浅析棚户区改造货币化安置对房地产去库存的作用

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/f09495296.html, 浅析棚户区改造货币化安置对房地产去库存的作用

作者：曹荣

来源：《中国房地产业·下旬》2020年第06期

【摘要】完善处理房地产库存是当今社会供给侧改革进程的重要内容，对我国经济的健康发展发挥着至关重要的意义。当前，我国主要通过提高人口户籍城镇化率、改革住房制度、积极发展租赁住房市场、棚户区改造货币化安置以及鼓励房地产商适时调整阶段性营销策略等多种策略来消化房地库存;其中，棚改货币化安置是打通商品房与保障房库存的直接通道，能够有效地消除房地产库存。只有大力推行棚改貨币化安置，才能够促进房地产市场的有序发展。

【关键词】棚改;货币化;房地产;库存

房地产是促进我国积极发展的支柱产业，其不仅能够拉动投资，而且也有利于全面提升国民经济水平。然而，这些年来由于地方政府与企业的双向拉动引起了房地产商投资过度的情况，从而导致我国的商品住房明显过剩。因此，各地政府必须大力推动棚改货币化安置进程，从而有效地消除房地产库存。基于此，笔者对货币化安置在除去房地产库存中所起的作用及其动货币化安置的相关策略进行了总结，以期为房地产市场的有效发展提供有价值的参考。

1、棚改货币化安置的优势

棚改货币化指的是在改造棚户区住房的过程中于等值交换的基础上为被改造住户提供相应的政策支持，由被改造户与当地政府签订货币补偿的相关协议，并由被改造户自主选择自行购买商品房、政府安排购买住房或政府集中购买住房。这种安置方式能够有效地借助市场化措施来为低收入群体解决住房方面的困难[1]。

与实物安置不同的是，货币化安置具有以下优势：①能够满足被改造户安置的多样化需求情况，经济水平较高、有改善性安置需求的被改造户可以依据个人喜好来自由选择社区位置以及房源以提升自己的居住品质;②无购房需求的被改造户可以不进行购房，而是选择补偿货币以用于投资或消费;③可以有效地将安置周期缩短以加快棚改速度，从而提升所供应的保障性住房的整体质量;这样一来，购买现房的被改造户可以立即入住，不仅加快了棚改区的征地拆迁速度，而且也缓解了当地政府的安置压力;④能够将现存的商品房直接消化掉，不仅改善了资源浪费，而且也缓解了新建商品房所造成的库存与资金压力[2]。

与此同时，棚改货币化安置也有一些不足之处：①为了确保住户能够买到与原有住宅面积等大的商品房，用于拆迁安置的补贴费用要比实物安置多出30%以上，从而增加了当地政府的财政压力;②由于签订征收拆迁协议后就得及时付款，从而使得政府的一次性补贴资金需求量

各地探索棚户区改造的经验做法

各地探索棚户区改造的经验做法改造棚户区，意义深远。城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。通过改造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。各地探索棚户区改造的经验做法：北京市：探索建设“集中安置区”棚改安置模式近日获悉，北京市将探索建设若干“集中安置区”的棚改安置模式。由市政府统筹规划，拿出一定规模土地，集中建设安置房，安置核心城区疏解的居民。与此同时，还将加快房屋征收立法工作，破解征收拆迁难题。一、2020年前完成总目标 “十三五”时期，北京市棚户区改造将坚持“疏”、“堵”并重，调控中心城区人口规模，疏解非首都功能，积极贯彻落实北京市关于《京津冀协同发展规划纲要》的意见，探索新的路径。目前正在组织全市各区和相关企业研究制订2016、2017年棚户区改造计划，确保2017年底前完成15万户改造任务，2020年前基本完成棚户区改造任务的总体目标。努力把棚改工作作为疏解人口的重要手段，破解涉及人民群众切身利益的重点、难点问题。北京市重大项目建设指挥部办公室介绍，下一步，将加快房屋征收立法工作，破解征收拆迁难题。学习借鉴其他省市成功经验，尽快实现地方立法，深入推动棚改工作。二、探索“集中安置区”模式北京市还将研究难以实现资金平衡项目的实施路径。针对难以实现资金平衡的棚改项目，由北京市财政局牵头研究，进一步加大财政投入力度，制定亏损部分由市、区两级财政分担的原则和办法。同时，研究市属国有大型企业承担这类项目的相应政策措施。北京市将探索建设若干“集中安置区”的棚改安置模式。由北京市政府统筹规划，抓紧研究，拿出一定规模的土地，集中建设安置房，安置核心城区疏解的居民。此外，还将对接在京央企棚改工作政策。建立北京市与中央直属机关事务管理局、国务院机关事务管理局的工作协调机制，就央企棚户区改造的立项审批、规划指标、剩余房源使用、属地政府配合支持等问题形成统一政策意见，明确计划任务和责任落实。三、已搬迁居民4.3万户北京市重大项目办提供的数据显示，自2009年底本市启动棚户区改造工作以来，北京市先后实施门头沟采空棚户区和丰台南、通州老城区等城市棚户区和京煤集团国有工矿棚户区改造工程，累计建设筹集安置房7.3万套，搬迁居民4.3万户，有效改善了居民住房条件。

