税收调控
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摘要：税收手段在政府宏观调控房地产市场的措施中一直发挥着积极的作用。政府通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。本文从借鉴国外利用税收手段调控房地产市场的经验出发，希望能够为政府完善我国房地产市场的决策提供一些参考。
关键词：税收杠杆 房产税 供求平衡 宏观调控
就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。
一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为
房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的８０％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。
（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴
房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴精品文档 你我共享
等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。
（三）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。
从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。
（四）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税；如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。
二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点
从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法，可以总结出其主要特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。
三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴
（一）充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。
众所周知，我国房地产市场属于暴利行业，年增长率极高。房地产厂商的一举一动，牵动着社会上千家万户的心，甚至影响了沪深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，精品文档 你我共享
增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：
1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；
2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；
3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；
4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；
5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
（二）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。
具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。
（三）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。
参考文献
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[5]程萍.国外房地产税收体系概况及其借鉴[Ｊ].涉外税务,2002(8):40-43.
浅析我国房价调控的税收政策
财 Ｅ—ｍａｉｌ：ｚｆｓｄｚｚｓ＠１２６．ｃｏｒｎ
浅析我国房价调控的税收政策
口陈征艳 中南大学公共管理学院
摘要：分析并总结政府的税收政策。进一步介绍营业税、房产税、土地增值税、物业税等几种在增加政府财政收入，稳定住房价
格上发挥一定作用的税种。对进一步发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用提出几点建议。
关键词：房价；财政政策；调控 税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定， 通过税收工具强制地、无偿地参与国民收入和社会产品的分配
与再分配，取得财政收入的一・种形式。我国现行的房地产税收主
