出让与协议出让地价评估的比较分析
北京市土地招拍挂出让与协议
’出让地价评估的比较分析
徐燕陈燕
（北京首佳房地产评估有限公司）
【摘要】土地协议出让，土地招标、拍卖、挂牌（以下简称“招拍挂”）出让均为国
家供应土地的方式。随着我国土地市场的日渐完善，以招拍挂出让方式供应土地已逐渐成
为土地市场的主流。本文仅以北京市为例，对招拍挂出让、协议出让的地价评估从以下几方面进行比较分析。
【关键词】招拍挂出让；协议出让；评估；分析
评估的价格内涵比较分析
协议出让土地评估的地价：是估价对象在各项规划指标以及利用条件的限定下，设定
规划用途、基础设施开发程度、使用年限下的土地价格。
招拍挂出让土地评估的地价：是设定交地状态下的土地价格，各项规划指标及利用条
件的限定下，规划设定用途、基础设施开发程度、使用年限下的价格。目前北京市要求招
拍挂出让的土地要完成征地、拆迁、立项、规划、钉桩、市政基础设施建设等土地一级开
发程序，是达到“七通一平”或“五通一平”的土地（即熟地）。无论是协议出让地价评
估还是招拍挂出让地价评估均应根据拟出让地块的条件和土地市场情况按照《城镇土地估
价规程》进行评估，评估价格应当是拟出让宗地在正常市场条件下的客观、正常价格。但
招拍挂出让土地评估更加侧重土地在成交状态的实际情况。不同的交地条件下土地价格差
异较大。要全面考虑这些限制条件，才能客观、精确地掌握出让土地价格。
二、地价表现形式和构成的比较分析
在北京市十几年的土地出让过程中，形成了出让金、毛地价、熟地价三种地价方式。
出让金：是指各级政府土地管理部门将一定年期国有土地使用权出让给土地使用者时，土地使用者一次或分次向国家支付的一定数量的货币金额；或以划拨方式取得国有土
地使用权的土地使用者在转让、出租或转换为批租土地使用权时，向国家补交的一定数量
的货币金额。
５６Ｉ第九部分土地估价
毛地价：是指政府针对一定出让年期的国有土地而收取的土地出让金和市政基础设施
配套建设费。其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费
为大市政费和四源费。
目前北京市为了减少开发建设中的办事环节，在城八区通常收取毛地价，远郊区县、
工业项目单独收取出让金。
熟地价：指已完成征地拆迁，达到“七通一平”（或“五通一平”及其他情况）等市
政基础设施配套建设的可以直接用于建设的出让土地的价格，由征地拆迁费、出让金、大
市政和四源费构成。
协议出让与招拍挂出让地价表现形式比较分析表表ｌ
项目地价形式备注
出让金／毛地价土地受让人通过与土地出让人签订出让协议的方式缴纳出让金／毛地价以取得土．协议出让地使用权。熟地价是指理论上达到“几通一平”的价格，为客观成本。土地评估的熟地价目的为确定出让金／毛地价提供参考依据，经过集体决策后确定出让金／毛地价
招拍挂出让金／毛地价土地受让人通过公开交易的方式取得土地使用权。土地评估目的是为确定招拍挂熟地价底价提供参考依据，评估招拍挂底价一毛地价／出让金＋土地补偿价格。经过集体出让．土地补偿价格决策后，确定出让金／毛地价、土地补偿价格、招拍挂底价
评估方法运用的比较分析
按照《城镇土地估价规程》，土地估价方法包括市场比较法、剩余法、收益还原法、
成本逼近法、基准地价系数修正法。由于出让土地一般为待开发用地，因此理论上剩余
法、市场比较法是首选方法，而收益还原法、基准地价系数修正法也常常被运用于出让土
地评估中，一般在协议出让土地评估中，待开发用地的地价评估较少运用成本逼近法。而
目前北京市招拍挂出让土地评估中，由于往往需要测算土地补偿价格，在实践操作过程
中，对于一级开发项目，运用成本逼近法核算土地补偿价格。
故在实践评估过程中，在测算出让金／毛地价、熟地价的过程中，协议出让、招拍挂
出让的地价评估的方法运用是一致的，只是由于招拍挂出让的土地一级开发与二级开发分
开运作，在土地评估过程中，要准确核算土地一级开发成本，充分考虑后期开发建设、利
用和销售情况。故在实践估价中，对估价对象的了解要求更高，方法的运用要更结合实
际，估价结论要求更精确。以下对各种方法在招拍挂评估过程的运用做简要的说明：
（一）市场比较法的运用
市场比较法在评估地价时，在同一供需圈内，选择若干类似宗地的成交案例，采用根
据案例的成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正来评估估价对象的
价格。北京市多年的出让土地过程中已积累了大量的出让案例，在出让土地评估中，市场
比较法更多是运用于求取出让金／毛地价。故市场比较法在协议出让、招拍挂出让地价评
估过程中的运用基本一致。
５６２北京市土地招拍挂出让与协议出让地价评估的比较分析
（二）剩余法的运用
剩余法是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本
及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。
由于原理和要求基本相同，故剩余法在协议出让、招拍挂出让地价评估中的运用思路
是一致的。只是由于招拍挂出让中要注意土地一级开发成本和二级开发成本衔接的问题，
剩余法的应用要特别注意取值的前后对应性：开发成本的构成要与土地交易条件相对应，
估算开发完成后的房地产价值、房屋建造成本、开发利润时设定房地产类型及状态要对应
统一。如，在评估时要加以区分：有装修的房屋与无装修的房屋的价格，住宅、办公、商
