合院别墅专题研究报告
合院别墅研究报告——赛博研展部5月——
合院别墅三大功能
?经济效益：可以在较高容积率指标下实现更多别墅产品面积；?产品类型：可以产生和常规联排相区隔的类独栋形态合院产品；?生活方式：可以通过适合交往的邻里空间创造亲近的生活。
别墅调研报告
建筑学实验调研任务报告书 主题：住宅及环境调研 小组所属单位：建筑学151 组员：潘钦鋆、黄健、王颖、白子申、易源婷指导教师：蔡丽蓉
一、课题简述 通过查阅资料了解相关法律法规以及赣州市的气候、地域、风水、人文等。通过对赣州市内两套样板房或毛胚房的调研了解小住宅的格局、形体、空间、水电 管道分布、功能等，并寻找出不足，为之后的小住宅设计做准备。通过对赣州市某风景区的调研了解建筑与周围环境的关系，并运用于之后的设计。 二、调研目的 1、通过对毛胚房进行形体分析、材质色彩分析、空间分析、水管电路以及地漏分析、 采光分析、流线分析、功能关系分析等了解建筑。 2、通过调研及分析研究总结所调研的毛胚房的优缺点。 3、通过对风景区的调研，了解建筑与周边环境融合的技巧，并为之后的住宅设计 4、初步理解室内环境的设计原则和建立室外环境设计观念、室外环境构成要素与建筑 的关系、初步具有处理建筑功能、技术、建筑艺术等相互关系和组织空间的能力。 三、调研类型 1、实例调研: 通过对星洲湾、中航云府的实地调研、设计资料及网络调研，了解住宅 建筑的设计要点，寻找并感悟优缺点。 2、文献资料：通过查阅相关文献，找到小住宅建筑设计的理论基础，为今后小住宅的 建筑设计指明方向。 四、调研内容 赣州市开发区经济技术开发区星洲湾别墅区 章江新区嘉福尚江尊品 马祖岩风景区
赣州市经济技术开发区星洲湾别墅区 项目概况： 1、调研小区： 星洲湾别墅区（江西省赣州市经济技术开发区华坚南路西侧） 2、调研时间： 2016年9月11号上午 3、调研方法：查相关数据、实地调研、调研住户和地产公司
别墅设计调研报告
别墅设计调研报告 前言： 为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。这次调研报告，我准备分四个部分来写。第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识；第二部分介绍大师住宅体会（主要体会三位大师的作品）；第三部分收录一些引导我前进的大师语录；第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。 第一部分：别墅的概况以及设计前的一些准备知识 此部分分为两讲。第一讲：别墅的概况； 第二讲：别墅设计前的一些准备知识。 一、别墅概况 1、别墅的概念及属性： 别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性，然而不同于一般住宅。 居住建筑的属性：居住方便、舒适和私密；居住、餐饮、娱乐的综合体；空间及造型亲切宜人等。 不同于一般居住建筑之处： 1）用地环境特殊（多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调） 2）单独设计建造（在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求） 3）反映业主审美情趣和职业特点（人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，
等等） 4）造型丰富多彩（空间形象和外部造型）：由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样 总之，一般住宅与别墅的根本区别就是：别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性。简言之：住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。 2、别墅个性化的优点： 1）由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间 2）在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏，可以创造出水平方向和垂直方向，大小空间相互穿插的空间布局 3）别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求 3、别墅的一些类型及特征 （1）独栋别墅 英译：HOUSE，Villa。 定义：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
别墅设计调研报告
