2017年房地产按揭贷款市场调研分析报告
2017年房地产按揭贷款市场调研分析报告目录第一节银行个人按揭贷综述 (6)一、首套房贷利率稳中略有下行，优惠利率占比再创新高 (6)1、一线城市：广州、深圳首套房信贷环境稳中微松，北京、上海保持稳定112、二线城市：主流首付比例为2成首付，重点城市首付政策仍存差异 (16)二、一、二线城市二套房信贷环境仍分化明显，3成首付政策进一步落实 (24)1、一线城市：二套房信贷政策均与上月持平，主流保持为1.1倍基准利率272、二线城市：信贷环境维持稳定，3成首付为主流，但南京继续维持4.5成 (30)第二节房地产行业融资情况综述 (33)第三节上市房企融资分述：债权融资 (37)一、境内银行贷款 (37)二、信托贷款 (40)三、委托贷款 (47)四、公司债 (50)五、中期票据 (54)六、海外银团贷款 (57)七、海外发债 (59)八、其他债权融资 (61)第四节上市房企融资分述：股权融资 (65)一、境内再融资 (65)图表目录图表1：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 (6)图表2：531家银行首套房利率变化情况 (7)图表3：531家银行首套房利率分布 (8)图表4：454家提供优惠利率的银行分布情况 (8)图表5：531家银行首套房首付比例占比分布情况 (10)图表6：北京首套房贷利率和折扣情况 (12)图表7：北京首套房贷优惠以及停贷占比情况 (13)图表8：上海首套房贷利率和折扣情况 (13)图表9：上海首套房贷优惠以及停贷占比情况 (14)图表10：广州首套房贷利率和折扣情况 (14)图表11：广州首套房贷优惠以及停贷占比情况 (15)图表12：深圳首套房贷利率和折扣情况 (15)图表13：深圳首套房贷优惠以及停贷占比情况 (16)图表14：南京首套房贷利率和折扣情况 (18)图表15：南京首套房贷优惠以及停贷占比情况 (19)图表16：杭州首套房贷利率和折扣情况 (19)图表17：杭州首套房贷优惠以及停贷占比情况 (19)图表18：武汉首套房贷利率和折扣情况 (20)图表19：武汉首套房贷优惠以及停贷占比情况 (20)图表20：长沙首套房贷利率和折扣情况 (21)图表21：长沙首套房贷优惠以及停贷占比情况 (21)图表22：天津首套房贷利率和折扣情况 (22)图表23：青岛首套房贷利率和折扣情况 (22)图表24：成都首套房贷利率和折扣情况 (23)图表25：重庆首套房贷利率和折扣情况 (23)图表26：35重点城市二套房贷款平均利率走势 (25)图表27：6月35重点城市二套房贷利率分布 (26)图表28：北京二套房贷利率走势 (28)图表29：上海二套房贷利率走势 (28)图表30：广州二套房贷利率走势 (29)图表31：深圳二套房贷利率走势 (29)图表32：南京二套房贷利率走势 (30)图表33：杭州二套房贷利率走势 (31)图表34：武汉二套房贷利率走势 (31)图表35：长沙二套房贷利率走势 (32)图表36：房地产企业资金累计来源情况 (33)图表37：房地产企业累计资金来源占比情况 (34)图表38：国内贷款和利用外资累计同比 (34)图表39：自筹资金和其他资金累计同比 (35)图表40：定金及预收款、个人按揭贷累计同比 (35)图表41：单月境内银行贷款规模 (37)图表42：单月银行贷款数量与单笔贷款规模 (38)图表43：境内银行贷款累计规模 (38)图表44：累计银行贷款数量与平均单笔贷款规模 (38)图表45：银行贷款平均资金成本（单月） (39)图表46：房地产信托成立数量及同比情况 (40)图表47：房地产信托数量占比 (40)图表48：房地产信托成立规模及同比情况 (41)图表49：房地产信托规模占比 (42)图表50：房地产信托平均期限及平均年收益率 (42)图表51：房地产信托到期兑付数量和规模统计（年） (43)图表52：房地产信托到期兑付数量和规模统计（月） (43)图表53：上市房企单月信托贷款规模 (44)图表54：单月信托贷款数量与单笔贷款规模 (44)图表55：上市房企累计信托贷款规模 (45)图表56：累计信托贷款数量与平均单笔贷款规模 (45)图表57：上市房企信托到期兑付数量和规模（年） (46)图表58：上市房企信托到期兑付数量和规模（月） (46)图表59：单月委托贷款规模 (47)图表60：单月委托贷款数量与单笔贷款规模 (48)图表61：委托贷款累计规模 (48)图表62：累计委托贷款数量与平均单笔贷款规模 (49)图表63：委托贷款平均成本（月度） (49)图表64：公司债预案数量和募资规模（单月） (50)图表65：公司债预案募资规模（累计） (51)图表66：成功发行的公司债募资规模（单月） (51)图表67：成功发行的公司债募资规模（累计） (52)图表68：上市房企公司债发行成本走势 (52)图表69：6月份主要房企5年期公司债发行成本一览 (53)图表70：中期票据预案数量和募资规模（单月） (55)图表71：中期票据预案募资规模（累计） (55)图表72：成功发行的中期票据募资规模（单月） (56)图表73：成功发行的中期票据募资规模（累计） (56)图表74：上市房企中期票据发行利率走势 (56)图表75：单月海外银团贷款规模 (57)图表76：单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模 (58)图表77：海外银团累计贷款规模 (58)图表78：海外银团累计贷款数量与平均单笔贷款规模 (59)图表79：单月海外发债规模 (59)图表80：单月海外发债数量及单笔发债规模 (60)图表81：海外累计发债规模 (60)图表82：海外累计发债数量及平均单笔发债规模 (61)图表83：海外发债成本（月度） (61)图表84：单月其他债权融资规模 (62)图表85：单月其他债权融资数量及平均融资规模 (62)图表86：其他债权累计融资规模 (63)图表87：其他债权累计融资数量及平均融资规模 (63)图表88：定增预案数量和募资规模（单月） (65)图表89：定增预案募资规模（累计） (66)图表90：成功实施定增的数量和募资规模（单月） (66)图表91：成功实施定增的募资规模（累计） (66)表格目录表格1：6月份全国十大首套房贷款平均利率最低城市排行 (8)表格2：重点二线城市首套房首付比例分布 (10)表格3：35重点城市二套房主流首付比例一览 (24)表格4：重点城市二套房贷利率松动银行一览 (26)表格5：2016年6月发行公司债预案一览 (54)表格6：2016年6月成功发行公司债信息一览 (54)表格7：2016年6月公司再融资预案一览 (67)表格8：2016年6月公司成功定增信息一览 (67)第一节银行个人按揭贷综述一、首套房贷利率稳中略有下行，优惠利率占比再创新高6月份首套房贷款利率继续呈现稳中微降态势，再次下行至历史新低。
融360监测显示：6月份35个重点城市的531家银行首套房平均贷款利率为4.48%，环比上个月小幅微降0.01个百分点，相当于基准利率（4.90%）的9.14折，折扣力度与5月相比略有加大。
具体到城市来看，融360监测的35个城市中，天津的首套房平均贷款利率依旧最低，仅为4.14%（5月份为4.16%），平均折扣约8.46折，北京和佛山紧随其后，平均贷款利率均为4.17%，平均折扣约8.51折，珠海平均贷款利率为4.18%，成都平均贷款利率为4.20%（5月份为4.26%）。
从银行首套房折扣利率的变化趋势来看，融360监测数据显示，在全国35个城市的531家银行中，本月折扣利率变化不明显，大部分银行折扣利率与上月持平，共486家，环比上个月增加了45家，占比约为91.53%。
