长沙中粮北纬28°营销执行的方案210PPT2008年
中粮集团策略分析 PPT课件
企业简介
▪ 中粮集团有限公司（COFCO）成立于1949
年，经过多年的努力，从最初的粮油食品 贸易公司发展成为中国领先的农产品、食 品领域多元化产品和服务供应商，致力打 造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业， 建设全服务链的城市综合体，利用不断再 生的自然资源为人类提供营养健康的食品、 高品质的生活空间及生活服务，贡献于民 众生活的富足和社会的繁荣稳定。
▪ 面对世界经济一体化的发展态势，中粮不断加
强与全球业务伙伴在农产品、粮油食品、番茄 果蔬、饮料、酒业、糖业、饲料、肉食以及生 物质能源、地产酒店、金融等领域的广泛合作。
▪ 凭借其良好的经营业绩，中粮持续名列美国
《财富》杂志全球企业500强，居中国食品工 业百强之首
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丰富多样的业务形态
▪ 种植与养殖
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▪ 当“全产业链”的品牌告知通过传统媒体达到了
最大化告知后，中粮开始试水网络营销。2010年 年初，中粮搭建了一个基于SNS社区游戏的“中 粮生产队”互动体验平台，旨在将“全产业链” 通过互动体验的方式寓教于乐地让年轻白领群体 理解。借助当时最为流行的SNS游戏和有着良好 用户基础的MSN平台，“中粮生产队”吸引了超 过1000万人次参与。当年7月，“中粮生产队” 把游戏中诞生的20名“靠谱”玩家从线上虚拟平 台送到上海世博会，让他们在现实世界见证自己 在网络上虚拟生产的产品如何服务上海世博会。 2010年10月，“中粮生产队”在中国国际广告节 中获得中国媒介创新营销奖全场大奖。
的“五步组合论”。
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▪ 实施有效的企业基础管理方法体系—6S 管理体系，包括
战略管理体系、全面预算体系、管理报告体系、内部审 计体系、业绩评价体系、经理人考核体系等6个子系统， 涵盖战略制定与实施、过程监控与分析、业绩评价与考 核等整个战略管理过程。
0117中粮我买网营销咨询项目最终方案书_下
a. 校园市场概述 b. 竞争对手分析 3. 内部环境分析 a. 优势 b. 劣势 c. 启示
C. 推广目标与策略 D.校园体系建设 E. 校园推广活动 F. 网站优化建议 G. 附件
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内部环境分析——我买网的优势
深度访谈
基于购买体验，APEX认为我买网的优势主要有： 1. 网站清新简洁，别具一格 2. 包装十分贴心，让人放心 3. 价格比传统渠道略微便宜 4. 物流速度在接受范围之内
中粮我买网
校园推广方案书
此报告仅供客户内部使用，未经咨询小组许可， 其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制。
2010年12月，北京
以校园渠道体系建设为基础， 辅以多种事件营销。
——我买网校园推广基本纲领
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目录
A. 总述 B. 营销环境分析 C. 推广目标与策略 D.校园体系建设 E. 校园推广活动 F. 网站优化建议 G. 附件
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目录
A. 总述 B. 营销环境分析 C. 推广目标与策略
1. 校园推广目标 2. 校园推广策略
D.校园体系建设 E. 校园推广活动 F. 附件
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APEX认为我买网校园推广要达到以下目标
提升我买网在大学生的知名度 在大学中树立我买网健康、放心的形象 让更多的大学生注册我买网账号 积极促成没有食品网购经历大学生的首次购买 吸引回头客，增加重复购买 与校园媒体、社团、学校管理部门建立合作，为后续营销打下基础
1. 我买网校园体系建设框架 2. 我买网校园代理——生活委员制度 3. 中粮职业发展俱乐部
E. 校园推广活动 F. 附件
