[民生,困境,需求]城中村改造中的社会治理困境与民生需求满足
城中村改造中的社会治理困境与民生需求满足
在我国城市化工业化双引擎作用下，大量农村剩余劳动力进入城市。高速发展的城镇化造成了城市发展的不平衡，城中村就是诸多不平衡发展的形式之一，成了城市中的“补丁”。对城中村的改造，是我国改革开放以来一直进行的城镇化探索。
从实际情况来看，城中村确实造成了许多社会问题：城中村的人员结构复杂，社区管理混乱；建设布局混乱，土地利用效率低；基础设施不完善，环境脏乱差。
一、城中村改造的国内外研究
（一）国外研究情况
综上可见，无论是国内的城中村问题还是国外的贫民窟问题，其研究都有着从排斥型的感性认识到包容型的理性认识的过渡，从以城市发展为本到以人为本的过渡。
（二）国内研究情况
我国学者早在上世纪80年代就对城中村问题开始关注，早期的研究从城乡边缘带问题开始，主要观点对城中村的评价偏向负面，认为其是城市发展的“毒瘤”，必须铲除。[2]但是随着城镇化的不断推进，城中村在其中所起到的重要作用也逐渐被许多学者认识到，例如提供廉价住宅等方面的作用（李培林，2002），学术界开始尝试城中村存续前提下的转型研究。吴明伟等对流动人口聚居区进行了中西方比较，从优化流动人口居住空间的角度探讨城中村发展问题；黄怡从城市社会分层和居住隔离产生机制的角度阐述了城市外来人口的居住选择，在一定程度上揭示了城中村发展演变的规律；张京祥等将城中村纳入我国城市空间结构转型重构过程中的阶段性空间现象，提出城中村是社会结构变迁的结果，在我国二元规制环境中有其存在的价值和意义；冯健、刘玉则在我国城市内部空间结构模式提炼中加入了城中村要素，指出其是我国城市功能地域日趋多样化和差异化的体现。至此，对城中村的研究开始纳入较规范的城市地理学研究范畴。[3]
李培林（2002）从社会学的角度出发，通过对广州市“城中村”的调查发现：村落的终结并不仅仅在于生活的改善，也不仅仅是非农化和工业化的问题，甚至也不单纯是变更城乡分割的户籍制度问题，而在于它最终要伴随产权的重新界定和社会关系网络的重组；陈鹏（2004）认为是“不仅要改变城中村的物质面貌，更要改变原有的经济和社会发展模式”；周杰、阳建强（2004）认为城中村改造最终要实现五个转变：城中村的村民转变为城市市民，集体所有的土地性质转变为国家所有，管理体制由村委会转变为居委会，原来的农村集体经济体制转变为城市股份制经济实体，物质形态由城市村转变为城市社区；李立勋（2005）认为城中村的根本发展取向是走向真正的城市化，即从农村向城市转变、从村民向市民转变、从农村管理向城市管理转变，这种转变包括物质形态经济结构与组织、社区结构与管理、生活方式、人口素质等各个基本方面，是一个综合的社会转变过程；[4]闫小培、魏立华、周锐波（2004）等学者提出了城中村改造的新思路：构建“政府―村民―开发商”的利益均衡机制；刘军民、黄惠（2005）在西安城中村问题及改造探讨中，提出
走政府、村集体、开发商三位一体的道路；廖俊平等（2005）提出将PPP（public-private partnership）模式，即公共部门与私人企业的合作模式与城中村改造工程相结合。
二、我国城中村改造基本模式及实际困难
（一）我国城中村改造的基本模式
从学者们大量的研究成果和各地政府的实践中，我们可以大致总结出我国采取的城中村改造的基本模式。主要由三种：
1.模式一：重建模式
从空间角度，以改造基础设施为主，利用针对城乡二元结构的土地改革、户籍制度改革等手段，试图推进政府主导下的全面整改。可以说这种模式的出发点是“造”而非“改”，主张推倒重建，城中建城，属于自上而下的外力推动型改造模式。 2.模式二：配套模式
