房地产开发经营与管理公式整理
房地产开发经营与管理公式整理
E(Rj) = Rf +βj[E(Rm)－Rf]
资产j预期收益率=无风险资产收益率+资产j系统性市场风
险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率]
平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积
吸纳量=报告期销售量+报告期出租量
新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配
收入（元/户）×住房消费倾向
指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平
滑指数）×前期预测值
11)1(ttt
QSQ
式中 tQ-本期预测值 1tS-前期实际销售量
1t
Q
-前期预测值 -平滑指数，01
利息与利率
（一）利息 Fn=P+In 式中Fn-本利和；P-本金；In-利息
（二）利率 %1001PIi 式中1I-一个计息周期的利息
单利计息与复利计息
（一）单利计息 inPIn
N个计息周期后的本例和 )1(niPFn
（二）复利利息In=P[(1+i)n－1]
N个计息周期后的复本利和为：nniPF)1(
名义利率与实际利率的关系式
设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计算利息m次，
1)1(1mmmrPPmrPPPFi
等额])1(11[)1(1)1(nnniiAiiiAP
1)1(F1)1(1)1()1(AnnnniiiPiPii
ii
P
等差At=A1+(t－1)G 等比At=A1(1+s)
t-1
注意A1在等额、等差、等比中计算公式不同
毛利率或毛利额=营业收入-营业成本
营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土
地增值税（开发投资）
营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租）
营业收入=销售收入+出租收入+自营收入
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收
入
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入
运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房
产税+物业服务管理费+大修基金
期间费用=销售费用+管理费用+财务费用
税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额
税后利润或净利润=利润总额-所得税
可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未
分配利润）
动态盈利能力指标：
)(NPV0)1()(1221110tiiNPVNPViFIRRFIRRCOCIFNPVntt财务内部收益率
财务净现值
投资动态回收期Pb=(累计净现金流量现值开始出现正值期数
－1）+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量
现值
实际收益率Rr、名义收益率Ra和通货膨胀率Rd：
（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）
静态盈利能力指标：
成本利润率、销售利润率
投资利润率=项目总投资润总额年利润总额或年平均利×100％
资本金利润率=资本金润总额年利润总额或年平均利×100％
资本金净利润率=资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平×100％
税前现金回报率=
资本金
金流量入）减还本付息后净现年营业利润（净经营收
×100％
静态回收期Pb'=(累计净现金流量开始出现正值期数－1）+上
期累计净现金流量的绝对值÷当期净现金流量
清偿能力指标：
借款偿还期Pd=(借款偿还后开始出现盈余期数－开始借款期
数）+上期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额（利润、
折旧、摊销等）
利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用
偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额
在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收
入÷还本付息金额
资产负债率=负债合计÷资产合计×100％
流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％
速动比率=（流动资产总额-存货）÷流动负债总额×100％
盈亏平衡分析
盈亏平衡产量=总固定成本÷（销售单价-单位产品变动成本）
盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本÷产销量）
盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价-（总固定成本÷产销
量）
风险分析中概率分析的期望值法
各年现金流期望值 mirtrttPXNCFE1)(
寿命期净现值期望值 mittiNCFENPVE1)1()()(
各年净现值标准差 rtmiirtrtPXX2t)(
寿命期净现值标准差 n12)1itti（
寿命期标准差系数 ％100)(VNPVE
房地产的相关的计算公式
房地产的相关的计算公式。
静态投资回收期=[累计净现金流量出现正值的年数-1]+[上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量]动态投资回收期=[累计净现金流量现值出现正值的年数-1]+[上年累计净现金流量现值绝对值/当年净现金流量]投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资×100%投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/项目总投资×100%资本金利润率=年利税总额或年平均利税总额/资本金×100% 借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数-开始借款年份+当年偿还借款本金额/当年可用还款资金额资产负债率=负债总额/全部资产总额×100%流动比率=流动资产/流动负债×100%速动比率=速动资产/流动负债×100% 速动资产=流动资产-存款资金成本率=[使用费/（筹资总额-筹资费用）]×100%或[使用费/筹资总额（1-筹资费用率）]×100%长期借款成本率=长期借款利率（1-所得税率）/1-借款费用率每年末支付利息长期借款成本率=长期借款利率（1-所得税率）/1-长期借款利率-借款费用率支付采取贴现形式债券资金成本=债券利率（1-所得税率）/（1-债券筹资费用率）或债券年利息率（1-所得税率）/债券筹资额（1-债券筹资费用率）普通股资金成本率=[普通股资金成本率/普通股筹资额（1-普通股筹资费率）] ×100%+普通股利年增长率优先股资金成本率=[优先股预期年股利支出/优先股票面价值（1-优先股筹资费率）] ×100% 