北京养老地产分析及案例介绍.ppt
合集下载
养老地产案例研究：泰康之家燕园
• 社区会所：含按摩桑拿房、恒温康体泳池、专业健身房、电 子高尔 夫、小剧院、图书馆等20项功能区。
嘚嘚
• 幼儿园：让老人为孩子的快乐活泼感染，营造家庭化、快乐 的养老社区。
3种盈利模式
1、会员制：20万元/户入门费 + 乐泰财富卡（按户型100-300万 元/户）+ 6000~19400元/月房屋使用费 + 1800~3600元/月餐费。
养老地产案例研究——泰康之家·燕园
泰康之家·燕园
幼儿园
独立生活区
康复医院
护理生活区
社区会所
项目定位：集中式养老社区 用户画像：55岁以上健康的老人 开发主体：泰康健康产业投资控股有限公司 区 位：位于北京昌平新城核心区，距地铁南邵站约500米，
马路之隔为398公顷白浮泉湿地公园。 规 模：占地210亩，建筑面积31万m2 土地性质：商业性综合用地
功能规划
• 独立生活区：为独立生活单元。为自理长者提供生活照料、 社交活动、医疗支持、健身娱乐、康复训练等服务。
• 护理生活区：为半自理、不能自理长者提供协助护理、专业 护理、记忆障碍照护等服务。含独立生活单元、协助生活单 元、专业护理单元、记忆障碍单元、临终关怀单元。
• 康复医院：自建二级康复医院，内设急诊急救、内科、外科、 妇科、康复科、老年医学科、口腔科、眼科等科室。
核心服务产品
居住产品
配套服务产品
居住 产品
为老人提供住所
核心服 务产品
为老人提供专业的必需的服务
配套服 务产品
使老人享受丰富多彩的老年生活
养老地产产品总结 —— 居住产品
• 老年住宅：土地属性为住宅，有产证， 可销售。与普通住宅相比，除融入养老设 计、服务、设施外，社区增设多层电梯房， 绿化率也更高。
嘚嘚
• 幼儿园：让老人为孩子的快乐活泼感染，营造家庭化、快乐 的养老社区。
3种盈利模式
1、会员制：20万元/户入门费 + 乐泰财富卡（按户型100-300万 元/户）+ 6000~19400元/月房屋使用费 + 1800~3600元/月餐费。
养老地产案例研究——泰康之家·燕园
泰康之家·燕园
幼儿园
独立生活区
康复医院
护理生活区
社区会所
项目定位：集中式养老社区 用户画像：55岁以上健康的老人 开发主体：泰康健康产业投资控股有限公司 区 位：位于北京昌平新城核心区，距地铁南邵站约500米，
马路之隔为398公顷白浮泉湿地公园。 规 模：占地210亩，建筑面积31万m2 土地性质：商业性综合用地
功能规划
• 独立生活区：为独立生活单元。为自理长者提供生活照料、 社交活动、医疗支持、健身娱乐、康复训练等服务。
• 护理生活区：为半自理、不能自理长者提供协助护理、专业 护理、记忆障碍照护等服务。含独立生活单元、协助生活单 元、专业护理单元、记忆障碍单元、临终关怀单元。
• 康复医院：自建二级康复医院，内设急诊急救、内科、外科、 妇科、康复科、老年医学科、口腔科、眼科等科室。
核心服务产品
居住产品
配套服务产品
居住 产品
为老人提供住所
核心服 务产品
为老人提供专业的必需的服务
配套服 务产品
使老人享受丰富多彩的老年生活
养老地产产品总结 —— 居住产品
• 老年住宅：土地属性为住宅，有产证， 可销售。与普通住宅相比，除融入养老设 计、服务、设施外，社区增设多层电梯房， 绿化率也更高。
嵌入式养老案例-万科智汇坊
万科朗润园
• 建于2005年 • 户数：1019户 • 物业：多层、小高层
3 万科智汇“智汇坊”
“智汇坊”这幢建筑已经建成十多年，最初是城市花园的售楼处，项目售罄后改建成一家瑜 伽会所，成为社区共用活劢中心。后来，万科将它改建成为一个社区内嵌入式的养老服务中心— —“智汇坊” 于2014年10月2日重阳节正式开放。
国内主要地产公司 养老案例分析
主要地产公司养老案例项目
万科 进洋
“智汇坊” ——改造式嵌入式养老 “随园嘉树” ——大型社区内嵌入式养老
“椿萱茂”老年公寓
万科的全龄化养老体系中，规划有三种主要的产品类型： [社区嵌入式小型机构] 根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，针对老旧社区回购配套，针对新社区配套建设“社区嵌 入式小型机构”，配备老年餐桌、日托中心、活劢中心等服务设施，提供24小时长期照顾、日托、 喘息服务、老年餐饮、健庩管理等服务。 [城市养老服务综合体] 建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体的城市养老服务综合体，以其为社区服务 中心，在针对全龄老年人服务的基础上，提供社区综合性配套服务。 [全龄化养老服务社区] 建立大规模养老社区，其中针对老年人，配备亲子两代居、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、 老年大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务配套，整个社区迚行适老化配套。 北京万科的并福家社区养老中心属于第一类——社区嵌入式小型机构。
