农村宅基地流转与土地增值收益分配机制研究
农村宅基地流转与土地增值收益分配机制研究
摘要：近年来宅基地的流转主要表现为政府主导的农村土地整治下的宅基地的流转，流转能促进农村土地更大范围地参与到市场，提高土地利用效率，增加农民的收入，缓解城镇建设用地供需矛盾，成为统筹城乡土地利用的突破口。
关键词：宅基地流转；收益分配；政府主导
中图分类号：f301.3 文献标识码：a 文章编号：1674-0432（2012）-11-0034-2
项目基金：南京农业大学2012年江苏省大学生实践创新训练计划（项目编号：2012jsspitp0228）阶段性成果，本研究得到南京农业大学srt计划项目基金资助。
1 研究区域概况
项目研究区域位于南京市六合区竹镇金磁村，金磁村的宅基地流转方式是以“宅基地换房”为依托，主要涉及两种方式。第一种是“自拆自建”，该宅基地流转是由江苏省农科院组织，总共流转农户72户；第二种是“统拆统建”模式，该模式在金磁村占据主导地位，目前金磁小区里90%的农户家庭都是以“统拆统建”模式进行拆迁。“统拆统建”模式隶属江苏省“万顷良田工程”。其中竹镇一期工程金磁片区于2009年10月正式实施，搬迁农户1234户，集中安置搬迁农民的金磁小区于2010年1月开工建设，目前建成新房121栋、637套，2011年上半年已经搬迁入住。
2 金磁村宅基地流转过程中有关流转增值收益分配的调查数
据分析
六合区竹镇镇通过以万顷良田为主的宅基地流转，在空间上形成了集体建设用地的重新布局和流转。原有分散的农民居住区被复垦，农民被集中安置到现在的“金磁家园”小区居住，结余的土地通过指标的形式被置换用于城镇建设。在此过程中，农民让渡出宅基地，通过拆迁补偿与低价购置的方式换购到1套公寓式住宅。镇政府通过为农民建设集中居住区置换到农民的宅基地，将宅基地复垦后形成建设用地指标用于城镇建设或县市范围内出让获得相应的土地收益。县（市）及以上政府在此过程中没有直接参与土地增值收益的分配，但是能获得区域工业化、城镇化发展所需要的土地资源支持。
2.1 土地流转中政府的成本分析
在土地流转过程中，政府所要承担的直接成本包括两个方面：一是农村居民点拆迁补偿费用；二是集中居住区土地取得和建设费用。
2.1.1 农村居民点拆迁补偿费用 根据对项目区的调查，项目区补偿标准主要依据《关于印发〈南京市六合区征地拆迁补偿安置标准〉的通知》来确定。项目区总共拆迁农户2552户，拆迁补偿总费用为15254.31万元，户均拆迁补偿费用为5.9774万元/户。
2.1.2 集中居住区土地取得和建设费用 集中居住区土地以征用的形式取得。根据相关补偿标准，该地区征用耕地的安置补偿费2.4万元/人。安置项目区2552户拆迁农户总共占用土地面积
85.65公顷（1284.7亩），合计集中居住区土地取得成本为3091.14万元。集中居住区建设费用总计25817.20万元。
2.2 土地流转中政府的收益分析
项目区土地流转过程中获得的收益主要由四部分构成一是所形成的留用区238.97公顷（3584.4亩）指标收取新增建设用地有偿使用费、农发基金、新增耕地开垦费和耕地占用税这四项规费；二是被拆迁安置农户的资金；三是建新留用去土地出让金；四是申请省以上投资土地整治项目资金。
2.2.1 相关规费 新增建设用地有偿使用费、农发基金、新增耕地开垦费、耕地占用税等共可筹集资金15293.56万元。
2.2.2 被拆迁安置农户的资金 在集中居住区建设采用政府统一规划，统一建设的方式时，农户在购买安置房的时候除了需要拿出获得的拆迁款外，还需要自己出资一部分资金。由前面测算所知，户均拆迁补偿费用为5.9774万元/户，户均购买房屋成本为7.5799万元/户，被拆迁农户总共可以提供资金19344.00万元。
2.2.3 建新留用区土地出让金 本实施规划建新留用区面积为238.97公顷（3584.4亩），其中约60%用于工业用地，30%用于经营性用地，10%为用于公益基础设施建设。对于使用留用区指标用于工业用地和经营性用地的收取指标调剂费，纳入土地出让金中。据此估算，可获得资金来源12581.24万元。