与上个月相比提升首套房折扣利率的共有10家，环比减少了3家，共占比为1.88%；32家银行下调折扣利率，环比减少了42家，占比约6.03%；此外暂停房贷业务的银行有8家，环比上个月减少了3家。
整体来看，绝大多数银行的首套房贷款利率保持平稳，目前信贷环境继续保持宽松态势，但未来向下调整的空间有限。
从具体的利率分布来看，在融360监测的531家银行中提供优惠利率的银行有454家，环比上月增加了10家，占比从上月的83.77%提升至85.31%，优惠占比再创历史新高。
其中有153家银行提供9折以下优惠利率，环比上月微增1家，占比28.81%。
而在提供9折以下优惠利率的银行中，提供8.5折优惠利率的银行数量环比上月增加了3家，达到了122家。
此外，提供9折优惠的银行有211家，占比39.74%。
图表1：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣数据来源：融360，北京欧立信信息咨询中心从提供优惠银行的城市分布来看，一线城市以及重点二线城市提供优惠的银行数量较多，其中一线城市北京、上海、广州、深圳提供优惠的银行数量均与上个月持平。
上海和北京提供优惠银行的数量均为30家，并列第一。
深圳紧随其后，提供优惠的银行数量为24家，广州仍然位居第四位，提供优惠的银行数量为22家。
二线城市方面，苏州、南京、天津和重庆提供优惠银行数量较多，分别为17、17、16和16家，其中除重庆与上月相比减少1家外，其余三个城市优惠银行数量环比上月保持不变。
紧随其后的是成都、大连、无锡、杭州、珠海、青岛，6个城市均有15家银行提供优惠。
图表2：531家银行首套房利率变化情况数据来源：融360，北京欧立信信息咨询中心图表3：531家银行首套房利率分布数据来源：融360，北京欧立信信息咨询中心图表4：454家提供优惠利率的银行分布情况数据来源：融360，北京欧立信信息咨询中心表格1：6月份全国十大首套房贷款平均利率最低城市排行数据来源：融360，北京欧立信信息咨询中心具体到各个银行来看，融360中统计的19家主要银行中，6月份汇丰银行优惠力度依然为最大（8.59折），华夏银行力度仍最小（9.31折），本月首套房利率优惠力度最大和力度最小的银行与上个月相同。
从变动情况看，6月份下调首套房贷利率的共有12家银行，环比上月减少了2家，3家银行上调了首套房贷利率，分别为交通银行、广发银行和浦发银行，上调银行数环比上月增加了2家，其余4家则与上月保持持平，分别为建设银行、渣打银行、汇丰银行、恒生银行。
其中，工农中建四大行的首套房折扣利率继续保持在9.2折以下，工商银行的优惠力度最大，折扣为9.06折。
整体来看，主流银行首套房贷利率继续保持稳中宽松的态势。
在首付方面，北上广深继续执行3成首付，重点二线城市中青岛、武汉、杭州、天津、长沙、重庆中的多数银行执行2成首付，天津、青岛的全部银行执行2成首付，南京的全部银行继续执行2.5成首付，而成都除了汇丰银行执行3成首付之外，成都其余银行均保持2.5成首付比例。
2017年房地产行业债务市场分析报告
2017年房地产行业债务市场分析报告目录第一节地产行业债务规模知多少？ (4)一、地产行业有息债务绝对规模 (4)二、地产行业有息债务相对占比 (5)三、债务到期结构：短期占比不高 (7)第二节短期流动性无忧，长期持续性存疑 (10)一、在手资金规模较大，短期偿债能力提升 (10)二、债务负担有所降低，结构有所改善 (12)三、短期无忧，但可持续性存疑 (13)四、融资成本将大幅上升 (14)1、债券发行受阻，且债券整体收益率大幅提升 (14)2、非标和海外融资等高成本融资占比上升 (15)五、销售回款重要性提高 (17)第三节分化加剧，警惕部分房企信用风险 (19)一、以史为鉴，房企流动性危机回顾 (19)1、主要房企风险事件回顾 (19)（1）嘉凯城：销售不畅、存货高企，终难逃资金链断裂困境 (19)（2）绿城：激进扩张、融资不畅，只得变卖项目“断臂求生” (20)（3）恒盛地产：高端楼盘销售乏力，短债高企偿债承压 (22)（4）其他：欲借“民间借贷”缓解危机，无异于饮鸩止渴 (23)2、房企流动性危机有何共同点？ (24)二、什么样的企业更容易出现流动性风险？ (26)1、16年拿了很多高价地的中小型房企 (26)2、短期债务占比较高的企业 (27)3、融资渠道不畅的企业 (28)（1）债务融资工具 (28)（2）公司债 (28)图表目录图表1：房地产开发贷款余额情况 (4)图表2：截至2016年6月末理财资金投向行业分布情况（%） (6)图表3存量信用债金额前十的行业（亿元） (6)图表4：地产行业存续债券到期分布（亿元） (7)图表5：绿地控股借款和债券到期分布（亿元） (8)图表6：华润置地银行及其他借款到期分布（亿港元） (9)图表7：16年样本企业货币资金/短期债务覆盖率 (10)图表8：15年样本企业货币资金/短期债务覆盖率 (10)图表9：上市发债房企销售回款现金增长率分布情况（家） (11)图表10：上市发债房企筹资现金流、自由现金流情况（亿元） (12)图表11：地产行业债券融资情况（亿元） (14)图表12：地产债发行缩量（亿元） (15)图表13：地产债加权平均发行利率（%） (15)图表14：海外地产债发行量增加（亿美元） (16)图表15：房地产行业呈现典型的周期性特征 (19)图表16：09-12年嘉凯城房屋销售业务毛利率快速下降（%） (20)图表17：09-12年嘉凯城短期负债占比攀升 (20)图表18：短债占比较高且短期偿债能力偏弱的企业更易出现流动性风险 (27)表格目录表格1：从融资渠道估算地产行业有息负债总规模 (5)表格2：16年短期债务占总债务比重同比降幅前10名 (13)表格3：3月-4月海外地产债发行情况 (17)表格4：绿城中国2011年在主要省市的项目及土地储备情况 (21)表格5：绿城中国11-12年出让股权、转卖项目情况 (21)表格6：11-16年恒盛地产短期负债占比居高不下 (22)表格7：恒盛地产14年以来短期偿债能力急剧恶化 (22)表格8：16年上半年，恒盛房地产合约销售金额和面积均同比下滑 (23)表格9：房企流动性危机事件总结 (24)表格10：2011年出台的房地产行业部分宏观调控政策 (25)表格11：2011年出台的部分房地产行业融资政策 (26)表格12：16年拿地较为激进的房企 (26)表格13：房地产企业公司债分类监管方案 (29)表格14：存续债发行人中不符合公司债准入要求的房企情况统计 (30)第一节地产行业债务规模知多少？一、地产行业有息债务绝对规模我们将从地产企业主要的融资渠道入手，估算地产行业有息负债的总规模以及债务结构。
2017年三四线城市房地产市场调研分析报告