要有：直接以房地产为课税对象的税种，即耕地占用税、城镇土 地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、契税等；与房地
产紧密相关的税种包括营业税、维护建设税、教育费附加税、印
花税、企业所得税和个人所得税等。在以上税种中，房地产营业
税、土地增值税、所得税、物业税等在增加政府财政收入，稳定住房价 格上发挥了或大或小的作用。本文就几个重要税种分析如Ｆ：
一、营业税 营业税是以纳税人从事经营活动的营业额为课税对象征收
的一种商品流转税，无论对谁征营业税，税收负担都是由买房者
和卖房者共同承担，但实际上，由于房地产本身的特性，房地产 营业税更多是转嫁到 买房者身上。住房是普通老百姓的必需
品，价格再贵也要买房了住，而对于供应商来讲，地产物业不是
易腐品，可以等到想要的价格再卖出去。因此，笔者不赞成政府 对初始房地产交易征营业税，这样只会让本来在交易中就处丁
弱势地位的买房者更加雪上加霜。 但是对于二手房的交易，则必须课以重税。前面提到的投资
性炒房，部分投机者利用消费者的心理，大肆购房再转手出卖， 从中赚取利润，同时也在客观上抬高 房屋的价格。为了抑制投
资性炒房，尽管在２００８年，国家将国务院调整了个人住房转让 营业税征免时限，由５年调整到２年，但是２００９年末，营业税
重新恢复了５年制。之所以要对二手房交易课以重税，就在于 这种投机行为减少了买房者的消费者剩余，存一定程度上对房 价飞涨起到了推波助澜的作用。征收二手房交易营业税除了炒
我国税收宏观调控存在的问题及对策(下)
湖南税鲁＾瞢专科掌拄掌报 ２００２年３月膏１５卷奠２期（总膏６２期） Ｊｏｕｒｎａ：ｏ，Ⅱ㈣ｍ ０ ．１５№．２ Ｍａｒ．２００２
我国税收宏观调控存在问题及对策（下）
口喻长庚 （期南税务高等专科学校．朝南长沙４１０１１６） ［摘要］在我国，税收宏观调控作为政府宏观调控的重要政策Ｉ具较前发挥７更大的作用．但是由 干受外部环境和税收制度本身缺陷等方面的制约，税收在宏观调控中的应有作用并未得到充分的发挥．政 府要通过税收制度的进一步完善和税收负担的调整等措施来强化税收的宏观调控功能。 ［关键词］深层次矛盾；调控力度；推动力；逆向调节；改善税收调控；基末思路：对策措施 ［中囝分类号］Ｆ８１２．４２［文献标识码］Ａ［文章编号］１００８—４６１４一｛２００２）０２—００２５—０５ 二加强和改善我国税收调控的基本思路 面对新世纪我国市场经济体制不断健全和完善的客 观实际，我国加强和改善税收调控的基本思路应是： （一）以适应市场经济条件下政府调控的需要为目 标，加强和改善我国税收宏观调控。这就要求做到以下 几点：一是按照公平、效率、简化的目标进一步改革和完 善我国的税收制度；二是按照市场经济条件下市场机制 在配置资源中起基础性作用的要求．科学界定税收调控 的范围和税收调控起作用的方式。通过科学界定税收调 控的范围，一方面解决目前存在的税收调控越位和不到 位的问题；另一方面充分发挥市场机制在配置资源中的 基础性作用，避免税收调控对市场机制的扭曲，同时明确 税收调控的重点。我们认为在市场经济条件下，税收调 控要以保持经济稳定为首要目标。只有经济稳定了才谈 得上经济的适度增长，才谈得上就业的增加，才谈得上结 构的优化，才谈得上国际收支的平衡。在保持经济稳定 的同时，对市场不能配置资源或不能有效配置资源的领 域进行必要的调节以促进结构的优化。通过界定税收调 控起作用的方式，能让我们避免用过去的老方法．老思维 来使用税收调控手段。在市场经济条件下使用税收调控 手段时，一定不能直接干预市场主体的生产经营决策 税 收调节只能通过市场信号间接地影响市场主体的决策。 直接作用于市场主体的税收调控是与市场经济体制格格 不入的。三是要把市场经济条件下的税收调控纳入法治 化、规范化的轨道。市场经济是高度法抬化的经济。政 府和市场主体的行为都必须在法律的规范下运作。税收 调控作为一种政府行为也应纳入法治化的范畴。这里我 们所讲的法浩。是指从税收政策、税收法律法规的制定到 税收调控的具体实施，都必须有法可依，必须严格按照法 律的规范来操作税收征纳或税收调控的一切活动，要避 免不规范的征税行为和纳税行为的发生。 （：）以适应市场经济的周期性运行规律为目标．加 强和改善我国税收宏观调控。经济的周期性波动运行是 任何社会制度下的市场经济不可避免的，构建社会主义 市场经济条件下的税收宏观调控必须充分认识市场经济 的这一特点。为了适应这一经济运行特点，在加强和改 善我国税收宏观调控时，应注意做到如下几点：一是强化 税收调控机制的内在稳定功能。二是要根据经济运行的 态势适时调整税收调控的重点和方向，及时调整税收政 策和税收制度，尽可能保持税收调控与经济运行态势的 一致性，防止税收对经济运行的逆向调节。三是要缩短 【收稿日期】２００１一ｎ一０５ 【作者简介］喻长庚（１９６３一），男，湖南宁乡人．湖南税务高等专科学校税务系主任，副教授。
税务的职能作用
税务的职能作用
税务的职能作用
1、税收是财政收入的主要来源。组织财政收入是税收的基本职能。税收具有强制性、无偿性、固定性的特点，筹集财政收入稳定可靠。税收的这种特点，使其成为世界各国政府组织财政收入的基本形式。目前，我国税收收入占国家财政收入的90%以上。