2.3 土地流转过程中的农户成本收益分析
对于项目区内的农户来说，最直接的成本是原先农村宅基地及
其房屋的失去、相应的庭院种植养殖收益的消失以及集中居住后生活成本的增加，而相应的收益是用拆迁补偿款购置到集中安置区内的公寓套房，实现住宅资产价值的显化，在初始总量上基本等于镇政府的成本支出。
据调查，在此项目区宅基地流转过程中，自拆自建区的农户户均获得的房屋拆迁补偿款 与奖励费约57758元。由于拆迁旧区农民的住宅建筑面积一般较大，户均主屋面积为150平方米，户均院落面积为200平方米。其中主屋按照房屋结构的不同分为三等补偿标准。楼房钢筋结构按照525元/m2进行补偿，但钢筋结构的房子较少。砖混结构按照300～450元/m2不等进行补偿。该村拆迁旧区房大部分为砖混结构。简易的辅筑建筑物按120元/m2补偿。统拆统建区中农户获得的房屋拆迁补偿费、奖励费与过渡费约7万元，可以用于购买集中安置区的安置房1套。其拆迁旧区农民的住宅面积较自拆自建区略小。户均主屋面积为140平方米，户均院落面积为130平方米。其补偿标准与自拆自建大致相同，提前搬迁奖励费户得到5000～6000元不等，过渡费为2年内按18元/m2进行补偿，超过2年按2倍进行补偿。该村90%的村民在2年内都可以住进安置房。按照人均40m2的安置政策，农户可以在安置区内以平均525元/m2的优惠价购得1～2套住宅，超出部分按照成本价1200元/m2收取。如果有村民不选择购买统建楼，则按照15300元/人进行补助。经过实地调研计算，拆迁补偿款与购房款相抵后，户均获得约3万元收益。农户取得的房屋目前没有获得土地产权证和房屋产权
证。
3 相关建议与讨论
3.1 “万顷良田建设工程”是推进包括农村宅基地在内的农村集体建设用地入市的有效途径
它通过农村土地整理整治一方面是优化了土地空间布局结构，促进了土地的集约节约利用，通过指标的交易，将集体建设用地指标流转到能够更有效利用土地资源的使用者手中，使之产生更大的效益，同时将整治的土地进行复垦，使耕地数量有了保障；另一方面农民通过“万顷良田建设工程”能够住上新楼，可以享受到经济发展和现代化建设所带来的丰硕成果，还建立了农村养老保险、农村医疗保险、最低生活保障、发展物业经济、扩大农村劳动力就业等“五道保障线”，切实使农民得到实惠，加速了农村的城镇化发展[1]。
3.2 以“万顷良田建设工程”为依托的宅基地流转的本质是政府主导下的宅基地流转，因此流转过程中农民所分享到的收益完全由政府决定
对于被拆迁居民的补偿方式和安置方式的制定，农民没有参与权，而只能是被动的接受。在进行拆迁过程中，政府的具体补偿标准不能够做到对农民完全公开透明化，而只是告知其总体的补偿金额，这对于农民来说是不公平的。在本研究小组的具体调查中发现，有些农民反映，政府制定的政策从总体来说对农民是有利的，但是具体相关部门在落实的时候，则有可能会出现偏离补偿规定的现
象，使得农民的利益无法得到保障。
3.3 失地农民的长期利益问题仍然没有得到重视
以六合区金磁村为例，在调查中发现，该地区的土地已经全部流转出去，农民不能再从事传统的农业劳作，而对于这些世代以土地为生的农民来说，失去土地就意味着失去了收入来源，虽然政府每年以每亩450斤稻谷的市场价折算使农民得到相应的收入，但是从长远来看，如果农民没有工作，这对于他们的长远利益以及整个社会的稳定都有着不利影响。在调查中发现目前在金磁村农民外出打工的比例已经达到63.75%，而且多数是以从事廉价体力劳动为主。因此从长远利益来看，对于失地农民来说，除了进行必要的货币补偿外，还应当进一步加强落实就业安置问题，只有解决了失地农民的就业问题，才能让农民真正向城镇化迈进。
参考文献
[1] 魏鑫.万顷良田土地整治促进节约集约—以江苏省昆山市为例[j].中国土地，2012，（04）.
