城市轨道交通建设与土地开发的利益分配初探
轨道交通建设与上海新城镇土地集成开发模式的探讨
垒
！ Ｉ 褊 工旦 毫
一
、
轨 道 交 通 建 设 对 节 点 新
该 理论 的核 心就是 以交 通节 点城
利 用土 地 ．从 而 提高 土地 的利用
城 镇 土 地 开 发 的 影 响
镇 为基 点 ，以轨道 交通 建设 引导
效 率 。 ： 务办 公对通 达性 的敏 如 商
大 力弘 扬艰苦 奋 斗 的优 良传 统和 作风 ， 厉行节约反对铺 张浪费 。把
性 的、 切实 可行 的对 策 建议 ， 努力 当好政 府部 门 的参 谋 和助手 。
四、 加强 四个 建设
使 会 员 通过 学 术 活 动 获 得信 息 ，
交 流成果 ， 目前 ， 们要 十分 重视 我 加 强学术 建设 。
间等特 点 ，并 且人 流指 向性 作用 十分 明显 ，即通过 人 流指 向来带
地 区集 成开 发 ， 将居 住 、 业 、 商 办
公 和公共 活 动空 间组织 在一定 的
区域半径 中 ，构成 新 的要 素集 聚 点 。 日本 的做 法是 以轨道 交通 站
点 建设带 动 土地集 成开发 ，以土
群 体 ， 且 带 动 商业 、 馆 、 化 并 宾 文 娱 乐等产 业发 展 ，进而促 进 节点
城 镇 的兴 旺与发达 。 ２集 约 利 用 土 地 ， 高 土 地 ． 提
定距 离 的空 间 ， 等 。其 二 ， 轨 等 在
道 交通 沿线 和车站 地 区可高强 度
开 发各 种物业 ，并 充分利 用其 派
动其他 要素 的流动 、 聚和配 置 ， 集
从 而促 进相 关地 区的发 展 。轨道 交 通对 节点 城镇 的发展 和土 地 的
城市土地利用与轨道交通建设关系研究
交 通 信 息 与安 全
２１ ０ ０年第 ５期
第２ ８卷
总 １７ ５ 期
城 市 土地 利 用 与轨 道 交通 建设 关 系研 究
谢 晓 忠 李 淑 庆 冯 绍 海
（ 庆交 通 大 学 交 通 运 输 学 院 重 重庆 ４０７） ０ ０ ４
摘 要 城 市 轨道 交 通 发 展 建 设 是 建 立在 城 市 土 地 资 源 利 用基 础 上 的 。通 过 城 市 轨 道 发 展 建 设 对 城 市 空 间 布 局 、 线 土 地 开 发影 响 的分 析 ， 出 了 当前 城 市 轨 道 交通 建 设 当 中土 地 利 用方 面存 在 的 一 系 沿 提 列 问 题 ， 出 了必 须 促 进 城市 轨 道 交 通 建 设 与 城 市 土地 利 用 的协 调 发 展 ， 提 以实 现 城 市 土 地 的 集 约 化 利
１ ２ 城 市 土 地 利 用 难 题 ．
发挥 土地使 用潜 力 ， 高建 成 区 土地 的使 用 效 率 提
和利 用效益 ， 土地 利 用结 构 优化 和功 能提 升 的 使 利用方 式 。 由于 城 市 的复 杂结 构 ， 市 集 约化 土 城
地 利 用 的 内 涵 要 比 农 业 集 约 化 土 地 利 用 丰 富 得
城 市 土 地 利 用 与轨 道 交 通 建 设 关 系研 究 ——一 晓 忠 李 淑 庆 冯 绍 海 谢
当前 ， 国城 市 化进 程 和“ 口红利 ” 我 人 趋势 依 然 明显 ， 市土地 资 源 的粗 放 低效 利 用 是普 遍 存 城
在 的问题 。一方 面 ， 市 以“ 大饼 ” 式无 序 外 城 摊 模
延扩 张 ， 宏观 布局缺 乏科学 性 ， 响城市 整体功 能 影 的发挥 ； 另一 方面 ， 市 的土地管 理与 引导利用效 城 率低下 ， 导致 土地 经济效 益产 出偏 低 ， 市土地 利 城
“轨道交通+土地”开发模式
浅谈“轨道交通+土地”开发模式摘要：根据媒体报道，“十二五”期间全国各城市地铁、轻轨规划线路建设里程将达到2600公里，建设投资规划额将达1.27万亿元。
