能否熬过这轮宏观调控还是未知数。
截止2011年底，绿城负债率达148.7%，同比上升16.7%，集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年三分之一。
董事长宋卫平表示，去年最惨的时候，公司账面上只有几千万的资金。
今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但净资产负债率仍然高达93.5%。
背景知识（一）公司概况绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省26杭州市。
绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司的全资子公司。
历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。
至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。
自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2008年实现销售额151.8亿元。
15年成长过程中，绿城始终坚信“讲正义、走正道，得正果”，坚持以“人文主义理想”为指导，坚守社会责任与义务，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。
领导团队宋卫平绿城中国控股有限公司董事会主席及执行董事绿城房地产集团有限公司董事长绿城房产建设管理有限公司董事长宋卫平先生主要负责制订绿城房地产集团、绿城建设管理公司的发展策略，以及监督项目规划、设计和市场营销。
1958年出生，1982年毕业于杭州大学，获学士学位，主修历史。
1995年创立绿城，2004年及2005年，宋先生荣获由浙江日报社、全国工商联住宅产业商会及中国建筑业协会专业委员会共同颁发的浙江省住宅产业十大领军人物的荣誉。
2004年，宋先生获得中国建筑艺术奖（个人贡献奖）。
宋先生是中国房地产业协会第六届理事会副会长以及浙江省房地产协会副会长。
许峰绿城房产建设管理有限公司总裁许峰先生出生于1970年，香港理工大学硕士学位，主修国际房地产。
1992年进入房地产行业，拥有21年房地产从业经验；2006年至2007年任绿城房地产集团有限公司执行总经理助理，2007年起先后任绍兴金绿泉置业有限公司总经理、绍兴绿城宝业房地产开发有限公司总经理、绍兴绿城金昌置业有限公司总经理；2010年9月26日起任绿城房产建设管理有限公司副总经理；2012年1月1日起任绿城房产建设管理有限公司执行总裁；2013年2月5日起任绿城房产建设管理有限公司总裁案例分析2006——2010年公司资本结构的变化：绿城地产“财务激进”表现1.资本结构是指公司各种资本的构成及其比例关系。
资本结构合理与否在很大程度上决定企业偿债和再筹资能力，决定企业未来盈利能力，因而是影响企业财务的重要指标。
绿城地产资本结构现状绿城地产2003——，2010年资本结构绿城地产自2006年在香港IPO上市之后，只有在2009年6月授予员工认购股权唯一一次股权资本筹资，而不断的债务融资使得其资产负债率一路飙升，2010年年报显示其资产负债率已经高达88.47%。
2006年上市之前，绿城地产的资产负债率均在93%以上，可以说公司的运转基本依靠债务资金来源。
2008年及以前，绿城地产的贷款几乎全部来自银行，在2008年，其银行借款超过100亿元。
2009年，绿城地产从中、农、工、建四大行共获得600亿元的授信额度，与此同时，又分别从光大、广发获得40亿元和20亿元的授信贷款。
2009年年底，绿城地产的银行借款达217亿元，信托相关金融衍生工具融资33.8亿元。
随着债务的增加，银行渠道已经无法满足需求，信托公司随之兴起，但仍然撼动不了银行作为主要融资来源的主导地位。