棚户区改造项目房屋征收补偿方案

棚户区改造项目房屋征收补偿方案为加快推进城市建设，改善城市人居环境，规范房屋征收补偿行为，维护公共利益和被征收人的合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《XX县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的相关规定，按照XX县城市总体规划，结合3号棚户区改造项目实际，制定本方案。一、征收范围 XX县3号棚户区改造项目所涉及到的全部房屋、建筑物、构筑物的征收，征收范围：创业路以北、101省道以西、三八河以东的合围区域内单位和个人的房屋（具体范围以规划红线为准）。二、征收部门房屋征收部门为XX县住建局，房屋征收实施单位为城关镇，承担房屋征收与补偿具体工作。三、征收签约期限房屋征收签约期限以XX县人民政府发布的《房屋征收决定公告》规定的签约期限为准。四、征收补偿房屋征收补偿包括：被征收房屋价值补偿；因房屋征收造成的搬迁、临时安置、附属物的补偿；因房屋征收造成的停产停业损失补偿。（一）被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿有货币补偿和产权调换两种方式。被征收人可以选择产权调换，也可以选择货币补偿；除个人商业门面以外的非住宅类房屋实行货币补偿，不予产权调换。

个人商业门面（含“住改营”）按沿城市主次街道的第一层、第一自然间予以确认安置面积。 1．被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应根据被征收房屋现状，按被征收房屋价值结算。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场评估价格确定。房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，可通过投票、抽签等随机方式决定。被征收人对经评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向做出评估结果的房地产评估机构申请复核评估；对复评结果有异议的，可以向蚌埠市房地产评估鉴定专家委员会申请鉴定。 2．住宅类被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应按被征收房屋核定面积1﹕1.05的比例提供安置房，并且按安置房市场评估价与被征收房屋市场评估价互补差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门结算差价，被征收人付差价款的30%。 3．个人商业门面选择产权调换的，房屋征收部门按被征收门面房核定面积1：0.85互不找补差价安置；或按被征收门面房核定面积1：1互补差价安置，以用于安置门面房市场评估价与被征收门面房评估价互补差价。被征收门面房价值高于安置门面房评估价的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；被征收门面房评估价低于安置门面房评估价的，由被征收人向房屋征收部门结算差价，被征收人付差价的60%。 4．在产权调换安置中，实际安置房屋面积超出应安置房屋面积10%（含10%）以内的部分，按安置房建设中标价结算，超出10%以上的部分按市场销售价结算。

关于海淀区功德寺棚户区改造安置房项目核准的批复(2020)

关于海淀区功德寺棚户区改造安置房项目核准的批复（2020）你单位《关于海淀区功德寺棚户区改造安置房项目核准的请示》收悉。根据《北京市规划和自然资源管理委员会海淀分局关于功德寺棚户区改造安置房项目规划意见的复函》（京规自海函〔2020〕227号）、《北京市规划和自然资源管理委员会海淀分局关于海淀区功德寺棚户区改造安置房项目用地预审意见的函》等相关文件，经研究，同意北京万方安和投资有限责任公司建设海淀区功德寺棚户区改造安置房项目。现就有关核准事项批复如下：一、建设地点：海淀区海淀镇树村。具体用地范围由规划自然资源管理部门确定。二、规划用地：规划总用地面积150192平方米，其中规划建设用地109556平方米，代征道路用地22229平方米，代征绿化用地18407平方米，具体规划用地指标由规划自然资源管理部门核定。三、建设规模及内容：建筑控制规模为385771平方米（含地下面积），建设内容为住宅及配套、幼儿园等。具体建设规模指标由规划自然资源管理部门核定。四、投资估算及资金来源：总投资估算为314612万元，全部由北京万方安和投资有限责任公司筹措解决。五、该项目建设的定向安置房仅限用于棚户区改造项目安置使用，不得对外销售。六、本批复附《建设项目招标方案核准意见书》1份，请项目单位据此依法开展招标工作。在建设项目实施过程中，确有特殊情况需要变更已核准的招标方案的，应当报市发展改革委重新核准。七、本批复有效期2年。在有效期内未办理年度投资计划或未取得延期批复的，逾期自动失效。请据此办理有关手续。附件：建设项目招标方案核准意见书北京市发展和改革委员会 2020年6月17日（非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）

