土地增值税清算中开发间接费审核要点
土地增值税清算中开发间接费审核要点
一、税收规定
企业所得税中的开发间接费
开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不
能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员
工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护
费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
国税发〔2009〕31 号
土地增值税条例规定的开发间接费：
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：
“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，
包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动
保护费、周转房摊销等。”
上述文件正列举的八项费用。
参考湖南 2014 年 7 公告：开发间接费用，是指直接组织、管理
开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、
办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监
督费等。
二、企业会计制度规定
企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列
支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、
租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，
在进行土增税清算时，这些费用能否扣除。
三、会税差异处理
在作土地增值税审核时，对于直接组织、管理项目的人员发生
的费用支出，应作为开发间接费扣除。
按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都
能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费..
第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调
整后会税没有差异。
第二，会税政策差异，调表不调账。
审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该
比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步
核实。
如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程
项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的
明细项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、
劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项
目按多个相关工程建筑总面积进行分配。
四、具体费用的处理
（一）关于样板间的支出问题
售楼处、样板间发生的支出税务总局答复如下：
临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？【发布日期】：
2010 年 12 月 21 日
房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，
不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时
扣除。
国家税务总局
2010/12/21
1、对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，
不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。
2、对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费
支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费
的样板间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房
核算一致。
3、对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定
资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间
费用入账，不能作为土地增值税前扣除。
所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。
（二）周转房摊销可以扣除
该科目是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或
折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房
屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进
行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也
应计入本科目。
（三）管理人员工资及福利费
管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福
利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，但是否列
支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，
要视具体情况而定，一般是不可以作为间接开发费扣除。
（四）通讯费
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费
列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列
支在开发间接费，在土增税前扣除。
（五）交通差旅费支出
项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，
但报销的私车加油费，难以区分与项目直接相关，不能列支在开发
间接费，在土增税前扣除。
（六）保安服务费
项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为
项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入
开发间接费。
（七）模型制作费
一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间
接费。按会计科目适用错误调整。
（八）利息支出
利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以，计入开发
间接费的利息支出应按会税政策差异调整。
（九）职工教育经费和业务招待费
按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接
归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收
处理一致，按会税会计科目适用错误调整。
（十）在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称
“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工
企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项（一般为“其他应收
款”科目）进行核算，不允许作为扣除项目扣除。
在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业
先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作
