土地一级开发融资路径法律分析
土地一级开发融资路径法律分析
一、引言
土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生
地变为熟地的过程。其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的
条件，具备高投入的属性。由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较
广，资金投入大，土地一级开发风险很大，从而使得融资问题已经成为土地一级
开发的瓶颈。
二、土地一级开发融资渠道
从土地一级开发市场现状来看，土地一级开发的资金来源可分为三部分：金
融机构贷款、财政资金和其他资金。其中，财政投入和银行贷款仍然是土地一级
开发的主要资金来源。而随着金融市场的发展，企业债券、中期票据等直接融资
工具，资产证券化产品以及股权融资方式在土地一级开发中发挥的作用逐渐增大。
（一）金融机构贷款融资
金融机构贷款是目前土地一级开发资金的最主要来源。银行贷款融资，是指
借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额
的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将
贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。
金融机构贷款融资分两类：
1、综合授信贷款
即以企业为主体的土地一级开发，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授
信额度贷款。
综合授信业务是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书面申请，综合评
价法人客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信
用额度，并与之签订授信合同。
2、担保贷款
即通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为质押给
银行，取得银行贷款，但从目前来看，土地未来收益能否作为权利质押客体，各
地银行态度不一。
3、项目融资
即项目的发起人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作
为借款人筹借贷款，以项目公司本身的现金流量和全部收益作为还款来源，并以
项目公司的资产作为贷款的担保物。
该融资方式一般应用于投资规模大、具有长期稳定预期收入的建设项目。贷
款一般期限较长，大都为中期（一年以上，五年以下）或长期（五年以上）。
（二）财政资金支持
土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性较强，尤其涉及拆迁安置
补偿等业务，需要强化财政政策的支持。政府给予土地开发主体一定的财政补贴，
以保证土地一级开发的顺利进行。支持方式有：
1、财政资金作为资本金注入土地开发主体
土地一级开发企业的最低自有资金比例要求为30%-35%，政府可将财政资金
以资本金的方式注入企业，以满足相关要求，并为后续银行贷款等融资方式提供
保障。
2、贷款贴息
土地一级开发企业通过银行贷款等方式融得资金，同时承担了巨额财务成本，
加大了土地一级开发的压力。政府可以通过贷款贴息的方式减轻主体压力，保证
土地开发顺利进行。
3、保底承诺或收益分成
土地一级开发主体资金压力大，且收益无法保障，尤其是在土地招拍挂出让
后，阻隔了一二级联动的开发方式。可以通过合同约定的方式，保障开发主体的
最低收益。
（三）其他融资方式
1、委托贷款
委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款
人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、
监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。
委托贷款中所涉及到的业务费用主要是手续费和合同印花税、利息收入所得税。
通过委托贷款的方式，保障了项目建设的顺利进行，并带动了银行间接融资，
及时解决了项目建设所需的资金，起到有效的资金放大作用。
2、企业债券融资
即企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。包
括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。