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成立中粮职业发展俱乐部的背景及意义
设立中粮职业发展俱乐部的背景
W湖南省长沙市中粮北纬28度整合推广策略提案 优质课件
麓南含浦别墅区（重要竞争对手：岳麓山公馆、卓越·麓山别墅）
拥区内原生态保护区， 倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文底蕴，造就天然纯粹的别墅聚集区。
麓南含浦板块
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
板块素质
交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设施建设正逐 步改变着片区以往闭塞落后的面貌。
配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈点状分布。
独具匠心 实现深度沟通
唯我独尊的地位，独一无二的价值，独占鳌头的高度
谋局 目不及远，不致千里
立足中粮集团， 全面打开品牌长沙市场知名度！
着眼北纬28°， 全面树立项目顶级别墅的高度！
在达到企业品牌及项目形象双赢的基础上， 全面推动项目的快速销售！
我们还可以把眼光放得更远一些， 让北纬28°成为影响全国、乃至全球的顶级豪宅标杆，
——上层——
一个富有又看得见的阶级 ， 他们贪图安逸，家中宾客川流不息； 耀眼，这点是毫无疑问的，但不需特意提及； 他们有着太多的正面标记，例如红酒、高尔夫、雪茄……
39岁，常德人，留学多年，长沙某大型上市企业高管, 有了自己成功事业，急需自己的社会认同
43岁，株洲人，清华大学毕业，32岁开始创业 业务已经延伸到了海外
备注：洪山旅游区开发、西湖楼美食城、高尔夫球场建成、影视
文化中心逐渐成型；星沙作为第六区的潜质，未来发展前景广阔。
市中心别墅区（非竞争区域，没有对手）
成熟的配套，便捷的交通，稀有的闹市中的别墅群，仅有万科西街庭院、西山汇景，和后期的阳光一百30多套别墅。
中心板块
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
板块素质
北城别墅区（重要竞争对手：绿城青竹园、湘江一号、沙河·堤亚纳湾）
中粮3#栋塔吊租赁合同
塔吊租赁合同承租方：湖南望建集团中粮•北纬28°高层区3#栋项目部（简称甲方）出租方：（简称乙方）甲方因施工需要租用乙方壹台（以下统称设备），设备型号为QTC-5610 ，根据《中华人民共和国合同法》，为明确甲、乙双方的权利和义务，双方本着自愿、平等、协商一致的原则，签订本合同，双方共同遵守。
在使用过程中乙方必须按照以下国家规范进行操作，JGJ33-2012《建筑机械使用安全技术规程》；JGJ160-2008《施工现场机械设备检查技术规程》；GB50231-2009《机械设备安装施工及验收通用规范》等执行。
一、工程名称：湖南望建集团中粮•北纬28°工程二、工程地点：长沙望城区雷锋大道黄金路口以西三、租赁要求及期限：1、乙方必须向甲方提供该设备的出厂证明、合格证书、备案证，使用登记证，安拆专业公司的年鉴资质证书及相关专业操作人员的年鉴资质证书，资质证书复印件必须盖出租方公司公章由项目资料员保管。
2、租赁期从试运转完，检测报告出具齐全后，报技术监督局备案后，以甲方现场甲方发出的起用通知书规定的日期起至使用完毕书面报停之日结束，遇有春节放假停工，停滞工期不超出30天，按实际天数免收租赁费，超出30天，乙方免收30天的停滞费，其他按月租费的50%收取停滞费。
3、进场时间由甲方安排。
四、租赁费用规定：1、租赁费实行月包干制。
其标准为：月租费每台叁万元整/月，其中塔吊司机工资（伙食自理）3800元/月，塔吊指挥工资（伙食自理）2500元/月。
塔吊租期不满一个月时，按实际使用天数计算租金，以（月租金÷30天）×实际租赁天数记取租金。
2、进出场费22000 元，进场满 2 月，支付50%，待塔吊退场后十日内支付剩余50%。
3、乙方保证全天24小时运转，由于乙方人为原因停机超过6小时或机械故障原因停机6小时，处罚人民币5000元，依次累加。
五、结算及付款方式：1、当月结算月租赁费。
天策行-中粮挂面营销策划方案
Brand Consultation Advisor
1）挂面作为必须食品，对于年轻消费者，正在稀释其品牌印象，几乎不存在指名购买某品牌挂面的情况， 包装色彩偏好、购买的便利性、特色产品成为吸引消费者关注的因素。