房地产去库存化的难点与重点分析

房地产去库存化的难点与重点分析房地产行业一直是经济发展的重要环节。以我国现阶段的房地产现状来看，供给量虽然非常大，库存数量也比较大，但是在实际的需求量上却相对有限，这也给房地产行业带来的巨大的负担，也成为了经济发展中的重要任务。所以本文旨在对房地产去库存化的内涵和重点进行分析，探究未来的房地产行业应该如何发展。标签：房地产；去库存化；难点与重点房地产市场的稳定会导致相关产业也出现利益增长，所以今后的发展过程中，如何做好产能过剩问题的处理工作，是房地产企业最应该考虑的问题。随着我国的经济不断发展，房地产市场也出现了供大于求的整体趋势。但是在去库存化的过程中，仍然存在着一些问题，这也是亟待解决的。 1、房地产去库存化的难点 1.1 农民人口问题我国的城市化进程虽然经历了快速的发展，但是从整体趋势来看仍然处于起步阶段，人口比例中，农民人口所占的比例还是比较大的。即便是很多农民都已经进入了城市当中生活了工作，但是由于社会保障、医疗保障和户口的相关问题，并不能真正地成为城市人口，这也给房地产去库存化带来了严重的阻碍，因为无法通过农民人口的购买来清理商品房的库存。另一方面，经济的发展带动了新农村的建设，很多农民的生活水平得到了显著提升，再加上农村地区的建设力度大，农民能在自家区域里进行修缮和更改，这也使得很多居民不愿意进入城市生活和就业，所以这也是去库存化问题的难点所在。 1.2 房地产政策问题去库存化要想妥善解决，就需要在政策上进行改进。如果能够调整相关的政策，也能让房地产产业的内部秩序更加规范化。然而从目前的情况来看，房地产政策并不能发挥其具体的作用。例如在税收方面，住房税无法对于投资情况进行正确划分，这也是房价一直上涨的主要原因，也是房地产泡沫情况的重要因素。如果这种情况愈演愈烈，那么人们的购房压力就会明显提升，自然在买房的意愿上下降，因此陷入恶性循环。 1.3 市场环境问题虽然房地产行业得到了快速的发展，但是不能忽视的问题在于市场环境仍然比较混乱。经济新常态情况下，相较于传统的房地产行业，新的房产行业表现出了多元化的房地产产品需求。商品房、住宅房、宜居养老房以及新兴的旅游休闲文化产业房等都是伴随我国经济社会发展产生的房产需求。政府在组织社会主义

西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市棚户区改造货币化安置工作方

西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市棚户区改造货币化安置工作方案的通知【法规类别】房地产交易与市场【发文字号】宁政办[2015]97号【发布部门】西宁市政府【发布日期】2015.07.01 【实施日期】2015.07.01 【时效性】现行有效【效力级别】XP10 西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市棚户区改造货币化安置工作方案的通知（宁政办〔2015〕97号）各区、县人民政府，市政府各局、委、办：《西宁市棚户区改造货币化安置工作方案》，已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。西宁市人民政府办公厅 2015年7月1日西宁市棚户区改造货币化安置工作方案

加快我市棚户区改造步伐，根据《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）和《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）以及住建部房地产市场形势座谈会精神，为打通保障房和商品房的通道，保持市场平稳健康发展，切实满足棚户区居民多样化安置需求，提高群众满意度，促进棚户区改造项目顺利实施，结合我市实际，现制定棚户区改造货币化安置工作方案。一、总体要求棚户区货币化安置是指由政府搭建平台，通过市场筹集房源，开发企业让利，组织居民自主购买或由政府统一购买。货币化安置要充分尊重群众的意愿，按照有利于棚户区居民自主选择满意住房，保证群众居住权，方便群众就业、就学、就医；有利于减少安置过渡时间，降低安置成本，加快住房安置工作；有利于房地产市场健康平稳运行，消化存量商品房，稳定商品住房交易量；有利于加快棚户区改造步伐，推动棚户区改造工作；有利于集约节约利用土地，提高土地使用效率和城市综合承载能力；有利于棚改安置后续管理，促进社会和谐的工作要求。二、基本原则（一）以人为本，民生为重。坚持以人为本，改善棚户区居民居住条件，创造优美宜居环境。棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制定，要充分尊重群众意愿，争取群众的理解和支持。（二）政府主导，市场参与。全市棚户区改造货币化安置工作在市政府统一主导下，在政策和资金等方面给予积极支持。采取政府主导与市场化运作相结合的办法，充分调动民间资本及社会力量广泛参与。（三）异地安置，方便生活。棚户区改造坚持异地货币化安置，在充分尊重群众意愿

国家棚户区改造政策

国家棚户区改造政策一、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策 (一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。 (二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。商服用地实租赁供地。 (三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50,收取(项明细附后)。 (四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返;对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。 (五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正求同步建设，所需费用由摘牌常标准结付;涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。 (六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。 (七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。

(八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。二、以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策 (一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立专户，专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70,为基数，作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。 (二)行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30,收取(项目明细附后)。 (三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60,，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余(40,由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户，专款专用，定期审计。开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。 (四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。 (五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设;电力外网改造费用，按建筑面积每平方米20元交纳;

