承租优先购买权的有关问题
房屋承租人优先购买权
浅论房屋承租人优先购买权中图分类号：d923.2 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）11-258-02摘要 2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。
房屋承租人优先购买权旨在维护弱势群体了利益，实现社会公平，但限制了房屋所有人的所有权，对当事人关乎重大，本文即在此基础上联系我国法律对房屋承租人优先购买权的规定对其予以分析。
关键词优先购买权所有权租赁一、房屋承租人优先购买权概述优先购买权（先买权）是指在特定法律关系中民事主体依照法律规定享有的优先于其他人购买某项特定财产的权利。
其中，房屋承租人优先购买权是先买权的一种，它是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
（一）我国相关立法历程无论是1952 年颁布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函》、 1983 年国务院于颁布的《城市私有房屋管理条例》、1988年颁布的《意见》、1999 年颁布的《合同法》、2009年7月最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），都对房屋承租人优先购买权作出了规定，或为概括性的规定，或为明确具体的规定。
在一次次的立法中，相关法律制度逐渐完善，对于房屋承租人优先购买权有了较为系统和具体的规定，解决了很多司法审判中的不确定性，限制了法官自由裁量权的行使，避免了同案不同判的不公正审判，维护了法律权威。
（二）立法意图房屋承租人优先购买权是法律赋予承租人在出租人出卖房屋时享有的以同等条件优先购买该房屋的权利。
房屋承租人的此项优先购买权在赋予承租人先买权的同时，无疑限制和牺牲了房屋所有人及第三人的权利，尤其是对于善意第三人。
论房屋承租人优先购买权的限制性保护
意义 。在过去 的计 划经济 时代及 改革开 放之初 ，房屋基本 上属 于公房 ，拥有 私房 的公 民一 般也 自住其 屋 ，很 少 出租 或 出售 ，国家为稳 定房屋 居住关 系 ，保 障承租人 及其家庭
的基本生活需求 ，赋予 承租 人优先 购买 承租房屋 特别是 所 承租 的公房 ，确实能 “ 在一定程 度上承认 既存 的社会关 系，
效。１９ １ １日起施行的 《 ９９年 Ｏ月 中华人民共和国合同法》 （ 以 下简称 《 合同法》 ）第二百三十条规定 ：出租人出卖租赁房屋
的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 ，承租人享有以 同等条件优先购买 的权利。上述法律规范虽然确立了房屋承租
易行 。“ 居者有其 屋” 的民法保障制度逐渐被廉租房、经适 房等社会保 障制度 所取 代 ，过去 承租人 优先购 买权所 追求 的生存 和安全价值 ，对基本社会秩序 的维护 已不复存在。
承租人优先购买权是世界各 国普遍确立的一项 民事法律 制度。所谓房屋 承租 人优先 购买权 ，是指 在房 屋租 赁关 系 中，承租人依照法律规定所享有 的，在出租人 出卖该 租赁房
买权者认为 ：先买权制 度赖 以存在 的秩序价 值和 效率价值
在 当今商 品经济迅速发 展和住 房制 度改革 的背景 下 已失去
一
、
房屋 承租 人优 先购 买权存 废之争
第一种观点就是 废弃论 ，认 为房 屋承租 人优先 购买权
制度 的存在 已无法 带来立 法者 预想 的积 极社会 效果 ，且 法 理依据不充分 ，实践 中也存 在不少 让人难 以理解 和把握 的 地方 ，实无立法强 制保 护的必要 。主张废弃 承租人 优先购
租人，承租 人 在同等条件下 ，享有优先购买权 ；出租 人未按此
试析房屋承租人优先购买权的行使与限制
试析房屋承租人优先购买权的行使与限制作者：安之楠来源：《学术探索》2012年第11期摘要：我国法律规范对房屋承租人的优先购买权进行了规定，但对于房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制的规定还较为笼统，可操作性不强。
通过对承租人优先购买权的研究，深入分析该问题的现状，理顺房屋承租人优先购买权的行使条件与限制，从而在实践中妥善处理相关争议。
关键词：房屋承租人；优先购买权；行使；限制中图分类号：DF529 文献标识码：A 文章编号：1006-723X（2012）11-0036-04房屋纠纷通常都是民事案件的高发地带，且承租人优先购买权又是房屋纠纷的重要组成部分，自然受到相关学者与司法实践的高度关注。
虽然我国相关法律规范及最高人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都对房屋承租人的优先购买权进行了一些规定，但房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制还是仅限于原则性规定，缺乏明确具体的规定。
一、房屋承租人优先购买权的概论（一）房屋承租人优先购买权的概念《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在房屋租赁合同的存续期内，依照法律的规定，于出租人出卖租赁房屋时在同等条件下优先于其他购买人而购买房屋的权利。