别墅设计调研报告 前言: 为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。这次调研报告，我准备分四个部分来写。第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识;第二部分介绍大师住宅体会(主要体会三位大师的作品);第三部分收录一些引导我前进的大师语录;第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。第一部分:别墅的概况以及设计前的一些准备知识此部分分为两讲。第一讲:别墅的概况; 第二讲:别墅设计前的一些准备知识。 一、别墅概况 1、别墅的概念及属性: 别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性，然而不同于一般住宅。居住建筑的属性:居住方便、舒适和私密;居住、餐饮、娱乐的综合体;空间及造型亲切宜人等。 不同于一般居住建筑之处: 1)用地环境特殊(多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调) 2)单独设计建造(在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求) 3)反映业主审美情趣和职业特点(人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，等等) 4)造型丰富多彩(空间形象和外部造型):由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样
总之，一般住宅与别墅的根本区别就是:别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性。简言之:住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。 2、别墅个性化的优点: 1)由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间 2)在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏，可以创造出水平方向和垂直方向，大小空间相互穿插的空间布局 3)别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求 3、别墅的一些类型及特征 (1)独栋别墅 英译:HOUSE，Villa。 定义:独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 特征:私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。 (2)联排别墅 起源及发展经历:联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新定义:又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
被逼出来的“合院”复兴-这家别墅做到了极致
被逼出来的“合院”复兴，这家别墅做到了极致 攸克君一直认为，中国房地产，是把历史文化脉络和现代商业命题结合得最有趣的一个行业。比如这篇文章的主角：“合院”。如果现在你去看北京的别墅项目，基本上每三个项目中就会有一个是合院别墅。 实话实说，当下的“合院”产品形态是被禁墅令和高地价逼出来的无奈选择。受禁墅令影响，市场上已经没有容积率在1.0以下的地块，地块规划中更是完全剔除了独栋别墅。 而近年不断出现“地王”们，都面临一个问题：该做一个什么产品，才能平衡面积和总价，覆盖成本形成盈利？“地王”的高楼面价，预示着这个地块上的项目必须是一个高单价的项目；但为了扩大客户基数，就必须控制总价，如此一来，面积就不能大；然而，你又不能做一个80平米的产品，那是刚需，不是豪宅。 为了有一个基本的豪宅尺度，那就尽量压低单价，说好的10万+改8万+吧；但为了盈利就得增加项目容积率，增加建筑面积，然而，楼密了，隐私没了，社区舒适度也没了。在这种情况下，“合院”别墅产品被开发商普遍采用，其兼具了高总价与豪宅尺度之间的平衡。 有趣的点在于，当下的合院别墅的兴起，虽然有着商业动机，但合院的建筑形态，却是人类居住文明曾经的共同选择。早
在约公元前500年之前，在中国与地中海沿岸，已经有了十分讲究且精美的合院了。 陕西岐山凤雏村有一片西周时期留下的住宅遗址，分为前后两个院子，四面都有房子围合。现代学者根据先秦的文献推断，这所合院住宅的大门前有影壁，前一个院子的正房是前堂，主要用于举行宴会以及礼仪活动；后一个院子的正房是后室，用作主人的日常起居，东西两侧的房子分别给家中其他成员居住。整个住宅的形式已经很清楚地把内外区分开，并且显示出家庭内部的等级秩序。陕西岐山凤雏西周合院复原图 古代罗马的世俗生活与古代中国同样丰富多姿，不过其合院宅内已有了“功能”分区：前院中庭（atrium）垂直仰天，诸神与祖先都供奉于此。穿过中庭才进到宽阔的花园后院（peristyle）。19世纪荷兰裔英国画家劳伦斯·阿尔玛-塔德玛对罗马合院中闲暇生活的想象 不过，在欧洲古代世界消亡之后，合院逐渐不再是西方主流的居住形态。只有在中国，保留且不断完善合院的住宅形态长达3000年之久。近到20世纪50年代，北至都城北京，南至江南苏州，远至西南边陲昆明，以及少数民族如纳西族居住的古镇丽江，其城市结构均是由合院矩阵相联而成。西汉明器合院模型苏州清代毕浣园宅平面 因为应对楼市政策，让历史悠久的合院建筑再次复兴。按建