当前我国房地产去库存的建议和对策

当前我国房地产去库存的建议和对策 2015年底以来，中央已经针对房地产去库存在需求和供给两端提出了一系列政策：在需求侧，松绑房地产调控政策，加快农民工市民化，落实户籍制度改革，建立购租并举的住房制度等，激发有效需求；在供给侧，加强金融监管力度，根据一线城市、二线城市及三四线城市的不同情况，采取差别化的土地供给政策，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量，在融资等方面加大对优质企业支持力度等。同时，我们也应该看到，国外房地产业走出低迷，都不是单纯依靠国家政策调整，而是在政策引导和金融监管的基础之上，依靠市场机制，发挥市场参与者的积极性。因此，解决房地产库存问题，政策只是辅助，最终还得依靠市场供给载体发挥主观能动性，依靠房地产开发商转变经营方式，优化产品结构和服务质量。一、供需两端齐发力 1、优化供应结构，因城施策控制土地供应各地区要根据本地商品房库存数量，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的三、四线城市，要严控或者暂停土地供应，特别是一些城市商办用房库存去化周期长的，要暂停商办用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止地价和房价上涨过快。 2、加快落实鼓励农民工购买城镇商品住房的政策对于去库存任务较重的三四线城市以及小城镇地区，由于本身市场购房需求有限，因此如何将外来人员特别是农民工转化为市场需求便成为了关键。但由于农民工收入较低，一般很难购买得起城镇商品住房。建议对首次购买商品房的农业转移人口实行优惠政策，首付比例可适当放松，减免契税，各级财政对贷款利息进行适当补贴、贷款利息抵扣个人所得税等。同时，加快落实农民工落户、居住证管理等户籍制度改革。另外，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制，提高财产性收入，增强购房需求。

石家庄市人民政府办公厅关于印发石家庄市棚户区改造货币化安置实

石家庄市人民政府办公厅关于印发石家庄市棚户区改造货币化安置实施办法的通知【法规类别】搬迁拆迁安置【发文字号】石政办函[2016]33号【发布部门】石家庄市政府【发布日期】2016.03.07 【实施日期】2016.03.07 【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件石家庄市人民政府办公厅关于印发石家庄市棚户区改造货币化安置实施办法的通知（石政办函〔2016〕33号）各县（市）、区人民政府，高新区、正定新区、循环化工园区管委会，市政府有关部门：《石家庄市棚户区改造货币化安置实施办法》已经市政府第52次常务会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。石家庄市人民政府办公厅 2016年3月7日

石家庄市棚户区改造货币化安置实施办法第一章总则第一条为加快推进棚户区改造工作，改善居民住房条件和生活环境，保障房地产业健康发展，促进社会和谐，根据国务院《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及《河北省城镇棚户区货币化安置管理办法》（冀政办字〔2015〕128号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条在我市中心城区（桥西区、新华区、长安区、裕华区）范围内实施的棚户区改造项目，棚改居民选择货币化安置的，适用本办法。第三条棚户区改造货币化安置遵循以人为本、群众自愿、政府主导、公开透明的原则。第四条辖区政府是棚户区改造的责任主体。各区房屋征收部门负责组织实施本辖区棚户区改造货币化安置工作。市房屋征收部门负责对全市棚户区改造货币化安置工作进行指导。

棚户区改造补偿标准

棚户区改造补偿标准城市棚户区改造拆迁补偿协议甲方：乙方：为加快XX市棚户区改造步代，优化人居环境，提升城镇品位，完善城镇功能，根据国家有关政策，结合XX市的实际在平等、自愿、协商一致的基础上，由乙方负责与被拆迁人协商拆迁补偿事宜，签订此协议。一、甲方同意乙方参与XX市某地段某范围的棚户区改造项目，改造范围为，改造范围土地面积约亩（具体改造范围以甲方最终划定为准）。棚户区改造工程居民共计户，全部同意并积极支持棚户改造，对改造工程表示积极合作，并由甲方一次性补助棚户区改造拆迁补助费元。通过对此的改造，建成一个集商贸、服务、高档住宅等功能为一体的商务社区。二、经甲方和市有关部门审核，报市有关部门批准，享受棚户区改造的有关政策。三、甲方责任 1、由甲方成立棚户区项目建设拆迁指挥部； 2、由甲方会同乙方一同制定被拆迁户的拆迁补偿方案； 3、组织完成拆迁工作； 4、甲方一次性负责发放棚户区范围的旧、危房、棚亭及临时安置补助费、搬迁补助费、搬迁奖励费等相关费用给乙方；

5、甲方协助乙方完成改造范围内新建项目的规划审批和建设审批工作； 5、其他甲方应履行的有关义务。四、乙方责任 1、负责改造项目的整体规划、设计，负责本项目建设资金的筹措与投入，自主经营管理，承担和享有本项目开发经营的风险和权益； 2、承担项目建设的各项费用； 3、按时支付拆迁工作经费； 4、按时完成共同约定的安置建设时限； 5、乙方负责制定被拆迁户的旧、危房，棚亭和搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励费等相关费用的标准； 6、其他应当由乙方履行的相关义务。五、其它事宜 1、甲方应在本协议签订后日内完成组织搬迁工作，如甲方在此期间未能完成应当赔偿乙方由此造成的损失。 2、协议履行期间如双方发生争议，双方应友好平等的形式进行协商，如未达成一致意见，任何均有权向协议签订地的人民法院起诉。 3、本协议未尽事宜，由双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议有同等法律效力。 4、本协议由双方法定代表或授权代表签字并加盖公章后生效。 5、本协议一式四份，双方各执两份。