从社会治理的角度，政府通过配套公共设施服务、文化教育、廉价大型居住区等进行逐步改造。这种模式是针对城中村的形成并非仅仅是因为经济落后造成的，更主要的是由于其中居民包括大量外来流动人口，整体思想观念落后，管理难度大。这种情况下，如果只是推动“形”的改造而不注重“质”的提升，则会造成政府与村集体利益发生冲突，产生矛盾，进而导致主体对改造的主观排斥性行为。
3.模式三：综合模式
从社会与空间相结合的新视角，引入PPP（public-private partnership）模式，即政府部门与企业的合作模式与城中村改造相结合，提出将利益各方整合起来形成多元共治的格局。这种模式是在社会治理的基础上，逐步对基础设施加以改造，但往往由于相关利益方的矛盾并没有根本解决，在实际操作中，涉及政府、开发商、业主、居民等多方利益，协调起来面临诸多困难。
（二）我国城中村改造的实践困境
各地政府在城中村改造的实践过程中，采取的基本模式大致为上述三种，而实际遇到的困难也有相当一部分是类似的。
1.思想观念障碍
主要是居民往往对动迁到异地生活环境不适应，或者动迁后生活成本提高等生活保障问题产生诸多忧虑。同时，相关管理部门在思想观念上往往与居民处于对立面上，在一定程度也阻碍着城中村改造的进行。
2.改造成本巨大
城中村改造主要成本费用包括集体土地改国有土地的评估、征地补偿、变更费用，整条村改造或外迁建农民公寓成本费用、农民自用房屋变更为居民商品房屋的变更费用、集体经济组织改为法人公司的变更和资产评估费用、改造后的原公共开支（如道路维修、排水、供水、供电、环卫、治安、教育、计生、五保户福利、征兵）等，完全对城中村改造重建往往会涉及上千万乃至上亿的资金。特别对近年新建部分建筑质量较好的城中村，拆迁改造不仅提高了成本，而且往往会造成资源浪费，因此需要根据具体情况科学评估，慎重行事。
3.利益主体协调难度大
土地级差地租收益、集体所有土地改国有土地市场化行为所带来的巨额收益、用集体土地和宅基地建的商用和自用房屋等问题往往涉及多方利益，如何相互协调、达到较好的平衡需要针对不同情况采取不同的对策。目前，城中村改造的主体是政府，责任焦点也是政府，由于缺乏社会参与，缺乏第三方参与，对利益的评估、监督机制没有确立起来，城中村改造的透明化和公平性往往受到老百姓的质疑。
4.政策法规的死角仍然较多
城中村改造往往涉及户籍制度、土地利用制度、财政体制、投融资体制、城市管理体制、行政管理体制等政策法规，但各条线的政策法规往往只涉及各自的条线，相互交织在一起时，往往无法完全覆盖城中村改造的方方面面。特别是城中村情况复杂，在具体操作中产生矛盾时，有时缺乏具体的操作依据。
5.“人”的问题突出
新型城镇化实质是人的城镇化过程，城中村中集中涉及外来人口居住问题、村民的就业安置问题、居民的思想观念问题等。城中村的改造不能只重形式不求实质，许多城市的城中村改造之后，虽然变成了城市景观，但居民依然是居住在城市里的“村民”思想观念，文化水平仍然停留在原来的水平上。所以在城中村改造的后续工作中如何加强对村民的思想转变和文化教育，使他们顺利完成由村民到市民的转变也显得尤为重要。[5]造成这方面的原因是多方面的，其中一个重要的原因是长期以来，城中村作为城市的“补丁”，被排除在城市高速发展的进程之外，城中村居民与城区居民的沟通交流存在较大障碍，城市居民对城中村居民产生诸多不理解。由于缺乏长期的沟通理解，在城中村改造过程中，往往也容易形成不理解。
三、城中村改造的民生需求满足
城市化工业化下的经济增长未能拉动“村民”的全面生活改善需求，而土地的城市化又使得城镇化的战略路径出现公共品的非均等化覆盖，导致现阶段城中村地区陷入两难矛盾的改造困境里。因此，建立城中村改造的长效机制，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
（一）以“以人为本”的观念为支撑