2.债务比例2006年在香港上市使得绿城地产的资产负债率从93.14%下降到73.44%。
此后持续的银行贷款以及信托融资使得其资产负债率不断攀升。
按照国资委统计的企业绩效评价标准值数据，绿城地产的资产负债率在整个房地产行业偏高，处于较低值与较差值水平之间。
总体来说，绿城地产的资产负债率处于70%以上的水平，上市后其资本结构仍然以债务筹资为主，这与房地产行业特征有关，同时也说明其财务激进行为将使其面临巨大的资金压力。
3.负债结构绿城地产的负债结构与资本结构相对应，绿城地产的负债结构也反映出其面临的巨大资金压力。
2006—2010年，持续的债务融资及信托融资使其资产负债率持续上升，同时流动负债占比持续上升使得其资金周转压力增大。
2008年年报显示，绿城地产27亿元的高收益债券将在2009年4月21日到期，这使得流动负债占比增加10个百分点，还款压力增大。
2009年绿城地产又有21.9亿元的可转换债券将在一年内赎回，同时一年内到期的银行贷款由2008年的39.78亿元增加到84.65亿元，这使得流动负债占比居高不下。
2011年绿城地产有119.93亿元银行贷款在一年内到期。
如此“恶性循环”，加上国家对房地产市场的调控，2011年从“信托调查门”到“退市门”，再到“破产门”，绿城地产成为最被关注的高危企业，其资金紧张程度也为大型房地产企业之首。
4.绿城地产的资本结构形成过程梳理及“财务激进”现象揭示绿城地产的筹资之路时间筹资类型具体项目筹资金额2006年1月18日债务资本可转换债券 1.3亿美元2006年7月31日股权资本在香港公司上市，IPO融资 3.5亿美元2006年11月10日债务资本7年到期的高息债券4亿美元2007年5月15日债务资本可转换债券23.1亿人民币2007年10月24日债务资本39个月银行团贷8.5亿人民币2009年4月14日信托融资与中海信托股份有限公司订立信托协议19.38亿人民币2009年6月23日股权资本授予员工认购股权 5.21亿港元2009年12月31日信托融资与平安银行订立信托协议13亿人民币2010年1月27日信托融资与中泰信托有限责任公司订立合作框架协议0.96亿人民币如前所述，资本结构是指企业长期资金来源的结构及其比例关系。
企业在决策过程中离不开筹资决策，企业选择最有利的资本结构的过程也是企业选择最优筹资方式的过程。
绿城地产的资本结构是一个长期的演变过程，是在历次的外源融资过程中逐步形成的，公开上市使绿城地产的资本结构发生很大变化，资产负债率下降多达20%，但随着债务融资的不断增加，绿城地产的资本结构正呈现资产负债率不断攀升的趋势。
从上述数据可以看出，绿城地产存在以下问题：1资产负债率太高，高负债压力大。
2速动比率和流动比率低，资金流动性差。
3资金链紧，高房地产依托，取得新的融资困难。
在产品市场竞争激烈、产品更新换代速度快，同时面临股权融资约束的情况下，企业出于当前业务增长机会和收益增长以及持续经营和长期竞争能力的考虑，倾向于将保持足额投资放在第一位，而承受高负债融资则可能增加陷入财务危机的风险。
财务危机发生的可能性增加的风险可以从三个方面的收益进行弥补：第一，可以使企业保持必要投资，有助于抓住业务增长机会，以获得利润增长的新来源和持续发展的选择权，阶段性提升企业的竞争能力，帮助企业跨入更高层次的竞争。
第二，财务危机后重组方式的多样性，使企业在发生财务危机后可以采取债务重组或其他重组方式，不一定直接破产清算。
即使清算，当前投资也有助于增加清算价值。
第三，高负债政策是企业在产品市场竞争激烈，同时资本市场不完美的条件下，保持企业持续发展能力的阶段性策略。
随着外部股权融资约束放松，例如，股票市场发展或股票市场状况好转，股权融资可行；或者由于竞争淘汰了业内大多数企业，经营成功、资信等级和股票融资的内部条件得以改善，可以重新回到财务杠杆正常状态，扭转财务危机局面。
绿城地产的债务资本结构（二）宏观调控下绿城地产如何应对危机2009年开始，国家颁布多项宏观调控政策，对房地产行业出台了限购限贷以及开发贷款收紧等政策，绿城地产在此双重压力下资金链面临严峻考验。
