房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产开发成本费用项目及核算内容
房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一)成本项目一般包括下列六项:1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费(二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费（1）土地征用费:①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税（2) 拆迁补偿费:①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费,管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费（4）土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费.2、前期工程费(1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2）规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费（3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。
(5）临时设施费:工地甲方临时办公室，临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产，如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.（6）预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
（7）其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.3、基础设施费（1）道路工程费:开发项目内道路铺设费。
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算作者：李小虎来源：《财会通讯》2011年第12期房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的，房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
正确进行成本核算，提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
在新会计准则体系中，没有房地产开发企业成本核算的具体规定，房地产开发企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。
因为现在大部分房地产开发企业都实现了电算化，所以本文拟就房地产开发企业在电算化条件下如何设置开发成本科目及核算进行探讨。
一、房地产开发成本的内容房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。
根据具体情况，可以增加园林环境费、资金成本明细项目。
（1）土地征用及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括支付的土地出让金，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费，向政府部门交纳的配套费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价，红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。
（2）前期工程费。
指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用。
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
三级或四级科目
四级或五级科目
核算内容 开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明 确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目 营销设施建造费。 支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工 程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监 支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用； 赶工奖、进度奖 建设主管部门的质监费； 建设主管部门的安监费； 门牌号费、印花税等其他费用。 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折 价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生 汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等
以前年度余额转入 公共配套设施费 不可经营性公共配 按配套设施项目 套设施 可经营性公共配套 按配套设施项目 设施 没有投资来源的费 用
经营性项目
游泳池
业主会所 幼儿园 学校 球场 车站
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
成本项目（项目下首 级科目-二级或三级） 开发间接费 工程管理费 监理费 预结算编审费 施工合同外奖金 工程质量监督费 安全监督费 工程保险费 其他 资本化借款费用 营销设施建造费 广告设施费 会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域 销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通 道的设计、工程、装饰等费用； 售楼处装修装饰费 设计、工程、装饰等； 包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保 样板间 安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费 其他 销售环境改造费 物业管理完善费 行政管理费 工资 职工福利费 职工社会保险 住房公积金及房贴 工会经费 职工教育经费 劳动保护费 办公费 业务招待费 差旅费 出国费用 租赁费 运输费 折旧费 修理费 低值易耗品摊销 无形资产摊销 咨询费 劳务费 手续费 其他
(新)XX房地产开发企业开发成本核算科目明细表(汇总)
XX房地产开发企业开发成本核算科目明细表（汇总）（一）、开发间接费用的组成和核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。
这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。
为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：1.工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2.福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。
3.折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4.修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5.办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6.水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7.劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8.周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。
