土地一级开发类上市公司业务模式案例研究
土地一级开发类上市公司业务模式案例研究一、引言
土地一级开发是指对农用地、林地、草地等进行规划、开发和利用的过程。作为一种重要的战略性产业，土地一级开发在我国的城市化进程中起着至关重要的作用。本文将以某上市公司为例，对其土地一级开发业务模式进行深入研究和分析。
二、公司概况
该上市公司成立于2005年，总部位于中国某省某市，是一家专注于土地一级开发的房地产开发企业。公司拥有一支专业的团队，涵盖了规划设计、市场营销、工程建设、财务管理等多个领域的专业人才。
三、业务模式分析
1. 市场调研和项目筛选
公司通过市场调研，了解各地区土地资源、城市规划和发展趋势，以及市场需求。根据市场调研结果，公司进行项目筛选，选择具有潜力和价值的土地项目进行开发。
2. 土地收购和规划设计
公司通过与政府部门、农民集体等进行协商，以合法的方式收购土地。在土地收购完成后，公司组织规划设计团队进行土地规划和设计，确保土地开发的合理性和可持续性。
3. 建设和销售
在规划设计完成后，公司组织工程建设团队进行土地开发和建设。公司注重建设质量和工期控制，确保项目的顺利进行。同时，公司还组织市场营销团队进行销售推广，吸引购房者购买公司开发的房产。
4. 项目运营和管理
公司在项目建设完成后，进行项目的运营和管理。包括物业管理、社区建设、
配套设施建设等方面。公司注重提升项目的品质和服务水平，以满足购房者的需求和提高公司的竞争力。
四、成功案例研究
以某省某市的一座土地一级开发项目为例，该项目占地面积约1000亩，总建
筑面积约50万平方米。项目位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。项目规
划包括住宅、商业、公园等多个功能区域。
1. 市场调研和项目筛选
公司通过市场调研发现，该市人口增长迅速，房地产市场需求旺盛。同时，该
地区的土地资源相对丰富，适合进行土地一级开发。公司决定选择该市作为土地开发的重点区域。
2. 土地收购和规划设计
公司与政府部门进行协商，成功收购了该项目所需的土地。在土地收购完成后，公司组织规划设计团队进行项目规划和设计。根据市场需求和城市规划要求，项目规划包括多个住宅区、商业区和公园绿地。
3. 建设和销售
在规划设计完成后，公司组织工程建设团队进行项目建设。公司注重施工质量
和工期控制，确保项目的高品质和按时交付。同时，公司组织市场营销团队进行销售推广，通过线上线下渠道吸引购房者购买项目房产。
4. 项目运营和管理
项目建设完成后，公司注重项目的运营和管理。公司成立了专门的物业管理团队，负责项目的日常运营和维护。公司还积极开展社区建设活动，提供完善的配套设施和服务，提升项目的品质和居住体验。
五、总结与展望
通过对该上市公司土地一级开发业务模式的案例研究，我们可以看到其成功的
经营策略和管理模式。公司在市场调研和项目筛选阶段，注重市场需求和发展趋势的分析，选择具有潜力的土地项目。在土地收购和规划设计阶段，公司注重合法性和可持续性，并根据市场需求进行规划设计。在建设和销售阶段，公司注重施工质量和销售推广，提高项目的竞争力。在项目运营和管理阶段，公司注重项目的运营和服务，提升项目的品质和居住体验。
展望未来，随着我国城市化进程的不断推进，土地一级开发行业将迎来更多的
机遇和挑战。公司可以进一步加强市场调研和项目筛选，把握市场需求和发展趋势。同时，公司还可以加强与政府部门的合作，提高土地收购的效率和合法性。此外，公司还可以加强与购房者的沟通和互动，提高客户满意度和品牌影响力。
土地一级开发案例
土地一级开发案例 土地一级开发是指对原始土地进行规划、开发和建设，将其从农田或荒地转变 为城市建设用地或工业园区。下面我们将以某地区的土地一级开发案例为例，来介绍土地一级开发的过程和效果。 该地区位于城市郊区，原本是一片荒芜的土地，周边没有任何建筑物和人口居住。由于城市的不断扩张和人口的增加，土地资源日益紧张，因此政府决定对这片土地进行一级开发，将其规划为新的城市建设用地。 首先，政府部门对该地区进行了详细的土地勘测和规划，确定了土地的可利用 面积和用途分区。在规划过程中，充分考虑了周边环境、交通便利性、配套设施等因素，确保土地开发后能够满足城市建设的需要，并为居民提供舒适的生活环境。 接下来，政府进行了土地的平整和基础设施的建设。对土地进行平整可以使土 地更适合建筑物的建设，而基础设施的建设包括道路、供水、供电、排水等配套设施的建设，这些设施的完善可以为土地的开发提供必要的支持和保障。 随后，土地逐步被开发建设为住宅区、商业区和工业区。住宅区的建设为城市 新增了大量的居住空间，缓解了城市人口密集的问题；商业区的建设为周边居民提供了更多的购物和娱乐场所；工业区的建设为城市的产业发展提供了更多的空间和条件。 土地一级开发的效果显著。首先，原本荒芜的土地焕发出勃勃生机，成为城市 的新亮点。其次，土地一级开发为城市的建设和发展提供了重要的支持和保障，为城市的持续发展奠定了坚实的基础。最后，土地一级开发也为周边居民提供了更多的就业机会和更好的生活条件，提升了居民的生活质量。 综上所述，土地一级开发是城市建设和发展的重要环节，通过科学规划和有效 管理，可以将原始土地转变为城市的新动力源，为城市的可持续发展做出重要贡献。
土地一级开发流程收益模式