业的开发利润等。
（三）收益还原法的运用
收益还原法是在求取估价对象土地的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对
象土地未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象土地价
格的一种方法。收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。在协议出让土地评
估中，收益还原法一般运用于存量房补办出让手续的地价评估或剩余法中求取有收益的房
地产预期价值时套用收益还原法求取。由于招拍挂出让的土地多为开发土地，故收益还原
法的运用以后者的方式较多。
（四）基准地价系数修正法的运用
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替
代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修
正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日价格的
方法。
在出让地价评估中，估价对象处于所在城市基准地价覆盖范围内，可运用基准地价系
数修正法进行评估。招拍挂出让评估中，基准地价系数修正法不仅作为评估方法之一，也
是政府控制地价高限的依据。评估过程中要充分考虑估价对象所在基准地价级别地价的高低限。另外，基准地价成果的及时更新显得尤为重要。
（五）成本法的运用
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利
润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法一般适用于
新开发土地，或土地市场欠发育、交易案例少的地区的土地价格评估。
在协议出让地价评估中，一般运用于交易案例少或收益较难确定的土地评估。
在招拍挂出让地价评估中主要套用成本逼近法测算土地补偿价格。实质上是核算土地
一级开发成本，土地一级开发成本主要由以下构成：（１）土地补偿费用：含征地及拆迁补偿费；
（２）相关税费：在办理征地及拆迁补偿过程中发生的税费；
５６３第九部分土地估价
（３）市政基础设施建设费：市政基础设施建设费是从各项市政设施干管、干线、干道，将市政设施（含道路、上水、污水、雨水、天然气、热力、供电、电信等）连接到项
目用地红线边缘，以及建设必要的市政站点等所发生的费用；
（４）前期费用：是指土地开发过程中发生的服务性费用，包括工程勘察费、工程设计
费、可行性研究费用、测绘费、环境影响评价费、交通影响评价费、工程建设监理费、建
设工程招投标交易服务费、土地评估费、招拍挂人市交易费、政府核准的其他费用等；‘（５）利息（按土地一级开发时间计息）；
（６）不可预见费（一般按２％～５％计算）；
（７）利润（成本利润率８％）；
（８）税费（主要为营业税及附加，税率为５．５％）。
在运用成本法时，要认真勘察现场和核实土地一级开发成本，并将成本依据文件一一
装订成册作为报告的附件。在集体决策地价审核过程中，该部分也是政府审核的重点。在
核实一级开发成本过程中，首先要勘察现场，主要勘察现场是否符合交地条件：土地是否
平整，市政站点、市政管线是否施工到位，建设用地四至情况是否清晰。其次是内业核实
成本资料。除了核实该项目的相应政府批文、权属文件是否有效外，还要要求企业提供相
关的一级开发成本依据（合同、发票、相关票据、施工资料、竣工资料等），核实费用是
否已发生，各种成本依据是否能对应，是否真实可靠。
四、评估技术要求比较分析
协议出让、招拍挂出让土地都是政府供地的方式。土地招拍挂出让引入了充分的市场
竞争机制，优化土地资源配置，体现了土地增值收益。从评估技术的要求上来讲，招拍挂
土地出让要求价格更加合理性、评估过程更加规范性、评估涉及的技术要点更加广泛性ｉ
应着重把握以下几点：
（一）把握相关政策，整体把控招拍挂出让评估工作
土地招拍挂出让是个复杂的过程，仅土地一级开发期间涉及的工作环节有：征地、拆迁、市政基础设施建设等环节。涉及的政府部门有：土地局、发改委、规委、交委、环
保、市政单位以及其他相关单位。在招拍挂出让评估中，要熟练掌握征地、拆迁、市政、
土地人市交易、房地产开发等相关政策。另外，土地一级开发项目历时长，往往一个项目
从取得一级开发权、进行一级开发、上市交易的时间为１～１．５年。期间政策的调整更新
都对评估工作有一定的影响。评估人员要及时了解最新政策动态和市场行情。
（二）把握其他相关联评估技术标准
由于土地一级开发的复杂性，涉及的相关环节较多，要熟悉其他相关联环节的执行的
政策和技术标准：
１．征地补偿评估
要掌握征地补偿价格的各项构成，要了解征地政策（如《北京市建设征地补偿安置办
ｓ６４北京市土地招拍挂出让与协议出让地价评估的比较分析
法》［北京市人民政府令第１４８号］），了解各区县的补偿标准以及应交纳的税费内容和标
准（如复垦费、防洪费、耕地占用税等），并要关注政策的变化动向。
２．拆迁补偿评估
涉及拆迁项目的要掌握住宅拆迁、非住宅拆迁的政策、补偿标准以及评估的各项构
成。掌握如《北京市城市拆迁管理办法》（北京市人民政府令第８７号）、《北京市集体土地