2）在传统消费者眼中，对挂面的价格有一个长期积存下来的认知，他们只会购买在传统价格左右的挂面。 3）将挂面作为必须食品，应急购买越来越少。
传统消费形态
不同的产品及形象
需要不同的产品和品牌
高端消费利益 复杂消费形态 不同的产品及形象
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一、消费者洞察
消费者洞察中我们弄清了以往销售中的困惑与争论： 1、高品质、高价格意味着销量小难过低价竞争关；而消费者又抱怨买不 到好挂面； 2、低品质、低价虽销量大但却没利润。 问题在于：
用一种营销策略和手段面对不同消费群，造成营销错位！
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一、消费者洞察
分化消费群研究
传统消费群：
收入基本满足生活需要 压力不大的工作或退休，精神压力
较大，对生活琐事敏感。 责任感强烈，生活节俭。 “怀念”在他们生活中占有重要位
置。对新事物接受困难。 追求物美价廉。 年龄大约44岁以上。
新生消费群：
收入在满足基本生活的同时，有追求情调的余地。 工作忙，压力大，对生活琐事懒惰。 追求感情，憧憬二人世界（未婚）或家庭生活（已婚）。 接受并尝试新事物；追求消费过程的刺激；物美价廉并不是
Brand Consultation Advisor
中粮面业挂面产品品牌策略 与规划及北京营销方案
客户：中粮国际（北京）面粉事业部 企划：天策行品牌顾问机构 2006年12月15日
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内容导航
第一部分：中粮挂面营销策略推演
一、消费者洞察 二、品牌及产品策略推演 三、市场生态检测 四、上市策略
中粮年度营销推广策划书
中粮年度营销推广策划书尊敬的中粮公司领导：感谢您对中粮公司的信任和支持。
在这份年度营销推广策划书中，我们将提供一系列策略和计划，以帮助中粮公司实现市场竞争力的提升和品牌形象的增强。
1. 市场研究和分析：我们将进行广泛的市场研究和分析，了解消费者的需求和市场趋势。
通过调查和分析，我们将确定当前市场竞争对手的优势和差距，以制定相应策略。
2. 品牌定位和宣传：我们将重新评估中粮公司的品牌定位，并制定相应的宣传策略。
借助传统和新媒体渠道，我们将提升中粮公司的品牌知名度，并传达其核心价值和优势。
3. 产品创新和改进：通过研发新产品和改进现有产品，中粮公司可以更好地满足消费者的需求。
我们将建议并推动中粮公司与相关行业合作，共同推出具有创新性和竞争力的产品。
4. 渠道建设和拓展：我们将进行渠道评估，优化现有渠道并寻求新的渠道机会。
通过与零售商和分销商建立合作伙伴关系，并探索电子商务渠道，中粮公司可以接触更广泛的消费者群体。
5. 促销活动和品牌活动：我们将设计和执行一系列促销活动和品牌活动，以吸引消费者的注意并提高产品销售量。
这些活动将结合产品特点和消费者口味，打造有吸引力的促销方案。
6. 市场推广和公关：我们将通过广告、市场活动、社交媒体、公关活动等手段，提高中粮公司在市场中的曝光度。
我们还将寻求媒体合作伙伴，增加中粮公司的媒体影响力。
7. 数据分析和评估：我们将建立数据分析系统，跟踪和评估市场营销策略的效果。
通过不断监测数据和反馈，我们将及时调整策略，以确保其有效性和可持续性。
以上是我们为中粮公司年度营销推广策划书的提纲。
我们相信，通过执行这些策略和计划，中粮公司将能够在市场中保持竞争力，并提高品牌形象。
我们将不遗余力地支持中粮公司实现其营销目标。
祝商祺！中粮公司市场推广团队尊敬的中粮公司领导：在上述提纲的基础上，我们将进一步详细说明中粮年度营销推广策划的各个方面，以帮助中粮公司顺利实施这些策略和计划，提升市场竞争力和品牌形象。
中粮我买网运营策略案例分析v1.0提交.ppt
中粮我买网运营策略案例分析v1.0提交.ppt1、中粮我买网运营策略案例分析2021年12月*中粮印象——概述中粮集团〔COFCO〕是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商中国最大的粮油食品进出口公司覆盖行业：农产品贸易、生物质能源开发、食品生产加工、地产、物业、酒店经营以及金融服务等集团使命：奉献养分健康的食品、高品质的生活空间及生活服务战略定位：全产业链粮油食品企业集团战略：集团有限相关多元化，业务单元专业化1994年以来，中粮集团始终位列《财宝》世界500强企业2021年世界500强最新排名中，中粮集团位