西安市棚户区改造货币化安置实施细则精选文档

西安市棚户区改造货币化安置实施细则精选文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-

西安市棚户区改造货币化安置实施细则发布机构：市城改办发布时间： 2016- 02-25 索引号： 0/20 关键字：棚改主题分类：其他第一章总则第一条根据《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》（市政发〔2015〕22号）（以下简称《若干意见》）以及有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。第二条本细则所称货币化安置，是指征收人采取“货币直接补偿给被征收人、征收人购买商品住房安置被征收人、政府通过搭建平台或预订服务，提供房源供被征收人选购”三种方式安置被征收人的行为。第三条区人民政府、开发区管委会负责本辖区内的棚户区改造货币化安置工作。区棚户区（城中村）改造办公室、开发区管委会相关部门（以下简称区棚改办）具体负责本辖区内棚户区改造货币化安置工作的组织实施和监督管理，业务上接受市棚户区（城中村）改造办公室（以下简称市棚改办）的监督和指导。第二章项目管理第四条自2015年7月17日起实施房屋征收工作的棚户区改造项目，其货币化安置户数应达到被征收房屋户数的40%以上。

各区、各开发区棚户区改造货币化安置任务完成情况纳入年度目标任务考核。纳入国开行、农发行贷款的棚户区改造项目，没有开工建设的原则上不再新建安置住房，应全部实行货币化安置。第五条对选择“货币直接补偿给被征收人”安置的项目，其货币化安置面积按原房屋面积计入安置面积，享受配套费减免等相关优惠政策。对选择“购买商品住房安置被征收人”和“政府通过搭建平台或预订服务，提供房源供被征收人选购”安置的项目，其货币化安置面积按实际购买商品住房面积计入安置面积，享受配套费减免等相关优惠政策。第六条被征收人选择货币化安置的按《若干意见》规定享受以下优惠政策：（一）被征收人选择货币化安置，在执行《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《征收与补偿办法》）“如被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值的20%给予补贴”规定的基础上，在征收奖励期限内再给予不超过被征收房屋评估价值的20%作为奖励。（二）被征收人选择货币化安置，在征收奖励期限内按照《征收与补偿办法》规定的临时安置补偿费标准，向被征收人支付3-6个月过渡补助费。

棚户区改造项目优惠政策汇编

国家棚户区改造补偿办法一、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策 (一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。 (二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。商服用地实租赁供地。 (三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50％收取(项明细附后)。 (四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返；对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。 (五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付；涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。 (六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。 (七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。 (八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。二、以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策 (一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立专户，专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70％为基数，作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。 (二)行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30％收取(项目明细附后)。 (三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60％，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余．40％由入库财政

棚户区改造情况总结汇报6篇

棚户区改造情况总结汇报6篇【篇一】一、新开工任务目标及完成情况今年市政府下达我县的棚户区改造新开工目标任务为：开工建设棚户区改造住房7310套，其中：安置房建设3个项目3285套；棚改货币化安置7个项目4025套(户)。截至目前，已完成新开工任务7816套，其中4022套为货币化安置，3794套为实物建设，开工率为106.92%，具体情况如下： 1、XX片区城中村改造项目完成926套。 2、城西片区城中村改造项目完成136套。 3、城中片区城中村改造项目完成1132套。 4、河西片区城中村改造项目完成36套。 5、旧县城中村改造项目完成1105套。 6、经济开发区项目完成687套。实物建设创业路安置区2048套，旧县安置区1746套本月底达到全面开工建设。二、基本建成目标任务及完成情况今年市政府下达我县的棚户区改造基本建成目标任务为：完成基本建成任务6000套，分解到四个项目共7901套。截至目前，已完成基本建成任务9361套，占目标任务的156.02%，具体进展情况如下：

1、太和县老城区改造安置房AC区项目（棚改）1619套，已达到基本建成条件。 2、太和县平安路安置区项目（棚改）1284套，已达到基本建成条件。 3、太和县XX安置区项目（棚改）2436套，已达到基本建成条件。 4、太和县李小洼安置区项目（棚改）2562套，现已主体完工，正在进行外墙保温工作，11月底前达到基本建成条件。三、资金到位及落实情况截至目前，棚户区改造已到位资金17544万元，其中中央资金16082万元，省级资金1462万元。四、存在问题 1、旧县安置区进度较慢。五、下一步工作措施 1、加快旧县安置区工作进度。 2、提前准备20XX年度棚户区改造工作。【篇二】棚户区改造是一项重要民生工程，我市高度重视此项工作。20XX年，为解决XX镇望山村、南岭村两个地块棚户区改造问题，我市申报棚改计划280户。该动迁地块占地382亩，拆迁居民房屋总建筑面积7.91万平方米。一、棚户区改造前期工作情况

