房价过快上涨的原因
房价过快上涨的原因
黄建朝 10机械
据国家统计局公布的数据显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，许多城市房价创出历史新高。房价收入比已经超过了发达国家的水平和老百姓的承受能力。
按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是相对于住房购买力而言。最常用的衡量指标是房价收入比，发达国家一般为3—4倍，即一个中等收入的家庭用三四年的收入可以购买一套中等档次的住房。联合国人居中心倡导的理想房价收入比标准是3 : 1以内，而目前我国城镇平均房价收入比已达8.3倍，一线城市超过了两位数，北京达14.3倍，上海12.6倍，深圳15倍，大大超过了世界银行5 : 1的警戒线标准。买房难成为目前社会关注的焦点，成为影响社会和谐的一个严重问题。
下面，我将从以下几方面谈房价上涨过快的原因。
1. 城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾，是房价上涨的主要原因。
目前我国的城市化水平只有46%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。
2.投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。
我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资者进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。
3.地方财政过度依赖房地产业是房价上涨的一个深层次原因。
据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。
4.招拍挂设计缺陷是造成地价上涨的一个制度性原因。
将土地划拨和协议出让改革为土地招拍挂，这在土地资源分配上是一个进步，也是防治暗箱操作、产生土地交易腐败的一个有效办法。但是，由于我国土地公有的特殊性，卖方市场只有一个，地方政府具有高度垄断的强势地位。虽然房产交易已完全市场化，但地产管理仍然是计划经济模式，土地供应没有形成竞争性市场。从经济学的角度讲，实际上现行的土地招拍挂属供给垄断和需求竞争型，这种市场模式，再加上地方政府土地财政的利益驱动，必然造成需求方的恶性竞争，导致地价的只涨不降和不断暴涨。由于土地收入全部归地方财政，地方政府也乐观其成，造成地价屡屡冲高，即使在国家出台宏观调控政策组合拳后，地
王仍频频出现，出现了面粉比面包贵的奇特现象。这样，必然会通过比较效应带动周围房价上涨。
5.保障性住房“门槛过高”，也是造成买房难的一个重要原因。
住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。
浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策分析
浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策
摘要：近年来我国房价持续上涨，对产业结构发展和民生产生了重大影响.文章通过对房地产市场价格持续升温原因的分析，得出房价持续上涨的原因包括:商品住房供不应求、住房消费观念扭曲、地价的上涨、住房供应结构颠倒、低资本金与预售制度并存、开发商哄抬炒作、国内外热钱的炒作等,针对这些问题为我国房地产业持续、健康发展提出若干建议。
关键词：房价 持续走高 原因 对策
改革开放以来,随着我国经济的快速发展和城市化水平的日益提高，公众住房条件得到了极大改善，人均住房面积不断增加.然而,从2005年开始，我国大部分城市的房屋价格开始持续快速增长，严重超出普通民众的承受能力。高房价现已成为影响人民生活水平提高，制约经济社会发展的重要因素之一。如何尽快解决高房价的问题，是我们党和政府所面临的一项严峻的挑战。
一、我国房地产市场现状
自1998年以来,房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20％,由此可见,房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。
然而,从2005年开始，我国房价出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快.国家统计局最新数据显示：2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9。3％,环比与上月持平。而早些时候国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1％,为2001年以来最高水平。
