浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策_赵阳
探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施
探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施住宅小区的物业管理是确保居民生活质量和社区环境秩序的重要环节。
然而，物业管理在实际操作中常常面临一些挑战和问题。
以下是一些主要问题及其可能的改善措施：1. 管理服务水平不足：- 问题：物业管理人员的专业素质和服务态度参差不齐，导致服务质量不稳定。
- 改善措施：加强物业管理人员的培训和考核，提高其专业水平和服务意识。
2. 公共设施维护不到位：- 问题：小区内的公共设施如电梯、绿化、照明等维护不及时，影响居民日常生活。
- 改善措施：建立定期检查和维护制度，确保设施的正常运行。
3. 安全问题：- 问题：小区安全措施不足，如监控设备老化、门禁系统不完善等。
- 改善措施：更新安全设施，加强门禁管理，提高监控系统的覆盖范围和清晰度。
4. 环境清洁问题：- 问题：小区环境卫生状况不佳，垃圾清理不及时。
- 改善措施：增加清洁人员，提高垃圾回收和处理的效率，加强居民环保意识的宣传教育。
5. 停车管理混乱：- 问题：小区内停车空间不足，车辆停放无序。
- 改善措施：合理规划停车区域，增设停车设施，加强停车秩序的管理。
6. 业主与物业沟通不畅：- 问题：业主与物业管理之间信息传递不畅，导致问题处理效率低下。
- 改善措施：建立有效的沟通渠道，如业主大会、物业管理APP等，及时收集业主意见并反馈处理结果。
7. 物业费用收取不透明：- 问题：物业费用收取标准不明确，业主对费用使用情况不了解。
- 改善措施：公开透明的公示物业费用收取标准和使用情况，接受业主监督。
8. 应急响应机制不健全：- 问题：面对突发事件，物业管理的应急响应不够迅速和有效。
- 改善措施：制定详细的应急预案，定期进行应急演练，提高应对突发事件的能力。
9. 业主参与度不高：- 问题：业主对物业管理的参与度不高，缺乏对物业管理的监督和建议。
- 改善措施：鼓励业主参与物业管理，建立业主委员会，增强业主的参与感和归属感。
10. 法律法规执行不严格：- 问题：物业管理在执行相关法律法规时存在漏洞，导致管理不规范。
住宅物业管理存在的问题以及对策
住宅物业管理存在的问题以及对策一、问题存在住宅物业管理是指对房屋基础设施及设备设施进行安全、有效运营、及时维修以及社区环境卫生等方面的管理。
但是现实中我们可以发现，住宅物业管理存在着以下问题：1.物业人员素质不高物业公司或者是物业经理需要具有一定的管理和服务素质，但是现状是很多物业人员素质不高，对于居民态度不好，服务不到位，工作责任心不强，长时间不定期请假，导致物业公司经营效益不佳缺乏发展动力。
2.缺乏规范的管理制度住宅物业管理需要遵循相关规定，制定、完善一套规范化的管理制度，但是现状是很多物业公司对管理制度的不重视，基本上没有严格的标准化管理制度，导致物业管理混乱，不易监管！3.效率低下物业管理回应查询问题、解决问题的速度太慢，常常让业主等到心焦，并且处理业务流程也比较繁琐，产生了很多不必要的等待时间，给业主带来极大的不便，并且增加了不必要的成本，耽误了业主重要的时间。
4.管理费用虚高物业公司和物业经理人员滥用开支，在不能为社区增值的情况下虚高管理费用，导致业主负担重，减少了业主的经济实力，也让业主对物业管理有很大意见，并且导致物业公司在短期内面临较大的客户转移风险，必须要长时间维护地位才能稳定下来。
二、对策1.提高工作素质和服务水平物业公司和物业经理人员在招聘时要严格筛选人才，要求员工必须要具备良好的服务态度以及优秀的服务技能，同时提高员工对管理职责的认识和责任心，树立口碑好，服务好的形象，让业主对物业管理的信任感和满意度更高！2.制定有效的管理制度和执行标准物业管理需要遵循相关规定，调查居住区域的特色规律，并在此基础上制定适用于特定居住区域的有效管理制度，落实标准化管理，同时强调与市场潮流都有关的要素，如装饰、设计等等造型艺术，为业主创造更为舒适的居住环境。
3.提高管理效率物业公司和物业经理人员可以试着使用科技手段配合管理制度，加快回应时间，提高业务处理的效率。
同时加强与领导和社区组织的联系和沟通，及时解决业主反映的问题，让物业服务得到及时的回馈，增强业主对物业管理的信心！4.合理、透明收费物业管理需要更加清晰和透明地表述收费项目，并且要在合理的范围内制定价格标准，降低居住费用负担。
小区物业管理存在的主要问题和建议
