审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
韩延斌
一、起草背景
随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化，使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性 地位越来越为社会所认同。城市房地产管理法的颁布施行和商品房市场的发展变化，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。
针对城市房地产管理法施行前的房地产纠纷案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了《关于审理 房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题
的解答》（以下简称《解答》），使房地产纠纷得以及时、有效地处理。城市房地产管理法施行后，房地产市场秩序虽较以往有了较大改观，但由于房地产市场处于 发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加。据统计，全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25%，而在200)年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50%。同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规比较原则，人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到法律适用的难题。为此，从2002年3月初，最高法院们多次派人赴全国各地进行调研，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，最后经最高法院审委会讨论通过，于2003年5月7日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），共28条。下面就《解释》的有关内容和情况作简要说明，以便读者了解。
二、《解释》的适用范围
这是适用本《解释》首先要明确的前提条件。受国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资 房、公民个人所有的私有房等等。但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策，经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房等房屋的上市交易要受国家政策的调整，该类房屋不能自由交易。如，需补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋虽可上市交易，但纠纷不突出，在审判实践中发生的房屋买卖纠纷绝大多数是因房地产开发企业出售其建造的商品房而引发的。因此，《解释》将调整对象明确为因商品房买卖合 同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。
根据合同法关于买卖合同的规定和出卖人出售的商品房建造状况，《解释》第1条对商品房买卖合同作出明确解释，即商品房买卖合同是指出卖人将尚未
建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。而商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合 格的房屋。
三、商品房预售合同的效力认定 审判实践中，因预售合同效力引发的纠纷严重影响着社会秩序的稳定。《解释》第1条、第9条分别就商品房预售许可证明的取得和商品房预售合同的登记备案对预售合同效力的认定处理作出了相应的规定。
根据城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售需具备4个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。但对如何理解预售条 件和认定合同效力之间的关系问题，起草过程中有两种意见。一种意见认为，因商品房预售实行许可证制度，只要出卖人持有预售许可证明，其与买受人签订的预售合同即为有效。另一种意见认为，城市房地产管理法规定的4个条件是商品房预售行为必须同时具 备的法定要件，否则预售合同无效。
笔者认为，城市房地产管理法作为行政管理法，主要是对出卖人开发经营行为的行政监管和规范。从该法规定的商品房预售条件看，也均反映的是出卖人与行政管理部门之间的关系问题。在我国，商品房预售实行许可证制度，对此，《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条明确列举了办理商品房预售许可证的必备条件和相关程序，其中就包括了城市房地产管理法第四十四条规定的前3个条件。这就表明只要出卖人按照法定程序向房地产行政管理部门申请办理并取得预售许可证明的，即可认定其具备全部预售条件。因此，为避免司法权与行政权之间的冲突，人民法院在认定商品房预售合同的效力时，对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查，即对出卖人未取得商品 房预售许可证明签订的预售合同应认定无效，出卖人取得商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。从实质上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。当事人对预售许可证持有异议的，可通过行政复议或行政诉讼的方式解决。这既可划清司法审判机关与行政管理部门之间的权限，有利于各司其职，也可避免大量无效合同的出现，有利于促进房地产交易和推动房地产市场的发展。《解释》采纳了第一种观点。
其次，考虑到我国目前房地产市场管理机制还不健全，商品房交易行为也不规范，《解释》将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前，而不是签订合同时，也就是只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，人民法院也可认定商品房预售合同有效，以尽量促使合同有效成立和维护商品房交易的安全。这比《解答》规定的一审诉讼期间及最高法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》规定的一审法庭辩论终结前更为严格，同时也便于当事人在起诉前预先知晓诉讼行为的结果，更好地行使诉权。
对城市房地产管理法第四十四条规定的商品房预售合同登记备案问题，笔者认为，从我国现行的有关不动产登记的立法规定看，商品房预售合同的登记备案在目前应属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，不是确认合同效力的必要条件，实务界和理论界对此也已基本形成共识。为此，《解释》第6条明确规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
四、商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定
目前，商品房90%以上是以广告形式向社会公开出售的，出卖人为了获取高额利润，就会在宣传广告中夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现，因此，商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中也大量存在。所以，《解释》第3条专门就商品房销售广告和宣传资料内容的认定处理作出了明确规定。对此，在起草过程中有一种意见认为，销售宣传广告只是一种要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为 是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。笔者认为，对商品房销售宣传广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。首先，根据合同法第十五条第一款规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但对在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，如，小区绿化率达80%，规划区内有健身房、游泳池，每单元两部电梯等等内容，就应具体问题具体处理，不能简单地认定为要约邀请。
