2009年房地产行业信贷政策
20090323关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见
中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见银发〔2009〕92号中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省、自治区、直辖市银监局；各政策性银行，国有商业银行，股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：为深入贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》(国办发〔2008〕126号)精神，认真执行适度宽松的货币政策，在保持货币信贷总量合理增长的基础上，进一步加强信贷结构调整，促进国民经济平稳较快发展，现提出如下意见：一、保证符合条件的中央投资项目所需配套贷款及时落实到位各金融机构在保持信贷总量合理均衡增长的基础上，要进一步优化信贷资金结构，统筹配置信贷资源，优先保证手续齐全、符合项目开工和建设条件的中央投资项目所需配套信贷资金及时落实到位。
对中央投资计划内已经启动、正在建设中的项目，要保证必要的信贷配套资金及时安排和足额拨付；对符合中央新增投资投向、正在报批或需要继续完善新开工条件的项目，要加强与政府有关部门和项目单位的密切沟通协商，高效率、扎实做好信贷审查和信贷资金拨付的前期准备工作。
鼓励和支持银行业金融机构通过银团贷款，合理分散信贷风险，为符合条件的大型中央政府投资项目提供有效信贷支持。
鼓励地方政府通过增加地方财政贴息、完善信贷奖补机制、设立合规的政府投融资平台等多种方式，吸引和激励银行业金融机构加大对中央投资项目的信贷支持力度。
支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企业债、中期票据等融资工具，拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道。
对钢铁、汽车、轻工、纺织、装备制造、电子信息、船舶、有色金属、石化、物流等国家重点产业调整振兴规划已明确支持方向的专项项目以及符合条件的技术改造项目，金融机构要根据产业规划的要求和项目需求特点，积极创新融资产品和服务方式，加大必要的融资支持力度，切实做好各项配套金融支持和服务工作。
2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策
（ ）高投入的保 障性住房建 设将 暴利的开发模式基本 结束了。取 而代 二
使住有所居落到实处
之的 ，是 以政府投资为主导 的政 策住 产得以持续和谐发展
一
康稳 定 发 展 。众 所 周 知 ：在 房 地 产 宏
（ 一）政府将房地产健康稳步发展 观 调控上 ，政府承 担着相 互联 系、但 又不能混淆 的三方面责任 ：一是房地
随 着全 球金 融危 机 的愈 演愈 烈 ， 产行 业的宏观调控 ，主导方 向是增加
年 内发生了根本 性的转变。国家扩 定为宏观调控 目标
大内需的 ４ 项财政投入和 中央经 济工
作会议保增 长的主题都 发出了宏观调 我国出 口形 势 日趋严峻 ，经济增速 面 有效 供给 ，防止诱 发过高 的预 期 二
上 海 房 地
无论 是在 时间和规模 上 ． 的棚户改造 。也就是说 ，建设经济适 是房地产市 场的宏观调控 ，应重视解 资计 划看 ，
大变化 。从 紧缩信贷抑制楼市疯狂 到 息清 晰地表 明国家将在加快住房保 障 住房建设 的基础 上 ．通过调整税费等 默认地方政府连续 出台拯救 房地 产政 的基础 上 支持 自住和 改 善性购 房 ， 多项配套措 施 维护房地产市场 的健
策 再到积极 出台新政减免流通 环节 维护房地产市场健康稳定的发展。 税 费 政府对 于房地产市 场的态度 在
根 据公共财力提供 舸
低 收入阶层的基本 住房需求 。与此 同 题 放 在优 先位 置
时 ，房 地 产 市 场 关 乎 国 计 民生 ，这 在
实措施 。只有 把这 些 工作做 扎 实 了．
００ 国务 院再次 明确肯定 房地产行 业 ９０ 亿元 的保障性住房计划才能切实
2009年房地产政策
2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调控慢慢放松，正在过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。
在这样一个调控政策转型的过程中，我们通过本报告对2008年的房地产政策做全面回顾和盘点，并对2009年政策做适度展望。
一、2008年宏观经济政策：由“双防”演变为“一保”2008年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。
国际上，爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后，不断升级、扩散。
尤其2008年9月份，随着“两房”、AIG 被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达国家经济已经或正在步入衰退。
目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响。
从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达9.8%，其中2003年至2007年，连续五年以高于10%的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13%，经济有由偏快转为过热的风险。
从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，国际金融危机为我国经济带来了外部冲击。
在内外双重压力下，2008年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落。
2009年将为“保八”而苦战。
在经济形势风云突变的情况下，2008年我国宏观经济政策也发生方向性变化。