townhouse研究
目录 一、T O W N H O U S E的发展演化 二、当前上海T O W N H O U S E市场简述 三、上海T O W N H O U S E市场发展状况分析 (一)初始阶段市场状况 (二)发展阶段市场状况 (三)趋向成熟阶段市场状况 四、T O W N H O U S E消费者特征分析 五、T O W N H O U S E产品特征分析 （一）区域特征分析 （二）档次划分 （三）类别划分 （四）小区规划、式样风格、房型特征分析六、T O W N H O U S E的发展空间、存在意义与未来
一、TOWN HOUSE的发展演化 TOWN HOUSE的起源 TOWN HOUSE起源于欧洲英国伦敦，当时的伦敦很少有高密度的垒积式多高层建筑，城市在低密度建筑形态中持续地扩展。18世纪末的贝德福特广场、柯本特花园、19世纪初的那莫德理大街等处，TOWN HOUSE组成了壮丽的街区，住宅由此形成了永恒的艺术。后来TOWN HOUSE在美国得到了兴旺发展，特别是西部地区的城市延伸部都有大量此类建筑形态出现。它是由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库。离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。 上个世纪初TOWNHOUSE是上海典型的名居 19世纪念年代起，随时着经济的发展，城市人口增多，传统的木式里弄易发生火灾，出现了砖木结构的老式石库门建筑，最早创始于英租界，后流传于城乡内外和近郊一带。这是TOWNHOUSE结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有兴仁里，敦仁里棉阳里等。与石库门建筑同时发展的还有新式里弄住宅，这是TOWNHOUSE更具现代色彩的一个变种。朝向尽量朝南，宅前有绿地，建筑多为三层代表建筑有20年代淮海中路的尚贤坊等。在40年代后，新式里弄发展为花园式里弄住宅，宅前有宽大的庭院空地较大，环境幽雅，居室以间半式或双间式居鑫，层数三、四层兼有，代表建筑有淮海中路的上方花园和陕西南路的凡尔登花园。当时，上海各种TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套，22余万平方米，蔚为大观。
别墅调研报告
别墅调研报告 调研人员：夏芸刘璐尹中平 张庭震夏闽波鲁昌利调研时间：2015年10月29 号
独栋别墅调研报告 ◆任务书分析： 1.以我校孔目湖为主要基地，建设总用地面积为600m*2左右的独栋别墅。 2.建筑功能合理，空间组织及建筑造型表现小住宅建筑的特点。 3.建筑应对空间进行整体处理，结构合理，构思新颖，解决好功能与形式之间的关系，处理好空间之间的过渡与统一。 ◆调研目的： 1，为了建立住宅类空间尺度的概念，了解设计中的各个流线要求及多种功能设备要求。 2，掌握创造大空间常用框架结构体系的布置规则，构造处理。 3，熟悉在设计中把握建筑造型与展厅内部空间协调统一的原则。 ◆调研方法：实地考察测绘，记录讨论分析。 ◆独栋别墅 独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、亭子、游泳池、篮球场等。独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青睐。在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋别墅设计就更加弥足珍贵。
别墅选址分析 ●选址要求：以我校孔目湖为主要基地， 建设总用地面积为600m*2左右，具体位置 地形自测。 ●选址地点：基地位于孔目湖边，其正南 面是高速公路，西面有一污水处理厂，北面 为树林，南面于东面临于孔目湖边。 ●周边环境：周边环境优美，南面与东面 临湖，四周是草丛树木，显得十分幽静，让地形分析图生活在喧嚣的都市中得人们也能体验到森林的幽静与闲适，获得更多的休闲 体验。 ●选址分析：本小组所选的位置 为南北朝向，其南边直接临近 孔目湖，别墅的门窗可以面朝 湖水，显得十分宽阔，视野极佳， 且周边环境清幽，具有一定私密性。 其位置位于树林突出地，地势有一 定程度的缓坡，具有高差。选址地 外有一条交通主干道，交通较为便 利。
某小区联排别墅设计(方案A)【开题报告】