作者简介：刘玥汐（1991-），女，辽宁抚顺人，本科学历，南京农业大学土地资源管理专业学生，研究方向：土地资源管理。
网络出版时间：2013-1-22 15：27：16
网络出版地址：http：///kcms/detail/22.1186.s.20130122.1527.001.html
深圳市城中村改造中土地增值收益的分配探讨
深圳市城中村改造中土地增值收益的分配探讨
摘要：快速城市化过程中，深圳的高速发展使其最早面临土地资源发展瓶颈，早在2004年就开始了城中村改造的探索。在近20年的城市更新探索中，城中村改造过程的利益博弈及改造后的利益分配成为了社会各界人士关注的热点和焦点。本文以龙岗区某村项目的拆除重建城市更新为例，分析项目范围利益格局、博弈机制和最终分配方案，并反思分配过程中存在的问题，包括主要利益相关者分配欠妥、社会参与度低以及租户利益的忽视等。为此，从博弈机制和公共参与机制等方面分析问题产生的原因，并提出完善土地增值收益分配方改善建议，修正城市更新增值收益分配的不公正，保障城市长远可持续发展。
关键词：深圳；城中村改造；土地增值收益；分配
一、引言
深圳市随着城市化的不断深入，土地成为越来越稀缺的生产资源，土地二次开发必将带来极大的土地增值收益，城市化进程也是多元利益关系的重新整合分配过程。土地的增值原因主要来自于城市的发展带来的经济增长、公共配套设施和城市基础设施的改善的完善、土地制度政策的限制、规划功能的调整和人口的增长等因素。土地增值收益能否合理分配，关系到社会的和谐稳定以及城市的可持续发展[1]。
二、城中村改造利益格局
深圳“城中村”改造中利益主体有开发企业、城市政府、村集体组织和村民、周边居民和城中村租户以及其他的利益相关群体[2]。对城中村改造而言，主要利益主体为三类，即土地和建筑物的原权利人（原村民和村集体）、地方政府以及开发企业。三类主体利益诉求不同：原权利人希望获得全新的安置物业和未来升值收益，享受环境、基础设施和公共服务设施的改善带来的便利；开发商希望获得可观的物业用以销售获利；地方政府希望通过公益性用地、公共配套设施以及地价款及税收等途径分享改造收益的同时实现改善城市环境、优化城市功能、解决历史遗留问题、促进产业升级转型等发展目标。次要利益主体包括周边的居民、城中村租户和其他受影响的群体，他们关注的更多的是基本生活不受影响，对享受更新改造红利并无太大奢求。
财政部、国土资源部关于印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》的通知
财政部、国土资源部关于印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》的通知
文章属性
• 【制定机关】财政部,国土资源部(已撤销)
• 【公布日期】2016.04.18
• 【文 号】财税[2016]41号
• 【施行日期】2015.01.01
• 【效力等级】部门规范性文件
• 【时效性】现行有效
• 【主题分类】土地资源,土地增值税
正文
关于印发《农村集体经营性建设用地土地增值
收益调节金征收使用管理暂行办法》的通知
财税[2016]41号
北京、山西、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、河南、广东、广西、海南、重庆、四川、贵州、甘肃省（自治区、直辖市）财政厅（局）、国土资源厅（局）：
为了建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅印发的通知》规定，我们制定了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。
附件：农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法
财政部 国土资源部
2016年4月18日 附件
农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为规范农村集体经营性建设用地土地增值收益管理，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅印发的通知》规定，制定本办法。
第二条《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发[2015]35号）确定的集体经营性建设用地入市制度改革试点县（市、区，以下简称试点县）农村集体经营性建设用地入市、再转让环节征收的土地增值收益调节金（以下简称调节金）管理，适用本办法。
第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。
温州农村土地产权制度改革的探索与思考
温州农村土地产权制度改革的探索与思考
施端银;张玲萍;徐炯
【摘 要】家庭联产承包责任制是中国农村产权改革的突破,但这种以"两权分离"为特征的农村土地产权在实践中存在制度性的缺陷,亟待在深化改革中得到破解.本文以温州农村产权制度改革为例,重点分析农村土地承包经营权流转制度的改革创新与不足,指出下阶段我国深化农村土地产权制度改革应坚持"还权赋能"的基本思路,真正赋予农民土地财产权,进一步推进土地确权工作,完善和规范市场化的土地流转机制,建立健全相关的配套制度、法律法规体系和合理的土地收益分配机制,保障农民权益.