列366位，收入达265亿美元，利润8亿美元〔中电信集团排名222位，收入385亿，利润4.4亿〕*中粮印象——九大业务板块中粮集团2、目前下设中粮粮油、中国粮油、中国食品、地产酒店、中国土畜、中粮屯河、中粮包装、中粮进展、金融等9大业务板块*中粮印象——集团下属单位组织结构图除集团职能部门和讨论院外，中粮依据业务板块和进展需要设立了多个事业部和公司*中粮印象——众多消费者熟识或不熟识的品牌拥有“长城”、“凯莱”、“金帝”、”福临门”、“大悦城”、“中茶”等很多人们耳熟能详的知名品牌*中粮新名片——我买网：”大食品产业”的渠道创新2021年8月18日，我买网正式上线，凭借中粮丰富产品线及最大食品进出口地位，选择了极具优势的垂直细分B2C市场——食品综合类垂直类平台类致力于打造中国最大、最安全的食品购物网站成为办公室白领、居家生活和年轻3、一族的首选食品网络购物网站“我买网可以大过中粮集团”“再造一个千亿级企业”——中粮集团董事长宁高宁我买网上线后进展迅猛商品规模2021年12月比2021年初增长3-4倍2021年销售额高达5000多万元日订单量从年初的200单左右增长到500单左右客单价从100元左右涨到了150元日均销售额比去年同期增长了100%以上*我买网——打造网上“食品专业大卖场”坚持以客户需求为导向，牢牢抓住客户关怀的七大关键问题，做强优势，弥补缺乏，并以理性的价格策略，追求垂直细分市场的整体竞争优势，吸引和黏住目标用户〔办公室白领、居家年轻一族〕现有19大类，6000种商品，且每月新增300种经销模式：中粮制造+中粮优选，4、不只卖自己的产品设进口食品、地方特产、生鲜食品、酒品等专区自有产品全产业链掌握专家对其他厂家产品严格筛选保质期超过1/3不进库，保质期超过2/3不出库按地域、按季节提供贴心而专业的养分搭配建议色香味搭配建议美食文化的传播者SEM深度营销、垂直媒体投放、网络硬广等广告宣扬微博、活动等互动营销特价、返券、积分等促销货到付款网上支付卡、券支付市区24小时送达，郊区48小时送达自建物流为主，合作物流覆盖策略以京沪周边区域为核心，步步为营客户评价系统对客户反馈不好的商品建立退出机制对配送延迟等服务过失主动提供致歉等补救措施不高于超市价避开造成低价形象不破坏线下的价格体系通过促销而不是降价吸引客户*营销策略1：“5、媒体+SEM+联盟”的品牌推广整合营销目标：建立我买网的品牌知名度快速确立我买网在食品网购行业的地位实现我买网的销售额的持续提升制定了“媒体+SEM+联盟”三者相结合的策略组合媒体：利用物流仓储优势，优先投放华北，在全面曝光的同时，集中优势垂直媒体SEM：通过品牌专区进行搜寻引擎曝光，导入用户，关键词与促销词协作联盟：覆盖亿起发联盟平台，通过各类活动刺激投放，完成长尾媒体覆盖效果〔2021年8月起〕：连续四个季度，ROI的增长倍数分别是1倍，1.5倍，2.5倍，3倍2021年1-5月份，销售额每月增长比分别为100%,150%,250%，280%，300%多元化营销渠道的深耕细作持续优化创意，提升营销6、效果*营销策略2：深度广告植入，开展社会化媒体互动营销从悦活与快乐001的合作、到与MSN合作的大型互动体验营销“中粮生产队”，[emailprotected]��社会化媒体互动营销，中粮集团这个老牌国企在新媒体营销的路上走在了最前沿的位置原创SNS社区游戏中粮品牌营销把中粮“全产业链”的各个环节融入游戏和娱乐中玩家选择作物种子，生产终端产品可邀请伴侣参与，对优胜者提供奖品吸引超过1000万用户主动通过游戏体验了中粮品牌，并成为“宣扬员”截至活动结束，中粮拥有260万“生产队长”，参加用户达1079万人悦活种植大赛2021年5月与快乐网[emailprotected]7、10年7月与新浪微博合作形式线上种植大赛，线下协作悦活果汁的品牌推广“线上种植、虚拟榨果汁”可以将虚拟果汁赠送给好友每周从赠送过虚拟果汁的用户中随机抽取若干名，获得真实果汁赠送权仅半个月，参加活动人数超过50万，虚拟榨果汁次数8300多万，送好友果汁超过6000万带动线下真实产品的热销，一个月内销售业绩提升了30%目标互动内容效果微博话题互动品牌营销，聚众目标客户以“美妙生活”为主题，选取具体话题引导用户参加共享按时间和版块两大维度展开与世博主题相呼应截至活动结束，用户自主发布了超过1000万条微博42万用户在微博里挂上勋章，成为“美妙大使”粉丝数超过20万，在新浪微博企业用户中粉丝数量最多，粉丝增长 