2010年三亚清水湾项目案名初探解析
海南楼盘调查报告--(雅居乐·清水湾篇)
●3个18洞国际高尔夫球场 ●体验展馆 海底潜水
●世界风情商业街
③周边配套 ● 6个五星级酒店 ●贵族游艇会
●3个18洞国际高尔夫球场 ●体验展馆 海底潜水
●世界风情商业街
④景观
在清水湾，与蔚蓝大海和谐相融的3个18洞国际高尔夫球场，既是竞技场，也是交际 场，更是游乐场。在无垠的茵茵绿色中，每一次挥杆都洋溢着自然的动感，在追求 72杆目标的同时，更在乎的是挥杆于蓝天碧海间的逍遥，一种自由自在的心境。 雅居乐清水湾携手世界著名的酒店管理集团，共同造就海滨度假新国度，一个世界 级度假胜地的中国样板。其中莱佛士度假酒店等多个超五星级酒店将逐一建成，将 世界顶级度假生活引进湾区，满足您对度假游乐的所有向往。 汇集高尚生活精粹，丰盛人生的尊享国度： ●主题商业街、购物名店等一流配套，悠闲惬意的海滨度假国度，周全礼遇尽其中。 ●世外桃源般的黎苗族风情村，是热带中国海南风情的烙印。在这里，你将体验到 少数民族独特、悠久的文化。 ●或海底潜水，或海上运动，远景规划中的海洋体验展览馆，邀请您尽情遨游海底 世界。 ●贵族游艇会是大人物的大号玩具俱乐部，名流汇集的社交场所，引领海滨度假时 尚。 ●温泉入户，尊享热带、养生、休闲的度假新国度，满足高端度假人士追求高品生 活的需要。
三亚汽车站乘坐至清水湾旅游专线即可到达项目距离三亚凤凰机场仅45分钟车程市区30分钟车程便捷的航空高速公路城市轻轨第四页编辑于星期二
① 基本信息
物业类别 ：住宅、别墅（独立，联排）、产权式酒店（海景地产、宜居生态地产、 投资地产） 建筑类别 ：板楼 塔楼 低层 多层 装修状况 ：精装修 开盘时间 ： 2009年3月28日 交房时间 ： 物 业 费 ：花园洋房，3.8元；酒店式公寓，4.8元；别墅，5.8元； 物业公司 ：雅居乐物（业）管理公司 开 发 商 ：海南雅居乐房地产开发有限公司 总代理商: 富阳集团 总规设计：美国WATG、香港AGC创智建筑、泰国DEVA STUDIO 建筑施工：中天建设集团、宏润建设集团等国家一级资质施工单位 建筑设计：澳大利亚柏涛PTA、香港吕元祥公司 园林设计：美国EDSA、新加坡CICADA、泰国LEMA 物业地址 ：陵水英州镇英田大道雅居乐公司 交通状况 ：三亚汽车站乘坐至清水湾旅游专线即可到达项目距离三亚凤凰机场仅45 分钟车程， 市区30分钟车程，便捷的航空、高速公路、城市轻轨
三亚东线楼盘调研报告
三亚东线楼盘调研报告一、调研报告说明1．片区划分本次楼盘调研对象为三亚城市东线一带的楼盘。
为使调研工作顺利有序进行，在调研过后能清晰把握整体楼盘价格，本次调研把三亚东线一带划分为5个片区：亚龙湾片区、海棠湾片区、陵水的香水湾、清水湾、土福湾三大片区。
2.调研方法本次调研采取4人小组逐个片区进行调研，通过售楼员的介绍以及参观现场销售情况形成楼盘各种相关数据的记录，力求以点及面地把握整个三亚东线一带楼盘的价格.3.调研时间10月19日~10月24日共4天4.调研情况未完成调研的有亚龙湾片区的龙溪29、三亚的山、都喜天阙、三亚中体奥林湾、珠海南田57度二、各片区楼盘分析（一）亚龙湾片区1.区域概况亚龙湾是海南最南端的一个半月形海湾，全长约7.5公里，是海南名景之一。
亚龙湾沙滩绵延7公里且平缓宽阔，浅海区宽达50-60米。
沙粒洁白细软，海水澄澈晶莹，而且蔚蓝。
能见度7-9米。
海底世界资源丰富，有珊瑚礁、各种热带鱼、名贵贝类等。
年平均气温25.5°C，海水温度22-25.1°C，终年可游泳，被誉为“天下第一湾”。
亚龙湾是整个中国五星级酒店最密集的地方，有丽思卡尔顿、铂尔曼、希尔顿、万豪、喜来登、凯莱、红树林、天域、假日、皇冠假日、爱琴海、5 号度假别墅等。