为往来款项进行核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在 “建
筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予
以剔除。
（十一）房地产开发企业在“开发成本”、“开发间接费用”等
科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允
许作为扣除项目扣除。
（十二）房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未
售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，
按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，不允许作为扣
除项目扣除。
“融资顾问费”不能作为利息支出扣除。
房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管
理监督，将楼盘打造成一定品牌。企业向该中介机构所支付的费用
扣除问题。
房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，应当作为房地
产开发费用在计算土地增值税时按规定扣除。
开发间接费审核总结
土地增值税与会计核算和 31 号文件基本一致。
周转房摊销，一般情况下没有这个费用。
审核重点：归属性审核。
与管理费用界限不清。
关键看看直接组织的管理的开发项目相关人员确定。
检查组织结构、部门分工、业务流程、员工名册确定。
抽取部分凭证资料看看签字。
公司高级管理人员费用不能在开发间接费中列支。
合同备案费用属于销售费用。
招待费考察费都应在管理费用。
前期物业费，在项目未移交前支付给物业公司的费用，合理性
是允许列支的。
如果不能区分园区项目管理和办公室管理，不能计成本。
如果区分开，现场的竣工前物业管理费用可以计间接费。
取暖费，交房之前的，应该列销售费用。
交房后的应计管理费用。
但销售率不高，开栓必须缴纳的应计开发间接费。
税法知识之土地增值税
税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。
一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。
土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。
二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。
扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。
土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）（中税协发[2011]110号）
![土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）（中税协发[2011]110号）](https://360docs-1393072327.cos.ap-beijing.myqcloud.com/21e26f1603020740be1e650e52ea551810a6c986.webp)
中国注册税务师协会关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》的通知中税协发【2011】110号各省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师协会：2007年12月29日，国家税务总局发布《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发[2007]132号)。
根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)等相关政策的变化，中税协于2011年协同纳税服务司修订完成《土地增值税清算鉴证业务准则(报审稿)》，并根据准则“报审稿”相应修订完成《土地增值税清算鉴证业务操作指南》。
鉴于此项准则的发布条件尚未完全成熟，为及时规范指导注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，并通过实践为制订该准则提供经验，现将准则“报审稿”及其操作指南和工作底稿(报审稿)中关于实务操作的基本内容以“指导意见(试行)”的形式予以下发，并将执行中的有关事项说明如下：一、《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》充分依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》(国税发[2009]149号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)和《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)，按照新修订的《注册税务师执业准则制订工作规划纲要》(中税协发[2011]061号)兼顾实体业务与程序技术的思路，调整了土地增值税清算鉴证的关注重点和程序，特别增加了证据采集要求，为注税从业者开展土地增值税鉴证业务提供具有可操作性的指导规范。
二、请各地方税协及时印发“指导意见(试行)”，并结合当地实际情况组织税务师事务所认真学习研究，贯彻执行。
各地税务师事务所承办土地增值税鉴证业务时，要遵照执行本“指导意见(试行)”。
在执行中出现的问题和修改建议，请向中税协(准则部)反映，以供中税协协助总局制订该准则参考。
三、总局正式发布《土地增值税清算鉴证业务准则(修订稿)》后，《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》即同时废止，中税协也将正式发布《土地增值税清算鉴证业务准则操作指南(修订稿)》。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
土地增值税清算审核指南PPT资料全面版
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 基础设施费④→开发小
区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生 的支出。 ❖ 注意：此款项同上款
第二部分 清算审核操作要点
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 公共配套设施费⑤ →不
发商拥有或控制的建筑面积，比如会所、地下车 库等。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （五）审核项目开发产品建成情况 ❖ （2）不可售面积 ❖ ①建成后产权归全体业主所有的建筑面积； ❖ ②建成后无偿移交给政府等部门的建筑面积
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （六）审核项目取得转让收入金额 ❖ 1、确认转让行为：强调有偿性。 ❖ ☆视同销售的情形 ❖ 2、确认转让开发产品种类 ❖ ☆先判断住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为
房地产企业对土地增值税清算需关注哪些内容
企业 （ 出地 方 ）取 得 国有 土地 使 开发产品已取得了初始产权 证明。
定可 用下列公 示表示 ：（ 已 转 让 可 售 建 用 权后 ，联合 其 他单 位 （ 出资 方 ）一 筑 面 积 ＋出 租 或 自 用 可 售 建 筑 面 积 ） ÷ 总 可售 建 筑 面 积 ８ ５ ％。
２ ．合作开发 的房 地产项 目中清算 工 证 明材 料 已 报 房 地 产 管 理 部 门备 案。
（ ２ ） 开 发 产 品 已开 始 投 入 使 用 。（ ３ ）
或该 比例 虽未 超过 ８ ５ ％ ， 但 剩 余 的 可 项 目的 主体 确 定
售 建筑 面积 已经 出售 或 自用 的。该 规
（ 二 ）普 通住 宅和 非 普通 住宅
国税发 ［ ２ ０ ０ ６ 】 １ ８ ７号第一 条第 二项
同开发 的 ，若 双 方约 定 ，出地 方不 承 应分别计算增值额 担 经营 风 险而 只收取 固定 利 益 的，包