毕业论文开题报告 土木工程 某小区联排别墅设计（方案A） 一、选题的背景与意义 联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。 近几年，随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，高速路和轻轨系统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。而郊区低密度别墅区的兴起正好迎合了这一点。中国别墅发展到2005年，呈现出多层面丰富内容。在此期间别墅的风格、定位、品质、运作手法等特征日益清晰。 二、研究的基本内容与拟解决的主要问题： 基本内容： 完成某小区联排别墅的建筑、结构施工图设计任务；所设计的某小区联排别墅工程应该满足作为别墅建筑物的必要的建筑使用功能要求；所设计的某小区联排别墅工程，初步确定建筑，层高3.0～3.3m，层数2～3，单户建筑面积约180～270平方米，3～5单元组合。根据建筑物的规模、结构受力特点及造价经济合理性等综合因素，上部结构采用框架结构；下部结构，以宁波地区地质条件考虑，基础采用桩基础加承台结构；建筑、结构设计施工图应具备一定的深度要求，能指导施工，结构施工图应按平法施工图的作图规则设计；建筑、结构设计施工图统一采用A3纸打印，图纸目录采用A4纸。建筑部分 1．图纸目录； 2．建筑设计总说明； 3.建筑平面图； 4.建筑立面图；
别墅调研报告
别墅调研报告 别墅即别野，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点，我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅设计充分考虑人的需要和使用习惯，创造一个人性化的居住和活动空间，文化的艺术表达，以形写意，形神兼备。从生态环境意识出发，首先要考虑设计风格，其次还要融入文化语言，努力寻求建筑环境和室内风格的协调共生，探索多元化的设计语言。空间要以给业主带来和谐的住宅空间为主旨，营造出宜人的室内环境，结合文化的抽象设计符号，创造合适的室内空间，暖色调的室内可使人身在其中倍感温馨。 而别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。别墅多建在城郊或风景区。中国古代称别业、别馆。3世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒·柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。别墅设计要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。 这次我们的调查对象是江宁区的别墅建筑。该别墅建筑与其他别墅建筑一样建于景色优美的森林区内，而力求与基地景观相结合。但不论是从外部矩形体块的形态，还是从该建筑外立面的色彩装饰来看，该别墅建筑都不能和周边的林木环境很好的结合，不可不说这是这座建筑的败笔 我们由此来讨论一下其人文条件的部分。任何建筑都必然处于特定的自然与人文双重环境中，受自然环境与人文环境的影响和制约，同时建筑也通过自身的形态作用于自然与人文环境。因此，不同的地区有不同的风格。优雅的近水平台，悠悠的碧水，葱葱的绿竹。有一首诗恰似这样的一幅景，“舍南舍北皆春水，但见群鸥日日来。花径不曾缘客扫，蓬门今始为君开。”九江身处江南，本身就具有那种小桥流水的文化底蕴在其中，但九江又是一个与时俱进的城市，综上所述，建筑的风格设计师把古典与现代的风格进行了结合。由此，其建筑就给我们一种既大气又优雅的印象。赖特曾讲：“土生土长是所有真正的艺术和文化的必要领域。”所以对基地所处地域的人文环境的把握，可以使建筑更加合乎使用需要。该别墅建筑的内部功能结构还是相当合理舒适方便的。从正门通 过门厅进入别墅的一层空间到达过厅，向右转就可以进入一层唯一的卧室，或者进入正对过厅的卫生间。向左走就可以通过台阶下到地下半层的车库。直走再右转通过简短的一段下降台阶的过廊进入到面积广大客厅会客交友，也可以从客厅
叠拼别墅专题研究
叠加别墅Appendix 案例研究 Content 1.叠加型别墅的概念 2.叠加型别墅的演变过程 3.叠加型别墅的客群特点及市场空间 4.叠加型别墅的设计支点 5.叠加型别墅的户型设计特色 6.叠加型别墅设计个案 康城II期 倚林佳园 珠江国际城 京城雅居 境界水晶城 美林香槟小镇 塞那维拉 圆明园东门住宅区 管乡新乡住宅区
世界上没有绝对的好户型，但是有最适合于某一特指消费群的户型 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．。 叠加式别墅 1. 叠加式别墅的概念 作为一种特殊形式的别墅，叠加式别墅是一种概念型产品，它是Townhouse 的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。它将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布，动静分区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。良好的空间利用率也将一个有天、有地、有花园的立体空间演绎得淋漓尽致，融经济性与享受性于一体。 叠拼是建筑的另一种组合方式，如果说双拼是二层或三层建筑的左右布排，叠拼则是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。 叠拼的入户模式目前有两种：一种是叠上、叠下均归入一个公共单元门，叠上还要通过公共楼梯走到三层，从三层回家；另一种是叠上住户通过公共楼梯进门，叠下从室外直接进家，做到完全的独门独户；这种形式对于叠下来讲，分摊面积会大大减少，无疑是一种品质的提升，但因为分摊户数减少，叠上住户的面积分摊也会相应增加。 至于叠拼的面积范围，专家认为，市场上叠拼户型最小的在１４０多平方米，而２５０平方米应该是面积的上限，面积再大也已失去叠拼的意义。