亚龙湾，以其自然资源和纯净的海水闻名、以其海岸线鳞次栉比的国际酒店闻名、更以稀有地块中的诸多别墅、酒店公寓等高端房地产产品群闻名，随着湾区整体规划的大力推进，短短几年就一跃成为海南高端生活区域代表。
亚龙湾全景鸟瞰图亚龙湾国家旅游度假区是我国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区，规划面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。
亚龙湾是三亚开发较为成功的片区之一，成功的土地运作功不可没，该区域一线海景主要以高星级酒店为主。
成熟的房地产开发项目有公主郡、华宇皇冠会所等。
Aloha公寓、公寓式酒店案名
清水湾
高层公寓、公寓式酒店案名建议
PART . 1
高层公寓
A
夏威夷· 清水湾
沿着北纬18度的阳光与激情
又一个海洋的梦幻传奇即将开启
考爱岛 尼豪岛
欧胡岛 莫洛凯岛 茂宜岛 拉奈岛 卡奥拉韦岛 夏威夷大岛
太平洋中央 8颗蔚蓝国度的珍珠
岛屿〃夏威夷
北纬18°上的“海洋度假天堂”——夏威夷。
8个大岛，即夏威夷岛、茂伊岛、卡奥拉韦岛、拉奈岛、莫洛凯 岛、欧胡岛、考爱岛、尼豪岛。自东南向西北斜跨北回归线， 延伸2，400多公里，被马克〃吐温誉为“最美的岛屿，停泊在 海洋中的可爱舰队”。
岛语〃清水湾，Aloha高层公寓
承袭北纬18°的阳光、激情、韵律与风景。清水湾中央， Aloha九栋高层公寓，代言最美的夏威夷WAIKIKI。
假日檀香
科纳庄园
威雷亚公馆
众神花园
太阳之屋
大 岛
与海的关系
璟澜
圣海兰汐
盈海四季
海璞瑅
澜悦纪
曦海
海上都
颐湾
海园
汐瑞
美式风情
芙蓉海岸
华登澜郡
朗海假日
君邑
卓尔海洋
卡伦国际
御海凯悦
索菲假日
华兹澜岸
朗伦庄园
酒店品质
玛蒂宫馆
圣汐一品
泷海假日
海榭华世
锦蒂
金玺海洋
雅世澜湾
铂世海岸
海宸
壹渡
其他
亚蔚四季
海汇宫馆
瀚海中心
A，文化
CULTURE· HAWAII
夏威夷的故事，从一个传奇的人物启程
1795年。 夏威夷酋长卡梅哈美哈统一了整个夏威夷群岛，并自称为夏威夷国 王卡梅哈美哈一世，夏威夷的历史也由此开始。 此后每年的六月。 为纪念这位夏威夷伟人，夏威夷人欢庆“卡梅哈美哈国王 日”(King Kamehameha Day)，卡梅哈美哈国王铜像上人们敬献 的鲜花花环多得成为一景，有的花环长达5.5米。
绿城蓝湾小镇——一座飘落人间的天堂
老年大学（颐乐学院）
小镇生活主题配套
小镇风情商业街、园区巴士
小镇生活主题配套
小镇天梦水疗
小镇生活主题配套
小镇疍家渔排
小镇生活主题配套
案例
别人造配套，绿城直接收购配套 家人服务计划（高管带头服务家人）
1月13日
【行业巨变】 绿城「试水」 餐饮业？！ （绿城为业主 收购海上民俗 餐厅——疍家 渔排）
“人生，每个阶段正青春”
没有意见领袖， 在这里，每个人，都是生活的领袖
我们充分挖掘小镇社群的自生长模式： 蓝湾大家庭荟萃了各行各业的大咖，你有才，他有艺， 我们能做的，就是引导，让大家在蓝湾快乐地分享生活。
案例
35个虚拟社群？
构建了蓝湾的“线上大家庭”， 让家人彼此间的情感交流完全不受地域的限制。
“众筹”，激发了业主们的自主、自治的主人翁意识， 也使得社群活动真正可以持续开展下去。
“众筹活动—节约成本—让利客户—客户自治” 一条崭新的社群营造通路，已然呈现。
案例
一条浏览量过百万的视频
《会唱歌的沙滩》在一条热播，阅览量达120万
源于对蓝湾的热爱，业主们自发耗时60多个日夜，修改39版，每个镜头都要重复 拍摄十几乃至几十遍，自编自导自演了这部表现他们幸福生活的微电影。 第一首由业主创作的社区之歌也诞生于此——《蓝湾之歌》。当影片杀青，呈现 在业主家人面前时，看着群里他们的感动和兴奋，突然发觉，或许，这才是送给 业主们最有意义的礼物——“社区活化”、 “品牌推广”、“老业主维护”同步。