小区物业管理存在的主要问题和建议小区物业管理存在的主要问题和建议随着城市化进程的加快，小区物业管理在城市居民生活中扮演着重要的角色。
然而，小区物业管理中存在一些问题，如管理不规范、服务不到位等，这些问题不仅直接影响到居民的生活质量，也制约了小区的和谐稳定发展。
本文将从几个方面探讨小区物业管理存在的主要问题，并提出相应的建议。
首先，小区物业管理存在的主要问题之一是管理不规范。
某些小区物业公司缺乏专业知识和管理经验，导致管理体系不规范，工作流程混乱。
一些物业公司对物业管理工作的熟悉程度不够，对法律法规的了解不深，管理处置事务缺乏科学性和合理性。
此外，一些物业公司存在监管不到位的问题，导致部分人员工作不尽职尽责，对居民的诉求和投诉处理不及时、不全面。
其次，小区物业管理存在的另一个主要问题是服务不到位。
服务态度不好、服务质量低劣是居民最常见的投诉问题之一。
一些物业公司存在人员数量不足、培训不到位等问题，导致服务人员无法及时做好物业工作。
另外，一些小区物业公司缺乏有效的投诉处理机制，导致居民的合理诉求无法得以解决，进一步造成矛盾和纠纷的发生。
第三，小区物业管理中存在的问题还包括安全管理不到位。
小区的安全问题直接关系到居民的生命财产安全和安居乐业的环境。
然而，一些小区物业存在安全隐患无法及时发现和解决的问题，如电梯维护不及时、楼栋门禁不严格等。
此外，小区内的安全管理工作也常常受到投资不足、管理经验不足等因素的影响，导致安保力度不够，不能有效保障居民的人身和财产安全。
针对以上问题，笔者提出以下几点建议：首先，完善小区物业管理法规制度。
加强对物业公司的准入和监管，提高物业公司从业人员的专业素质和管理水平。
建立健全物业管理的职责和权利，明确物业公司的管理职责，同时规范居民对小区贡献应尽的权利和义务。
完善物业管理条例，明确物业公司的收费标准和服务内容，确保服务质量和价格合理。
其次，加强小区物业公司的培训和管理。
加强对物业从业人员的岗前培训和持续培训，提高他们的服务水平和业务技能。
住宅小区物业管理的问题和建议
住宅小区物业管理的问题和建议在我们居住的住宅小区里，物业管理一直是大家讨论的热门话题。
要说小区物业，这可真是“有苦说不出”。
不少居民一提起物业，脑袋就冒火。
怎么说呢？有的物业公司服务态度差，门卫打不起精神，楼道里的垃圾随时都能找到它的“亲戚”，而电梯故障更是常态，常常让人怀疑是不是在拍科幻片，随时准备体验“未来世界”。
但，话说回来，物业管理也不是那么容易的事情，他们的压力也大得很。
不过，问题就是问题，咱们不能只是“忍着”，还是得提点儿建议，希望能让这些问题得到改进，咱们的生活能更舒心一点。
最让人抓狂的就是楼道的卫生问题。
那些垃圾、纸屑、烟蒂，看着真是让人心烦。
有人会说，“这不应该是物业的事吗？”当然了，物业不打扫楼道卫生，谁来打扫呢？个别居民也是有点儿“放飞自我”，随手一扔，倒是也给物业找了点儿“麻烦”。
但说实话，物业不管不顾，真的是让人气得直跳脚。
尤其是那些“垃圾满天飞”的时候，真想把物业经理叫到楼下，和他好好聊聊：“你就不能给我们一个干净整洁的家吗？”其实如果物业能定期组织一下清洁人员，定时巡视，或者至少在垃圾堆积比较严重的地方，贴个“提醒”通知，应该会好很多。
别再让那些垃圾堆积成山，空气都变差了，简直像是活在垃圾堆里。
再来说说门卫问题。
每次回家，看到门卫小哥那副“无精打采”的模样，心里也挺不好受的。
说实话，人家也是辛苦工作，可是那种态度实在让人无语。
见了人也不打招呼，问个问题仿佛在问天，回答的简直比黑洞还深。
其实门卫工作不只是看守大门，维护小区秩序，还是大家的“心理防线”。
如果每个门卫都能面带微笑，热情一些，咱们的心情也会好很多。
甚至哪怕他只是低头看个手机，给人一种“关心”的感觉，那也好过现在的木头人模式。
所以，物业要做的就是给门卫安排一些培训，培训他们如何与业主沟通，如何提升服务质量。
不求他们每个门卫都做得像明星一样光鲜亮丽，最起码给大家一个有亲和力的印象吧。
接下来就是电梯的问题了。
哎呀，这个电梯问题真的是头疼啊。
浅析物业管理工作中存在的问题及对策
浅析物业管理工作中存在的问题及对策摘要：目前，物业管理工作中存在诸多问题及矛盾，这些问题和矛盾已经制约着物业管理工作的开展。
本文从物业管理工作中存在的五个方面的问题进行了浅析，并提出了相应的对策。
关键词：物业管理存在问题相应对策近几年，物业管理工作取得较好的成绩，但在工作过程中也遇到诸多的困难和压力，发现一些问题和矛盾，这些困难、压力、问题和矛盾，制约着物业管理工作的开展。
为促进物业管理工作开展，下面，笔者就物业管理工作中存在的问题及相关对策做一些探讨，以供大家参考。