目前，上市公司发行的公司债券由证监会审批，非上市公司发行的公司债券
和其他企业发行的企业债券由发改委审批。
3、短期融资券和中期票据
短期融资券，是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约
定在1年内还本付息的债务融资工具。
中期票据，是企业在银行间债券市场发行的一般性债务，无需担保、资产支
持或其他复杂交易结构。企业在主管机构注册一定发行额度后，可以按需分期发
行。
短期融资券期限在1年以内，中期票据期限为1年以上（以3-5年为主）。
4、信托融资
发行信托计划是目前除了银行信贷以外，介入土地一级开发领域最多的一种
融资途径。
信托产品在做土地一级开发贷款的时候有更多的创新，如土地证抵押模式、
政府担保模式、优先收益权模式，以及先募集专项基金再贷款和股权投资等模式。
5、政府的土地储备基金
土地储备基金不同于一般的基金，它既是投融资体系建立的基础，同时也是
顺利进行城市建设和土地一级开发所需资金的基本保证。可以通过土地二级市场
回款成立土地储备基金，为一级土地开发提供银行贷款担保，或者直接参与资金
短缺的项目。
土地储备基金应是专款专用的一种基金，其来源和使用都应有明确的规定。
主要来源：土地收益（包括土地出让金和土地增值部分）；财政拨款；法律法规
允许范围内的公共基金的有偿使用；政策性银行对土地开发所需资金的有偿支持
等。
6、社会投资的土地一级开发基金
土地基金是指由政府设立土地基金及其管理机构，通过发行以土地未来收益
为担保的土地收益权证，向社会大众募集基金。所募集资金交由土地储备机构进
行城市土地的经营，而储备土地的出让、出租等相应收益则进入土地基金，并由
投资者根据土地收益权证进行收益分配。
政府主导的土地储备基金可以以引导基金的形式，撬动更多社会资金，用于
土地开发及基础设施项目建设。
由政府投入部分启动资金，吸纳各类可以利用的社会资本，实行专业化管理，
实现土地经营资金内部循环机制。
三、土地一级开发融资渠道分析
（一）三种债券融资方式的比较
1、金融机构贷款融资利弊分析
利：融资手续简单，速度快，融资成本较低弹性好。
弊：财务风险较大，限制条件较多。
2、企业债券融资利弊分析
利：可以在较长期限内（5～10年）锁定成本，降低利率风险。
弊：审批制度较为繁琐，债券发行难度较大；资金用途只与确定项目相匹配。
3、短期融资券中期票据融资利弊分析
利：申请程序简单，融资成本较低；募集资金用于生产经营，没有固定的使
用限制；一次注册，分期发行，具有一定灵活性
弊：期限较短，利率风险及发行风险大。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析近年来，土地一级开发整理项目成为了城市土地利用和经济发展的重要手段。
土地一级开发整理项目所涉及的收入确认及税务问题也备受关注。
本文旨在对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行阐述。
土地一级开发整理项目涉及到的收入主要包括出让金、配套建设费以及其他收入。
其中，出让金可以直接确认为项目销售收入。
配套建设费则需区分是否属于经营业务收入。
如果配套建设满足收回一定的成本、能够形成持续收益的条件，则应确认为经营业务收入。
其他收入应根据具体情况进行确认，如租金收入、物业管理费等。
1. 增值税在土地一级开发整理项目中，增值税的计税依据是建筑面积。
具体计算公式为：增值税额=建筑面积×增值税率。
需要注意的是，对于配套建设费部分，如能够形成持续收益，则应对其进行增值税保留税制处理。
此外，对于房地产开发企业，可以申请采用即征即退政策，即在缴纳完全税额后，通过固定资产投资税金抵扣等实现增值税的退税。
2. 企业所得税土地一级开发整理项目的企业所得税应按照一般企业的税率进行缴纳。
需要注意的是，土地一级开发整理项目属于房地产开发业，因此涉及到的土地价款和房地产销售收入需要进行分别处理。
3. 印花税土地一级开发整理项目所涉及的印花税主要包括土地使用权出让合同的契税和不动产转让税。
其中，契税的计算公式为土地使用费×土地出让年限×契税税率。
不动产转让税的计算公式为不动产转让价格×不动产转让税率。
4. 城建税和教育费附加土地一级开发整理项目中，城建税和教育费附加的计算依据与增值税相同，即建筑面积×城建税/教育费附加税率。
土地一级开发整理项目涉及到的个人所得税主要是销售住房时的个人所得税问题。
根据税法规定，个人出售房屋的收入应按照收入的来源和性质分别计算个人所得税。
个人所得税的计算公式为：（房屋转让价款－房屋购置价款－房屋评估价款）×20%×税率。