为应对资金链紧张带来的财务危机，绿城地产又采取了那些措施呢？2009年绿城地产提出“早销、快销、多销”的快速周转营销策略，积极促销，加快资金回笼。
2010年绿城地产在平衡运营风险与扩大发展空间的基础上，灵活调整新增土地储备的节奏，有选择地寻求合作开发的模式，借此提升购地能力，降低风险。
同时，绿城地产推进了公司化改革，组建规划设计、景观、精装修、造价咨询、营销、策划六大专业公司，优化整合专业资源，使产品质量把控能力及营销能力进一步加强，对集团整体发展形成支持。
2010年9月，整合绿城地产品牌及管理资源的专业房地产品牌服务管理公司—绿城建设管理正式成立，开创了绿城地产进行品牌输出和管理输出的新纪元。
在保持自主投资房地产规模稳步增长的同时，绿城地产着力括展品牌输出和管理输出业务，充分发挥专业管理能力和资源整合能力的商业价值，同时透过与外部机构进行广泛合作，在不增加负债的前提下通过提供服务提升收益，为集团创造新的市场发展空间和利润增长空间。
近期绿城地产董事长宋卫平提出“轻资产方向”的战略，轻资产方向主要有两层含义：一是做强代建业务，输出绿城地产的管理和品牌，二是绿城地产储备土地多项目多，以后要谨慎拿地、谨慎建设项目。
可以看出，绿城地产采取了大量加速盘活资金的营销策略来缓解资金压力同时，在股权融资约束条件下，绿城地产也采取了主动的资本结构调整，例如开发信托融资产品，缓解银行开发贷款收紧而导致资金紧缺以及归还到期银行借款的资金压力。
启示和建议1投资需求下的融资支持。
顺应行业形势和国家宏观经济政策，结合证券市场行情开发不同种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。
绿城桃李春风案例分析
九班制式幼儿园，品牌洽谈中
占地2万㎡，青山湖板块唯一，具体 整理ppt 规划未定
三期
二 三期
一 期
期
（规划 未定）
小镇 中心
颐乐学院、 幼儿园 高尔
夫场
三期
3
3
案例分析/桃李春风/推案、量价
桃李春风一期开盘当日便去化八成以上，含蓄水期月均去化184套，去化情况较好，二期正在认 筹中；一期别墅总价188万起，单价2.32万/㎡，二期认筹总价210万起
庭
院
庭
院 庭
院
整理ppt
5
5
案例分析/桃李春风/住宅户型-三居
三室两厅两卫面积101-136㎡不等，共6个户型，庭院面积100-135㎡之间；三室的户型多变，可选 择类型较多，其中136㎡户型较受欢迎
B3户型：105㎡三室两厅两卫 庭院面积105-115㎡
B1户型：106㎡三室两厅两卫 庭院面积115-125㎡
桃李春风
临安市
杭州市
桃李春风
领域别墅
青城别墅
锦和家园 别墅
锦绣钱塘 别墅
科技大道
整理ppt
2
2
案例分析/桃李春风
桃李春风是绿城开发的一个独栋别墅项目，定位养老、度假，以80-186㎡的极小别墅及富有传 统中式特色的庭院设计而闻名；项目分四期开发，自身配套齐全，小区规划极具人性化
概述：桃李春风是绿城地产开发的一个大型低密别墅项目，三面环山、一面临湖，风景优美；项目总占地915亩，总容积率不到0.4，别墅 容积率0.23，定位养老、度假型别墅社区；项目开创中国极小别墅先河，别墅面积80-186㎡，独门独院，每户均配备1:1中式庭院，室内和 院子均为精装交付。
绿城产品优劣对照案例
产品市场定位
目标客户
中高端消费者和改善型购房者，注重生活品质和居住体验的人群。
市场定位
绿城产品定位于中高端房地产市场，以优质的产品和服务满足消费者对美好生活的追求。
产品历史与发展
历史回顾
绿城集团成立于1995年，经过20多年的发展，绿城产品已经成为国内知名的房地产品牌之一。
发展趋势
随着城市化进程的加速和消费者需求的升级，绿城产品将继续坚持创新、品质和服务，拓展多元化业 务领域，满足更多消费者的需求。
02 绿城产品优势分析
产品质量优势
1 2 3
严格把控原材料