根据合同法第十四条关于要约的规定，如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。在实际生活中，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。笔者认为，如出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定性，根据合同法第十四条关于要约的规定，该说明和允诺的内容应视为出卖人向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，即使双方当事人可就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定，但因出卖人在房地产市场中处于强势地位，销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容没有订入买卖合同之中，而纠纷也正是因交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。为保护弱势群体买受人的合法利益，根据上述理由，《解释》规定，即使该说明和允 诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下3个条件的，即可视为要约：1该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构，居住区有绿地、电梯、车库，健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。2 对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到80%、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。3该说 明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容 未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。这不仅符合合同法规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救，但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算，司法实践中难以操作，极易造成权利滥用和法律适用的不统一，也不利于对买受人合法利益的保护。对销售广告和宣传资料的内容问题，实务界也已突破传统认识，开始区
别情况予以认定，并作出变通规定。如广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条规定，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明。这值得我们借鉴。
五、商品房认购书与定金的问题
出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行 签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，是当前商品房买卖的通常形式。由于现行法律、法 规对认购书问题没有具体规定，引发了大量纠纷，急 需给予明确认定。
2010.12.22北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)
【法规标题】北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知
【发布部门】北京市其他机构 【发文字号】京高法发[2010]458号
【批准部门】 【批准日期】
【发布日期】2010.12.22 【实施日期】2010.12.22
【时效性】现行有效 【效力级别】地方司法文件
【法规类别】司法/合同/房地产 【唯一标志】17246257
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知
（2010年12月22日 京高法发[2010]458号）
市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；
各区、县人民法院，各铁路运输法院：
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。
特此通知。
北京市高级人民法院
关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）
为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。
第一条 本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
第二条 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
最高法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成
最⾼法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成
商品房买卖合同因出卖⼈的原因被确认⽆效后，买受⼈取得了合同约定的房屋并利⽤该房屋从事经营活动，对占⽤期
间的房屋使⽤费应当按什么标准向房屋出卖⼈返还，实践中处理不统⼀。今天店铺⼩编为⼤家带来最⾼法院:关于商品
房买卖的13个重要司法观点集成。
最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成
(⼀)商品房买卖合同因出卖⼈责任被认定⽆效后，善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费
[最⾼⼈民法院民⼀庭意见]善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费的标准。
(⼆)商品房毗邻城市交通⼲线，受超标噪声污染，购房⼈不能以合同⽬的不能实现为由，要求解除合同
最⾼⼈民法院民⼀庭认为：在交通⼲线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房⼈诉称的交通
运输噪声污染并⾮由于出卖⼈违约⾏为所致。其以合同⽬的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合
《合同法》第94条的规定，不应予以⽀持。
(三)房地产公司在预售商品房时未告知购房⼈所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任
最⾼⼈民法院审判业务意见(民⼀庭意见)：虽然当事⼈订⽴的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同
法》第42条第2款规定，在订⽴合同过程中⼀⽅故意隐瞒与订⽴合同有关的这⼀事实或者提供虚假情况的，给对⽅造
成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产
公司应告知⽽未告知，致使购房⼈多⽀出的交易成本或者给购房⼈造成损失的部分。
(四)房屋买卖合同的出卖⼈，在收取了买受⼈⽀付的⼤部分款项后，不能以房屋的⼯程价款需要优先⽀付为由，
拒绝按合同约定向房屋买受⼈交付房屋
(五)商品房预约合同(认购书)⽣效后，⼀⽅当事⼈未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承
担违约责任
⽬前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,⽆论是理论界还是实务界观点并不统⼀，有的判决开发商依据诚实信
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用
郭仕捷;丁国民
【摘 要】《商品房买卖司法解释》第三条关于销售广告和宣传资料视为要约的条件过于严格,加之司法实践中开发商的伎俩、法院的保守、要约邀请视为要约裁判标准不明确等,导致购房人举证困难,权益保护不尽到位.购房人应当注意取证、事先预防;法院则应当以更宽松的标准处理相关问题;立法应当将第三条中条件之并列模式转换为选择模式.
