共有人优先购买权问题探析
共有人优先购买权有关同等条件的鉴定
共有人优先购买权有关同等条件的鉴定共有人优先购买权是指在共有人中有一方出售其共有份额时，其他共有人在同等条件下有权优先购买该份额的权利。
这一权利的存在旨在保护共有人之间的利益平衡，避免因为共有人之间的不平等或者不公平的交易导致产权的失衡。
对于共有人优先购买权的鉴定是非常重要的，它能够保障共有人之间的权益，同时维护共有财产的稳定和可持续性。
共有人优先购买权的鉴定需要满足的条件是【明确共有份额】【确定出售条件】【允许其他共有人同等条件下购买】。
“明确共有份额”是指共有人之间对于各自的份额有清晰的认知和界定，不会因为模糊的共有份额导致优先购买权的不明确。
确定出售条件也是十分重要的，这包括出售价格、出售方式、出售时间等。
优先购买权的实施需要允许其他共有人在同等条件下购买，这一点是体现了公平和平等的原则。
共有人优先购买权的鉴定需要注意的问题是【同等条件的确定】【优先购买权的限制】【确定优先购买权的行使方式】。
同等条件的确定是一项重要的规定，这需要对出售条件进行细致的分析，确保其他共有人可以在同等条件下购买，避免出售条件的主观性和歧视性。
优先购买权的限制也是需要注意的，这包括对共有人优先购买权的范围和条件进行明确和限制，避免过度行使和滥用优先购买权。
确定优先购买权的行使方式也是关键所在，共有人需要在规定的时间内行使其优先购买权，否则将会失去这一权利。
共有人优先购买权的鉴定需要遵循的原则是【公平原则】【独立性原则】【保护共有人权益的原则】。
公平原则是指在进行共有人优先购买权鉴定的过程中，需要尽可能地保障各方共有人的利益平衡，以确保公平和正义。
独立性原则也是非常重要的，这意味着鉴定机构需要在进行共有人优先购买权鉴定时保持独立和客观的态度，不受外界因素的干扰。
保护共有人权益的原则是在鉴定过程中需要将共有人的权益置于首位，确保不会因为不当的鉴定而损害共有人的利益。
共有人优先购买权的鉴定需要考虑的实际问题包括【鉴定机构的选择】【鉴定结果的效力】【优先购买权的实施】。
共有人优先购买权有关同等条件的鉴定
共有人优先购买权有关同等条件的鉴定共有人优先购买权是指当共有物分割的情况下，共有人中的一方有权购买其他共有人所持有的份额，以维护共有物的完整性和稳定性。
这项制度在保护共有人利益、促进共有物的合理利用和管理方面起到重要作用。
然而，在实际操作中，如何确定同等条件下的共有人优先购买权问题成为广大共有人关注和探讨的重点。
在同等条件的鉴定中，首先应该明确什么是“同等条件”。
对于共有人优先购买权的同等条件，应该体现在以下几个方面：1. 购买价格：共有人优先购买权的实现，通常以购买价格为基础进行协商和确定。
因此，同等条件下的共有人优先购买权，应该在确定购买价格时，遵循公平、公正、合理的原则。
包括确定购买价格的依据和参考，如市场行情、诚信评估、评估报告等。
2. 购买方式：购买方式也是影响同等条件的关键因素。
共有人优先购买权通常实现的方式包括协商、竞价、抽签等。
在同等条件下，应该采用公正、公平、透明的购买方式进行协商和确定。
3. 购买对象：共有人优先购买权的实现对象是其他共有人持有的份额。
在同等条件下，应该严格遵循法定的优先购买顺序，即按照份额大小、共有人优先购买、第三方购买的顺序进行。
4. 购买期限：共有人优先购买权的实现通常需要设定购买期限。
在同等条件下，应该根据共有物的实际情况和共有人的实际需要，确定合理、公正的购买期限，避免因购买期限问题导致优先购买权的失效和权益的损失。
在同等条件的鉴定中，还需要考虑其他影响共有人优先购买权的因素。
例如，共有物的具体属性、面积、位置、市场行情等。
在鉴定同等条件时，需要对这些因素进行全面的评估和比较，确定最优方案，确保共有人优先购买权的实现公正、公平、合理。
总之，共有人优先购买权是保障共有物利益的重要制度。
在确定同等条件时，应该尽可能做到公正、公平、合理，充分照顾各方利益和实际需要，保障共有物的稳定和可持续发展。
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调随着城市发展和人口增长，房屋问题逐渐成为社会关注的热点之一。
如何有效地协调共有人和承租人的优先购买权已经成为规划和设计城市住房的一项重要任务。