棚户区改造管理办法(最新)

棚户区改造管理办法第一章总则第一条为进一步规范棚户区改造工作，改善人居环境，改变城市面貌，提升城市形象，提高居民生活水平，依据有关法律、法规和政策，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称棚户区是指城市规划区范围内，房屋建筑密度大、结构简陋、质量差、年久失修、安全隐患大，使用功能、配套设施不完善的住宅区域。包括国有土地上棚户区和集体土地上棚户区（城中村）。本办法所称棚户区改造是指按照中省有关棚户区改造的政策法规，根据我市城市总体规划和经济社会发展计划，对城市规划区内的棚户区进行综合改造的行为。第三条棚户区改造应当按照“政府主导、市场运作，科学规划、积极推进，统筹兼顾、分类实施，依法征收、安置先行”的原则进行。第四条市棚户区改造工作领导小组负责制定全市棚户区改造有关政策、年度计划和实施方案，审定中心城市改造项目规划，协调解决棚户区改造工作中的重大问题。第五条市、县区棚户区改造办公室（以下简称“棚改办”）负

责组织实施辖区内的房屋征收与补偿安置工作；负责辖区内棚户区改造规划编制及项目申报工作；负责辖区内棚户区改造项目管理工作。市规划、国土部门应有专人负责与棚户区改造相关的规划、土地行政审批工作。其他相关行政管理部门应当按照各自职责，协同做好棚户区改造工作。第六条X高新区（X园区）管委会（以下简称“高新区管委会”）负责辖区内棚户区改造工作，X区人民政府予以配合。第七条供水、供热、供电、供气等单位，应当配合、支持棚户区改造工作。第八条棚户区改造应当实行多渠道投资。鼓励民间资本参与棚户区改造，民间资本作为投资主体的，各县区人民政府、高新区管委会应当与投资主体签订协议。第九条设立棚户区改造专项资金。主要用于国开行、农发行贷款的偿还和棚户区改造项目建设以及亏损项目补贴。棚户区改造专项资金的归集、使用、管理按照有关规定执行。承担棚户区改造项目的企业可以依法发行企业债券或通过其他方式进行融资，所筹资金专项用于棚户区改造项目。第二章棚户区改造项目管理第十条棚户区改造项目实行计划管理。市、县区棚改办和高

房地产去库存工作汇报.pdf

2017年以来，我县高度重视房地产去库存工作，认真贯彻落实国家、省、市关于棚户区改造和房地产去库存的决策部署，强力推进棚改货币化（现房）安置，严格控制新开发总量，有效扩大住房需求，全力化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。现将自查情况汇报如下：一、工作开展情况 1.认真贯彻落实房地产去库存政策措施。我县认真贯彻落实《关于做好化解房地产库存工作的通知》20条去库存意见，开展房地产库存清理，摸清了库存底数，加强房地产市场监测分析，结合我县实际并借鉴同类城市经验，出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》。意见中明确了凡县城规划区内商品住房交易登记，一律按实际缴纳契税的金额奖励购买者50%，并鼓励农民进城购房，购房奖励200元/，提高公积金贷款额度，降低核发预售许可门槛，鼓励社会资金参与城市棚户区改造等刺激政策，政策出台后取得了较好的成效，去化了一定数量商品住房库存。 2.提高棚改货币化安置比例，消化房地产库存。棚户区改造实行货币化安置，不仅有利于加快棚户区改造步伐、实现房地产去库存、提高政府财政资金的使用效益，而且还有效拉动投资消费需求、带动房地产及相关产业发展。我县县城环琵琶湖棚户区（城中村）改造后，大部分被征收户将直接到其他楼盘选房买房，可有效激活县城房地产市场，起到去库存、稳增长的作用。棚改实行货币化安置，被征收户可“拿钱走人”、也可选择“现房安置”，畅通了棚改助推房地产销售的渠道，消化了房地产库存。 3.鼓励农民等新市民购房，扩大住房有效需求。一是全面落实房地产交易税费优惠政策，促进住房消费。二是农业银行放宽农民工贷款购房条件，采取灵活还贷“安置贷”方式，支持农民和农民工购房。三是开展农民工等灵活就业人员缴存、使用公积金购房业务，放宽了公积金购房贷款、提取条件，有效发挥住房公积金的代际互助作用，支持缴存职工购房。 4.抓好房地产供给侧结构性改革，减少商品住房供给。我县加强了住宅用地供应管理，管控好土地闸门，减少住宅用地供应，落实住宅用地调整政策；强化了住房规划、建设管理，适当压缩住房开发建设规模；将中心城区商品房预售形象进度标准提高至项目主体结构封顶，延长商品房上市时间；引导房地产开发企业结合市场供需形势，减缓开发进度，实行分期开发；引导开发企业转型发展，鼓励开发企业向旅游地产、养老地产等新业态发展，支持开展住房租赁业务。 5.政府通过回购方式，打通商品住房和保障房通道。根据国家、省市的相关政策，实行实物保障与租赁补贴并举，棚户区改造和公租房通过推行货币化安置、货币化租赁，打通商品住房和保障性住房两者之间的通道，加大保障性住房的筹集力度，消化市场待售商品房、盘活闲置房。同时继续加强保障性住房的配套建设、分配、运营和管理，严格准入、退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。二、实施效果情况 2016年10月份前，我县在建在售楼盘21个，已建和在建取得预售许可的待售商品住房面积约50万（4400套），按照前三年全县年均25万的销售量，全县的待售商品住房去存量周期在2年左右，去库存压力较大。 1.2016年9月开始我县实施的县城环琵琶湖城市棚户区（城中村）改造的任务目标为5000套左右,其中有80%以上能够通过选择市场房源和约定房源货币化方式安置,基本解决了一大半以上的商品住房库存。 2.自2015年我县先后出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》试行版和延长版后，有效地刺激了农民工、农民进城购房，促进了房地产“去库存”，同时也加快了城镇化的进程。 3.通过一系列去库存行之有效的措施，截止2017年3月份，我县待售商品住房面积约15万，短短几个月，我县去库存超40万（包括新增预售许可面积6万）。