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 ―、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“城投”是省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域围的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“五通一平” 或“七通一平”
的建设条件（熟地）再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 1.土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 2.城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 3.土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 4.土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 5.土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 （二）行政审批阶段 发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请。
土地一级开发模式研究-以北京和重庆为例
土地一级开发模式比较研究 —以北京和重庆为例 一、土地一级开发的内涵 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。对土地一级开发较为一致的看法为：必须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入；土地一级开发的结果，应达到可以熟地出让的要求。 二、土地一级开发的模式
土地一级开发整理的收益模式分析
土地一级开发整理的收益模式分析目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其 中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。 一、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。 鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。 二、土地一级开发收益分成模式的运作要点 （一）土地一级开发的两条收益途径 土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。 （二）共同出资设立项目公司 房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立（其中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。 通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。 （三）土地一级开发净收益的分成
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言 城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。 城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇
化建设。 二、城市土地一级开发存在的四种模式 （-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。 （二）模式二：完全政府控制模式政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。如广州市，成功的前提在于城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金需求。 （三）模式三：政府和法定机构协作政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，就像“一条通道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，以使政府和法定机构对土地市场进行调控，配置土地资源，使国家享有土地增值所获得收益。如上海市和苏州市。
土地一级开发企业的盈利模式-土地增值部分分成模式
土地一级开发企业的盈利模式-土地增值部分分成模式 土地增值部分分成模式的论述 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府按照协议约定的比例共同分享土地出让金增值部分的收益。 一般来讲，当一级开发企业完成土地开发后，由政府组织进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，政府和开发企业按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。 开发企业与政府约定的比例一般与土地开发的难度有关。征地拆迁难度大，地处偏僻的地块，开发企业分成比例也会相对较高一些。在土地出让金无法补偿土地开发成本的时候，政府能承诺给予企业保底收益。 