那么,我国的房价到底是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡量一个国家的房价是否过高,通常会引用“房屋收入比"这一概念。房屋收入比是一种综合性指标,它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为3～6倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高,完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。
浅析我国住房市场房价高涨的原因及其影响
・产经・ Ｅ—ｍａｉｌ：ｚｆｓｄｚｚｓ＠１２６．ｃｏｒｎ ｗｗｗ．如ｄｚｚｓ．ｃｏｍ 浅析我国住房市场房价高涨的原因及其影响 口刘 芳 中南财经政法大学经济学院 摘要：我国商品住房市场的房价经过这几年疯狂上涨后，已经到了令人难以接受的地步，引起社会的广泛关注。过高的房价不 仅影响经济的发展，而且会带来一系列的问题。该文试图对当前高房价的形成进行探究，并剖析其带来的影响。 关键词：高房价；原因；影响 一、前言 随着我国经济的快速发展，房地产市场也在迅速发展。房地 产市场的发展不仅体现在住房市场急剧增加的成交量上，更体 现在Ｅｔ益高涨的房价上。当前的高房价问题已经成为社会各界 关注的焦点。 当前我国正面临着房价与人民收入水平不相协调的局面。 房价过高、增长速度过快、而人民收入水平增长缓慢以及房地产 市场制度不健全、法规不完善都是政府亟需解决的问题。深入探 讨高房价的形成原因有助于加深对房地产经济的认识，更有助 于解决此过程中遇到的各种难题。 二、商品住房高房价产生的原因 经济学基本原理告诉我们，价格取决于商品的需求和供给。 商品住房也是一种商品，也符合经济学的基本规律。因此我们可 以从供给和需求两个角度来分析商品住房房价高涨的原因。 １．供给所导致的房价上涨 ’ 在商品住宅的成本中，地价是住宅开发成本的重要构成部 分。目前在我国，地价占房价的１５％至３０％，平均是２３．２％。一方 面，由于土地资源的稀缺性，另一方面，由于土地供给的垄断性及 地方政府收入的土地出让金导致地价上升，进而导致了房价开 发成本的增加，从而带来房价的上涨。 此外，由于房地产业的高利润率，使得开发商竞相拿地。一 方面，从开发商的角度来看，“价格者得”，其最终结果是不断抬 高地价，这也是近几年来“地王”频出的主要原因。而另一方面， 从政府的角度分析，由于我国土地供应实行政府垄断制度，并且 从１９９４年开始，土地出让金不再上缴中央财政，因此土地出让 金收入成为地方政府收入的重要来源。地方政府为筹措更多的 土地出让金以加速城市建设的步伐，在房价上涨或预期上涨时 提高土地价格，在需求降低时则暂时减少供地，而不是采取降价 的措施来提高需求，使得土地价格呈现只涨不跌的局势。 ２．需求导致的房价上涨 可以从住房的刚性需求和投资需求两方面来讨论需求的增 加带来的房价上涨。 （１）住房需求的高涨所导致的刚性需求的增长 我国从１９９８年开始正式取消福利性实物分房，取而代之的 是消费者自主购买商品住房，这也是我国房地产市场全面启动 的重要标志。住房制度改革之后，以前被抑制的住房消费需求得 政策戳破资产价格泡沫时又显得有些操之过急，“硬着陆”措施。 结果泡沫倒是破了，但宏观经济陷入持续的低迷和萧条。我国当 前的货币政策趋于紧缩，但要防止紧缩过度，使宏观经济“软着 陆”。 （二）客观评价经济指标，实现经济的可持续发展 长期以来，日本政府一直奉行“生产第一，增长至上”的观 念。追求增长数字、以增长率高低论政策成败的观念根深蒂固。 为了避免日元升值造成的经济下滑，日本政府将资金注入了大 批公共工程。实行扩张性的货币和财政政策无可厚非，但是一味 的追求经济的华丽指标，忽视了股市和房市所酝酿的风险，无疑 是短视的做法。 （三）加快转变经济增长方式 日本经济多依赖出口，日元升值，必将对出口型经济造成沉 重打击。中国企业也应该在扩大出口的同时加快扩展国内市场。 尤其是现在全球金融危机爆发，世界经济滞胀局面已经出现，这 使我国将难以维持长期以来出口主导型的经济增长模式。因此， 中国也应尽快改变经济增长方式，拓展国内市场。 四、结束语 日本的泡沫经济时期和当前的中国有着极其相似之处，通 过分析日本泡沫经济的发生背景及成因，解决措施，我们应吸取 教训。不应该刺破泡沫，应坚持稳健的货币政策，通过多种途径 来消除泡沫。比如发展实体经济，通过自主创新，改善管理方式， 提高效率等打造自己的品牌企业，鼓励中小企业发展，增加就业 机会，提高人民生活水平。 参考文献： ［１］杜艺．日本泡沫经济的再回顾与启示Ⅱ］．金融与经济，２０１０， （０４）． 