拿地资金来源法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，土地资源日益紧张。
土地出让成为地方政府获取财政收入的重要途径，同时也是企业获取土地使用权的重要方式。
然而，在实际操作过程中，拿地资金来源的问题常常引发争议。
本文将结合我国相关法律规定，对拿地资金来源的法律规定进行探讨。
二、土地出让概述1. 土地出让的定义土地出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
2. 土地出让的原则（1）公开、公平、公正原则；（2）市场配置原则；（3）可持续利用原则。
三、拿地资金来源法律规定1. 法律依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规对拿地资金来源进行了规定。
2. 拿地资金来源的种类（1）自有资金自有资金是指企业或个人拥有的、可用于土地出让的资金。
包括：①企业自有资金；②个人自有资金；③其他自有资金。
（2）银行贷款银行贷款是指企业或个人向银行申请贷款，用于支付土地出让金。
包括：①房地产开发贷款；②个人住房贷款；③其他贷款。
（3）信托产品信托产品是指信托公司发行的，以土地出让收益为投资标的的金融产品。
包括：①信托计划；②信托受益权；③其他信托产品。
（4）股权融资股权融资是指企业通过发行股票，吸引投资者投资，用于支付土地出让金。
包括：①增发股票；②配股；③其他股权融资方式。
（5）债券融资债券融资是指企业通过发行债券，向投资者募集资金，用于支付土地出让金。
包括：①企业债券；②公司债券；③其他债券。
（6）政府补贴政府补贴是指政府为鼓励土地出让，对符合条件的土地使用者给予的财政补贴。
包括：①直接补贴；②间接补贴；③其他补贴。
3. 拿地资金来源的法律规定（1）自有资金①企业或个人应当确保自有资金来源合法、合规；②自有资金应当真实、准确、完整地反映企业的财务状况。
（2）银行贷款①企业或个人应当依法合规地向银行申请贷款；②贷款用途应当明确、合法。
土地收储融资的现状及对策
土地收储融资的现状及对策【摘要】土地收储融资是当前土地市场重要的融资方式之一。
本文从土地收储融资的现状出发，分析了其面临的挑战，并提出了加强监管和风控措施、推动市场规范化发展等对策建议。
通过对土地收储融资的发展前景、对土地市场的影响等方面进行评估，可以看出该融资方式对实现乡村振兴目标具有重要意义。
未来需要进一步加强监管力度，提高透明度，加强市场规范化建设，推动土地收储市场的健康发展，为乡村振兴提供更强有力的支持。
【关键词】土地收储融资、现状分析、挑战、对策、监管、风控、规范化发展、发展前景、乡村振兴、影响、贡献。
1. 引言1.1 土地收储融资的现状及对策土地收储融资是指地方政府通过向开发商出售土地并提前回购的方式获取资金。
这一模式在中国的城市化进程中发挥着重要作用，但也存在着一些问题和挑战。
当前，土地收储融资市场呈现出多样化和复杂化的特点，不仅有大量的政策性土地收储项目，还有一些商业性质的土地收储项目。
这些项目规模庞大、资金规模巨大，风险也相对较高。
在土地市场调控趋紧的背景下，土地收储融资面临着越来越大的挑战。
为了解决土地收储融资面临的挑战，我们需要加强监管和风控措施，规范土地收储市场的发展。
还需要推动土地收储市场的规范化发展，建立健全的监管体系和风险管理机制，防范和化解各类风险。
只有通过综合施策，才能促进土地收储融资市场的健康发展，为实现乡村振兴目标作出更大的贡献。
土地收储融资市场的发展前景是广阔的，它将在促进城乡经济社会协调发展、增强城市的吸引力和竞争力等方面发挥着重要的作用。
2. 正文2.1 土地收储融资的现状分析土地收储融资是指政府通过土地收储项目，向开发商或投资者收购土地，并在未来通过土地开发或出售获得收益。
目前，土地收储融资在我国房地产领域扮演着重要的角色，对于稳定房地产市场、推动城乡一体化发展具有重要意义。
土地收储融资的规模逐渐扩大。
随着城市化进程的加快，土地收储融资项目的数量和规模不断增加。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析一级开发整理项目是指对农村土地进行利用整理，将散片土地进行整理，以便于提高土地的利用效率，促进农村经济发展。
在这一过程中，涉及到的收入确认和涉税问题是非常重要的，也是需要认真对待的。
本文将对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行详细介绍。
1.1 收入来源土地一级开发整理项目的收入来源主要包括土地出让金、建设配套费用、土地征收补偿款等。
