城市运营“无间道” 我们需要怎样的城市运营商

城市运营“无间道” 我们需要怎样的城市运营商 清华大学与哈佛大学联手推出“中国城市运营商———UEO”中美双向特训班，面向中国市长和开发商，计划在三年的时间内培养150名中国城市运营商，并于近日在清华大学进行了首次联合特训。

清华大学建筑学院吴良镛教授很早就把城市的概念从简单的城市规划延伸到大的人居环境中，其中就涵盖了城市运营。自从上世纪90年代在广州率先被提出来后，城市经营要经营什么、如何经营成为老百姓最关心的问题。今天，各主要城市的城市经营依然存在问题，例如卫星城的配套、交通。政企合作的呼声日趋高涨。

也许从来没有哪个时期像今天的城市这样为扩张而喧嚣。广州、成都、西安、青岛、济南、昆明、沈阳、南京、杭州近期都已经或正修改原有的城市规划，其中一个重要内容是城市范围大幅度扩展，而城市新区被注入城市运营的崭新内涵。发现新商机的开发商迅即跃入其间。然而，并非所有从事城市运营的政府部门或开发商都清楚，城市运营的概念究竟是什么。

城市规划是实现城市运营的直接手段，其中土地使用和开发规划是重点。对城市经营的定位，政府才是主角。只有准确的定位，才有合理的规划和建设。不应是概念先行，不是炒地先行，而是规划和定位先行，这才是政府与开发商合力打造“城市运营商”的根本出发点。如果还没有做，现在也许还来得及。

上海的造镇运动 实习记者 吴 娴 见习记者 肖 雄 上海报道 朱家角开发投资有限公司的办公楼里还能闻到淀山湖飘来的水草的腥味。 自从被列入上海“一城九镇”的卫星城发展战略之后，朱家角这座有着1700年历史的古镇突然醒了。“现在很多发展商都对朱家角表示了极大的兴趣”，朱家角开发投资有限公司市场部周经理告诉本报记者。

“一城九镇”延伸大上海 8月6日，以“重塑‘江南第一镇’”为主题的上海朱家角中心镇整体建设招商会在四季大酒店召开。朱家角中心镇整体建设的开发者———上海朱家角投资开发有限公司在招商会上称，未来五年内政府将投资75亿元重塑上海古镇形象，把朱家角建成一个新型的江南水乡城镇。

该计划将在2007年基本实现。这意味着古镇旧宅在风貌完全不变下的脱胎换骨，并要给未来留下一个全新的“现代江南水乡”形态。

“现在基础设施建设初期投资的22亿资金已经投放了10多亿，动迁安置工作有条不紊，严格按照国家规定进行着。”朱家角开发投资有限公司市场部周经理表示。

朱家角保护性整体开发建设，是整个上海市郊区重点发展的“一城九镇”建设计划的一部分。与其它“一城八镇”不同的是，这是惟一定位中国传统特色风格的古镇，修复、保护老镇区与开发新城区，两者并重。正是因为这种“唯一性”，使得朱家角吸引了很多投资商的眼球。据周经理介绍，虽然投资批准要到明年，但是已经有上海以及周边较为大型的房产开发商如杭州绿城公司等都纷纷表示了投资意向。

上海市政府2001年《关于上海市促进城镇发展的试点意见》中说，“十五”期间，根据上海市国民经济和社会发展的总体要求，将要实施重点突破、有序推进的城镇发展方针，努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。 上海市政府经研究后决定，重点发展“一城九镇”，即：以上海市为中心，发展松江新城、安亭、浦江、高桥、朱家角、奉城、罗店、枫泾、周浦和堡镇等九个中心镇。该文件还提出，试点工作要立足21世纪，借鉴国际成功经验，实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇。为了促进“一城九镇”的发展，上海市对“一城九镇”的建设给予了很多优惠，如土地利用计划单列，容许在一定情况下购房入户。

市政府的“一城九镇”为何要突出重点建设？ 同济大学城市规划系唐子来教授一语道出个中玄机：“上海市城市规划思想中的一个重要思路就是‘三集中’也即‘人口要向城镇集中，工业要向园区集中，农业要向规模经济集中’，而重点突出的发展市郊新城，可以更好的利用好资金，并且产生一定的规模效应。要集中精力搞好一些有特色的产业城镇。”

“三城”先行 “一城九镇”战略已经进入实质性的启动阶段。 与以往有所不同，此次“一城九镇”并非均衡发展。“‘一城九镇’中，现在更受关注的是其中‘三城’———即松江、嘉安（嘉定、安亭）和芦潮港”，浦东房地产经济研究中心李战军主任告诉记者。由于有相关支柱产业的带动，这些新城将成为未来上海郊区发展的重点。

除了松江新城的发展规划开始不断扩张，从原来的30万人口增加到100万人口之外，另外两个新城也已初现雏形。

作为三城之一的安亭是上海市“一城九镇”建设的重点镇。随着国际汽车城和F1国际赛车场的建设，安亭镇作为上海市郊的新型中心城镇，又一次成为引人注目的焦点。在大量企业、资本和外来投资人士涌入的带动下，当地房地产开发急剧升温。在未来的3年内，新镇建设和老镇改造将提供160万平方米左右的增量商品房上市。泛城（中国）综合住宅服务执行董事吴少聪表示，戴德梁行非常看好安亭，也投入了较大的资金。“安亭建设汽车城，对于房地产的需求将会比较大”。

