典型楼盘深度研究报告——金地梅陇镇
高品质的住宅产品创新
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例4:北京格林小镇6规划概念
• 一、项目概况：
1. 项目名称：金地格林小镇六 2. 地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。 3. 地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积159800
(2)推广策略的三个角度 a. 概念阐述 b. 价值表达 c. 机会诉求
(3)推广渠道 广告类----户外广告、路牌、地铁广告、公交广告、店堂广告、 报纸广告（硬、软）、电视广告 网络、平面博客、短信、彩铃广告、电台 楼书、文本营销（出书）、杂志夹页、媒体楼书、客户会通讯、定点直投 论坛、准业主活动、跨界宣传活动、老客户介绍新客户
3. 移植型创新 ——不同物业类型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向联 排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。
•二、住宅产品创新的阶段与流程 •阶段： •1、项目决策（论证策划阶段）——概念设计阶段 •2、产品研发（方案实施阶段）——方案设计、扩初设计 •3、产品实施（工程管理阶段）——施工图绘制、实施建造阶段
建设用地面积 容积率 绿化率 其中： 可销售建筑面积 集中商业中心区建筑面积 辅助运动休闲会所面积 幼儿园面积 车位数
约680000 m2 约1
>35%
约680000 m2 约12000 m2 约1500 m2 约4000 m2 按每户1辆考虑
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
平方米。 4. 北区限高30米,容积率2.0,南区限高18米,容积率1.4。综合容积率约
为1.53。 • 4. 建筑类型：4.5层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及
断供与退房——困扰房地产开发商的二大热点法律问题
断供与退房——困扰房地产开发商的二大热点法律问题周善良、荆钰来自：原创2009-1-4[扫瞄：851次]2008年，关于房地产行业来说，注定是不平凡的一年。
新年伊始房市即遭遇"大雪"，据中国指数研究院独家提供的数据监测显示，2008年第一周，全国要紧都市商品房市场整体成交量大多显现下滑，北京、上海、天津、深圳四大都市成交量也大幅萎缩；同时接下来的“五一”假期以及以往的“金九银十”也未能挽救低迷的楼市。
销售的冷遇加上2007年处于房价高位时期的大量拿地，均使开发商感受到了前所未有的资金压力，为了缓解资金危机开发商只得采取各种方法促销，其中最直截了当有效的确实是打折、降价销售。
在网上，有篇文章题目为《万科“三重门”》——“捐款门”、“辞职门”、“降价门”，前两道门与本文无关暂且不论，但最后一道门足以说明“降价”一词在今年已成为万科这家房地产行业龙头企业的主旋律之一，万科尚且如此，其他企业就更不用讲。
全国掀起的这种降价风潮尽管在一定程度上刺激了意向购房客户的成交速度，但更多的是让之前购房的业主无法释怀，因此一些高价购房的老业主齐声喊冤，或要求开发商补偿、退还差价，或要求退房，或停止还贷。
而且开发商促销力度越大，已购房者退房或断供的行动就越强烈，因此一边是开发商打折售房吆喝声不断，一边买房人“退房”、“断供”行动一波接一波，因此，“退房”和“断供”就成为今年困扰房地产开发商的二大热点法律问题。
第一部分：第一看一下全国要紧都市退房以及断供的案例。
深圳：众所周知，深圳这两年的房价涨幅居全国最高，自去年下半年开始下调以来，目前新开楼盘差不多都采取低开策略，专门多楼盘报价较去年高点已下调20%左右，专门是一些分期开发的楼盘，业主们能够专门直截了当在同一小区进行价格比对，因此更直截了当导致前期高价购房的业主心理失衡。
今年深圳诸多楼盘都显现团退现象，包括万科第五园、金地梅陇镇等大牌，其中典型的是桑泰地产的某楼盘。
楼盘名称
万科天景花园 威登别墅荔景大厦万景花园桂 苑 城市花园福景大厦俊 园彩 园四季花城金色家园温馨家园金域蓝湾东海岸 17 英里万科城第五园东方尊峪天琴湾金域东郡千林山居惠州金域华庭富春东方大厦海口浪琴湾长沙西街花园东莞双城水岸半岛故乡之主题景观名称——五大主题公园十八组故乡小品（1）儿童大本营（2）故乡春舞（3）四季花组（4）夕阳棋座（5）时间园（6）古意喷泉（7）故乡夏雨（8）古井老水车（9）海韵墙（10）相思树（11）流绿墙（12）莲池（13）故乡秋意（14）邀月亭（15）日式枯山水瀑布（16）百福桥（17）福字天书（18）丫丫桥（19）晓风轩（20）鱼福跌水桥（21）故乡冬恋（22）故乡阳光（23）篮球场亲亲家园之主题景观名称——备选（一）亲亲十二景，景景各不同三大水景++四大组团++五大广场>>>>3大水景：听雨轩观澜阁静思台曲廊幽梦湖塘月色清雅小筑一树梨花一卷幽帘一棠清月4大组团：亲雅苑亲然居亲清阁亲幽庭幽然苑陶然居怡然阁恬然庭5大广场：清青广场花季广场童趣广场嬉水广场诗意广场备选（二）亲亲十二景，景景各不同三大水景++四大组团++五大广场>>>>3大水景：欢乐赏丫丫谷流水嬉4大组团：情趣空间至情领地亲密人家青清我家5大广场：主题音乐喷泉广场心情广场游憩广场浓情广场甜蜜空间广场（欢乐谷沁园春植物赏香熏园芳林小憩）杏花小区之项目名称——（1）虎滩佳苑——献给钟情山水、热爱自然的进步人士。