留用利润的成本率=第一年股利/留用利润总额+股利年均增长率资本资产定价=无风险报酬率+股票的风险校正系数（平均风险股票必要报酬-无风险报酬率）平均层数=总建筑面积/总用地面积住宅建筑净密度=[住宅建筑基底总面积/住宅用地面积]%住宅建筑面积净密度=住宅总面积/住宅用地面积住宅建筑面积毛密度=住宅建筑面积/居住用地面积人口净密度=居住人数/居住用地面积平均每人居住用地面积=居住建筑用地面积/居住人数平均每户居住用地面积=居住建筑用地面积/总户数建筑密度=用地范围内所有基底面积之和/规划建设用地面积建筑面积密度=开发小区内总建筑面积/小区总用地面积绿化覆盖率=（全部绿化种植水平投影面积之和/建设用地面积）%人均公共绿地面积=住宅区内公共绿地总面积/住宅区内总人口增房量=（新建住宅数量-拆除旧住宅的数量×折旧率）%余房量=新建住宅数量-安置原有居住用房量增房量综合单方造价=住宅建设总费用/（住宅建筑总面积-拆除旧房总面积×折旧率余房量综合单方造价=住宅建设总费用/（住宅总面积-拆除安置用房总面积）单位造价=项目总造价/建筑面积户均造价=工程总造价/居住总户数可售单位面积造价=工程总造价/可售建筑面积建筑面积=套内建筑面积+公摊面积(一般测绘部门会给出) 总建筑面积=所有建筑物的建筑面积这和公摊面积=每户分摊的公共部位的面积(一般由测绘部门给出)公摊系数=公摊面积/建筑面积容积率=总建筑面积/项目占地面积(一般拍地的时候政府给出)绿化率=绿化面积/项目占地面积。
房地产开发经营与管理全套教学课件pptx
竞争策略
成本领先策略、差异化 策略、集中化策略等。
竞争格局
分析不同市场参与者的 市场份额、竞争地位等
。
竞争趋势
探讨房地产市场未来的 竞争趋势和发展方向。
03 房地产项目策划
房地产项目策划的定义与作用
定义
房地产项目策划是指在房地产开发过程中，通过 市场调研、项目定位、产品规划、营销策略等手 段，对项目进行全面、系统的规划和设计，以达 到项目目标的过程。
房地产开发经营营概述 • 房地产市场分析 • 房地产项目策划 • 房地产投资决策 • 房地产开发项目管理 • 房地产市场营销 • 房地产开发经营法律法规与政策
01 房地产开发经营 概述
房地产开发经营的定义与特点
定义
地域性
综合性
长期性
风险性
房地产开发经营是指房 地产开发企业在城市规 划区内国有土地上进行 基础设施建设、房屋建 设，并转让房地产开发 项目或者销售、出租商 品房的行为。
房地产开发经营的法律体系
包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章等各个层级 的法律规范。
房地产开发经营的法律关系
涉及土地使用权、房屋所有权、房地产开发建设、房地产交易等方 面的法律关系。
房地产开发经营的法律责任
包括民事责任、行政责任和刑事责任等。
房地产开发经营的政策环境分析
土地利用政策
包括土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供 应政策等。
随着环保意识的提高，绿色低碳发展 成为房地产开发的新趋势。
房地产开发经营的现状与趋势
智能化发展
随着科技的进步，房地产开发将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社 区等。
个性化定制
消费者需求日益多样化，房地产开发将更加注重个性化定制和差异化竞争。
房地产开发经营与管理
第一章概述第一节房地产的概念一、房地产的基本概念房地产又称不动产,是房屋财产与土地财产的总称,是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上附着物。
房地产是固定在一定地域之内能移动的房屋建筑和建筑地块合二为一的不动产。
二、房地产的特性房地产是一种特殊的商品，它不同于我们平时所见的商品。
因此，它除了具有一般商品所具备的特性之外，还有其特殊的属性。
（一）区位特征不可移动性→区位地段差异独一无二性→市场的非完全竞争性寿命长久性→收益的相对长久性数量有限性→独占性（二）外部性特征用途多样性：商业、办公、居住、工业等相互影响性：周围状况、邻近开发利用条件政府管制性：政策变化、市场秩序等（三）价值特征价值高大性：投资大、单价高、总体价值大、销售过程长、变现能力差保值增值性: 经济增长→相对稀缺性增加基础设施完善→品质提高→市场价值提高三、房地产的类型房地产涉及社会生产、生活的方方面面。
根据房地产的不同特性，可以将房地产项目划分成很多类。
（一）按用途划分居住、商业、办公、酒店、餐饮、娱乐、工业仓储、农业、特殊用地以及综合等类别（二）按开发程度划分生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)（三）按建筑结构划分（1）主要建筑材料：钢结构、钢筋混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结构等（2）结构型式：墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结构、网架结构等（3）建筑层数和高度：低层、多层、高层和超高层（四）按照是否产生收益划分收益性房产:写字楼、商场、酒店非收益性房产:住宅、办公楼（五）按照房地产项目经营使用方式划分出售、出租、营业、自用第二节房地产开发与经营的特点一、房地产开发的含义房地产开发是指房地产开发企业在城市规划区以城市土地资源为对象，以重新配置、建造环境为目的，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施以及房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房，以满足社会需要的一种行为。
二、房地产开发的特点1. 开发活动的复杂性2. 开发位置的固定性3. 开发市场的区域性4. 开发过程的时序性5. 受政策影响的敏感性6. 开发所需投资的巨大性7. 开发投资的高回报和高风险性8. 开发投资具有保值增值性三、房地产开发活动的参与者1.房地产开发商(核心)：投资、决策、组织、管理、实施2.建筑承包商：建筑施工、建筑质量3.金融机构：地产项目融资、消费者抵押贷款4.专业咨询顾问人员：规划师、建筑师、工程师、会计师、估价师、律师、经济师和投资咨询工程师、经纪人与市场营销人员5.政府有关部门：制定开发政策、行政管理、监督、协调四、房地产开发的分类第三节 房地产开发程序与模式一、房地产开发程序（一）投资机会选择与决策分析阶段（1）投资机会的寻找与选择（2）可行性研究（二）前期工作阶段（1）获取土地的使用权2.开发主体 独资开发：独立投资或筹资合资开发：多家房地产企业合作开发个体投资开发：建设私人房地产1.开发对象 土地开发：生地→熟地房屋开发：土地使用权→房屋房地产综合开发:土地、房屋一体化开发3.开发区域新区开发：郊区农地或荒地→建设用地 旧区开发：旧老城区→开发、改造4.开发规模单项开发：规模小、占地少、功能单一、成片开发：开发范围、面积大，工程项目多（2）选择设计单位和勘察单位（3）其他工作（三）建设阶段（1）组织施工、进行工程监理（2）竣工阶段（四）租售和物业管理阶段（1）租售阶段（2）物业管理二房地产开发模式1.多元化开发模式（1）混业开发（2）综合项目开发（3）纵向一体化开发2.专业化开发模式（1）特定物业类型开发（2）特定业务领域开发（3）服务集成式开发3.网络经济环境下的房地产开发第四节房地产业的形成与发展一、房地产业的概念房地产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产的投资、开发（包括组织建设）、经营、物业管理和房屋中价服务的产业部门的总称。