【２］罗建华．日本泡沫经济剖析及对我国的启示叩．企业经济， ２００８，（１）． 【３］师家升．日本泡沫经济及其对中国的启示Ｕ］．经济理论研 究，２００８，（３）． ［４］徐锐．关于日本泡沫经济的思考Ｕ］．商场现代化，２０１０，（６）． ［５］王乐陶．日本“泡沫经济”的原因、影响和思考Ｕ］．商情（教育 经济研究），２００８，（１）． ［６］魏加宁．日本的教训：日元升值与泡沫经济Ｕ］．西安金融， ２００６，（１）． ［７］门晓红．日本泡沫经济的教训卟国际问题研究，２００９，（１）． ［８】周超．日本泡沫经济对中国经济的启示Ⅱ］．现代商业，２０１０， （３）． ［９】９焦琳．日本泡沫经济及其对中国的启示Ｕ］．科学情报开发 与经济，２００９（１２）． ［１０］俞肃婷．日本泡沫经济对中国的启示Ｕ１．大众商务，２００９， （８）． （编辑：ＺＬＬ）
浅析房价上涨的原因
卖践・思考 民营科技２０１２年第１期 浅析房价上涨的原因 霍长琦 （黑龙江八一农垦大学，黑龙江大庆１６３０００） 摘要：主要从房地产的贡献、房地产供求关系、房价走势方面简单分析一下中国的房地产市场。 关键词：房地产；市场经济；发展 １房地产市场简介 房地产包括房产和地产两个分支，是二者的综合，主要是指土地、 建筑物和与土地、建筑物拥有密切联系、不可分割关系的附属物的综 合财产权益。房地产的独特之处在于位置的固定『生和不可移动陆，从 经济学的角度考虑就是不动产。广义上的不动产一般有三种形态，分 别是：土地、建筑物、房地融合。如果从拍卖的角度再次考虑房地产，其 拍卖活动的标的物也有三种存在形式，分别是：土地（主要指土地使用 权，而不是所有权），建筑物和房地综合形式上得的物质综合和法律权 益。１）保管眭。保值性，主要是指房地产也是一种间接投资的商品，就 好像黄金，拥有保值增值的特点。２）一７欠Ｉ生。一次陛，并不是传统意义 的一次使用，而是说房地产的所有人只是拥有房产、地产的使用权（一 般情况下是７０年），而没有其所有权。３）联动ｌ生。在经济学界，行业与 行业之间、公司与公司之间都拥有一定的联动陛。在２ｌ世纪经济高速 发达、行业联系日益紧密的今天，甚至国家与国家之间都有很强的联 动陛。也就是说—个房地产公司倒闭了，会波及银行信贷系统、公司员 工工资、水泥混凝土制造产业。当—个房地产公司倒闭了，也会影响到 其他的房地产公司。 ２房价上涨的原因 ２．１需求增长。在经济学中，有一条铁的定律：从长期考虑，供不应求， 必然导致商品的价格升高；供过于求，商品价格必然下降。经济学认 为，价格往往并不是取决于商品的实际价值，而更在与人们对待商品 价值的判断和供求关系是否平衡。 进入２１世纪，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就：２００１年， 中国加入了国际世贸组织（ＷＴＯ）；从１９９８年至今，中国的ＧＤＰ增幅 每年都保持在８％以上；２００５年，中国的年度总ＧＤＰ首次超越日本， 成为世界第二的ＧＤＰ大国，仅次于美国。经济环境好了，就决定了居 民、企业的日子都好过了。工人的工资提高了；企业家有—个良好的经 商氛围；企业步人高速发展的轨道。这一切外部因素，直接导致了人们 生活富裕，有多余的钱去买房，甚至炒房。 当居民的工资提高，储蓄达到一定的规模之后，由于通货膨胀的 原因，定期储蓄已经不能满足于当前的房产、生活。于是，大部分人都 换新房、买第二套房，有的是第三套。２００８年由美国信贷危机而引发 的金融危机，导致股市、楼市短期缩水。一些有商业眼光的人（温州炒 房团，山西煤老板是其中的中间力量）发现机会来了，他们去北京、上 海、广州买房，有的甚至是买一层、一栋。 ２．２信贷过大。２００８年的国际金融危机发生之后，国务院出台了４万 亿的投资，还有一系列适度宽松的货币政策和积极的财政政策。这些 政策所产生的连锁效应，使房地产市场在短期内起死回生。根据中央 人民银行和国家统计局的数据显示，７月份，房地产开发新增贷款增 加１０００亿元，同比增长１２７亿元；公民购房贷款增加５５８亿元，环比 增加３亿元。据央行某为工作人员解释：“受部分省、直辖市地产价值 增高、开发商对未来房价的预期良好等因素影响，地产开发贷款规模 呈阶梯型上升。” 还有一部分信贷是来自于居民购房贷款。国家富裕，政策升级， 一系列惠民利民措施确实是好事。不过，部分商业银行对居民在购房 贷款的审批过程中却审核简单、一笔带过，对有些走后门的居民，银行 工作人员甚至给出０首付的优惠。由于银行所提供的信贷政策，导致 生活不太富裕的居民提前实现了买房的梦想，这— 点值得肯定。不过， 还有一点，就是让另外一些没有一定的经济基础、不完全具备还款能 力的居民也提前购房，确实是不够理智的。它不仅会导致信贷危机的 产生，甚至可能促使整个银行、地产系统产生剧烈动荡。 ２．３税收比例。