砖墙面；二楼无 木板化改造，二楼全部新增
无
桌椅、电脑、娱乐设备
适老化设计
功能间 公共卫生间
二层楼梯口 公共活劢区
沐浴室
房间
、 卫生间
适老化设计
走道墙壁木质扶手 木栅门
制控滑轮座椅 坐式浴缸
• 建于2005年 • 户数：1019户 • 物业：多层、小高层
3 万科智汇“智汇坊”
“智汇坊”这幢建筑已经建成十多年，最初是城市花园的售楼处，项目售罄后改建成一家瑜 伽会所，成为社区共用活劢中心。后来，万科将它改建成为一个社区内嵌入式的养老服务中心— —“智汇坊” 于2014年10月2日重阳节正式开放。
国内主要地产公司 养老案例分析
主要地产公司养老案例项目
万科 进洋
“智汇坊” ——改造式嵌入式养老 “随园嘉树” ——大型社区内嵌入式养老
“椿萱茂”老年公寓
万科的全龄化养老体系中，规划有三种主要的产品类型： [社区嵌入式小型机构] 根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，针对老旧社区回购配套，针对新社区配套建设“社区嵌 入式小型机构”，配备老年餐桌、日托中心、活劢中心等服务设施，提供24小时长期照顾、日托、 喘息服务、老年餐饮、健庩管理等服务。 [城市养老服务综合体] 建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体的城市养老服务综合体，以其为社区服务 中心，在针对全龄老年人服务的基础上，提供社区综合性配套服务。 [全龄化养老服务社区] 建立大规模养老社区，其中针对老年人，配备亲子两代居、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、 老年大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务配套，整个社区迚行适老化配套。 北京万科的并福家社区养老中心属于第一类——社区嵌入式小型机构。
砖墙面；二楼无 木板化改造，二楼全部新增
无
桌椅、电脑、娱乐设备
适老化设计
功能间 公共卫生间
二层楼梯口 公共活劢区
沐浴室
房间
、 卫生间
适老化设计
走道墙壁木质扶手 木栅门
制控滑轮座椅 坐式浴缸
养老地产北京东方太阳城案例研究分析
年人担当教师。
看护健身中心
农庄苗圃
老年大学
健康步道
北京东方太阳城
• 全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求
– 客户群体来源多样
养老一族 准养老一族 养老族子女 地缘性客户
其中有退休教授、干部等，总体层次较高， 小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃 的老年人
很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为 自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、 七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住， 等自己退休后再搬过来住
老年社区特色规划
➢ 组团内引入大量景观，追求极致： 在整体景观之外，每个组团内单 独布置了大量水系、绿化景观， 满足老年人对居住环境的需要；
➢ 多层级交流空间：组团式布局， 组团内部设置小型公共交流空间， 组团外部设置相对较大的活动场 所；
北京东方太阳城
– 针对老年人人性化的规划设计
无障碍设计： ✓ 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 ✓ 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 ✓ 户内紧急呼叫与电子安防系统 ✓ 居室充分考虑朝向、采光和通风 ✓ 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 ✓ 插座、开关都相应地降低高度 ✓ 感应门锁替代旋转式钥匙 ✓ 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性
✓ 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；
业主自发的俱乐部：
✓ 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自 己喜爱的活动.