房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第１２４号）、《＜北京市非住宅房屋拆迁评估技术标
准）的通知》［京地评字［１９９９］６５６号］、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布
（北京市房屋重置成新价评估技术标准）的通知》（京国土房管拆［２００３］８０８号）等相关
政策。
３．掌握土地一级开发与二级开发的成本测算和资金平衡
目前北京市在实施土地一级开发前，要先进行土地一级开发实施方案，土地一级开发
实施方案是在土地二级开发前期政府为对一级开发项目进行技术监管而编制的，是对未来
土地一级开发所有发生费用的一个测算。进行土地一级开发后，要进行土地一级开发验
收，并聘请中介机构出具评估报告，市土地局联合相关部门联合审定地价，目前正在试点
的部分项目进行土地一级开发成本审计。上述的土地一级开发实施方案、一级开发验收报
告、土地评估报告、审计报告都是互相联系的。
总之，无论是协议出让土地评估还是招拍挂出让土地评估，评估人员均要提高自身专
业素质，出具公平、公正、客观的评估报告，笔者结合土地评估工作过程的实践经验，总
结以上几点与大家共同探讨。
参考文献：［１］ＧＢ／Ｔ１８５０８—２００１，城镇土地估价规程［ｓ］［２］胡存智．土地估价理论与方法［Ｍ］．北京：地质出版社，２００６．１７８—２７１［３］北京市国土资源和房屋管理局，北京房地产业协会估价专业委员会，北京土地学会估价专业委员会．北京地价［Ｍ］．北京：中国计量出版社，２００４：３０－３３．６９—８１［４］岳晓武．国有土地招标拍卖挂牌相关问题［ＤＢ／０１１．中国土地估价师远程教育系统．２００７［５］北京市土地整理储备中心．北京市土地整理储备交易政策法规汇编［ｚ］．２００６一０４［６］北京市国土资源和房屋管理局．北京市房屋拆迁法规汇编［ｚ］．２００３—１０
土地估价：市场比较法试题及答案
土地估价：市场比较法试题及答案
（一）判断题
1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（ ）
2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（ ）
3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（ ）
4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（ ）
5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（ ）
6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（ ）
7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（ ）
8．土地使用年期属于个别因素。（ ）
9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（ ）
10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（ ）
11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（ ）
12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（ ）
13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（ ）
14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（ ）
15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（ ）
16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（ ）
17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（ ）
18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（ ）
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)
通知：___办公厅发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，___制定了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“《规范》”），现予以发布。各省、自治区、直辖市国土资源主管部门、___和___应结合本地实际情况遵照执行，并转发至相关行业协会和土地估价中介机构。
为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：
一、健全国有建设用地使用权出让定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。如委托给土地估价中介机构，则应采用公开方式。如需补缴地价款，则市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。