8、速度最快*自建为主、敏捷而务实的物流和配送解决方案由第三方转向自建物流为主，保障服务品质运营初期，主要是采纳第三方物流进行配送2021年底开始在北京试点自建物流，已建1个6000平米的仓库、4个配送站，另2个在建已建成正规化的物流团队，每天一半以上订单由自己队伍配送，2021年自建物流送货比要到7-8成目前北京之外的华北的津冀和华东的江沪浙由第三方物流配送敏捷创新配送模式，提高效率，掌握本钱设立社区代购B2S〔Station〕模式，货物发到社区之后，自社区再进入居民家中拟将部安排送点改建成用户自提点精确预估配送压力，资源提前配置到位基于食品销售量的走势和规律比较精确的分析和推断，对于节假日业务量增长情 9、况，从供货、物流环节提前组织人力资源，拣货、包装、配送，虽然物流配送的效率有所下降，但整体的满意度并没有下降当某个区域每天的配送量到达500单，就具备了自建物流进行配送的标准自建物流的本钱也会低于第三方物流的本钱整体的物流投诉也会下降50%80%的订单第一天可以送到95%的订单可以在两天内送到承诺的配送周期是1~2天，但绝大多数都可以在一天内配送到实践中得出物流建设根据自建物流效率提升某日下午5时许，用户在我买网上下了一桶油、两袋米和一些零食的订单第二天上午11点多，这批商品由身着蓝色印有“中粮我买网”字样的配送人员送到海淀家中比较：去年托付第三方物流送货，一般需2-4天体验案例：送货周期明显缩短*通10、过产品信息和用户行为数据分析提升运营效率通过开发ERP 等系统，对产品信息和用户行为数据进行挖掘、分析，改善网站经营决策，促进我买网进入良性循环应用场景问题解决方案供应商选择保证食品安全供应商管理：主要对“中粮优选”的供应商进行选择和管理，原则上要从各个食品品类中前三位的企业选购对供货商进行资质审查配置特地人员对所售商品进行抽检，定期向供应商提供评测结果保质期管理：保证送到消费者手中的都是合格、新奇的食品库存管理：保障有充分的货源供应特地设计ERP系统，将商品的数据和信息输入系统，当某个商品即将到保质期临界点或库存预警值的时候，系统自动提示改善用户体验的后台变革流量的增加，导致网速明显下降，用户的上网体11、验的快感下降随着订单的激增，后台处理的工作量急剧加大对各个渠道的信息进行分析，对会员的相关购置数据如购置频率进行分析依据分析结果增加商品数量及优化商品展示，引导分流用户优化订单流程，简化步骤多样性的选购通过内测发觉，过少的食品品类缺乏以吸引消费者，也不利于网站的长远进展重新规划了自己的选购品类体系，开始开放选购平台中粮品牌产品比例正在渐渐缩减，目前已经不到五分之一问题：最初为顺序式流程处理，需要几个页面才能完成。
XXXX年中粮御岭湾营销策略-精品PPT
正在开发中的远郊度假别墅区。代表项目为蓝 光观嶺
龙泉山、牧马山、麓山、城北四大别墅板块属于同属性竞争
板块竞争原则 同为城市别墅或准城市别墅 同为纯粹高档别墅区 客户情况基本相似
青城山
青城山、新津/浦江、金堂三个别墅板块属于纯度假型别墅 大城北板块以保利198为代表的别墅 光华大道板块受容积率限制，属于混合物业别墅区，档次较低
雅居乐 花园
独栋（一期）
199-417
27000 （含12000精装修） 15000 14000 25000
15000-20000
牧马 山
龙湖长 桥郡
三盛斐 骊山
锦绣尚 郡
独栋
小独栋、联排
双拼 联排
370-418
180-300
406-487 240-320
16000
11000 9000
龙泉 板块
中粮御 嶺湾
价格分析
成都市07-09年整体价格涨幅近3000元/平米，幅度达35%，整体价格持续稳步增长
20000 15000
成都市别墅价格走势图
2007年上半年 2007年下半年
2008年上半年
2008年下半年
月均9577元/㎡ 月均10660元/㎡ 月均14331元/㎡ 月均11331元/㎡
2009年上半年 月均11572元/㎡
占地面积 589 亩
项目核心卖点： 圈层、高档配套、区位
容积率 建筑面积 物业形态
0.65 29 万平方米 独栋，双拼，联排，叠拼别墅
总户数
1100 户
内部配套 山地会所、内外泳池、咖啡厅、电 影厅等休闲场馆
品牌
阳明地产，本 蔚蓝卡地亚 地开发商
中粮地产客户答谢新品发布会策划案(PPT34页)
流程安排目的
1.击缶表演 随着一声声强劲有力的击打，为开场缶发出动人心魄的声音，给 以震撼效果
2.宋祖英演唱 新品项目庆祝仪式启动后，由宋祖英嘹亮的歌声为新品高歌欢唱， 让来宾为新品项目留下深刻印象
3.女子乐坊 围绕主题声·动·中粮做压轴演出，以表活动完美落幕
费用预算
Part 5 温馨提示