2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控“双防”任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。
进入2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，随着CPI连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏观调控的首要任务从年初“两防”调整为年中的“一保一控”：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。
历年国家房地产调控政策
☆2003年(1项政策)2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一☆2004年(2项政策)2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
☆2005年(6项政策)2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。
有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。
2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。
三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)——国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
2005年9月，银监会212号文件收紧房产信托2005年10月，国税总局重申二手房缴纳个税——2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。
98-08年国家房地产政策
［资料］1998-2008房地产历年来宏观调控政策回顾(2009-04-01 20:11:07)1998年住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化2000年规范房地产市场2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；7月，开始集中整顿土地市场。
2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始2005年3月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面3月房地产税改革深入——调控触及交易环节3月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）5月《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场9月银监会212号文件——收紧房地产信托10月国税总局重申二手房交纳个税2006年4月房贷利率再次上调——调控卷土重来5月国六条出台——新一轮调控大幕开启5月国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系5月国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场7月未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度7月建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资7月108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资8月土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规8月央行再次加息——宏观调控动用金融手段8月建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策9月房地产市场整顿，规范交易秩序9月完善二手房市场交易管理2007年1月建设部规范房地产经纪行业1月国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始3月通过《物权法》10月1日起执行3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月物业税“空转”试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大2008年1月国务院重拳打击囤地6月财政部和税务总局批复：企业为个人购房需交个税7月国土资源部明示“小产权房”无产权8月中国人民银行、银监会联合要求严格建设项目贷款管理10月土地可转让抵押继承。
近几年房地产调控政策回顾与特点分析
近几年房地产调控政策回顾与特点分析一、近几年房地产调控政策回顾1、2007年调控特点：限外限贷，抑制房地产价格过快上涨调控对象：外资房地产企业、投资投机性需求2007年年初，楼市走出一波上攻行情，由此引发了新一轮的调控。
3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。
同月，央行开始当年首次加息（全年加息6次，上调存款准备金率10次），房企融资成本逐渐增大。
信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步，地王纪录频频被刷新。
为了进一步遏制房价上涨，9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。
随后的12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，改变了359号文对购买第二套房一刀切的做法，保护了有改善性置业需求的消费者。
359号文显著抑制了投资需求，而不断加息也大大削弱了市场购买力。