一直被视为重点发展规划的‘海港新城’也已经被‘临港新城’的概念所取代。唐子来教授告诉记者：“因为原来的海港是大小阳山这个集装箱码头通过东海大桥过来到芦潮港，原本是做一个15万人口的城镇，而现在准备发展一个制造业装配基地，它的相对规模就要增加很多，很可能发展到80万人左右。现在的‘临港’就不仅是要临深水港，还要与一个航空港相连接。”

80万人的城镇规模，需要怎样的开发规模，地产商们心里最清楚。 “反磁力场” 对于总人口大约1673万的上海来说，造镇运动似乎并非单纯的拉开城市骨架。

“这不是一个只用来居住的‘卧城’。当地居民在当地就业，在当地生活，这该是一个‘反磁力场’，唐子来教授如是说。反磁力场，就是指当周边城镇与上海中心城区的等级差异不明显时，上海城区的吸引力不明显大于周边城镇，一部分人口就能向周边城镇扩散，也就促进了”产业城镇“的发展。

“现在修建的新城，应不同于英国提出的‘卫星城’的概念”，唐子来教授指出。新城在功能上或许不能完全取代上海中心城区，比如新城不可能拥有一座美琪大戏院这样大型的公众设施，但是，新城该是一个能够容纳更多就业，可以让人在其中安居乐业的地方。建设一个更大规模的新城，其用意就是要创造更多的就业机会、更完善的配套设施以及更便利的生活环境，形成一个相对独立的城镇，而不是上海中心城区的一个附件。

新城区别于卫星城的一部分效应是必须由规模带动的。“一滴污水所需要的处理设备同一吨污水所需要的处理设备是一致的，其中就有一个固定成本问题，这也就是为什么要集中精力搞好重点较大规模城镇建设的一个重要原因。一定要把人口集中到10万、30万乃至80万以上”，唐教授说。目前上海市郊另一重点规划工程———占地173万平方米的工业园带，也是从这个角度考虑。

新城的集中开发，对于上海的房地产市场而言，自然是一个非常大的推动。“它造成新的房地产空间，丰富了上海房地产发展的多样化，体现了海派建筑的风格要求。”浦东房地产研究中心李战军主任表示。

尽管如此，新城的开发，对于上海城市中心人口迁移的影响似乎未见成效。新城虽然会发展通往市区的轨道交通，但是由于路途遥远，依然有出行不便之虞，“住在新城，工作在市区”的状态对于一般工薪阶层来说都不是一个长久之计。

唐子来教授指出，上海的新城发展战略并不是一个上海城市中心的铺开，而是一个相对独立的城镇建设。新城的开发，有一定的封闭性。新城的开发不是一个城市中心人口的向外置换扩散过程，而是一个集聚人力物力财力的过程。

南京：政府借力“奥体中心”打造河西新区 见习记者 司宇宁 南京报道 最新出版的《南京交通旅游图》上，还看不到“河西区”这个行政区块。但在南京新一轮的经营城市运动中，市政府已经规划出一个“现代化河西新城区”。

南京大学城市规划设计研究院专家张京祥教授告诉记者，前几年南京市政府决定把鼓楼区和建邺区的（秦淮）河西地带“重新划出一个区”，即现在所称的“河西区”。“该区在行政上仍然分别归鼓楼区和建邺区管辖，但在建设上由市政府直接来操作。” 张京祥表示，多年前就起步的河西区建设由于缺乏超前合理的全面规划，留下了不少后遗症。如住房建设凌乱，道路拥挤等。如今，南京市决定对河西区进行重新规划，并专门为此成立了“南京市规划局河西分局”和“河西建设指挥部”。

政府首先把2005年第十届全运会主场馆、占地1300余亩的“南京奥林匹克体育中心（奥体中心）”放在河西区，并围绕着“奥体中心”大造新区。

卖地造城 南京市政府有关官员强调，南京市决定为河西区“输血”240亿，用于基建项目。“这些资金都要从土地收益中来”。为此，南京市有关部门专门下令：所有规划区里未拿到土地证的项目一律收归市政府，已有土地证的项目要重新规划，按建筑面积加收新区建设费。

这是否表明南京市政府以市场化手段去经营城市？ 南京市在准备斥巨资兴建横贯市区南北方向的地铁一号线前，就将沿线地块卖散。“市政府没有意识到地铁两边的地块会大幅度升值。”而修建地铁一号线的消息发布后，这些地块价格就直线上升，“只能眼睁睁地看着地价带来的增值被开发商拿走了”，“这让市政府大为眼红”。

这位人士表示，今年，贯穿南京东西方向（雨花台区至河西区）的地铁二号线工程被批准后，“市政府开始精明起来”：先把二号线周边的土地储备起来，再“及时发布”兴建地铁二号线的消息。许多开发商闻风而动，纷纷表示出拿地的浓厚兴趣。于是，待地价急遽增值后，“市政府立刻把地皮抛售出去，挣了很大一笔钱。” 这种做法屡试不爽。当南京市政府决定把奥体中心放在河西的消息透露出来之前，仍然先把奥体中心周边的土地大量储备起来。后来，这些地块因奥体中心身价陡增，迅速形成河西最新焦点板块，然后政府又以招标、拍卖或挂牌上市的方式出让使用权。