开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10.其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。
房地产开发企业开发成本核算科目明细表
房地产开发企业开发本钱核算科目明细表土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费A、政府地价及市政配套费：支付得土地出让金、土地开发费、向政府交纳得大巾政配套费、交纳得契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途与超面积补交得地价A、勘察设计费:(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有水文、地质、文物与地基勘察费、沉降观测费、日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈伸等(2)规划设计费,规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其她:可行性研究费、制图、晒图、赶图费,样品制作费等(3)建筑研究用房费:包括材料及施工费A、根底造价：包括土右方、桩基、护璧(坡) 工程费、根底处理费、桩基咨询及检测费.A、室内水电管线设备费：(1)室内给排水系统费(自来水/ 排水/直饮水.⑵室内采暖系统费(3)室内燃气系统费(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管、盒预埋.A、室外给排水系统费：(1)室外给排水系统费:主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备及外接得消火栓等费用.(2)雨污水系统费用.A、绿化建设费:包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出.A、在开发小区内发生得不会产生经营收入得配套设施支出A、工程治理费:(1)支付给聘请得工程或工程监理单位得费用(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司得预结算编制、审核费用.(3)行政治理费：直接从事工程开发部门得人员工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事开发部门得行政费(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5)工程质量监督费：建设主管部门得质监费(6)平安监督费：建设主管部门得安监费(7)工程保险费B、合作款项：补偿合作万得地价、合作项目建房转入分配合作方得房屋本钱及相应得税金B、报批报建增容费；(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙B、结构及粗装修造价:主要包括磔框架 (含独立桩基与条基等减根底)、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花B、室内设备及安装费:(1)通风空调系统:包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用. (2)电梯安装费⑶发电机及安装费：包括发电机供货、安装、B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用.B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等B、在开发小区内发生得根据法规或经营惯例经营收入归于经营者或业委会得可经营性公共配套设施得支出B、营销设施建造费:(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告(2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间得现场设计、工程装饰费、临时销售通道得设计、工程、装饰等费用(3)伸处装修、装饰改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划治理费、新材料基金、拆迁菅理费、招投标治理费.工程整体性报批报建费:工程报建时按规7E 向政府有关部门交纳得报批费〔2〕增容费：包括水、电、气增容费园砌体〔高层建筑得裙楼有架空层〕原那么上架空层结构列入裙楼,有转换层结构得并入塔楼.机房降噪费〔4〕消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费〔5〕人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等费:设计、工程、装饰等〔4〕样板间：包括样板间设计、装修、家俱、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设得样板间还包括建造费用,主体内样板间销售后回收得设计、装修、家俱等费用,在主营业务收入中单独核算〔5〕其她C、红线外市政设施费:红线外道路、水、电、气通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等C、“三通一平〞费:〔1〕临时道路：接通红线外施工用临时道路得设计、建造费用.〔2〕临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及撤除费用.〔3〕临时用水:接通红线外施工用临时用给排水设施得设计、建造管线铺设、改造、迁移等费用〔4〕场地平整：根底开挖前得场地平整,场地清运,旧房撤除等费用.C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙城墙门窗、防火门等费用.C、弱电系统费:〔1〕居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮等〔2〕对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用.〔3〕有线电视费用：包括有线电视、卫生电视主体内外布线及终端插座费用.〔4〕二表远传系统费用,包括水、电、气远程抄表系统费用.〔5〕电话系统费用：包括主体内、外布线及终端插座费用.〔6〕宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用.C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站.C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等C、开发小区内城市规划中规定得大配套设施工程不能有偿转让与取得经营收益权时, 发生得没有投资来源得费用C、资本化借款费用：包括直接用于工程开发所借入得资金得利息支出,折价或溢价摊销响助费用,以及因外币借款而发生得汇总差额,因借款而发生得辅助费用包括手续费等D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物得拆迁补偿净支出,安置及动迁D、临时设施费:〔1〕临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用.〔2〕临时办D、公共部位精装修：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立向及雨蓬得精装D、室外电、气及上下压设备费；〔1〕上下压配电设备及安装：包括红线到配电房得高D、围墙建造费:包括永久性围墙、转栏及大门D、对于产权、收入归属情况较为复杂得地下室、车位等设D、物业治理完美费：包括按规定应由开发商承当得,由物业治理公司代管得物业治理基金我、公建维修基金或其她专支出、农作物补偿及危房补偿费等公:租金我、建造及装饰费用.〔3〕临时场地占用费,临时借用空地租赁费.〔4〕临时围板:包括设计建造、装饰费用修费用. 压线、高压柜、变压器、低压柜及管线变压设备费用〔2〕室外强电及电缆敷设：室外强电主干线路局部费用.〔3〕室外弱电管道埋设:包括用于电视、、宽带网、智能化布线得管道预埋、检查井等费用施应根据当地政府得法规、开发商得销售承诺等具体情况确定就是否摊入本钱工程,如开发商通过补交地价或人防工程费等举措得到政府部门得认可取得该配套设施得产权那么应作为经营性工程独立核算.