2012年成都房地产市场年报
2012年上半年成都房地产市场分析
2012年上半年成都房地产市场分析一、宏观政策（一）1月30日，成都“北改”启动四轴八片5年改头换面作为成都“立城优城”战略龙头工程，“北改”涉及金牛区85平方公里、13个街道办。
四轴：川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴；八片：包括旧城改造5大重点片区，人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线“198”片区等。
火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。
（二）2月18日，2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行18日晚间宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，距离上次下调不到三个月时间。
（三）2月，京沪蓉渝等17个城市均不同角度微调楼市限购政策针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于2月21日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。
自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。
（四）3月5日，中央明确房地产调控不动摇3月5日，第十一届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确时指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。
（五）3月20日，住建部发新规土地出让后开发商不得调容积率《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。
2012年四季度及全年房地产市场报告范文
【城市】：全国【发布时间】：2013-01-25【报告类型】：市场报告【发布机构】：中房协.【关键词】：中房协,住宅成交,销售额稳定,竣工面积,房地产,房屋的施工面积,成交面积,房地产市场,住宅, .【内容摘要】：在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。
土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。
.报告内容：2012年第四季度及全年房地产市场研究报告(主报告稿)中国房地产研究会中国房地产业协会北京中房研协技术服务有限公司二零一三年一月二十四日前言2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。
但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。
在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。
土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。
房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。
商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。
房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。
与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。
因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。
房地产市场是发展不平衡的市场。
开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间，在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间，在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间，差异性明显存在。
成都豪宅市场研究报告
2012年成都市各城区商品住宅新开工面积对比图（单位：万方）
2009-2012年成都市主城区及近郊住宅新开工面积走势图（单位：万方）
分 类
工程面积（万平方米）
主城区
郊区
合 计
商品住宅
2222.72
2706.37
4929.09
职工住宅
66.97
11.57
78.54
经济适房
成都房地产市场分析
壹
2012地方微调暗涌，默许被停各半，保刚需促经济成主流
由于受调控政策影响，2011－2012年10月成都土地成交宗数、成交面积较前两年都有大幅下滑，但受2012年刚需市场利好影响，且华府板块等一批优质地块的入市，土地成交价格较前三年却有大幅上涨。