（2）杏花欣佳苑——实现心中的理想，杏花欣佳苑。
（3）青山丽水——桂林山水甲天下，青山丽水甲大连。
（4）青清我家——青清我家，诗境般的梦幻感觉。
北京地产项目名称集锦（寻屋图）——硅谷先锋森林大第枫丹丽舍金榜园领秀硅谷雪梨澳乡菊园盛景当代城市家园清润嘉园上地佳园万地国际村永泰园·新地标倚瑞轩澳林春天风林绿洲科技财富中心华盛乐章亚奥人家阳光丽景清上园学府园清林苑竹溪园学知轩志新学苑半山枫林香山艺墅阳光100香山别墅万泉新新家园知春时代锦秋知春都市网景世纪豪景山水倾城锋尚国际公寓碧水云天·怡园上河村韦伯豪人济山庄诚品建筑汇景阁美丽园IT家园北京·印象名仕花园御水苑今日家园翠微生活·静源居望园东里阳光四季社区风和日丽丰益城市花园未来城风格与林天伦锦城优秀·赏银地家园恋日嘉园大自然新城兆丰园和枫雅居自由度信德新时代北欧印象华源新第红莲晴园朗琴园丽阳四季精图雅苑久居名园蝶翠华庭恒华国际华丰2008中海馥园大隐万豪时代学院春天官园公寓中海·凯旋尚座耕天下荣国府万和世家中华家园南国花城开阳·佳境悠胜美地花香丽舍草桥欣园美丽愿景明日嘉园日月星城未来假日花园塞纳维拉时代庄园万科星园森根国际北京青年城亚运新新家园天创世缘九台2000阳光新干线方圆逸居世纪嘉园中基财富时代柳荫家园新天第国展·国际京香福苑今都王府银街俊景阳光地带金第·幸福家城市亮点四季莱茵时代芳群丽水湾畔翌景嘉园缤纷四季优士阁皇家御院世纪·财星建外SOHO 旺座中心金世纪嘉园新城国际日坛精华蓝筹名座蓝筹铭居华源之星康堡阳光都市东方银座万国城浩鸿园凤凰城VHN国际村顺天立景世嘉座国展新座太阳国际公馆东方城绿雅阁千鹤家园新都市计划蓝爵嘉苑望京悦城慧谷·根园嘉铭·桐城慧谷阳光绿荫芳邻华鼎世家夏都盈座大西洋新城花家地西里蓝色家族都市心海岸佳境天城利景名门星城国际风景线家园亮马水晶公寓东润风景橙色时光奥林匹克花园嘉和丽园亮马名居丽水嘉园京润水上花园别墅紫荆豪庭第一上海中心清静明湖花园棕榈泉国际公寓盛世嘉园蓝堡金地国际华源阳光100国际公寓现代城恋日·国际珠江帝景乐澜宝邸美景东方山水文园日月东华珠江罗马嘉园梧桐人家朝阳无限远洋天地住邦2000丽景馨居都会国际甘露晴苑蓝T公寓美然动力街区阳光华苑珠江绿洲鑫兆佳园·柏林爱乐雅舍·香桥康城水岸长桥新华经典丽园日光·清城世纪龙鼎云景里翠城早安方庄世纪星静馨嘉苑阳光A版嘉和人家南山小筑丰润世家一栋洋房顶秀欣园世嘉丽晶米兰·天空金地·格林小镇听涛雅园梅园莱茵河畔上林苑蓝色家族一幅画卷杰座柏林爱乐米兰天空上河村贡院6号尚座宅美诗后现代城旗舰凯旋金第NOLITA清芷园南国花城上海沙龙真典藏银地家园优秀赏国英1号涧桥泊屋馆山水倾城本色空间塞纳维拉新锐SOLO精舍安和家园岸芷汀兰奥竺.希望家园澳林春天宝润园北京青年城北苑家园缤纷四季博望园长安新城长远天地朝阳.无限城南嘉园创时园丛林庄翠微嘉园大隐当代城市家园德胜.世嘉蝶翠华庭顶秀欣园定福园东方御景东丽温泉家园东润风景都市心海岸渡水山庄飞腾家园枫桦豪景锋尚国际公寓富贵园富河园富凯大厦富卓苑2期耕天下官书院光彩国际公寓光华欣居广馨居广信嘉园硅谷先锋国电中兴嘉园国英1号国展新座豪柏风度浩鸿园宏大家园宏盛家园宏泰家园花市枣苑华阳家园汇达公寓吉祥园嘉多丽园嘉和人家嘉华世纪轩.赛特鼎极嘉莲苑交大嘉园杰座金第NOLITA 金港.国际花园金色假日产权酒店金世纪嘉园京达国际公寓京贸国际公寓京香福苑静馨嘉苑康堡花园康城快乐无穷大快乐洋城之真.典藏蓝爵嘉苑蓝色家族朗琴园立恒名苑丽水嘉园丽水湾畔.永鑫家园郦城莲香园亮马水晶灵秀山庄龙德嘉园龙辉大厦潞河名苑麓鸣花园绿景苑罗马嘉园美景东方棉花城明日嘉园明珠花园南极星青岛嘉园青年路小区青云当代清林苑清上园清芷园3期—南国花城日光清城日月.星城荣丰2008 上林苑尚座晟丰阁盛和家园浉城百丽石榴园小区世纪龙鼎双花园小区水岸长桥泰和嘉苑泰然居陶然居天赐良园天润别墅天兆家园恬心家园万和世家万科星园望陶园未来城未来明珠家园武夷花园西湖新村西上园玺萌鹏苑祥馨日升晓月苑新潮嘉园新都丽苑新华联家园新华联锦园新新公寓新月家园鑫兆佳园.柏林爱乐鑫兆雅园.里仁为美信恒大厦兴隆家园星域轩旭日嘉园宣颐家园雅舍.香桥亚运新新家园燕华苑燕景佳园阳光.丽景阳光花园别墅依莲轩漪澜鑫筑怡海花园怡佳家园怡清园倚林佳园银地家园银座9号优秀.赏御景山运河园运乔家园知春.时代中海馥园中海紫金苑重兴园珠江帝景珠江骏景珠江绿洲庄维花园紫竹园棕榈泉国际公寓金地梅陇镇花园三期中海阳光玫瑰园佳兆业水岸新都鼎太风华七期迷你新居中海西岸华府泰华阳光海湾花园三洲田畔山庭苑 i派龙城万泽云顶上品御景水岸花园鸿隆世纪广场新世界花园荔海春城花园城建观澜项目A:奥林春天爱家馨城澳龙名城爱家天地爱丁郡院B：泊景湾白鸽岛尚北湖印象北回归线半香湖吧哩岛2期八里阳光3期C：春语花间春天花园城南映象城外雅庭翠拥天地城南名著城品上院成都花园望郡翠微清波出水芙蓉成都花园上城成都后花园D：大城小室东方明珠东麓驿景东方锦都东篱居（庄）东麓驿境东城攻略杜鹃花园东山国际东湖花园F:锦江（帆影）芙蓉古城华幸福毕岸翡翠城（一二三四）期枫渡莱茵凤凰城芙蓉花园翡翠海洋富丽花城G:光华美邻国际花园高地（一二期）高山流水观南上域格林尚城桂香居H:花间集红牌楼广场鸿远之星花样年.