温馨提示：
中粮集团是中国领先的农产品、食品领域多元化产品 和服务供应商，致力于利用不断再生的自然资源为人类提 供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献 于人类社会的繁荣。中粮集团目前下设中粮粮油、中国粮 油、中国食品、地产酒店、中国土畜、中粮屯河、中粮包 装、中粮发展、金融等9大业务板块。其中房地产品牌逐步 成熟稳建，在市场与行业间取得非常好的口碑
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午8时13分43秒 上午8时13分08:13:4320.10.23
专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20.10.2320.10.2308:1308:13:4308:13:43Oct-20
牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。2020年10月23日 星期五8时13分 43秒Fr iday, October 23, 2020
板，怀旧的革命电影胶带让现场客户重温旧时回忆，展示板里面 记载着中国与中粮集团以及中粮地产品牌的发展历程
怀旧电影胶带展示板示意图
宴会厅内厅布置
桌面红酒景观布置：鲜艳的金色桌布加咖啡色丝带的点缀，让现 场突显堂皇气派，桌面上摆放红酒杯塔景观，新鲜的葡萄加上高 雅的花艺，呈现出别样的效果
宴会厅布置示意图
Part 3 活动亮点
中国 八音 中的 土类 乐器， 主要 的只 有两 种， 一个 是埙， 另一 个是 缶。
北纬二十八度一期营销策划
先来看一个经典的品牌营销案例
“终极驾驶体验” （Ultimate Driving Experience)
品牌塑造战略
启示
➢此案例没有大张旗鼓的诉求产品的硬指标，而是通过巧妙的 手法营造了一个故事，让产品的性能在故事的进程中得以表现。
➢没有露骨的购买决策诱惑，有的只是不经意间流露的品牌气 质。这样的气质，通过演员、场景、故事脉络的铺陈被推倒了 一个高峰。
中新花 城
绿城·青竹湖
南山苏迪亚诺
双盈卧龙湾 新地东方明珠
长沙玫瑰园 三江·养生美墅
御景龙城
碧桂园威尼斯城 鹏基诺亚山林
山水英伦 振业浪琴湾
藏龙·湖上国 际社区
幸福里
早安星城 水 印 山 城
水云间
香格里 麓山别墅
岳麓山公馆 枫华府第
汀湘十里托斯卡纳比源自利山保利阆峰云墅中洋橘郡
同升湖山庄
长沙别墅项目一览
稳健去化
绿城青竹园 汀湘十里
保利阆峰云墅
一般销售
长沙玫瑰园 比华利山 托斯卡纳
在前两个梯队当中，绿城与碧桂园的品牌力均明显高于其它竞争对手，其竞争级别 与其它对手不在同一档次上。
抛开品牌的影响，我们可以看到，在同时面世的其他的别墅大盘中，采用人文理念 为主要诉求路径的藏珑、汀湘十里、阆峰云墅的市场表现要明显优于其它项目。
易居观点
一次成功的品牌营销作用大于生硬的 产品推介。
这将是一场激动人心的品牌战役！
什么是品牌 —— 品牌是与特定企业和产品相关联的一组信息， 品牌仅仅存在于客户的意识之中
“真理瞬间 ”
品牌资产
认知 Selective
recognition
营销
价值 定位
品牌的作用在于标识差异化的产品和服务，它能够帮助客户识别产品和服务 的来源，并通过信任的建立来影响客户的购买决策
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
趋势二
随着长沙城市人口 的增加和年人均可 支配收的增高，购 买别墅的人群也将 随之增多，别墅产 品仍然将是未来五 年市场的热点。
趋势三
别墅市场由于档次 划分拉大，客户日 益细分，将呈现多 级化消费趋势，别 墅极品和实用型产 品将出现“两头热” 的现象。
趋势四
同时，由于别墅增 值空间增加，不少 投资者会考虑囤积 别墅，可能在未来 十年出现以投资别 墅来获取收益的投 资者。
、青竹湖大道和高尔夫大道均为宽阔的景观大道，回家的路上满载风景。
• 项目区域主要道路 • 项目现区域主要道路：芙蓉北路、青竹湖大道。
2020/5/21
单体工程进度 青竹湖高尔夫
实景图
价格走势
青竹园价格走势图（单位：元/平方米）
14000 12000 10000
8000
8000
10000 10000
现场包装：
现场户外包装于2019年11月开始上挂，以开发商品牌导入为主题；
2020/5/21
营销进度 其他资料：
楼书折页除户型还会稍有调整外，其余的基本定稿。