土地増值部分分成模式的分析 土地增值部分分成模式与土地出让金直接分成模式有相同点，即企业的主要赢利来源都是土地出让金，但二者最大的不同是土地增值部分分成模式是在土地出让金中先行扣除土地一级开发成本，将其返还给企业之后，开发企业和政府再按照协议规定的比例土地出让金直接分成增值部分。企业也可以在土地一级开发过程中发现土地额外的增值部分。 与土地出让金直接分成模式相同，土地增值部分分成模式下的开发企业在取得土地一级开发权的时候，也急切的想要尽早完成土地一级开发。因为涉及土地出让金分成问题，开发企业的通常也是国企。在规划阶段，开发企业为了使土地出让价格更高，也会格外关注地块的规划情况。在融资阶段，开发企业虽然也会尽力控制成本，因盈利模式的区别，其控制成本的欲望不如土地出让金直接分成模式下的开发企业强烈。 小记：在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析 一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为?曲线拿地?的新途径， 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益?，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。 土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级
开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。 普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。 二、土地一级开发模式分析 从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，
土地一级开发类上市公司业务模式案例研究
土地一级开发类上市公司业务模式案例研究一、引言 土地一级开发是指对农用地、林地、草地等进行规划、开发和利用的过程。作为一种重要的战略性产业，土地一级开发在我国的城市化进程中起着至关重要的作用。本文将以某上市公司为例，对其土地一级开发业务模式进行深入研究和分析。 二、公司概况 该上市公司成立于2005年，总部位于中国某省某市，是一家专注于土地一级开发的房地产开发企业。公司拥有一支专业的团队，涵盖了规划设计、市场营销、工程建设、财务管理等多个领域的专业人才。 三、业务模式分析 1. 市场调研和项目筛选 公司通过市场调研，了解各地区土地资源、城市规划和发展趋势，以及市场需求。根据市场调研结果，公司进行项目筛选，选择具有潜力和价值的土地项目进行开发。 2. 土地收购和规划设计 公司通过与政府部门、农民集体等进行协商，以合法的方式收购土地。在土地收购完成后，公司组织规划设计团队进行土地规划和设计，确保土地开发的合理性和可持续性。 3. 建设和销售 在规划设计完成后，公司组织工程建设团队进行土地开发和建设。公司注重建设质量和工期控制，确保项目的顺利进行。同时，公司还组织市场营销团队进行销售推广，吸引购房者购买公司开发的房产。
4. 项目运营和管理 公司在项目建设完成后，进行项目的运营和管理。包括物业管理、社区建设、 配套设施建设等方面。公司注重提升项目的品质和服务水平，以满足购房者的需求和提高公司的竞争力。 四、成功案例研究 以某省某市的一座土地一级开发项目为例，该项目占地面积约1000亩，总建 筑面积约50万平方米。项目位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。项目规 划包括住宅、商业、公园等多个功能区域。 1. 市场调研和项目筛选 公司通过市场调研发现，该市人口增长迅速，房地产市场需求旺盛。同时，该 地区的土地资源相对丰富，适合进行土地一级开发。公司决定选择该市作为土地开发的重点区域。 2. 土地收购和规划设计 公司与政府部门进行协商，成功收购了该项目所需的土地。在土地收购完成后，公司组织规划设计团队进行项目规划和设计。根据市场需求和城市规划要求，项目规划包括多个住宅区、商业区和公园绿地。 3. 建设和销售 在规划设计完成后，公司组织工程建设团队进行项目建设。公司注重施工质量 和工期控制，确保项目的高品质和按时交付。同时，公司组织市场营销团队进行销售推广，通过线上线下渠道吸引购房者购买项目房产。 4. 项目运营和管理
土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式
土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式 土地出让金直接分成模式的论述 该模式是由开发企业和政府达成约定，土地出让后，双方按照一定的比例直接享受土地出让金分成。 该模式下，有两种实施方式：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议对土地出让金分成比例进行约定，企业凭借合法协议取得土地出让金分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，土地出让金归属项目，企业凭借公司中的股权占比，获得土地出让金分成权。 局限性：由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，要求参与合作的一级开发企业为必须国有企业，目前采取此盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 土地出让金直接分成模式的分析 在土地出让金直接分成模式下，无论是授权委托开发企业还是招标委托开发企业，自取得土地一级开发权开始，都急切的想完成土地一级开发，其内在动力是，土地完成出让后，企业的赢利也就确定了。直接按照委托开发协议约定的比例，从土地出让金中获取。 在规划阶段，土地出让金直接分成模式下的开发企业更加关注规划的内容。通过优化规划方案，提高土地价值，促进土地上市交易，提高对于二级开发商的吸引力，提升未来高溢价的可能性，有助于提高企业的开发盈利水平。