花郡翰林花园红馆汉林素城华府金沙花好月圆和睦人家翰林上岛花语彦河滨印象花间兰庭J:金域香洲晶蓝半岛（1-2期）锦西苑锦里园3期静居嘉苑（1.2期）锦都花园2期君临天下锦天国际君悦金沙（2-3）期景顺-锦江岸锦江印象锦都（2-3）期锦秀阳光江安河畔金沙芙蓉苑金林半岛锦溪金沙古韵金域蓝湾交大靓典锦西民园交大《川大河畔》江山多骄金沙蓝庭金沙西苑（一二）期金楠国际锦都少城印象金地嘉年华锦官秀城金春绿岛K：康河丽景三期凯丽豪景凯华丽景空港十六康品康郡卡地亚凯旋门凯旋城M:牧马山易城美丽天成名仕公馆美丽南庭漫城米蓝香州N:蓝光诺丁山南谷地L:鹭岛一二期丽景华庭（二期）龙景花园领域蓝谷地流水山庄611所麓山国际（洋房，逸翠谷，水晶岗，塞尔维蒙橡树坡）蓝水湾龙泽慧苑龙湖三千里（1.2期）罗浮世家置信丽都花园城莲花府邸P:普罗旺斯Q：齐力碧水湾青华尚瑞天韵七彩花都千居朝阳清江雅居浅水半岛千和馨城青城翠郎园清溪玫瑰园青房云上78观邸R:仁和春天蓉上坊S:蜀风花园城世纪顺苑尚锦城时代尊城上海花园沙河新城首创双楠尊邸双城二期上东阳光2期盛世草堂水映长岛神仙树大院一二期蜀光新城尚锦颐园世代春天（1.2期）蜀郡时代丽都美语上城生活馆盛世年华上行汇景沙河新城三期双水岸三九绿城水晶长岛沙河明珠生活立方双楠印象三利宅苑一期世纪天鹅湖世纪朝阳水印兰庭T：天韵金沙檀香山堂湖泊林镇天府长城（2.3期）天鹅湖（羊西线）泰基花语廊天邑花园W:蔚兰卡地维也纳森林别墅元香维多利亚万基.蓝磷万达.锦华城万科魅力之城万科彩域外滩温江浣花里X：西线阳光新界兴元华盛兴元绿洲解甲苑学林西城天下香润湖F:锦江（帆影）芙蓉古城浮华幸福毕岸翡翠城（二三四）期枫渡莱茵凤凰城芙蓉花园翡翠海洋G:光华美邻国际花园高地（一二期）高山流水格林尚城桂香居H:花间集红牌楼广场鸿远之星花样年.花郡翰林花园红馆汉林素城华府金沙花好月圆和睦人家翰林上岛花语彦河滨印象J:金域香洲晶蓝半岛（1-2期）锦西苑锦里园3期静居嘉苑（1.2期）锦都花园2期君临天下锦天国际君悦金沙（2-3）期景顺-锦江岸锦江印象锦都（2-3-4）期锦秀阳光江安河畔金沙芙蓉苑金林半岛锦溪金沙古韵金域蓝湾交大靓典锦西民园交大《川大河畔》江山多骄金沙蓝庭金沙西苑（一二）期金楠国际锦都少城印象金地嘉年华雅园祥域金沙新北传苑新光华商业广场学林雅园新城映画西区花园西锦国际橡树林Y：隐庐巷上生活馆优品道(1.2期) 伊顿社区雅居乐阳光春天（1.2期）云影苑一品荷花阳光金沙雍锦湾御景台优地玉林都市.都市金岸恒河花园御俯花都逸院香舍雅郡野天城堰沙庭院曦城颐和家园耀城源上金府英郡优地B 区Z；棕北国际置信丽都中海国际社区中航.云岭高尔夫邻里状元府邸棕北国际中铁.双龙湾正成.沙河明珠众合西景中海名城中华家园卓锦城中华名园中海大源中海龙湾半岛中大.君悦金沙中海常春藤中海国际中海格林威治城正成艺墅阳房紫檀山左岸花都中海国际社区别墅中海龙湾半岛碧华邻成达佳园购房户基础信息成都花园·上城成都花园·望郡诚品上院橙花风景翠微青波大溪谷我单单电力局东方锦都东篱居翡翠城四期斧山国际副本龙湖翠微清波二期业主改富丽锦城红风岭花间集华敏世家华侨城名单华润24成汇融名城汇融云庭江南宅院二金都园金府路6号金域蓝湾全套金域南湾1 锦都四期锦都四期锦江城市花园二期锦绣森邻京都新园2期静居家园君悦金沙凯丽滨江(少量）凯丽滨江花园二期康河丽景3期兰桥尚舍丽都·花园城两河锦地林溪业主龙湖三千里龙锦慧苑龙湾龙湾半岛麓山国际曼哈顿·首座马山易城南城都会南郡七英里南苑小区浅水半岛二期青房尚瑞天韵资料仙树大院中海翠平湾曦城客户仁和春天、三利宅院表上海花园尚锦诚尚景艺园神仙树1期神仙树大院圣非TOWN城世纪金沙期首创二期首座水映长岛水韵客户电话（全部）泰和佳园泰基北锦天府长城天府江南天空城万达业主名单万科魅力之城三期维也那小镇維啦小镇别墅武侯国际花园西沙美景西沙美语香瑞湖香瑞湖别野QIU 鑫盛白兰地兴元华盛兴元华盛(2期) 兴元绿洲客户联系幸福屋语耀之城颐和家园映日获化玉林品上637 中海中海国际中海A区中华名园中铁·双龙湾卓锦城紫檀山1 紫檀山800110 汇融云庭397 双楠吉家144 水映阑庭293 天空城307 武侯国际花园516鑫盛白兰地299 双楠吉家水映阑庭天空城武侯国际花园鑫盛白兰地理想新城世代龙城国际新城阳光尚城第一城富丽阳光水木清华四季嘉园格林生活坊钻石星座富海云天水晶城新加坡城华城世界千缘爱都国际新湖北国之春巧克力城鑫丰又一城海逸诗阁上河城万熹绿景和泰馨城娱乐笑吧七里香堤大华水岸福邸御龙逸城东方欧博城佳和新城紫郡城香檀一九一七灵异空间博客地带阳光洛可可永盛水调歌城米拉晶典河畔新城阳光嘉园御泉华庭金水花城龙腾金荷苑富雅豪临优诗美地翔凤华园博信双E港香槟蓝湾芳菲苑艳粉新城月光橙幸福岛花草园艺华锐桃源欣城中房上东花墅香域蓝山依云北郡金地国际花园海德公园保利百合花园欧尚一品君临天下亚美利加第五大道花园长安十号彤利紫竹茗郡沿海国际中心远洋天地北美家园巴塞罗那沈阳恒大绿洲蕙庭花园宏伟金都璟悦香湾城中艺景浅草绿阁枫丹白露雅馨苑沈阳新娘新世界花园明城盛都九如溪谷步阳江南甲第保利上林湾圣罗伦