绿城对原材料的采购进行严格筛选和检测，确保 原材料的质量符合国家标准和公司要求。
先进的生产工艺
绿城引进国内外先进的生产技术和设备，通过精 细加工和标准化生产流程，提高产品的质量和稳 定性。
创新设计
绿城注重产品的设计创新，以满足不同客户的需 求和审美，提高产品的附加值和市场竞争力。
社区文化
绿城注重社区文化建设，为业主 打造温馨、和谐的居住环境，增 强归属感。
优势案例二：绿城某产品的环保设计
节能技术
绿城某产品采用先进的节能技术，如太阳能利用、保温隔热等， 有效降低能源消耗。
绿色建材
该产品使用环保建材，减少对环境的污染，同时保证室内空气质量。
生态景观
绿城注重产品周围的生态环境保护与景观设计，提升居住的舒适度。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
性价比低
高价并未带来相应的性能提升，导致性价比相 对较低。
竞争压力
过高的定价使得产品在市场竞争中处于不利地位。
优劣对照总结
综合评价
绿城在产品品质与服务方面表现出色，但在 功能和定价方面仍有待改进。
房地产市场营销案例分析
房地产市场营销案例分析一、引言房地产市场作为一个重要的经济领域，对于国家经济的发展起着至关重要的作用。
在房地产市场竞争激烈的背景下，营销策略的制定和执行对于企业的发展至关重要。
本文将通过分析一个房地产市场营销案例，探讨其成功的原因和启示。
二、案例背景该案例是关于一家名为“绿城地产”的房地产开发企业在某个城市推出一种名为“绿城花园”的住宅项目的营销策略。
该项目位于城市中心地带，拥有良好的交通和生活配套设施，但竞争对手众多。
三、目标市场分析1. 定义目标市场：根据市场调研数据，绿城地产确定目标市场为中产阶级家庭，他们对居住环境和生活品质有较高要求。
2. 目标市场特征：中产阶级家庭具有稳定的收入来源，注重教育和健康，追求高品质的生活。
他们更倾向于购买品质优良、价格合理的住宅。
四、竞争分析1. 竞争对手分析：通过对竞争对手的调查，绿城地产发现该地区存在多家房地产开发企业，大部分项目的定位和目标市场相似。
2. 竞争优势：绿城地产在项目规划和设计上注重绿化和环保，同时提供了多种便利的生活配套设施，如儿童乐园、健身中心等，这些优势有助于吸引目标市场的关注。
五、营销策略1. 品牌定位：绿城地产通过强调绿化和环保的特点，将自身定位为提供高品质、生态友好的住宅开发商。
2. 宣传推广：通过多种渠道进行宣传推广，包括户外广告、电视广告、社交媒体等，以提高项目的知名度和影响力。
3. 销售策略：采取差异化定价策略，根据不同户型和楼层的特点，制定不同的价格，并提供灵活的购房方式和付款方式，以满足不同消费者的需求。
4. 服务体验：注重购房者的体验，提供专业的销售团队和售后服务，确保购房者在购房过程中得到良好的服务体验。
六、市场反应和结果1. 市场反应：通过市场调研和销售数据，绿城地产发现该项目受到了目标市场的广泛关注和认可，销售进展顺利。
2. 销售结果：绿城地产在项目推出后的6个月内，销售了80%的住宅单位，实现了预期的销售目标。
财务管理案例
财务管理案例财务管理有没有什么案例可以分享的?来看看下面店铺为你带来的财务管理案例吧，这其中也许就有你需要的。
财务管理案例1、绿城地产为何选择激进的财务行为?激进财务行为：企业管理层通过多企业财务状况的分析，制定相关的政策和措施短时间调整企业资金来源的构成及其比例关系，激进的追求暂时的经济效益、没有充分考虑市场的对资源的配置基础性作用并推行企业可持续发展、保持企业与同行业竞争的优势的一种财务行为。
通过对绿城地产的财务状况分析，发现企业在资本结构完全依赖与企业的借入资本来维系生产和发展，表明企业的筹资结构的单一性，表明企业必须适度拓宽融资渠道，保持资本结构的适度合理性，企业的激进财务行为的选择，在一定程度上适应当前企业经济发展态势。
一、激进财务政策下财务风险的积聚与扩散1、绿城地产激进资本结构和债务比率。