2009－2012年土地成交情况
成都经济发展与政策走势
成都市2012年固定资产累计总额走势
2012年成都市房地产开发投资走势
2000-2012年1-11月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况
2005-2012年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图
成都房地产市场分析
壹
我方观点：固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长
成都房地产市场分析
壹
我方观点：住宅备案量突破2410万方，存量高居不下，市场周期性明显
2010年10月-2012年12月成都市主城区及近郊商品住宅认购走势图（认购口径下，单位：万方）
100万方均线
2012年全年
新增供应量（万方）
认购量（万方）
认购存量（万方）
主城区
890.54
1006.52
664.35
成都房地产市场分析
2012年成都商业地产报告
锐评三：成都即将进入商业地产启动期，大商业地产时代即将到来 根据上半年的数据推测全年，2012全年成都GDP有望达到8700亿。
2012年预估 成都市
GDP总额 （亿元）
8700左右
GDP增速 （%）
13%左右
2011年末户籍人口 （万人）
1159.8
人均GDP （美元）
7500左右
世界房地产发展阶段规律：
锐评一：新开工面积居高不下，企业投资商业地产热情持续升温
1200 1000 800 600 400 200 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
2008-2012年大成都范围内商业新开工面积走势图（万平米）
779
1002.44
505.41 287.24 337.1
分 类 商品住宅 职工住宅 经济适房 工业项目 商业项目
2009年
2010年
2011年
2012年
年份 新增（万m²）
2007年 216.37
2008年 222.03
2009年 302.20
2010年 461.41
2011年 664.18
2012年 841.44
销售（万m²）
存量（万m²）
83.26
---
52.00
-----
224.79
613.24
333.65
2月
3月
4月
5月
6月 2012年
7月
2012年成都近郊商铺分行政区供销存（单位：m2）
1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 双流 温江 龙泉驿 郫县 新都区
新增面积(㎡)
销售面积(㎡)
2012年第39届成都春季房交会总结报告
3.付款方式综合分析22
五．开发商&项目&了解渠道23
六．预期&总结26
1．消费者预期26
2．总结27
图表目录
图1：家庭结构比例6
图2：受访者来源地分布7
图3：历届房交会置业者来源对比7
图4：2009秋交会-2012年春交会置业次数比例8
图31：了解楼盘信息主要渠道（电视媒体）26
图32：未来三个月房价预期变化对比27
表1：历届房交会受访群众年龄统计6
表2：主要省内受访者来源地分布7
表3：主要省外受访者来源地分布7
表4：主要郊区受访者来源地分布7
表5：近两届房交会政策知晓度对比9
表6：应对调控方式细分12
表7：看好区域与意向置业区对比分析17
图14：一/二手房选择率分析
数据来源：中原数据库
图15：二手房接受程度
数据来源：中原数据库
2.2二手房价低于新房仍为主流观点
从本次调研数据显示，本次选择一手房比例有小幅下降，从消费者的角度来看，二手房受折旧率，周边环境嘈杂，使用年限等因素的制约，58.1%的受访人群认为“二手房低于一手房”，环比下降6.9%。目前较多的一手房位于新兴区域，发展潜力较大，周边环境优良，品牌房企集中，特别受到购房者青睐。
表5：近两届房交会政策知晓度对比
2011年秋交会
2012年春交会
了解相关政策
68.1%
83.3%
不了解相关政策
31.9%
16.7%
数据来源：中原数据库
通过年龄与政策了解程度的交叉分析来看，20-30岁年龄段的受访人群对于政策的认知度最高，占比达到了61.7%。
成都房地产市场周报 2012年7月30日-8月5日
成都房地产市场成都房地产市场周报周报（2012年7月30日-2012年8月5日）一、土地市场（1）、新增供应本周全域成都土地新增供应18宗，供应面积合计1414.6628亩（主城区7宗/597.1245亩,郊县11宗/817.5383亩），用地性质多为商住用地；主城区的成华区、高新区为城区供应主要来源（合计6宗/587.7685亩），武侯区有一宗供应9.356亩位于红牌楼；郊县供地主要集中于都江堰（8宗448.0011亩）；（2）、土地成交本周全域成都土地成交合本周全域成都土地成交合计计14宗/1362.300/1362.30066亩（主城主城区区6宗/835.464/835.46477亩，郊县8宗/526.835/526.83599亩）主城区的锦江区主城区的锦江区、、金牛区为成交主力区金牛区为成交主力区（（合计4宗/758.2634亩），武侯区、高新区也各有1宗成交；郊县方面成交区域则分布于新都区郊县方面成交区域则分布于新都区、、都江堰市及郫县；新都区、武侯区及金牛区成交宗地用地性质均为商业用地。