媒体广告：
无报广、楼宇、电台等其他媒体广告发布，原因：农民纠纷问题，导致工程进度的滞后，中粮 总部对营销费用进行压款。
市区接待中心及开盘时间：
但是，随着居民消费能力提高和居住观念的改变，高端物业市场依然持续走高，特别是 今年长沙别墅供应量超大，而市场需求毕竟是有限的，产品也存在同质化竞争。
因此，对目前长沙高端物业市场发展趋势进行的分析前，首先让我们来盘点一下针对 高端物业市场已推出的一系列的宏观调控政策
2020/5/21
2020/5/21
9500
10000
11000
12000
而现阶段整个房地产市场在经历了一段极具膨胀期后，当头被浇了一盆“冷 水”，在一年内如此快速的“热胀冷缩”使整个房地产开发行业在这个冬 天明显感觉到“寒气逼人”。
2020/5/21
ห้องสมุดไป่ตู้
长沙高端物业别墅市场2019年总结
2019年，长沙全年上市别墅项目有 20多个，别墅类项目总占地面积 680.64万m2（包含其他物业），总 建筑面积588.22万m2在售市场别墅 供应量为354．55万平方米，而后期 潜量更是达到了1070．58万平方米， 在第四季度则达到了长沙历史最高峰。 别墅市场销售量占2019年商品房上 市总量的20％左右。
2020/5/21
目录纲要
市场篇
07年度回顾及08年度展望
项目篇 定位篇
项目现状及硬件价值理解 形象定位及客户定位
营销执行篇
营销目标及营销执行
2020/5/21
市场篇
2019长沙高端市场回顾
2020/5/21
长沙高端物业市场
国土资源部从2019年起，开始禁止别墅用地的批报，近年来不断颁布的宏观调控政策， 也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。
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1、置业者构成结构缺乏多元化 2、市场供应量增大 3、同质竞争严重 4、房价泡沫化趋势已经开始显现 5、政策性调控的影响
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08年，长沙别墅房价仍然上涨 但上涨幅度将趋缓，走向平稳
别墅资源 1、经济增长幅度迅猛
2、人均可支配收入相对较高
日益稀缺 3、开发成本持续走高
钟车程。项目总体设计最大限度地保持和发挥地块资源优势。
• 项目区域主要道路 • 项目现区域主要道路：芙蓉南路、107国道。
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工程进度
外立面实景图
现场接待中心
价格走势
保利·阆峰云墅价格走势图（单位：元/平方米）
14000 12000 10000
8000 6000
价格
8500
2007年9月 8500
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品牌
－－保利·阆峰云墅
保利阆峰云墅
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总平图
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一期
二期一批
项目实景
• 项目所处环境 • 项目东面紧邻长沙市芙蓉南路延长线，距离湖南省政府新址约6公里，距离长沙市中心约20分
十二月
12500 8500
一月
别墅物业价差进一步拉开。07年12月份以来，长沙独立别墅均价为10000元以上/㎡，类别墅 产品均价为5000-9000元/㎡ （除美洲故事双拼在14000 /㎡ ），其比值达到了2：1，而据官 方数据库显示，5月份比值仅为1.37：1，由此可知，别墅与类别墅细分更加明显。
10000
11000
12000
14000
6000
2007年7月 2007年8月 2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月
价格 8000
10000
10000
10000
11000
12000
14000
去化分析：
该项目为千亩大盘，营销方面紧紧围绕“高尔夫别墅”作文章，采用‘滚动式’的推盘策略，半 年之中五次10套左右小量推盘，去化快速，逐步把价格从开盘时的8000推高到14000，目前揽秀 苑、临风苑，整体去化达到了98%。
环境状况
龙湖高尔夫
观音岩水库
白鹭岛