一是法定性。
我国《合同法》第230条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权。
二是期待性。
当房屋租赁关系成立之时，承租人并不当然可以行使优先购买权，只有在出租人将房屋出卖给第三人之时，承租人在同等条件下才享有这一权利，故房屋承租人优先购买权具有期待性。
三是限制性。
出租人出卖自己的房屋虽然是自己的合法权利，但法律设定承租人优先购买权是对出卖人出卖房屋权利的一种限制。
四是期限性。
我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称为《解释》）第24条规定表明，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买该租赁房屋的，其优先购买丧失。
承租人优先购买权异议
一
首 先， 高人 民法 院 司法解 释 中所谓 的 “ 知” 字过 于模 最 通 二
、
承租 人优 先购 买权 的性 质之 争
糊。 出租人 出卖 租赁 房屋 时 必须 以书 面方 式通 知承租 人 ， 是允 或 许 口头方 式 ， 或 是两 者 皆可 ， 亦 条文 中并没 有指 明该 以何种 方式
理念 的考 虑 ， 律赋 予 了承租 人 对于 租赁 物 的优先 购买 权 。 是 法 这
否因 承租 人要 求 重新 享有 优 先购 买权 而 肯定 无效 。这些 问题 急
因为在 出租 人 出卖 租赁 物之前 ， 租人 已经 实际 占有并 使用着 租 待 解 决 ， 高 院应 当明确 承租 人 优先 购买 权的属 性 ， 承 最 以便 司法实 赁物 ， 从而 形成 了对 租赁 物 的客 观需 要与 依赖 ， 出租 人与 承租 人 践和稳 定物 的所 有 权转 移 ， 进 房屋 买卖 ， 促 维护 好第三 人和 出租
房价 飞 涨， 随之 而来 有关 房屋 不 动产 买卖 的纠 纷 与 日俱 增 ， 中 其 以上有 关承 租人优 先购 买权 的规 定看 似合情合 理 ， 但在 具体
涉及 承租 人对其 租赁房 屋享 有 的优先购 买 权 问题 尤 为严重 ， 值得 实践 中漏 洞百 出 ， 我们 提 出 了新 的 问题 。 给
所 谓承 租人 的优 先购 买 权是 指 当 出租人 出卖 作 为租 赁物 的
房屋 时 ， 租人 在 同等 条件下 ， 承 依法 享 有 的优 于其他 人而 购 买该 通 知 为准 。如 果 承认 口头通 知 的效 力 ，那么 出租 人又 该如何 举 房屋 的权利 ， 属于 民法 上之优 先权 制度 ， 在大 陆法 系 ， 国 民法 典 德 对其 有 明文规 定 。我 国古代 也存 在 相关类 似 规定 ， 民国 时期 ， 至 证 ， 明 自己 已履 行过 通 知义 务？ 证 另外 通知 是否可 以不特 别钊‘ 对 承租人 而面 向整 个社会 公众 ， 例如 出租 人在 知名传媒 上刊登 出卖 信息 。 因此 最高 院应 当将 通 知 的方 式 细化 ， 以方便 地方 法 院的实
房屋承租人优先购买权的法律适用——出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵之探讨
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房屋承租人优先购买权的法律适用
— —
出 租人与第 三人房屋买卖合同效 疵之探 力瑕 讨
魏秀玲 郑阳 深圳大学
作 为合 同 自由原 则 的表 现之 一 ， 当事人 有 订 立合 同的 自由。 自由订 立 的合 同并不确 定地在 但 当事人 间产 生法律拘 束力 。 基于在 特定情 形下对 社会 特 定或不特 定利 益 的保 护 目的之 实现 ， 法律 对合 同 自由加 以限制 ， 规定 合 同成 立后 只有满 足
括合 同效力待定 、 无效和 可撤销三 种情 形 。 当然 ，
并非欠 缺法 律规 定的生 效要件 ， 同就一 定会被 合
优 先购 买权 的案件 。其 结果 却未必理 想 ， 多数情
况 是既没 能惩戒侵 害人 ， 又无法 保护受 害人 。
认 定 为效力有 瑕疵 。 出于保护 交易安 全等 目的， 合 同效力 瑕 疵 的认 定还 受 到物 权 法 相关 制度 等 方 面的 限制 ， 如善意 取得制 度 。
一
行使 。 对第 一 种情形 ， 依第 三人 是否 已办理所 有权 转 移登 记又 分为两 种情 况 ， 属 限制 适用合 同效 均 力瑕 疵 的情 形 。 如果第三 人未 办理房屋 所有权转
移 登记 ， 承租人 优先 购买权 作 为债权 比第三 人 的 债 权 更 有履 行 上 的优 先 性 ， 为“ 先 ” 有 之 此 优 应 意 。而且 ， 同样作 为 受害者 的第三 人基 于有 效 的 合 同 向 出租人 请 求违 约 损 害赔 偿 能够 得 到更 充 分 的保 护 ， 无适 用合 同效 力瑕疵 的必要 。如果 应 第 三人 已办 理房屋 所有权 转移 登记 ， 由于第三 人 善意取 得房 屋所 有 权 ， 租人 优先购 买权 的效 力 承 转 而体现 为 向出租 人请 求损害赔 偿 。 时如果适 此 用合 同效 力瑕疵 原 则处理 ， 既无 益于承 租人 的损 害赔偿 请 求权 的实现 ， 与对第三 人根据 善 意取 又
浅析承租人优先购买权的限制