房地产估价师之开发经营与管理考试知识汇总笔记
房地产估价师之开发经营与管理考试知识汇总笔记1、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。
A.在流动资产中，存货的变现能力最强B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C.部分存货可能已经抵押给债权人D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题【答案】 A2、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。
方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（ ）。
A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】 A3、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。
A.变动成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】 D4、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。
A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】 A5、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和【答案】 D6、“三项预测值”分析方法是( )中的一种。
A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法【答案】 B7、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
(经营管理)开发与经营管理笔记
（经营管理）开发与经营管理笔记第六章经济评价指标与方法第一节效益和费用识别投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。
一、投资与成本（一）广义投资与成本的概念1、投资（1）投资的分类（2）一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。
（记住，一个是资产，一个是资金）2、成本（1）成本是人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。
（2）成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。
（3）生产成本+销售费用=产品的销售成本（完全成本）（4）影响成本的因素：不同的生产技术方案；不同的生产规模；不同的生产组织形式；不同的技术水平和管理水平；不同的物资供应和产品销售条件；不同的自然环境。
3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全相同，主要出别表现在：*我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（Sunk Cost）。
（二）房地产投资分析中的投资与成本（投资与成本的特点：对于“开发-销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金。
✧开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。
✧房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。
）1、开发项目的总投资：自营：固定资产和其他资产开发建设投资：完成开发所需投入的各项费用出租、出售：开发产品成本（转经营成本）【开发建设投资即后面所说的项目开发总成本。
】经营资金：用于日常经营的周转资金。
2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。
3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）*值得注意的地方土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本（对于分期收款的项目：房地产销售成本和出租经营成本按销售收入和出租收入的比率计算）*（房地产开发产品销售核算的科目设置１、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。
2023年房地产估价师之开发经营与管理基础知识点归纳总结
2023年房地产估价师之开发经营与管理基础知识点归纳总结1、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。
则其速动比率为（ ）。
A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】 B2、反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（ ）。
A.商品批发价格指数B.城市居民消费指数C.城市居民消费价格指数D.商品零售价格指数【答案】 D3、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】 C4、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（ ）。
A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率【答案】 C5、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）。
A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标【答案】 D6、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为（ ）。
A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%【答案】 A7、房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。
A.独立方案B.互斥方案C.相关方案D.相容方案【答案】 B8、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）。
A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】 B9、投资者所要求的最低利率是（）。
A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】 A10、关于收益性物业的说法，正确的是（ ）。
A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高【答案】 C11、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（ ）。
房地产估价考试重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产开发经营与管理