2、税收是调控经济运行的重要手段。经济决定税收，税收反作用于经济。这既反映了经济是税收的来源，也体现了税收对经济的调控作用。税收作为经济杠杆，通过增税与减免税等手段来影响社会成员的经济利益，引导企业、个人的经济行为，对资源配置和社会经济发展产生影响，从而达到调控经济运行的目的。政府运用税收手段，既可以调节宏观经济总量，也可以调节经济结构。
3、税收是调节收入分配的重要工具。从总体来说，税收作为国家参与国民收入分配最主要、最规范的形式，能够规范政府、企业和个人之间的分配关系。不同的税种，在分配领域发挥着不同的作用。财务公司如个人所得税实行超额累进税率，具有高收入者适用高税率、低收入者适用低税率或不征税的特点，有助于调节个人收入分配，促进社会公平。代账报税消费税对特定的消费品征税，能达到调节收入分配和引导消费的目的。
4、税收还具有监督经济活动的作用。代账会计税收涉及社会生产、流通、分配、消费各个领域，能够综合反映国家经济运行的质量和效率。既可以通过税收收入的增减及税源的变化，及时掌握宏观经济的发展变化趋势，也可以在税收征管活动中了解微观经济状况，发现并纠正纳税人在生产经营及财务管理中存在的问题，从而促进国民经济持续健康发展。
5、此外，税收管辖权是国家主权的组成部分，是国家权益的重要体现，所以在对外交往中，税收还具有维护国家权益的重要作用。
注：1、依照《企业集团登记管理暂行规定》设立的企业集团申请变更集团成员登记适用本指南。
2、申请减少集团成员的，无须提交第3、4、5项内容。
3、提交的申请书与其它申请材料应当使用A4型纸。
房地产税收调控的经济法律分析
房地产税收调控的经济法律分析
关键词：房地产 税收调控 经济法律 分析建议
一、分析2003年以来的房地产税收调控政策
2003年6月，中国人民银行第121号文件的颁布标志着国家开启了对房地产市场宏观调控的征程。据不完全统计截止到2010年为止，关于综合房产税、营业税、土地增值税、个人所得税、企业所得税、多种房地产税、土地增值税等的相关文件多达69件。其中，营业税、个人所得税和土地增值税是对房地产行业产生直接影响的三大关键税种。不同的法律政策和法律文件对房地产市场所发挥的作用各有不同，立足法律规范的层次对相关文件进行归类的话，大体可分为一下几种条文。
1.宣示性条文
宣示性条文没有实质性的内容，其功能在于传递管理者的某种决心，进而影响决策者的思维行为、规范市场活动。因此，在实际执行中，宣示性条文没有重大的影响力与现实意义。
2.重复性条文
重复性条文是国家对已经出台或生效的法律文件，为强调其重要性再度出台实施的文件。法律、法规的法律效力要远远高于部门政策，唯有法律、法规得以尊重、执行，政策的遵守才成为可能。但实际情况是，下级部门普遍倾向于执行上级文件、而对法律、法规却“不屑一顾”，因此，国家只有颁发重复性条文，才能使其得以贯彻执行。 3.变更性条文
当原来的规定面对新情况显得“力不从心”，无法满足现实需要时，需要相关管理部门在自己部门的权限范围内，对原来的规定作出变更。
4.新增加内容条文
一些重要的内容没有体现在当前贯彻实施的法律、法规、文件中，对此，管理部门重新加上的条文就属于新增加内容条文。税收一方面是国家财政支出的重要来源，一方面又是对公民财富的一种合法剥夺。因此，在增加新的税收种类时，必须要征得社会的同意和认可。
5.说明性条文
说明性条文是对正在执行的法律、法规中一些表达上存在歧义、理解上有难度的内容进行说明的条文。我国关于房地产税收调控的文件大都是说明文性质的，由于法律、法规的执行力度和稳定性要更强一些，因此，面对千变万化的外部环境，相关部门必须要与时俱进，及时对法律法规执行过程中出现的疑问做出合法、合理的解释。
浅谈国外利用税收手段调控房地产市场
国gl,~U用税收手段调控房地产市场
就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比，我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的。二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分■文／治绩为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。(一)以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为。房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有三种。一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50％的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60％的资本收益税。三是对房地产保有环节征收高税。(二)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案。一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子，美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案，并在1993年成为永久性的法令。