倍受关注的【锦江区粮丰村一、二、四、五、六、七、十组，龙泉驿区东洪村十组、洪柳村一组】地块/447.6952亩,被绿地集团以330万/亩的底价竞得，用于规划建设【成都绿地中心】前所未有的468米高度，米高度，建成建成建成后将后将成为成为的西南第一高楼、中国第四高楼和世界第七高楼！的西南第一高楼、中国第四高楼和世界第七高楼！的西南第一高楼、中国第四高楼和世界第七高楼！该项目已于该项目已于7月31日奠基，开发周期为5年（数据来源：成都国土资源局网站）详细数据见附件1二、主城区商品房市场关键词关键词::新增面积、成交面积、成交套数、高新区（1）、本周新建周新建商品房供商品房供商品房供应应情况：本周主城区共12个楼盘取得预售证，预售面积257712.1㎡（住宅2496套、商业74套、办公用房420套、车位73套）不含中铁西城、斯嘉丽广场表1：本周新增商品房供应统计表（2）、本周新建周新建商品房商品房商品房住宅住宅住宅成交面积为成交面积为218723.15平方米，平方米，22212221套。
2012年成都房地产市场年报-PPT精选文档
从2019年每月的土地供应量来看，9月、11月、12月三个月的土地供应量较高
从每月的土地成交情况来看9月、11月、12月的成交面积量也相应较高
从每月土地成交率来看，5月、10月、11月的土地成交率达到100%
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住宅市场概况
住宅市场概况
2019年的成都楼市成3月出现了楼市小阳春，3月新房成交趋势的逆转让业界人士及购房者看到
了楼市回暖的希望。
2、7月、8月的楼市畅销场面，更进一步坚定了楼市回暖的市场信心。 3、9月、10月新房成交市场遭遇的滑铁卢让开发商的金九银十梦想成为幻影。 4、11月份的新房成交量达到2019年新房成交的顶峰，新房住宅共成交了12130套合 计约109.03万㎡。
国家宏观政策
宏观政策
2019年1月31日 国务院第六次全 体会议 温家宝： 巩固房地产市场 调控成果 自09年本轮调控 以来第5次提及 促进房价合理回 归 2019年2月21日 国土部 坚决贯彻落实中 央政策不动摇， 一再重申必须坚 持房地产调控政 策不动摇 2019年4月15日 国务院常务会议 坚持房地产调控 政策，决不让调 控出现反复 2019年12月4日
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中共中央政治局 加强房地产市场 调控和住房保障 工作
2019年12月25日 全国住房城乡建设会议在北京召开 会议指出，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制 投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求
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土地市场开发商拿地情况
2019年拿地面积前十 2019年，拿地面积最大的是瀚源，共买下692.60亩宗地，而绿地、万科、蓝光、 保利等知名房企拿地面积毫不例外的也位列前十。
2012成都上半年别墅报
2012年上半年成都市别墅市场报告房地产门户-搜房网2012-07-10 11:56:00 来源：中成房业政策篇1、全国政策2012年上半年，政策基调是坚决抑制不合理需求，支持自住需求，促进房地产市场健康发展。
严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。
中成观点：中央加强房地产调控，目前是继续坚决抑制不合理需求和支持自住性合理需求，货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。
预计下半年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。
货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。
为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。
如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
2、成都政策中成观点：2012年3月住房公积金缴存基数上调，2012年6月公积金申贷时名下无房客户可享受首套房政策，大大降低了购房门槛，带动商品房成交量上升。
成交价格下调、信贷环境宽松特别是公积金贷款的放开，对于改善型需求的释放起到不可忽视的作用。
大量的首次改善型以及再改需求释放，推动了成都改善型房地产市场回暖。
目前看来，改善型需求的入市有望带领楼市进入小阳春第二阶段，但这种依然属于前期被压抑的改善型需求，能否持续，尚有待观察。
二手房“新规”出台，后期成交或出现明显下滑。
