商业街运营管理方案+商业街整体运营方案

商业街运营管理方案+商业街整体运营方

案

商业街运营管理方案

一、现代商业街概述

1.商业街的含义

商业街是一种服务多种业态、零售业的有机组合体，能够满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。商业街有些是由政府规划的，但更多的是由历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京王府井商业街、上海南京路、苏州观前街等。

2.商业街的产生因素

时代的发展和消费者水平的提高，成就了商业街的市场空间。商家的“扎堆”为商业街的出现造就了条件。商业街是城市

之间进行竞争的一个重要砝码，这促使政府支持商业街建设。经济利益的诱惑，让地产开发商对商业街的建设垂青。

3.商业街的四大类型

传统商业街一般都是历史上形成的，同时它也处在城市的集合中心，如北京的王府井，上海的南京路等等。专业商业街是面向特定消费群体，是提供专业的商品和服务，最有发展的潜力。旅游商业街一般指旅游城市或者是濒临旅游景点的商业街，都可以称为旅游和商业的黄金结合点。室内商业街具有广泛的发展空间。

4.商业街的五大特点

商业街通常具备的特点如下：

功能全：现代商业街应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50、60个业种，最大限度地满足广大消费者的各种需求。

品种多：现代商业街是商品品种的荟萃，如北京王府井、上海南京路等，作为国际大都市商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，把民族化与国际化有机地结合起来。

分工细：分工细、专业化程度高，是现代商业街重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。

环境美：商业街购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。

服务优是商业街的优势和特点。除了每个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。

商业街的选址应充分考虑通达性、可视性、人口状况、规划状况、停车条件等多个技术指标。商业街的基本特色和优势应该是选址的最重要考虑因素，而不是过分追求洋化的东西。

商业街的定位应准确而清晰，取决于所在的区域优势、历史渊源、商圈状况、消费水平、市场空白和发展趋势等综合因素。准确定位可以扩大商圈辐射半径，对招商和经营十分重要。

商业街开发时不能贪大求洋，要关注规模效益、聚集效益的同时，不要忽略边际效益，最佳规模才会产生最佳效益。步行商业街的合理长度以300米左右为宜，宽度以20至30米为宜，建筑高度以1至2层为宜。

招商先行可以有效地降低开发风险。开发商在商业街建设之初，要和商家结合，明确商家的需求，避免开发与招商脱节，导致开发建设带有很大的盲目性。

商业规划是城市规划的重要组成部分，商业街的规划是城市商业规划的点睛之笔。商业规划既要做好人流、车流、货流的项目规划，也要做好符合商业经营规律的建筑产品规划，具有科学性和适度超前性，也要具有实用性、可操作性和适度的弹性。

商业街从立项、规划、设计、招商、开街及经营过程中，应始终贯穿成功的推广，对商业街的整体经营运作非常重要。错位经营可以避免同质化竞争，提高商业街的整体经营效益。

我国商业竞争已经从店与店之间的竞争发展到街与街之间的竞争。在商业街的各种类型中，特色商业街因其高度专业性和鲜明的特色而最具旺盛的生命力，也能实现最根本的错位经营。错位经营主要表现在以下方面：商业街与商业街之间要错位经营，街与街之间规划、定位、特色和风格都要错位。商业街内店与店之间也要错位经营，业态、商品、服务和营销都要错位。

开发商业街要把握的四大核心内容包括：赢利模式的确定、专业的建筑规划和市场顾问支持、科学招商的策略和管理的规范化。商业街是建筑的综合体，必须有主力店的存在，开发商介入商业街的开发，必须有强大的资金作为保证，以期获得长期的回报。现代商业街与传统商业街的经营内容完全不同，因此，在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。

科学招商的策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合真正执行者。商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。确定招商对象围绕项目的定位来确定，确定经营模式包括投资经营、委托经营、租赁经营、直接经营和虚拟经营。

开发商在开发商业街时，需要考虑赢利模式、建筑规划和市场顾问支持、科学招商策略和管理规范化这四大核心内容。商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。确定招商对象围绕项目的定位来确定，确定经营模式包括投资经营、委托经营、租赁经营、直接经营和虚拟经营。

商业街营销策划方案

1.制定招商优惠策略

根据地区政府对商业街的扶持政策，可以确定可以给予招商对象的优惠措施。这一优惠措施对于一些新兴的商业街来说，对吸引人气有莫大的帮助。

2.招商流程

商业街的招商流程需要根据实际情况进行制定，具体细节不做赘述。

3.商业街的业态选择和组合

业态和业种的组合和设计对商业街的发展至关重要。每一个国家、城市经济发展水平和消费能力的差异，决定了业态、业种组合设计上不可能有可以套用的模式。选择和组合业态的方法非常重要，除了老商业街的改造主要通过政府的行政手段调节外，目前的商业街运营基本上是市场化行为，通过经济手段调节，如充分利用城市的级差地租去调整经营业态。

4.商业地产职业经理人手记

商业街的发展推动了XXX的发展，为了避免后期形成恶性的通化竞争，开发商业街可以从以下几方面把握：特色化、街区化、理性化、符合化和规范化。

5.页脚内容

商业街营销策划方案（例）