2017年三四线城市房地产市场调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录第一节问题一：三四线城市去库存效果是否真有改善？ (5)一、狭义及广义去库存效果的跟踪 (5)二、开源——整体量价回暖 (7)三、节流——土地供应端保持下降 (9)第二节问题二：哪里的三四线城市表现更为亮眼？ (10)一、珠三角：反应最为迅速，改善幅度最为显著 (11)二、长三角：受益于一二线需求外溢快速去化 (11)三、环渤海：去库存后知后觉，绝对值依然较高 (12)四、大海西：16年四季度显著回暖，助力去库存显著提速 (13)五、中西部：平稳去库存 (14)六、区域分化综述 (15)第三节问题三：怎么看待这轮三四线城市去库存的持续性？ (17)一、这轮三四线城市释放的动力来自于哪里？ (17)二、三四线城市市场延续性需要观察哪些方面？ (20)三、三四线城市会迎来补库存周期吗？ (22)四、三四线城市会一直享受政策红利吗？ (24)图表目录图表1：45城市总体可售面积以及去化月数 (5)图表2：45城市总体销售面积及同比 (6)图表3：三四线城市去化周期测算 (6)图表4：三四线城市总体库存及同比 (7)图表5：三四线城市去化周期 (7)图表6：各线城市销售面积同比 (8)图表7：各线城市销售额同比 (8)图表8：各线城市平均房价同比 (8)图表9：各线城市土地均价同比 (9)图表10：各线城市土地购置面积同比 (9)图表11：各线城市土地购置面积占比 (10)图表12：珠三角三四线城市可售面积及去化月数 (11)图表13：珠三角三四线城市销售面积及同比 (11)图表14：长三角三四线城市可售面积及去化月数 (12)图表15：长三角三四线城市销售面积及同比 (12)图表16：环渤海三四线城市可售面积及去化月数 (13)图表17：环渤海三四线城市销售面积及同比 (13)图表18：海西三四线城市可售面积及去化月数 (14)图表19：海西三四线城市销售面积及同比 (14)图表20：中西部三四线城市可售面积及去化月数 (15)图表21：中西部三四线城市销售面积及同比 (15)图表22：各区域三四线城市去化周期及同比降幅 (16)图表23：各区域三四线城市去化周期及同比降幅 (16)图表24：三大城市圈销售面积同比 (17)图表25：长三角与上海销售同比 (17)图表26：珠三角与深圳销售同比 (18)图表27：环渤海与北京销售同比 (18)图表28：东部与中西部销售面积同比 (18)图表29：2016年样本龙头房企高层住宅面积结构 (19)图表30：2016年样本龙头房企低层住宅面积结构 (19)图表31：2016年非热点城市去库存政策 (20)图表32：百城一二三线城市房价同比 (21)图表33：全国首套房贷平均利率 (21)图表34：全国二套房贷平均利率 (22)图表35：样本城市去化周期分布 (23)图表36：样本城市去化周期极差比较 (23)图表37：2016年下半年以来融资渠道收紧政策 (24)图表38：45 个三四线样本城市及去化周期测算 (25)开年以来，在严厉的限购限贷政策叠加新房供应管控之下，一二线城市已经如期降温，而在此背景下，三四线城市的表现也将对周期演绎的持续性产生尤为关键的作用，这已经成为不仅仅是地产研究员关注的课题。
2017年中国房地产行业专题展望调研投资分析报告
2017年中国房地产行业专题分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年9月正文目录一、中国房地产周期的变化及规律 (4)二、各线城市房价的分化与趋同 (10)2.1一线城市：深圳领先，增速大幅度放缓 (12)2.2 二线城市：中部沿海上涨放缓，东北西部加速上涨 (13)2.3 三线城市：整体增速上行，热门城市回调 (15)2.4 结论：热门城市带头，“示范”效应显著 (16)三、中国房地产周期与经济周期的关系 (17)3.1房地产周期与经济增长周期 (17)3.2房地产周期与投资周期 (19)3.3房地产周期与流动性周期 (21)3.4房地产周期与调控政策 (26)四、结论 (27)图表目录图表1商品房销售面积同比、趋势、周期分解 (4)图表2商品房价格同比、趋势、周期分解 (5)图表3房地产开収投资同比、趋势、周期分解 (5)图表4房屋新开工同比、趋势、周期分解 (6)图表5 70个大中城市新建&二手住宅价格指数同比周期项 (6)图表6房地产价格、资金、销售面积以及新开工面积的周期区间与长度 (7)图表7房地产价格、资金、销售、投资、新开工的周期先后规律 (8)图表8本轮周期中房地产开収资金来源结构 (9)图表9中国老龄化程度在逐渐加深 (9)图表10本轮房地产周期的销售、价格、资金、投资及新开工同比周期项变化 (10)图表11 70个大中城市一二三线新建住宅价格同比增速 (11)图表12 70个大中城市一二三线二手住宅价格同比增速 (12)图表13 一线城市历次周期的新建住宅价格同比增速 (13)图表14 70个大中城市21个二线城市的新建住宅价格同比增速 (14)图表15二线：新建住宅价格增速放缓的10个城市 (14)图表16二线：新建住宅价格增速上升的7个城市 (15)图表17 45个三线城市的新建住宅价格同比增速 (16)图表18 三线城市住宅价格增速回调的5个城市 (16)图表19各线“热门”城市新建住宅价格同比增速 (17)图表20房地产周期与经济周期 (18)图表21房价同比周期与GDP同比周期 (19)图表22房价周期与房地产开収投资周期 (20)图表23房价周期与固定资产投资周期 (20)图表24房价周期与房地产行业自身投资周期 (21)图表25 M2同比周期领先于房价同比周期 (22)图表26 M2同比对房地产各项指标的领先时间 (22)图表27住宅价格同比和贷款同比 (23)图表28住宅价格同比和贷款利率 (23)图表29销售面积同比与个人住房贷款利率 (24)图表30金融机构贷款利率与新开工面积同比 (25)图表31中国的金融周期在接近顶部 (26)图表32房价周期与调控政策 (27)一、中国房地产周期的变化及规律任何一个时间序列都可以分解为四部分：趋势项、季节项、周期项和随机项，这四项背后分别代表着不同的驱动力量。
2017年1-3月房地产数据分析
2017年1-3⽉房地产数据分析摘要：2017年1-3⽉房地产开发投资总量同⽐增长9.1%，地产投资继续加速增长。
⼟地购置⾯继1-2⽉初次由负转正后，1-3⽉继续量价齐升，后续新开⼯的持续增长得以⽀撑，投资增长的持续性进⼀步获得确认，新投资的热情依旧⾼涨。
受限购政策影响，房地产销售增速整体回落，1-3⽉中、西部地区销售⾯积与销售额增速回落福度⼤于东部。
调控政策的传导性显现。
在业态⽅⾯，办公、商业的销售增速⼤于住宅，说明对热点城市住宅限购政策的溢出效应正在显现，但商业办公仍然⾯临较⼤库存，销售压⼒较⼤，不应盲⽬乐观。
建设资⾦⽅⾯开发商⾃有资⾦仅占30%，个⼈资⾦仍是主⼒，外资回流、银⾏贷款加速增长，开发商融资渠道通畅。
1、开发投资总量2017年1-3⽉房地产开发投资总量同⽐增长9.1%，增速⽐1-2⽉提⾼0.2个百分点，地产投资继续加速增长。
分区域来看，东部地区房地产开发投资占全国的58.9%，在投资总量中的占⽐较1-2⽉下降1.6个百分点，但仍是国内最主要的房地产开发投资的市场。
中部、西部投资总量相当，中部投资增速⾼于全国平均⽔平。
2、施⼯情况1-3⽉份，房屋新开⼯⾯积31560万平⽅⽶，增长11.6%，增速提⾼1.2个百分点。
新开⼯⾯积持续⼤幅增长，且新开⼯⾯积占施⼯⾯积的4.9%，与去年同期相⽐提⾼0.5个百分点，新投资的热情依旧⾼涨。
3、⼟地购置情况房地产开发企业⼟地购置⾯积3782万平⽅⽶，同⽐增长5.7%，⼟地成交价款1359亿元，增长16.7%，增速提⾼4个百分点。
同时在购置⾯积增长的同时，⼟地成交单价较2016年末有明显下降，但较1-2⽉却⼜明显提升（2017年1-3⽉⼟地均价3593元/平⽶，2017年1-2⽉⼟地均价3344元/平⽶，⽽2016年全年⼟地购置的单价是4144元/平⽶），说明开发商开始在更偏僻的位置拿地。
⼟地购置⾯积继1-2⽉由负转正后，1-3⽉继续量价齐升，后续新开⼯的持续增长得以⽀撑，投资增长的持续性获得确认。
2017年房地产行业分析报告