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调问题是需要重视的问题。
首先，共有人和承租人的优先购买权在特定情况下会产生冲突。
例如，某个房屋由多个人共同持有，其中一人想出售该房屋，而另一名共同持有人拥有优先购买的权利，此时两者的权利产生了冲突。
对于这种情况，可以运用法律手段解决纠纷，并通过仲裁等方法实现权利的协调。
其次，承租人在租房后拥有优先购买权，但他们的购买能力可能有限，无法满足购买的成本。
这时可以采取多种方式来协调问题，如政府可以提供购房补贴、房屋贷款、租赁转购等方式来帮助承租人实现购房的权利。
最后，对于共有人和承租人的优先购买权而言，社会公平也需要得到保障。
一些国家和地区通过实行租金控制、优惠政策和共有人制度等措施来帮助解决这个问题，这些举措都提高了多方面合作的公平性，同时也增强了社会稳定性。
案例：欧美国家对于租赁市场存在的问题，如纽约等大城市中采用共有人制度以及实行长期租金控制等措施来解决问题。
同样，在中国，一些城市采用共有人制度，如广州市天河区。
案例：2019年，美国加州规定，房地产公司可以优先购买单元楼房，但必须在卖给其他人之前向拥有租房权的承租人提供购买这些物业的机会。
案例：1997年，美国明尼苏达州通过《共有人法》来协调共有人和承租人优先购买权，保护各方利益，提高社会公平。
综上所述，共有人和承租人优先购买权的冲突与协调问题需要采取合适的措施来解决。
在解决这个问题时，应该坚持社会公正和合理性的原则，尽可能打造一个公平、合理、透明的市场环境。
政府、企业、房地产公司等各方需要携手合作，共同解决这个问题。
除此之外，人们也需要理性看待当下的住房市场和租赁市场，合理调整自己的购房期望和租房预算，做好理性消费和投资规划。
总之，解决共有人和承租人优先购买权的冲突与协调问题是构建和谐社会的一项必要任务。
按份共有人优先购买权
论按份共有人优先购买权摘要按份共有人优先购买权是一项重要的法律制度，我国《物权法》第101条规定了此项权利。
由于规定的不甚全面，给理论和实践带来了很多困扰，因此厘清按份共有人优先购买权的价值取向与权利属性，明确其中的一些具体问题有重要的意义。
关键词按份共有优先购买权同等条件中图分类号：d931 文献标识码：a优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定，享有的先于他人购买某项特定财产的权利。
在共同共有和按份共有中均存在共有人的优先购买权，本文只探讨按份共有人的优先购买权问题。
我国《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
”《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
”这两条规定从总体上确立了我国按份共有人优先购买权制度。
国内一些民法学者也对按份共有人的优先购买权下了定义。
梁慧星先生认为按份共有人的优先购买权是指按份共有人之一在出卖自己的应有部分时，其他共有人在同等条件下有优先于其他购买人购买的权利。
而孟勤国先生则认为其是指一共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。
笔者认为这两个定义的共同缺陷在于没有注意到数个按份共有人中的数人而非一人转让其份额之时，其他共有人仍享有优先购买权。
一、确立按份共有人优先购买权的价值取向构建一项法律制度，应当建立在相应价值追求的基础之上。
按份共有人优先购买权制度的价值取向主要在于：（一）简化共有关系，减少纷争。
优先购买权可以减少共有人数，甚至达到一人所有的状态，这样就“便于对共有财产进行占有、使用、收益和处分”。
这对于减少磋商和提高办事效率十分有益。
另一方面，当共有人之间发生纠纷，由于共有人数较少，也便于解决纠纷。
（二）稳定共有关系。
一般而言，按份共有的成立和存在与共有人之间的相互了解和信任有着直接的关系，份额的转让可能影响共有关系的稳定。
原共同共有人优先购买权的解释适用及其存废
原共同共有人优先购买权的解释适用及其存废引言在不动产交易中，共有人之间的优先购买权是一项重要的法律制度，旨在保护共有人的权益和维护共有关系的稳定。