【期刊名称】《浙江农业科学》
【年(卷),期】2017(058)012
【总页数】5页(P2291-2295)
【关键词】统筹城乡发展;农村土地产权制度;土地承包经营权;路径选择
【作 者】施端银;张玲萍;徐炯
【作者单位】温州科技职业学院,浙江 温州 325006;温州科技职业学院,浙江 温州
325006;温州市委农村工作办公室,浙江 温州 325000
【正文语种】中 文
【中图分类】F321.1
十八届三中全会提出要形成城乡一体的新型城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。农民问题的关键是土地问题，解决农民问题必须深化农村土地产权制度改革，处理好农民和土地的关系，真正赋予农民土地财产权利。本文从我国农村土地产权制度存在的问题出发，以土地承包经营权流转制度创新为主要内容，以温州为例研究农村土地产权改革的实践，提出深化农村土地产权制度改革的路径选择。
改革开放以来，我们坚持尊重农民意愿和维护农民的权利，不断推进农村土地制度的创新。从中国农村改革第一村安徽凤阳小岗村的村民开始尝试“包产到户”的土地经营模式改革开始，到1982年全国开始实行家庭联产承包责任制，在坚持农村土地集体所有的前提下，赋予农户家庭土地承包经营权。家庭联产承包责任制打破传统的集体所有、集体经营，形成集体所有、家庭经营的土地经营模式，实质上是所有权与经营权相分离“两权分离”的农村土地产权架构,对于增加农民收入、推动农业快速增长和国民经济的持续快速发展做出了不可估量的贡献。家庭联产承包责任制是中国农村产权改革的突破点，其最初的本意是改革经营制度，而不是改革产权制度[1]，但是经营制度和产权制度具有不可切割的因果联系。家庭承包责任制在调整经营方式的同时，也逐步演变为一场非可逆的产权制度变革。此后，我国农村土地产权制度改革取得了一系列重大突破，在全国范围内全面实行农村土地集体所有权、农户承包经营权的确权登记颁证，明确界定了土地的产权权利束，为土地要素进入流转做了充分准备。然而，目前的农村土地产权制度改革仅仅实现了“确权、还权”的中间目标，离真正的“赋能”这个最终目标还有很大的差距。随着工业化、城镇化深入推进，这种“两权分离”的农村土地产权制度的缺陷在实践中存在很多棘手的现实性问题，亟待在深化改革中得以有效破解。
基于“三块地”试点改革政策下农村宅基地流转的问题探析
2018年第5
期时代农机TIMESAGRICULTURALMACHINERY第45卷第5期Vol.45No.52018年5月May.2018基于“三块地”试点改革政策下农村宅基地流转的问题探析潘新台（安顺学院资源与环境工程学院，贵州安顺561000）
作者简介：潘新台（1984-），男，主要研究方向：土地资源管理与规划。摘要：农村宅基地是庞大的土地资源，宅基地的大量闲置和不规范的农村宅基地流转现象在农村比较普遍，阻碍着国家推行“三块地”政策中农村宅基地制度改革的进度，对乡村振兴战略上造成一定影响。文章以当前国家推行“三块地”政策中的农村宅基地流转为视角，结合各试点区域实施的配套措施和阶段性成效分析农村宅基地流转存在的障碍和问题，最后提出相应的解决路径。关键词：“三块地”政策；宅基地流转；问题；建议2018年是全国人大常委授权国务院在全国范围内选取33市县区域作为“三块地”改革试点延期的最后一年。自试点改革以来，我国对“三块地”政策以围绕农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革作为核心内容，实施了一系列的改革措施，在试点改革区域取得了阶段性成效。“三块地”政策改革与农村宅基地流转息息相关。在农村宅基地制度的改革文件中提出“允许进城落户的农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地”、“建立宅基地集体内部流转机制，农民可以以转让、出租的方式在农村集体经济组织内部流转”等政策。此类政策赋予了农村宅基地流转的改革空间，注入了农村宅基地流转的活力。而在实施过程中，要解决好农村宅基地流转的问题就要厘清有关流转的法律规范，盘活农村大量的闲置宅基地，整合“三块地”改革试点区域出现的新问题和新方案，基于此方能实现既保证农民的切身利益的同时又能改善农村的居住环境。综合以上的问题导向，对问题进行分析并提出相应的解决路径，为当前实施农村宅基地流转措施提供参考。1“三块地”改革政策对农村宅基地流转存在的问题分析1.1农村宅基地流转模式各异近年来，我国开展“三块地”宅基地试点得到相应成就，但各试点区域都在探索新的改革措施，宅基地流转模式各异。从城市化的发展和宅基地试点改革的结构看出：其一，政府牵头模式，政府通过征收或拆迁农村土地，改变农村土地性质，再由政府统一规划定点安置拆迁户，这种模式符合“增减挂钩”政策，从一定程度上可以实现增减挂钩节余和提高挂钩周转指标，促进城市化的发展。如：成都实行指标挂钩模式、贵州实行“房屋建筑面积置换”、河南新乡实行“农村社区”模式等；其二，农村集体经济组织模式，即农村宅基地流转仅限于内部成员，整个流程单一简化，但多数情况下没有进行土地登记；其三，农户自主模式，该模式体现在农户的“三权分置”的使用权，多数以租赁的形式来实现经济收益，当前沿海一带和外来户人口集中的地方比较普遍。