2017年房地产行业分析报告2017年6月目录一、下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (4)1、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (4)2、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (4)3、三四线城市有望持续体现销售韧性 (6)4、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (7)二、投资和新开工无显著下行风险 (8)1、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (8)2、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (9)3、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (10)三、行业端政策平稳，信贷端风险较大 (11)1、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (11)2、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (13)四、本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (15)1、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (17)2、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 .. 183、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (19)预计下半年地产销售增速整体走弱，但全年仍将实现同比正增长。
其中：1）一二线城市持续低位运行；2）三四线市场延续韧性。
维持全国商品房销售面积同比增10%，销售额同比增15%的全年预测（前五月分别为14%、19%）。
投资和新开工增速无显著下行风险。
三四线新开工和一二线拿地势头仍将持续。
此外，未来三年1500 万套棚改计划亦将带来额外利好。
维持房地产开发投资额同比增7%，房屋新开工面积同比增10%的全年预测（前五月分别为9%、10%）。
行业政策年内平稳。
一二线市场难言政策放松，但房价同比涨幅已迅速收窄，政策无再加码压力。
三四线城市房价尚未出现普遍大涨，宽松政策有望延续。
风险主要在信贷端，且集中于年尾。
我们判断今年全年住房抵押贷款投放总额仍在6 万亿元左右（去年6.6 万亿），其中新增部分4 万亿（去年5 万亿），且显著向三四线市场倾斜。
#2013-2017年中国房贷市场研究和投资战略咨询报告(精编版)
2013-2017年中国房贷市场研究及投资战略咨询报告（精编版）正文目录第一部分市场发展环境第一章房贷的相关概述 2第一节房地产市场的基本概念 2一、房地产业相关概念 2二、房地产市场的相关概念 4三、房地产行业对经济和生活的影响 6四、房地产行业管理的思考8第二节房地产贷款的基本介绍11一、房地产贷款的定义11二、房地产贷款的主要种类13三、房地产信贷申请条件15四、房地产贷款的三种担保方式17第三节房地产信贷资金相关简述20一、房地产信贷资金的概念20二、房地产信贷资金的构成22三、房地产信贷资金的来源24四、房地产信贷资金的循环运行26第二章房贷市场发展的经济社会环境分析30第一节经济环境30一、2013年中国主要经济指标统计30二、2013年经济运行状况32三、中国一揽子经济复苏计划成效显现34四、我国城镇居民可支配收入增长快速36五、中国地区经济发展严重失衡38第二节社会环境41一、2013年中国社会民生环境现状41二、我国居民消费结构渐趋多元化43三、汶川地震后的中国地产运行浅析45四、节能时代房地产发展形势分析48五、房地产行业诚信受质疑48第三节产业环境51一、2013年中国土地交易市场景气持续上升51二、2013年全国土地市场价格分析53三、2013年建材工业经济运行态势55四、2013年建筑行业发展趋势57五、中国房地产中介行业发展概况59第四节金融环境62一、国际金融市场发展形势透析62二、2013年中国金融市场运行综述64三、2013年中国金融市场运行分析66四、中国资本市场运行概览68第三章房地产行业运行分析72第一节中国房地产行业发展概述72一、中国房地产行业发展的进程72二、中国房地产和经济发展的相关性74三、中国房地产行业发展特点76四、中国房地产开发模式的蜕变历程78五、2013年房贷新政下的楼市变局80第二节2010-2013年中国房地产景气指数分析83一、2010年中国房地产景气指数分析83二、2011年中国房地产景气指数分析85三、2012年中国房地产景气指数分析87四、2013年中国房地产景气指数分析89第三节2012-2013年中国房地产行业运行综述92一、2012年我国房地产市场运行状况回顾92二、2013年中国房地产市场运行数据分析94三、2013年中国房地产行业发展特征透析96四、2013年我国三大重点区域房地产市场比较分析98五、2013年房地产市场运行数据解读100六、2013年我国房地产市场运行指标分析102（一）房地产开发投资情况（二）房地产开发企业资金来源情况（三）商品房建筑和销售情况（四）全国房地产市场价格变动情况第四节中国房地产行业面临的主要问题109一、中国房地产行业存在的三大弊端109三、中国房地产市场存在诸多矛盾111三、新形式下房地产行业所面临的挑战113第五节中国房地产行业发展的策略116一、促进房地产业健康发展的措施116二、当前房地产行业的应对策略118三、经济低迷状态下房地产行业的政策应对120第二部分市场发展现状第四章房贷市场分析125第一节房地产开发融资渠道和模式分析125一、中国房地产行业基本融资模式综述125二、我国房地产融资市场的主要特征分析127三、REITs必将成为新形势下房地产融资热点129四、中国房地产行业融资面临的难点及对策131五、浅析房地产融资市场的发展趋势133第二节中国房地产贷款市场概况136一、新时期房地产信贷市场发展概述136二、2012年中国房贷市场发展回顾138三、我国房贷转按揭市场发展透析140四、房贷紧缩对楼市的影响142第三节2011-2013年中国房贷市场运行现状145一、2013年中国房贷市场总体运行状况145二、2013年个人房贷市场运行分析147三、2013年国内个人房贷市场强劲回升149四、2013年我国房地产开发贷款呈稳步回升势头151五、2013年房地产开发贷款情况简述153六、2013年房贷市场分餐：大行弃小信托捡漏155七、2013年房贷市场运行分析157八、二手房贷市场形势分析159（一）全国叫停二手房贷中介返点北京返点率全国最高（二）2013年起二手房贷本月厉行先抵押后放款第四节商业银行房地产信贷加速扩张现象解读164一、我国商业银行房贷快速扩张现状浅析164二、我国商业银行房贷快速扩张典型范例166三、透析商业银行房贷快速扩张的潜在风险168四、商业银行房贷业务市场扩张的相关建议170第五节住房信贷和住宅市场的相关性评析173一、住房消费信贷和住宅市场的关系浅析173二、中美住房市场对住房消费信贷的依赖度比较175三、当前住房消费信贷市场面临的主要问题177四、房贷新政对住宅市场调整周期的影响判断179五、我国住房消费信贷及住房市场发展的对策措施181第六节房贷市场存在的问题和对策184一、我国房地产信贷市场存在的漏洞184二、房贷新政实施中面临的障碍186三、加强房地产金融监管的对策措施188四、商业银行房贷业务发展重点及建议190五、房地产开发企业信贷业务发展建议192六、完善中国房地产金融体系的对策建议194第五章殴债危机环境下房贷市场分析198第一节美国次贷危机相关解读198一、次贷危机的概念198二、次贷危机的形成原理200三、次贷危机产生的原因202四、次贷危机对全球经济影响深远204第二节殴债危机下房地产行业发展概况207一、中美房地产行业发展比较分析207二、“次贷危机”对中国房市的启示209三、美国次贷危机对我国房地产市场的影响分析211四、透析经济危机