斯玉麟花园绿茵湖畔阳光一百国际新城万泉枫景中央大学城筑景新光中海国际公寓香树湾铁西工人新村大溪地阳光梧桐园鑫丰国际万恒东方俪城迪拜巴比伦泉涌山河里长白岛水木康桥雷明雅阁状园挪威森林翰逸华园商务总部大厦联邦大厦移动馨城天水e城阳光碧水园万科魅力之城丰瑞威士顿广场泛美广场坤泰新界居易New青年天和人家漾日华庭龙逸馨都佰世雅阁凯荣国际花园世博吾派东湖秀景优特区东大国际中心协和广场荣信财富广场龙净都市阳光钓鱼台七号听雨观澜荣和尊邸港基双水岸翰文外滩伯伦时代之尚假日普罗旺斯昂斯门爵仕观邸清韵百园良城美景浅草绿阁六期枫丹白露星城国际吉利街深航翡翠城惠盛苑瑞成万方园万达新天地泛美华庭梧桐镇博隆金水湾家园尚林尊品祥龙国际大厦新汉城华鹏银调尚层新湖明珠城威克港湾纳帕阳光左岸都城MOMA亚洲时尚中心万恒领恒航萃园二期昊景家园果舍添香第一商城世代书香居易香奈俪舍天缘雅苑沈阳万象城香蓝蒲河海丽德国际商厦皇家御院嘉榆新城黎明昆山苑明城国际坤博园雅宾利沿海集团苏家屯项目三江紫香园万家茗苑聚贤雅居圣新园观泉苑蒲河湾绿茵庄园雪松新城龙城公馆羽丰大厦雅仕书苑泊岸华庭众邦生活家万恒愿景俪锦城新世界花园二期紫庭园万和大厦龙之梦亚太中心沈阳嘉里中心雅居乐金沙怡香园地利苑浪漫满屋金汇雅居爱俪家园假日国际湖景豪庭怀远门公馆阳光帕提欧原香墅永兴雅居茂业新天地沈阳中体奥林匹克花园福城首创银河湾巨宝名城金钻铭邸东远国际花园涵泰快捷酒店外滩号阳光新生活广场黎明国际广场怡林名门万鑫国际风度柏林环宇绿洲东方御景双鑫友好家园世纪华丰文化广场府梓里居沈铁胜利家园溪畔人家爱国家园如意城秀水花城慧缘馨村沈阳新天地太原佳园保利花园第五季宏颐泷园大发广场唯美尚品千缘爱在城御泷家园曙光大厦泰华林庄园弘泽锦城中驰国际精密仪器工业园思和苑玫瑰琬尚福华苑黎明东馨园官台鑫苑新水湾河畔花园瑞盛佳园府兴雅园华美达酒店三隆春天花园枫香庭文竹家园中德节能示范园金鸟家园雷凯尼绅强晟家园同方例外瑞宝国际花苑五爱国际美博交易中心大商新公馆华润置地凯旋门沈阳华强广场正大江南水乡凯怡阳光。
2008深圳楼市销售及50强楼盘榜简析
2008深圳楼市销售及50强楼盘榜简析作者：HOMER来源：(房地产之窗) 类型：行业观察2009-1-12 16:18:43 点击180次■前言2008年，注定将成为一个不寻常的年份。
世界在变，中国在变，深圳也在变。
这些不同寻常的事件，必将给我们留下难以磨灭的记忆：地球人——缅甸风灾了，金融海啸了，俄罗斯与格鲁尼亚开战了，日本又换首相了，黑人奥巴马当选总统了……中国人——南方雪灾了，西藏骚乱了，汶川地震了，瓮安暴动了，北京奥运了，神七上天了，毒奶曝光了……那么，深圳的房地产业又发生了那些变化？深圳2008全年新房销售数据及排行榜的发布将用数据作出最好的诠释。
■年终陈词：楼市，拐了！过去的一年，深圳房地产市场从卖方市场转变为买方市场，房价也打破了只涨不跌的神话，一路下跌，直至探底。
2007年9月底的二手房贷政策，已经吹响了深圳房价下行的集结号。
之后一系列调控新政出台，楼市终于拐了。
2007年上半年深圳炒风盛行，房价一路攀升到16000元/平米，到7、8月高峰期，达到疯狂的顶峰——18000元/平米。
而根据统计，2008全年深圳新房的成交均价已经下探至12657元/平米，与房价最高的时候相比，跌了足有三成，但是与2007年深圳商品住宅13303元/平米的整体均价相比，下降幅度并不明显。
可以预计，在经济不景气的背景下，2009年深圳房价还将继续下行。
2008年全市商品房可售总面积5353521.25㎡，同比萎缩近两成。
2008年，全市商品房可售总套数是50826套，成交套数为44315套，只有6511套未售出，滞销率不到13%。
据统计， 08年的最后60天，新房平均每天都保持200套以上的成交量。
这是深圳商品房未出现大比例滞销的关键性因素。
一方面，10月底政府为了应对金融危机，重振经济，保住房地产这个支柱产业，开始松绑楼市政策；另一方面，开发商在最后两个月为了出货，回笼资金，在年底顺利实现销售目标，进一步调低了入市楼盘的价格。
-2015年深圳佐阾·香颂商业研究案例
a.佐领·香颂项目：动线设计及建筑规划
内置中庭提供休息、娱乐场所，便 玻璃幕墙增强了建筑整体的现
于聚集人流
代感，使立面活波不单调
扶梯
电梯 扶梯
中庭挑空，更具空间感
没有充分考虑到塔楼对商场内 部的影响，内部柱子密集。
1F
外部动线
内部动线
8
1.项目发展路径研究
小结
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
安居房
住宅
商业
住宅
+
公寓
商业
公寓
6
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
项目在餐饮和儿童娱乐业态占比较大，其余业态较为均衡，符合项目的定位，同时 引进了多个主力店吸引人流，基本满足区域居民一站式服务需求
a.佐领·香颂项目：业态分布及占比
序号
业态
1 主力店铺
2
餐饮
3 生活配套
左邻香颂距深圳北高铁站直线距离仅2.5公里， 项目距长沙南站高铁站为4.5公里，交通上均有 临近高铁站的优势；
2
深圳北高铁站
本项目
长沙南高铁站
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