纵观以上宅基地的流转模式，在国家推行“三块地”试点改革以来，各试点区域因地制宜，各自摸索，没有在全国范围内形成统一而切实可行的措施准则。1.2农村宅基地确权登记发展滞后不动产确权登记关乎国计民生的财产利益，只有宅基地确权才能为农户的财产提供更有利的法律保障。从“三块地”试点区域的实施效果分析，当前农村宅基地流转的确权登记还存在一定的滞后性。在“三权分置”中房地分离，导致确权登记部门不一，即：农村房屋登记属于房地产部门监管，宅基地登记属于土地资源部门负责，暂时没有形成有效的合力监管，致使不动产确权登记受到一定影响。此外，在乡村振兴战略方面，农村的宅基地流转受到法律的约束。在当下，农村劳动力转移，宅基地流转的收益动力不足，致使许多农村宅基地年久失修，无人管理。然而在城乡结合区，宅基地的流转却带来很多的利益驱动，不规范的宅基地流转现象屡见不鲜，进而萌发了许多不合法规的“小产权房”、“一户多宅”等，导致对农村宅基地确权登记工作产生一定的阻力。1.3农村宅基地流转的资金渠道单一2018年国家对“三块地”试点区域进一步实施新举措，开展增值收益调节金转税费制度。在文件《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》中明确提出，从2015-2017年底，土地增值调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%~50%征收。从一定程度上为“三块地”试点区域的宅基地流转提供了更多的资金来源。但是，从全国大局着眼，仅仅通过土地增值收益和政府专项资金来助推农村宅基地流转显得资金来源单一，对农村宅基地的流转改革会显得后劲不足。政府可以建立相应的融资保障机制，多方位拓宽资金渠道，吸引社会资本参与投资，盘活宅基地流转的后备资源。1.4农村宅基地的规划和流转缺乏强化管理据相关数据统计，我国约有19万平方公里的农村集122018年第5
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村乡科技XIANGCUNKEJI12XIANGCUNKEJI2019年8月（下）集体经营性建设用地入市收益分配问题研究
戴韵清（南京农业大学，江苏南京210095）［摘要］农村集体经营性建设用地入市有利于增加农民财产性收入，有利于农业稳定发展，更有利于统筹城乡发展、实现乡村振兴的目标。集体经营性建设用地入市的核心问题本质上是收益分配问题。本文讨论集体经营性建设用地入市的不同渠道，结合试点地区的法规或规定，对在不同入市情况下各主体之间收益分配的问题进行讨论。［关键词］土地制度改革；集体经营性建设用地；入市；收益分配［中图分类号］D922.3；D923.2［文献标识码］A［文章编号］1674-7909（2019）24-12-3
改革开放40年以来，随着工业化、城镇化的发展，社会对建设用地的需求不断增加，因此如何解决土地供给问题对经济快速发展起着至关重要的作用。对比城市土地的开发状况和人均占有量，农村集体建设用地土地面积大、人均占有量多。集体经营性建设用地在现有土地市场中占有不可忽视的地位，其入市已是必然趋势。集体建设用地的改革已成为关系农村经济发展、保护农民合法权益、优化配置集体土地资源、加快建设国有和集体建设用地统一市场的重大问题。《中华人民共和国土地管理法》根据土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地及军事设施用地等［1］。根据用地功能，我国将建设用地分为宅基地、经营性建设用地和公益性建设用地，集体经营性建设用地就是除宅基地和公益性建设用地之外的集体建设用地。2015年，《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》提出，建立农村集体经营性建设用地入市制度并在全国33个地区展开试点，试点过程中集体经营性建设用地入市的收益分配值得关注，其中集体经营性建设用地入市收益分配的法律规则及其完善具有法学研究价值。1集体经营性建设用地入市的渠道：基于典型案例的分析1.1传统渠道《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”［1］该项条款表明，集体经营性建设用地进入市场，只能通过国家征收的方式将土地变为国有土地后才能进入市场交易。集体土地所有权人只能获得征地补偿，无法获得土地增值收益，土地的增值收益由国家获得。1.2创新渠道国家政策规定，集体经营性建设用地入市可分为就地入市、调整再入市和整治再入市3种方式。就地入市，也可以称为“直接入市”，就是依法取得的农村集体经营性建设用地，在符合现有法律和政策规定的情况下，直接通过买卖、租赁等交易手段进入一级市场。总体而言，就地入市交易程序简便，可减少交易成本，更方便土地使用权进入市场流转。这种方法的典型代表是内蒙古自治区和林格尔县，和林格尔县允许新增建设用地直接入市。