（ ２ ）取Leabharlann 销售 （ 预售 ）许可证满 ３ 括 货 币 资 金 和 其 他 非 货 币 资 产 ，对 出 规定 ：开发 项 目 中同时包含 普通 住 宅
范围
增值税 清算管 理规程 的通知 （ 国税发
同 一 开 发 项 目 内 ，房 地 产 开 发 企 业 分
根据 《 国家税务总局关于印发土地 期 取 得 初 始 产 权 登记 证 明 的 。
（ ３ ） 对 于 分 期 开 发 房 地 产 项 目，
二、把握清 算政策的界定 标准
（ 一）“ 已竣工验 收”的房地 产
清算范 围及清 算主体 的确定 问题
ｉ
、
目： （ １ ） 同 一 开 发 项 目 内 ， 房 地 产 开 者 以 后 分 配 开 发 产 品 时 应 分 配 开 发 产
2017-10 土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保 证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土 地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算 申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算 等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第三章 清算受理
第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时， 对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评 估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时 间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作 出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。 第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定 期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖 市、计划单列市税务机关确定。 90天
国税发[2006]187号第五条：土地增值税清算应报送的资料。 符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件 之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条 第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理 清算手续。（规程第11条） 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（规程第12条） （一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请（删除）、土地 增值税纳税申报表（增加附表）； （二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、 国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程 合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成 本和费用有关的证明资料；（增加记账凭证复印件） （三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证 明资料等。（并入第（二）款） 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机 构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。（作为第（三）款）
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
土地增值税清算报告
个人收集整理勿做商业用途土地增值税清算鉴证报告标准要求鉴证报告正文样本土地增值税清算鉴证报告***〔委托单位〕：我们接受委托,于****年**月**日至****年**月**日对〔被鉴证单位广工程土地增值税进行鉴证审核.〔被鉴证单位〕的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证实材料的真实性和完整性负责.我们的责任是对该工程土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见.在审核过程中,我们本着独立、客观、公正的原那么,依据?中华人民共和国土地增值税暂行条例?及其实施细那么等有关政策规定,根据?土地增值税清算鉴证业务准那么?和?江苏省土地增值税鉴证业务规程?的要求,实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序.经审核,我们认为：〔被鉴证单位〕**工程已具备土地增值税清算条件,截至****年**月**日该工程的收入总额、扣除工程金额、土地增值税税额分别为：1.收入总额：****元；2.扣除工程金额：****元；3.增值额：****元；4.增值率〔增值额与扣除金额之比〕：****%；5.适用税率：****%;6.应缴土地增值税税额：****元；7,已缴土地增值税税额：****元；8.应补缴土地增值税税额：****元.本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用,不得作为其他用途.非法律、行政法规规定,鉴证报告的全部内容不得提供应其他任何单位和个人.个人收集整理勿做商业用途*********税务师事务所〔盖章〕税务师事务所所长〔签名或盖章〕中国注册税务师：〔盖章〕地址：报告日期：*****年**月**日附件：1、土地增值税清算鉴证报告说明；2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细工程审核表.具体包括：⑴土地增值税清算税款鉴证主表；〔2〕与收入相关的面积审核调整明细表〔附表一〕；〔3〕转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表〔附表二〕；〔4〕扣除工程及本钱结转审核汇总表〔附表三〕；〔5〕转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表〔附表四〕；〔6〕土地增值税缴纳情况审核汇总表〔附表五〕；3、税务师事务所执业资格证书复印件.个人收集整理勿做商业用途二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求〔一〕企业根本情况1、成立日期：2、税务登记证号：3、地址：4、法人代表：5、注册资本：6、投资总额：7、企业类型：8、经营范围：9、其他：〔二〕工程根本情况1、工程地址：2、工程概况.列明开发工程类型、占地面积、取得相关批文的情况.3、工程建设规模.列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积4、工程销售情况.列明取得预售许可证情况,实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积,已售面积占可售面积比例等,尚未出售的开发产品目前现状.〔三〕主要会计政策〔年度之间或本年度内发生变化或与税收处理有差异的应逐项说明.〕1、会计制度公司执行会计准那么或?X公计制度?及有关规定.2.、会计年度公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止.3、记账根底和计价原那么公司以权责发生制为记账根底,以历史本钱为计价原那么.4、开发产品完工的标准5、开发产品销售收入确认的标准6、主要内部限制制度〔四〕审核情况说明〔披露的根本原那么：重点披露?江苏省土地增值税清算标准?中提及的审核要点,发生的纳税调整事项必须详细披露.