2013年12月亿嘉信阳市工业城区项目前期市调报告_89P

传统意义上的多层已经逐渐减少了，浉河以北临河规划有滨河别墅群，已形成信阳较高端的代表和富人聚集地。浉河以南近两年投 放及消化速度都较快，主要依据临河而居的生态环境，这一点，对于浉河以北是无法比拟的；
6）从房地产发展的进程来看，信阳房地产商品化的程度较高，单位建房、安置房的比列略低于其他城市，并且开发规模趋向于
第一部分〆信阳市总体概括介绍
4、信阳城市板块
南湾区域：以“南湾湖”风景区为主打品牌，
重点打造信阳城市名片。 浉河区域：浉河区是信阳市的主城区，已经 形成西亚和美商圈，步行街商圈、火车 站商圈等热点，辐射豫南及周边地区， 初步确立了豫南商贸中心的地位。 羊山区域：羊山新区集行政办公、居住、商 业金融、文化娱乐、教育科研等城市功 能于一体，规划四大组团，即行政管理 组团、金融服务组团、科技文教组团、 度假休闲组团。 工业城区域（平桥）：依托现有食品、机械 制造、冶金、建材、电力、轻工六大支 柱产业。
第一部分〆信阳市总体概括介绍
5、信阳城市未来发展规划
城市发展：
〄 信阳市地产开发的重点已经北移，从浉河老城区转向羊山新城区、高铁区域。 〄 城市投资潜力大、发展步伐快、建筑形态国际化加速。
• 对本项目的影响：
〄 片区成为重点建设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，片区发展迎来 发展良机。 〄 产业的发展将大大带动工业厂房、物流园以及办公物业等需求々 〄 高铁站和汽车站的发展，将带动城市扩张、同时带来周边餐饮住宿、购物消 费的需求々 〄 投资的增长在拉动经济增长、提高居民消费能力的同时，也带来大量的流动 人口与消费需求。
第五部分〆信阳房地产市场供销预判
第五部分〆信阳房地产市场供销预判
第五部分〆信阳房地产市场供销预判
浉河区地产市场总结：
范围： 信阳老中城区狮河北岸地区，即火车站与市政府之间和狮河南岸地区； 概况： 区域为城市建成较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发和老厂区改造项目，以旧城改造 为主； 设施： 信阳火车站、汽车站、繁华商圈、市第一人民医院、滨河景观等城市稀缺资源，本区域交通便利，购物、 生活、教育、 休闲等生活配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善生活者为多； 物业类型：
第三部分〆信阳房地产市场二级市场情况
从以上数据图上看，8月份全市商品房成交2473套，成交面积274541.99帄米，其中浉河区成交636套，成交面 积60007.78帄米，帄桥区成交258套，成交31682.71帄米，羊山新区成交1519套，成交177236.67大幅度遥遥领先的羊山新区毫无悬念还是在第一 的位置上，占整个8月份商品房成交套数的比例为61%，紧随其后的是浉河区占26%，帄桥区占6%，南湾管 理区占3%，由于政府足够重视羊山新区的建设，目前大量楼盘在新区开发，所以新区的成交量占全市的比 重较大。
亿嘉信阳工业城区项目前期市调报告
营销中心 2013/12/24
报告思路
一、信阳市总体概况介绍
五、信阳房地产市场供销预判
六、信阳商业总体概括介绍 七、区域市场总体概括介绍 八、区域项目及周边情况
二、信阳房地产市场一级市场情况
三、信阳房地产市场二级市场情况 四、信阳及周边城市楼市总体情况
九、项目基本信息 十、土地价格测算 十一、区域土地价格参照
第二部分
信阳房地产市场一级市场情况
第二部分〆信阳房地产市场一级市场情况
土地招拍挂市场：根据信阳市国土资源局网站公布：2013年截至目前信阳市土地招拍挂市 场共成交35宗总面积为1638145.79㎡的土地，其中，成交量主要集中在7月和8月，8月成交 了14宗地块。
第二部分〆信阳房地产市场一级市场情况
大盘大手笔的运作，小盘很难在市场中立足；
7）从信阳风土人情来看，信阳人对居住环境的挑剔是可见一斑的，爱吃、爱玩、爱找乐，这都在一定程度造成了房地产市场项目
楼盘品质的大幅提高。 8）从推广营销的手段来看，由于目前处于敏感时期，各楼盘的优惠促销手段都比较新颖，接近于省会郑州；营销道具主要依据大型
户外、电视、宣传页、项目楼书、案场营销等，营销水平较高。
第五部分〆信阳房地产市场供销预判
第五部分〆信阳房地产市场供销预判
第五部分〆信阳房地产市场供销预判
羊山新区地产市场总结：
范围：主要集中于新六大街两侧和新七大街两侧 产品价格：洋房价格：3000—6000元／㎡；精装高层：（恒大代表项目）5500元／㎡；
普通高层：3700—5300元／㎡；
整体余量： 羊山新区现售楼盘总体余量和新入市楼盘总量面积之和达到了350万平米，后期竞争 压力巨大； 两房主力总价集中力量在40—45万之间，面积集中在80—90平米； 三房主力总价集中力量在60—65万之间，面积集中在110—120平米； 35—40万为销售空白点，两房和三房投放较少
2）据不完全统计，目前信阳房地产市场的产品类型包括：多层、小高层、高层、4层叠加别墅、多层电梯洋房，种目众多；产品功能包括大型