项基金,以及小区入住前投入得物业治理E、户内精装修；主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台得精装修费用.E、室外智能化系统费用：〔1〕停车治理系统费用：包括露天停车场治理系统、地下室或架空层停车场治理系统费用〔2〕小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用〔3〕周界红外线防越系统费用:红外对扫等〔4〕小区门禁系统费用〔5〕电子巡更系统费用〔6〕电子公告屏费用E、室外背景首乐F、室外零星设施费：儿童游乐设施、各种指示牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等G、室外照明：室外照明电气工程如路灯、草坪灯〔一〕、开发间接费用得组成与核算开发间接费用就是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织治理开发产品而发生得各项费用. 这些费用虽也届丁直接为房地产开发而发生得费用但它不能确定其为某项开发产品所应负担,因而无法将它直接记入各项开发产品本钱.为了简化核算手续,将它先记入开发间接费用〞贴户,然后根据适当分配标准,将它分配记入各项开发产品本钱.为了组织开发间接费用得明细分类核算,分析各项费用增减变动得原因,进一步节约费用开支,开发间接费用应分设如下明细工程进行核算：l•工资指开发企业内部独立核算单位现场治理机构行政、技术、经济、效劳等人员得工资、奖金与津贴.2.福利费指按上项人员工资总额得一定比例〔目前为14%〕提取得职工福利费.3.折旧费指开发企业内部独立核算单位使用届干固定资产得房屋、设备、仪器等提取得折旧费.4.修理费指开发企业内部独立核算单位使用届丁固定资产得房屋、设备、仪器等发生得修理费.5.办公费指开发企业内部独立核算单位各治理部门办公用得文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水与集体取暖用煤等费用.6.水电费指开发企业内部独立核算单位各治理部门耗用得水电费.7.劳动保护费指用丁开发企业内部独立核算单位职工得劳动保护用品得购置、摊销与修理费,供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品得购置费或补助费,以及工地上职工洗澡、饮水得燃料等.8.周转房摊销指不能确定为某项开发工程安置拆迁居民周转使用得房屋计提得摊销费.9.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发本钱得利息支出及相关得手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生得利息收入.开发产品完工以后得借款利息,应作为财务费用,计人当期损益.10.其她费用指上列各项费用以外得其她开发间接费用支出.从上述开发间接费用得明细工程中,可以瞧出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同 ,它届丁相对固定得费用,其费用总额并不随着开发产品量得增减而成比例得增减.但就单位开发产品分摊得费用来说 ,那么随着开发产品量得变动而成反比例得变动,即完成开发产品数量增加,单位开发产品分摊得费用随之减少；反之,完成开发产品数量减少,单位开发产品分摊得费用随之增加.因此,超额完成开发任务,就可降低开发本钱中得开发间接费。
房地产成本核算科目设置
房地产成本核算科目设置会计科目的设置及使用遵循企业会计准则，资产类科目发生时在借方反映，转出时在贷方反映；负债类和损益类科目发生时在贷方反映，转出时在借方反映。
为了直接从系统取数生成报表等功能，避免手工填报，增加日常工作量。
账务调整应采取红字更正法，一、生产成本—房地产开发成本核算商品房等产品开发过程中所发生的各项成本。
各级明细科目详见“房地产成本核算科目明细表”。
同时按[【房地产专用项目】、【业态档案]】、【付款成本项目】辅助核算。
每月末出具财务报表前，应检查“生产成本—房地产开发成本”科目中［房地产专用项目］、［业态档案］相对应的［付款成本项目］各明细的辅助核算项目期末余额是否出现异常，不允许出现贷方余额。
二、制造费用—房地产开发间接费制造费用在本科目归集并按一定方法、标准分配，月末结转至“生产成本—房地产开发成本【开发间接费用】”。
本科目按【部门档案】辅助核算。
三、应付账款—应付工程款—暂估核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本费用进行预提。
本科目按【客商档案】进行辅助核算。
应预提的成本费用一般包括：已完工苑区尚未结算的工程成本；尚未完工的公共配套设施但参与受益的成本；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的成本费用、租金、保险金、由于工程质量问题后续承担的维修费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付补地差价等。
四、应付账款—应付工程款—发票已到核算施工单位已开发票的工程款支出，按【客商档案】进行辅助核算。
由于“生产成本”科目未采用[客商档案]辅助核算，为及时向管理层提取每个集团外包单位累计已付工程款，在取得发票支付工程款时，需先通过“应付账款—应付工程款—发票已到”（集团内施工单位通过“预付账款----预付工程款”核算），然后计入相关科目。
举例如下：1.支付工程款。
XX 碧桂园经审批支付A 区工程款100,000.00 元，并取得发票，账务处理为：借：生产成本—房地产开发成本【付款成本项目】【房地产专用项目】【业态档案】100,000.00贷：应付账款—应付工程款—发票已到【客商档案】100,000.00借：应付账款—应付工程款—发票已到【客商档案】100,000.00 贷：银行存款100,000.002.预提成本。
房地产开发成本科目设置明细
房地产开发成本科目设置明细房地产开发的成本科目设置是开发商进行项目投资和盈利分析的重要依据，也是业内人士评估开发商风险和投资价值的关键指标。
合理的成本科目设置明细能够对开发商进行优良的资金调配，同时也能够在项目的运营和管理中提高效率，降低运营成本，提升投资回报率。
本文将针对房地产开发成本科目设置明细进行详细的分析和解读。
一、土地成本房地产开发的第一步是土地购买，土地成本是房地产开发项目中最大的成本之一，也是投资风险最大的部分。
土地成本包括土地租金、土地购买价款、税费以及相关的中介费用等。
土地成本的高低决定了开发商项目的投资与盈利占比。
二、开发建设成本开发建设成本是指所有用于房地产项目的建筑施工和装修服务所需要的总成本。
开发建设成本主要包括设计费用、建筑工程成本、材料采购成本、劳动力费用和物业管理费用等。
三、销售和市场费用销售和市场费用指投资开发商为促进房地产销售所支付的费用。
该类包括销售人员薪资、广告宣传、市场调研、销售咨询和公关费用等。
四、财务费用财务费用是指用于处理财务事务的成本，包括利息成本、折旧费、财务会计和税务咨询费等。
五、风险费用风险费用是指开发商进行房地产开发业务中所承受的项目风险，并形成的成本。
包括整个项目的风险率、债务开销和保险费等。
六、管理费用管理费用指用于开发商房地产开发业务中的管理服务所需要的成本，包括项目管理，管理人员薪酬、法务、人事和办公等费用。
七、咨询费用咨询费用是指开发商为经营项目所采取的咨询费用。
包括在房地产开发中所需要的法律咨询、税务咨询、市场咨询以及管理咨询那些的费用等。
八、其他费用其他费用包括与其他成本类别不同的项目费用，例如借款利息、某些项目统计服务的费用等。
以上内容涵盖了房地产开发的成本科目设置明细，这些科目的设置明细尤其关键，它们关乎开发商在房地产开发过程中的利润盈亏和商业风险。
外部环境因素和财务管理瑕疵都可能对这些成本以及成本结构构成影响，财务管理人员需要对这些管理成本制定和管理这些成本会发挥重要的作用。
房地产开发成本核算及科目设置