从企业03——10年的财务业绩分析，收入结构呈现波动性变化，但总体为下降的形势，企业的现金流量出现严重短缺现象，凸显企业资本结构对当前企业激进决策有着重要的影响。
然而在绿城地产筹资结构单一是一个突出的问题，仅有一次认购职工股权，没有对缓解企业高负债率起到突出的作用。
对于资本结构的分布上表现一个稳中有变的发展形势，通过上市缓解了部分高资产负债态势，拓展了筹资方式的多样化。
而在此过程中，绿城地产依赖自身的信用程度，大量开始银行贷款和信托筹资之路，致使企业的筹资费用超出企业的预期，使借入资本呈现高的财务风险。
但是在此种状态下，绿城地产的总体负债率仍处于70%以上，这体现房地产行业的投资回收期较长，对资金链的持续循环要求很高，在这种前提下财务激进行为其面临巨大的资金压力，表现了企业没有合理筹资和分配借入资本，表现了企业在资金构成的疲软形态。
根据资本结构权衡理论，在公司盈利和有所得税税负的情况下，资产负债率在一定区间内上升会提高公司的价值，当资产负债率达到最优点之后，如果进一步提高，会增大公司的破产成本，此时公司的价值将折损。
绿城房地产案例分析
绿城房地产集团有限公司案例分析摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。
绿城集团目前采取的是业务转型战略。
一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。
关键词：绿城战略PEST分析SWOT分析波特五力模型一、引言房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。
作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。
二、公司概况绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。
绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码）。
历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。
至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。
绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。
绿城集团设计阶段的失败案例（值得借鉴）
绿城集团设计阶段的失败案例（值得借鉴）规划设计是把开发商对城市、社会、历史、经济、文化、自然以及人对生活概念的理解，用专业的形式表达出来的一项工作。
任何一点思考的不深入和不周全都会给使用者带来不便和缺憾。
本次汇总的30余个前期和设计的案例，内容涉及设计合作、规划方案细节、建筑与景观、中心会馆、建筑细部设计、前期准备工作等等，作为在这个阶段对许多问题的反思和总结，以供从业者指正景观设计不宜盲目崇洋【事实描述】在“上海绿城”项目景观概念设计过程中，由于我们和哈佛设计团队双方的文化背景差异，彼此观念曾经出现了一些分歧。
首先需要肯定的是，设计师并没有机械地套用欧洲的小镇风情或是美洲的海岸阳光，而是用更为开阔的视角，着眼于“整体风格的建构”与“分区特色的营造”。
即在维持整体的脉络纹理架构下，调整门户意象与填充性元素的组构，营造出不同组团景观规划设计的特色，达成自然主义与城市主义融合的场所精神。
客观来讲，整体景观设计概念立意很高。
但是在第一轮的景观设计方案汇报中，中心景观广场的设计方案并没有得到我们的认同。
由于设计师长期生活在北美，受北美追求自然、郊野的户外生活方式的影响，在最初的设计中手法过于随意，出现大片的疏林草地和自然形态的水池。
在规划中所设想的3.6m高差并没有得到充分的体现，在自然主义与城市主义的结合中显然更侧重于自然主义方向，与“上海绿城”高层和小高层社区所营造的氛围并不是很吻合。