全球三处“会唱歌的沙滩”之一
（另两处位于夏威夷、澳洲黄金海岸）
南湾猴岛 分界洲岛
牛岭
海棠湾免税店
八大国家级旅游景点环绕
（外部人文景观资源）
饶清水湾假别墅房地产项目全案营销策划攻略营销策划方案报告案例
【目标客群特征】
A：稳定阶层：不惑之年，家庭稳定，事业稳定， 对于未来的事业高度、资金积累有着较好认知！
B：家庭观念强：上有老、下有小，重视长辈的健 康生活、重视子女的成长状况！
C：实用型消费：不属于财富、权力顶层，购买别 墅彰显身份的同时，更注重物业实际使用功能！
有思想的人 需要更多的沉澱 还好，有别墅，心灵的归墅！！
【产品力分析】
价 格 总价180万起，别墅梦想轻松实现
产 品 103席纯独栋别墅
核
景 观 国家级灵山风景区、中心山水环抱、百亩生态果园
心
利 益
环 境 别墅氛围较好
点
交 通 紧邻国道、高速，上饶县、上饶市15分钟切换
地 段 灵山区域，远离喧嚣！
项目：环水相抱、顶级会所、四大居住方式
植物的乐园，动物的天堂。唯一的健康水源；上饶最宜人的小气候；最接近自然地人类栖息地
团队：整合规划设计专家团队
法国C&P(喜邦)建筑设计公司，杭州潘天寿环境艺术研究设计院，心灵归墅出自专家之手
营销SLOGAN：
山水·独栋·心灵归墅
逃逸城市 远离喧嚣 慰籍心灵的也许只有那一湾清水、一片山林 放纵身心于自家庄园 全部的企求也许只是那天地无处不在 怀有感恩的心 分享着父母之爱、儿女之情
在当前的别墅市场环境，我们的项目？？
【项目.竞争.依托】
环水度假庄园 市场基本定位——
——满足传统意义上的休闲别墅第二居所
核心优势 ——
槠溪河源头
核心优势 ——
度假资源
核心优势 ——
郊区生态别墅
项目中心山水环抱 “景观资源时代”有利依托，
上饶地产普遍缺水， 充分拉开竞争档次！！
三亚产品评价分析
三亚产品评价分析（1）三亚市度假别墅市场分析从产品来看，三亚目前在售的别墅一般为混合社区，如清水湾、富力湾、香水湾，项目规模较大，产品涵盖公寓、酒店、住宅和别墅。
项昌位置距三亚市区较远，上诉三个项目均位于陵水县，配套目前还不成熟，尚不具备入住条件。
别墅户型的面积最小在50-70 平方米，为珠江南田温泉区域项目，该项目别墅分层销售。
其它一般在300 平米-500平米，独栋别墅一般都配独立游泳池。
双拼别墅户型面积在300平方米左右。
空中别墅(半山半岛）户型面积在120-530平米，主力户型在200-300 平米。
一线海景独栋别墅售价在6-7万元/平米，双拼及联排别墅售价在4-5万元/平米。
洋房（清水湾）售价在2.3-3.5万元/平米。
叠加/叠拼别墅比较少见。
半山半岛空中别墅（复式）售价在49000 元/平米。
受海南国际旅游岛规划出台，2009 年下半年三亚出现一股抢房潮，其间各类项目均的销售非當火爆，清水湾星海传说一期售罄、富力湾独栋别墅售罄、半山半岛空中别墅热销。
而今，一线海景独栋别墅相对稀缺，可谓好房难求。
（2）三亚市度假公寓（产权酒店、酒店式公寓）市场分析三亚目前在售的一线海景产权酒店售价在40000 元/平米以上,二三线海景产权酒店售价在28000 元/平米左右，均为精装修，装修标准普遍在2000-3000元/平米左右，个別精装修标准做到5000 元/平米左右。
三亚产权酒店的户型以1室一厅一卫、2室一厅2卫为主，三室房型相对较少。
户型面积1室房型一般在60-100 平米，2室房型一般在140-150平米左右，3室房型一般在200平米左右。
三亚的目前在售产权酒店均不提供有固定回报的包租，如三亚湾红树林、克克拉码头，承诺的包租回报均为分成模式，其中红树林为利润分红，克拉码头为客房收入分成。