调整再入市，就是把不具备就地入市条件的集体经营性建设用地，根据土地利用总体规划、城乡规划和土地整治规划，把调整获得的集体经营性建设用地集中开发，异地入市。以浙江省德清县为代表，政府统一布局，将零散的土地和位置较差的土地调整整合，之后再进行开发入市。此种方案对分散的及位置条件较差的土地的开发极具现实参考价值。整治再入市，就是城中村集体建设用地，依据经批准的规划开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行整理、配套基础设施，重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的，在优化保障城中村居民住房安置等用地后，规划为经营性用途的集体建设用地，由农民集体入市。这种征收方式主要是用来解决农村集体经营性建设用地被占作他用等历史遗留问题。2集体经营性建设用地入市收益分配方式集体经营性建设用地入市可以增加集体收入，促进农村发展，在一定程度上打破城乡二元结构，有利于我国作者简介：戴韵清（1995—），女，硕士，研究方向：经济法。XIANGCUNKEJI2019年8月（下）13实现乡村振兴的目标。目前，众多学者对我国集体经营性建设用地入市的收益分配问题进行了研究。笔者认为，土地增值收益，就是集体经营性建设用地入市后的总收入减去取得土地的金额与在该土地上进行开发的金额后的净利润。土地增值收益分配原则方面，存在涨价归公、涨价归私、公私兼顾3种学术观点。涨价归公，可以字面理解为土地增值所得收益全部归国家所有；涨价归私，可简单理解为土地增值后所得收益归集体所有。站在国家的角度，自然希望收益都归国家，但这是极不合理的，不利于调动农民支持土地改革的积极性。站在集体的角度，当然希望国家收取的调节金越少越好，集体能保留更多的收益。目前来看，公私兼顾这种方案在学术界的支持者较多，国家收取一定比例的调节金，剩下的归集体所有，这种折中方案更多地被试点地区所采纳。在试点地区的实践中，国家与集体之间大致有3种增值收益分配方式。第一种是国家按照入市土地成交价款的一定比例收取调节金，广东省南海市、江苏省常州市就是采取这种方式；第二种是按照土地增值收益的一定比例来收取调节金，以重庆市大足区为代表的16个试点区采取此种方案；第三种是按照出让环节区分，分别采取不同的计征基数来收取调节金，河南省长垣县、海南省文昌市和贵州省湄潭县采用的此种方案（见表1）。3集体经营性建设用地入市收益分配存在的问题3.1分配主体模糊《中华人民共和国土地管理法》虽规定农村土地归农民集体所有，但并没有规定“集体”的概念。集体是我国政策性名词，学术界对此也未下统一定义。并且法律并未规定农村集体土地产权代表和执行主体是谁，导致农村集体土地所有权处于虚置状态，影响分配主体的界定［2］。3.2调节金收取基数和比例不统一目前，法律对于各地区土地调节金的收取基数和收取比例并没有明确的规定，由于地区与地区之间的经济差异，试点地区确定的比例也相差巨大［3］。例如，上海市松江区、重庆市大足区的征收比例最高达成交价的50%，而贵州省湄潭县则按照成交总价款的12%收取调节金，海南省文昌市最低的征收比例为5%［4］。各地区间差距很大。3.3集体组织与成员之间的收益分配问题学术界普遍认同公私兼顾这种方案，国家收取一定比例的调节金，剩下的大部分归集体所有。在实践中存在的问题是，入市后的收益被集体占有，而作为该集体成员的农民得到的收益非常少，甚至出现了农民排除在收益分配之外的现象，农民利益得不到保障。集体经营性建设用地入市后所得收益是巨大的，如常州市武进区一块土地入市的成交价格为2亿元。尽管增值收益可以用于集体建设，但是作为集体组成成员的农民却享受不到土地改革带来的好处，这与改革的初衷相违背。3.4监管法律问题集体经营性建设用地入市后的收益是巨大的，如何处置这笔收益，如何规划、利用这笔资金进行乡村建设与乡村振兴发展密切相关。如果缺乏有效的监督机制，可能导致部分地方政府人员滥用职权，以权谋私，不利于乡村振兴建设。4集体经营性建设用地入市收益分配对策4.1确定分配主体一定要明确农村集体是集体土地的所有权拥有者，其他主体如地方政府、农民个人都没有集体土地所有权，并且要在法律层面上明确集体土地产权代表和执行主体。4.2确定增值收益在不同主体之间的分配比例一是完善立法，将土地调节金纳入国家法律体系，由国家确定一个统一的税收标准，剩余的比例都应归集体所有。二是尊重农民意愿，确定农民可以分配的土地入市增值收益比例，让农民享受到土地改革的红利，调动其积极性。表1部分试点地区入市增值收益分配一览表试点地区广东省南海市四川省郫县重庆市大足区辽宁省海城市吉林省九台市江苏省常州市浙江省德清县河南省新乡市长垣县贵州省湄潭县海南省文昌市分配方式按照成交价款的一定比例收取按照成交价款的一定比例收取按增值收益的一定比例收取按增值收益的一定比例收取按增值收益的一定比例收取按照成交价款的一定比例收取按照成交价款的一定比例收取按照出让环节区分，分别采取不同的计征基数按照出让环节区分，分别采取不同的计征基数按照出让环节区分，分别采取不同的计征基数调节金比例成交价款的5%～10%成交价款的15%增值收益的10%～15%--成交价款的15%～30%成交总价的16%～48%---村乡科技XIANGCUNKEJI14XIANGCUNKEJI2019年8月（下）实施乡村振兴战略的措施与模式研究