左邻香颂周边住宅小区众多，主要服务于社区家庭人群及周边商务人士，未来随着 周边住宅居民陆续入住，以及商圈商务氛围的改善，消费者数量和质量将大大提升 ，在儿童业态和餐饮业态上需求增加
龙华区位定位于城市副中心及未来生活居住中心，产业发达交通便利，与本项目区 位及属性极为相似
a.佐阾·香颂项目：区位及周边居住人口
龙华 新区
佐邻香颂
龙华区定位于深圳中轴新城，未来的生活居住中 心，片区整体档次水平和居民素质收入水平目前 还不太好，未来会有一定提升；
思源-德式建筑风格浅谈PPT课件
柏林.勃兰登堡门
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德国国会大厦
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文艺复兴式（Renaissance） 文艺复兴式是随着人文主义思潮出现的建筑风格，最先在意
大利兴起，从16世纪初开始，在德国流行了百十年左右。 特点：建筑轮廓上讲究整齐、统一、合比例与条理性，构图中 间突出，两帝对称，窗间有时设壁龛、雕像。 建筑形式：市政厅、宫邸和富商宅第。
公共空间可利用钟楼与柱廊组成的半围合空间内建造主题广场辅以水景与花坛注重学院氛围与交流氛围的营造成为业主等候漫谈读书的绝佳场所在住宅楼前建设庭院作为公共景观空间向室内私密空间过渡的半开放空间以温润的红砖铺装适宜的几何尺度成为业主休憩小聚的上好去处
研发支持中心 2011年12月
德式建筑 德式园林 图片欣赏
施佩耶尔大教堂
沃尔姆斯大教Pa堂ge▪5
哥特式 是13到16世纪流行的建筑风
格。它最先在法国出现，随后传 入德国并发扬光大。 特点：广泛运用线条轻快的尖 拱劵，轻盈剔透的飞扶壁以及彩 色玻璃镶嵌的修长花窗。（北德 各地还有不少砖砌的哥特式教 堂。） 建筑形式：教堂和市政厅等世 俗建筑。
科隆大教堂
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巴洛克 艺术风格起源于意大利。德国建
筑师把意大利巴洛克同德国的民族 建筑风格结合起来。到18世纪上半 叶，德国巴洛克建筑艺术成为欧洲 建筑史上的一朵奇葩。 特点：造型柔和，运用曲线曲面， 追求动态，喜好华丽的装饰和雕刻。 建筑形式：教堂和宫殿建筑。
维尔茨堡的主教宫
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德国学院派园林-北京华润橡树湾
古典构筑物 伫立的钟楼，成为景观视野的焦点，加之连续的圆拱柱廊，庄重质朴，平和淡然
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中原深圳龙华新城绿景818项目定位报告75PPT
附件2：龙华二线拓展区典型在售项目分析 中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
Chapter . 2 区域价值分析
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
第一层级/龙华新城——区域价值
[龙华定位：深圳副都心]
东莞/广 州
中部综合服务组团中心 深圳中心区的延伸和生活配套基地 先进工业和高新技术产业发展基地商 贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口 岸物流中心
中原深圳龙华新城绿景 818项目定位报告75PPT
2020/11/2
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
光明新城
城市成长进行时 以城市之名 代言城市
光明新城将建设 成为全市标志性 生态型高技术产 业园区和贯彻落 实科学发展观的 典范地区
大运新城
龙华新城
建成口岸功能、 商务功能完善的 区域性铁路客运 枢纽和综合性居 住区
龙华次级 Ⅲ 中心区
产业辐射腹地 优势
[战略意向：城市第三极]
基于城市战略转变、谋求珠三角区域 中心地位背景下的发展意向与影响价 值：深圳发展的新动力引擎；城市第 三极
南山区级 Ⅱ 中心区
CBD-罗 Ⅰ 湖市级中
心区
产业CBD总部 优势
双港引擎战略 优势
[南北双向的内向聚合力、外向辐射力]
香
港
龙华新 城
建成特色鲜明 的全市体育运 动中心和高端 体育产业基地
龙华新城和福田中心区形成主副关 系，成为深圳的一个副中心
坪山新城
加快形成以产 业功能为主的 国家生态工业 示范园区和现 代先进制造业 新城
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
深圳楼盘案名大全