对中国房地产市场的负面效应213第三节殴债危机下中国房贷市场的运行概况216一、美国房贷市场基本特征分析216二、殴债危机下中国房地产信贷运行状况218三、中国住房抵押信贷市场潜在的危机探析220四、殴债危机下银行房贷纠纷迭起222第四节我国房贷市场应对次贷危机的对策225一、加强信用监管，提高个人房贷资产质量225二、实现商业银行资产证券化，通过证券化分散风险227三、切实稳定房价和研究防范危机的措施229第五节殴债危机下农村信用社房贷的潜在危机232一、农村信用社创建农民住房贷款探析232二、浅谈美国次贷危机对我国农村信用社防范房贷金融风险的启示234三、2013年农村金融机构盈利716亿236第六章中国房贷区域市场分析240第一节北京240一、2012年北京房贷市场240二、2013年北京房贷市场242三、北京公积金“组合贷”市场成效不佳244四、2013年房贷新政出台首周北京房贷市场交易量下降15%246第二节上海249一、2012年上海房贷市场运行回顾249二、2013年上海房贷市场运行浅析251三、2013年上海房贷市场运行数据透析253四、2013年上海房贷市场运行数据透析255五、上海房贷市场将进入差异化竞争时代257第三节广州260一、利率下浮影响广州房贷市场竞争加剧260二、2013年广州房贷市场运行状况分析262三、广州二套房公积金贷款政策暂无调整264四、广州房贷7折利率优惠全面退出266第四节深圳269一、2013年甚至房贷市场269二、深圳房贷市场外紧内松271三、2013年房贷新政或引发深圳房贷市场重新“洗牌”273四、深圳房贷断供现象及其影响解读275五、深圳房贷市场竞争激烈诱发信贷风险277六、圳房贷市场优惠转向首付越多利率优惠越多279第五节其他地区282一、天津市场房贷新品层出不穷282二、重庆房贷市场增长迅猛284三、南京房贷市场发展火爆286四、最高省4%利息武汉首现房贷“以存抵贷”288五、外资银行搅乱杭州房贷市场格局290第三部分市场竞争格局第七章房贷市场竞争分析295第一节中国房地产行业的竞争格局295一、中国房地产竞争格局及发展模式295二、房地产企业的五大核心竞争要素297三、房地产市场中的低成本竞争战略分析299四、房地产行业未来竞争趋向301第二节中国房贷市场中外银行竞争现状304一、外资银行在中国房贷市场的竞争力分析304二、外资行圈地二手房贷市场疯狂揽客利率下浮30%306三、2013年中外银行竞谋国内个人房贷市场308四、银行房贷市场大打折扣战310五、低利差时代房贷竞争转向风险和效率管理312第三节中资银行房贷市场竞争策略探讨315一、发挥优势加大自有资源的投入315二、围绕客户需求提高服务效率和服务水平317三、全力推进产品创新319四、加速向理财型服务视点转化321第八章房地产信贷重点银行分析325第一节中国银行325一、企业简介325二、2012年中国银行经营状况分析327三、2013年中国银行经营状况分析329四、中行房贷业务开发现状331（一）中行上调存量房贷利率（二）中行房贷业务：由单纯让利转向服务升级第二节中国农业银行336一、企业简介336二、2011年农业银行经营状况分析338三、2012年农业银行经营状况分析340三、2013年农业银行经营状况分析342四、农行个人房贷利率变化情况344第三节中国工商银行347一、企业简介347二、2013年工商银行经营状况分析349三、2013年工商银行经营状况分析351四、工行存量房贷调整新政出台353第四节中国建设银行356一、企业简介356二、2012年建设银行经营状况分析358三、2013年建设银行经营状况分析360四、建行个人房贷业务分析362（一）建设银行：中国最大个人房贷银行148%新业务增长能量（二）建行：淡化房贷优惠重点支持首套房消费（三）2013年建行收紧房贷房价波动大区域再升首付第五节招商银行368一、企业简介368二、2013年招商银行经营状况分析370三、2013年招商银行经营状况分析372四、招商银行放贷业务发展分析374（一）招行房贷业务实施多元化突围策略（二）2013年招商银行收紧个人房贷政策第六节中信银行379一、企业简介379二、2013年中信银行经营状况分析381三、2013年中信银行经营状况分析383四、中信银行放贷业务发展分析385（一）中信房贷产品主打高端市场（二）2013年中信银行上调房贷利率称房地产贷款风险可控第四部分政策环境及前景第九章房贷市场发展的政策环境分析392第一节2013年房地产行业宏观调控政策回顾392一、土地政策方面392二、金融政策方面394三、税收政策方面396四、保障性住房体系的建设398第二节2013年房地产行业主要政策分析401一、土地政策方面401二、金融政策方面403三、税收政策方面405四、保障性住房体系的建设407第三节2013年房地产调控及信贷新政解读410第四节房地产及房贷业相关法律法规介绍411一、中华人民共和国城市房地产管理法411二、城市房地产抵押管理办法413三、住房公积金管理条例415四、中国人民银行个人住房担保贷款管理条例417五、经济适用住房开发贷款管理办法419第十章2013-2017年房贷市场发展前景预测423第一节房地产行业发展前景展望423一、2013房地产行业谋转型经营计划转战二、三线城市423二、我国房地产行业发展方向透析425三、未来十年房地产仍是我国热门行业427第二节2013-2017年中国房贷市场发展趋势分析430一、2013年房地产信贷市场发展前景透析430二、中国房贷证券化市场未来发展空间广阔432三、我国个人房贷市场前景分析434四、各行个贷差异化扩大预计房贷投放新计划待产436第五部分市场风险及对策第十一章2013-2017年房贷市场风险及对策441第一节房地产开发贷款存在的主要风险和管理441一、政策风险441二、市场风险443三、客户风险445四、项目风险447五、法律风险449六、风险管理451第二节银行业房贷市场存在的风险和对策454一、浅析房地产市场周期和银行信贷风险的相关性454二、房地产市场不断升温，我国商业银行面临巨大潜在风险456三、2013年商业银行房地产信贷面临的风险458四、银行业房地产信贷风险产生的原因透析460五、国内银行业房地产信贷风险的应对之策462第三节“双轨制”下房地产信贷风险评析465一、房地产市场的“双轨制”运行特征465二、“双轨制”运行和房地产市场的相关性467三、房地产信贷投机回报情况469四、“双轨制”下房地产信贷潜在的风险及策略471-------------------------------------------------------------【报告价格】[纸质版]:5300元 [电子版]:5500元 [纸质+电子]:5800元（部分用户可以享受折扣）【交付方式】EMIL电子版或特快专递（付款后24小时内发报告）【企业网址】(点击看正文)图表目录（部分）图表：2011-2013年国内生产总值季度累计同比增长率图表：2011-2013年工业增加值月度同比增长率图表：2011-2013年固定资产投资完成额月度累计同比增长率图表：2011-2013年出口总额月度同比增长率和进口总额月度同比增长率图表：2011-2013年工业品出厂价格指数（上年同月=100）图表：2011-2013年货币供应量月度同比增长率图表：2011-2013年工业增加值月度同比增长率（%）图表：2011-2013年社会消费品零售总额月度同比增长率（%）图表：2003-2013年固定资产投资完成额月度累计同比增长率（%）图表：2011-2013年出口总额月度同比增长率和进口总额月度同比增长率（%）图表：2011-2013年居民消费价格指数（上年同月=100）图表：2011-2013年工业品出厂价格指数（上年同月=100）图表：2011-2013年货币供应量月度同比增长率（%）图表：政府出台的一系列政策具有明显的正面效应图表：逾8成城市居民对政府完善社会保障制度方面的措施效果表认可图表：2013年全国土地出让金前20城市排名图表：2013年中国住宅用地成交总价前10排行榜图表：2013年中国住宅用地成交楼面地价前10排行榜图表：2013年流拍地块情况图表：2013年住宅用地月度供应量呈上升态势图表：2013年住宅用地月度成交量呈上升态势495图表：2013年住宅用地成交价格走势图表：近年来银行间债券市场主要债券品种发行量变化情况图表：近年来银行间市场成交量变化情况图表：2013年货币市场利率走势图图表：2013 