城中村改造过程中，涉及各方利益，协调起来非常困难，但关键的一点就是要真正树立以人为本的观念。如果带着这种观念，就可以在国家政策方针下，从城中村实际出发，从居民的利益出发，研究评估城中村中有效的资源要素，研究哪些可以保留、哪些可以优化提升、哪些必须改造重建。国外城中村改造经历了住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障等阶段，实质上是走过了只注重改造重建到“以人为本”改造重建的过程。其过程中，根本的一点就是“以人为本”，考虑低收入阶层的利益诉求，这在我国城中村改造中是最缺乏的要素。
（二）以提高土地利用率为目标
城中村改造的主要目的是发挥城中村土地的效率，产出更高的利益，因此，要科学合理地核算成本与效益的关系。土地成本中不仅仅涉及经济利益，还有诸多社会利益，需要统筹考虑，只有诸多成本与利益达到一定的平衡，才能推进城中村改造。例如，上海九星村通过城中村改造建立了九星市场，当地居民通过城中村改造得到了更大利益。在改造初期，居民反对声大大高于支持声，村委会通过做工作，克服了巨大困难。动迁改造后，建立的九星市场土地利用率大幅提高，使居民真正得到了利益。
（三）以社会参与为依托
要提高社会参与的力度，增加企业、中介组织、社会团体、高校、研究机构等第三方介入城中村改造。在参与模式方面，力争形成官产学研资相结合的城中村治理体系，即构建政府部门、企业、高校和研究机构、资本平台等各方共同参与平台，建立服务、管理、评估、监督、投融资等综合性的公共平台。把社会力量融入政府管理和服务机制中，这样才能真正发挥社会参与的力度和可持续性。社会参与的途径主要有两种：一是经济行为的参与。企业、中介组织等产业参与城中村改造，对城中村改造的利益分成，同时，接受具有资质的第三方监督，做到经济的透明化。二是社会行为的产业。重点是发挥高校、研究机构、周边社区、党员干部等的作用，与城中村居民进行思想沟通，从人文方面长期关心城中村居民，解决日常生活中的实际问题。 （四）以解决两个“二元结构”为核心
城中村中人口的“二元结构”与空间的“二元结构”并存。人口“二元结构”主要表现为外来流动人口与当地居民由于文化差异产生的结构差异；空间“二元结构”主要表现为城中村与城区之间基础设施落后，文化落后，人口素质较低等方面的差异。解决两个“二元结构”问题，主要有两种路径：一是加快流动人口同质化。对于村居民以外来流动人口为主的城中村来说，进行同质化的改造无疑是比较有效率的方式。外来居民主体往往思想观念多样，可塑性较强，有融入城市生活的意愿，因此可以进行类似城市发展的同质化改造。二是选择性地保持空间差异化。国外城中村改造经验表明，某些特殊区域在某种程度上对城镇化的进程有着不容忽视的促进作用。城市中心需要社会服务，往往也需要一定的低成本社区满足这些需求。特别对大型或者特大型城市来说，保留部分城中村的形式是有必要的，关键的问题是要对城中村进行优化改造，形成居住成本低、适宜居住、环境整洁、管理水平高等特点的城中村，与其他城区形成经济、社会、空间、文化等的协调和互补。对
优化整治城中村的选择涉及城市和城区的发展定位，以及城中村在未来城市发展中的作用问题，不能一概而论，应该因地制宜，对不同条件下的城中村进行不同的改造定位，真正形成城中村的空间优化。
四、结语
城中村是发展中的问题，必然需要通过发展来解决。这里套用李克强总理的一个比喻，城中村就像是一种城市病，这里所讲的基本改造模式也好，平台改造模式也罢，均属于打针吃药的范畴，只不过是快速治标的西药还是缓慢治本的中药之分。至于其根源问题，则可能涉及到对我国整个城镇化途径的思考。如何能让城市肌体更加健康而不容易生病？这需要更多的学者同仁们在更广视角下进行新的研究、新的探索。
新型城镇化视域下城中村改造的矛盾与应对措施
新型城镇化视域下城中村改造的矛盾与应对措施
一、引言REZ知览