深圳楼盘案名大全香蜜天宝物华尚书苑蔚蓝海岸三期豪峰园红桂皇冠理想新城三期仙泉山庄泰和花园君悦龙庭美杜兰华庭黄埔雅苑四期新鸿进花园槟城西岸皇庭香格里名骏豪庭海悦华城佳兆业可园五期恒立听海花园鹿茵翠地二期聚豪园你地公寓富通城鹏兴花园六期鸿基新城公园大地金润大厦云顶翠峰二期帝廷峰东方盛世花园碧桐海苑碧玉小家布吉中心广场百合御都滨福庭园美丽365二期嘉富花园东方明珠城皓月花园二期中央商务大厦苏豪名厦海龙苑京基东方华都科创商务中心长城大厦泊岸雅苑典雅居雅颂居城市花园世纪明园新安湖花园三期世界金融中心物业时代新居美丽湾国际公寓太阳岛大厦雅仕荔景苑中盛大厦宏发领域金色年华家园荔林春晓宣嘉华庭龙城国际碧海名园三期锦冠华城馨园一期枫情梧桐半山碧海名园二期翠海花园二期翡翠园阳光新境园万科城二期锦上花家园嘉汇新城阳光时尚公寓金地香蜜山二期锦绣花园翡翠郡信托花园敦煌大厦海逸雅居一期凯丰花园华茂苑琴海轩锦江国际(惠州盘) 劲力城市明珠深业风临左岸颐园菁英趣庭橄榄鹏苑星光之约二期聚龙大厦一期信义锦绣花园中航鼎诚国际城市中心花园帝锦豪苑西湖林语万福人家二期名商园庐山花园山语华庭新豪方大厦长城盛世家园二期大澎花园鸿景春天锦绣和山(倚山别苑) 卓越大厦中海苑阳光绿地家园桂芳园七期蜜月岛福建兴业银行大厦百合阁叠翠新峰二期深国商东方会合正逸园怡泰中心诚信华庭豪景大楼裕康时尚名居中民时代广场城投七里香榭海涛居时代骄子大厦金丽豪苑中海怡瑞山居置地逸轩雍景轩电影大厦鸿景翠峰布吉东大街都市千千汇中房怡芬花园招华曦城特发泊林花园俊峰丽舍汇福花园京基御景东方新天地名居蕙兰雅居艺丰花园一期百合星城二期水山缘三期博林贡院汇雅苑名家富居阳光花园四期海伦堡成龙山庄中房怡乐花园二期水山缘四期(滴翠谷) 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龙华片区房地产市场研究分析
龙华片区房地产市场研究分析目录一、龙华概况二、龙华二线拓展区概况三、龙华交通建设四、房地产市场现状1、龙华近年住宅批准预售情况2、龙华近年住宅销售情况3、大盘涌现，气势夺人4、高端市场欲说还休，别墅强势出击5、龙华商业价值迅速提升6、土地交易价格大幅上涨7、产品升级，大势所趋8、楼盘客户特征9、价格趋势五、龙华近年部分典型楼盘概览六、龙华片区房地产发展趋势一、龙华概况龙华位于宝安区东部，东与龙岗区相邻，南与深圳市新中心区对接，距深圳皇岗口岸仅8公里，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区，地理位置优越。
龙华街道辖区面积88平方公里，现有人口79.3万，其中户籍人口28805人，外来人口占总人口的96.3%，每10万人中受高等教育的人口为5617人，人口总体素质较高。
龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城”、“深圳市物流中心”。
2005年，龙华实现区域生产总值278.02亿元，同比增长32.95％；规模以上工业总产值1653.4亿元，增长67.7％；街道财政一般预算收入4.85亿元，增长36.14％；税收31.01亿元，增长45.54％；出口总额201.2亿美元，增长71.7％。
近年来，由于龙华发达的交通道路网络，良好的“硬件”设施，浓郁的文化氛围，万科、长城、振业、金地、泰华等地产商看好龙华优越的地理位置，纷纷进军龙华，投资兴业，龙华房地产形势持续向好，成为深圳市“二线”关外三大房地产板块之近三年龙华商品房销售面积每年约在55万平方米以上，商品房销售收入每年都突破21亿元，2005年达到27.4亿元，已成为深圳中部房地产龙头。
目前龙华已开发和正在开发的各类楼盘有50多个，涌现了锦绣江南、风和日丽、书香门第、山湖林海、富通天骏、世纪春城、馨园、滢水山庄、日出印象、纯白、金地梅陇镇、圣·莫丽斯一期、星河丹堤、城市明珠、潜龙华庭、碧水龙庭、春华四季、卓能雅居、城投七里香榭等一批著名楼盘，龙华已把发展房地产业作为支柱产业大力发展。
金地名津
金地名津——福田口岸国际复合型社区金地名津项目档案物业类型：公寓建筑类别：高层占地面积：29451.6平方米建筑面积：228422平方米容积率：6.85绿化率：52.8％项目位置：福田区皇岗地铁口岸均价：18000元/平方米开盘时间：2007-1-27车位：360个开发商：金地（集团）股份有限公司（金地名津LOGO）金地名津位于深圳市福田区南端的皇岗口岸地区，南临深圳河，东临落马洲大桥及皇岗口岸，北临已建设的5栋高层住宅楼，北边不远处为广深高速，西侧紧靠在建的皇岗地铁站，与香港隔河相望，是香港进入深圳的门户之地，是首个政府倡导的城中村改造项目。
项目占地面积29451.6平方米，总建筑面积228422平方米，由9座25—32层弧形建筑组成，集商务公寓、住宅及商业于一体的复合型功能建筑群。
其中住宅面积约为16.3万平方米，商业面积3万多平方米。
商务公寓提供高档装修，以40—45平方米的一房、52—68平方米的两房、76－93平方米的三房为主力户型。
一、项目开发背景分析随着深港交通的飞速发展，两地经济、文化的不断共融，深港同城的生活圈正在形成。
福田口岸作为重要的对外口岸，不仅无缝接驳广深港客运专线，同时也是华南轨道交通的枢纽中心。
基于这一特殊的时代背景和地理背景，以打造深港跨界生活社区为目标的金地名津由此诞生了。
1、区域概况——深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心深圳市福田区位于深圳经济特区中部，东部从红岭路起与罗湖区相连，西部至华侨城与南山区相接，北到笔架山、莲花山与宝安区龙华镇相连，南临深圳河、深圳湾与香港新界的米埔、元朗相望。
辖区面积78.8平方公里，截至2004年末，福田辖区常住人口99.63万人，其中户籍人口42.24万人，暂住人口57.39万人，比上年末增加1.45万人。