经过双方多次的讨论与沟通，在新一轮的景观设计方案汇报中，设计师主要针对中心景观广场提出A、B、C三种方案，方案A 强调渐进式扇形块面的层次转换；方案B强调几何轴线的戏剧性视觉效果；方案C强调综合轴线与块面的交叉组合。
这三种方案与前一轮相比，可操作性更强，并通过设置一些景观构架、廊道与地形结合，进一步强调了3.6m的高差。
虽然在设计上仍有诸多方面需要调整，但其所营造的空间块面还是得到了我方的认同。
【案例分析】基于集团公司扩张和发展的需要，我们与境外设计师的合作越来越多，不仅仅是景观设计方面，在项目规划和建筑设计过程中，都可能碰到由于双方文化差异和生活方式不同所产生的分歧。
上市公司绿城中国财务案例分析(财物案例分析大赛决赛作品)
公司战略分析
融资困难
绿城现在销售的项目 中，拿地时间基本为 2009年下半年，根据 2009年报显示2009年 拿地的平均楼板价是 5716元/平方米，《华 东土地市场2009年年 报》披露，绿城在华 东购入的20余幅地块 平均楼板价达到8453 元 /平 方 米， 有 7 幅 住 宅地块楼板价超过 15000元 /平方 米 ， 而 今年上半年，绿城的 物业平均售价只有 21149元/平方米
• 11月 发行高息债券
• 10.01.27 与中泰信托
签订协议
筹资总体态势
总体
主要构成分析
内部筹资 外部筹资
主要构成分析——内部筹资
持续增长的预收账款 ，对于融资渠道紧缩 的情况下意义尤其重 大，为企业的项目扩 张提供了最强的资金 保障。绿城2010年高 达475亿元的预收账 款，对企业的拿地支 撑作用不言而喻
TOC分析 战略调整
投资活动评价
公司战略分析 启示与总结
宏观环境分析
国家体制 政治环境(K)
政府
政局
行业 面临 宏观 环境 分析
政治 经济 文化 环境
通货膨胀
文化环境（Y） 国内经济 环境 经济环境(K&Y) 国际经济 环境 经济周期
就业状况
金融市场环境(K)
房地产价格 当前租金Y 预期回报率K - 租金预期增长G
为解决主 要矛盾， 可以加深 次要矛盾
保持环境 敏感性， 适时作出 战略调整
Thank You!
在此特别感谢会计学院各位老师的悉心指导！ 感谢长和投资公司蒋董事长对我们实地调研的
积极配合！
龙湖地产 33.77
行业百强均值 无
营运能力
绿城中国 存货周转率（次） 0.14 万科 0.27 龙湖 0.43 行业百强平均值 0.62
杭州绿城桐庐桂花园(个案分析)
缓冲区
活动区
休息区
主卧双衣帽间设置，进一步细分主 卧
主卧舒适性得到很大保证，但一公卫设计未能 考虑老人与儿童的生理差异！
户型-总结
高端户型应该强调主卧的舒适性和私密性，但完善的 户型应该从人居理念出发也照顾到其它使用者；
园林-景观轴 一主一次两泛
公寓
次 景 观 轴 景观轴特点： 1、主景观布置花、草、树、坡底、 湖景； 2、次景观轴主要利用坡地，四级层 次造景，主用喷泉造水景； 3、泛景观轴主要依据楼体排布，绿 化造景。 示意图：
主要造景点： 小区主入口、一三组团景观中庭、 核心景观（湖泊）周边造景。 造景方式： 入口、中庭造景主要以石材铺装， 作过渡或集会空间。
别墅
4组团 组团
辅助造景方式： 洋房、别墅组团绿化充分借用入 户花园景观，绿化围房而生。
景观规划有“主”有“辅”，重点景观资源重点突出！
规划-总结
打造高端楼盘，不能局限于产品层面，应该赋予楼盘 精神内涵； 坡地的物业布局应考虑地形特点，同时注重物业之间 的过渡和溢价梯度设计； 高端楼盘的动线设计应考虑人车分流和景观资源最大 化利用方式； 高端楼盘的景观规划，则不在于“点”多，而在于有 主次重点。
山体
别墅
洋房
这种布局，可使物业溢价能力， 伴景观轴线阶梯跃进！
临街布置高层公寓格挡谷口，穿“城” 而过进入洋房组团则更显山居幽静、格 雅；春秋组团围湖而建，四季特点便凸 显自然本色，情趣颇然；城中之城，别 墅境地，坐山面水，当然神秘而尊崇！
规划-动线设计
公寓
一“主”： 一条景观大道联通各个组团，实现 四个组团的快速连接。 四“支”： 实现私车对各自组团的深入，方便 业主出行。