面对如此繁重的建设任务，如何筹措资金保持轨道交通建设可持续发展成为各地政府的难题，在当前各地财政资金紧张的背景下，各地政府纷纷把目光转向土地，并出现各种版本“轨道+土地”开发模式。
本文结合目前各地“轨道交通+土地”开发模式进行探讨，分析政府、轨道交通企业、土地专业开发主体等在“轨道交通+土地”开发过程中的角色定位，设计合理的“轨道交通+土地”开发模式，实现政府、轨道交通企业、土地专业开发主体合作共赢。
关键词：轨道交通；土地；开发一、“轨道交通+土地”开发模式的意义在轨道交通建设过程中，轨道交通与土地开发关系密切，从国内外实践来看，不少城市将轨道交通建设与土地共同开发，如香港地铁属于典型的轨道交通与土地共同开发模式，香港政府以立法的形式保障地铁公司享有“地铁土地”土地开发权，地铁公司对土地进行统一规划、分步实施。
此外，近几年国内城市也将轨道交通建设与大量土地相结合，如天津地铁将大量土地收益作为轨道交通建设资金来源，武汉地铁、长沙地铁等均将大量土地与轨道交通建设相结合。
各地积极探讨“轨道交通+土地”开发模式的原因主要在于：首先，轨道交通改变城市格局，直接影响土地利用规划。
轨道交通快捷、便利，缩短了城市的时空距离，城市交通的建设改变城市的土地利用规划，轨道交通对城市的土地利用规划主要表现在两方面：一方面是轨道交通对土地利用的集聚效应和扩散效应，集聚效应体现在轨道交通建设使中心区功能进一步强化，或在交通枢纽部位形成“副中心”，促进“多中心结构”城市的形成；扩散效应体现在轨道交通建设方便了中心城区与外部的联系，使城市人口向外围扩散，促进城市向外部的扩张。
另一方面轨道交通建设有利于城市功能分区，实现城市商业用地、居住用地、金融用地、教育用地等合理布局。
其次，轨道交通建设大幅提升土地价值。
“站城一体”使轨道交通与土地开发价值最大化
“站城一体”使轨道交通与土地开发价值最大化随着我国经济的发展以及城市化进程的加快，城市轨道交通建设越来越多。
城市轨道交通在我国发展到目前，几乎和境外一样，几乎没有全成本盈利的。
一方面是其准公益性属性和内部效益外部化、经济效益社会化使建设的巨大投资难以回本，另一方面是把它作为纯一交通工具，没有和城市土地资源立体利用与城市空间重塑、与居民职住紧密协同而产生巨大的环境、社会和经济效益。
站城一体的发展模式不仅适用于部分高铁车站，而且适用于城市轨道交通车站，特别是城市轨道交通枢纽车站。
“站城一体”的“站”是指轨道交通车站，“城”则是指城市。
要采用“站城一体”的发展模式，首先轨道交通规划和城市规划就必须实现一体化，如果在规划阶段不能一体化，事后则要支付巨大的拆迁重建成本，或者根本就无法实现“站城一体”。
这就对现行的城市规划理念和城市规划流程不适应轨道交通发展的顽疾提出了严峻挑战和紧迫的变革要求。
标签：地铁规划;地铁设计;土地立体综合利用土地和交通是城市发展进程中最重要的两种资源。
二者相互关联，相互支撑，同时又相互制约。
随着经济的快速发展以及城市交通需求的不断增大，人们渐渐更加青睐于城市轨道交通这种高容量、低污染的运输方式。
尤其我国城市人口基数大、密度高、成长快，道路网资源条件差，路网交通容量有限的特殊国情，以及对历史文化遗产保护的要求，使得唯有轨道交通这种大运量，快速度、低污染的交通方式才是最为合适的交通选择。
一、軌道交通对城市土地资源利用的影响轨道交通作为城市公共交通网络的核心组成部分，与一般的公共交通方式不同的是，城市轨道交通具有明显的可靠性强、运输量大、速度快、安全准时、节能环保等特点，对区域经济发展有较大的推动和促进作用。
城市的交通组织形式与土地利用开发模式紧密相关，轨道交通对城市土地资源利用影响包含以下几个方面：①影响土地利用城市空间布局。
轨道交通的建设及运营会大大提高沿线区域的通达性，带来沿线客流量的大幅增长和消费能力的提高，提升沿线的区域优势和条件，从而影响土地利用的城市空间布局。
土地利用与轨道交通的互动关系
土地利用与轨道交通的互动关系【摘要】土地利用与轨道交通存在着复杂的关系，轨道交通线路构成了城市空间形态主要骨架。