北京东方太阳城
• 案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境〞是东方太阳城成功 的关键因素
完善的养老配套 优美的景观环境
大型公共建筑群
专业急救中心：与北京红十字 会紧急救援中心合作，在太 阳城内设立急救站。
养老院项目分析ppt课件
老 院
老年人：生活难以自理，需要照顾
1.3 政策支持
国家层面：通过税收、土地、用水、用电、用气等方面， 提供优惠政策，鼓励更多的民营资本参与社会养老服务体 系的建设。
地方政府：2016年起，新建和扩建社会办养老机构增加床 位在100张以上、符合建设项目管理规定和养老机构建设标 准的，市财政对新增床位给予每张4000元的建设补贴。
2. 服务：上门医护、健康讲座、中期无障碍设计等
3. 对象：家庭经济条件较差的人群
03
风险及对策
项目的风险受到多方面因素的影响，我们主要从资金风险
创业初期，资金缺乏， 融资困难
管理风险
信息不对称、管理不善、 判断失误
政策风险
主要是养老产业，民资 运营的资质和补贴问题
对策
本着实事求是的原则，避 免盲目求大
对策
保持团队的团结和稳定，增 强凝聚力，提高员工福利， 加强企业文化建设
对策
跟随党的脚步，本着服务 大众的理念，积极进取， 不断创新
请老师批评指正
3.地产公司净出租模式：地产公司开发后，按不同需求 分区，将护理型的部分租赁给养老运营公司，收取租金 （满足不同需求）
3.2 社区养老服务（低端）
1. 特点：以家庭养老为核心，社区养老为辅助。让老人住在自己 家里，在继续得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构和人 士为老人提供上门服务或托老服务。
3.BOT模式，政企合资建设，特许经营期满后无偿 交还给政府。（低风险、高收益）
3.2 养老地产（高端市场）
1.护理型纯养老模式：会员制收费、建设配套保健和医疗 设施，提供24小时看护等人性化服务。 （面向家庭经济能力强、有护理需求的老年人）
2.养老概念模式：在房地产的基础上配套保健医疗、无 障碍设施、老年大学等。 （面向有居家养老需求的家庭）
案例+养老地产-北京东方太阳城
精彩纷呈的文娱活动：
社区文化、休闲、娱乐活 动
举办过3届国际风筝节 举行了3次新年音乐会
社区运动会、游园会、文
艺汇演、各种展览、讲座、 培训、交流活动数不胜数老年合唱
国际风筝文化节
乒乓球俱乐部、太极拳俱
乐部、棋牌俱乐部、钓鱼 俱乐部
业主发起的俱乐部：
音乐沙龙、民族舞俱乐部、
太极拳俱乐部、乒乓球俱 乐部、健身俱乐部；每个 老人都能找到自己喜爱的 活动
棋牌俱乐部活动
太极俱乐部活动
11
是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设 多种课程，如芭蕾、形体、陶艺、书法、绘画、 摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学班 等，部分课程由社区中的老年人担当教师
大型公共建筑群
开敞空间：
定期体检提出保健计划：医院对每
位业主每年进行一次免费体检，并存入 个人健康档案，保健医生据此为业主量 身定做保健方案
社区内以及周边大量的绿 化保证了疗养级空气质量
社区绿化及水系
8
北京东方太阳城 成功原因分析
无障碍设计： 针对老年人 的特殊设计
人性化规划设计:无障碍设计，户型、环境设 计，充分满足老年人生活便利、相互交流需求
户型设计各有侧重：
老年人渴望交流：有些别墅设了 双客厅 中国传统观念子女与父母同住： 大户型多卧室
海量资源等你来下载， 快上知识管理系统吧！
七月起，知识平台
主题案例+新知播报+相关报告
周主题分享正式启动： 每周1个主题 3种呈现方式
八月主题词：由你来定……
案例 养老地产-北京东方太阳城
【丰富主题等你参与】 滨江 滨海 滨湖 山地 高尔夫 温泉 湿地 酒店 马术 游艇 公园 轨道交通 平层•平墅 合院•联庭 综合体 MINI别墅 企业会馆 产业园区 LOFT SOHO 工业厂房 区域开发 创意园区 主题公园
养老地产研究报告(ppt,多个案例)
老年人住宅产品与其他租售 性质的住宅产品混合设计在 一个生活社区内，突出自助 自理。
欧洲