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原生竹
地块内外原生态山水资 源丰富，原生态植被丰 茂，白鹭岛自然生态保 护区与千亩观音岩水库 相映成趣。
地块属性——景观资源型核心生态住宅区
➢项目区域属于金星版块与望城版块的核心交界地带，两大区域价值的共享成就了项目独到的区域发 展潜力； ➢从交通上看，公交系统的开通，及规划中的轻轨建设，将使项目突破城市道路瓶颈，而便利的交通， 是城市高尚住区与郊区别墅高尚住区独特的价值支撑； ➢从配套上看，项目独到的区位优势使项目具有了高端物业休闲的配套，由于市政规划，该区域的休 闲旅游物业的集中效应，使得区域单一的商业物流逐渐转变成生活配套完善，从而形成了项目所在区 域在整个城市区域中独到的配套价值体系。 ➢区域内以千亩龙湖为核心的生态价值体系的构建，使项目具备了高尚住区独到的环境体验，而这种 旅游休闲与自然生态相结合的环境价值，将与区域独有的物业配套格局相结合，构成一种独特的休闲 文化内核。
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提案目录纲要
市场篇
07年度回顾及08年度展望
项目篇 定位篇 营销执行篇
项目硬件价值理解 项目定位及客户定位 营销目标及营销执行
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定位篇
个案剖析
2020/5/21
方法：通过对别墅市场上的项目进行深入的剖析，梳理出本案的核心竞争优势。
甄选标准： 1、产品 2、规模 3、品质 4、价格 5、品牌
市场篇
2019长沙高端市场展望
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2020/5/21
08年在售别墅项目纯独栋与普通别墅价格整体走势
20000 16000 12000
8000 4000
0
7250
5320
七月
10000 10000
11000
11600
7000
7000
8500
8500
八月
九月
十月
纯独栋
十一月
别墅
12000 8500
交通状况
西
雷
锋
三 道
环 黄
大大
本案
金
道
2020/5/21
本案所在区域属雷峰大道与黄 金大道交汇处，主干道雷峰大 道直接与本案相临。距离望城 县政府10公里，距长沙市政 府8公里，项目目前可以通过 907、918、903三条公交线 路到达，公交网络日益便捷， 属于长沙市区与望城区交汇路 网核心覆盖区域。加上黄金大 道未来的规划，片区内居民的 出行日益方便，与之相对应的 时间成本及交通成本亦随之降 低。
分布图
和记黄浦
双盈卧龙湾
新地东方明珠
沙河世纪城
好望谷 山水湾
岳麓山公馆
卓越·麓山别墅
• 即将上市
2020/5/21
橘郡
格兰小镇
2020/5/21
长沙别墅市场未来整体发展趋势
趋势一
虽然别墅用地暂停 审批，但因为开发 商所拿地块必须在 两年内动工，所以 最近五年，长沙仍 有足够的开发量供 应给市场。
权威数据显示，估计未来3～5年内， 长沙别墅开发将有2万～3万亩。种 种迹象表明，长沙别墅发展期已经到 来。
2020/5/21
市场数据显示，目前，长沙别墅产品 供应量达到了5205套，其中以联排别 墅居首位，达3067套，占到长沙市别 墅类产品供应总量的近六成；作为景 观资源占有率最高的产品，独立别墅 供应总量为1650套。在长沙这个经济 相对不是特别发达的“二线城市”， 顶级别墅、联排别墅的热销似乎有些 出人意料。国家土地宏观调控的力度， 让人们看到了别墅的投资前景，并成 为高端市场的强大支撑。
这说明，在国家别墅禁批政策下，稀缺性的别墅物业越能引起消费者的兴趣。不管是作为投资 也好，还是自住也好，其整体体现的是“物以稀为贵”的客观商品经济现象。作为高价值、高投 入额和高保值性能的商品，这种现象并不奇怪，反而说明在宏观环境影响下日渐走向稀缺的别墅 产品将成为富有阶层和投资者青睐的对象。
2020/5/21
07年整个年度房价的不断攀升，再加上整个经济环境 强劲的增长。直接导致CPI随之高涨，国家面对日益严 峻的经济形势必然加强宏观政策干预力度，通过政策指 向来引导国民经济进行“软着落”。
冷静的观察，我们会从中发现，国家针对整个国民经济的调控的意图并不 是要一棒子全都“打死”。而是想要国民经济稳步健康发展，因此对房地 产的调控也是突出一个“稳”字。通过提高利率，提高二次购房首付比例 ，限制外资对房地产投资，通过一系列的政策手段步步压缩房地产行业中 存在的“泡沫”。