雕刻是欧洲文化的一部分，作为欧式楼盘，应该融入些文化的东西！
案例5：绿城举债豪赌进行时
案例5：绿城举债豪赌进行时一、如何防范风险：负债经营是现代企业发展不可回避的一项经营手段，运用得当会给企业带来超常的杠杆收益；但是如果运用不当，则会加大企业亏损，使企业借债能力受损，陷入困境。
因此，企业决策者和财务管理人员应对负债经营的财务风险应有充分认识，建立有效的风险防范机制，并从财务风险产生根源入手，采取合适有效的风险防范策略。
（一）企业应树立风险意识。
在市场经济体制下，企业是自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体，要承担相应的经营风险。
企业必须树立风险意识，科学预测并针对可能出现的风险，设计如何应对预案，否则风险来临时，企业毫无准备，必然会遭致失败。
因此，企业必须认真分析不断变化的内外部环境，制定多种应变措施，适时调整经营管理策略，提高企业对生存环境的变化的适应和应变能力。
（二）建立有效的风险防范预警机制。
企业必须立足市场，建立一套完善的信息网络和风险防范预警机制，及时地对财务风险进行预测和防范，并制定适合企业实际情况的风险规避方案。
如通过控制经营风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险。
根据市场变化制定生产经营计划，及时调整产品结构，不断提高企业盈利水平，避免由于决策失误而造成的财务危机，把风险减少到最低限度。
（三）负债规模要适度。
企业要想获得负债经营带来的财务杠杆利益，同时避免负债带来的财务风险损失，企业必须保持合理的负债总额和资产负债率，做到适度负债，量力而行。
企业要随时衡量自身的资金结构是否合理，企业负债比率是否与企业实际情况相适应等，以实现风险与报酬的最优组合。
同时要建立科学的投资决策体系，以拓展市场、追求投资收益回报为基本出发点，防止盲目投资，扩大负债规模。
在实际工作中，如何选择最优化的资金结构，是复杂和困难的，对一些生产经营好、产品适销对路、资金周转快的企业，负债比率可以高些；对于经营不理想、产销不畅、资金周转缓慢的企业，其负债比率应适当低些，否则就会使企业在原来商业风险的基础上，又增加了财务风险。
2020年绿城·乌镇雅园案例含盈利模式(最新)
物业类型 养老住宅区
颐乐学院 雅达国际康复医院
国际养老中心
Alila 度假酒店
特色商业中心
占地规模 500亩 150亩 195亩 175亩
480亩
用地性质 70年产权住宅用地
科教文卫用地 医疗卫生用地
/
商业用地
建筑面积（㎡） 46万 3.5万 7.3万 4万
3.43万m2
5万m2
占比 67% 5% 10.4% 5.7%
4.9%
7%
医疗设施
（养老服务配套）
• 雅达国际康复医院：委托浙江雅达国际康复医院负责运营，按照 国家三级康复专科医院标准建设，规划有350张床位，医护比为 1:1—1:1.5。
• 国际养老中心：引进国际知名护理服务品牌，建设成半护理和全 护理养老中心。
文化娱乐配套
• 颐乐学院：有礼堂、健身会所、电影馆、商业街、幼儿园等设 施，并设立五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、 休闲体育系和生活系。
园区餐厅
迎宾阁
社区商业街
西餐厅
棋乐轩
医务楼
办公楼
教学楼（静态）
行政会展楼 中心广场（门球） 大礼堂
教学楼（动态） 静修堂
小会堂
幼儿园
白马湖
健康促进馆
游泳馆
运动馆 蔬果园
国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
前期通过养老住宅销售快速回现，中后期以颐乐学院自持经营、大型物业招商租赁为主
产权出售
服务收费
+
• 其他服务：如家政服务、健身房等均 收取一定费用
• 小独栋别墅：170㎡左右，3500040000元/㎡（60栋），已全部售罄。
颐乐学院年费、物业费等