房地产行业，是地方政府的功臣，也是财政部门的纳 税大员。据有关部门统计，国家的总税收之中，来自于房地产的就占了 １１％；２０１０年统计年鉴显示，２０１０年的国家财政总税收比２００９年增 加了１０％，而房地产市场的税收同期增加了２０％。税收增加了，地方 政府就有更多的钱投入到制造业和实体行业，像对中，Ｊ、企业的扶持、 对民营企业的税收照顾、对城市的建设等等。 总而言之，房地产行业为国家和政府作出了突出的贡献。政府不 希望房地产市场萎靡、萎缩，而是鼓励地产开发商扩大规模，并给予他 们资金支持、贷款打折等优惠。如此这般，一些城市的楼王、地王相继 产生；开发商贷款买地、开发、建筑，大规模的营运房地产，房价怎能不 长？ ３如何遏制房价过快上涨 ３．１严禁投机炒房。居民买房，一般有两种用途：１）自用。２）投机。对 于第一种用途，国家政府不能强加干涉，因为，这是个人合理的需求。 居民正常生活，安居乐业是必须的。而对于投机，有关部门就不能坐视 不理。从马太效应的强者越强，弱者更弱的理论来看，长期的投机必然 导致房地产市场价格的不合理，使其偏离正常运行轨道。另一方面，长 期的投机，必然会引发羊群效应，导致更多的社会上层人士去投机。长 此以往，只能加剧贫富差距，出现有的人好几套房，有的人买不起房的 可怕情形。 ２０１０年，国务院住房办下发了《关于控制信贷规模的通知》。通知 指出：１）每户家庭只能贷款购买—套房产，对于特殊家庭，在购买二套 房产时首付比例调整为３Ｏ％；２）在京、津、沪、渝四市，实行本地认购方 案。凡是再这四个城市开发的楼盘，必须卖给持有本地身份证的居民， 严禁外来人员炒房。 ３．２缩小信贷规模。基于美国信贷危机的始作俑者—美国雷曼兄弟 银行的前车２．－ｇ，国家房地产、银行有关部门应该极力控制信贷规模， 并做好对地产开发商、贷款购房居民的征信、调查工作。银行工作人员 要做到对开发商、居民的情况了解清楚的基础上，再向银行信贷部门 提出建议，使其给予贷款规模。 银监会和央行也联合下发通知，严厉指示四大国有银行和城市 商业银行缩小信贷规模。并详细指出每年对房地产市场的贷款规模不 得超过总规模的２０％，季度贷款规模不得超过同期总规模的２５％。 ３．３拿出组合方案。房地产市场是—个一本万利的行业，其对经济发 展和政府工程的贡献我们有目共睹。不过，建设—个和谐的社会和控 制房地产市场稳定发展才是重中之重。１９世纪的美国房地产市场崩 盘，２０世纪日本、韩国的楼上泡沫等都值得我们深思。世界万物，只有 正常、适度，才能得来发展；超速发展，只能使其自毁其身。 政府部门充分意识到了这一点，最近两年，国家有关部门下发了 一系列文件、通知，其目的就是稳定发展房地产，使中国的房价回归理 性。其文件、通知如下：１）中华人民共和国城市房地产管理法。２）居民 住房销售管理办法。３）国务院房地产办公室下发的《合理发展房地产， 极力限制开发量》的通知。４）最高人民法院关于规范房屋买卖合同的 通知。５）十七届三中全会重点讨论中国房地产大势，并提出稳定房地 产、兴建保障房的主张。 参考文献 ［１］唐建超，郑明琪．黑龙江省房地产市场研究 ．民营科技，２０１１（１１）． ［２】刘宇星．房地产市场宏观调控法律难问题研究ｌＤ１．南昌：江西财经大 学，２００９．
从需求视角论商品房价格持续上涨的原因
技经济市场
从需求视角论商品房价格持续上涨的原因
周 松
（华南理工大学经济与贸易学院，广东广州５１０００６）
摘要：中国的房地产市场属于区域性的寡头垄断市场，由于商品房产品的区域性、供给调节的滞后性和市场的不完全竞 争性，房价具有“棘轮效应”，上升容易，下降难。在卖方市场的情况下，房价高速上涨原因在于需求的强力拉动，城市化、居 民收入提高形成旺盛的住房消费需求是房价持续上涨的主要原因，而投机需求的涌动，则助长了价格的进一步高涨。
关键词：棘轮效应；房价上涨；城市化；投机需求
１９９８年住房市场化改革以来，商品房价格快速攀升。
１９９８—２００９年，ＧＤＰ年均增长约１０．２％，而商品房价格从１９８７
年平均４１１．４元／平方米升至２００８年３，８００元／平方米，平均
每年升１１．２％，超过了ＧＤＰ的增幅。一线大城市的房价已是高
不可攀，２０１１年２月，“宜居城市研究室”发布｛２ＯＬＯ年中国城市
房价排行榜》，统计中国城市房价排行情况，样本城市总量为 动，都会使价格上涨。从１９９８年住房市场化改革起至２０１０年较
长一段时期看，三个方面的原因持续作用，使得商品需求非常旺
盛，房价一涨再涨。
１ 城市化是推动房价上涨的长期动力
表１显示了建国以来的城市化率变化情况。分年段看，“九
五”计划时期之前（也就是１９９６年之前），中国的城市化处于低 １１０个，入列前１Ｏ位的城市分别为杭州市、北京市、上海市，温 速增长的状态，“七五”和“八五”时期年均城市化率只分别提高