【住建办法】河北省城镇棚户区改造货币化安置管理办法

【住建办法】河北省城镇棚户区改造货币化安置管理办法河北省城镇棚户区改造货币化安置管理办法（略）第一章总则第一条为认真贯彻落实《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发【2015】37号）精神，积极推进我省城镇棚户区改造货币化安置工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等有关规定，制定本办法。第二条本办法所称城镇棚户区（以下简称棚户区）包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林业棚户区（危旧房）和国有垦区危房。城中村和城市危房改造纳入城市棚户区改造范围。第三条棚户区改造货币化安置要充分尊重棚户区改造居民的意愿，坚持以人为本，维护群众利益。要依法履行公开、公示程序，确保棚户区改造货币化安置工作透明公正。第四条设区市、县（市）政府是棚户区改造的责任主体，要明确棚户区改造货币化安置工作实施主体和责任部门，制定棚户区改造货币化安置政策，协调组织推进等工作。第五条棚户区改造货币化安置方式包括政府组织棚户区改造和居民自主购买安置房、政府购买存量商品房源作为安置房和货币补偿3种方式。政府组织棚户区改造居民自主购买安置房，是指在尊重棚户区改造居民自愿的前提下，政府组织有购房需求的棚户区改造居

民，通过政府搭建的服务平台，自主购买存量商品房作为安置房，满足其个性化的住房需求。政府购买存量商品房源作为安置房，是指政府通过集中采购方式，购买存量商品房用于安置棚户区改造居民。货币补偿是指以货币形式一次性补偿棚户区改造居民。第六条棚户区改造安置房源可以是户型合适的存量商品房，包括已经依法取得商品房预售许可证的期房和取得房屋所有权证的现房。第七条设区市、县（市）政府对棚户区改造居民给予的补偿内容包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。设区市、县（市）政府可在此基础上，再给予一定比例的补助和奖励，具体标准由当地政府制定。第八条城中村改造项目补偿标准，可参照国有土地上棚户区改造的补偿标准执行，或由设区市、县（市）政府结合当地实际制定。第九条棚户区改造货币化安置涉及的开发企业、购买安置房的棚户区改造居民及转让存量房源的企事业单位、社会团体，依照国家规定享受棚户区改造各项税费减免政策。第二章操作方式及流程第十条棚户区改造实施货币化安置，要在设区市、县（市）政府批准的具体项目征收补偿方案中，对货币化安置方式、操作方法和具体措施等内容进行明确。