福田区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和建设的中心城区，将建设成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。
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典型楼盘深度研究报告——金地梅陇镇 目 录 一、项目开发背景分析 1、区域概况 2、龙华片区房地产市场现状 3、"科学筑家"的新品牌核心理念 二、项目总体开发策略 1、项目总体开发理念 2、项目发展定位 三、项目规划设计 1、城市化的规划理念" 2、自由秩序的开放布局 3、德式建筑规划设计 四、T台式景观规划设计 1、项目建筑设计 2、德式纯净主义建筑风格 3、双外立面设计 4、样板楼设计 5、科技建筑元素的运用 6、建筑技术细节处理 7、创意户型设计 五、项目配套设施及服务 1、三大主题时尚街区 2、WI-FI时尚综合性会馆 3、人性化的物管服务 六项目营销推广策略 1、特色广告牌一一代言城市未来 2、开通短信互动平台一一探索地产营销新通路 3、金地集团——2006年最新积分奖励计划方案 4、项目营销推广活动 一分钟摘要 项目开发背景分析 项目总体开发策略 项目规划设计 项目建筑设计 项目配套设施及服务 项目营销推广策略
第一部分 项目开发背景分析 随着龙华镇的发展以及市政利好的影响，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。金地经过充分的市场调查和研究，在2005年选择龙华，作为其走出福田的第一个站点。
第二部分 项目总体开发策略 一、项目总体开发理念 1、生活版的万象城 2、强调一种城市感 3、技术美和人性美的和谐统一 二、项目发展定位 1、目标客户群定位 鉴于对龙华市场的精准把握，金地·梅陇镇的目标客户群定位为深圳年轻、主流并向上的力量人群。70年代末、80年代初的城市未来一代。 2、产品定位 金地·梅陇镇的产品定位为超大型城市主流社区，为中高档产品。其中项目一期以创新小户型产品为主。
第三部分 项目规划设计 一、城市化的规划理念 金地·梅陇镇从提供城市化的生活角度出发，采取 "简于形而精于心"的规划设计理念，大胆突破传统郊区住区的谨小慎微，以面向未来都市的姿态展开小区的规划设计。 二、自由秩序的开放布局 12栋板楼(另有4期住宅1栋)全南北通透，呈闪电状，中央6栋高层单体点缀其中，拒绝了形式主义，形成自由布阵。 三、德式建筑规划设计 项目采用德式建筑规划设计，以现代主义的理性方式，追寻技术美与人性美的和谐统一。 四、T台式景观规划设计 金地·梅陇镇在景观设计上，通过台地的高差错落，将社区高高托起，形成 "T"台式的独特景观。 1、园林设计理念 理念一:尊重原生地貌 理念二:以 "人景互动"为原则 2、流动、丰富的园林景观设计 金地·梅陇镇在景观设计上以时尚、前卫、阳光、健康、自然为总体风格。
3、园林景观细节 捉谜中央公园、组团庭院、派对架空层、都市气质的前广场、下沉式庭院、水立方泳池。
第四部分 项目建筑设计 一、德式纯净主义建筑风格 德国wsp建筑设计公司在建筑设计上采用简约、纯粹的德式纯净主义风格。
二、双外立面设计 金地·梅陇镇采用 "两层皮"外墙设计，即在常规外墙立面之外，再加上一层非结构要求的着色载体。 三、样板楼设计 金地集团在金地·梅陇镇建造了深圳第二个、龙华第一个样板楼。 四、科技建筑元素的运用 节能概念"无机房及小机房电梯产品"、LOW-E低辐射节能中空玻璃、蜂孔透水排水管。 五、建筑技术细节处理 边坡支护、冷扎带翼钢筋、地下车库、转换层和回填土层、拼装型不锈钢生活给水箱、排水出水管、消声系统、住宅新风系统。 六、创意户型设计 1、两大创意理念 以客厅为动静分界线、以生态建筑学为原则。 2、五大设计亮点 赠送挑高露台和入户花园、增送大面积凸窗、通风采光且私密性良好、户型设计均好性强、次卧设计舒适性较强。
第五部分 项目配套设施及服务 一、三大主题时尚街区 1、商业街——T-street 金地·梅陇镇(一期)商业街——T-street位于社区西面，临梅龙路分布，整个商业街总面积4800余平米，共66问独立街铺，由三个别具特色的小广场围合而成。 2、凸凹有致的内广场 突破传统的大社区商业手法，采用廊式多U型街铺布局，自然形成多个凸凹有致的内广场，增加了街区的都市风情。 3、庭院内街 商业街有节奏地设置多处庭院，通过曲直的道路，考究的块面铺装划分为自然亲和的休想活动空问。 二、WI-田时尚综合性会馆 金地·梅陇镇设置深圳首个Wl-FI时尚综合性会馆，该会馆约 2000平方米 ，集运动、休闲、聚会、娱乐多项功能于一体，并且安排有新潮玩家的六大时尚阵势。 三、人性化的物管服务 金地物业以 "精品服务、真情关爱"作为企业的服务理念，通过深入把握业主需求，将专业化管理和人性化服务有机结合，为业主提供精品服务。