观景阳台、地上地下停车位、社区会所、幼儿园、配套商业等。产品供应有一房、二房、三房、四房、 五房顶层复式。产品供应比列大致为：5%、25%、35%、25%、10%；面积区间：一房48—72㎡，两房87——109㎡，三房120——143㎡，四 房150——170 ㎡ ，五房190——240 ㎡. 3）稍大型的社区物业和景观处理都可圈可点，如建业森林半岛和双汇欧洲故事两个项目，都是有着系列地产成功运作的经验，在市场中充当 领头羊的形象，居住舒适度指数列信阳首位。再如弘昌运动城，徐辉设计事务所出景观方案、河南鑫苑提供物业管理顾问，社区的品质感不言 自明。
第五部分
信阳房地产市场供销预判
第五部分〆信阳房地产市场供销预判
第五部分〆信阳房地产市场供销预判
由此推导：浉河区、羊山新区，以及平桥区。通过调查我们发现,目前信阳市房地产市场具有以下8个特点
1） 信阳房地产市场不再是单纯的“卖方市场”了，购房客户可供选择的余地大，对楼盘的居住品质和居住环境要求较高。
本区域个别项目由于占据较多公共资源，发展商借势发展综合商业、酒店公寓、商业、投资需求占有一定比 例；
产品价格： 1、洋房价格：信阳浉河区洋房均价在4600元∕㎡ 2、普通高层：价格在3500——5300元∕㎡ 3、酒店式公寓5500元∕
第五部分〆信阳房地产市场供销预判
第五部分〆信阳房地产市场供销预判
楼盘分布：现有楼盘均处于平桥区边缘地段，除原有楼盘外，新推楼
盘均为旧城改造项目；
产品价格：普通多层价格在3400—3800元∕㎡；双汇欧洲故事，小高层均价在4000 元∕㎡；
土地成交分布：2013年1月—8月全市土地招拍挂成交主要集中在羊山新区和浉河 区，分别成交10地块和9幅地块，工业城区成交8幅地块，平桥区成交6幅地块，南 湾管理区成交地块最少为3幅地块。
第二部分〆信阳房地产市场一级市场情况
土地用地类型分布：2013年1月—8月，全市土地招拍挂市场成交土地类型中以住宅兼商业用地 成交量最大，其次为工业用地和仓储用地，住宅用地只占到1%，商业用地为0.（数据包括浉河 区、平桥区下面的乡镇）
综上：2013年1—8月，信阳市土地招拍挂市场成交土地共35宗，成交面积为1638145.79㎡。 所成交土地主要集中在住宅兼商业用地上。
第三部分
信阳房地产市场二级市场情况
第三部分〆信阳房地产市场二级市场情况
2013年8月，信阳市房地产市场商品房成交面积较上月有所上涨，8月份住宅 市场出现量价齐升的局面，其中成交面积上涨21%々与去年同期相比，8月信 阳市商品房成交量上升17%々从数据显示来看，8月信阳房地产市场呈现出一 派繁荣的景象。
第三部分〆信阳房地产市场二级市场情况
8月份据信阳房产网数据统计，本月全市商品房共成交2473套，较上月（1988套）增加了485套，涨跌 幅度约24.40%，帄均每天销量约80套。
第四部分
信阳及周边城市楼市总体情况
第四部分〆信阳及周边城市楼市总体情况
从以上数据图上看，8月份信阳周边其他城市的成交量较上月有所涨幅，其中武汉成交量为16522套，郑州 成交量为9963套，六安市成交量为1625套，信阳成交量为2475套，南阳的数据未公布出来。
第三部分〆信阳房地产市场二级市场情况
8月份信阳市商品房成交面积为274542帄米，成交套数为2473套，成交套均面积为111帄米々8月份信阳市商品 房成交面积较7月份上升了21%，成交套均面积较7月份的114.19有所下降。从以上数据来看，信阳市房地产市 场3—5月商品房成交情况较帄稳，6月有所下降，7月、8月又急剧上升，楼市出现回暖趋势。
第一部分〆信阳市总体概括介绍
信阳地理位置优越、生态环境优美、自然风光旖旎、物产丰富多样、交通特别便利、生活 十分便捷、郊游内容丰富，被称为“北国江南”、“江南北国”。 2013年，信阳五次蝉联“中国十佳宜居城市”以及荣膺“2013中国最具幸福感城市”第十位 。
第一部分〆信阳市总体概括介绍
信阳的毛尖茶叶享誉海内外，是全国十大名茶之一，信阳也拥有茶叶故乡的美名。发 展城市茶经济、茶文化、彰显特色，建设个性城市，打造“中国茶都”是信阳市的发 展方向。
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第一部分〆信阳市总体概括介绍
3、信阳市交通
〄 信阳地处豫南，左扼两淮，右控 江汉，素有“三省通衢”之称， 从古至今都是江淮战略要地和南 北交通枢纽，全国重要的交通枢 纽城市和区域性物流枢纽城市。 〄 京港澳高速、沪陕高速、大广高 速、淮息高速、淮固高速等五条 高速、G107、G106、G312等三条 国道在境内形成多重十字交叉。 500公里范围内可通过铁路、国道 和高速公路3种方式连接武汉、 郑州、合肥、长沙、南昌、南京 和西安7大省会城市。
第三部分〆信阳房地产市场二级市场情况
以上数据是1月—3月的信阳市房地产市场商品房成交均价，4月—7月，房产网数据没有公布出来。3月份 均价比2月份上涨了0.28%，从图上看，3月商品房成交均价在继续上升，并出现了较大升幅，主要是因为 住宅市场一些高价楼盘推货量加大。