土地出让金直接分成模式还有个最大的特点，就是土地开发的成本由开发企业自己承担，这会刺激开发企业增加对成本和进度的控制。企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算成本，严格控制实际成本支出，尽量缩短开发周期。 因此，在资金大量支出的征地、拆迁阶段之前，开发企业需要寻找成本与周期之间的平衡点。 土地出让金直接分成模式的评价 如果说固定收益模式限制了企业控制成本的欲望，土地出让金直接分成模式则是用最大化的方式激励着企业去控制成本并提升企业的土地开发速度。其原因还是在二者赢利点上。前者是成本越高，按比例计取的企业赢利越高；后者是成本越低，企业赢利越高。二者还有一个最大的不同，就是前者不关心土地出让价格，因为不论多或者少企业的赢利都是固定的（只要有人摘地且土地出让价格能够平衡成本即可）；后者则非常关注土地出让价格，土地的出让价格越高，企业的赢利越高。
土地一级开发四种模式分析
土地一级开发四种模式简析 土地开发一般分为一级开发和二级开发。土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。 一、固定比例收益模式（BT） 该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储
备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京采用这一模式。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 简析：就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发
土地一级开发可行性研究报告
土地一级开发可行性研究报告 一、引言 随着中国经济的快速发展，城市化进程不断加速，土地资源越来越成为城市发展的重要制约因素。为了实现土地资源的有效利用，提高城市发展的可持续性，必须对土地一级开发进行深入的研究和分析。本报告旨在对土地一级开发的可行性进行深入研究，为相关决策提供科学依据。 二、土地一级开发概述 土地一级开发是指对城市规划区内的土地进行征地、拆迁、安置、补偿等前期开发工作，以提高土地的利用价值，为城市发展提供可持续的资源保障。这一过程需要政府、企业和社会各方面的共同努力，同时也需要遵循公平、公正、公开的原则。 三、土地一级开发可行性分析 1、市场需求分析 随着城市化进程的加速，城市发展对土地资源的需求越来越大。通过对市场需求的调查和分析，我们发现土地一级开发具有广阔的市场前
景。在未来的城市规划中，将会有大量的土地资源被征收和开发，这为土地一级开发提供了良好的市场机遇。 2、经济可行性分析 土地一级开发是一项投资巨大的工程，需要大量的资金投入。通过对经济可行性的分析，我们发现土地一级开发的投资回报率较高，具有很好的经济效益。同时，土地一级开发还可以带动相关产业的发展，为社会创造更多的就业机会，具有很好的社会效益。 3、技术可行性分析 土地一级开发需要借助先进的技术手段和管理方法，以提高开发效率和降低成本。目前，我们已经掌握了一系列先进的土地一级开发技术和管理方法，这些技术和管理方法可以有效地提高土地一级开发的效率和效益。 四、结论与建议 通过对土地一级开发的可行性分析，我们发现土地一级开发具有广阔的市场前景、良好的经济效益和社会效益以及先进的技术和管理方法。因此，我们建议政府和企业应该加大对土地一级开发的投入力度，加快推进土地一级开发工作，为城市发展提供可持续的资源保障。我们
土地一级开发模式及策略
土地一级开发模式及策略 提要对于开发企业而言，参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险，又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。 关键词：土地一级开发；模式；风险；策略 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，同时也面临更大的不确定性，这就要求土地一级开发主体采取有效策略，提高抗风险能力。 一、土地一级开发模式 由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展，以及土地的绝对稀缺性，导致了必须科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发利用土地。目前，土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式。由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式。完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式。政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。 模式四：由政府主导的市场化运作模式。由政府主导的市场化运作模式是指