然而，原共同共有人优先购买权的适用及其存废一直是学界和实务界关注的焦点之一。
本文将从法律的角度对原共同共有人优先购买权进行解释适用，并讨论其存废的可能性和影响。
原共同共有人优先购买权的解释适用原共同共有人优先购买权是指在一方共有人出售其共有份额时，其他共有人享有优先购买的权利。
其法律依据主要包括《物权法》和《合同法》，而具体适用则需要结合具体案件情况进行解释。
确定适用的前提条件为了确定原共同共有人优先购买权的适用，需要满足以下几个基本条件： 1. 共有人之间存在正式的共有关系：共有人之间应当建立正式的共有关系，即在法律上认可的权利和义务的共享关系。
2. 共有人之间有约定的共有份额：共有人之间应当明确约定各自的共有份额，并在产权证书或其他相关法律文件上进行书面记录。
3. 共有人之间的关系有实质性变化：原共有人优先购买权的适用要求共有人之间的关系有实质性变化，即一方共有人准备出售其共有份额。
解释适用的程序在确定满足适用条件后，原共同共有人优先购买权的解释适用可以按照以下程序进行： 1. 共有人通知其他共有人：出售方应当向其他共有人发出书面通知，明确表示其希望出售其共有份额并询问其他共有人是否愿意行使优先购买权。
2. 共有人行使优先购买权：如其他共有人愿意行使优先购买权，则应在一定期限内向出售方提出书面通知，并按照约定价格购买其共有份额。
3. 优先购买权的行使结果确认：在行使期限内，其他共有人未行使优先购买权或行使的结果不符合约定，则出售方可以自由出售其共有份额给第三方。
原共同共有人优先购买权的存废原共同共有人优先购买权的存废在实践中引发了一些争议和多样化的观点。
以下是一些关键的讨论和观点：存在的必要性支持原共同共有人优先购买权存在的观点认为，这一制度能够平衡共有人之间的权益，保护共有人的利益。
共有人优先购买权有关同等条件的鉴定
共有人优先购买权有关同等条件的鉴定1. 引言1.1 什么是共有人优先购买权共有人优先购买权是指在物权法律关系中，共有人中的一方有权以同条件与第三人交易权利物。
共有人之间拥有相同的物权，但一方想要出售或转让自己所拥有的物权时，其他共有人享有优先购买的权利。
这样的规定旨在维护共有人之间的平等权利，并确保共有人在转让物权时不受到不公平待遇。
共有人优先购买权的设立有利于避免不当的排挤和恶意抢夺，保障各共有人的权益不受侵犯。
当一方共有人准备与第三人交易共有物权时，应首先通知其他共有人并提供同等条件下的购买机会。
如果其他共有人愿意接受同等条件的购买，那么出售方不得将自己的物权转让给第三人。
共有人优先购买权的存在使共有人之间的关系更加和谐稳定，避免了潜在的纠纷和矛盾。
通过同等条件的鉴定，可以确保共有人在行使优先购买权时获得公平对待，维护其合法权益。
对于共有人优先购买权的准确理解和正确适用，以及对同等条件的鉴定工作的加强，是保障物权交易公平和合法的重要手段。
1.2 为什么需要同等条件的鉴定共有人优先购买权是指在共有物权中，当有人要出售其份额时，其他共有人享有优先购买的权利。
这一权利的存在旨在保障共有人的利益，避免因共有人间的矛盾而导致不愉快的纠纷。
如果没有同等条件的鉴定，就无法确保这一优先购买权的公平性和合法性。
同等条件的鉴定是非常必要的。
同等条件的鉴定也可以避免一些潜在的法律风险。
如果在进行优先购买时没有明确的同等条件，并且鉴定不严格，就有可能导致后续的法律纠纷。
如果有共有人认为自己被其他共有人排挤，那么就可能会发生诉讼，对双方都会造成不必要的损失。
2. 正文2.1 共有人优先购买权的法律规定共有人优先购买权的法律规定是指在财产共有关系中，当一方共有人有意出售其共有份额时，其他共有人可以按照法律规定享有优先购买的权利。
这种权利旨在保护共有人的利益，避免因为一方共有人恶意出售导致其他共有人利益受损。
根据我国《物权法》的规定，共有人可以在享有优先购买权的情况下，按照约定或者按照公平合理的价格购买其他共有人出售的份额。
如何理解按份共有人优先购买权行使规则？
如何理解按份共有人优先购买权行使规则？基本案情2019年3月，钱某、孔某和顾某为经营某运动品牌专卖店，共同出资购买某商铺一间，约定钱某占20%份额，孔某和顾某各占40%份额，2020年4月16日取得房地产权证。