根据对土地利用与轨道交通互动关系及模式的研究，以北京为例进行探讨分析。
本文针对目前北京市轨道交通规划与土地利用发展情况的分析现状存在的问题，提出可行性的解决措施。
【关键词】土地利用轨道交通互动模式协调发展城市交通与土地利用之间是一种源流关系，他们是相互制约、相互反馈的一个整体。
一方面．交通投资和交通基础设施的发展会作用于土地利用的模式．引起土地利用的相应调整：另一方面，土地发展模式也影响交通模式。
一、轨道交通与土地利用互动关系１．轨道交通塑造紧凑城市空间形态。
轨道交通吸引或带来大量客流，并以车站为集散中心使车站地区成为高密度活动区；又因为交通上的便利使附近地区因市场“供给”及“需求”关系的变化导致地价上涨：更由于地价的上涨使得土地利用趋于集约使用方式在轨道交通沿线或站点周边形成紧凑的城市空间形态。
２．轨道交通提高土地利用强度，影响土地利用价值。
城市土地的高强度开发必然导致大量人流、车流的产生，这对用地周边及所处区域的道路系统将造成压力。
轨道交通可以快速有效地疏解交通压力．有利于支撑城市高密度开发。
轨道交通的建设对沿线区域社会、经济产生巨大地辐射带动作用，不仅为市民的出行提供运输服务，而且引导城市形态演化，对城市用地布局和土地开发产生巨大地影响。
但是，交通的改善对沿线周围土地和不动产的价值有正反两方面影响：一方面其便利性、可达性的改善提高了服务范围，因此，提升了土地的价值；另一方面由于轨道交通常常产生噪声、空气、视觉等污染，这又贬低了周围土地和建筑设施的价值。
３．轨道交通改变土地利用性质，优化土地使用功能。
城市中的交通形式同土地开发模式紧密相联。
如法国里昂市政府规划部门曾在旧城东侧开辟了一个新区，由于第一条地铁只通过新区，于是出现了新区健康发展、旧城日渐萧条的局面；而当经过旧城的第二条地铁建成后，旧城又焕发了生机，恢复了往日的繁荣。
轨道交通与土地一体化开发的盈利模式探讨
上涨 。
优化设计 ， 产出较优 的地铁 上 盖和地 下 空 间物业 开发
资源 ； 通过 房地产 开发 ， 实现 土地 增值收益 和物业 开发 投 资收益 ； 通过对 开发 出的地 铁商业物业 再经 营 ， 产生
二是提取轨道交通沿线土地开发增值收益 ， 为轨道
交通建设筹集 资金的需要 。沿线土地 开发是轨 道融资 的一个重要途径 ， 真正体现了轨道交通建设引起的土地
通投资建设带来 ｒ更 高 的要 求 和挑战 。然 而 ， 如何 面 对轨道交通的 巨额投 资 ， 索城 市轨道 交通 产业 的多 探
增值 的作用及外部效益 内部化 的效应。同时， 通过城市
都市快轨交通 ・ ２ 第 ４卷 第 ５期 ２ １ 年 １ ０１ ０月
快轨论坛
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轨 道 交 通 与 土 地 一 体 化 开 发 的 盈 利 模 式 探 讨
ｌ 轨道交通与土地一体化开发的概念
轨道 交通与 土地一体化开发模式是指 在城市基础
政策、 制定政 策 ， 成 完善 的一 体 化 开发 模 式 ， 决轨 形 解
道 交通融 资难题 ， 打造 轨道 交通 物 业经 营盈利 模 式 ， 推
设 施特许 经营的投资体制下 ， 政府采取 转移支付 方式 ，
意 志 及 制 度 创 新 ， 述 一 体 化 开 发 的 操 作 流 程 及 重 点 阐
在政策 、 法律及开发模 式等方 面仍然存在 问题 ， 导致 ・ 体化开发 实施难度较大 。
轨道交通与新城土地利用一体化规划思路初探
体规划 ， 实现沿线土地综合开发是 目前最具操作性 的轨道线路
开发模式 ； 然而轨道交通开发引起的其他社会资源投入产生 的成
本 和 带来 的社 会 价 值 需 要 时 间的 积 累 ， 此 应 该 正 视 轨 道 线 路 的 因 多 重 的社 会属 性 ， 免 急 功 近 利 的单 纯追 求 经 济 开 发 。 避 ２ 引入 站 点 分 级 辐 射 圈 层 概 念 ， 导 土 地 开 发 强 度 控 制 。轨 ） 引