一、部分社会群体对物业管理的认知程度不够高（一）表现形式1、受长期以来传统思想观念的影响，部分群众对物业服务的认识不够，对物业公司的有偿服务不理解，不支持。
2、部分业主消费意识不强。
有的业主认为买了房子，就应该像购买其他商品一样，享受售后服务，没有树立交纳物业服务费的意识；有的业主认为只要交了物业服务费，物业公司什么都得管，财产损失和被盗也应该由物业公司赔偿，一旦得不到满足，就以此为“借口”拒交物业服务费；有的业主存有“占便宜”心理，认为自己不交物业服务费，物业企业也不可能单独对自己停止物业服务，故意不交物业服务费。
3、有些政府部门和新闻媒体对物业服务的认识也有偏差，一些政府部门强加给物业企业一些社会管理责任，一些媒体将小区内发生的矛盾纠纷一味报道为“物业管理混乱”。
（二）对策建议1、进一步加大物业管理法规政策的宣传力度，使广大业主了解和认识物业管理，理解和支持物业管理，充分行使业主权力，自觉履行应尽义务。
2、与有关部门和新闻媒体做好沟通，争取他们的理解和支持，多做正面宣传和引导。
二、物业服务总体水平偏低（一）表现形式1、部分物业企业服务意识差，服务水平低。
个别物业企业没有正确定位，将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主的权益；有的物业企业服务水平达不到收费标准；有的物业企业不按合同约定提供服务；有的物业企业擅自侵占业主共用部位，并将经营收入据为己有。
物业小区管理存在的问题及建议
物业小区管理存在的问题及建议一、问题分析1. 服务水平不高：许多物业公司缺乏专业知识和经验，导致对小区的管理工作不够专业化。
常见问题包括维修响应速度慢、清洁人员素质低下等。
2. 资金管理不透明：部分物业公司在资金收支上存在缺乏透明度的情况。
例如，未向居民明确解释费用构成以及具体使用情况。
3. 居民参与意愿低：由于居民对物业公司的工作缺乏信任感，很少有人愿意参与到小区事务中来。
这就导致一些重要事宜得不到广泛讨论，影响了小区发展。
4. 管理手段滞后：部分物业公司没有采用现代科技手段进行管理，而是仍然沿用传统方式处理各类问题和反馈。
这使得信息交流效率低、问题难以及时解决。
二、建议提出为改善物业小区管理现状，以下是一些针对上述问题的建议：1. 提升服务水平：(1) 物业公司应加强员工培训，并聘请专门从事维修和清洁工作的人员。
确保他们具备相关专业知识和技能，提升服务质量。
(2) 建立健全的投诉反馈机制，居民可以通过电话、短信或网络平台随时向物业公司反映问题。
同时，物业公司应设立专门的客户服务中心，及时回应和解决居民反馈的问题。
2. 加强资金管理：(1) 物业公司应建立透明度高、可靠性强的费用明细表，并按月向居民公示。
每年召开小区业主大会，详细解释费用构成及使用情况，并接受居民监督。
(2) 引入第三方审计机构对小区资金进行定期审查，并将审查结果与居民分享。
确保所有收支合规、公正透明。
3. 提高居民参与度：(1) 物业公司应积极开展社区活动，增进邻里关系并提高住户之间的互动。
定期组织座谈会或沙龙活动，在可行范围内邀请居民参与小区管理事务讨论。
(2) 鼓励设立由小区选举产生的住户委员会，在重大决策上为物业公司提供咨询和建议。
通过居民代表参与决策，提高决策的科学性和公正性。
4. 引入现代管理手段：(1) 物业公司应引进物联网技术，实施智能化管理。
例如，安装无线监控系统、自动化停车管理系统等，以提升小区安全性和便利度。
关于小区物业管理存在的问题及建议
关于小区物业管理存在的问题及建议随着城镇化和城市化水平的提高，小区物业管理已成为城市管理的重要组成部分，直接影响着居民的日常生活和社会秩序。
然而，由于政策和监管机制的不完善，小区物业管理存在着一些突出问题，需要引起重视和解决。
首先，新旧物业更换时存在矛盾。
业主认为现有物业服务水平差，拒绝继续使用，但现有物业公司不愿退出，而新引进的物业公司无法正常开展工作，引发矛盾纠纷问题。
其次，物业管理用房产权未明确，业主和物业公司对产权归属存在分歧，引发业主不愿缴纳物管费用等问题。
另外，车库管理收费和大修基金动用问题也引发了业主和物业公司之间的矛盾。
这些问题的根源在于政策不完善，导致物业管理公司的准入门槛过低，存在乱象和隐患。
前期物业由开发商指定或临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发了很多矛盾和问题。
因此，应该加强政策和监管机制的完善，提高物业管理公司的准入门槛，规范服务标准，防止乱象和隐患的出现。
同时，应该加强业主参与和监督，确保物业管理公司的服务质量和公正性，维护业主的合法权益，促进小区物业管理的规范化和健康发展。