2021年春节期间，钱某酒后与林某订立协议，约定转让所占20%份额，孔某和顾某作为见证人在转让协议上签名。
4月21日，林某请求办理过户手续时，顾某认为钱某转让商铺份额侵害自己的优先购买权，转让无效。
经协商未果，林某提起诉讼，请求确认商铺转让协议有效，判令钱某等三人协助办理产权过户登记。
经法官释法，调解结案。
法律评析共有是指两个以上独立的民事主体对同一物享有所有权，包括共同共有和按份共有。
在共同共有关系中，各共有人基于家庭关系等共同关系对同一共有物不分份额地享有权利承担义务；在按份共有关系中，各共有人对同一共有物按照应有份额享有权利承担义务。
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭、婚姻、合伙关系等确立共同共有的共有关系基础外，一律推定为按份共有。
按份共有人对共有物只是按照其份额享有所有权，故而在对共有物行使占有、使用、收益、处分等权能时，需要有所限制，同时离不开其他共有人的协调配合，尤以按份共有人转让其份额为甚。
《民法典》第三百零五条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
此为法律为简化和稳定共有关系，防止外部介入导致共有关系复杂化，维护财产秩序，提高资源利用率而设立的按份共有优先购买权制度。
此处的优先购买权理当是在按份共有人向非共有人转让其共有财产份额时，其他共有人所享有的权利。
按份共有人之间转让共有财产份额，本身就是在简化进而稳定共有关系、实现资源优化，除非按份共有人之间对共有财产份额转让有相关明确约定的，其他共有人不得主张行使优先购买权，否则即有违优先购买权制度设立目的。
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调共有人和承租人优先购买权是两种不同的权利，它们在房地产买卖过程中经常会发生冲突。
在很多情况下，共有人和承租人都有购买房产的权利，但是他们之间的优先性是不同的。
解决这种冲突需要综合考虑法律规定和双方关系，最终达到协调和平衡。
一、共有人和承租人优先购买权的定义共有人的优先购买权是指在房产交易时，如果一方共有人想要出售自己所持有的份额，其他共有人享有优先购买权，即可以在同等条件下优先购买。
这种权利通常在法律文件中规定清楚。
承租人优先购买权是指在房产出售时，如果房屋出售给第三方，房屋承租人享有与其他潜在买家同等的优先购买权。
这种权利通常在租赁协议中规定清楚。
二、共有人与承租人优先购买的冲突如果一个物业有多个所有人的话，这些所有人之间会存在矛盾，因为他们都有权力在出售时要求买家给他们优先购买权。
同样，如果房屋出售时还存在承租人，这个承租人同样享有优先购买权。
如果没有认真处理这些利益冲突，就会导致激烈的纠纷，困扰买家和卖家很长一段时间。
三、冲突处理与案例分析（一）平衡共有人和承租人的利益在解决共有人和承租人优先购买权时，需要平衡他们的利益。
例如某个物业有四个所有人，其中三个希望保持物业，而另外一个想出售。
这时如果没有规定，很可能会导致买家和卖家之间的争议。
因此，在同等清晰的法律框架下，可以考虑以维护好物业为前提，让物业保持三分之三，而剩下的三分之一出售，这可以达到一个平衡。
（二）共有人放弃优先购买权有些共有人可能因为经济原因或其他原因而不想购买他人所持有的产权。
这时，共有人可以签署一份书面声明，表示不会行使其优先购买权。
这样有利于提高其他共有人及买家的成交效率，防止因期限过长而导致失去购买机会。
（三）房屋承租人优先购买权的限制即使是具有优先购买权的承租人，也有可能出现无力购买的情况。
因此，有必要对此种优先购买权进行限制。
例如，当承租人有意购买该物业时，应当在一个设定的时间范围内向卖家提出购买要求，而在此期限内未行使购买权的话，则视为放弃。
共有人优先购买权有关同等条件的鉴定
共有人优先购买权有关同等条件的鉴定共有人优先购买权是指在共有人共同所有的一块房产中，假如其中一位共有人要将自己的份额出售，其他共有人可以在同等条件下享有优先购买的权利。
这种优先购买权是为了保障共有人在产权变动时不受到过多的损失，同时也维护了共有人之间的合法权益。
在实际执行过程中，共有人优先购买权的行使有很多的限制和条件。