城镇化是非农产业在城镇集聚，农村人口向非农产业和城镇集中，城市文明和生产生活方式向农村扩散的经济社会发展过程(简新华和黄锟，2010)。近年来，我国城镇化进程不断加快，为缓解城市规模急剧扩张增加的用地需求，周边村落被纳入城市用地范围，产生了大量的城中村。由于依然保留着传统的农村运营方式与理念，且受到城乡二元体制的制约，城中村难以在短期内与城市融合，形成了兼具城市与农村特征、城乡交错的空间和社会结构。REZ知览
城中村在快速城镇化的进程中被纳入城市范围，但依然执行农村的土地、户籍和社会保障制度，保持着以血缘、地缘等为主的村落社会关系网络，这种城市与农村的二重属性催生了景观环境较差、经济纠纷较多、社会冲突不断等诸多问题，在一定意义上加剧了城乡间的不均衡与不协调，与城镇化强调城乡统筹的理念背道而驰。城中村是城市社区的组成部分，却往往遵循农村社区的管理体制，建筑布局无序、用地管理混乱，且与城市社区相比缺乏配套的公共基础设施和服务体系，导致城中村成为城市景观环境建设中的瓶颈因素。城中村优越的地理位置和低廉的房屋出租价格，吸引了大量外来务工人员和城市低收入人群，为城中村带来了丰厚的租金及相关服务收入，再加上土地红利和传统社会关系网络与文化理念的影响，城中村居民缺乏向城市居民转化的主观能动性，导致城市文明和生产生活方式向城中村扩散的进程缓慢。REZ知览
REZ知览
城中村作为农村向城市转变过程中的阶段性产物，在促进城镇化方面具有重要的示范效应，但上述问题的出现表明城中村已成为我国城镇化建设中亟需突破的难点课题。要推动城镇化向城乡一体、生态宜居、产城互动、和谐发展的新型城镇化转变，首先要迈过城中村这道坎。综观国内外相关研究，传统的城中村改造侧重于将城中村视为城市发展的空间，通过拆迁补偿等手段改造城中村的物质景观形态，结果导致对低收入群体和农民工的挤压，激化政府、开发商、村集体、村民、外来暂住人口等利益主体的矛盾，且由于缺乏必要的法律规制，产生了更多的社会问题。新型城镇化目标的实现需要加强城中村改造(高学武和魏国学，2014)，而新型城镇化战略的提出也为城中村改造提供了新的思路。如何将城中村改造与新型城镇化建设相结合，用新型城镇化的概念框架重新审视城中村改造中的主要矛盾，探索提出新型城镇化背景下城中村改造的模式与策略，已成为理论界与实践界共同关注的焦点问题。REZ知览
“城中村”改造难题及解决方案
“城中村”改造难题及解决方案
作者：周慧光
来源：《决策探索·下旬刊》 2015年第2期
文 周慧光
我国城镇化进程起步虽晚，但发展迅速。与此同时，城镇化进程中的一些问题不断凸显，影响城镇化进程和社会经济稳定。“城中村”改造关系到城市发展整体质量，是我国城镇化过程中较为突出的问题。只有对“城中村”改造过程的各种难题进行深入分析，才能找到适合我国国情的“城中村”改造路径。
一、政府在“城中村”改造中面临的难题
（一）多方利益主体参与，基层政府统筹难
在政府主导的“城中村”改造模式中，政府主要负责规划工作。在平衡村民和开发商之间利益时，既要让开发商获得一定的利润，又要对拆迁的村民进行合理安置，因而容易成为多种矛盾的焦点。从现实情况看，村民在得到赔偿后，为获取更多利益，往往寻求途径参与“城中村”改造项目。当诉求无法实现时，便会采取政府上访、阻拦施工等方式宣泄不满情绪。在开发商主导的“城中村”改造模式中，村民既不能从参与项目建设中获利，也不能参与住房建设的规划和设计，只能被动地选择开发商提供的若干方案。通常情况下，政府往往采取提高容积率的做法来平衡各方利益，但却带来土地开发强度过大、建筑密度过高、人居环境较差、基础设施承载过大和城市景观欠佳等问题，影响城市发展整体质量。
（二）改造现实困难多，政府后续监管扶持难
“城中村”居民在拆迁前每月均有较为稳定的房租收入，对他们而言，等待回迁时间越长，房租收入损失就越多。为了缩短回迁时间，政府允许开发商在建设安置房时在符合规划、消防要求的前提下，先行动工，后补手续。这一做法虽减少了部分安置压力，但却未能形成完整的审批监管程序，致使部分开发商擅自调整规划方案，造成住房品质难以保障、回迁时间无法确定等问题。另外，手续不全的改造项目因无法通过听证，享受不到商务部门政策上的扶持和优惠，给改造项目带来难题。