二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。(三)充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以税收方面的支持。(四)设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。(五)针对房地产市场征收不动产税、财产税，以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈、漏税等非法行为。所谓不动产税，是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税：二是只对土地和房屋合并征收的房地产税：三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法，可以总结出其主要特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制：二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例，与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税：五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴(一)充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征收高税，坚决打击各种投机行为。众所周知，我国房地产市场属于暴利行业，年增长率极高。房地产商的一举一动，牵动着社会上千家万户的心，甚至影响了沪深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此，借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：1．将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税。2．按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值。3．适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系。4．体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收。5．房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。(二)切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房，不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。(三)开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产年内的转让所得征收25％的所得税，三年内的转让所得征收15％的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3％的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。固
法律视角下房地产税收调控问题探析
法律视角下
房地产税收调控问题探析
■ 杨勤法副教授（华东政法大学上海２０１６２０）
◆ 中图分类号：Ｆ８１０．４２文献标识码：Ａ
内容摘要：房地产税收调控太过于强 调增税，这增加了房地产的成本，且许 多措施违反了税收法定原则及税收的 契约性原则，背离了税收的基本功能。 这使房地产税收调控无法达到预期效 果。为此，必须重新认识税收的功能， 合理评估税收的调控效果，严格界定 各部门的职责，使房地产调控沿预想 的方向发展。 关键词：房地产税收调控问题路径
房地产十年调控遭致社会各界的诟病，
关键是行政手段取代了市场，政府混淆了
自己的角色定位。税收手段作为我国房地
产调控的主要手段，其存在的问题真实反 映了我国房地产市场宏观调控的问题症结。
房地产税收调控的运用
房地产宏观调控的主要对象是商品房，
尤其是商品类住宅。相关的税收政策也是
围绕商品类住宅而不断调整，其基本思路 是遏Ｎ－－手房的买卖。二手房买卖涉及的
主要税收包括出售方缴纳的土地增值税、
个人所得税、营业税等，受让方缴纳的契 税等。２０１３年初国办发（２０１３）１７号文
规定：对出售自有住房按规定应征收的个
人所得税，通过税收征管、房屋登记等历
史信息能核实房屋原值的，应依法严格按
转让所得的２０％计征。该文件一经公布， 立即引起人们的恐慌，普遍认为，这将极
大提高房地产交易的成本。出售者会将所
得税转嫁给买房人，从而提高房屋价格。这
种恐慌源于人们对我国房价节节攀升的担 心，而政府部门的房地产宏观调控又无法
凑效，也源于我国房地产税收的不规范运 作、税收政策的不确定性等。
这十年房地产宏观调控，营业税也被
作为一个重要的手段。如２００５年国家税务 局规定，对个人购买住房不足２年转手交易
的，全额征收营业税。为加大调控力度，
２００６年税务部门进一步规定，对个人购买