国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起： 建筑元素的集合处理，让老 城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。年公寓不显孤独。
新加坡
一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一 住宅的户型设计及内部结构
位或两位老年人提供生活空间。
设计标准的特殊化考虑。
从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们 借鉴。
国际上养老社区分类
居住环境、 生活方式 居家生活型
独立生活型
辅助生活型
辅助医疗型
社区类型 连续照料 退休社区 活跃老年
社区
老年公寓
老年聚集 区
辅助生活 社区
家庭照料 社区
资料来源：中国老龄科学研究中心
根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的 10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。 其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将 由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例 将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。
生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体 制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活， 养老度假迫在眉睫；
【推荐】北京考察之养老地产PPT文档
设施落后， 环境较差。 不够人性化 太过死板 孤立，生活机制化
室外坡道
餐厅
公共走道
A、B栋连接处
➢西安市三桥老年公寓现状调研
A区居住户型（宾馆式）
B区居住户型（居家养老式）
➢ 东关南街卧龙社区现状调研
社区内规划布局乱 环境较差 改造起来难度大 住宅很多没有电梯 户型布置功能不合理
沿街商业
➢北京燕达健康城
➢ 项目概况
燕达国际健康城位于北京东燕郊，距北京天安门30公里， 距北京国际机场25公里，地理位置算是近郊。
健康城共由六大板块组成
燕达国 际医院
燕达金 色年华 健康养 护中心
医学研 究院
医护培 训学院
国际会 议中心
燕达国 际医学
院
自 由家庭成员（主要子女）承担老人的养老责任
1、建筑造型：不宜复杂、易于辨识、简单明了、富有生活气息
每个沙发 处也都设 置了紧急 呼叫器
公共空间细节设计
无障碍通 道设置
室外空间 无障碍通
道
楼梯踏步 与平台利 用材质变 化提示
走道两边 都设有安 全扶手
室外踏步 的提示标
识
老有所医
每两栋楼宇之间设置专门的医疗护理站
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
，配备专业的医疗服务人员，定期为老
年人体检，建立健康档案，与旁边的燕
达医院保持长期合作，定期将单元组团
综合型老年社区建筑设计建议
当老人的生活自理能力随之变化的时候，老人可以入住非自理区域，非自理区域一般是以机构养老性质为主，配备专业的医疗服务人
员及专业的设备，老人可以根据自己的需求要求提供不同的服务。
介助区 5．公共服务设施：中心公共服务、组团公共服务
室外坡道
餐厅
公共走道
A、B栋连接处
➢西安市三桥老年公寓现状调研
A区居住户型（宾馆式）
B区居住户型（居家养老式）
➢ 东关南街卧龙社区现状调研
社区内规划布局乱 环境较差 改造起来难度大 住宅很多没有电梯 户型布置功能不合理
沿街商业
➢北京燕达健康城
➢ 项目概况
燕达国际健康城位于北京东燕郊，距北京天安门30公里， 距北京国际机场25公里，地理位置算是近郊。
健康城共由六大板块组成
燕达国 际医院
燕达金 色年华 健康养 护中心
医学研 究院
医护培 训学院
国际会 议中心
燕达国 际医学
院
自 由家庭成员（主要子女）承担老人的养老责任
1、建筑造型：不宜复杂、易于辨识、简单明了、富有生活气息
每个沙发 处也都设 置了紧急 呼叫器
公共空间细节设计