（三）开发企业融资渠道有限，政府融资平台搭建难
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例
摘要：城中村是改革开放以来快速城市化进程中形成的一种特殊地域现象，在促进经济发展、维系社会稳定方面发挥了一定的积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点，推进城中村改造势在必行。本文以广州市为例，分析城中村现状情况、梳理改造历程及特征，并在此基础上剖析新发展阶段推进城中村改造面临的困境，提出对策建议。
关键词：城中村；改造历程；改造困境；对策建议；广州
引言
城中村是在快速城市化进程中，受城乡二元管理体制根本影响，原有农村聚落被城市建设用地包围的一种特殊地域现象。城中村是城市承接流动人口的“过渡地带”和“蓄水池”，在促进经济多元发展、为低收入群体提供住房等方面发挥了积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点。推进城中村改造，有利于精准扩大有效投资、全面提升城市品质和提升城市治理水平。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》首次提出城市更新行动，并将城中村改造作为其重要组成部分。2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造成为超大特大城市的一项重点任务。
伴随着城中村改造的深入推进，全国各地城中村改造都取得了阶段性的成效，但受房地产市场下行、市场改造动力下降、拆迁安置困难等多方面因素影响，当前面临着不少改造困境。广州作为超大城市之一，城中村数量多、分布广，近年来虽推进了一批城中村的改造，但目前剩下的都是制约因素比较明显的城中村。
一直以来，城中村受到学术界的广泛关注，尤其是城中村更新改造的空间环境[1]、产业经济[2]、社会文化[3]以及改造更新模式[4-7]等方面，但在如何破解新发展阶段城中村改造在改造动力、资金筹集、拆迁安置、改造标准等方面困境的研究尚有不足。因此，本文将以广州市为例，在分析城中村现状、改造历程与特征的基础上，剖析新发展阶段改造面临的困境，提出解决思路和对策建议。
城中村改造面临的问题及对策研究
城中村改造面临的问题及对策研究
摘要：加快推进城市更新和城镇老旧小区改造，是在我国城镇化加快发展进程中进一步提升城市品质、实现新时代城市高质量发展的重要战略安排。实施城市更新及老旧小区改造具有积极的意义，是城市发展的内在要求，是加快构建新发展格局的现实需要，是推进新型城镇化的必然途径。实施“城中村”改造有利于提高土地利用效率、优化城市的空间布局。然而，“城中村”改造不同于一般的房地产开发项目，在各环节都存在着不可预测性。因此，对于“城中村”项目的难点进行梳理并找到应对措施，对项目整体的顺利推进有着十分重要的现实意义。
关键词：城中村；改造问题；对策
引言
城中村的土地所有权为集体所有，土地使用主要以住宅建筑为主。耕地面积少。建筑物主要是住宅，但是这些住宅因为没有合理的规划而显得杂乱无章，甚至是有违章建筑的存在。根据不同位置的城中村，建筑住宅密度不一。绿化程度参差不齐，需要有计划地改进。基础设施、娱乐设施等不完善。村里的经济相对落后，也存在不正规的经济。主要是指以建筑或者土地出租后存在不正规经营。城中村的流动人口多且复杂，是卫生、治安、环境问题的集中地。
1城市更新视角下旧城改造的方向
1.1城市更新加速推动城市“新经济”