那么如何确认同等条件下的鉴定呢？下面就让我们来详细了解一下。
一、同等条件的定义要确认同等条件的鉴定，需要解决的是同等条件的定义问题。
所谓同等条件，是指在购买房产份额的过程中，共有人享有的条件应当是公平公正的，不应受到任何的限制或者歧视。
这也是保障共有人在购买房产份额时，能够享有公平竞争的权利，不受到其他因素的影响。
具体来说，同等条件包括但不限于以下几个方面：1. 价格：同等条件下共有人购买房产份额的价格应当是公平的，不能受到任何不合理的干扰。
这就要求在定价的过程中，需要根据市场价格和实际价值来确定购买价格，确保共有人在购买时不会因为价格问题而受到损失。
确定同等条件下的鉴定是非常重要的一环，这涉及到共有人的权益和利益，也关系到房产交易的公平和公正。
在进行同等条件鉴定时，有几个关键的要点需要特别注意：2. 条件确认：在购买房产份额时，需要确认购买条件是否一致，不应受到任何特殊待遇或者歧视。
这需要通过相关法律法规和政策来进行确认，确保购买条件的一致性和公平性。
通过上述的同等条件鉴定，可以保障共有人在购买房产份额时能够享有公平公正的权利，不会因为任何因素而受到影响。
同时也能够维护共有人之间的合法权益，确保房产交易的公平和公正。
三、同等条件的争议解决在实际执行过程中，同等条件的鉴定可能会出现一些争议，这需要通过合法途径来解决。
在解决同等条件的争议时，需要注意以下几个关键点：1. 法律依据：在解决同等条件的争议时，需要依据相关的法律法规和政策来进行，确保解决的过程合法合规。
2. 证据确凿：在解决同等条件的争议时，需要确保相关证据确凿，不受到任何的变动和影响。
优先购买权优先顺序新探(张学文)
优先购买权优先顺序新探张学文上传时间:2005-9-4在我国，法律承认共有人和房屋承租人的优先购买权。
对于如何确定共有人和承租人的优先购买权的优先顺序，我国司法实务界和理论界似已有定论，但笔者认为，其中仍有值得探讨之处。
一、优先购买权之意义（一）共有人之优先购买权民法通则第78条第3款规定，“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。
但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
”我国《城市私有房屋管理条例》进一步对房屋共有人的优先购买权作了明确规定。
法律规定共有人的优先购买权，其目的在于通过消除共有物上存在的共有关系，减少因共同管理而造成共有物使用的低效率以及纠纷的发生，从而充分发挥共有物的经济效用。
这可以通过以下的例子加以说明。
设甲乙共有A屋一座。
此时，甲乙两人必须花费必要的协商与谈判的成本才能就A屋之使用达成一致意见，而这无疑比一人决定A屋之使用更加费时费力。
况且，甲乙之间甚至可能无法就对房屋的使用达成一致意见，从而造成房屋无法得到有效利用的后果。
同时，甲如果愿为修缮、维护房屋而支付相应的费用，由于该屋系甲乙二人共同所有，因此甲改良房屋所获得的好处也自然应由二人共享，这样，乙的“搭便车”行为将使得甲单独支付费用以改良房屋缺乏有效的激励，也就是说，甲作为共有人将不愿花费时间与金钱去改良房屋，除非他能与乙达成一个有关改良房屋所获得的收益的分配方案，而这又将消耗协商与实施的成本。
可见，物的共有不是一种有效率的产权安排方式，产生“搭便车”现象的根源就在于所有权主体的非单一性。
而消除物上存在的共有关系则能够提高对物使用的效率。
（二）承租人之优先购买权《城市私有房屋管理条例》第11条规定，“房屋共有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。
在同等条件下，承租人有优先购买权。
”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》对此也有相同的规定。
立法上承认承租人的优先购买权，有利于促使房屋利用与所有合归于同一主体，进而使得房屋上存在的法律关系趋于简单化，以利于充分发挥房屋的使用价值。
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共有人优先购买权问题探析
作者：杨玚
来源：《现代商贸工业》2010年第21期