住房不足５年转手交易的，全额征收营业
税。而根据我国营业税条例规定：在中华人 民共和国境内销售不动产的单位和个人，
税收的宏观调控作用之管见
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税收的宏观调控作用之管见
。许鹭杰
市场经济的健康有序运行离不开政府的宏观调控。在 政府对市场经济运行进行宏观调控过程中，根据不同时期 的环境条件和调控目标，准确地选择和运用调控手段与政 策十分重要。税收宏观调控作用主要为控制需求总量、调 节供给结构和促进经济增长。无可争议，人们早已认识 到，税收与整个社会经济运行有着密切的内在联系，是政 府进行宏观调控的重要工具。 ・５｛ —ｅ＿嘻 一、税收的宏观调控作用 （一）控制需求总量 总需求和总供给的平衡，是宏观经济平衡的主要内 容。社会总需求由消费、投资和政府支出构成，税收是消 费和投资的一个变量因素。对个人收入和支出征税，将影 响个人的消费支出；对企业收入和支出征税，将影响企业 投资支出。运用税收对需求总量的调节作用，主要是根据 （一）从企业的角度分析 １．加强企业对税收筹划方案的执行力。一个没有执行 力的企业，任何好的筹划方案都只能是空谈。而一个税收 筹划方案的执行，往往需要公司多个部门的工作，需要财 务部门之外的其他部门的配合与协作。 ２．密切关注财税政策的变化，建立税收信息资源库。 税收筹划的关键是准确的把握税收政策，但是税收政策变 化频繁，数量多，把握起来有一定的困难。所以企业应该 力争建立税务管理数据库，收集企业在纳税申报、税款缴 纳、税收政策等方面的涉税信息，并且通过对这些信息的 收集、加工、整理存档，并跟踪税收政策的变化，建立税 务风险预警机制和信息提示反馈机制，以便于企业今后实 施有效的税务管理达到灵活应用税收政策的目的。 ３．强化纳税人自身的专业素质。企业应该采取各种行 之有效的措施，利用多种渠道，帮助财务、业务等涉税人 员加强税收法律、法规、各项税收业务政策的学习。了解、 更新和掌握税务新知识，提高规避税务风险的能力，为降 低和防范税务风险奠定良好的基础。 ４．加强与税务机关的沟通。公司在实现自我发展的同 时，应该在依法诚信纳税的同时，主动加强与税务机关沟 通，了解最新的税收政策和税收动态，通过制度建设保障 公司内各级法人及时清缴税款。另外，企业应该在发生对 外投资、涉足新行业、资产处置、重要会计政策等重大事 项的时候，主动与税务机关咨询相关的税务法规，听取来 自税务机关的意见和建议，避免税务犯规，保证企业依法 诚信纳税，维护合法权益；税务部门也应该积极提供有关 税收新政策新动向。建立良好的税企关系，企业可以最大 限度地利用税法提供的灵活性，开展税收筹划活动，并且 为税务机关和征管人员接受。同时，由于税收稽核成本较 高，税务机关人力有限，稽查工作往往是有重点的进行， 如果企税关系处理不好，就会被税务机关作为反避税重点 ・５０・ 畸 和稽查重点对象，或者在使用法律的选择上，利用税法里 面规定的苛刻条款对其惩罚。 ５．引入战略管理的思想，构建税收筹划战略管理体 系。将战略管理思想引入到企业税收筹划活动中，可以将 企业的筹划行为在一个可以控制的构架中构建，使执行力 度得到保障，降低各种风险，提高筹划的效率。 （二）从征税机关的角度出发 税务部门可以就以下三个方面来应该积极地指导企业 进行科学纳税和合理筹划。一是要介绍国外税收筹划的研 究成果，借鉴其先进经验。二是为企业提供更多的税收征 管信息和税制变迁信息。三是适时出台规范税收筹划的法 律文件。通过法律法规来规范税收筹划，在法律上明确规 定税收筹划的权限范围，明确界定税收筹划的法律概念， 同时要对税收筹划的游戏规则进行规范。所以，国家可以 在条件成熟的时候给税收筹划一个正确的评价和法律上的 地位，制定税收筹划法规，使其纳入一个规范化，法制化 的轨道。 （三）从国家的角度出发 国家应该借力税务代理，不断规范税收筹划。因为税 务代理机构一般都有一定数量的注册税务师、税务专家， 他们具有良好的职业道德和规范的执业纪律，作为“中 立”的第三方，能够有效的协调征纳双方的矛盾，推动税 收筹划在税务与企业之间的协同。 六、总结 税收筹划作为企业财务决策的一个重要方面，在为纳 税人带来收益的同时，也潜在着很大的风险。所以纳税人 选择和实施税务筹划时必须要有风险意识，注意防范税收 筹划风险，否则将可能遭致失败。企业应该正确地把握税 收筹划风险，并结合其实际情况采取一系列措施积极地防 范和管理风险。 （作者李定安系华南理工大学教．ｊ受；武智秀为硕士生） 上海会计 ２００８．
经济学视角下的税收政策
经济学视角下的税收政策
在现代经济社会中，税收政策是国家宏观经济调控的重要手段之一，对于经济的稳定增长、资源的合理配置、社会公平的实现以及国家财政的收支平衡都有着深远的影响。从经济学的视角来审视税收政策，能够更深入地理解其作用机制、效果以及可能带来的各种经济影响。
税收政策对经济增长的影响是一个关键的方面。合理的税收政策可以通过激励企业投资和创新，促进经济的长期增长。例如，降低企业所得税税率可以增加企业的税后利润，提高企业的投资积极性，从而推动生产规模的扩大和技术的进步。这种投资和创新的增加有助于提高劳动生产率，创造更多的就业机会，进而促进经济的增长。相反，如果税收负担过重，企业可能会减少投资，甚至可能将业务转移到税收政策更优惠的地区，这对经济增长会产生抑制作用。
