土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P

土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P 土地一二级联动开发模式是一种在土地开发中，通过一级开发商和二

级开发商的合作，实现土地资源的高效利用和市场开发的模式。该模式将

土地资源的规模和市场开发能力进行有效的对接，实现土地开发的协同效应，并能更好地满足市场需求。

土地一二级联动开发模式的具体实施步骤包括：确定一级开发商和二

级开发商的合作关系，明确双方在项目开发中的职责和权限；确定项目的

开发目标和规划方案，包括土地利用方式、建筑规模和功能布局等；根据

规划方案进行土地开发，包括土地平整、基础设施建设和建筑施工等；进

行市场开发，包括销售房产、商业租赁和物业管理等；最后，进行项目评

估和总结，总结经验教训，为后续项目开发提供参考。

土地一二级联动开发模式在实践中取得了一定的成果。例如，在城市

新区开发中，一级开发商负责开发大规模的土地资源，进行基础设施建设

和一些代表性建筑的开发，二级开发商则负责在一级开发商的基础上进行

细分开发，根据市场需求开发住宅、商业和公共设施等。通过一级开发商

和二级开发商之间的有效合作，实现了土地资源的高效利用，提高了城市

功能和品质。

一个典型的案例是中国珠江新城的开发。珠江新城是广州市的城市重

点发展区域，通过土地一二级联动开发模式，成功实现了城市的规模扩大

和功能升级。广州市政府作为一级开发商，负责整体规划和基础设施建设，包括大规模公园、交通枢纽和公共设施等。而二级开发商则根据市场需求，相对独立地进行住宅、商业和文化设施等的开发。通过一二级开发商之间

的紧密合作，珠江新城成为了广州市的重要中心，为城市的经济发展和人

口流动提供了良好的条件。

总之，土地一二级联动开发模式是一种有效的土地开发模式，通过合作机制，实现了土地资源的高效利用和市场开发的协同效应。通过对该模式的研究和案例的赏析，可以发现土地开发的潜力和市场需求的反馈，为城市的可持续发展提供了重要的指导和参考。

土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P

土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P 土地一二级联动开发模式是一种在土地开发中，通过一级开发商和二级开发商的合作，实现土地资源的高效利用和市场开发的模式。该模式将土地资源的规模和市场开发能力进行有效的对接，实现土地开发的协同效应，并能更好地满足市场需求。土地一二级联动开发模式的具体实施步骤包括：确定一级开发商和二级开发商的合作关系，明确双方在项目开发中的职责和权限；确定项目的开发目标和规划方案，包括土地利用方式、建筑规模和功能布局等；根据规划方案进行土地开发，包括土地平整、基础设施建设和建筑施工等；进行市场开发，包括销售房产、商业租赁和物业管理等；最后，进行项目评估和总结，总结经验教训，为后续项目开发提供参考。土地一二级联动开发模式在实践中取得了一定的成果。例如，在城市新区开发中，一级开发商负责开发大规模的土地资源，进行基础设施建设和一些代表性建筑的开发，二级开发商则负责在一级开发商的基础上进行细分开发，根据市场需求开发住宅、商业和公共设施等。通过一级开发商和二级开发商之间的有效合作，实现了土地资源的高效利用，提高了城市功能和品质。一个典型的案例是中国珠江新城的开发。珠江新城是广州市的城市重点发展区域，通过土地一二级联动开发模式，成功实现了城市的规模扩大和功能升级。广州市政府作为一级开发商，负责整体规划和基础设施建设，包括大规模公园、交通枢纽和公共设施等。而二级开发商则根据市场需求，相对独立地进行住宅、商业和文化设施等的开发。通过一二级开发商之间的紧密合作，珠江新城成为了广州市的重要中心，为城市的经济发展和人口流动提供了良好的条件。