年银行间市场国债收益率曲线变化情况图表：银行间债券市场参和者增长情况图表：2013 年上证指数走势图图表：2007 -2013年国房景气指数图表：2013年国房景气指数图表：2011-2013年国房景气指数及主要分类指数走势图表：2011-2013年累计固定资产投资和房地产开发投资增长率变动趋势图表：2011-2013年累计不同用途房地产开发投资构成情况图表：2011-2013年累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况图表：2011-2013年累计不同地区房地产投资额完成情况图表：2011-2013年累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势511图表：2011-2013年累计全国房地产开发企业资金来源构成情况图表：2011-2013年累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势图表：2011-2013年累计全国房地产土地购置和开发面积及同比增长率变动趋势图表：2011-2013年累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势516 图表：2011-2013年累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势518 图表：2011-2013年累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势520 图表：2011-2013年累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势522 图表：2013年五次上调存款准备金率图表：2013年出台的各项金融政策一览表图表：2007-2013年北京房产个贷市场交易走势对比图图表：2013年房贷类型对比图表：2003-2013年商业银行房地产贷款扩张情况图表：2003-2013年房地产投资和社会固定资产投资、GDP比较529图表：2013年11行房地产贷款增长情况比较图表：2003-2013年贷款利率调整幅度和商业银行房地产贷款增长幅度图表：无基本假设的月供支出对加息幅度的敏感性图表：2013年房贷市场交易量走势图图表：二套房贷利率上浮和下浮对比图表：内外资银行房贷业务优势对比图表：2013年房贷市场交易量走势图图表：2013年房贷市场政策一览图表：2011-2013年四季度中国银行净利润和存贷款情况图表：主要财务指标图表：高级管理层薪酬一览：图表：2013年以来出台的综合性遏制房价过快上涨的政策及主要内容图表：2013年以来出台的主要保障性住房政策及主要内容。
2017年房地产周期市场调研分析报告
2017年房地产周期市场调研分析报告目录第一节周期解惑：政策周期推动地产周期，并内生于经济周期 (6)一、历史概览：两阶段速览18年地产史 (6)二、周期解读：地产周期背后是政策调控产生的需求释放波动 (6)1、供给刚性较强：供应调控政策，见效滞后效果缓慢 (7)2、需求弹性较强：需求调控政策，影响需求释放节奏 (8)三、政策周期：源于地产的双刃剑作用 (11)1、正刃：投资拉动经济，政府财政来源 (11)2、反刃：关系民生风险，影响实体经济 (15)四、政策把脉：政策周期内生于经济周期 (18)1、紧缩政策出台：房价过快上涨，关注涨幅与城市数量 (18)2、宽松政策出台：楼市量价齐跌，经济滑出合理区间 (19)3、地产双刃剑引发政策周期，政策周期催生地产周期 (21)第二节历史鉴证：政策驱动成交，房企执掌定价，投资综合判断 (24)一、成交走势：成交受需求弹性、政策驱动双重影响 (24)1、有效的供给、需求是商品房成交的必要条件 (24)2、成交受到需求弹性、调控政策的双重影响 (25)3、需求弹性减弱，政策力度补位 (26)二、房价涨跌：房企执掌定价权，受供需和资金链决定 (29)1、定价模式：新房市场仍占主导，房企执掌定价权 (29)2、房价涨跌：涨价源于供不应求，降价出于资金链紧绷 (31)三、拿地投资：需要综合投资意愿和投资能力方可判断 (33)1、房企拿地：意愿从扩张到收缩，能力随销售回款波动 (33)2、开工投资：地产投资的内部结构决定长周期弹性递减 (37)第三节行情回顾：超额收益的三因素共振，投资风格不断切换 (40)一、板块走势：进攻性衰退，超额收益需三因素共振 (40)1、市场面：决定地产板块涨跌方向，但是地产进攻性逐渐衰退 (40)2、政策面：货币政策影响大盘走势，行业政策影响地产指数走势 (43)3、基本面：反应滞后于政策面，但对于地产超额收益不可或缺 (44)4、三因素共振：地产超额收益需要市场面、政策面与基本面共振 (45)二、细分板块：从龙头地产角度看投资风格切换 (45)第四节新年展望：政策与基本面难言见底，板块或无超额收益 (51)一、政策面：基调紧中从稳，托底概率不大 (51)1、政策基调：回归居住属性，抑泡沫防风险，建立长效机制 (51)2、政策走势：2017年，稳增长或难成为中央托底地产的充分理由 (55)二、基本面：销售端量缩价稳，投资端关注资金链 (57)1、销售端：量缩深于2014，价跌压力有限，关注三线复苏持续性 (58)2、投资端：投资意愿仍在高位，关注资金链恶化下的投资能力下滑 (62)三、市场面：居谷望山，走势前低后高 (63)四、板块行情：板块或无超额收益，结构性机会看好转型重组 (64)1、板块行情：基本面与政策面难言见底，板块或无超额收益机会 (64)2、主题投资：龙头归来遥遥无期，转型重组仍为热门 (65)图表目录图表1：全国楼市18年走势，可以清晰分为两个阶段，第二个阶段周期波动明显（%） (6)图表2：房地产供应刚性较强，而需求弹性较强（%） (8)图表3：人口红利、城镇化奠定了房地产市场的旺盛需求（%，亿人） (9)图表4：1998年以来，商品房销售增长趋势反映了旺盛的市场需求（亿平） (9)图表5：2006年至2016年，房价涨幅呈现明显周期性波动（%） (10)图表6：2006年至2016年，销售面积呈现明显周期性波动（%） (10)图表7：2003年后，房地产开发投资与GDP增速走势相关性显著增强（%） (11)图表8：房地产行业产业链长，带动上下游众多关联行业 (11)图表9：房地产投资对于经济直接拉动作用巨大（2015年） (13)图表10：房地产行业对于关联行业的带动作用巨大 (13)图表11：土地出让金占地方财政收入比重大约为50%（万亿元） (14)图表12：近年来，六大类房地产税收占全国税收的14%左右（万亿元） (14)图表13：2013年以来，上海房价与居民收入涨幅对比（%） (15)图表14：2013年以来，深圳房价与居民收入涨幅对比（%） (15)图表15：2016年前三季度，房地产开发企业资金来源统计 (16)图表16：居民购房杠杆近年来不断提升（万亿） (17)图表17：当房价环比涨幅超过1.5%、涨价城市超过60座时，调控政策进入高发区间（%，座） (18)图表18：楼市量价齐跌、经济滑出合理区间时，宽松政策进入高发区间（%） (19)图表19：第一轮房地产小周期政策紧松时点宏观环境对比 (19)图表20：第二轮房地产小周期政策紧松时点宏观环境对比 (20)图表21：第三轮房地产小周期政策紧松时点宏观环境对比 (20)图表22：房地产投资产业链长、规模大、弹性强，对于宏观经济走势影响大（%） (21)图表23：房地产市场与宏观经济的周期性循环 (22)图表24：房地产政策与房地产周期、经济周期的关系（%） (23)图表25：商品房成交的逻辑示意图，政策通过调整支付能力、购买意愿对有效需求进行调控 (24)图表26：商品房成交变化幅度由需求弹性、政策力度等两方面共同决定 (25)图表27：决定房地产需求的人口红利与城镇化均已衰退、放缓（%） (27)图表28：2005年以来，房地产需求弹性不断减弱（%） (27)图表29：2005年以来，房地产需求弹性不断减弱，但政策力度逐渐增强（%） (28)图表30：房地产企业掌握商品房交易的定价权 (30)图表31：各级城市新房成交占比情况，全国平均水平约为75% (30)图表32：房企定价模式下，房价上涨与下跌的逻辑链条 (31)图表33：供需决定涨价：房价上涨时，库存同比增速下滑均呈下滑走势（%） (32)图表34：资金链决定降价：房价下跌时，房企资金链均面临较大压力（%） (32)图表35：能力和意愿是制约投资的关键变量，最终受制于调控政策、市场前景与土储水平 (33)图表36：广义库存的长周期向上，决定拿地意愿的长周期向下（%，年） (34)图表37：长期来看，拿地意愿自2010年后不断衰减，三线城市首当其冲 (34)图表38：房地产开发资金来源中，代表销售情况的其他资金占比高达50% (35)图表39：主要资金来源中，销售回款弹性明显较强（%） (35)图表40：销售情况反映资金状况，决定了房企拿地能力（%） (36)图表41：代表销售回款的其他资金占地产开发资金50%左右（亿元） (36)图表42：2014年之前，新开工面积增速与土地购置费几乎完美拟合（%） (37)图表43：2014年之后，楼面地价开始迅速上升（%） (37)图表44：2009年以来，新开工面积与投资增速相关性走低（%） (38)图表45：代表土地购置费的其他费用占比不高，而且逐年下降（%） (39)图表46：房地产板块走势受三方面因素影响，包括市场面、政策面及基本面 (40)图表47：2006年以来，房地产指数涨跌方向同步于大盘，但幅度不同 (41)图表48：2011年以来，房地产指数进攻性逐渐减弱 (41)图表49：2011年以来，房地产估值弹性走弱（倍） (42)图表50：2011年以来，地产盈利能力连续下滑，估值仍面临下行压力（%） (42)图表51：房地产指数与政策走势的关系显示，两者具备较强相关性（%） (44)图表52：房地产板块的超额收益需要政策面、基本面、市场面的三因素共振（%，倍） (44)图表53：06.08~07.09，涨幅前十的上市房企与市值变化 (45)图表54：06.08~07.09，涨幅前十上市房企的关键词 (46)图表55：08.11~09.07，涨幅前十的上市房企 (47)图表56：08.11~09.07，涨幅前十上市房企的关键词 (47)图表57：14.05~15.06，涨幅前十的上市房企 (48)图表58：14.05~15.06，涨幅前十上市房企的关键词 (48)图表59：16.08~16.11，涨幅前十的上市房企 (49)图表60：16.08~16.11，涨幅前十上市房企的关键词 (50)图表61：中央经济工作会议奠定房地产行业政策的基调 (51)图表62：中央层面对于房价调控的决心和政策空间分析 (52)图表63：土地市场泡沫甚过楼市泡沫，企业部门风险强于居民部门风险 (53)图表64：房地产板块资产负债率超过77%（%） (53)图表65：住房交易杠杆率约为47%，存量杠杆率约为28% (54)图表66：地产投资增速长期下行，对于经济拉动的边际效应递减（%） (55)图表67：政策托底力度大幅增强，而地产投资反弹幅度走弱（%） (56)图表68：政策托底到投资反弹的时间不断拉长（%） (57)图表69：上一轮政策收紧为12个月，此轮期限尚无法判断 (58)图表70：此轮政策收紧边际程度比上一轮更严格 (59)图表71：2016年，房地产销售额大幅超过投资额，企业资金宽裕（亿元） (60)图表72：截至2016Q3，上市房企的现金覆盖率接近400%（亿元） (60)图表73：2016年，三四线城市商品房销售复苏明显（%） (61)图表74：部分三四线城市库存去化周期明显缩短（月） (62)图表75：房地产开发资金来源中，销售回款约占45%左右 (63)图表76：2017年展望，前低后高，震荡上行 (64)图表77：2017年，政策面与基本面难言见底，板块或将无超额收益机会（%） (64)图表78：2017年，结构性投资机会仍然偏向于转型、重组等主题概念，龙头个股归来遥遥无期（%） (65)表格目录表格1：典型地产龙头开盘周期对比，最短需要6个月（2013年数据） (7)表格2：各周期上行阶段，房地产行业主要政策详情 (28)表格3：各周期下行阶段，房地产行业主要政策详情 (28)第一节周期解惑：政策周期推动地产周期，并内生于经济周期房地产是周期之母。
2017年中国房地产行业市场投资分析报告
2017年中国房地产行业市场投资分析报告目录第一节房价指标：城市供需关系的晴雨表 (5)第二节成规模数据：需求体量变化 (14)第三节供给及库存水平：决定短、中期价格趋势 (19)第四节人口、产业及支付能力评价：地产市场长期发展测算 (25)第五节城市地产市场发展评估汇总 (32)图表目录图表1：重点42 城市各地产指标占全国数据比例 (5)图表2：全国及大中城市平均历史价格指数 (6)图表3：全国及大中城市平均历史价格指数同比趋势 (7)图表4：全国及大中城市平均历史价格指数环比趋势 (7)图表5：北京住宅价格环比变化趋势 (8)图表6：北京市不同口径住宅价格同比变化趋势 (8)图表7：深圳住宅价格环比变化趋势 (9)图表8：深圳市不同口径住宅价格同比变化趋势 (9)图表9：统计局全国数据与房管大中城市成交面积增速 (14)图表10：16 年前8 月各线城市销售面积占比 (15)图表11：16 年前8 月各线城市销售金额占比 (15)图表12：北京年度住宅销售面积规模数据对比（万方） (16)图表13：北京市月度销售面积数据各口径趋势对比 (16)图表14：09-15 年各级城市销售面积平均增速 (19)图表15：15 年各级城市城区成交套数（万套） (19)图表16：各类城市批售比数据（供给/销售） (22)图表17：各类城市平均库存水平（最新16 年8 月） (22)图表18：各线城市土地存量及开工存量规模测算 (23)图表19：重点城市购房人口占比 (28)图表20：重点城市小学生在校人数近5 年平均增速 (28)图表21：各级城市短期平均房价压力评分 (34)图表22：重点城市长期房价上涨压力评分结果 (34)图表23：重点城市短、中、长期房价走势综合评分结果 (35)表格目录表格1：全国重点城市住宅价格公布系统及数据情况 (6)表格2：主要城市价格系统及重点城市最新价格 (6)表格3：各口径城市数据涨跌幅度评估 (8)表格4：40 重点城市新房住宅涨幅回顾及城市分级（★为16 年10 月出台限购限贷政策升级的城市） (10)表格5：重点城市新房住宅价格与二手房住宅价格的相对关系 (12)表格6：主要城市各口径成交数据规模（万方） (15)表格7：40 重点城市住宅成交规模、增速水平及结构（★为16 年10 月出台限购限贷政策升级的城市） (17)表格8：广义及狭义库存水平的影响指标及定义 (20)表格9：重点城市短期狭义库存水平详情（批售比及去化周期） (20)表格10：重点城市中长期广义库存水平评价（开工及土地口径存量测算） (23)表格11：地产市场长期发展人口数据指标及评分规则 (26)表格12：重点城市人口数量级结构细分数据（00 年-15 年）及城市人口因素评分 (26)表格13：重点城市GDP 及固定资产投资数据详情及变化趋势 (29)表格14：重点城市居民支付能力详情及变化趋势 (31)表格15：重点城市发展评价体系选用标准 (32)表格16：重点城市地产市场短、中、长期评分结果 (32)中国房地产行业从98年房改以来迅速发展，行业经过了“黄金十年”的机遇期，大周期顶部拐点逐步显现，且城市分化加剧。