税收政策在资源配置方面也发挥着重要作用。通过对不同行业和经济活动设置不同的税率，可以引导资源流向国家鼓励和支持的领域。比如，对于环保产业给予税收优惠，能够吸引更多的资源投入到环境保护和可持续发展领域；对高能耗、高污染行业征收较高的税收，则可以促使这些行业减少生产或者进行技术改造，以达到节约资源和保护环境的目的。此外，税收政策还可以影响劳动力和资本在不同地区和行业之间的流动，从而促进资源的优化配置，提高经济的整体效率。
税收政策与社会公平的关系密切。累进税制是实现社会公平的重要手段之一。个人所得税通过对高收入者征收较高的税率，对低收入者征收较低的税率甚至给予一定的免税额度，可以调节收入分配差距，减少贫富悬殊。同时，财产税、遗产税等税种也有助于防止财富的过度集中，促进社会的公平和稳定。然而，在实施税收政策以追求社会公平的过程中，也需要注意避免对经济效率产生过大的负面影响，要在公平与效率之间找到一个恰当的平衡点。
从财政角度来看，税收政策是国家筹集财政收入的主要方式。稳定且充足的税收收入是政府提供公共服务、进行基础设施建设、实施社会保障制度以及应对各种突发事件的重要资金保障。税收政策的制定需要考虑到国家的财政需求和经济发展状况，确保税收收入能够满足政府的各项支出，同时又不会对经济造成过大的负担。
税收的作用
税收的作用
税收职能是指税收所具有的内在功能，税收作用则是税收职能在一定条件下的具体体现。税收的职能作用主要表现在以下几个方面：
税收是财政收入的主要来源。组织财政收入是税收的基本职能。税收具有强制性、无偿性、固定性的特点，筹集财政收入稳定可靠。税收的这种特点，使其成为世界各国政府组织财政收入的基本形式。目前，我国税收收入占国家财政收入的90%以上。
税收是调控经济运行的重要手段。经济决定税收，税收反作用于经济。这既反映了经济是税收的来源，也体现了税收对经济的调控作用。税收作为经济杠杆，通过增税与减免税等手段来影响社会成员的经济利益，引导企业、个人的经济行为，对资源配置和社会经济发展产生影响，从而达到调控经济运行的目的。政府运用税收手段，既可以调节宏观经济总量，也可以调节经济结构。
税收是调节收入分配的重要工具。从总体来说，税收作为国家参与国民收入分配最主要、最规范的形式，能够规范政府、企业和个人之间的分配关系。不同的税种，在分配领域发挥着不同的作用。如个人所得税实行超额累进税率，具有高收入者适用高税率、低收入者适用低税率或不征税的特点，有助于调节个人收入分配，促进社会公平。消费税对特定的消费品征税，能达到调节收入分配和引导消费的目的。
税收还具有监督经济活动的作用。税收涉及社会生产、流通、分配、消费各个领域，能够综合反映国家经济运行的质量和效率。既可以通过税收收入的增减及税源的变化，及时掌握宏观经济的发展变化趋势，也可以在税收征管活动中了解微观经济状况，发现并纠正纳税人在生产经营及财务管理中存在的问题，从而促进国民经济持续健康发展。
此外，税收管辖权是国家主权的组成部分，是国家权益的重要体现，所以在对外交往中，税收还具有维护国家权益的重要作用
税收的作用是税收职能在一定经济条件下的外在表现。在不同的历史阶段，税收职能发挥着不同的作用。在现阶段，税收的作用主要表现在以下几个方面：
税收调控法的基本原理
税收调控法的基本原理
一、税收调控法的概念
税收调控法是指通过政府对税收政策的调整，以达到调节经济运行、促进经济发展、实现社会公平和稳定等目标的一种法律手段。
二、税收调控法的基本原理
1. 宏观调控原理
宏观调控是指以国家经济总体规划为基础，通过政府对税收政策的调整，来影响和控制整个国民经济的运行。宏观调控的目标是保持经济增长速度适度稳定，实现全面协调可持续发展。
2. 适度干预原则
适度干预原则是指在市场自由竞争的基础上，政府应该根据市场情况和社会需要，在必要时采取有组织、有计划和有针对性地干预。在税收方面，政府可以通过减免税费等方式来促进企业发展和提高人民生活水平。
3. 公平原则
公平原则是指在制定税收政策时要考虑到各方利益关系，尽量避免损害某些群体利益或者导致贫富差距扩大。在税收调控方面，政府应该采取差别化的税收政策，对不同群体、不同行业和不同地区实行差别化的税收政策。
4. 稳定原则
稳定原则是指税收政策应该具有可预见性和稳定性，避免频繁调整导致市场不稳定。在制定税收政策时，政府应该考虑到长期效益，避免短视行为。
5. 经济效益原则
经济效益原则是指税收政策应该有助于促进经济发展和提高社会生产力水平。在制定税收政策时，需要考虑到其对企业投资、创新和发展的影响，以及对人民生活水平的提高等方面的作用。
三、税收调控法的具体实践
1. 减免税费
减免税费是指通过降低企业负担来促进企业发展和提高人民生活水平。政府可以通过减免企业所得税、增值税等方式来鼓励企业投资和创新。
2. 差别化征税
差别化征税是指根据不同行业、不同地区和不同群体的实际情况，采取差别化的税收政策。例如，对于新兴产业和中小企业可以适当降低税率，对于高污染行业可以加大税收力度等。
3. 调整税收结构
调整税收结构是指通过改变各种税种之间的比例关系，来促进经济发展和社会公平。例如，可以适当减少企业所得税和增加个人所得税，以实现财富再分配。