中原地产别墅市场研究报告
[中原研究]成都市别墅市场简析 ——别墅供应篇 第一部分概况说明 一、成都市场别墅含义 独立别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立的建筑。作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。 联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多位于市郊区域，对地理位置及周边环境的要求比较宽松。而在欧洲原始意义上真正的townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅。 二、别墅类型分类 别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。 表1－别墅分类表 按照别墅户型建造情况分类 别墅类型简单定义 主力面积 （㎡） 基本配套 独立别墅独立的别墅居屋四面有窗300左右独立花园车位，且双车位 联体别墅双拼两户连在一起，三面有窗200—220独立花园、单车位多联四至六户连在一起180左右公共花园、有车位 联排别墅多户连在一起两面有窗170—180公共或独立花园、有车位 按照别墅的景观设施分类
类型特征 人文景观别墅人工建造的娱乐设施、别墅区内人造的水系、山系等， 自然景观别墅周边的山、海、湖等形成了别墅的景观， 按照别墅的品质及价格分类 豪宅型别墅设计、施工、环境、管理等品质较高， 经济型别墅价格适中、功能实用，适合一般工薪阶层消费水平的， 排屋式别墅低层联排住宅，或低层联排城市公寓（如Townhouse）， 注：本次研究分类主要从独立别墅和联排别墅两大类入手，各种联体别墅都归入联排别墅内 三、成都市别墅市场研究范围界定 目前成都市在售的别墅项目主要分布于主城区、近郊区（地理位置与主城区接壤包含龙泉、双流、华阳、高新西区、温江等）及远郊区（地理位置与主城区不接壤如青城山、大邑、新津等）。 在主城区中，我们又按成都市民日常的生活习惯引入了城东、城西、城南、城北及市中区的概念，各板块基本情况及其对比详见我司撰写的《成都市房地产住宅市场概况》，以下所用数据来源于中原市场调查。 四、研究对象界定 成都市的在售别墅项目，调查时间截止到2004年8月31日，共计24个别墅样本。 五、成都市别墅市场研究数据来源说明 本报告基本资料来源于成都统计年鉴以及政府网站等，别墅基本数据来源于中原市场调查，数据与实际可能有一定出入，请读者自甄。
别墅、旅游用地和容积率专题研究143409631
别墅、旅游用地和容积率 自从2003年国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国发[2003]45号）要求“（今后5年内）停止别墅类用地供应”以来，别墅项目不降反增的局面让监管部门终下决心出台全面的界定及监管措施。 2010年5月，国土资源部调研全国别墅、大户型项目供地用地情况，“下一步将具体给别墅做一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面”，“不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。 1、别墅及其容积率 开发商将其中的一些地块用来造高层建筑，容积率很高；另一些用来建成了容积率低的上百栋别墅，这样高低搭配，使得整个项目容积率既高于政府要求的容积率下限，也提供了别墅产品。低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。 事实上，市场上的别墅与政府定义的别墅不是一回事，由于别墅用地限制，目前很多别墅产品实际上多数不是别墅用地，开发商只能做成联排、双拼、叠拼等别墅类产品，容积率一般都在0．8以下。相比之下，高层公寓的容积率一般都在1．5以上，二者均衡下来，地块的总容积率恰好在1－1．6之间。以低密度住宅、产权式公寓等名义报批，以别墅产品营销。 为应对别墅禁令，“类别墅”被开发出来，这种“类别墅”由几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥或廊道连接，似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅，从而规避了所谓“独门独院”的别墅特征。 另外，政策对容积率的最低限制主要针对的是住宅用地（70年产权），而对工业用地（50年产权）、旅游用地（40年产权）则没有设置。开发商常以旅游用地（商服用地）立项获取土地，开发酒店、房产等旅游度假设施。（详见下文专节论述），或以工业用地立项，建设低密度研发和办公楼。