地价评估的表述方式
地价评估的表述方式
地价评估的表述方式
估价、地价是土地资产管理的核心内容，要做好这项工作，并使之制度化、规范化，必须正确地掌握地价评估的表述方式，才能合理有效地确定地价，促进土地使用制度改革向纵深发展。
准确地表述地价并正确地确定地价首先必须明确土地的使用类型，这是较好地评估地价的基础。
根据国家有关土地管理的规定，结合城镇土地规程，用地类型可划分为商业、工业、住宅三种，在实践中，对商业性房地产、科研医院、营业性公用设施等用地性质的认定界线较为模糊，缺少层次， 有必要在实践中进一步研究解决。
在日常土地估价中，可以依据主导用途确定，如工业项目中，配套的办公、内部食堂、单身宿舍、娱乐场所等。依照实际用途和用地面积比例计算：商业用地中仓储类用地不能单独列出，视为商业用地。 在确定了划分土地使用类型的基础上，才能根据市场特点进行表述和 确定地价。其表述方式是：
1、基准地价的表述方式。目前。国内基准地价的表述方式基本是两种：一是地租还原性基准地价的表述方式。即地价等于地租资本化，用测算的年级差地租除以土地还原率，然后用每类用地的出让年期修正。二是成本法基准地价的表述方式。将基准地价划分为几 部分，如划分为土地开发及其他费用、各级别基准地价由各部分调整后累加而来，近似于成本估价法。
从实践上看，地租还原法表述的地价静态上符合地价理论，而在当前土地市场培育及实地运用上则缺乏弹性，有些问题难以解决。地 价测算本质上与土地的地租量多少有关，可是准确地测定地租量是一 大难题。成本法表达的地价在当前多数城市运用起来较灵活，符合现行市场规律，有利于土地市场培育。待将来土地市场发育到一定程度时，可以采用市场比较法估价。
2、宗地出让金的表述方式。为确保土地超额利润收归国家，一是出让金的数量水平，如何定价才能使土地使用者可以承担，同时也可以保证国家尽可能多的土地收益；二是用何种方式去定价。根据估实践，我认为，应将各级别测算的理论级差地租的一定比例作为国家收归的最低出让金，经区域及个别因素修正后，作为协议出让某宗 土地的出让金最低限价。在一定期限内向上调整比例，在测算商业专用或房地产开发用地出让金时，同时采用剩余法或收益还原法估价，当高于最低限价时，可采用测算的地价收取出让金。当低于最低限价时，则必须执行最低限价，从而确保土地超额利润收归国家。
土地置换与土地估价相关问题分析
龙源期刊网
土地置换与土地估价相关问题分析
作者：徐燕雯
来源：《财会通讯》2009年第05期
土地置换指土地所有权或土地使用权的有偿交换，是土地流转的一种重要形式，也是调整产业结构和土地利用结构的一种配置手段。土地置换的双方既是买家也是卖家，这种身份的双重性和利益上的冲突使估价方因信托责任面临巨大的风险与挑战。土地置换国内理论研究已取得一些进展，主要集中于土地置换的可行性、必要性、程序性的研究，土地估价方面较多是关于加强土地估价管理的研究。但现有研究存在一定局限性，首先对置换冲突注意不够，对冲突环境下的土地价格形成机制和冲突导致的估价困境缺乏研究；其次忽视了土地估价在土地置换中的关键地位，对土地置换中的估价实务尚无文献涉猎；第三在对策研究中忽视技术与社会组织的综合作用。本文通过探讨土地估价与利益冲突间的相互关系，从管理利益冲突、规范估价行为的角度提出管理与技术建议，从而实现置换过程和谐有序、置换效率提高的目标。
一、土地置换的分析
(一)土地置换的目标与效率由于置换目的不同，且用于置换的两宗土地的性质、用途、权利状况和实体状况可能有差异，土地置换表现出多种形式，工作流程相应也有所区别。
土地置换事关利益分配，置换双方往往围绕评估流程和评估基本事项的确认问题争论不休，久拖不决。因利益冲突无法调解而发生诉讼，或协商无望丽中止置换的现象屡见不鲜。可以用损害曲线来表示利益冲突对置换效率的影响。图1中曲线A代表损害曲线，它向右下方弯曲，表示随着利益冲突的减弱，损害总量趋向减少，相应置换效率会上升。管理冲突的主要目标应该是在一定程度上减缓冲突的发生，降低冲突的负面影响，即将置换点沿曲线向下移动。当然在利益冲突不宜或难以消除的情况下，也可以通过管理与技术措施提高交易效率，即将损害曲线A移动到A’。
土地置换实质是对土地资源重新进行功能定位和优化配置，促进城市和农村的协调与可持续发展。如果土地置换不能为置换双方带来经济和社会福利的提升，不能尽量减小外部性的负面影响，则置换是没有意义的。置换效率的高低取决于为实现这种优化，对置换过程成本、进度与质量的管理状况。
中山市地价管理办法
中山市地价管理办法
文章属性
• 【制定机关】中山市人民政府
• 【公布日期】1998.12.15
• 【字 号】中府[1998]118号
• 【施行日期】1999.01.01
• 【效力等级】地方规范性文件
• 【时效性】失效
• 【主题分类】土地资源
正文
中山市地价管理办法
中府[1998]118号
第一条 为了规范和健全地价管理制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《广东省地价管理规定》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。
基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。