第六部分 项目营销推广策略 一、特色广告牌一一代言城市未来 2005年12月，首块入市广告牌 "代言城市未来"在滨河路、梅林关、体育馆等六处深圳主要区段全线问世，该广告牌展示出全地·梅陇镇独有的项目形象和主题定位。 二、开通短信互动平台一一探索地产营销新通路 为了切合目标客户群的行为习惯，同时在营销渠道上做出新的探索和尝试，金地正式开通了梅陇镇项目短信互动平台。 三、金地集团计划方案——2006年最新积分奖励 为了更好的宣传集团在深圳开发的项目， 2006年金地集团启动针对金地·家天下全体会员的最新积分奖励计划方案。 四、项目营销推广活动 为了推广项目，金地深圳地产公司开展的具体活动有:举办项目启动典礼、推出摄影和文字网络作品征集活动、举办 "全地梅陇镇世界杯之夜"活动、举办 "梅陇镇先锋电影周"活动等。 金地梅陇镇 ——都市T台上的未来城
金地梅陇镇项目档案 物业类型：普通住宅 建筑类型：小高层、高层 装修状况：毛坯 占地面积：13. 8万平方米 建筑面积：42万平方米 容积率：3.09 均价：7500元/平方米 栋数：18 总户数：3676 停车位：900 开盘时间：2006.5.27 物业管理费：2.38元/平方米/月 建筑设计：德国WSP建筑设计公司 项目位置：宝安龙华镇梅龙大道与布龙公路交汇处 开发商：深圳市金地住宅开发有限公司 物业公司：深圳市金地物业管理有限公司
金地梅陇镇项目概况 金地·梅陇镇位于深圳市龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，与锦绣江南相望，西靠悔龙路，南接世纪春城。项目总建筑面积约42万平方米，由11-18层小高层和24-33层高层建筑组成，分四期开发。 项日一期占地约 5万平方米 ，建筑面积近15万平方米，由7栋南北朝向的11-24层的小高层、高层组成，总户数约1280户:主力户型为100 -122平方米 的三房71 -78平方米 的两房，此外还有部分 140平方米 左右的四房和少量的复式、大平面单位。全部为一梯两户或一梯三户的板式结构。南北通透，户型方正实用，主力户型均设置入户花园、双层挑高大露台、超大凸窗等。
一、开发背景分析 随着龙华镇的重新定位，火车站迁址龙华，华南国际物流中心的落户，以及本来地铁4号线、福龙路 (接通香蜜湖路和龙华镇)等快速交通干线的开通，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。金地经过充分的市场调查和研究，在2005年选择龙华，作为其走出福田的第一个站点。 一、区域概况 金地·梅陇镇位于深圳市龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，西靠梅龙路，属于龙华片区的中心地带。 作为福田中心E发展的后备用地，二线拓展区被拔高定位成为 "福田中心区"配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。
1、龙华概况 龙华位于宝安区东部，东与龙岗区相邻，南与深圳市新中心区对接，距深圳皇岗口岸仅 8公里 ，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区。龙华街道辖区面积88平方公里，现有人口 79.3万,人口总体素质较高。龙华先后被省、市政府定位为 "广东省中心镇"、"深圳市次中心区"、"深圳卫星城"、"深圳市物流中心"。 2、龙华二线拓展区概况 龙华二线拓展区位于梅林关口西侧，东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里 作为福田中心区发展的后备用地，二线拓展区被拔高定位成为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。
二、龙华片区房地产市场现状 1、房地产市场概况 近年来，龙华地产市场借多种利好发展迅速。龙华也成为深圳最具活力的地产区域，深圳白领置业安居首选的后花园。 目前龙华片区房地产市场大致分为三个区域，一是梅林关口，二是沿民治大道两边，三是龙华中心区。而以龙华中心区为代表的区域地产则代表了龙华地产的主流。主要体现在:在圣莫丽斯别墅的带动下，龙华楼盘均价大幅上涨，城市明珠花园、锦绣江南、世纪春城三期等楼盘均价在6000元/平方米以上，且区域内楼盘呈现出了高档次的特性。 2、在售楼盘分析
近两年，龙华楼盘呈现出一种气势夺人的大盘形象，区域内集中了美丽365、锦绣江南、丰泽湖、世纪春城、书香门弟、风和日丽、世纪春城等一批大盘。2006年，金地·梅陇镇、圣·莫丽斯一期、星河丹堤、城市明珠三期、潜龙华城、碧水龙庭、春华四季园、世纪春城二期、卓能雅居、城投七里香榭、城色等十多个楼盘推出市场。其中在售的代表性楼盘有金地·梅陇镇、春华四季园、圣·莫丽斯、星河丹堤、世纪春城三期、碧水龙庭。 小结 目前龙华片区的在售楼盘被划分为三类档次:一类是以圣奠丽斯、星河丹堤为代表的高端楼盘，均价在2万元/平方米以上;一类是以金地·梅陇镇为代表的高品质楼盘，均价在7000元/平方米以上;一类是普通楼盘，均价在5000元/平方米左右。
项目名称 春华四季园 圣莫丽斯 星河丹堤 世纪春城三期 项目位置 宝安区万科四季花城旁永香路与华南路交汇处 宝安区二线扩展区 内，塘朗山旁（龙华街道五龙路西侧） 福田区彩田路 北、银湖西 宝安区龙华街道梅龙南路东侧
规模 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积