土地出让金是最主要的收入来源，是指政府通过招标、拍卖等形式出让土地使用权所取得的收入。
建设配套费用是指为配套建设的用地所取得的收入，包括污水处理费、绿化费、市政设施建设费等。
土地征收补偿款是指政府为了进行土地征收而向被征收农民支付的补偿款。
1.2 收入确认原则在确认土地一级开发整理项目的收入时，需要遵循以下原则：（1）确认收入的可靠性。
收入必须能够准确计量，且具有可靠的证据支持，不能存在重大不确定性。
（2）确认收入的经济利益已实现。
即收入已经实际收到或者将要收到，并且经济利益已经或将要产生，而且收入额能够可靠计量。
（3）确认收入的归属。
即收入应当归属于企业自己，而不是属于其他企业或个人。
（1）土地出让金确认。
应当根据出让土地使用权合同和相关规定，确认土地出让金的收入，并及时进行会计核算。
2.1 税收政策土地一级开发整理项目涉及的涉税主要包括土地增值税、企业所得税、个人所得税等。
土地增值税是最主要的税收，是指在土地出让过程中，根据土地增值额计征的税收。
企业所得税是指在土地整理项目中，企业通过出售土地使用权所获得的利润所应纳税收。
个人所得税是指在土地征收过程中，被征收农民所获得的补偿款所应纳税收。
对于土地一级开发整理项目涉及的税收计算，需要根据相关税收政策进行精确计算，并按时足额缴纳。
具体应当遵循以下原则：（1）土地增值税计算。
应当根据土地增值额和相关税率，进行土地增值税的计算，并按时足额缴纳。
为了鼓励土地一级开发整理项目的开展，政府还制定了相关的税收优惠政策，包括土地增值税优惠、企业所得税优惠、个人所得税优惠等。
土地一级开发成本
1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
2、土地一级开发作用①土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。
政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目,是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。
如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力,就会使决策者放弃土地一级开发项目。
因此,在土地一级开发项目决策阶段,土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。
②土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大,要求项目的投资者必须有很强的融资能力,以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量,从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时,金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。
因此,土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。
③土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估,最终通过竣工决算确定下来的。
不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段,每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。
土地一级开成本的准确性是成本管理的基础,只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。
④是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁,土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整(简称?七通一帄)(或?五通一帄?及其他情况),可直接用于建设的土地价格。
国有企业参与土地一级开发的风险及规避