人 合法 权益 角度 出发 有其 存在 的价 值 ， 应予 保 留 。 但从保 障 出租 租 房屋 ， 必须 于 ２ ０ ０ ７年 ｌ ０月 ３ １日前交 清 ｌ． ６ ５万元 购房款 ， 逾 人 有效 行使 自己权 利的 角度 出发 ，对现 行法 律相 关 规定 进 行修 期 交付 视 为放 弃购 房 。 日， 房产 公 司将 该通 知书送 给郑 某 同 某 改， 在一 定 范围 内对承 租人 优 先购 买权 进行 限制 也 是必 要的 。 之 妻签 收 ，但其 妻 对是 否购 房未 作 明确 表示 。２ ０ ０ ７年 ｌ ２ １月 Ｏ 虽然 优 先购 买权 利 的行 使可 以针 对 购买 房屋 的 不特 定第 三 日， 某 到某房 产 公司 去交 购房 款 ， 房产 公 司 以超 过通 知书 规 郑 某 人， 但优先 购买 权并非 是一 种物 权 ， 不是 形成权 ， 的行使 必然 定购 房 时间为 由拒 收 ， 也 它 并告 知该房 已于 ２ ０ ０７年 ｌ 月 ２日卖给 了 １
在 出租人 将 出租 房屋 整 体 出售时 ， 多个 承租 人谁 享有 优 先购 买
权 ？不仅如 此 ， 自 己未 承租 部分 房屋 ， 对 承租 人又 不 享有 优先 购
他人 ， 侵犯 了我 的合法 权利 。 法 院 经审 理后 判 决： 支持 某 房产 公司 的诉讼 请求 ， 定其与 认 郑某 间 的租赁 关 系 已终 止 ， 郑某 不享有 优 先购 买权 ； 责令 郑某 限 期搬 出 ， 并赔偿 某房 产 公司 因延 期交 房造 成 的损 失。 评析 ： 据 《 根 合同法》 的规 定 ， 租人在 承租 期 间， 承 出租人 要 出
关于房屋买卖权中优先购买权问题的探讨
� "
房屋所有人 作出了出卖 房屋的意思 表示后 , 享有优先 购买 权人可以行 使该项权利 的时间在 客观上是开 始了 , 但 如果 他因某种原因确实不知道房屋所有人已作出了出卖房屋的 意思表示 , 就无 从行使其享 有的优先 购买权利 . 另一 方面 从实际情况看 , 房屋所有人出卖房屋不仅应有 意思表示 , 而 且还有一系 列具体的买 房行为 , 特别是须 经过房管部 门的 审查 , 批 准和公告 , 在一定 期限内 , 其他共有 人或承租 人一 般是可以 知道的 . 因而不 明确一定 期限 , 则 享有优先 购买 权人可以借口 " 不知道 " 而拖延 , 阻挠房屋买卖的顺利进 行 , 不利于房屋合法有序 的流转 . 所以最高法 1 年1 � � 0 2月 �日 关于 贯彻执行 ( 中华人民 共和国民 法通则 ) 若干问题 的意 � 见� 以下简称 � 意见 � 第1 享有优 先购买权 ( ) 3 �条就规定了 " 的人知道房 屋所有人将 房屋卖给他 人 , 买 卖关系形成 之日 起超过三个 月起诉或超 过六个月 才知道并起 诉的 , 其 优先 购买权不予 保护 . 可见 , 一般是 以享有优先 购买权人 知道 " 房屋所有人 将房屋卖给 他人作为 其优先够买 的开始时 间, 而在上述期限内不主张该项权利则法律不予保护 . 二) 关于 优先 购买权 的放 弃 . 房屋 所有 人出 卖房 屋 ( 时, 享有优先购买权的人是否要求行使该项权 利 , 必须作出 明确的意 思表示 . 这主要 有两种情 形 � 一是 主动 , 直接 , 明 确地表示不愿购买该房屋的明示放弃 , 不存在 任何异议 � 二 是如果已经知道该房出卖而不做出主动 , 直接 的意思表示 , 也不反对和 阻止该房屋 出卖给第三 人的行为 , 则应当 推定 他默示放弃了优先购买的权利 . 对此也有一个正确推定默 示放弃优先购买权的时间界限 . 最高法院 � 意见 � 第1 3 2条 规定 � 出租人出卖房屋 , 应提前三个月通知承租人 , 承租人 " 在同等条件下 , 享有优先购买权 . 可见 , 承租人无论明示或 " 默示都是在这三个月内作为其放弃行使该项权利的时间界 限 . 但是 � 意见 � 中没有明确卖房人是否应提前通知其他共 有人的时间界 限的规定 , 那么应 怎样推定 其他共有人 放弃 行使该项权利的时间 �笔者认为 , 可用两种办法解决 .一是 参照前述 � 意见 � 1 3 �条关于知道 该买卖关 系形成之日 起超 过三个月或超过六个月才知道并起诉的作为其放弃优先购 买权的时间界限 . 二是根据卖房人与享有优先购买权人之 间的约定 , 在约定时间内不表示意见的 , 视为自动放弃的时 间界限 . 三) 关于优先购买权的丧失 , 这有两种情形 � 一是条件 ( 丧失 , 一是时间丧失 . 条件丧失 1 , 条件丧失是指法律规定成立优先购买权是以同等条件 为前提 . 因而以 " 不同等条件 " 来主张优先购买权的就应当 视为丧失了 优先购买权 的法定 条件 . 这里 涉及一 个对 " 同 等条件 " 的理解问题 . 笔 者认为 保护优 先购买 权的立 法原 意只是购买的时间优先 , 而不是购买的条件优 越 .所谓 " 同 等条件 " 应理解为 出卖的 条件相同 . 这里的 " 条件 相同 " 主 要是指价 格条件相 同 .实 践中认定 是否具有同 等条件 , 应 注意以下几 种情况 � 第一 , 如果出卖 人确定出卖 价格 , 且先 买权人和其他 购买权人 均表示接受 的 , 则 该价格条件 为同
房屋承租人优先购买权之法律适用
２ ００９．９（ ） 中