农村土地承包经营权流转问题研究
决策探索
2012.4下
┃社会发展
农村实行家庭联产承包责任制以来，
土地使用权的流转随之产生。近几年来，
随着农村二三产业的发展，外出务工、经
商农民大量增加，农业结构调整，发展规
模经营，促进了农村土地使用权的流转。
各地农村土地使用权流转情况有所不同，
一方面，土地流转有效地推动了农业结构
调整和农业适度规模经营，在实现农业生
产效益的提高和资源的优化配置及帮助
农民增收方面作用日益明显。另一方面，
当前农村土地流转市场机制的现状又严
重阻碍了农村土地的流转，由此出现的问
题以及土地承包中引起的各种纠纷，应引
起高度重视。
一、农村土地承包经营权现状
从调查的情况来看，从实行家庭承包
责任制开始到第一轮土地承包期结束，土
地流转就已经发生，但土地流转的规模
小、数量少、范围窄，个别因缺少劳动力而
将自家的责任田土转包给其他农户，是一
种零星、分散式的流转。实行第二轮土地
承包之后，随着土地承包30年不变政策
的落实，农村经济结构的调整和农村劳动
力的转移，促进了农村土地流转，流转速
度明显加快。目前农村土地流转主要有以
下五种形式：
（一）转让
由于乡镇企业自身发展的需要，企业
间合并、兼并、重组及股份制改造，出现了
农村土地承包经营权的转让。同时，农村
宅基地也随房屋买卖而进行转让。
（二）出租
有的地方单纯出租土地，有的地方连
同地上物一同出租。安阳市农村土地承包
经营权以出租方式进行流转的就占70%
左右。（三）入股
入股是将农村土地承包经营权资产作
为企业的股份。土地入股不仅可以解除那
些不愿意耕种土地但又不愿意放弃土地农
民的忧虑，而且还可以促进土地的流转和
集中，达到优化资源配置的目的。
（四）抵押
众所周知，土地属于不动产。因此，土
地是优质的抵押贷款担保物。如果没有土
地作为抵押，企业很难从银行中取得贷款，
这样企业的发展就会受到限制。因此，土
地的抵押，不仅能够提高金融资产的安全
性，而且还能盘活企业的土地资产，促进企
业的发展。但由于农村土地的抵押权受到
法律的限制，因此，农村集体土地的抵押在
农村宅基地流转过程中的土地增值收益分配机制研究
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农村宅基地流转过程中的土地增值收益分配机制研究
作者：刘汐
来源：《吉林农业·下半月》2013年第11期
摘要：根据当前我国农村土地流转增值收益分配不均衡，不能最大限度地维护农民权益的现状，拟选取南京市和苏州市为调查区域，把政府主导下的农村宅基地流转过程中的土地增值收益分配机制构建作为我们的研究方向，主要研究成果将有以下理论与实践意义。
关键词：土地流转；收益分配；宅基地
中图分类号： F323 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2013）-22-10-1
1 研究背景
农村宅基地的流转能促进农村土地更大范围地参与到市场，提高土地利用效率，增加农民收入，缓解城镇建设用地供需矛盾，成为统筹城乡土地利用的突破口。近年来宅基地的流转主要表现为政府主导的农村土地整治下的宅基地的流转，土地增值直接表现为农民剩余宅基地的用地指标被配置到城镇后的价值增加，而流转增值收益合理分配则是保证农村土地整治与宅基地流转顺利实施的前提，完善流转收益分配机制是农村宅基地流转的关键。到目前为止，合法有效的土地流转增值收益分配机制尚未形成。
2 样本数据分析
2.1 项目区宅基地流转过程中拆迁方式的对比分析
金磁村和天福村的宅基地流转都是以“政府主导”和“江苏万顷良田工程”为依托，流转后的农民统一上楼居住，剩余土地进行复垦和建设用地的指标交易。
金磁村宅基地流转方式主要有两种。第一种是“自拆自建”，该宅基地流转是由江苏省农科院组织，所谓自拆自建是指农户对原有房屋自行拆迁，并在政府同意规划的区域内按照统一的形式自行建新房；第二种是“统拆统建”模式，该模式在金磁村占据主导地位，目前金磁小区里90%的农户家庭都是以“统拆统建”模式进行拆迁的。
研究小组认为，在宅基地流转过程中应当尽量统一当地居民的拆迁方式。研究小组在实地调查过程中了解到，金磁村的居民由于拆迁方式不一样，因此补偿标准也有所不同，对于自拆自建的农户来说，他们没有15300元/人的补助费，因此这些农户普遍认为自己吃了亏，对政府表现出不满情绪。同时，研究小组认为宅基地流转过程中拆迁方式和补偿方式的统一将会有效避免因流转而带来的政府和农民之间的矛盾。如果在一个区域内存在两种以上的补偿方式和龙源期刊网
农村土地流转制度创新构建研究
农村土地流转制度
创新构建研究
■ 曾芳芳副教授（中共重庆市委党校经济学教研部重庆４０００４１）
◆ 中图分类号：Ｆ３２０文献标识码：Ａ