二、问题分析物业管理行业存在的问题主要包括监管不到位和业主及业主委员会内部问题。
首先，小区物业管理缺乏上位领导的监督管理体制机制，国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能，对物业管理公司前期存在的问题未能及时督促整改落实。
其次，一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的，勾结物业管理公司侵害业主权益；一些小区业主委员会没有按规定程序选举，未能得到大多数业主认可；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般难阻碍等。
三、工作建议为了解决物业管理行业存在的问题，我们可以从以下三个方面入手：首先，完善准入及资质管理机制，进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为准入门槛，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质，开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。
关于住宅小区物业管理存在的问题及相关对策
关于住宅小区物业管理存在的问题及相关对策随着改革开放的深入，物业管理行业不断发展，与居住生活变得密不可分，但由此产生的物业问题也不断增多，如何解决这些问题促进物业行业的可持续发展迫在眉睫。
标签：物业管理；存在问题；对策1、住宅小区物业管理中存在的主要问题1.1 住宅小区物业管理制度不健全一些住宅小区物业公司没有一套完善的物业管理制度。
虽然有些住宅小区物业公司也在办公室的墙壁上挂着制度规定，但是那都是为了应付检查临时弄的花架子，没有实施细则，更没有相配套的惩罚措施。
对住宅小区物业管理缺乏科学的整体设计，对人员管理的分工和协作没有明文规定。
1.2 住宅小区物业收费标准没有科学统一的规范依据且普遍存在收费难的现象.住宅小区物业收费标准都是公司自己制定的，没有统一的制度，计算公式和标准的设计不够科学。
因此，业主们总是感觉收费太高，与享受到的服务不成正比，而物业公司又认为收费偏低、成本太高、入不敷出，没有办法提供高质量的物业服务。
有的业主多年不交物业费，以此作为抵抗物业费过高或对物业管理质量不满意的行动。
有的物业公司则以少提供或不提供应有的服务作为对业主的回报。
二者争执不断，没有一个妥善的解决办法，导致双方矛盾不断升级，甚至发展到封门、堵路、打架、打官司等，严重影响了业主的正常生活和物业管理工作的正常开展。
1.3物业公司服务意识淡薄，服务水平低，管理力度不够物业公司将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益，比如物业公司对停车场和垃圾分类管理都不到位，存在着只管收费，没人管理的现象。
垃圾分类工作更是一直没有落实，物业公司对此没有得力的措施，许多生活垃圾、有毒有害的垃圾都被作为厨房垃圾处理了，这样对社会环境造成污染和破坏。
1.4 物业管理人员素质参差不齐，高素质人才不稳定，流失现象比较严重首先是服务型和基础操作型岗位的员工，也就是一线员工，如保洁人员和保安人员。
这些人员年龄偏大，文化水平不高，素质高低不等，身体健康状况不稳定，他们的流失比率最高。
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第32卷第1期2015年2月吉林建筑大学学报Journal of Jilin Jianzhu University Vol．32No．1Feb．2015收稿日期：2014－07－06．作者简介：赵阳（1965 ），女，吉林省长春市人，教授，硕士．浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策赵阳（吉林建筑大学职业技术学院，长春130118）摘要：随着城镇化步伐的加快，我国城市住宅社区建设越来越多，社区物业管理方面问题也逐渐显现，全国各地频发物业弃管小区．本文将剖析我国住宅小区物业管理中的存在问题，提出解决的对策和建议，供大家参考．