城市规划建设工作是贯彻落实新一轮发展战略理念、推动我国高质量经济发展的重要活动载体。这些年无论说的是整个城市基础建设对实体经济的快速拉动，还是房地产对实体经济的快速拉动以及城市建筑业快速发展中所带动的诸多相关新兴产业，对整个城市的实体经济发展起了重大拉动作用。城市更新政策有助于充分挖掘地方城市政府闲置土地资源、激活地方城市政府低效利用资源、优化完善城市社会经济管理体系结构布局、助力促进城市新主体经济的健康发展。
1.2城市更新重构发展城市“新功能”
传统的城市建筑功能已经逐渐滞后于现代城市中对新的功能需求。城市更新政策有利于城市重构和优化发展一个城市新的服务功能，比如健康卫生防疫新功能要求、城市更智慧、功能重构增活力、加密路网更便捷、历史文化重传承、特色游憩引周边、绿色生态更低碳。
城中村的困境与出路方法
城中村的困境与出路
作者：郑庆昌
在城市化全面加速的今天，出现了一个困扰众多城市政府的难题。许多农村，在外生型的城市化进程中迅速完成了非农化转变，但是这种转变并没有使这些村落社区顺利融入城市，而是在众多因素的影响下演变成了城市中难以彻底城市化的区域，即形成了所谓的“城中村”，这些村落在其城市化链条的最后一环上陷入了困境。城中村的困境集中反映了我国农村城市化过程中的各种深层矛盾，深入研究城中村问题，探索城中村转型发展的出路，对研究农村城市化有重要的启示。
一、城中村：一个难以解开的结
城中村是我国体制转轨时期农村城市化进程中出现的一个独特现象，它从出现开始，就主要是以问题的形式而存在。作为“都市里的村庄”，与城市社区和传统农村社区相比，具有以下典型特征。
1．社会经济结构二元化
城中村的产业、就业基本非农化，但没有同步带来经济社会二元结构的消解。城中村往往拥有庞大的集体经济，从产权关系、经营经管方式、利益分配等生产关系性质上看，仍然维持农村经济经管体制；与此相对应，在社会经管体制方面，仍延续着传统的农村经管体制，有的城中村虽然已经挂上了社区居委会的牌子，但其经济社会经管体制的实质基本上没有改变。所有这一切与近在咫尺的城市格格不入，形成强烈反差。
2．规划滞后，建设混乱
城中村用地功能混乱，居住用地和商业用地相互交织，集体和村民违章建筑林立；市政建设和公共设施缺乏，无法满足人流、物流和消防的基本要求，安全隐患大；村内的电力、电讯、供水、煤气管道布局零乱，排水排污不畅，垃圾成灾。
3．人口构成复杂，社会治安、教育问题严重
城中村的外来人口一般数倍于本村人口。这些租住在本地居民廉价出租房的成份复杂的外来人口，在行政经管体制混乱的情况下，给社会治安经管造成极大压力。城中村一般只有一所由原来村办小学转型而来的公立学校，招生数量有限，远远难以容纳外来人口子女就读。
关于解决城中村改造领域历史遗留问题_的困境和对策建议
关于解决城中村改造领域历史遗留问题 的困境和对策建议
1. 引言
1.1 概述
城中村改造是解决中国城市发展中面临的重要问题之一。由于历史遗留问题的存在，很多城中村地区成为了城市发展中的"短板"，给城市带来了许多负面影响。因此，解决城中村改造领域的历史遗留问题已经成为城市规划和社会发展的关键任务之一。
1.2 文章结构
本文将首先介绍城中村改造的目的和背景，并分析历史遗留问题对城中村改造产生的负面影响和困扰。接下来，本文将提出解决历史遗留问题的对策建议，包括法律法规与政策支持、综合治理和规划设计、社会参与和互助机制建立等方面。最后，本文将探讨实施对策的关键措施，包括资金保障和投入机制、管理体制和协调机制建设、宣传教育和文化传承活动开展等方面。最后，在结论部分总结历程与成果展示，并展望未来发展方向与前景，并对相关领域政策和实践提出启示。
1.3 目的
本文的目的是希望通过对城中村改造领域历史遗留问题困境的分析和对策建议的提出，为解决这一重要问题提供参考和借鉴。同时，也希望能够引起社会各界的关注和重视，促进城市规划和社会发展的健康持续发展。
2. 历史遗留问题的困境
2.1 城中村改造的目的和背景