棚户区改造安置房房款收入归何处

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/f09495296.html, 棚户区改造安置房房款收入归何处作者：刘凤来源：《商情》2015年第33期【摘要】本文通过棚户区改造的项目及资金管理情况进行分析，对差额房款收入归属存在的主要争议进行了系统阐述，并提出了自己的意见。【关键词】棚户区改造，安置房房款，收入，审计近年来，为改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境，各地按国务院及住房城乡建设部等部门要求，自2012年起加快了城市棚户区（危旧房）改造进程，各级财政投入了大量的人力、物力、财力推进该项工程的开展。为保障包含棚户区改造在内的各项安居工程的顺利进行，按照审计署统一部署自2012年起对各项保障性安居工程进行跟踪审计。通过3年的跟踪审计情况发现，现阶段，随着棚户区改造工作的推进，各地陆续进入了安置使用环节。在安置过程中，实际安置面积与应安置面积或多或少的存在一定面积差，安置户为改善居住条件，大多数会选择超应安置面积安置，按面积差补房款，这一差额房款就是本文所关注的棚房区改造差额房款收入。一、现阶段，棚户区改造的项目及资金管理情况棚户区改造是保障房的内容之一，也是一项一举多得的重大民生工程，因此各级政府非常重视此项工作，对项目和资金管理都非常严格。棚户区改造资金管理情况。按规定棚改资金来源有财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等；财政补助资金包括中央财政资金、省级给予的奖补资金；市、县两级从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中安排的资金以及县级政府安的排其他财政资金。在实际工作中其资金主要来源是上级政府投入资金，承建单位融资，主要是贷款和发行企业债券，不足部分由地方政府兜底，主要来源是土地出让金收入。房款收入的现状。审计发现，进入安置阶段的棚户区改造项目，在安置过程中各安置户缴来差额房款，直接缴入各承建单位的账户中，有的记入单位收入，进入企业利润中；有的则挂在企业往来款项中，由于各建设投资公司所承建的项目繁多，资金或多或少已支付出去。棚户区改造涉及主体。对于县级政府所属投资建设公司，即属于政府的融资平台，也属于本级政府基础设施建设单位；作为政府自建安置项目的承建单位一方面负责政府自建安置项目的建设，另一方面承担着棚改资金的筹集的职能。其资金来源一是财政投入资金，二是其本身融资，三是其他（包括企业盈利），这就出现了三个主体，一是负责融资并建安置区的建设投资公司，二是负责管理政府资金的财政部门，三是作为棚户区改造总负责的地方政府。二、关于差额房款收入归属存在的主要争议

2019年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析-15页word资料

2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在：其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！

其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。 2015年1-10月份房地产开发投资表

财综[2015]57号关于做好城市棚户区改造相关工作的通知

https://www.360docs.net/doc/f09495296.html, 关于做好城市棚户区改造相关工作的通知财综[2015]57号各省、自治区、直辖市，计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局：近期，国务院印发了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）。为认真贯彻落实国发〔2015〕37号文件精神，现就做好城市棚户区改造相关工作有关事宜通知如下：一、大力推进2015年城市棚户区改造项目实施 2015年全国城市棚户区改造目标任务已确定为540 万套，各级财政部门要积极配合住房城乡建设等部门做好相关工作，确保完成2015年城市棚户区改造目标任务。对于已经签订合同并实施的城市棚户区改造项目，市县财政部门要按照合同和项目实施进度及时拨付财政资金，确保项目资金需要；对于尚未签订合同或已签订合同但尚未实施的城市棚户区改造项目，市县财政部门要积极配合相关部门做好房屋征收、拆迁以及补偿安置等工作。二、科学编制2016-2017 年城市棚户区改造计划地方各级财政部门在做好2015年城市棚户区改造工作的同时，要积极配合相关部门对当地城市棚户区居民住房状况和需求情况进行摸底统计，根据当地经济社会发展水平和财政承受能力，科学制定2016年、2017年城市棚户区改造年度计划，包括实物安置和货币安置计划。在此基础上，各级财政部门要提前做好2016年城市棚户区改造财政资金预算编制工作，按规定渠道筹集和安排资金。

https://www.360docs.net/doc/f09495296.html, 三、主动参与研究制定城市棚户区改造实施方案市县财政部门要积极配合有关部门摸清本地区存量商品住房底数，根据本地区房地产市场状况，主动参与研究制定本地区城市棚户区改造实施方案，因地制宜确定城市棚户区改造安置方式。对于人口较少、住房供需矛盾不突出、房价不高、市场房源较多的城市，应当积极推行货币化安置方式，将货币安置补偿款发放给被拆迁居民，由被拆迁居民自主到市场购买安置住房；或通过政府部门搭桥组织房源，严格审核商品住房价格，由被拆迁居民与开发企业按核定的价格签订购买安置住房合同或协议，政府部门根据合同或协议将货币安置补偿款支付给开发企业。对于人口较多、住房供需矛盾突出、房价较高、市场房源短缺的城市，确需新建安置住房的，要督促相关部门抓紧做好项目选址等各项前期准备工作。四、积极稳妥做好城市棚户区改造政府购买服务工作（一）多渠道筹集城市棚户区改造资金。按照“省级负总责，市县抓落实、中央适当补助”的原则，中央和省级财政根据各地区财政困难状况、城市棚户区改造任务完成情况给予适当补助，市县财政部门要按照国家规定筹集城市棚户区改造资金。目前，市县可用于城市棚户区改造的财政资金来源包括城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费以及土地出让收入等。具体如何安排、安排多少，应当根据当地年度城市棚户区改造资金总体需要、相关资金来源状况、政府资金需求、上级补助等因素，按照统筹兼顾的原则，通过市县一般公共预算和政府性基金预算统筹安排。市县预算安排有缺口，确需举借地方政府债务弥补的，可通过省级人民政府代发地方政府债券予以支持。（二）尽快制定政府购买城市棚户区改造服务办法。按照国发〔2015〕37号文件规定，政府购买城市棚户区改造服务的范围，严格限定在政府应当承担的城市棚户区改造征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括城市棚户区改造项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。市县财政