并提供一定的自住时间，其中红树林支持换住其它的红树林酒店。
从销售情况来看，红树林因其项目较大规模、完整的规划、成功的酒店经营网络和销售策略，现场调研发现且前销售较好，售楼处看房客户较多，人气较旺。
06-海南三亚典型别墅项目专题调研报告
以上均为示意图
3 大家庭运动节，一家人各有各玩
湖畔项目拥有 约 1 万㎡家庭趣味运动中心，约 5000 ㎡文娱广场、约 40亩的山体公园。 通过万科度假服务中心为 度假家庭准备各种定期家庭主题活动，如家庭趣味运动会，自行车、跳舞、夏令营，冬令营等。
2－户型规划
■联排别墅：独门独院，可享受花园庭院、居室面宽达13米，是普通联排的 2倍。
3－生态园林
■生态示范城：景观先行，产品细节展示。
简 约 的 营 销 中 心
4－营销策略
■借鉴之处：充分挖掘本体资源，以丰富配套吸引人，突出绿色、养老概 念；充分发挥客户会的资源优势。
② 人 为制造供不应求、三地选房
① 长达一年的蓄客期+多样性活动吸引客户
③ 最牛团购
④ 万客会的资源优势
鲁能· 三亚湾
1－整体规划
■海滨配套式开发模式：高尔夫+游艇港+商业娱乐三大休闲配套
· · · · ····
总规图
国际文化会所 GOLF公寓 游艇2区
双会所 高1区
GOLF学院 及练习场 高3区 高2 区 美丽1区 美丽3区 美丽 MALL
6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
数据来源：cric
项目规划图
一期 二期
鲁能三亚湾 万科湖畔度假公园 万科森林度假公园 25度阳光 美丽之冠 凤凰水城 半山半岛
凤凰机场 约 20 公里 海棠湾 约 20 公里
雅居乐海南清水湾的问卷调查报告
雅居乐海南清水湾关于目标消费者调查报告前言黄琼、陆华平、郑波、徐倍佩、徐尤军（调查背景 调查目的 调查方法）本次调查的目的是研究雅居乐的企业形象，了解和把握消费者对雅居乐海南清水湾的认识.期望和评价，和他们对旅游地产度假消费的看法兴趣，认识度假消费的行为特征和消费意愿，以及在旅游度假楼盘在营销服务中所应该注意的问题，为雅居乐海南清水湾后期的经营策略.服务深化和市场营销规划的制定提供参考资料。
从而使该项目管理和市场运作更富有成效。
本调查采用网上问卷方式，以问卷法为收集资料方法，进行了定量分析。
本次问卷得到有效文本500份。
内容分析：1.调查是否考虑购置度假物业：0%20%40%60%有考虑没有考虑是否考虑购置度假物业百分比调查对象中有60%的消费者有考虑购置度假物业，40%的没有考虑购置。
这说明旅游地产度假业还有开发潜力，上升空间。
2.购置度假物业的类型：购买各物业类型百分比在调查对象中，花园洋房占40%，小高层高寓占5%,高层占5%，电梯多层占10%，联体排屋占6%，别墅占34%。
这表明人们对住房的设施环境有很高的要求，对奢侈品很青睐。
3.购房的用途：购房各用途百分比（多选题）在调查对象中，消费者购房的目的最统一的事为了养老，占80%,朋友聚会占30%，投资占20%，企业会所占5%，家庭周末度假占3%。
所以清水湾在建房的时候要注意营造一种家的感觉，让消费者在这找到家的感觉。
4房接受程度：各房价接受度的百分比0102030405060在调查对象中，我们可以看出消费者对高房价接受程度很低，房价小于30万元的消费者接受度是50%，30-50万元的占16%，50-70的占10%，70-90的占8%。
高于170万元的消费者占1%。
5.楼盘注重的方面楼盘注重方面百分比102030405060706.建筑风格：喜欢的建筑风格百分比5101520253035在调查对象中，我们可以发现喜欢现代中式建筑风格的人比较多，占到30%，其次是传统欧陆风格，占到21%，然后依次是现代简约型.地中海风格.东南亚风格。