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房屋承租人优先购买权之法律适用
奚海清 胡 国春
摘 要 民法通则》 的意见以及（ （ 合同法》 中均有房屋承租人享有优先购买权 的规定， 但是规定有 不一致， 在法律适用的过 程中也有不少问题存在 ， 比如与房屋共有人的优先购买权的冲突， 以及 “ 同等条件” 的含义， 实践中承租 ＾维权的困境。 本文
的通知 义务 ； 相冲突 的部 分 ， 有 如对 于通知 的期 限前者 明确 为三 权 利 。最 高人 民法 院关 于 贯彻 执行 《 中华人 民共和 国民法 通则》 个月， 后者 规定 为合理 期 限。后者 作了一个 灵活 的规定 ； 还有 的 若干 问题 的意见 （ 试行 ） 第 ９ 》 ２条规 定： 有财 产分割后 ， 个或 共 一
至 １ ９ 年 ５ ７日， ９４ 月 租金 向肖某 交纳 ，每月 ４ ０ 。协议签 订 ５元
、
房 屋承租 人优 先购 买权之 法律渊 源
房屋承租 人优先 购买权之 法律渊源 一是 《 高人 民法 院关于 后 ， 某按约 交纳 了房租 。第一年 生意 平淡 ， 二年 生意开始 红 最 张 第 贯彻执 行 （ 民法通 则） 干 问题 的意见 （ 行） （ 若 试 》 以下 简称 《 意见》 ） 火， 张某 想长期把 生意做下 去， 决定购 买这三 间房屋 ， 就找到 肖某
张优先 购买权 的 ， 当予 以支持 。 个两 个法律 和司法 解释条 款 应 这
确立 了共有人 的优先 购买 权。
１９ 年 《 同法》 ９９ 合 颁布 并实施 后 ， 民法 通则及 其 司法解 释 中
与其 冲突 的部分应 当 以新法 为准 。 但是 ， 于其 中新法 对 旧的司 对
优先承租权的若干问题
优先承租权的若干问题[摘要]优先承租权是租赁合同期满后承租人所享有的在同等条件下优先于第三人承租的权利，但该权利的内涵、外延等却并不是十分明确的问题，笔者就该权利的性质、行使的方式及同等条件的理解和侵害该优先权的后果等方面谈一点自己的看法和见解，以供参考。
[关健词]优先承租权；性质；行使方式；后果随着社会经济的发展，租赁关系越来越成为一种重要的民事关系。
而在租赁关系尤其是房屋租赁关系中优先承租权被越来越多的人提及，以此为由向人民法院提起诉讼的案例也越来越多，各地法院或同一法院的不同办案人员甚至同一办案人员在不同时期所作出的判决并不相同甚至完全相反，出现如此现象的原因在于法律规定的缺失和理论研究的滞后。
如何处理涉及优先承租权的租赁合同纠纷，既保护租赁关系的平稳，又能促进经济发展，成为现今一个很重要的课题，本文就优先承租权的若干问题谈一下笔者的粗浅的认识以求教于同仁。
一、优先承租权的性质优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。
权利的性质决定权利的内容、行使方式、救济途径等问题，因此对以下问题是必须先行明确的问题：(一)优先承租权是法定的权利还是约定才能享有的权利。
对于承租人与出租人约定了优先承租权，则根据合同法的意思自治原则，承租方当然享有优先承租权，这是没有争议的。
对于双方没有约定优先承租权，承租人是否享有优先承租权，目前有两种对立的观点：一种观点是没有优先承租权。
理由是，优先承租权无法律根据，保护了其优先承租权是对出租人所有权的侵害与限制，出租人对租赁物享有所有权，根据物权对世权原则，租赁合同到期后，有权自主选择承租人；另一种观点是享有优先承租权，理由是，第一，应将《合同法》第230条规定的优先购买权作类推解释。
合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质，但法律却赋予租赁权物权化性质。
租赁合同优先权
租赁合同优先权什么是租赁合同优先权？租赁合同优先权是指，在房屋及其他物业租赁领域中，租户在出售物业或清算等情况下享有的优先选择购买权的权利。
租赁合同优先权通常可以包括两种形式：1.租赁优先购买权：租户在出售物业时，享有优先选择购买该物业的权力。
2.租赁优先承租权：在其他人想要租赁此物业时，租户享有优先选择续签租赁合同的权力。
为什么需要租赁合同优先权？租赁合同优先权在房屋及其他物业租赁领域中十分重要。
特别是在租赁市场相对饱和的情况下，租户往往会面临租金上涨、租约到期等问题，租赁合同优先权是租户们保护自己利益的一种法律手段。
租赁合同优先权可以为租户提供以下优势：1. 保障租户的利益通过租赁合同优先权，租户可以更好地保障自己的利益。
例如，在房产市场上价格波动较大的情况下，房屋租赁合同变得更加重要。
由于租赁合同优先权的保护，租户可以获得更好的交易条款，以更优惠的价格延长租赁期限或者选择将物业购买下来。
2. 提高交易效率由于租赁合同优先权的存在，租户在购买房屋或续签租赁合同时可以更迅速地完成交易。
因为，无论租赁商或是房东都必须先与租户进行洽谈，就算更换租户，也必须先将优先权交给租户，其余订单才有可能获得生效。
3. 促进租户与房东之间的合作通过在租赁合同中加入优先权，房东可以获得租户加强监管的信誉，而租户也可以得到一定程度上的信任，促进双方之间的合作。
租赁合同优先权的实施及注意事项1. 如何实现租赁优先购买权1.保留优先权语言：在租赁合同中说明租户享有优先购买权。
2.定义购买选项：在租赁合同中制定优先权条款，界定租户可以在何时、何地、以何价格购得物业，同时注明购买选项的有效期限制。