国房景气指数在2007年11月达到高点后掉头向下，直到一年半之后才开始反弹。
国家发改委和商务部于2007年11月联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自12月1日起施行。
指导目录对外商投资房地产业限制范围有所扩大，继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年版《目录》的鼓励投资类别中删除。
政策特点简析2007年的调控政策是在房地产市场迎来新一轮量价齐升的背景下出台的，有限制外商投资房地产和限制二套房贷两个主题。
其中，对外资投资房地产的范围限制更多的是出于产业安全的考虑，在国内开发企业已经相当成熟，房地产市场形势一片大好的情况下，对外资投资房地产尤其是住宅地产的限制有利于防止行业出现大的波动，但由于外资在房地产业中占比并不大，因此该措施对市场影响不明显。
2009年全国房地产运行情况与分析
2009年全国房地产运行情况与分析2009年即将结束，关于房地产市场的是是非非基本尘埃落定，2010年即将迎来，在这里，仕一邦房地产投资研究中心通过本文对即将过去的2009年房地产市场所经过的变化与起伏进行总结，并利用敏锐的宏观剖析对2010年房地产行业形势进行分析。
本文的立足点是“宏观经济分析”，分析的基础来源是各种“数据”与政策指导分析，仕一邦房地产投资研究中心并不只通过简单的数据阐述，而是透过数据本身深入分析并详细阐述宏观经济政策对房地产市场的影响以及应变。
1、2009年全国房地产运行情况与分析————2009年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
（1）投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来大陆房地产开发投资增长逐季加快。
前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。
此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。
（2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。
前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。
其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。
商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。
2009年12月以来的关键房地产政策
未来政策解读国十九条：增加保障房用地奠定近期政策调整总基调国土部出台“19条”房地产用地整治风暴将起70%供地用于保障性和中小套型住房、有条件的地方探索房地产用地出让预申请制度、实施住房用地开发利用申报制度、开展房地产用地突出问题专项检查……3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》..."国19条"整治房地产用地房企将遭优胜劣汰国土部的“19条”，加上信贷紧缩，会使房企的资金链越来越紧张，对中小房企会有比较大的打击，而大型的房企影响相对较小。
国土部“19条”的推出对整个房地产行业来说，会达到一个优胜劣汰的效果，好的房企会有长足的发展，差的公司在这次政策的推动下就会...物业税短期内出台无望物业税或曲线开征四大开征方式猜想消息称上海拟开征住房保有税,且方案基本已定；另一传言则是物业税已获住建部审批,通过财政部和国务院审批的概率也很大,试点地区为京沪深渝四市,发起地点为重庆；而前段时间闹得沸沸扬扬的“特别房产消费税”,也是由重庆市市长黄奇帆透露的。
物业税被冷处理房产税或成为调控房地产新选择楼市涨价如火如荼，而媒体的质疑之声也此起彼伏，从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续六天播发评论，抨击高房价。
面对媒体一浪高过一浪的声势，上海市房管局在当天发布的声明称，“房产保有阶段征税的问题，早在党的十六...招拍挂制度将进行完善现行土地招拍挂制度催生“地王”？为何“地王”大都由“央企制造”？专家认为，央企拿地是因为自身创造利润压力太大“目前国内实体经济疲弱，微观经营环境恶劣。
在这种情况下，把钱投入虚拟经济比如股市、楼市比投入实体经济风险要小一些，而且更容易获得利润。
”国企不但自有资金雄厚，而...北京本周出台土地新规“价高者得”将作古按照北京新规的思路，土地出让不一定要“价高者得”，但在部分地块中，开发商需配建相应比例保障房，即土地出让收益由以往的“暗补”变为“明补”。
一分钟看完,20年来所有房地产调控政策
1、1998-2002年房地产市场启动
1997年亚洲金融危机期间，东南亚危机对中国的进出口、投资、旅游等都带来了不同程度的影响。1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式印发，启动了房地产市场。其主要目的在于刺激住房消费需求，扩大内需，对冲外贸下滑的击，把房地产作为我国经济新的增长点。
7、2016年至今因城实策稳房市去库存成主旋律
2016年随着经济L型走稳、外汇储备及汇率企稳、通胀预期抬头以及一二线房价暴涨，刺激房地产稳增长保外汇的阶段性任务基本完成，但三四线去库存效果区域差异较大，同时金融风险凸显。2016年7月政治局强调“抑制资产价格泡沫”，2016年10月强调“防风险”、2016年12月中央经济工作会议强调政策从稳增长转向防风险和促改革，强调“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。房地产政策开始从刺激转向收紧，从全面转向局部，一二线热点城市房市冰封，三四线城市进入去库存阶段。
房地产价格上涨势头并未控制住，反而加快了上升速度。商品房新开工面积增长率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，全国新建商品房价格2003年上涨4.8%，2004年上涨约15%。