城中村是中国特有的城市现象，指的是位于城市核心区或发展较早、规模较小地段内，由外来农民工及其家庭聚居形成的集体住宅区。这些地区通常存在着许多历史遗留问题，如房屋老旧、卫生条件差、基础设施不完善等。
随着城市化进程的加快，城中村改造成为了各级政府关注和推进的重点项目之一。对于城市发展和居民福祉而言，解决历史遗留问题是至关重要的。
2.2 历史遗留问题的影响和困扰
历史遗留问题给城中村居民带来了许多不便与困扰。首先，房屋老旧、结构薄弱，存在安全隐患。其次，卫生条件恶劣，缺乏垃圾处理设施和污水处理设备。再者，基础设施不完善，如道路狭窄、供水供电不稳定等。最后，这些地区普遍存在违建和无证经营现象，法律监管缺失。
浅谈某市城中村改造形势及措施和建议
浅谈某市城中村改造形势及措施和建议
摘要：城中村改造是城市建设和管理中最难的工作之一。本文分析了城中村改造
所面临的困境问题。并提出了改造建议和改造目标、积极稳妥推进了城中村改造
措施及改建任务。
关键词：城中村改造；困境；措施；建议
一、城中村改造面临的主要困难和问题
近年来，由于国家出台的限贷和限购等房产宏观调控政策，直接影响了改造
工作的开展。加之改造本身的复杂性，改造工作的难度进一步加大。
1、受国家房地产调控政策及改造项目成本不断提高等因素影响，严重制约
改造正常进行
一是受房地产市场低迷影响，改造资金回笼速度慢，安置楼建设资金短缺。
二是在商品房销售价格下降的同时，受政府配建廉租房、土地出让金大幅增加等
政策调整以及建筑项目人工、材料涨幅等多种因素影响，导致改造成本不断加大，
造成城改项目招商难、改造难、推动慢。
2、改造手续办理滞后等问题依然没有得到有效解决，批后监管力度仍需进
一步加强
一是城中村改造与普通开发项目相比，多了无形改造、拆迁安置、集体土
地转性等多个环节，造成手续办理相对滞后。尽管各部门给予了大力支持，简化
了办事程序，但是实践表明，没有考虑改造特殊性和复杂性而照搬普通商品房审
批程序审批改造项目，已远不适应改造项目手续办理实际需求。二是部分区域还
存在着未批先拆、未批先建等不规范行为，增加了办理手续的复杂性。三是对于
2
部分区域出现的项目擅自加建、违规乱建等现象，政府还需进一步加强监管力度，
采取强有力措施，确保安置房品质。
3、改造深层次问题不断出现，改造可持续发展受到影响
一是面对有限改造土地资源和腾迁旧村宅基地导致的较高地价等不利因素，
以往以住宅开发为主的单一改造模式，无法充分发挥地段优势，开发商普遍存在
不重策划规划、只求项目自身平衡、不求社会效益和持续发展的短视做法，导致
项目普遍存在项目定位单一、容积率高但利润率较低等问题。二是仅靠市场运作
的改造模式不能完成所有城中村改造。目前，在我市城区主干道沿线仍存在一些
南宁市“城中村”治理困境及优化对策
南宁市“城中村”治理困境及优化对策
随着城市化进程的加速，南宁市像许多城市一样，存在着大量的“城中村”现象。这些“城中村”是城市发展过程中未能跟上城市化步伐的产物，其中许多的居住环境、公共设施和服务等方面与城市正常生活水平相差甚远，存在着较为严峻的治理困境。本文将从现状出发，探讨南宁市“城中村”治理困境及优化对策。
一、南宁市“城中村”现状
南宁市“城中村”主要指历史城区和前期规划城区中存在不合理秩序、缺乏有效管理、人口密集、居住条件不良等的区域，该现象在南宁市的城市化过程中日益突出。
1、居住环境混乱。南宁市的“城中村”存在着居民闲散、楼房密布、无规划等问题。许多居民为了追求低廉的居住费用，选择在“城中村”居住的楼房中自建“城中村”，这样的楼房通常承载过多的人口和浓郁的人气，这会导致排水、起火、偷盗等问题。
2、公共设施、服务缺失。南宁市“城中村”内缺乏公共设施，如卫生和教育。许多“城中村”居民因贫困无法接受高品质的教育，卫生条件也十分差劣，城市垃圾随地堆放，气味难闻，毒害人民健康。
3、治理困境。南宁市“城中村”治理困境突出。由于“城中村”在过去成因时期属于居民自建、建筑材料草率而成历史建筑群，解决不了海量宗旨不明且无稳定组织形式的官经互动模式及政策资源配置问题。