关键词：社区建设；物业；物业管理中图分类号：F 290文献标志码：A 文章编号：2095－8919（2015）01－0087－04Analyses the Problems in the Ｒesidential AreaProperty Managment and CountermeasuresZHAO Yang(School of Vocational and Technology，Jilin Jianzhu University，Changchun，China 130118)Abstract:With the quickening pace of urbanization，urban residential community construction in China is becoming more and more community property management problems appeared gradually，all over the country in a property a-bandoned tube village，this article will analyze the problems of residential area property management in our coun-try，puts forward the countermeasure and the suggestion，for your reference．Keywords:community construction;property;property management随着城镇化步伐的加快，我国大中小城市迅速发展，城市住宅社区建设越来越多，商品化住宅已成为我国城镇居民居住的主要形式．物业管理已纳入日常生活中，这对提高人们的生活质量、生存环境及改变城市面貌和推进城市化进程都起着积极作用．然而在现实中，物业管理还存在着很多问题和不足，全国各地小区时常出现物业弃管现象，物业企业与业主纠纷不断，导致矛盾不断升级．物业管理与日益发展的城市建设逐渐出现了不和谐的现象．本文将剖析我国住宅小区物业管理中存在的问题，并提出解决的对策和建议，供大家参考．1城市住宅小区物业管理的现状1．1开发初期的小区物业管理情况开发初期的小区，物业管理比较规范．因为开发商为了吸引顾客，寻求卖点销售房子，对小区的绿化、环境、安保等都能够提供相对令人满意的物业服务．大多数业主也能够履行义务，按时缴纳物业费，物业管理企业也能尽职尽责负责小区的服务工作．但随着房子销售结束和房屋使用时间的增加，很多问题就逐渐凸显出来，例如房屋质量、设施的损坏、绿化维护、停车位不足、道路维护及物业费欠收的问题等等，物业企业和业主的矛盾显现出来．而我国城市社区建设也就20多年的历史，物业管理发展并不成熟，很多物业管理企业和开发商是一家，业主很容易将开发商的应完成的售后服务转嫁到物业企业上，因此常常引起责任纠纷，业主和物业企业矛盾由此产生．88吉林建筑大学学报第32卷1．2开发结束小区的物业管理情况开发结束的小区，物业管理从起初的规范管理逐渐过渡到松散管理，再到勉强维持；有的甚至被弃管．业主刚入住时，必须交齐当年物业费后才能获准入住．因此业主入住初期，物业费的缴纳率基本上是百分之百，此时物业费能满足正常经营需要，物业管理也能及时到位．但随着入住时间的推移，诸如住户的屋顶漏水、墙皮脱落、可视对讲门的损毁、对讲机不能使用、监控失灵、道路塌陷坑洼不平、住户失窃、管道堵塞等一系列问题接踵而来．实际上很多问题是历史原因造成的，也是开发商造成的，仅靠收取的物业费很难解决这一系列的问题．因此，给物业管理带来较大难度，业主也因此与物业企业的矛盾纠纷不断．1．3老旧小区、老住宅的物业管理情况老旧小区、老住宅或是没有物业管理、或是存在物业弃管现象．在我国，城市商品住宅开发近20余年，在上个世纪90年代中期之前都是福利分房，各单位建设家属宿舍，由单位的后勤部门进行维修服务．上个世纪90年代末取消了福利分房，开发商开始征收土地、拆迁，建设小区．没有被开发商拆迁的的老旧房子，通常是由政府的房产部门或街道办事处统一管理，对楼体外部粉刷、收取垃圾、清扫楼道、统一巡逻，居民缴纳少量的“卫生费”、“治安费”等管理费，由街道居委会挨家挨户统一收取．老旧小区、老住宅的配套服务设施普遍不健全，硬件条件比较差，私搭乱建、违章建筑现象严重．在老旧小区、老住宅成立物业管理企业非常困难，很多的住户对物业管理这样一个新兴事物，在观念上尚没有完全接受，存在只要服务，不愿付出，还不太习惯物业管理有偿服务，不愿意缴纳物业费．即使缴费，业主很容易对物业企业产生过分的要求，憧憬着少缴费多办事或不缴费就享受服务的思想，在缴费时也是极不情愿，不想承担相应的义务，有的社区存在长年不缴费的住户，物业费收缴率很低，造成物业管理经费严重短缺．事实上，老旧小区建设时，往往是孤立而行，缺乏整体规划设计，很多问题不是单纯的物业管理问题，而是历史遗留问题，没有经费很难解决．2城市住宅小区物业管理存在的问题2．