摘要:物权法规定按份共有人可以转让其共有的不动产或动产份额,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。
但按份共有人优先购买权的性质、实现方式及条件规定都很模糊,就从
它的性质界定、法律特征、行使条件和实现方式来加以分析。
关键词:共有人优先购买权;同等条件的限制;权利竞合
中图分类号:D9
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)21-0219-01
1 共有人优先购买权的性质
优先购买权是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。
而共有人优先购买权是共有人在共有财产被转让时,就可以转让的不动产或动产份额,作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。
关于共有人优先购买权的性质,理论界争议很大,有人认为,优先购买权是一种期待权。
共有人转让其份额时,其他共有人在同等条件下享有优先购买权。
如果第三人条件优于其他共有人,那么其他共有人的该项权利便没有了。
如果共有人不转让其份
额则其他共有人的该项权利也仅具期待性。
还有人认为,优先购买权是一种债权的期待权。
在
某一共有人出卖其份额时,其他共有人在同等条件下可要求将该份额优先卖给内部,但其他共有人并不能直接支配该份额,不符合物权的支配性特点。
笔者认为,优先购买权是一种具有物权性质的债权,并且该债权也是期待的。
其实,优先购买权本质上是债权的期待权,但该债权的期待权具有物权的某些属性,是一种物权化的债权的期待权。
换言之,优先购买权是一种期待权,是一种债权的期待权,是一种物权化的债权的期待权。
2 共有人优先购买权的法律特征
从共有人优先购买权的内涵可以看出如下特征:
2.1 权利的法定性
《民法通则》规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。
”《民法通则若干问题意见》规定:共同共有财产
分割后,一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。
《物权法》第101条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《民法通则》与《物权法》关于共有的优先购买权的规定具有一致性。
立法目的主要为了保护已经存在的共有关系,维护共有关系的稳定和全体共有人利益,并避免纠纷的发生。
2.2 权利的物权性
共有中的优先购买权是否具有物权性,学术界有不同观点,但多数人认为,优先购买权具有物权效力,可以对抗第三人,属于物权范畴,具有物权性。
理由大致如下:
(1)符合物权法定原则。
物权的种类和内容都由法律规定。
共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。
(2)共有关系的优先购买权具有对抗第三人的效力,符合物权法的特征。
(3)若将共有关系的优先购买权视为债权,当优先购买权被侵害时,权利难以实现,按照债权理论,共有关系的优先购买权被侵害只能依债权被损害而要求合同责任、侵权责任、不当得利返还责任,而优先购买权的违约责任、损害结果的不可确定性,在司法实践中难以操作,使法律规定的优先购买权不具有实际意义,不利于维护共有关系和保护被侵害共有人的权益,变向的鼓励出卖人,不履行通知义务而擅自处分共有财产。
2.3 共有关系的优先购买权是一种期待权
共有关系中优先购买权是出卖人在出卖自己份额时,优先购买权利人在同等条件下有优先购买的权利,此权利具有可能性,其前提是出卖人出卖自己的份额。
另外一个条件是在同等条件下。
只有这两个条件均满足,这种可能性的权利才会转变为现实权利。
2.4 共有关系的优先购买权是一种附条件的形成权
所谓形成权,是权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利。
当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额,具有“同等条件”,且无合同约定时,优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能。