世联关于区域土地一级开发的经验分享
世联关于区域土地一级开发的经验分享 一、本文概述 1、土地一级开发的重要性和挑战 随着城市化进程的加速和经济社会的快速发展，土地资源的重要性日益凸显。区域土地一级开发作为土地资源优化配置的重要手段，已经引起了广泛的关注和重视。然而，在实际操作过程中，土地一级开发面临着诸多挑战，如政策法规的复杂性、资金和技术的高要求以及与多方利益相关者的协调等。 首先，政策法规的复杂性是土地一级开发所面临的重要挑战之一。土地资源的开发涉及到多个政策法规的约束，如城市规划、土地管理、环境保护等。开发主体需要深入了解相关政策法规，确保项目的合法性和合规性。 其次，资金和技术的高要求也是土地一级开发所面临的挑战。土地一级开发通常需要大量的资金投入和先进的技术支持，如基础设施建设、土地整理、拆迁安置等。开发主体需要具备雄厚的资金实力和技术实力，以确保项目的顺利进行。
此外，与多方利益相关者的协调也是土地一级开发所面临的挑战。土地资源的开发涉及到政府、企业、原住民等多个利益相关者的利益。开发主体需要积极与各方利益相关者沟通协调，达成共识，以确保项目的社会稳定和经济效益的平衡。 综上所述，土地一级开发对于区域经济、社会和环境的发展具有重要意义。然而，在实际操作过程中，开发主体需要面对政策法规的复杂性、资金和技术的高要求以及与多方利益相关者的协调等挑战。因此，制定科学的开发策略、加强多方合作、优化资源配置是应对土地一级开发挑战的有效途径。 2、世联公司在土地开发领域的角色和经验 世联公司作为一家专业的土地开发机构，积累了丰富的经验和技能，在土地开发领域具有举足轻重的地位。公司凭借敏锐的市场洞察力、专业的土地开发技能和强大的资源整合能力，为政府和企业提供了全方位的土地开发服务。 在土地开发过程中，世联公司主要扮演以下角色： （1）市场研究：世联公司通过对土地市场进行深入调研，掌握市场动态，为土地投资提供决策支持。
土地一级开发案例
土地一级开发案例 最近，我国投资建设的很多城市，很多城市土地最后都是在城市层面进行开发的。 如上海的浦东、北京的朝阳区、广州的天河区等地都是经过城市整体规划的土地开发案例。 其中，我国著名的深圳特区的土地一级开发是一个令人瞩目的案例。深圳作为我国改革开放的重要窗口，通过土地一级开发，成功实现了从小渔村到现代化大都市的蜕变。 深圳特区成立之初，土地资源十分有限。但是，在经济特区建设的推动下，深圳通过大规模开展土地一级开发，迅速扩大土地使用面积，并将原本的小山村变成现代化城市。 土地一级开发的第一个步骤是规划，深圳特区通过制定详细的土地规划，合理安排用地功能，确保土地的高效利用。其次，深圳政府通过土地征收的方式，将原有村民的土地收回，并给予相应的补偿。这样一来，深圳特区获得了大量的土地资源，为后续的开发打下了基础。 随后，深圳特区开始进行土地的平整和基础设施建设。通过高效的施工管理，深圳特区快速建设起道路、桥梁、给排水系统等基础设施，为接下来的建设提供了保障。 在土地平整和基础设施建设完成后，深圳特区开始进行建筑物的建设。为了提高土地利用效率，深圳特区采取了高层建筑的
方式，将建筑物向上堆叠，大大减少了土地占用。 除了建设住房，深圳特区还大力发展商业地产。通过引进国内外知名商场品牌，深圳特区在城市中心打造了一系列商业综合体，提供了丰富的购物、娱乐和餐饮服务。 通过土地一级开发，深圳特区成功实现了城市的现代化和经济的腾飞。如今，深圳已经成为我国经济发展的重要引擎，吸引了大量企业和人才的涌入。 土地一级开发的成功案例不仅可以看到深圳这座城市的发展壮大，也对其他城市的土地开发提供了借鉴。我们可以通过深圳的案例，学习到如何合理规划土地、高效利用土地资源和建设城市基础设施等经验。 综上所述，土地一级开发对于城市发展至关重要。它不仅可以扩大土地使用面积，而且可以提高土地利用效率，为城市的腾飞提供强大的支撑。我相信，在我国经济建设的推动下，未来会有更多的城市通过土地一级开发实现现代化发展。
案例分析土地一二级联动开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式 土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二 级开发商共同组成的一种开发模式。在这种模式下，一级开发商负责整体 规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售 和运营等工作。这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成 为当前土地开发中的一种主要模式。 一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够 通过土地招拍挂等方式获取土地资源。一级开发商在土地取得后，需要进 行规划设计、基础设施建设等工作。一级开发商在土地开发前期通常会进 行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。