3、2005-2007年稳定房地产市场为政策调控基调
18号文出台后，房地产投资过热现象得到一定缓解，但住房价格上涨过快的问题仍很突出。国务院总理温家宝在“两会”上专门就高房价问题发声，提出将抑制房价过快上涨。2005年3月26日，国务院发布8号文，要求高度重视稳定住房价格工作。
一边是海水，一边是火焰。热点城市祭出“五限”大招，在密集的调控措施下，房地产市场开始降温，以北京为例，2017年3月17号限购政策以来，据不完全统计北京房价下降约15%；另一边，一些三四线城市，在棚改政策与资金的推动下，涨价去库存，这一时期房价不降反升。全国房地产市场由此进入了差异化发展阶段，城市房地产市场局面丰富而生动。
中国银监会办公厅关于进一步加强信贷管理的通知-银监办发[2009]221号
中国银监会办公厅关于进一步加强信贷管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于进一步加强信贷管理的通知（银监办发〔2009〕221号2009年6月9日）各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，邮政储蓄银行：去年四季度以来，各银行业金融机构认真贯彻落实党中央、国务院关于“保增长、扩内需、调结构”的方针政策，努力增加有效信贷投放，对遏制国内经济过快下滑、提振社会信心起到了重要作用。
但在贷款高速增长的同时，也出现了风险管理不到位等问题，隐患不容忽视。
为促进各银行业金融机构加强信贷管理，有效防范风险，确保信贷投放对经济支持的有效性和可持续性，现提出如下要求：一、贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求。
各银行业金融机构要在做好授信尽职调查的基础上，根据客户的有效信贷需求，合理确定授信额度、贷款发放金额和期限等，确保信贷资金进入实体经济，真正用于满足客户的生产建设、服务运营或消费需求。
要深入细致地做好贷后检查，坚决防止信贷资金违规流入资本市场、房地产市场等领域，防止个别企业利用票据贴现套利等造成信贷资金“空转”，不得通过贷款转存等手段虚增存贷款，不得脱离客户的有效信贷需求发放贷款。
二、贷款发放必须坚持“区别对待、有保有压”的原则。
各银行业金融机构要围绕国家“保增长、扩内需、调结构”的要求以及国家产业政策、产业调整和振兴规划的实施，将信贷资源有效配置到国家重点支持和鼓励发展的领域。
同时，要严格控制对“两高一资”、产能过剩行业的贷款，严格控制在环保方面违法违规企业的贷款，坚决压缩、退出对落后产能贷款。
对于不符合国家产业政策规定、市场准入标准、达不到国家环评和排放要求的项目，要严格限制任何形式的新增授信，切实防止低水平重复建设。
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员工收入预期普遍不乐观，购房能力和意愿下降
未来三个月打算购房的居民占比为12.7%，环比和同比分别下 降0.6和3.2个百分点
房地产企业资金链普遍紧张
施工面积同比增长16.0%，土地购置费用同比增长10.9% ，资金
需求较大
销售回笼款占比同比下降8.4个百分点，企业自筹资金压力较大
13
HK000MM7
18
HK000MM7
担保结构
房地产开发贷款以抵押为主，余额占比81%
按担保方式划分的房地产开发贷款余额占比分布图
5% 13%
1%
81% 抵押 保证 信用 其他
19
HK000MM7
我行房地产开发贷款风险分析
房地产行业系统性风险加大
区域风险 项目建设风险 企业风险
少数分行尚未实施名单制管理 部分项目未按销售进度收回开发贷款 到期贷款难以收回的风险 贷款抵押物贬值的风险
各类型住房计划供应结构图
单位：万套, 占比
220, 12% 400, 21% 747, 40%
508, 27% 廉租住房 商品住房 经济适用住房 棚户区改造
11
HK000MM7
预计2009年房地产行业面临深度调整
国际经济形势进一步恶化,我国经济受到较大冲击
2008年四季度,全国企业景气指数107.0，环比回落21.6，同比
贷款金额不得高于回购协议确定的回购价款
贷款期限最长不得超过5年 贷款利率按照人民银行公布的贷款基准利率下浮10%执行
25
HK000MM7
产品信贷政策
商用房开发贷款
继续实行总行准入分行和城市的名单制管理
继续实行总行专项规模管理
对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地 产项目，其贷款按商用房开发贷款管理
Ⅱ
我行房地产信贷业务现状
要 点
同业竞争 品种结构
担保结构 房地产开发贷款风险分析
区域结构
14
HK000MM7
同业竞争
四大国有商业银行中，我行房地产开发贷款余额占比28.66%， 排名第二
我行房地产开发贷款新增占比44.84%，排名第一 我行房地产开发贷款不良率１.58%，大大低于四大行房地产开 发贷款平均不良率
截至2008年12月末，全国商品房销售面积6.21亿平方米，同比下降
18.5%
竣工面积5.85亿平方米，同比增长0.5%
销售额2.41万亿元，同比减少18.7%
空臵面积1.64亿平方米，同比增长21.8%
北京、上海、浙江等21个省市商品房销售面积同比下降，最大降幅 达39%
6
HK000MM7
增幅出现较大幅度回落 商品房销售速度放缓，部分地区 出现滞销
保障性住房建设力度加大
预计2009年房地产行业面临深度调整
3
HK000MM7
房地产开发投资总体保持增长，增幅出现较大幅度回落
截至2008年12月末，我国房地产开发投资完成额30580亿元，
同比增长20.9%，同比少增9.3个百分点
22
HK000MM7
区域信贷政策
房地产开发贷款实行区域梯度推进战略 重点推进河北、安徽、湖北、广西、四川、重庆、陕西等分行 重点城市和中心城市的房地产信贷业务
巩固长三角、珠三角地区房地产信贷市场 逐步开拓经济较为发达、价格较为合理、市场需求较旺盛的中 小城市和百强县房地产信贷市场
23
HK000MM7
建设
贷款期限一般为3年，最长不得超过5年
24
HK000MM7
产品信贷政策
廉租住房建设贷款
廉租住房项目已纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取