权利人不能凭自己一方意思表示而直接发生法律关系的变动,但附加条件成就时,其完全可以对抗共有关系以外的第三人,并完全可以形成与出卖人转让共有财产份额的买卖合同关系。
因此不是绝对的形成权而是附条件的形成权。
3 共有关系优先购买权的行使条件
3.1 共有关系存在
共有优先购买权人行使优先购买权时共有关系存在,若不存在则不享有优先购买权。
另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的,而且是没有被司法机关和行政机关采取控制性措施的财产,若共有份额不确定,则应首先确定各自共有份额。
3.2 同等条件的限制
各国法律普遍规定同等条件的限制是为了平衡拟转让份额的共有人和其他共有人的关系。
这样拟转让份额共有人的利益才不受损害。
对其他共有人而言,则可以限制共有人人数的增加,简化共有关系,减少和避免共有人之间矛盾。
同等条件主要是价格条件。
在价格相同时,其他共有人原则上有优先购买权。
但同等条件又不是单指价格条件,还包括付款条件。
价格条件和付款条件相同时,对于其他交易条件是否需完全相同,要看该条件是否影响到拟转让的共有人利益。
4 共有关系优先购买权的实现方式
4.1 共有人内部优先购买权的实现方式
在共有关系中,某一共有人拟转让其份额时,其他共有人都有优先购买权,至于谁更有优先购买权,法律无相关规定,不过有以下观点。
一种认为由拟出让人来决定。
这样可减少不必要的纠纷,充分尊重出让人的所有权。
第二种认为抽签方式决定。
第三种认为应在共有人包括拟转让人在内三分之二以上同意的买受人中行使优先购买权,若不能形成三分之二的共有人同意,则采取抽签方式。
笔者认为第三种观点更为合理合法,因为《物权法》第97条规定“处分共有的不动产或者动产及对共有的不动产或动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意,共有人之间另有约定的除外”。
若共有人为三人的,转让人与转让人决定的拟行使优先购买权买受人必然会形成三分之二共有人的同意,充分尊重了出让人的所有权。
若全体共有人为四人以上的,仅就转让人与转让人决定的买受人二人同意,未经得其他共有人同意,便应由形成三分之二以上的共有人同意的买受人行使优先购买权。
如果共有人之间不能形成三分之二以上的共有人同意则采取抽签方式。
既体现了相对的公平,又避免和减少共有关系中的不必要纠纷。
针对上述情形,应是共有人之间同等条件进行的优先购买权,若存在共有关系之外的第三人竞买,仍应遵守“同等条件”的规定。
只不过是在“同等条件”的前提下先共有内部而后第三人。
4.2 共有人的优先购买权与承租人的优先购买权竞合时的处理方式
多数学者认为共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。
因为:
(1)共有人的优先购买权是基于共有这种物权关系产生的,而承租人的优先购买权是基于租赁这种债权关系产生的。
尽管租赁权已经物权化,但它的基础毕竟只是租赁合同,是债权,而共有关系的基础是物权,因为物权优于债权,所以应该认为前者优于后者。
(2)优先购买权的设立目的是为了保持已经存在的法律关系,维护该法律关系的稳定。
在共有人和承租人的优先购买权同时存在的情况下,还应当考虑简化共有关系,维护共有关系的稳定,同时避免或者减少共有人之间的纠纷。
在共有人和承租人都主张优先购买权的情况下,表明共有人和承租人之间产生纠纷,如果让承租人的优先购买权优先,再进入共有关系,只能使原共有关系和新加入的共有人之间的纠纷升级。
更何况买卖不破租赁,即使其他共有人行使了优先购买权,对承租人的租赁权也不产生影响。
综合考虑之下,应当赋予共有人的优先购买权以更优先的效力。
综上,优先购买权是以物权为基础,以物尽其用为目的,而由法律给予特别规定而产生的一种相对的优先权,与强势的物权相比是很脆弱的,但其对物权的处分又起着一定的制约。
但它的很多情况目前还处于空白状态,因此共有人的优先购买权的完善势在必行。
参考文献
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