房地产开发经营与估价第一章：房地产投资与投资风险1、短期投资与长期投资（通常以回收期1年为界限）：长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。
2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离）：直间接投资的优缺点为重点3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）4、生产性投资和非生产性投资（是否以盈利为目的，是否为了公共利益：学校…）5、投资的特性：经济行为；时间性；目的是获得收益；风险性。
（四个特性）6、投资的作用：国家经济增长的推动力；与企业发展密切相关；人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。
7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。
（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益。
9、房地产投资按经济活动的类型分类：土地开发投资（土地一级市场）；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资（房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。
10、房地产投资按物业类型分类：居住（特性是重点）；商业（特性是重点）；工业；酒店和休闲娱乐；特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等）11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要；适宜长期投资（自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造；易产生资本价值风险（由于房地产的异质性，投资价值不确定）；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在经济外溢或转移。
12、房地产投资的作用：收益；保值；增值；消费；业主荣誉。
13、房地产直接投资：房地产开发投资（增量供给；中短期投资）和房地产臵业投资（长期投资）。
14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs（权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益）；房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。
2023-2024房地产估价师之开发经营与管理知识点归纳总结(精华版)
2023-2024房地产估价师之开发经营与管理知识点归纳总结(精华版) 1、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（ ）。
A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】 A2、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。
A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】 B3、对于一般房地产投资项目，（ ）指标应大于2。
A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率【答案】 A4、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（ ）。
A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】 B5、所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和( )。
A.任务B.可用的费用C.广告效果评估D.企业信誉【答案】 C6、房地产市场的（ ）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
A.移动B.异质C.垄断竞争D.买卖【答案】 C7、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（ ）。
A.销售收入B.出租收入C.利息收入8、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（ ）。
A.产品结构B.总量结构C.供求结构D.投资结构【答案】 B9、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。
地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。
2014年房地产估价师经营与管理备考资料3
1.期房价格的计算公式期房价格=现房价格一预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。
2.补地价 (1)对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，公式为：补地价=改变后的地价一改变前的地价(2)对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率称为原容积率，则补地价的数额为：补地价(单价)=现楼面地价×现容积率一原楼面地价×原容积率补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积(3)如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则公式为：补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率一原容积率)或者补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率)3.某种房地产在未来某一时间的供给量供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量1.遵守合法原则应做到下列几点：(1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权利证书、权利档案的记载或者合同约定(如租赁权)、以及其他合法权属证明材料为依据。
(2)在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
(3)在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。
(4)在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。
(1)估价时点原则要求房地产估价结果应是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。
(2)估价时点原则的内容估价通常只是评估某个特定时间的价值。
这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师可以随意假定，必须根据估价目的来确定。
(3)估价目的是龙头，确定了估价目的，其他便可以根据估价目的来确定。
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