【期刊名称】《长春理工大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2016(029)006
【总页数】5页(P39-43)
【关键词】要约;商品房买卖合同;合同纠纷;司法适用
【作 者】郭仕捷;丁国民
【作者单位】福州大学法学院,福建福州,350100;福州大学法学院,福建福州,350100
【正文语种】中 文
【中图分类】D923.6
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）于2003年6月1日生效。其中，第三条对销售广告和宣传资料视为合同内容的情形进行了规定，该条文被视为规制商品房开发商虚假宣传、夸大宣传的利器。然而，在司法实践中，其运用状况却不尽如人意，各地法院裁判亦有所差别。如何理解和运用该条文是法律从业者所面临的难题。
从理论上讲，开发商通过广告宣传，目的在于诱使民事主体与其进行房屋买卖交易之法律行为，这也就决定了该种广告宣传本质上为要约邀请，双方权利义务之确定最终以实际签订的商品房预售合同为准。然而，虽有行政部门对虚假广告宣传之制约，但于民事主体而言，在基于信赖订立预售合同之后，购房人却未能如愿，此时，法律应如何对其进行救济？笔者认为，对该问题的回答应当从两个方面进行考察：一方面，对目前《商品房买卖司法解释》第三条之条文本身应当如何进行审视；另一方面，司法实践中对于该条文的司法适用应当采取何种态度。
原则上，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，在特定条件同时满足的情况下其可以被视为要约，进而成为合同内容的一部分。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知
（2010年12月21日 京高法发[2010]458号）
市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；
各区、县人民法院，各铁路运输法院：
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。
特此通知。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）
为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。
第一条 本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
第二条 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
1 合同法常见法律问题（1）——
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题
《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；
3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：
交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;
周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;
商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题
认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下，认购书中有定金条款，是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。双 2 方当事人不能就本约条款协商一致的，并不能一概认定为当事人拒绝订立本约，而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理：1．如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；2．如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现，当事人协商不成时，不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定，因而不适用定金罚则，定金应退还买受人。
逐条解读│《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（三）
逐条解读│《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（三）
十九、夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。中华人民共和国民事诉讼法>买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：
(一)夫妻另一方追认买卖合同的；
(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；
(三)买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的；
(四)有其他情形，可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。中华人民共和国婚姻法>
夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋，已经办理所有权转移登记，另一方请求追回房屋的，依照善意取得的规定审查。
【解读】
一般情形下，一方擅自处分共有不动产，未经共有权人明确同意的，将无法实现物权变动。将如本指引第二十条至第二十二条约定情形，按继续履行不能、合同解除并赔偿损失处理。
而本条的特殊性在于：夫妻双方共有的情形下，一方擅自签署处分不动产的合同，是否适用继续履行？其前提条件有哪些？因夫妻双方财产、人身的紧密关联，以及“家事代理”天然的具有表见代理特性，所以有适用继续履行的正当性。故此为平衡交易安全性，本条列明了四类追认或可推定另一方已“同意”（实际为强化表见性）的情形。
另外，为实现继续履行判决将来的可执行性，诉讼中必须追加夫妻另一方作为共同“被告”（注意不是第三人）参加诉讼，方可于将来受判决约束，继而成为执行阶段的被执行人，得使判决具有可执行性。
二十、合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
江苏省高院买卖合同纠纷案件审理指南5篇
江苏省高院买卖合同纠纷案件审理指南5篇
篇1
一、合同协议的背景与目标
本审理指南旨在规范江苏省高院在审理买卖合同纠纷案件时的操作程序，确保案件的公正、高效处理，维护买卖双方的合法权益。本指南结合江苏省的实际情况，参考相关法律法规，并借鉴了兄弟省份的先进经验，力求做到既符合法律原则，又体现地方特色。
二、案件管辖与受理
1. 管辖原则：根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，买卖合同纠纷案件一般由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。江苏省高院管辖范围包括全省各级人民法院的上诉案件，以及特定地区的一审案件。
2. 受理条件：原告需提交书面起诉状，并提供相关证据材料，如合同文本、交易凭证、往来邮件等。证据材料应真实、合法、有效，并能证明买卖合同关系的存在以及双方的权利义务。 三、案件审理流程
1. 庭前准备：案件受理立案后，法院将向原、被告送达起诉状副本及应诉通知书。被告应在规定期限内提交答辩状及相关证据材料。同时，法院将组织双方进行庭前调解，若调解成功，则制作调解书并送达双方；若调解不成功，则进入庭审程序。
2. 庭审程序：庭审程序包括开庭准备、法庭调查、法庭辩论等环节。在庭审中，双方应充分陈述各自的主张和理由，并提供相关证据支持。庭审结束后，法院将宣布休庭，并在规定期限内作出判决或裁定。
3. 判决与裁定：法院将根据庭审情况和双方提交的证据材料，依法作出判决或裁定。判决结果可能是支持原告的诉讼请求，也可能是驳回原告的诉讼请求。裁定结果可能是准许原告撤诉，也可能是驳回原告的起诉。判决或裁定结果将在公告期满后生效。
四、法律适用与裁判标准
1. 法律适用：审理买卖合同纠纷案件时，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。同时，还应结合江苏省的实际情况和相关法律法规进行审理。 2. 裁判标准：在裁判过程中，应遵循公平、公正原则，以事实为依据，以法律为准绳。对于证据的认定和事实的认定应严格按照法律法规进行。对于法律适用问题应依法进行解释和适用。
北京高法关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见.doc
北京高法关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）
(2011-03-25 22:07:16)
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北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知
（2010年12月21日 京高法发[2010]458号）
市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院
各区、县人民法院，各铁路运输法院：
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。
特此通知。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）
为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。 第一条 本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
第二条 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。
广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见
关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知
（粤高法发[2003] 24号）
全省各级人民法院：
现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引用。审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。二00三年十月二十四日
广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见
为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。
前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。
2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。 3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。
转让合同-房屋买卖合同纠纷案
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