首先 ． 要保 证土 地一级 开发项 目基 础 资料 的准 确 和详 尽 ． 这是 确保 开发 过程 中资金预 算合 理 的重 中之 重 。 开发项 目的成本 以及 土地 招标 前 的底价 都 需要依 靠相 关基 础 资料进 行估 算及 可行 性分 析 。 其次 ． 在 开展土 地一 级开 发项 目初 期 的现场 调研 工 作时 ， 应 该将 收 集 到 的所 有 资 料 全部 总 结 、 汇 编 起 来， 并 进 行适 当的 处理 。 然 后将 处 理 后 的 资料 结 合 该 地 的实 际情况 进行 对 比和 筛选 ． 如 果 条件和 时 间 允 许可 以 重复 此环 节的 工作 ， 以此 来确 保基 础材 料 的高度 准确 性 。 最后 ． 应妥 善 安 排 周期 。 如 果 土 地 一级 开 发 的 周期 安排 合 理 、 恰当 ． 则可 以确 定 开 发 工作 的具 体
策 划阶 段就 是 国企 参与 土 地 一级 开 发 的准 备
国 有 企 业 参 与 土 地 一 级 开 发 常 见 风 险种 类
１ ． 资金 风险 （ １ ） 开发 资金 风险
土 地一 级 开发 任 何 一个 环 节 都 离不 开 资 金 的
支持 ． 在 开发 的过程 中如 果没 有对项 目情 况 进行 详 尽 的了解 ． 就无 法对 开发项 目的环 节进行 合 理 的分
本 的风 险
国 有 企 业 参 与 土 地 一 级 开 发 进 程 中风 险 的产 生
国有企业 参 与土地 一级 开发项 目工作 ． 需要 经 过 三个 阶段 ： 策划 阶段 、 审批 阶段 及实施 阶段 。 国企 的投 资贯彻这 三个 阶段 的始 终 ， 故 而在 这三 个阶 段 都 会产 生一 定 的风险 。 １ ． 策 划阶段 产 生的风 险
详解最全土地一级开发流程
详解最全土地一级开发流程！1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
02一级开发项目模式2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比03一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。
b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。
一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。
3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。
土地储备与土地一级开发比较分析
土地储备与土地一级开发比较分析摘要：现如今，我国所推行的土地储备机制不仅是城市土地管理工作的机制革新，同时还是各地政府落实保障土地供应、土地一级垄断以及调控土地市场的关键措施。
然而我国部分学者并未分清土地储备和土地一级开发之间存在的差异，对二者之间的了解与认识都存在较强的片面性。
事实上，二者之间存有一定的关联，但是在本质层面还存有许多不同。
基于此，本文主要针对土地储备与土地一级开发比较进行探讨与分析，希望可以为相关工作活动的开展提供帮助。
关键词：土地储备；土地一级开发；比较；分析引言在城市化建设新时期，区域之间土地资源利用矛盾突出，有效处理二者的矛盾，能实现土地资源的合理配置，加快城市化发展进程。
城市规划与土地资源利用矛盾并不是不能有效控制的，要制定针对性的协调措施，高效化利用区域土地资源，加速现代化城市发展建设。
1土地储备与土地一级开发之间的关联与差异土地资源不同地区性特点，再随着国家对于国有土地颁发的土地多层次的不同分层委托管理的产权政策与按照等级制度进行土地管理的制度，这就对土地一级市场出现了地方垄断的情况，导致立法上的国家对土地一级市场的垄断实际上成为了地区政府对土地一级市场的垄断，地方政府作为土地一级市场当中的唯一土地卖方，也承担着土地的制度管管理，这也就导致地方政府不仅成为了土地的卖家，同时也对土地有着绝对的管理，形成了较差的市场情况。
与此同时，政府颁发政策，禁止集体土地进入土地一级市场，土地只能被征收，将其作为国有土地，改变土地的性质之后，将土地作为满足城镇的公共建筑的需要。
在这种大的背景环境下，政府开始逐渐出现了经营城市的情况，在这种情况的持续影响下，土地储备制度逐渐的开始出现偏离作为一开始为社会的公共利益进行盈利这一根本目的，反而土地储存成为了一项垄断政策，制度成为了协助地方政府对地区的土地一级市场进行垄断与绝对控制的政策，地区出现利用制度对地区进行土地的财政营收管理的手段。
在这种大的背景之下，土地储备制度也就成为了统一供应地区土地的仓库。
城投企业土地一级开发项目操作实务
城投企业土地一级开发项目操作实务城投企业获得土地使用权的规范方式一是对于经营用地或工业用地等建设性用地，城投企业必须参与“招拍挂”，及时、足额缴纳土地出让金，获得土地使用权。
二是对于不以盈利为目的的公租房、保障房等公益性用地，城投企业以政府划拨方式无偿获得的土地使用权，但前提是必须经过有关部门依法批准并严格将土地用于指定用途。