一
２ 国内外典型 案例 启示 ２ １ 轨 道 交通呈现 高密度 的网络化特 征 ．
中国香港 由于土地资源稀 缺 ， 选择 了高密度的开发模式 。其
交通建设 以地铁为核心 ， 配合其他 的公共交 通建立 了一个高效 的
交通运输 网络和综合交通网络 ， 构筑 了中国香港的公共交通行 为 的主要载体 。在很多城市虽然 轨道线路形态各异 ， 然而在 中国香 港所呈现的这种密集 的网络化特 征在部 分线路 尤其是 为中心 区 域 服务 的线路上都有不同程度的体现。
轨道交通场站及周边土地综合开发的思考与建议
轨道交通场站及周边土地综合开发的思考与建议
随着城市化进程的加快，轨道交通的建设在城市中扮演着越来越重要的角色。
轨道交通场站的建设不仅仅是为了解决交通拥堵问题，更是为了实现城市的可持续发展。
对于轨道交通场站及周边土地综合开发，我有以下几点思考和建议：
1. 情境规划：在设计轨道交通场站时，应考虑将其融入周边环境，并与周边土地的功能相结合。
例如，将轨道交通场站与商业、居住、教育等功能相结合，形成以场站为核心的综合区域。
2. 提供便利设施：轨道交通场站应设置充分的公共设施，如自行车停车场、步行道、儿童乐园等，以提高乘客的出行便利性。
同时，还应设置充电设施，以满足新能源汽车的充电需求。
3. 引入绿色植被：在轨道交通场站及周边土地综合开发中，应注重绿化规划，引入适宜的植被，并采用生态景观设计，以提升环境质量和居住舒适度。
4. 促进就业机会：轨道交通场站周边土地的开发应为市民提供就业机会。
通过引入商业办公、文化娱乐等功能，创造就业机会，并推动地区经济发展。
5. 充分利用地下空间：在轨道交通场站及周边土地综合开发中，应充分利用地下空间。
可以在地下设置商业街、地下停车场等，以提高土地利用率。
6. 引入智能科技：通过引入智能科技，如智能交通系统、智能
停车系统等，优化轨道交通与周边土地的协调，提升出行效率。
总之，轨道交通场站及周边土地的综合开发应以可持续发展为基础，创造便利的交通环境，提升居住和工作的舒适性，促进区域经济发展，并注重环保和绿色发展。
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◆一 ｛ 户 轨道通勤 比例
－ －成 髓 轨ｌ通勤 比例 Ｉ－ 酋
图 １ 轨道 交通 比例 通 勤 图
２ 轨 道 交通建 设 的利益 分配
上 述 现 象 的产 生 ， 轨道 交通 建设 所 带 来 的利 益 分 配 不 均
衡可能是其重要原 因。轨道 交通 和城市 的土地 使用关 系 紧 密， 轨道交通 是大运量 的快速 公交 系统 ， 以大幅提 高沿线 可
①如上海的 申通集 团。 ② 以上海 １号线为例 ， 除去车辆与运营成本 ， 其建造投 资约为每
４ ０ｋ 的快 速 轨 道 交 通 网 ， 中新 建 的 ６号 线 、 线 、３号 ０ ｍ 其 ７号 １
线、 ９号线二期 已相继通车 ， 建设 总投资超 过 １６０亿元 。但 ０
是 由轨 道 建 设 所 带 来 的几 个 社 会 热 点 事 件 值 得 关 注 。 ２０ ０９年 １ ２月 ２ 日， 海 地 铁 １号 线 １０号 和 １７号 客 ２ 上 ５ １
・经 赞ｉ ｌ 譬 、 ・ 与 理
城 市 轨 道 交 通 建 设 与 土地 开 发 的 利 益分 配初 探
徐 慧 浩 ， 陈 润 杨
（ 南交 通大 学建 筑学 院 ， 西 四川成都 ６ ０ ３ ） １０ １
【 摘 要 】 针 对轨 道交通建设后 引起 的投 资者 巨额亏损 、 开发 商直接 获益 、 民未能公 平享用等 问题 ， 居
１ 轨 道 交通带 来的社 会 热点事 件
轨 道 交 通 作 为 城 市 的 大运 量快 速 交 通 ， 成 为 我 国 大 城 已