3.减少纠纷：在优先购买选项条款中规定物业的评估和报价机制，以减少因价格出现差异或物业状况不符合预期而引起的纠纷。
2. 如何实现租赁优先承租权1.保留优先承租权语言：在租赁合同中说明租户享有优先承租权。
2.定义续租条件：在租赁合同中要求提供续租条款，并规定租户在续约时间到期前必须符合的条件。
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承租优先购买权的有关问题
承租人优先购买权是当今各国普遍确立的一项民事法律制度。中国也于
1999年正式确立了这项法律制度。《中华人民共和国合同法》第230条规定“出
租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有
以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租
赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。其
特征有：
1、仅限于房屋租赁场合; 即房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖
合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不
得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
2、出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。根据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的
解释》第二十四条第(三)项的规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内
未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出
租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留
出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租
人，即在15日答复期之前履行通知义务。
3、租房人行使优先购买权的基础即“同等条件”问题。租房人享有的只是
优先购买的机会而非优惠，即租房人在出租人出卖租赁物时只是在同等条件下
享有优先购买租赁物的权利，而非购买租赁物享有优惠条件。何谓同等条件，
不能简单的以同等价格代替，“同等条件”包括价格、数量、支付方式、交易
时间等主要内容， “同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房
屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约
束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房
屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只
能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩
权。
4、承租人优先购买权例外：由于出卖人与第三人之间还可能存在一些特殊
身份、情感因素等，租房人将不得主张优先购买权。
A、房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，
而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权
的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
B、家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有
很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优
先购买权。
5、租房人的优先购买权与物权登记的冲突问题
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让
和消灭，须依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的
除外”。即不动产物权的变动自记载于不动产登记薄时发生效力。若出租人已
将租赁物卖给第三人并办完了权利转移手续，租房人是否还享有优先购买权？
从保护当事人利益、维护交易安全以及物权登记的公信力出发，物权变动后，
租房人不再享有优先购买权。
6、租房人的优先购买权与善意第三人的冲突问题
租房人的优先购买权是一种法定权利，只要受到侵害就应予以保护。善意
取得制度亦是法定的，为了保障交易安全，对善意买受人的利益也应保护。《物
权法》第一百零六条明确规定了不动产可以善意取得，所以优先购买权与之的
冲突难免发生。根据我国《城市房地产管理法》等法律法规，房屋租赁实行登
记备案制度，当事人签订、变更、终止合同的，应当向房地产管理部门登记备
案。当然是否登记备案均不影响租赁合同的效力。但是登记备案是一种公示方
式。如果租赁合同没有登记公示，其结果是第三人在买受租赁物时不知道租赁
物上有优先购买权，或者第三人明知有租房人存在但基于对登记内容的信赖而
与出租人发生交易，均应视为善意。若租赁合同已经登记公示，第三人的买受
行为将被视为恶意。
7、当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买
权？
在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，
取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于
出租人是分割出卖，还是整体出卖。
如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出
卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优
先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租
人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就
侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的
房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权
权限范围到此为止。
如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，
但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。
因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，
要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为
直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优
先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分
房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均
使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人
利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影
响承租人利益。
出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围
整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿
意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。出租人可明确告知承
租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租
人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人
可依法对外出卖。
相关法律
中华人民共和国合同法
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通
知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题
的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
第二十一条规定 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存
在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法
院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民
法院则不予支持。
第二十四条规定 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民
法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、
祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
中华人民共和国物权法
第九章 所有权取得的特别规定
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人
有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产
的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登
记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向
无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。