模式分析城投企业在土地一级市场通过“招、拍、挂”方式购入土地资产并支付土地出让金，土地购置后多计入“存货”或“无形资产”科目，城投在一级市场购地产生现金流出的同时，政府会通过专项款的形式将部分土地出让金返还至企业，计入“专项应付款”或“资本公积”。
实际上政府通过此种方式，变相向公司注入土地资产，以做大平台规模。
土地资产实际上变成城投企业的“融资用地”，用于抵押借款。
城投企业参与土地一级市场中“招拍挂”的土地项目开发。
由于相关的法律法规只规定了经营性用地需要通过“招拍挂”的方式获得，而并没有规定“招拍挂”中经营性土地的状态（生地或熟地），未明确禁止生地参与“招拍挂”，故部分城投企业利用政策的回旋余地，在土地一级市场中购买的土地实际上为生地，并在购地后对土地需进行开发整理再出让，实质上承担了部分土地储备的职能。
据了解，城投企业在土地一级市场中通过“招拍挂”购入生地，可以获得相关的土地权证，甚至后续能够以该土地进行融资。
地方政府在“招拍挂”后返还土地出让金，实际上是在监管政策日趋严格的背景下，变相向城投企业注入土地资产。
从利好方面来看，该模式可以快速扩大城投企业的资产和权益规模，从资产负债表上降低其债务负担，同时城投企业能够以土地进行抵押贷款，满足地方政府的融资需求，但相对的，更应该关注到这一系列操作下存在的风险事项：1、城投企业在一级市场上购地增加政府性基金收入，若供地政策紧缩，政府性基金收入亦能够保持相对稳定，但需注意城投购地资金大多为融资形成的债务资金，需要偿付，实际无法用于建设支出或其他债务的偿付，并非政府的有效财力；2、在监管政策趋紧的背景下，预计地方政府以返还土地出让金的方式变相为城投企业注资的情况将增加，仍将主要满足城投公益性业务的融资需求，需关注此方式下，区域城投企业将会继续大规模举债，由此带来公益性业务债务的激增和政府支出责任的加重；3、政府以“招拍挂”后返还土地出让金的形式向城投企业注入土地资产，公司账面的土地资产对政府相关债务起到一定的保障作用，但考虑到土地流动性一般，变现需要一定处置时间，建议关注企业短期流动性；4、存在城投企业通过“招拍挂”购得生地的情况，其中城投企业实质上承担了部分土地储备的职能，需关注该行为的政策规范性；此外，生地入账价值高估和难以处置等问题也会给金融机构带来一定的风险。
地产企业一二级开发融资方式大盘点
根据国家统计局分类,房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金和各项应付款七类。2008年以来，国内贷款、利用外资及自筹资金占比整体呈现下降趋势，其他资金及各项应付款占比则有明显提升，近年来房企受地产调控政策影响，外部融资渠道收紧，开发资金来源逐渐侧重于经营性融资。
按常见的融资渠道，房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资，我们将外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分，股权融资主要有IPO、增发、配股、股东 直接出资及合作开发，债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种；内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资。
2016年9月以来，房企各债权融资渠道总体收紧:
银行贷款：房地产开发贷监管总体收紧，贷款集中度管理并未放松，多数地区并购贷亦需满足“四三二”要求，增长趋势放缓；信用债：地产企业债仅限用于保障性住房建设，并不支持商业地产项目；公司债仅限借新还旧，并对企业性质和财务指标进行限制；当前政策支持符合条件的房企发行银行间债务融资工具进行融资，募资用途有所放开；非标融资：房企非标融资的途径主要是委托贷款和信托融资，目前二者均受到严格的监管限制；
境夕卜债：发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；
ABS产品：房企涉及的ABS主要有四种，供应链ABS、购房尾款ABS、物
业收费权ABS及租金类ABS。近两年窗口指导也对房企发行资产证券化产品提出了相关限制。
从房地产开发各阶段的融资渠道来看，由于未满足“四三二〃要求，且2019年银保监会23号文限制房企通过信托公司进行前融，房企在拿地阶段主要以自有资金拿地为主；在地产开发建设阶段，可以通过开发贷、并购贷、非标、供应链 ABS等方式进行融资；销售运营阶段，房企可以发行ABS提
高资金周转效率。境内债券融资目前以借新还旧为主、境夕卜债融资渠道仅能置换一年内到期的中长期境外债务。