基于精细化管理的地价管理信息系统构想

http://www.paper.edu.cn - 1 -基于精细化管理的地价管理信息系统构想 宋焕军1，李 妍1，李彦玮2 1．江苏省徐州市中国矿业大学环境与测绘学院，江苏徐州（221008） 2．长治国土资源局，山西长治（046000） E-mail：huanjunsongcumt@163.com 摘 要：本文选取国土资源管理的一个元素即地价管理来进行研究。通过研究分析提出了地价精细化管理的必要性及意义，并对地价管理信息系统进行了设计。地价管理信息系统的核心是实现地价信息的图属互查，这些功能的实现方便政府根据实时的地价信息及时进行宏观指导和调控，确保了地价信息管理的科学性和准确性。地价管理信息系统的建立只是整个电子政务建设的一个部分，开展电子政务建设可以大大提高政府的办事效率，也便于实现对国土资源的监督管理。电子政务建设最终要实现公众对各种需求信息的查询，方便了社会公众，实现政务公开，可以接受公众监督，具有很大的现实意义。 关键词：地价；精细化管理；信息化

1．概述 土地不仅是重要的资源，更是重要的资产。据测算，我国目前国有土地资产总量在25万亿元左右，数倍于其他国有资产（约8万亿元）[1]。如何管好、用好这样一笔巨额资产，无疑是土地管理的一件大事，也是国家经济生活中的一件大事。近年来，精细化管理作为一种先进的管理理念，被很多企业和行政单位所采用。在我国的基本国情下，为了更好的管理土地资源，传统的管理模式已经体现了很多不足之处，实行国土资源的精细化管理已经是时代的要求。以国务院31号文件实施为标志，国土资源管理已经由粗放管理转入精细化管理的重要阶段。 如何实现国土资源的精细化管理呢？加快电子政务建设是一个非常有效的手段。本文选取国土资源管理的一个元素即地价管理来进行研究。

2．地价管理存在的问题 国务院15号文件有针对性地从严格控制建设用地供应总量、严格实行有偿使用国有土地制度、大力推行土地招标拍卖、加强土地使用权转让管理、加强地价管理和规范土地审批的行政行为等6个方面提出了具体的要求[2]。除此之外，当前管理地价管理仍然存在一些亟待解决的问题。 （1）对地价管理内涵认识存在偏差。如何将合理的评估地价在现实中应用，真正显性地服务于各权利主体，无论从政府的角度还是从公众的角度来看，都要求实现地价的信息化、可视化、公开化管理。 （2）目前地价评估\地价管理\地价会审采用传统模式。 目前主要存在的问题是：1、地价评估方式落后；2、地价管理方式落后3、地价会审仍采用传统模式。 （3）地价成果应用不充分。在土地市场管理和出让土地过程中，没有将基准地价与出让地价、调控土地市场有效联系起来。 （4）土地有形市场建设差，市场公开的程度仍然不高[3]。土地信息不公开、不全面、

不完整，直接影响和制约土地市场健康有序的发展。 http://www.paper.edu.cn - 2 -3．建立地价管理信息系统的意义 地价在整个土地管理体系中占有非常重要的地位，建设地价管理系统可以将地价信息与空间地理位置通过可视化的方式在图上显示出来，更好地为确定土地出让价格服务；还可以及时更新基准地价；进行地价信息发布及查询，提高土地市场地价信息透明度；通过对地价资料的收集，对地价信息进行分析、统计，指导决策[4]。建立地价管理信息系统可以将精细化管理理念很好的运用在地价管理过程中，具有重要的意义。

3.1 建立地价管理信息系统为确定合理的地价提供了保障 首先，在地价管理中，有了通过评估产生的基准地价体系，可以为土地评估人员提供参考依据。其次，政府在对土地市场进行宏观调控时，就有了科学依据，参与土地收益分配也有了客观标准，基准地价也为制定出让地价、确定地产抵押值、计算土地增值税和其他相关税费提供了依据。最后，通过地价的可视化，便于与相似地块进行比较，能够对地价确认合理与否进行检核，从而实现了“事后”控制，保证了地价的准确性。精细化管理的操作特征之一“准”要求信息准确。地价管理信息系统通过对地价确定“事前、事中、事后”全过程的控制，确保了地价的准确性。

3.2 建立地价管理信息系统可以保障市场交易主体的权益 通过地价管理对国有资产中的土地资产进行评估登记，查清它们的数量和分布，可以有效防止划拨土地使用权的非法转让。另一方面，在对外出让土地时，对土地进行评估，制定合理的出让地价，可以避免国家利益受到损失。通过对市场行情和地价趋势分析相应调整土地供应量和宏观调控地价水平，防止地价爆涨爆跌，从而将地价保持在一个稳定适中的水平上。通过这些将精细化管理“严”的操作特征很好地体现出来。