1物业管理法律不健全，物业法规宣传不到位，执行力度不够物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及开发公司、物业管理公司、业主、使用人、业主委员会及向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位、政府有关职能部门等．目前，物业管理法律法规没有形成一个完整的体系．现执行的法律依据是中华人民共和国国务院令第504号颁发的修订后的《物业管理条例》和第十届全国人民代表大会第五次会议通过2007年10月1日起施行的“物权法”．物权法明确物的归属，保护权利人的物权，它无法囊括城市住宅小区的事务性管理和纠纷［1］．而政府对仅有的法律法规宣传不到位，执行力度也不够．还有一些房地产商对物业管理重视不够，物业管理矛盾没有依法依规严格管理，业主违规现象没有及时遏制，由此留下很多隐患，致使物业管理后患无穷，造成业主、开发企业、物业管理企业和社会的一些不必要的麻烦和损失．2．2物业管理企业服务不到位，经费使用不透明城市小区物业收费难问题比较突出．物业费是业主个人所缴纳的费用，按照理性经济人的思维，消费者总是想要以最小的支出获得最大的效用，既然物业费属于个人消费，业主势必就想获得最大的服务．如果物业公司服务不能满足业主居住的合理需要，对经费的使用还不透明，那么，业主就会产生抵触情绪，不愿意交纳物业费．物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，发生冲突，一些物业管理企业在没有办法的情况下，只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾的加剧．2．3违章建筑、私搭乱建现象严重个别业主在进住小区后存在着破坏绿化、违章搭建、擅自安装防盗窗、封闭阳台等破坏小区整体面貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满．而物业公司除了进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约．物业的无授权管理行为，往往成为和而不解的导火索，导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步增加物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设．实际上，居民居住环境与居委会、公安、环保、卫生、园林等很多部门都有密切关系，许多事情单靠物业公司很难治理，物业公司不是执法部门，业主对其不理不睬，违规现象常有发生．第1期赵阳：浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策892．4房屋质量不过关，开发商存在遗留问题部分开发商在施工后遗留下来的诸如墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题，业主需要寻求解决．这本来应该是由开发商解决的问题，而业主直接面对的是物业管理者，找物业解决问题．由于开发商与物业的职责不清晰，物业企业与开发商经常扯皮，使得问题无法解决．有些物业管理企业隶属开发商，业主理所当然地认为物业公司和开发商就是一家，自己的问题没有答复时，就会把对开发商的不满转嫁到物业管理方面．目前，一些开发商的售后服务缺少必要制约，业主入住后遇到建筑问题往往把责任推给物业，而物业管理公司往往认为房屋质量问题不属于自己管理服务范畴，把责任推给开发商，造成相互推诿，业主的权益得不到有效保护，从而激化业主和物业公司间的矛盾．2．5业主委员设立及其作用存在问题由于目前我国有关物业法规对业委会权利义务未做明确规定，导致业委会运作不规范．有的小区成立业委会，有的小区则没有成立．由于业委会是业主选举出来的民间组织，多数业主参与的积极性并不高，大家对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然，业委会缺乏坚实的业主基础．业主在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业主委员会解决，而是自己解决或是忍耐，业委会形同虚设．另外，由于业委会的经济收入是按照物业费的一定比例，有的业委会甚至受物业公司掌控，更是形同虚设．即使不受物业公司掌控的业委会，运作过程中也存在很多问题，比如，业主委员会中人员结构、素质、组织能力、公信力等十分有限，很少有专职人员承担这项工作，业主委员徒有虚名，不能发挥其应有的作用．3对完善物业管理的几点建议3．