预计下半年地方政府不会出台严厉政策打压地产，在贷款方面会持续出现微调，市场仍将以价换量快速走量为主旋律，成交出现短期回暖。
二、成都市别墅市场分析1、别墅新增供给情况1.1、新增供给半年度走势新增—放量同比去年小幅上升，郊县仍是目前别墅开发主战场2012年上半年成都市累计新增别墅3398套，规模为80万㎡，新增面积同比增长5.45%。
从上半年月度成交走势来看，新增在6月出现高位增长，别墅供给主力仍集中在郊县，主城区因土地稀缺，别墅产品供给较少。
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索引
宏观经济
本地政策
土地市场
方案评估
住宅市场
定义问题 道德分析 确定方案
国家宏观政策
宏观政策
2012年1月31日 国务院第六次全 体会议 温家宝： 巩固房地产市场 调控成果 自09年本轮调控 以来第5次提及 促进房价合理回 归 2012年2月21日 国土部 坚决贯彻落实中 央政策不动摇， 一再重申必须坚 持房地产调控政 策不动摇 2012年4月15日 国务院常务会议 坚持房地产调控 政策，决不让调 控出现反复 2012年12月4日
成都土地市场成交情况
2012年各区域土地供应与成交情况
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
上市宗地面积 成交宗地面积
成都土地市场成交情况
2012年各区域土地成交率与溢价率
120.00%
100.00%
80.00%
60.00% 土地成交率 土地溢价数量比例 40.00%
竞得人
台湾远雄房地产开发集团（中国）有限 公司 成都通用时代置业有限公司 成都市世纪华荣房地产开发有限公司 中国建筑西南设计研究院有限公司 成都瑞银能源开发有限公司 成都佳能 成都远雄新区置业有限公司
溢价率 成交时间
68.57% 27.69% 136.47% 55.75% 136.67% 58.44% 133.87% 2012-4-10 2012-7-25 2012-8-23 2012-8-23 2012-9-29 2012-10-11 2012-11-1
6
5 4 4 3 2 2 2 2
绿地
花样年 中海 龙湖 九龙仓 华润 合力达 俊发 金科
447.69
161.78 153.46 145.5 111.61 97.8 89.93 85.9 58.52
1
1 1 1 1 1 1 1 1
大港国际
远雄
72.56
41.97
2
2
建发
30.11
1
成都土地市场成交情况
5月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
615.36
1787.43 2519.23 671.05 4546.77 1772.72 3480 4178.19
12
27 35 18 55 29 39 64
615.36
1714.18 2387.88 523.2 3921.54 1772.72 3480 3703.44
20.00%
0.00%
住宅市场概况
住宅市场概况
2012年的成都楼市成交情况呈跌宕起伏趋势：
1、2012年3月出现了楼市小阳春，3月新房成交趋势的逆转让业界人士及购房者看到
了楼市回暖的希望。
2、7月、8月的楼市畅销场面，更进一步坚定了楼市回暖的市场信心。 3、9月、10月新房成交市场遭遇的滑铁卢让开发商的金九银十梦想成为幻影。 4、11月份的新房成交量达到2012年新房成交的顶峰，新房住宅共成交了12130套合 计约109.03万㎡。
从2012年每月的土地供应量来看，9月、11月、12月三个月的土地供应量较高
从每月的土地成交情况来看9月、11月、12月的成交面积量也相应较高
从每月土地成交率来看，5月、10月、11月的土地成交率达到100%
土地市场概况
土地市场成交情况 2012年成都市土地市场整体溢价率25.68% 2012年成都土地市场成交概况
160 140 120 100 80 60 40 20 0 每月新增预售面 积量（万㎡）
高新区九兴南片区
高新区南部园区 武侯区永丰乡太平村 高新区南部园区
43.4015亩
26.3595亩 27.4802亩 131.7323亩
3100元/㎡
3000元/㎡ 3400元/㎡ 4500元/㎡
7400元/㎡
7250元/㎡ 8500元/㎡ 6500元/㎡
长旺国际发展有限公司
成都旭和房地产开发有限公司 大港国际 万科
买入宗地数量 （宗） 6 6 6 6 5 4
合能
192.37亩
4
土地市场开发商拿地情况
2012年品牌开发商成都拿地情况
2012年有数十家知名开发商在成都拿地，其中包含了部分2012年新进入成都的品牌开发商如大港国际、远雄等。而品牌形 象早已深入成都人心以及产品深受广大购房者喜爱的大牌开发商在2012年也再次入市拿地，其中不乏或大面积或高频次或 高价拿地的开发商，如万科、蓝光、保利、绿地等。相信2013年更是项目遍地开花的一年，购房者将迎来更多的选择机会。
竞得者 瀚源 民生喜神 中铁置业
买入宗地面积 692.6亩 615.29亩 481.57亩
买入宗地数量 3 3 3
绿地
万科 伊厦成都 蓝光 保利 天森 翔生