标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营条件下根据基准地价为基础制定的具体宗地价格。
出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。
交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是以土地完成三通一平为计价前提，包括了土地使用权出让金、征地费用、三通一平费用等在内的土地熟地价格。
第三条 凡在本市范围内出让国有土地使用权，从事土地开发、利用、经营，进行地产交易，均应遵守本办法。
第四条 市土地管理部门会同市价格管理部门负责本办法的实施。
第五条 中山市基准地价是政府进行地价管理的依据。
政府每年第一季度向社会公布我市的基准地价，且在必要时对基准地价进行适当的调整，并将调整后的基准地价立即向社会公布。
第六条 国有土地使用权的出让底价均以基准地价为基础，按照土地出让方式和用途，根据市场行情、国家产业政策、当地经济发展状况以及地块的设施状况确定。具体办法如下：
（一）出让城区范围的国有土地使用权，由市土地管理部门会同市价格管理部门根据该地块的用途、容积率等规划建设要点以及市场的情况等条件，评估出具体的出让底价，报市招标拍卖领导组同意后，再按规定进行招标、拍卖或协议出让。协议出让的出让底价，非经市政府同意，不得低于该地的标定地价；
关于规范协议出让国有土地使用权程序的研究——以武汉市为例
关于规范协议出让国有土地使用权程序的研究——以武汉市为例
发布时间：2021-03-16T02:11:37.073Z 来源：《中国科技人才》2021年第4期 作者： 李全春 白翠媚 尚聪敏 郑钢[导读] 协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。因协议出让国有土地使用权并非一种完全市场行为，本文从协议出让用地范围及协议出让程序两方面思考，以武汉市为例，提出规范协议出让国有土地使用权的建议。
李全春 白翠媚 尚聪敏 郑钢
武汉市土地整理储备中心
内容摘要：协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。因协议出让国有土地使用权并非一种完全市场行为，本文从协议出让用地范围及协议出让程序两方面思考，以武汉市为例，提出规范协议出让国有土地使用权的建议。
关键词：协议出让；国有土地使用权；出让程序
1.关于协议出让的两个部级文件
目前自然资源部关于协议出让国有土地使用权的相关文件有两个，分别是2003年8月1日起施行的《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）（以下简称21号令）以及2006年8月1日起施行的《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）（以下简称114号文）。
2.协议出让国有土地使用权范围
2.1 114号文的规定
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；
（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；
（4）出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；
（5）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)的通知
国土资源部关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的通知
（国土资发〔2006〕114号）
（相关资料: 部门规章2篇 地方法规53篇 裁判文书1篇 相关论文1篇）
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：
为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《 印发＜中央纪委关于落实＜建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要＞2007 年底前工作要点＞的通知》 （中办厅字〔 2005 〕14 号）要求，部研究制订了《 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《 协议出让国有土地使用权规范》（试行）。
现予印发，自2006年8月1日起试行。
请各地将试行中的情况、经验和问题，及时报部土地利用管理司。
国土资源部
2006年5月31日
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）
（2006年5月31日发布2006年8月1日实施 中华人民共和国国土资源部发布）
目 次
前 言
1 适用范围
2 引用的标准和文件
3 依据
4 总则
5 公布出让计划，确定供地方式
6 编制、确定出让方案
7 地价评估，确定出让底价
8 编制出让文件
9 发布出让公告
10 申请和资格审查
11 招标拍卖挂牌活动实施--招标 12 招标拍卖挂牌活动实施--拍卖
13 招标拍卖挂牌活动实施--挂牌
14 签订出让合同，公布出让结果
15 核发《建设用地批准书》，交付土地
16 办理土地登记