地产开发成本核算及科目设置1.目的：加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析;2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业;3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈;4. 方法和过程控制成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象;4.1.2 设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用;4.1.3 按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准;4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配;4.1.5 编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本;4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本;4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积由主管部门划分提供,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本;4.1.8 编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况;成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求;4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象;4.2.2.1 成片分期区开发的项目,可以以各期区为成本核算对象;4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的,在按期区划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象;4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象;4.2.2.4 根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象;对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本;成本费用项目及核算内容4.3.1 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目;成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各成本项目的核算内容4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价;B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等;C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费;D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用;主要包括以下内容：A、勘察设计费1 勘测丈量费：包括初勘、详勘等;主要有：水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等;2 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费;设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等;其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等;3 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费1 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等;项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费;2 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：1 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用;2 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用;3 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用;4 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用;D、临时设施费1 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用;2 临时办公室：租金、建造及装饰费用;3 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费;4 临时围板：包括设计、建造、装饰费用;指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用;主要包括：A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁坡工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水;B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架含独立柱基和条基等浅基础、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼;C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用;D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用;E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用;A、室内水暖气电管线设备费；1 室内给排水系统费自来水／排水／直饮水／热水；2 室内采暖系统费地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片；3 室内燃气系统费；4 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费1 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；2 电梯及其安装费；3 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；4 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；5 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等;C、弱电系统费1 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；2 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；3 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；4 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；5 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；6 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用;A、室外给排水系统费1 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；2 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费1 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；2 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；3 