在规划设计 完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础 设施的建设。基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后 续的二级开发具有重要的支撑作用。 二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。 他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式 进行运营。在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进 行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。在二级开发商选 择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获 取销售利润。 土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面： 1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源 和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。
2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。 3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。 4.提高效率：土地一二级联动开发模式能够充分利用各个开发商的专业能力，提高开发的效率。一级开发商通过整体规划和基础设施建设，为二级开发商提供了有利的发展环境，使得二级开发商能够更加专注于开发和销售等领域。 土地一二级联动开发模式在实践中也存在一些问题和挑战。例如，一级开发商和二级开发商之间的利益分配问题是一个重要的挑战。一级开发商通常在土地取得和基础设施建设中承担了较高的风险和成本，而二级开发商在后期开发和销售中能够获取较高的利润。因此，在利益分配上需要各方通过合理的协商和合同约定来平衡各方的利益。 总之，土地一二级联动开发模式是一种有效的土地开发模式，能够整合资源、降低风险、提高效率。在实践中需注意利益分配等问题，通过合理的合作和协商，使得一级开发商和二级开发商能够共同分享发展机遇。
土地一级开发流程及收益模式
土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发概述 〔一〕土地一级开发的定义 〔二〕我国土地一级开发的起源 〔三〕土地一级开发综述 〔四〕土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2.土地一级开发的风险 3.土地一级开发成本组成 4.土地储备金的治理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 〔一〕政府与企业的地位 〔二〕企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例 六、土地一级开发所面临的风险
下篇：土地一级开发收益担保的可行性 一、担保的定义〔参照我国担保法〕 二、可用于担保的种类 三、实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、土地一级开发收益担保的案例 五、土地一级开发收益担保的可行性 （一）昆明市土地一级开发概况 （二）昆明市土地一级开发收益概况 （三）昆明市土地一级开发收益推测 （四）一级开发收益作为担储存在的风险 土地一级开发收益担保不如直截了当用土地作为担保 城投一级开发与用一级开发融资15亿 土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。注：写此文的目的有两个〔后一个更为重要〕： 1.介绍昆明土地一级开发的情形 2.政府用土地一级开发收益作为担保的可 行性
3.土地一级开发收益担保最为要紧的因素 是受二级市场交易的阻碍，因此能够从二级市场交易的情形〔价格、成交量〕去反推土地一级开发的收益情形。 4.土地出让收入的比重〔占地点财政收入的比重〕 2007年往常，土地出让收入纳入预算外专户治理，再将扣除征 地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地 点国库，纳入地点政府性基金预算治理。2007年以后，全部土地出 让收入缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算，实行〝收支两条线〞治理，与一样预算分开核算，专款专用。 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发的概述 〔一〕土地一级开发的定义 对土地一级开发的定义有专门多。总体来说，土地一级开发确实是政府依据土地利用总体规划、都市总体规划，操纵性详细规划和年度土地一级开发打算，对纳入储备打算的国有存量土地、拟征用和转用的农林土地进行统一征用、统一拆迁、补偿、安置。由一级开发单位对都市基础设施建设和配套公共设施建设进行建设，使一级开发范畴内土地达到〝三通一平〞或〝五通一平〞或〝七通一平〞的建设