1、租金收入不足。在规划前期，南宁市的“城中村”房间通常是低廉的住房，居住条件差，随着城市化的加速，居住条件已经变得越来越好，租金收入逐渐递增。但是，由于历史原因，这些房屋的所有权往往不明确，导致一些房屋未被充分利用。因此，收入不足是南宁市“城中村”治理困境之一。
2、人口老化。由于低收入和劳动强度大，南宁市“城中村”内的居民多为老年人和农民工。随着时间的推移，人口逐渐老化，居民的子女多数已经成为青年工人，不再关心“城中村”内部的各种问题。因此，无法找到有衷心的人来治理和维护“城中村”。
2021实施城中村改造的势、困难及对策
实施城中村改造的优势、困难及对策
实施城中村改造的优势、困难及对策
“城中村”改造是推进城乡一体化和.主义新农村建设的重要内容，是一项利国利民的重大民生工程。按照“先行试点、稳妥进行”的原则，街道城中村改造试点的马家路村已进入住户签约阶段；我们周边的新华、新塘等村，也在积极筹备之中。本村围绕“城中村”改造也做了一些先期工作，并计划在下阶段开展实质性工作。
城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循八大原则：
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
（一）实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤；北靠市教育园区、曙光社区、星光家园；西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
浅谈城中村改造存在问题及解决对策
CAIXUN财讯
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浅谈城中村改造存在问题及解决对策
□ 山西财经大学 王亚男 / 文 城中村改造作为城市有机更新、提升城市品位、改善百姓生活品质的实事惠民工程，是集项目建设、招商引资、基础设施与一体的综合性工程。
城中村 问题 对策
加快城中村改造存在的主要问题
城中村改造积累了一些有成效的谈
判、拆迁、建设、管理及回迁安置等改
造经验；但不可否认，也存在许多老问
题和在改造过程中出现的一些新问题，
影响了改造进程，甚至有导致改造停滞
的可能性。
（1）粗放规划致使前瞻性大打折
扣。一是功能布局有待改善。城中村改
造的最终目的是为了提高百姓的生活品
质，当前规划上偏重住宅、商业等项目
的控制性规划，而对学校、医院（社区
卫生院）、停车场、绿地、农贸市场等民
生项目的规划相对薄弱，给回迁居民带
来诸多不利。二是病灶丛生难以连片。
以片为单位进行的城中村改造仅仅满足
了农居安置用地、10%留用地以及其他用
于平衡资金缺口的平衡用地的规划，导
致村域范围内的一些零星地块的农户成
为无主实施的三不管地带，无法实现真
正意义上的整村改造，更难以连村成片。
三是仓促调整拖延时间。一些已经审批
下来的项目因拆迁、住宅与商业用地比
例不合理、配套设施不全、布点不合理
等原因往往到最后又要对原规划进行重
新调整，这些调整既花费了大量的人力、
物力、财力，还影响区块推进速度。
（2）前期审批手续办理期限较长。
项目建设涉及立项、规划、用地等行政
部门，环节多，程序复杂，周期长，难
度大，从立项到开工建设需要很长时间，
极大地影响了项目建设进度。
（3）拆迁“妖魔化”现象愈演愈烈。
媒体基于为百姓获取公平、公证和合法
利益的报道值得肯定。但社会上现在有
些媒体为了博取眼球过多、过大地渲染
暴力拆迁、违法拆迁以及钉子户为抵抗
拆迁而采取的跳楼、自焚等极端社会事
件，再加上网络、微博等不可控宣传平
台的无限转载和传播，政府拆迁尤其是
强拆已经成为一种条件反射式的“违法”
行为。