447.69亩
427.85亩 418.6亩 418.11亩 402.53亩 400.71亩 395.28亩
1
6 3 6 4 3 6
土地市场开发商拿地情况
2012年各区域土地成交统计
行政区域 都江堰 上市宗地面积 （亩） 3719.4 上市宗地数量 （宗） 37 成交宗地面积 （亩） 3502.56 成交宗地数量 （宗） 30 土地成交率 81.08% 底价成交数量 （宗） 28 溢价成交数量 （宗） 2 成交土地溢价 数量比例 6.67%
双流
彭州 新津 新都 高新区 大邑 龙泉驿区 成华区 金堂 锦江区 金牛区 青白江 郫县 蒲江 崇州 武侯区 青羊区 邛崃 温江区
（备注：因10月底11月初房管局备案系统升级， 10月、11月的新房成交备案数据受到一 定程度影响。）
2012年成都市场新房供应
住宅市场新房供应情况 2012年成都新房供应情况
180
2012年成都市主城区新房月新增供应整 体呈现上涨趋势。 全年成都市新增预售面积1098.79万㎡， 新增预售许可证号537个。
3431.55
2356.99 1740.22 1723.27 1442.82 1413.49 1411.34 1191.73 1133.31 1118.71 1101.35 1077.08 1074.87 1050.92 714.77 657.51 579.27 517.51 344.7
31
30 26 24 26 14 15 22 18 11 12 11 20 17 15 21 11 8 6
2012年拿地数量4宗以上开发商 2012年度拿地数量最多的是万科、蓝光、翔生和玉泉森林等，都分别拿下了6块宗 地，其中万科买入的6块宗地面积合计约427.85亩。
开发商 万科 蓝光 翔生 玉泉森林 新希望 保利
买入宗地面积 427.85亩 418.11亩 395.28亩 121.22亩 332.93亩 402.53亩
77.42%
100.00% 100.00% 83.33% 100.00% 64.29% 86.67% 100.00% 77.78% 90.91% 91.67% 90.91% 70.00% 94.12% 100.00% 95.24% 81.82% 75.00% 100.00%
19
30 23 11 16 9 10 13 12 3 10 7 6 16 15 10 2 3 3
开发商
万科
买入宗地面积 买入宗地数量 （亩） （宗）
427.85 6
开发商
富豪
买入宗地面积 （亩）
26.92
买入宗地数量 （宗）
1
蓝光
新希望 保利 合能 中铁置业和中铁 二院 中渝 佳兆业 复地 荣盛
418.11
332.93 402.53 192.37 481.57 299.25 272.26 179.95 85.54
····· ·
中共中央政治局 加强房地产市场 调控和住房保障 工作
2012年12月25日 全国住房城乡建设会议在北京召开 会议指出，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制 投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求
成都市房地产市场政策
本地政策
成都市商 务写字楼 等级划分 正式发布
鼓励建设 90㎡以下 住宅
二手房评 估计税系 统启动
2月
3月
5月
成都市调 整住房公 积金提取 政策
6月
7月
成都市新开 发项目绿化 率不得低于 30%
···
十八大
保持房地产 调控政策持 续性
土地市场概况
土地市场概况
2012年成都共有375宗合计约27800.81亩入市交易，最终有331宗合计约 24611.85亩地块成交，土地成交率为88.27%。 成交的331宗地块中，有85块宗地溢价成交，土地溢价比例为25.68%，其中 有38块宗地成交溢价率超过50%，17块宗地成交溢价率超过100%，宗地成 交溢价能力在不断的提高。
2012年部分地块以高楼面价成交，如大港国际以楼面价8500元/㎡竞得【武侯区永 丰乡太平村】一地块。下半年土地市场的表现使得部分业界人士及购房者开始猜 测，部分楼面地价的高启，是否会在一定程度上导致2013年房价的上涨。
宗地位置
高新区肖家河沿街以北，玉林中学以东 锦江区攀成钢片区17号地块 成都市武侯区红牌楼北街2号 成华区二环路东三段19号 武侯区晋阳街道办事处晋阳村6组 成华区锦电东苑地块 高新区高朋西路西侧，丽都路东侧
2012年度成都市房地产新房供应情况
月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 总计 每月新增预售面积量（万㎡） 10.6 24.8 49.6 128.6 47.6 67.4 82.16 167.9 145.24 128.27 91.89 154.73 1098.79
用地面积 起拍价
13.9253亩 37.8676亩 9.3560亩 28.7017亩 4.1235亩 32.2996亩 28.0438亩 4200元/㎡ 5200元/㎡ 3214元/㎡ 4000元/㎡ 3000元/㎡ 4500元/㎡ 3100元/㎡