17 资料归档
附录 A 国有土地使用权出让预申请书示范文本
附录 B 国有土地使用权出让公告文本格式
房地产估价师题-比较法及其运用
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1、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其所出购买价格可能()这块土地单独存在时的价格。
A.等于
B.接近
C.低于
D.高于
2、在百分率法中，交易情况修正系数应以()为基准来确定。
A.市场价格
B.交易价格
C.成交价格
D.正常价格
3、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。
A.搜集该可比实例时
B.进行房地产状况修正时
C.估价时点
D.成交价格所反映
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《土地估价报告评审规则》2019版广东版
《土地估价报告评审规则》2019版
第一部分定性部分
法定评估业务中的《土地估价报告》，评审结果定性分“合格”和“不合格”两类，当出现以下情形，直接判定为“不合格”报告：
——缺少土地估价专业评估师签字或机构盖章（或使用合同章、报告专用章、财务章等代替），或签字土地估价专业评估师不在备案函名录内等；
——基准地价成果与待估宗地的估价期日超6年，采用基准地价系数修正法；
——未上传备案函且未在行政部门备案的（已备案的降0.5等）；——无充分理由仅采用一种评估方法评估，且未按《规程》要求附相关证明材料的。
对直接评定为“不合格”的法定土地估价报告，仍需按定量评审要求进行评审，指出估价报告存在的问题。
第二部分定量部分一、封面（1%）
（一）封面标题重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期、电子备案号（含二维码）是否齐全。
说明：电子备案号（含二维码）需另行生成，报告备案系统中查阅的报告是评估机构直接上传的报告，故若在系统直接评审仅需判断封面页是否有“电子备案编号”项目。
（二）关键字重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。
二、第一部分总述（18%）
（一）估价目的（2%）估价目的必须表述准确、规范，说明委托方何种需要（如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等）、估价结果应用方向。出让评估需符合《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号，以下简称“4号文”）要求，有相关说明。
应说明评估依托的具体经济行为，说明不明确或没有说明的应扣分。出现评估目的与委托方真实需求或有关规定相矛盾、不适合的应扣分，如，将课税评估表述为处置或清算。
以下情形可以评定为五等以下：1.出现两个估价目的；2.估价标的不符合土地处分的有关规定或评估目的违反法律法规强制规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地却出现了相对应的评估目的。
协议出让国有土地使用权规范(试行)(国土资发[2006]114号令)
协议出让国有土地使用权规范
（试行）
2006年5月31日发布 2006年8月1日实施
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中华人民共和国国土资源部 发布
目 次
前 言 ································································································ I
1 适用范围 ···················································································· - 1 -
2 引用的标准和文件 ········································································ - 1 -
3 依 据 ······················································································· - 1 -
4 总 则 ······················································································· - 2 -
5 供地环节的协议出让 ····································································· - 3 -
6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让 ···································· - 6 -
7 划拨土地使用权转让中的协议出让 ··················································· - 9 -