3.3 建立地价管理信息系统可以更好地把握地价走势，及时对地价进行调控 为了从宏观上把握地价水平的变化规律，从微观上掌握土地局部条件变化引起的地价动态变化，促进经济发展，保持城市地价的现势性、必须在基准地价评估的基础上进行地价动态时空监测，并将地价信息进行及时发布。及时公布地价可以帮助投资者了解地价行情来选择投资方向和地点，有利于改善投资环境、吸引外资；有利于土地使用者根据地价变化、国家地价管理和土地利用的政策规定，取得或处置土地使用权，促进土地合理利用；公布地价可以增强土地交易的透明度，为一般土地交易者提供可以信赖的标准，促进地价合理化，对于培育和完善我国土地市场有重要意义。对地价准确把握，及时对地价进行调控，更是体现了精细化管理“精、准、细、严”的核心思想。

4．地价管理信息系统总体设计 4.1系统设计思想 地价管理信息系统是土地信息系统整体中的一个重要组成部分。要建立地价信息的查询离不开地籍图刻画的宗地的准确坐标位置与区位关系。如果在地籍信息系统的基础上建立地价管理系统，可以更直观地反映地价信息，对地价的管理将会收到事半功倍的效果。地价的管理主要是对地价数据的管理[5]。系统建立首先要弄清地价数据的流程，根据数据的来源与应用来进行地价管理信息系统模块的设计。 http://www.paper.edu.cn - 3 - 图4.1 系统数据流图 徐州市国土局计划建立电子政务和各专项系统综合的国土综合信息系统，因此地价管理信息系统作为其中的一个子系统，在建设时要考虑与其它系统沟通的模块接口，以便为将来建立完整的国土综合信息系统服务。地价管理系统经常性操作的是表单内容，因而其属性数据库管理的底层支持软件选择得好坏是非常关键的。由于要进行地价的动态监测与实际交易地价的存储，徐州市每年的土地交易量很大，地价系统属性数据库容量要大，其管理应该选择流行数据库应用软件作为支持。我们在实践中选择了SQL Server作为属性数据库管理的基础，使用通用文件格式(DBF)来建立所有的属性信息表。做这种选择还出于大部分优秀的GIS软件都把DBF做为其通用的属性数据输出文件格式，如Arc/Info的点、线、面属性信息表都是DBF文件。使用这种文件格式，可以在图形变更后，直接取得源于城镇各种图形的属性信息记录，实现一些影响因素数据表的自动数据更新。传统的地产地价信息查询都是图、表分离的，作宏观的了解要查看相关图件，作详细的理解要翻阅具体表格。计算机管理系统的运用可以改变这一做法，实现图—表联合查询和数据可视化。 基于地籍在国土资源管理中的基础作用，系统采用徐州市地籍图作为屏幕上可视化的显示基础，以表单做为表格查询结果显示。通过地理编码系统将数据记录与地图建立联系，在图面上点击鼠标，可将所选位置在屏幕中央进行放大显示，同时弹出所需数据信息表单；在数据表中选定某些记录或给出查询条件，同样在图中显示出所选区域或宗地。以这种将不同的数据叠加在同一地图上，揭示数据之间的地理联系的方法实现方便、直观的图表互查操作。

4.2总体框架技术方案 本系统按功能分为两大子系统：地价信息管理系统和基准地价动态监测系统。地价信息管理系统主要对基准地价、标定地价、评估地价和实际交易地价进行管理和更新。基准地价动态监测系统主要是对监测点地价的数据更新和查询管理。本系统主要是实现地价信息管

其它专项系统地价信息系统数据库 地价信息 转入 录入地籍数据库 互联 图形及其它宗地属性

地价管理信息系统 国土部门 电子政务系统公众 http://www.paper.edu.cn

- 4 -理，并实现一定程度的基准地价动态监测功能。系统的总体框架如图4.2所示。

图4.2 系统总体框架图 根据对地价管理系统的功能需求，设计系统的功能结构图见图4.3：

图4.3 系统功能结构图 4.3 系统功能设计 系统对数据库中的属性和图形数据进行统一管理，在数据检索时，可以实现两种数据间

地价信息管理 地价动态监测

实际交易地价数据库标定地价数据库评估地价数据库基准地价数据库土地分等定级等其它相关数据库

地价管理系统 电子政务 系统用户界面专项系统 GIS平台数据库连接

属性数据库 空间数据库 http://www.paper.edu.cn

- 5 -互相查询，实现地价数据的输入、编辑、管理、显示、查询、检索与维护等基本目标，并可以应用统计、缓冲区等方法分析徐州市地价变化与规律。作为整个国土资源一体化系统中的一个子系统，该系统应与其它专项系统建有接口，便于信息或数据的交换。

图4.4 功能模块 4.4 数据库设计 地价管理信息系统是一个GIS系统，数据库是GIS的核心组成部分，它既要存储、管理属性数据，又要存储管理图形数据。因此数据可分为空间数据、属性数据。在此基础上对数据库功能（见图4.5）及图层结构（见表4.1）进行设计。

地价管理系统

数据采集 制图功能 图形管理

查询统计 数据交换 打印输出 空间分析

数据录入 由其它系统转入 图形、属性编辑

分层显示 全要素图

专题图 图属互查

地价统计、汇总 缓冲区分析

与土地分等定级系统

与土地市场系统 专题图分析

数据维护