得地市级（含）以上政府有关部门的批准文件
新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的20%，改建廉租 住房项目资本金不低于项目总投资的30%
从严控制对写字楼、商场类建设项目发放商用房开发贷款
26
HK000MM7
产品信贷政策
土地储备贷款
继续对准入分行和城市实行名单制管理 继续实行总行专项规模管理
贷款项目符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规 划，并已列入当地政府的年度土地储备计划
贷款担保应采用抵押方式。以政府储备土地设定抵押的， 土地使用权性质可为划拨，但必须取得合法有效的土地使 用权证，且贷款金额不得超过抵押物评估价值扣除土地出 让金后的70% 贷款期限由原来规定的“最长不超过2年”调整为“原则上 不超过2年”
产品信贷政策
住房开发贷款：对于不能给我行带来住房按揭贷款资源的住房
建设项目，或建设规模较小、建筑品质较低、不具备良好社区环
境的住房建设项目，不得发放住房开发贷款
经济适用住房开发贷款
建设项目已列入当地经济适用房年度建设投资计划和土地供应
计划，能进行实质性开发建设 项目资本金不低于项目总投资的30% ,在贷款使用前已投入项目
新增排名前十位的分行为山东 、天津、湖北、青岛、广东分 行营业部、河北、四川、重庆 、上海和浙江分行，10家分行 合计新增291亿元，占全行新增 房地产开发贷款的67%
HK000MM7
橙色区域为余额和新增排名 均为前十位的分行，包括河 北、天津、山东、上海和浙 江分行
17
区域结构
余额主要集中在长三角、珠三角和环渤海地区，合计余额占比73% 新增贷款主要集中在环渤海和中部、西部地区，合计新增占比67% 东北地区不良率较高
回落36.6；
房地产行业景气指数101.7，环比回落17.2，同比回落38.6 土地、税收、信贷、住房供给和需求等方面进行调控 大力推进保障性住房体系建设
宏观调控效果日渐显现
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预计2009年房地产行业面临深度调整
消费者购房意愿下降
预期房价将继续回落，购房意愿明显下降
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 2004 施工面积 2005 新开工面积 2006 2007 土地购置面积 2008
36000 30000 24000 18000 12000 6000 0
投资完成额
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商品房销售速度放缓，部分地区出现滞销
不再继续受理调出企业及其控股公司的贷款申请，各相关部 门中止贷款调查、审查、审批工作 已经审批同意但尚未发放或已发放但未全部提款的贷款，原 则上应立即停止发放贷款或继续提款 已经发放的贷款，要进一步加强对其项目销售情况的跟踪， 及时根据销售比例收回开发贷款，并争取提前收回
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产品信贷政策
法人商用房按揭贷款
原则上不得发放法人商用房按揭贷款。 为满足优质客户融资需求确需发放贷款的，须满足项目五 证齐全、所购商用房已经竣工验收、贷款金额不高于总购 房款的50%、贷款期限不得超过5年 企业评级授信、项目和押品评估、受理、调查、审查、审 批、发放和贷后管理等要按《商用房开发贷款管理办法》 等相关制度执行，其授信和审批权限比照商用房开发贷款 执行
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Ⅲ
2009年我行房地产行业信贷政策
总体目标和原则 建立和完善名单制管理制度
要 点
区域信贷政策
强化房地产开发贷款封闭管理
相关管理要求
产品信贷政策
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总体目标和原则
房地产行业为我行适度进入类行业 全行房地产开发贷款新增限额450亿元 客户结构目标、品种结构目标、风险防范目标 总体信贷原则：总量控制、梯度推进；名单管理、突出重点； 封闭运行、严防风险
2008年12月，全国房屋销售价格指数同比下降0.4%，环比下降0.5%
2008年月均环比涨幅-0.025%，低于2007年月均0.95%的环比涨幅
70个大中城市中，有23个城市房价指数同比有所回落，降幅最大的 深圳回落15.2%
部分楼盘采取赠送精装修、赠送车位、买房送车等手段变相降价， 房价实际降幅可能进一步加大
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建立和完善房地产开发企业名单制管理制度
实时监测
要查询人民银行信贷登记咨询系统，采集企业主管部门、行 业协会的信息，采集银行业协会、政府机关、新闻媒体公布 的资料，加强对辖区内准入企业经营和管理情况的监测
定期要求企业提供最新财务报表，定期检查项目建设情况、 向房管部门查询项目的实际销售进度，加强对我行开发贷款 及按揭贷款发放和资产质量等情况的监测
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品种结构
我行房地产开发贷款以住房开发贷款、商用房开发贷款、土地 储备贷款和系统内房地产联合贷款为主，四者合计余额占我行 房地产开发贷款余额的99.17%，新增占比102.66%
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区域结构
余额排名前十位的分行为北 京、山东、广东分行营业部 、上海、浙江、深圳、江苏 、广东、天津和河北分行， 10家分行余额合计2067亿元 ，占全行房地产开发贷款余 额的60%
商品房施工面积27.41亿平方米，同比增长16.0%，同比少增 5.1个百分点
新开工面积9.76亿平方米，同比增长2.3%，同比少增17.1个百
分点 土地购臵面积3.68亿平方米,同比减少8.6%,同比少增19.6个百 分点