无障碍通 道设置
室外空间 无障碍通
道
楼梯踏步 与平台利 用材质变 化提示
走道两边 都设有安 全扶手
室外踏步 的提示标
识
老有所医
每两栋楼宇之间设置专门的医疗护理站
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
，配备专业的医疗服务人员，定期为老
年人体检，建立健康档案，与旁边的燕
达医院保持长期合作，定期将单元组团
综合型老年社区建筑设计建议
当老人的生活自理能力随之变化的时候，老人可以入住非自理区域，非自理区域一般是以机构养老性质为主，配备专业的医疗服务人
员及专业的设备，老人可以根据自己的需求要求提供不同的服务。
介助区 5．公共服务设施：中心公共服务、组团公共服务
养老地产-北京养老地产
入住100%，排队在150人次
基础配套 医疗特色
总结 2020/3/7
爱慕家
寿山福海
专业营养配餐 提供心理咨询和关爱
提供家庭医生护理照料
24小时生活服务 康娱服务
房间设应急呼叫系统 餐厅服务 生活服务 书画工作室 互联网娱乐室
医疗绿色通道：与附近301医院建立长 期合作关系，资源共享医疗服务、健 康咨询
北京太阳城
曜阳国际
基础配套
中庭绿化、酒店、温泉健身中心、文化艺术 中心、家政服务中心、娱乐区设有娱乐设施
餐饮、休闲、娱乐、商务配套
医疗特色
太阳城老年医疗中心
武警总医院中西医康复医疗中心（1.1 万平）
总结
项目开发周期长达10年，以公建作为启动， 资金困难是最大瓶颈
7万平米配套用于经营，获取经营收益 金融创新反按揭和置换
高端客户为主
押金5-8 万，床位费1000-3600/ 床，餐费、供暖、 护理另付
以西部城区的中端客户为主
租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成 本
多层廓式公寓，内部采用美式装修风格
18个月入住46户，现常驻80人，收费较高， 市场接受度差，入住1/3
土地为工业用地，地价低
中式风格，连廓式多层公寓；植物温室中庭是最 大亮点
社保可用
医疗室 保健康复和医疗护理 社保可用
总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目 引入国外的先进管理经验，但与国内 市场不符，价格高依托香山风景，定 位高端的度假养老公寓 引入国外风投 连锁度假酒店 服务人员与老人比1：3
成熟化“小而精”的养老运营机构， 是目前养老市场据《关于支持社会力量兴办社会福利机构的 意见》
2020/3/7
养老地产的主流分类
基础配套 医疗特色
总结 2020/3/7
爱慕家
寿山福海
专业营养配餐 提供心理咨询和关爱
提供家庭医生护理照料
24小时生活服务 康娱服务
房间设应急呼叫系统 餐厅服务 生活服务 书画工作室 互联网娱乐室
医疗绿色通道：与附近301医院建立长 期合作关系，资源共享医疗服务、健 康咨询
北京太阳城
曜阳国际
基础配套
中庭绿化、酒店、温泉健身中心、文化艺术 中心、家政服务中心、娱乐区设有娱乐设施
餐饮、休闲、娱乐、商务配套
医疗特色
太阳城老年医疗中心
武警总医院中西医康复医疗中心（1.1 万平）
总结
项目开发周期长达10年，以公建作为启动， 资金困难是最大瓶颈
7万平米配套用于经营，获取经营收益 金融创新反按揭和置换
高端客户为主
押金5-8 万，床位费1000-3600/ 床，餐费、供暖、 护理另付
以西部城区的中端客户为主
租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成 本
多层廓式公寓，内部采用美式装修风格
18个月入住46户，现常驻80人，收费较高， 市场接受度差，入住1/3
土地为工业用地，地价低
中式风格，连廓式多层公寓；植物温室中庭是最 大亮点
社保可用
医疗室 保健康复和医疗护理 社保可用
总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目 引入国外的先进管理经验，但与国内 市场不符，价格高依托香山风景，定 位高端的度假养老公寓 引入国外风投 连锁度假酒店 服务人员与老人比1：3
成熟化“小而精”的养老运营机构， 是目前养老市场据《关于支持社会力量兴办社会福利机构的 意见》
2020/3/7
养老地产的主流分类