1完善物业法律法规，加强宣传力度，提高全民物业管理消费意识建立与住宅小区建设相关的房屋维修管理、设备设施管理、环境卫生管理、保安保卫、消防安全管理等法律、法规．社区要积极宣传相关法律、法规，提高业主及物业管理企业的法律意识，让人们更多的了解自己的义务和责任．社区居委会是最基层政府的代表，因此，社区要转变观念，研究新时期社区居委会的任务，要紧密与物业联系，接地气，走群众路线，从业主关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理，在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷，深入调研，为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供依据，强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管理整体水平．3．2物业服务企业严格按照法定程序办事，与业主签订明确详尽的物业管理合同政府要严格按照法定程序规范物业服务企业，积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释，增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识，鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营，三家形成一种相互制约的关系，物业服务企业既能对业主负责，又能对开发商的前期行为进行监督，使整个物业的前期开发建设过程，能为后来的物业服务创造一个良好的条件．业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则．在合同内容上应就可能发生的争议作出明确的规定．3．3依法成立业主委员会，有效发挥业主委员会的作用由政府的最基层组织———街道办事处所管辖的社区牵头组织小区内的业主依法选举、成立业主委员会，还要监督物业公司支付业委会活动经费．业主委员会的成员应由能代表业主利益的业主组成，承担与物业沟通的责任、监督物业服务、维护业主利益，应根据法律、法规的规定行使职权．对于物业公司所提供的管理服务应及时予以审查、监督；对于损害业主利益的物业公司，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益．业主委员会还要积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益．3．4加强对开发商的监管，明确开发商的责任“百年大计，质量第一”，这是喊了多年的口号，然而目前城市建设中的小区时间最长不过20余年，房屋质量问题、基础设施问题，确实比比皆是，更不用说到“百年”之后了．因此，各级政府在审批验收小区时，要有长远目光，严格把关，不能留有后患，明确开发商的责任，开发商按照一定比例缴纳资金，解决规划设计、施90吉林建筑大学学报第32卷工阶段遗留问题，分清物业企业和开发商的责任，保证后续修缮补漏工作［2］．3．5物业管理企业坚守职责，保证服务物业企业应树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责地为业主服务．物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友．物业企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结．4结语从以上分析可以看出，我国住宅小区物业管理中出现的问题必须通过依法治理物业管理市场，建立有效的监管体系，健全相关法律制度和法规，规范物业管理市场的运作；加强舆论宣传，不断提高业主的物业服务消费意识，以获得业主对物业服务工作的支持与配合．参考文献［1］余兴全．提升物业服务满意度的思考［J］．南方论刊，2010（6）：71－72．［2］甘志英．住宅小区物业管理中存在的问题及对策［J］．新疆警官高等专科学校学报，2010，30（1）：55－58．（上接第50页）［24］翟长海，谢礼立．考虑设计地震分组的强度折减系数的研究［J］．地震学报，2006，28（3）：284－294．［25］翟长海，谢礼立．近场脉冲效应对强度折减系数的影响分析［J］．土木工程学报，2006，39（7）：15－18．［26］张海明，易伟建．近场地震作用下单自由度结构强度折减系数谱［J］．土木工程学报，2011，44（10）：53－59．［27］JalaliＲS，Trifunac 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