州市１８，８５４元／平方米、三亚市１８，３１９元／平方米、深圳市
１６，９７８元／平方米、宁波市１３，４３８元／平方米、广州市１２，５６０
元／平方米、南京市１２，０１６元／平方米、舟山市１０，５００元／平
方米。目前，房价的高涨正向二三线城市乃至全国范围铺开。
房地产市场从全国范围看是垄断竞争市场，房企数目很多，
前１０名的销售额仅占全国的８％左右，这和家电行业（海尔、格
中国当前房地产价格快速上涨的原因分析和对策研究
热点分柝ＩＩ ■ｔ＇■ ■＇■ｔ ，．＿，０一 中国当前房地产价格快速上涨的原因分析和对策研究 一张峰 何跃文红星 四川大学工商管理学院 ［摘 要］房地产业在国民经济中至关重要，它的价格快速上涨将对我国经济的进一步发展带来很大的冲击，研究房地产价格快 速上涨的原因无疑具有重要意义。论文从房地产价格的影响因素出发，结合我国现实，对房地产上涨主要原因进行了认真分析，并 提出了一些对策建议。 ［关键词］房地产价格房地产经济周期 土地储备制度 中国当前房地价格快速增长，将会严重影响了国民经济的发 展．为了防止金融危机的出现．必须适当控制房价增长的速度。 同时，控制房地产价格已成为政府的重要工作部分，各项政策陆 续出台．但效果不是很明显。论文主要从成本和供求关系两个方 面出发．结合房地产价格的影响因素和中国当前的房地产现状．得 出房地产价格的快速上涨的主要原因，并提出了一些对策建议。 一、中国当前房地产价格上涨的基本情况 自２００１年起，中国房地产市场进入了新一轮增长周期，房地 产开发．投资．销售均以２０％以上的速度高速增长．远远高于同 期ＧＤＰ的增长速度。伴随着此轮增长周期．全国房地产价格迅速 攀升。据国家统计局的数据．２００２年全国商品房平均销售价格为 ２２２６元／平方米，２００３年则迅速增长到２３７９元．增长了６．９％。 ２００４年．全国房地产价格一路飙升．全国商品房平均销售价格高 达２７１４元／平方米．比２００３年上升１４．ｏ８％，与２００２年相比．上涨 幅度达２１．９２％。２００５年．办公楼平均销售价格同比增长１３．２％； 商业营业用房平均销售价格增长１ ５．２％。２００６年继续快速增长． ６月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．８％．环比 上涨０．７％．同比和环比涨幅均与上月持平。 二．中国房地产价格上涨的主要原因分析 影响房地产价格的因素多而复杂，其中．经济因素包括经济 发展状况、物价．居民的收入水平．银行利率。社会因素包括人 Ｅｌ状态、家庭结构、社会福利．城市化。政策因素包括土地政策 住房政策 规划政策、房地产价格政策．税收政策、特殊政策。 价值决定价格．商品价格又受到供求的影响．成本和供不应 求是导致商品价格快速上涨的主要因素。结合房地产业的特殊性 和我国现实情况．可以知道．房地产价格快速上涨主要原因如下。 １．城市化高速推进导致刚性需求的增加 目前，我国的城市化水平保持在每年提高１个～１．５个百分点 的水平上．是改革开放以来城市化演进速度最快的时期。据世界 银行统计．我国２００５年底城市人Ｅｌ达到５．６２亿，城市化水平达 到４３％．２０１０年我国城市化水平将达到５０％左右，城镇人Ｅｌ会 达到６．５亿人左右。如果新增城镇人Ｅｌ中有６０％需要解决住房， 人均居住面积按２８平方米计算，（６．５人～５．６２人）・６０％・２８—４， 得出２００５年～２０１０年共需住房面积１４亿平方米．年需住房２．８ 亿平方米。 ２．房地产经济周期 房地产价格是由客观经济规律决定的，我国所处房地产业经 济周期注定房地产价格的快速增长。我国房地产第一个波峰是 １９９３年．当时在局部地区出现了过热现象．１ ９９３年下半年．国家 Ｏ 商场现代化 ２００７年２月（下旬刊）总第４９５期 对房地产市场进行宏观调控．房市跌入波谷。相隔四年．到１ ９９８ 年又进入复苏与增长阶段。这就可以解释１ ９９５～１ ９９９年左右房地 产市场一直低迷．当前我国处于房地产增长阶段．客观经济规律 决定了房地产价格的增长。 ３．土地储备制度实施和“经营城市 观念的偏差 土地储备制度实施以后．通过拍卖．竞标获取土市场上最高 价的土地。而政府为了获取更多的建设资金．一味公开拍卖土地． 加上政府对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争 抢住宅用地．造成土地价格的飞涨．但开发商作为一个商人不愿 意自己的预期开发利润因此而降低．加之．开发商争相 圈地 进一步抬高了地价，加剧了土地供应紧张的矛盾。 ４．按揭售房方式的推出与大量运用 这些年国家在金融信贷上对房地产业给予极大的支持．房地 产信贷业务规模逐年增大．种类不断增加。就全国来讲，房地产 信贷从１９９８年的８００多亿．猛增到２００３年的１．２万亿．２００４年 上半年更达１．