〕个人收集整理勿做商业用途1、转让房地产收入的审核说明转让房地产收入账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,其中:包括货币收入****元、实物收入****元、其他收入****元.2、扣除工程的审核的审核说明(1)取得土地使用权所支付金额的审核说明取得土地使用权所支付的金额账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(2)土地征用及拆迁偿费的审核说明土地征用及拆迁偿费账载金额****元,由于XX原因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(3)前期工程费的审核说明前期工程费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.⑷建筑安装工程费的审核说明建筑安装工程费账载金额****元,由于XX®因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(5)根底设施费的审核说明根底设施费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(6)公共配套设施费的审核说明公共配套设施费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(7)开发间接费的审核说明开发间接费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(8)开发费用的审核说明A、本工程发生的财务费用中,借款利息支出能够全部提供金融机构票据证实的,应据实扣除,扣除金额为元.其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发本钱元之和的5%扣除元.因此,贵公司此工程可扣除金额为元.个人收集整理勿做商业用途B、本工程发生的财务费用中,借款利息支出未能全部提供金融机构票据的,具房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发本钱元之和的10%扣除元.因此,贵公司此工程可扣除金额为元.(9)与转让房地产有关税金的审核说明扣除与转让房地产有关的营业税金及附加****元,其中：营业税****元、城市维护建设税****元、教育费附加****元.(10)财政部规定的其他扣除工程的审核说明贵公司根据税收有关规定,允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的20%加计扣除.因此,贵公司其他扣除工程的金额为元.3、应纳税额的审核说明(1)确认的增值额为****元.(2)增值率(增值额与扣除金额之比)：****%；(3)适用税率：****%;(4)应缴土地增值税税额：****元(5)已缴土地增值税为****元(6)应补缴土地增值税为****元.三、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细工程审核表(样表)个人收集整理勿做商业用途个人收集整理勿做商业用途土地增值税清算税款鉴证主表税款所属时间：年月曰至年月曰 纳税人识别码： 工程：说明：1、按工程填写清算主表和附表,清算工程中有普通标准住宅的要单独计算增值额、单独填写一张?土地增值税清算税款鉴证主表?.2、政府代收费用单独列出一行,便于加计扣除时的计算.3、本表中数字来源于相应附表.填表日期：年月日 清算日：年月日 单位：元、平方米与收入相关的面积审核调整明细表填报单位〔盖章〕：工程：填报日期：年月日单位：平方米说明：从纳税人的有关资料中可以取得不同的面积数据,如权属证、房产证、开展改革委员会〔方案委员会〕文件、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同等.当获取相同性质的上述面积数据发生冲突、不能相互印证时,一般根据外部证据比企业内部证据更可靠的原那么确定适当的面积作为分配标准.填报单位〔盖章〕：填表日期：年月日单位：元转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表开发工程名称税款所属时间：年月日至年月日个人收集整理勿做商业用途附表三扣除工程及本钱结转审核汇总表填报单位〔盖章〕：工程填表日期：年月日单位：元、平方米,分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中说明：普通标准住宅和其他类型房屋的销售本钱分别计算个人收集整理勿做商业用途附表四单位：元与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表填表日期：年月曰说明：普通标准住宅和其他类型房屋的销售税金分别计算,分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中个人收集整理勿做商业用途附表五土地增值税缴纳情况审核汇总表填报单位〔盖章〕：填表日期：年月日单位：元。
土地增值税清算审核整体工作计划
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前期工程费 的审核
根据统计金额逐项核对合同金额
测绘、“三通一平”等与前期 工程相关的合同及相关补充协
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超出合同金额的费用查看相关补充协议
议，工程决算书、审核年份会 计凭证、明细账
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审核过程中区分开发成本与期间费用
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根据企业提供的凭证、明细账，逐项审核与该项目有关 的建筑安装工程费发票真伪
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根据销售台账抽查销售合同，核对销售金额
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统计预收账款、主营业务收入明细账
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审核销售台账收入金额与预收账款主营业务收入金额及
直接计入主营业务收入金额是否一致
销售收入审 核
审核拆迁补偿协议中的补偿金额
销售合同、销售发票、销售台 账、主营业务收入明细账、预
收账款明细账
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计算该项目的平均售价
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审核销售台账、是否存在售价偏低情况
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根据审核后的收入金额确认普通住宅、非普通住宅、非 住宅各项目的收入金额
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审核五证面积、土地出让合同、契税完税证面积是否一 取得土地使 致 用权所支付 的金额的审
核
五证、土地出让合同、土地批 件、审核年份会计凭证、明细
账
取得土地使
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用权所支付 的金额的审
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审核过程中区分开发成本与期间费用
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根据企业提供的凭证、明细账，逐项审核与该项目有关 的基础设施费发票真伪
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逐项统计基础设施费（包括：小区内道路支出、供水、 监理合同、监理报告、供水、 供电、供气、排污、照明、绿化、消防、供暖、清运土 供电、供气、排污、排洪、通
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基础设施费 的审核
根据统计金额逐项核对合同金额
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发[2006]187号
国家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号成文日期：2006-12-28字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。