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费1 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；2 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；3 周界红外防越系统费用：红外对扫等；4 小区门禁系统费用；5 电子巡更系统费用；6 电子公告屏费用指项目所发生的园林环境造价,主要包括：A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程,如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等;指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出;主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目;如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算;该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算,如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施;开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费;A、工程管理费1 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；2 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；3 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费4 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖5 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；6 安全监督费：建设主管部门的安监费；7 工程保险费;B、营销设施建造费1 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；2 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；3 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；4 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费;主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用,在主营业务收入中单列或单独记录,考核时从总费用中扣除；5 其他;C、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用,以及因外币借款而发生汇兑差额;因借款而发生的辅助费用包括手续费等;D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用;包括管理费用、营业费用、财务费用三类,均不属于房地产的制造成本范畴,三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别,会计科目与帐簿设置4.4.1 “”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;成本管理软件运用成熟的单位,可以将明细科目仅设置到二级,即八项成本项目,三级、四级明细数据在成本管理软件中保存;成本项目数据必须定期月、季度与成本管理软件中的相应数据进行核对,并保持一致;在各级明细科目下,应按各成本核算对象设立核算项目,成本核算对象可分层次设立;为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本,以及需要先归集后分配的成本,在每个项目的成本核算对象中,加设一条“待分摊成本”进行归集;成本核算对象的具体设置参见下图：××项目住宅商铺在建二期写字楼··············拟开发土地待分摊成本项目开工前,所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后,将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”;具体核算要求详见万科集团存货核算规范;4.4.2 “开发间接费”科目该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费;这类费用先归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;4.4.3 “预提费用”科目核算按权责发生制原则计提的,应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用;4.4.3.1 费用预提的时间：至少每季度末预提一次；4.4.3.2 费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提,未完工产品按实际支付金额核算成本；4.4.3.2 费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提;4.4.3.3 核算方法：预提时,借记“开发成本—成本预提及结转”,贷记本科目；次月月初,再将上述分录用红字冲回;4.4.4 “待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用;4.4.5 “完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本;具体核算要求详见万科集团存货核算规范;房地产成本核算科目明细表成本费用的归集与分配4.5.1 土地获得价款一般能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象,可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象;有关分配方法如下：4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本;方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配;4.5.1.2 按建筑面积计征或补偿时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊;4.5.2 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：4.5.3 开发间接费4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数,在每月季末,根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象;具体分配及核算方法参见万科集团费用核算规范4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产,均不分配开发间接费;成本核算工具成本管理软件是成本核算的主要工具,金蝶财务软件是成本核算的辅助工具,其数据可由成本管理软件引入;成本报表成本报表是成本信息管理的中心,通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息;各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表;成本报表种类、编报时间及要求详见结算报表格式及集团成本审算中心的有关规定;附则本规范未涉及或未尽的成本核算事项,按国家或集团有关成本管理的规定执行;关联文件：财务管理部：万科集团会计管理及核算规范VKCW03-03万科集团费用核算规范VKCW03-04万科集团存货核算规范VKCW03-06附：“开发成本”科目编号一览表。
房地产企业开发成本科目设置及核算
、