７万亿，净增长２１．２５倍。 按照需求是购买欲望和购买能力的统一的说法．按揭购房其 实是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的过程．其实质是将 未来几年乃至几十年的购买能力提前释放．由此激发出来的自然 是对商品住房的爆发式的需求。 ５．投机炒作 我国近几年股市持续低迷．民间投资渠道的单一．银行利率 不断下降．而经商投资又有一定的风险．对比各类投资的收益率． 部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好的投资品．投资 性购房大增。在上海．投资比例达到１６．６％，长沙市的住房投资 比例为１６％写字楼则高达４Ｏ％。 温州炒房团 的出现，就是这 种投机性住房投资现象的集中体现。 市场投机炒作导致房价上涨幅度和周期长度增加。房地产投 机炒作尽管不属于对房地产的真实需求（居住需求或投资需求）． 但它依然是市场需求的重要组成部分。更重要的是，它构成了巨 大的宣传效应．特别是经过媒体和房地产开发企业的宣传．其对 人们的心理预期的”雪球效应 来强化这一过程，增大了供需矛 盾，造成了价格的上涨。 ６．钢材、水泥等原材料的涨价 ２００３年．我国的钢材市场快速升温，供需增势强劲．价格高 位攀升．钢材的平均价格比上年同期相比增长３０％－４ｏ％．水泥 平均价格上涨１ ０％左右。进入２００４年后，这两种材料的价格仍 继续攀升．特别是居高不下的钢材价格并没有出现市场预期的回
浅谈房地产价格上涨原因及对策
浅谈房地产价格上涨原因及对策
郭宝洁，张鹏
（山东大学管理学院，山东济南２５０１００）
【摘 要】住房已成为困扰我国当前经济发展的主要问题之一。房地产价格持续走高，房价已远远超出了普通居民 的购买力。文章针对这一问题，从五个方面深刻分析了房地产价格上涨的原因，并提出了相应的减缓房价上涨的措施。
【关键词】房地产；供给；成本；心理预期；考评机制
【中图分类号】Ｆ＇２９９．２３３ 【文献标识码】Ａ 【文章编号】１００４—２７６８（２０１０）０７－０１５４—０２
当前，住房已成为困扰我国经济社会发展的主要问题之
一。１９９８年我国房地产市场开始全面改革后，许多的居民通过
购买产权拥有了自己的住房。然而近年来，房地产价格持续走
高，房价已远远超出了普通居民的购买力，房价太高和涨速过
快不仅关系到房地产业的可持续发展，而且直接影响到国计民 生，事关经济、社会的发展，深刻分析导致房价上涨的原因和有
效措施具有重要意义。
一、房地产价格上涨原因
（一）房地产市场的供求分析
１．从需求方面看。城市化进程加快：城市化率的提高必然
会引发大规模的居住需求。由于我国城市化进程还将会持续较 长的一段历史时期。所以，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大
的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，
提高住房水平。家庭规模与住房价格变化方向相反，随着经济
发展和人们生活观念的改变，逐渐从大家庭中分散出来，出现
家庭小型化趋向，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价
不断上涨。 社会心理因素：当房地产价格上涨时，消费型购买者预期
将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会
带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。
投资性需求：随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上 升，投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和
期货风险相对较高，需要大量的操作经验，人们的了解和接受 程度还相对比较低，加上金融市场的不健全，打击了潜在投资
中国房价暴涨的原因是什么？2017未来房价走势分析
中国房价暴涨的原因是什么？2017未来房价走势分析
中国房价暴涨的原因是什么？2017未来房价走势分析
第一白银网12月19日讯 12月14日至16日举行的中央经济工作会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。(相关报道：美联储加息打击中国楼市
房产泡沫出现破裂危机--链接)楼市(编辑推荐：房价上涨买房成本变高)
实际上，有必要搞清楚过去几十年中国房地产市场暴涨的原因在哪里，进而探讨未来中国房地产价格长周期可能面临的变化，焦点在于回答“当货币宽松政策再次来临或者限购政策再次放松时，中国房地产市场是否还会暴涨”。
过去20年里缘何暴涨?