2017年房地产调控市场调研分析报告
2017年房地产调控市场调研分析报告目录第一节本轮房价上涨情况回顾 (5)一、上涨幅度：远超收入增速 (5)二、上涨区域：一线和题材性城市受追捧 (6)三、上涨顺序：并不完全是从一线到二三线 (6)四、上涨动因：投资性需求带动 (7)第二节本轮房地产调控政策梳理 (8)一、本轮房地产调控政策 (8)二、房地产调控政策框架 (11)1、限贷政策 (12)2、限购政策 (12)3、货币政策 (14)4、调节土地和住房供应结构 (14)三、各地房地产调控政策梳理 (16)1、北京：“限贷+限购”调控房价 (16)2、上海：适时调节限购标准 (16)3、深圳：今年调控力度相对较大 (17)4、温州：曾实行严厉限购 (17)5、杭州：限贷是主要政策 (17)6、南京：单身限购1套，差别化限贷 (17)7、合肥：仅对市区限购，加大土地供应 (18)8、武汉：区域性限购，本地户籍限贷不限购 (18)9、厦门：10月5日重启限购 (18)10、天津：10月开始对外地人限购限贷 (19)11、石家庄：可能加入限购行列 (19)第三节两次房地产调控的异同 (21)一、相同点：侧重逆周期需求调节 (21)1、侧重于限购限贷等需求端调节 (21)2、限购政策具有明显的逆周期特点 (21)二、不同点：调控力度、货币环境不同 (21)1、一线城市限购升级 (21)2、调控力度差异化 (21)3、与上一轮货币环境不同 (21)第四节调控效果 (23)一、主要城市调控效果 (23)1、北京：对仅限贷限购政策反应较慢 (23)2、上海：上一轮限购效果较好，此轮几乎没效果 (24)3、深圳：对限购限贷的反应较快 (24)4、杭州：往年限贷政策在货币政策配合下调控效果较好 (25)5、温州：房价持续4年负增长 (26)6、南京：受货币政策波动较大 (27)7、武汉：较难看出限购限贷效果，货币政策时滞6个月 (28)8、合肥：上轮调控房价对货币紧缩的时滞较长 (29)9、厦门：限购限贷作用温和，解除限购宽松效果明显 (30)10、天津：严格限贷限购效果明显 (30)11、石家庄：限贷限购短期作用不明显，中期效果凸显 (31)二、效果总结 (31)1、调整供给结构对当时房价作用不大 (32)2、货币政策并不是决定因素，时滞3个月以上 (32)3、仅限购限贷政策效果有限，时滞不一 (33)4、货币政策配合房地产调控政策效果较佳 (33)5、相对于担忧政策调控风险，更应注意微观层面的或有风险点 (33)图表目录图表1：房地产调控政策框架 (11)图表2：北京二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (23)图表3：上海二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (24)图表4：深圳二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (25)图表5：杭州二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (26)图表6：温州二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (26)图表7：南京二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (27)图表8：武汉二手住宅价格指数当月同比和调控政策时点 (28)图表9：合肥二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (29)图表10：厦门二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (30)图表11：天津二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (30)图表12：石家庄二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (31)图表13：房地产限购限贷调控政策效果 (32)表格目录表格1：2016年1-9月房地产上涨最高的40个城市 (5)表格2：单月同比增速超过10%的城市 (7)表格3：近期22个城市调控政策相关文件及要点梳理 (8)表格4：2010-2011年各城市房地产限购限贷政策时间点 (12)表格5：2006年以来货币政策周期 (14)表格6：中国房地产调控政策相关文件及要点梳理 (14)表格7：11个城市限购政策汇总 (19)表格8：11个城市限贷政策汇总 (20)第一节本轮房价上涨情况回顾本文根据全国百城房地产住宅价格数据梳理出2016年以来房价涨幅最高的40个城市，总结出以下特点：一、上涨幅度：远超收入增速2015年全国城镇居民可支配收入增速为8.2%，房价上涨前50名的城市其居民可支配收入均在7%至10%的区间内，有32个城市的房价增速超过了所在地城镇居民可支配收入增速。
2017中国房地产行业分析报告
序言对于深嵌“家文化”烙印的中华民族来说，房屋与土地的意义似乎并不止于一幢住宅、一围庭院、一顷良田，这些看似冰冷的砖瓦与泥土，已然承载了亿万炎黄子孙浓浓的情愫。
在浩浩汤汤的历史卷轴中，堂皇宅邸记载了大家族的兴衰荣败，深深庭院勾描了儿女的私语情长，广袤土地见证了面朝土地背朝天的子民不屈的脊梁。
时至今日，“蜗居”与“蚁族”在一线城市的夹缝中生存，房屋与土地依然承载着中国年轻一代最初的理想。
从昔日的冷热交替、暴涨暴跌，到如今的平稳发展、惠及民生，中国的房地产业自城市经济体制改革以来，已由放任自由的“粗放式管理”走向国家宏观调控下的“精细化运作”，逐渐成长为我国国民经济的基础与支柱。
从2007年的火爆到2008年的回落，从2009年上半年的高增长到2009下半年的低增长，再到如今的紧缩与限购，面对内外部经济环境的变化，国家充分运用房地产行业进行宏观经济调控。
在不断的调控中，国家政府也已然认识到房地产不仅仅是调控经济的手段，它更是保障民生的利器。
但与此同时，供求结构失衡、房价久高不下、保障房建设等问题也亟待解决。
2011年，房地产行业受到了严格的政策管制，房地产企业也遭遇冰火两重天。
恒大高歌猛进，万科稳步前行，绿城则举步维艰。
2012年，国家继续发出紧缩不放松的行业信号，面对国家持续的严格管控，房地产企业能否创新出独特的发展道路？这个昔日的吸金行业还能否如日中天？站在行业发展的当口，重新审视房地产，结合当下的宏观经济背景以及行业市场发展状况，我们将为您展现出一个全方位、深层次的房地产行业。
本报告系笔者根据行业分析的相关理论和机构行业研究观点，结合自身知识结构体系撰写，受限于笔者知识水平，如有错误或者遗漏，恳请指正。
对投资者的建议属于笔者个人看法，仅供参考。
摘要本行业报告站在投资者的角度，基于“行业市场观”，从行业和市场相对的两个方面对房地产行业进行深入分析。
这里的行业方面即狭义的行业概念，主要以企业为微观主体，侧重于行业的固有特点分析；市场方面主要以产品为微观主体，侧重于产品交易关系以及供求分析。