内容摘要：推进农村土地承包经营权 流转是党的十七届三中全会作出的重 大决策，也是当前农民、农村最关心、 最热门的话题，被誉为农村的“第二次 土地革命”。自古以来，土地对于中国 这个农业大国有着非常特殊的意义。 可以说，土地问题关系中国未来发展， 关系广大人民福祉。土地问题，其实质 就是民生问题！因此，我们应该着眼 民生大计，从政策、机制、模式三管齐 下，构建农村土地流转制度，促进农村 土地健康有序流转，加快城乡统筹步 伐。 关键词：土地流转政策机制模式
土地是农业生产和农村稳定的物质基
础，也是农民赖以生存与发展的基本保障。 土地问题敏感度高、政策性强、影响面广。
坚持土地公有制和严格尊重农民的土地使
用承包权，在此基础上推进农民土地使用
权有偿流转，切实保障农民土地使用权的
合法权益是土地制度变革的立足点，也是
我国社会安定和农业发展的根基。现阶段，
农村土地流转制度创新，需要更加宽广的 视野。从统筹城乡发展的战略高度来看，围
绕破解农村空心化、村庄空废化、主体老
弱化难题，探索以废弃宅基地为主的农村 建设用地有偿退出的新机制，有序推进田、
水、路、林、村整域性的土地综合整治与
流转，是一条可行的途径。
着力政策创新保障农村土地
流转
政策是关键。出台土地流转政策，既
要把握大局，又要从实际出发；既要坚持
原则，又要大胆探索；既要明确方向，又
要措施得当。 （一）鼓励集体非农建设用地进入市场
土地非农利用的巨额增值收益，助长
了农业用地的非农化，造成新时期工业、城 市对于农业、农村和农民新的资源索取。统
筹城乡发展，可以在赋予农民拥有长期而
又有保障的土地承包权的同时，由村集体 经济组织行使所有者权益，参与土地增值
分配。具体办法是。对国家用于行政办公、
国防、基础设施建设和公益性事业等非经
农村宅基地流转的模式与路径研究
龙源期刊网
农村宅基地流转的模式与路径研究
作者：张栋
来源：《城市建设理论研究》2014年第11期
摘要：通过横向比较分析后认为：我国农村宅基地流转存在管理制度缺陷、村庄规划滞后、基层监管欠缺等问题。在对我国农村宅基地流转进行实证调研后，总结出我国农村宅基地流转模式主要有村集体经济组织内部转让、外部转让、农户自由转让、地方政府主导转让等几种类型，在此基础上提出推动农村宅基地流转的对策建议。
关键词：农村宅基地；宅基地流转；流转模式.
中图分类号：V55文献标识码： A
Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation
management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the
empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in
our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external
free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this
puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.
农地发展权与农民农地增值收益的合理分配
２０１０年６月 第３期（总第２９期） 天津市经理学院学报 ＪｏｕｒｎＭ ｏｆ Ｔｉａ￣ｉｎ Ｍａｎａｇｅｒ Ｃｏｌｌｅｇｅ Ａｐｒｉｌ ２０１０ Ｎｏ．３（Ｓｕｍ Ｎｏ．２９）
农地发展权与农民农地增值收益的合理分配
李嵩誉
（河南省政法管理干部学院，河南郑州，４５０００２）
摘要：产权制度是一种基础性的经济制度。农地增值收益分配与农民农地产权归属紧密联
系。完善农地产权制度，准确厘定农地发展权，从而合理分配农民农地价值增值收益。
关键词：农地发展权；产权制度；价值增值 中图分类号：Ｄ９２０．０ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００９—３８７７（２０１０）０３—０５—０３
随着我国城市化进程的加快，城市建设用地供需矛盾已
为社会各界所关注。特别是近年来，建设项目每年占用耕地 ３００万亩左右，以至于保护耕地、保护农民权益成了关系国民
经济可持续发展的重要问题。究其因，国家立法资源的过度
倾斜，国家垄断了农用地转为城市建设用地的一级市场，致 使农地增值收益分配混乱，直接导致农民农地权益受到较大 损失。为此，应尽快建立保护耕地、保护农民农地权益的长效
机制，探索农地增值收益的合理分配途径。
一、产权制度和农民农地发展权的系统梳理
产权制度是一种基础性的经济制度。它不仅对经济效率 有重大影响，而且是构成市场制度及其它相关众多制度的基
础。在法律经济学分析中，产权制度最基础的功能是通过界 定产权主体对客体的关系及产权主体之间的关系，以此明确
对财产权利谁所有、谁支配、谁受益和谁受损来引导人们将
经济行为外部性较大化转化为经济行为内部化。依照制度经 济学的观点，完整产权的意义在于产权效率的充分发挥，它
使产权主体拥有自由处理资产的权利，并完全享有资产收益 权。在现实经济运行中，该产权的完整性表现为经营决策权、 收益享有权和资产处置权。因此，对产权的保护，不仅要保护
产权不被不公平剥夺，而且还要保护产权人能够得到更加完 整的产权权能，尤其是要让产权人能够对其财产享有自由处