首先是较高的经济增长和物价上涨速度：这是中国房价飞速
口的快速增长，也带来了中国房地产市场需求的增加，中国房地产市场价格的快速上涨也是从这个时间段开始的。
房价将在3-4年后迎来拐点
目前相对人均GDP和收入水平，中国房价都处于世界较高水平，随着中国GDP增长中枢和通胀中枢的下移，购房适龄人群的缩减将导致房地产刚性需求下降，城镇化进程减速的同时到来，3-4年后中国房地产价格将迎来显著拐点。
一是房价过快的上涨透支了收入：从房价绝对值来看，相对于GDP水平，中国的房价是较高的。根据Numbeo网站公布的国家相关的数据可知，中国主要城市市中心住房每平米的价格约为6321.97美元，非城市中心的价格为2857.30美元，在给出的国家或经济体中绝对值并不高，属于中等水平，但是根据给出的人均GDP数据我们可以发现，中国人均GDP非常低，为7590.02美元，仅高于印度的1581.51美元。中国人均GDP是美国的1/7，但其房价为美国的2.75倍，
是英国的1.47倍。
从房价收入比来看，中国房价收入比处于世界较高水平房价收入比是识别房地产价格是否合理最为常用的指标，其主要用来衡量人们购房支付的能力。根据不同国家和经济体数据对比我们发现，目前中国房价收入比为25.73倍，也就是说一个家庭要25.73年才能买得起一套房子。其明显要高于其他国家，仅次于中国香港的34.95倍，其中美国房价收入比仅3.39倍。中国楼市
当前房地产价格过快上涨的深层原因分析
《经济师》２０１０年第４期 ●经济观察
摘要：文章针对当前我国大城市房地产
（特别是住宅类房地产）价格持续上涨的现
象，分析了其产生的主要原因，并从房地产宏
观调控的角度对各种可能抑制房价上涨的对 策提出了相关的建议。
关键词：房地产价格宏观调控土地制
度 中图分类号：Ｆ２９０ 文献标识码：Ａ
文章编号：１００４—４９１４Ｉ２０１０）ｏ４—０４７—０１ 当前房地产价格过快上涨的深层原因分析
２００９年，在国家应对全球性金融危机、全
力保经济促发展的大背景下，中国大城市的房地产市场受益于楼市政策
的刺激和大量消费需求的释放，一举摆脱２００８年下半年的短暂颓势，迅
速重返ｕｒ｛通道，并刨下历史新高，呈一发而不可收拾之势。房价攀升幅
度！－Ｊｒ一大中低收入群体收入增长速度的背离，使得当前房地产的过热已 超出经济问题范畴，成为关系国计民生的社会问题．抑制房价的过快上
涨成＿『当前的房地产宏观调控的主旋律ｊ
但真正有效的对策，显然必须建立在对本轮房价上涨主要因素的深 入分析之上。本文提出“公共品供给不足”、“自主创新体系不完善”、“政
绩考核机制短期化”，不仅是本轮房地产过热、也将是房地产市场长期失
衡的深层 因，并给出ｒ相应的对策
一、公共品供给不足
“居者有其屋”，保障广大中低收人群体的基本住房需求，是政府执 政的基本义务之一，这也决定ｊ，应对这部分需求的土地或住宅供应的
“公共品”色彩 但在我国现实中，属于公共品范畴的基本保障型住房及
其用地的供给严厦不足。其结果是将大量中低收入者逼人房地产市场交
易，增加了刚性需求。这部分购房者存在典型的无房恐慌和买涨不买跌
的心理，很容易被开发商与投机者利用，从而逐波推升房价。 统计数据显示，２００９年】～１２月份房屋销售面积为９．３７亿平方米，同
比增长４２％；房屋竣工面积是４．４２亿平方米，同比增长２１．１％，销售面积
远远大于竣工面积。既有的研究多注意到了其中体现的住房和土地的有
当前房价快速上涨原因剖析
２００６年第４期 能源技术与管理 ｌｌ９
当前房价快速上涨原因剖析
伏乃建 （徐州市物价局。江苏徐州２２ｌＯＯ５） ［摘要］２００４年以来国家出台一系列政策控制投资的过快增长和把过高的房地产价格降下 来 时至今日，快速上涨的房地产价格不但降不下来，反而继续上涨，仍然在高位运 行。因此，深入剖析我国房地产价格居高不下的原因所在，并采取有效的政策措施控 制房地产价格的上涨，对促进我国房地产市场的健康稳定发展与和谐社会的构建， 具有现实而重要的意义。 ［关键词］房价；上涨；原因；对策 ［中图分类号］Ｆ２９３．３［文献标识码］Ｂ［文章编号］１６７２．９９４３（２ｏ０６）０４ １１９ ３