市城市 改善交通 出行 的重要 途径 。我 国多 数特大 城市都 编 制 了城市快速轨道交 通 网络 规划 ， 建设 所需 投资规 模 巨大。 以上海市为例 ， 根据规划 ， 十一五” 间， “ 期 上海将建设长度近
元 。而 申通 集 团成 立 至 今 ， 无 法 保 持 年 度 主 营 业 务 盈 利 。 均
（ 片 来 源 ： 国伟 潘 海 啸 《 道 交 通 对 站 点 地 区居 住 图 陈 轨
地选择的影响分析》 ）
土地 的可达性 ， 改善土地 的 区位条件 ， 可 以表 现在 站点周 这
边 地 区与 城 市 其 他 地 区 的联 系 时 间 的减 少 、 点 周 边 人 流 的 站 集 聚 以及 由此 各 种 商 业 、 共 设 施 和 住 宅 的高 密 集 中等 。 由 公
通 总投 入 。
根 据 有 关 对 上 海 梅 陇 和 莘 庄地 区 的 调 查 ， 道 交 通 的 通 轨 勤 比 例 与 站 点 的 距 离 呈 现 先 增 大 后 减 小 的 关 系 。在 １ ０ ０— ０
资收益方主要 有轨 道交通 建设 者 、 线土 地 的开发商 ， 沿 以及 土地的直接使 用者包 括居 民、 类商 家和企 业等 。在 我 国， 各 轨道交通 的建设者 和经营 者主要 是 由国家或地 方政 府或 下
由此可见土地使用权 所有 者可 以不支付 任何额 外 的资 金获得其土地区位价值 的提升而带来 的利益 ， 土地 的直接使 用者必须支付高额的租金（ 或房价 ） 来获得住房 、 商店或办公
楼 的使 用 ， 道 交 通 建 设 公 司则 支 付 巨 额 的 轨 道 交 通 投 资 与 轨 维护费用并收取票价 。 在 这 个 循 环 过 程 中 ， 道 交 通 建 设 公 司 面 临 的 是 大 量 的 轨
从 利 益 分 配 的 角度 剖 析 这 些 问题 产 生 的 原 因 ， 过 对 一 些城 市投 资收 益 案 例 的 研 究 ， 索 适 合 我 国轨 道 交 通 通 探 投资建设经济可持续发展的方式 。
【 关键词 】 轨 道交通 ； 建设方 ； 开发 商； 利益分配
【 中图分类号】 Ｆ ９ ． ２４３ 【 文献标识码 】 Ａ
属 的 轨 道 交 通 企 业 来 承 担 ， 地 开 发 权 则 通 过 拍 卖 的手 段 土
１ ０ 内轨道交 通通 勤 比例最 高 ， ０ｍ ５ 但在这 个范 围 内并非 离 轨道交通站点的距离越近通勤 比例越高 ， ５０Ｉ 圈层 轨道 Ｏ一 ０ Ｉ Ｔ
交 通 通 勤 比例 均 小 于 ５ ０～１ ０ 以 及 １ ０ ０ ０ｌ ０ ｉ ｔ ｆ ０～１ ０ 的 通 ０ ０ｍ ５
车发生两车相撞事故 ， 所幸没有乘客伤亡 。但 随后 的媒体采 访却惹人关注 ： 一号线的 日常维护完全由 申通集 团来 负责 ， “ 我们 （ 上市公 司申通地 铁 ） 只是租 用集 团的线路而 已。 —— ” 申通地铁董 秘孙安 答记 者 问。 同时工 商 资料显 示 ， ２ ０ 至 ０８ 年年末 ， 申通集团及其关联企业 的负债合 计 已达 近 ７ ６ ８亿 ９．
由开发商或原有土地使用权所有 者获得 。
２ ２ 轨 道 交通 建 设 的 利 益 分 配 分 析 ．
勤 比例（ １ 。可见 ， 图 ） 最需要使 用轨道交通 的人群并没 有住
在 离 轨 道 交 通 站 点 最 近 ， 在 离 轨 道 交 通 轨 道 站 点 最 近 的 人 住 群 轨 道 交 通 通 勤 出 行 比例 并 不 高 。
此可见 ， 轨道交 通的建设 不仅 是方便 了沿线 的 出行 ， 重要 更
的 是 改 变 了周 边 土地 开 发 。 上述 轨道 交 通 建 设 后 所 带 来 的影 响 ， 其 相 关 的 投 与
年净亏损水 平更 是从 ５年前 的几亿元上升 至十几亿元 ，０ ８ ２０ 年约 ２ ３亿元。而今后 数年 ， 上海 还将有 高达 千亿 的轨道 交