房 地 产 开发 成 本 的 内Байду номын сангаас
房地产 开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所 支 出的全部费用 。 根据 以前的《 房地产开发企业会计制度》 的规定 ， 房地产开发企业的成本项 目有六个 ，分别是土地征用及拆迁补偿 费、 前期工程费 、 基础设施费 、 建筑安装工程费 、 公共配套设 施费 、 开 发间接费用。 根据具体 ｆ ， 青况 可以增加园林环境费 、 资金成本明细项 目。 １土地征用及拆迁补偿 费。 （） 指为取得土地开发使用权而发生的 各项费用 ， 主要包括支付的土地 出让金 ， 有关地上 、 地下建筑物或附 着物的拆迁补偿净支出 ， 安置及动迁支 出， 农作物补偿费 ， 危房补偿 费， 向政府部 门交纳 的配套费 ， 交纳 的契税 、 土地使用费 、 耕地 占用 税， 土地变更用途和超面积补交 的地价 、 补偿合作方地价 ， 红线外道 路、 、 、 、 水 电 气 通讯等建造 费、 管线铺设 费 、 口补偿费等。 ２ 前期 接 （）
圾桶 、 、 座椅 阳伞等 。６公共 配套设施费。 （） 指房屋开发过程中 ， 根据 有关法规 ， 产权及收益权不 属于开发商 ， 开发商不能有偿转让也不 能转作 自留固定资产 的公共配套设施 支出。 主要包括 ： 在开发小 区 内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共 配套设施 支出， 包括
额大 ， 因此必须借助银行的信贷 资金 ， 在开发过程中通 过借贷筹集 资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部 分 ， 占成本构成 比例有时也较大 ， 以可单独设置明细科 目核算 。 所 所
包括直接用 于项 目开发所借人资金的利息支出 、 手续费 ， 以及 因外
标费、 规划设计模型制作费 、 方案评审费 、 效果 图设计费 、 总体规划 设计 费 、 施工 图设计费 、 修改设计费 、 环境景 观设计费 、 可行 ｆ研究 生 费 、 图 、 图、 制 晒 赶图费 、 品制作费 、 样 报批报建 费 、 增容费 、 时道 临 路、 临时用 电、 临时用水 、 场地平整 、 临时设施等费用。３ 基础设施 （） 费。 房屋开发过程 中发生的供水 、 电、 供 供气 、 排污 、 排洪 、 通讯及环
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
成本项目（项目下首级 科目-二级或三级）
三级或四级科目 四级或五级科目
低值易耗品摊销 无形资产摊销 咨询费 劳务费 手续费 其他
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
核算内容
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包 括以下内容： 支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费 向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、 耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途 和超面积补交的地价等。 补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房 屋成本和相应税金等。 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出， 安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地 包干管理费、拆迁管理费等。
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质 勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三 通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地 基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、 交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测 费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费 、建筑面积丈量费等。
热交换站土建、设备、安装及装修费等； 锅炉房土建、设备及安装及装修费等； 指项目所发生的园林环境造价，主要包括： 包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区 周边绿化支出； 雕塑、水景、环廊、假山等； 道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等； 包括永久性围墙、围栏及大门； 室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压 柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设； 配电房土建、设备、安装及装修费等；
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
核算内容
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房地产企业开发成本科目设置及核
算
随着房地产业的不断发展，房地产企业开发成本成为了企业财务管理的一个关键部分。
管理好开发成本，对房地产企业的市场竞争力和盈利能力有着至关重要的作用。
一、房地产企业开发成本的定义
开发成本是房地产企业在开发房地产项目期间所发生的各项费用的总和，包括土地成本、建筑成本、营销费用、接待费用、行政管理费用、融资费用等。
二、房地产企业开发成本的科目设置
房地产企业的开发成本涉及到许多科目，具体包括土地成本、建筑成本、销售费用、管理费用、融资费用等。
1. 土地成本
土地成本，主要是指房地产企业购买土地的费用。
购买土地需要支付土地款、土地出让金等费用。
除此之外，还需要支付土地整理、调整、拆迁等相关费用。
2. 建筑成本
建筑成本是指房地产企业在房屋建设过程中发生的各项建筑费用，比如：设计费用、建造费用、材料费用、施工保险费等。
3. 销售费用
销售费用主要包括广告宣传费、促销费、售楼处设施费、销售业务员提成等。
这些费用通常由房地产企业的市场部门或者销售部门负责。
4. 管理费用
管理费用一般是指房地产企业的行政管理费用和人力资源费用。
包括人员工资、社保费用、房地产开发管理费用、物业管理费用等。
5. 融资费用
房地产企业进行开发需要融资，所以融资费用也是开发成本的一部分。
包括银行贷款利息、信用担保费用等。
三、房地产企业开发成本核算
房地产企业开发成本的核算是指对于一个项目在整个开发过程中所有费用的统计、分析和核算。
这一步骤是非常重要的，能够帮助企业在开发过程中控制成本，提高企业盈利能力。
1. 成本计算的方式
房地产企业开发成本主要通过两种方式进行核算，一种是累计成本法，另一种是完工成本法。
累计成本法是指按照项目开发的不同阶段进行开发成本核算，把已发生的费用依次累加，计算各个阶段的开发成本。
完工成本法是指在项目完工前，按照已发生的成本来计算整个开发的成本，即将已经大量支出的未开始施工的工作按照已支付费用进行计算。
2. 成本计量和分摊
成本计量是指房地产企业开发成本计算的核心内容，它是将开发成本按月计入财务会计账务的总账。
成本分摊是指核算过后的成本如何分摊到各个科目中。
企业要根据不同科目的比例确定成本的分摊。
3. 成本控制的方式
成本控制是核算的重要内容之一。
房地产企业在开发过程中要注意控制成本的标准，才能在项目结算时争取更大的利润。
要有一套合理有效的成本控制制度，重视财务和内部控制。
四、结论
在现代市场经济体系中，持续的改革和发展一直是不可避免的趋势。
对于房地产企业来说，开发成本的管理是关键之一。
科学合理的开发成本核算和控制，对于房地产企业的可持续发展和提高经济效益都有着至关重要的作用。
因此，房地产企业应该积极探索符合市场要求的管理体系，不断完善和创新，以取得更高的市场竞争力和经济效益。