０ 引 言 近年来，房价上涨，牵动了方方面面的神经， 已经成为社会各界关注的焦点。而对快速上涨的 房价，国家出台了一系列调控政策，尤其是２００５ 年出台的包括土地供应、利率、税收等在内的调控 措施已经表明了政府的态度，但围绕房价快速上 涨原因的阐述却并不清晰。针对我国目前的高房 价现状对高房价形成原因进行初步分析，并提出 控制房价的相关对策。 １ 近年房价变动的基本状况 １．１ 房价变化基本经过 中国的房地产兴起，在１９９８年房改之前，主 要是满足城市外来人口和新兴产业人口的需要， 特点是数量少，价格高，政府和银行很少介入。 １９９９～２００２年的四年，主要是政府机关和企事业 单位买房分给职工，机关单位买房拉高了房价，房 地产继续享受了很高的利润。２００２年之后，因为 城市化发展目标的提出，房地产市场迅速扩大，伴 随大规模的拆迁和开发，城市原住民逐渐成为购 房人群的主体，他们改善住房的需要很迫切，但是 承受房价和获取真实信息的能力有限，正好成为 房产商、开发商和房产经纪人等不择手段制造虚 假信息、强力推销的对象，市场因此出现了很多问 题，最主要表现为：普通居民住宅价格持续上涨。 １．２房价大幅上涨。超过居民消费价格涨幅 据国家统计局统计，２００４年全国商品房平均 销售价格同比增长１４．４％，商品住宅平均销售价 格同比增长ｌ５．２％，增幅比上年提高１１．４个百分 点。全国３５个大中城市房屋销售价格同比上涨 ９．７％。涨幅比２００３年高ｌ倍。其中。新商品住宅上 涨９．４％，非住宅上涨７．１％，二手住宅上涨 １５．０％。分地区看，全国３５个大中城市房屋销售 价格均有不同幅度上涨，涨幅超过ｌ０个百分点 的有９个城市：上海１５．９％、沈阳１５．９％、南京 １５．３％、青岛１５．３％、重庆１３．９％、宁波１３．９％、 天津１３．５％、杭州ｌ １．７％、济南ｌＯ．３％。而同期全 国居民消费价格指数只有３．９％。２００５年全国３５ 个大中城市房屋销售价格涨幅一季度为９．８％，二 季度为８．０％，三季度为６．１％，四季度为６．５％。今 年一季度，全国新建商品房价格同比上涨５．５％， 涨幅虽有所趋缓，但房价水平仍然较高。 １．３部分地区房价上涨过快。并呈现向全国扩散 的趋势。 从２００３年开始，以上海、南京、宁波为代表的 长三角地区城市房价较大幅度上涨，２００４年增长 幅度分别为１７．９５％、１２．５５％、１５．２５％，远远高出全 国平均增长水平。据国家统计局统计，２００３年全 国３５个大中城市中房屋销售价格全年平均涨幅 在１０％以上的只有上海、宁波和青岛三个城市， 到２００４年．全国有９个城市房屋销售价格涨幅在 １０％以上．从沿海发达地区逐步向其他地区扩展。 ２房价快速上涨的主要原因 房价是房地产市场运行情况的集中体现，是 多重因素共同作用的结果。房屋开发成本上涨、供 求失衡等都会引起房价的变化。但近年来部分地 区房价快速上涨除了上述基本因素有所变化引起 一
浅谈我国房地产政策——以房价的过快上涨所引发的思考
・宏观经济・ 《新疆财经）２ｏｌｏ年第６期
浅谈我国房地产政策
以房价的过快上涨所引发的思考
陈渝文，丁宁 （重庆工商大学财政金融学院，重庆４０００７４）
内容提要：我国近些年来经济突飞猛进的发展，其背后房地产对ＣＤＰ的拉动功不可没，特别在 金融危机中，大幅拉动内需，成为我国实体经济的支柱产业，但随着需求增大，房价节节攀升， 购房困难成为百姓实现小康生活的头号难题。本文就房价过高产生的原因，以及如何看待我
国的房地产政策谈了几点看法，并针对高房价提出了几点对策建议。 关键词：房地产；房价；土地财政；物业税；投机购房 中图分类号：Ｆ２９３．３１ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００７—８５７６（２０１０）０６—００４９—０４
我国作为全球最大的发展中国家，城市化进
程日渐加快，小康生活水平逐步提升，目前正朝着
新的时期迈进。纵观近些年全国和各区域经济突
飞猛进的增长，特别是全球金融危机中，中国经济
的出色表现，这背后房地产行业对实体经济的拉
动功不可没，被誉为当代中国经济发展的支柱产
业。但是在近年来住房需求不断扩大，大量资金
涌向房地产，房价随之一路攀升，这无疑成了当前
百姓实现小康生活的头等难题。为此，当我们以
积极看好的心态把资金投入到房地产市场的时
候，我们是否应该思考房地产经济的高温是否会
融化为现实需求的实际购买力？是否会给实体经
济的发展带来良性的经济循环效益？
从宏观经济角度看，房地产行业是与５０多个
社会生产部门相关联的基础行业、先导产业和支
柱产业，其具有产业链长、关联度大、带动性强的
特点，贯穿于生产、流通、分配、消费等各个领域，
如建筑业、金融保险业、社会服务业等，对国民经
济和社会发展具有稳定长远的影响。有数据显
示，近年来，房地产行业增加的实际值占ＧＤＰ的 实际比重达７％一９％，根据支柱产业的标准 （５％），我国房地产业已成为国民经济的支柱产
业。且房地产对实体经济的增长贡献较大，特别