土地一级开发案例

土地一级开发案例土地一级开发是指对原始土地进行规划、开发和建设，将其从农田或荒地转变为城市建设用地或工业园区。下面我们将以某地区的土地一级开发案例为例，来介绍土地一级开发的过程和效果。该地区位于城市郊区，原本是一片荒芜的土地，周边没有任何建筑物和人口居住。由于城市的不断扩张和人口的增加，土地资源日益紧张，因此政府决定对这片土地进行一级开发，将其规划为新的城市建设用地。首先，政府部门对该地区进行了详细的土地勘测和规划，确定了土地的可利用面积和用途分区。在规划过程中，充分考虑了周边环境、交通便利性、配套设施等因素，确保土地开发后能够满足城市建设的需要，并为居民提供舒适的生活环境。接下来，政府进行了土地的平整和基础设施的建设。对土地进行平整可以使土地更适合建筑物的建设，而基础设施的建设包括道路、供水、供电、排水等配套设施的建设，这些设施的完善可以为土地的开发提供必要的支持和保障。随后，土地逐步被开发建设为住宅区、商业区和工业区。住宅区的建设为城市新增了大量的居住空间，缓解了城市人口密集的问题；商业区的建设为周边居民提供了更多的购物和娱乐场所；工业区的建设为城市的产业发展提供了更多的空间和条件。土地一级开发的效果显著。首先，原本荒芜的土地焕发出勃勃生机，成为城市的新亮点。其次，土地一级开发为城市的建设和发展提供了重要的支持和保障，为城市的持续发展奠定了坚实的基础。最后，土地一级开发也为周边居民提供了更多的就业机会和更好的生活条件，提升了居民的生活质量。综上所述，土地一级开发是城市建设和发展的重要环节，通过科学规划和有效管理，可以将原始土地转变为城市的新动力源，为城市的可持续发展做出重要贡献。

新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索

新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。一、城市更新及一二级联动开发的相关概念城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。二、城市更新项目面临的困境及堵点当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目

一二级联动开发模式分析

一二级联动开发模式分析所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。 1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。（二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。（三）另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。以另一个公司的名义取得二级开发权。（四）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍例如，一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。此种情况多发生在一级开发商资金不足，

土地一二三级开发

土地一级二级三级开发概念一、土地二级开发土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一:确定土地一级开发项目程序二:确定一级开发单位程序三：办理建设意见(根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六：办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七：办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八：办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复（实施征地）程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁) 程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备一、土地一级开发 1.1 土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并

进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地）,按期达到土地出让标准的土地开发行为。 “三通一平"是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整； “五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整; “七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 1.2 土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 (一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等. （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见. （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方

土地一级开发可行性研究报告

土地一级开发可行性研究报告一、引言随着中国经济的快速发展，城市化进程不断加速，土地资源越来越成为城市发展的重要制约因素。为了实现土地资源的有效利用，提高城市发展的可持续性，必须对土地一级开发进行深入的研究和分析。本报告旨在对土地一级开发的可行性进行深入研究，为相关决策提供科学依据。二、土地一级开发概述土地一级开发是指对城市规划区内的土地进行征地、拆迁、安置、补偿等前期开发工作，以提高土地的利用价值，为城市发展提供可持续的资源保障。这一过程需要政府、企业和社会各方面的共同努力，同时也需要遵循公平、公正、公开的原则。三、土地一级开发可行性分析 1、市场需求分析随着城市化进程的加速，城市发展对土地资源的需求越来越大。通过对市场需求的调查和分析，我们发现土地一级开发具有广阔的市场前

景。在未来的城市规划中，将会有大量的土地资源被征收和开发，这为土地一级开发提供了良好的市场机遇。 2、经济可行性分析土地一级开发是一项投资巨大的工程，需要大量的资金投入。通过对经济可行性的分析，我们发现土地一级开发的投资回报率较高，具有很好的经济效益。同时，土地一级开发还可以带动相关产业的发展，为社会创造更多的就业机会，具有很好的社会效益。 3、技术可行性分析土地一级开发需要借助先进的技术手段和管理方法，以提高开发效率和降低成本。目前，我们已经掌握了一系列先进的土地一级开发技术和管理方法，这些技术和管理方法可以有效地提高土地一级开发的效率和效益。四、结论与建议通过对土地一级开发的可行性分析，我们发现土地一级开发具有广阔的市场前景、良好的经济效益和社会效益以及先进的技术和管理方法。因此，我们建议政府和企业应该加大对土地一级开发的投入力度，加快推进土地一级开发工作，为城市发展提供可持续的资源保障。我们

城中村改造项目一二级联动开发模式成本控制

城中村改造项目一二级联动开发模式成本控制 [摘要] 在中国经济飞速发展的今天，城市化进程快速发展，城中村改造已经成为城市化进程中很多城市常见的现象，也是城市化从初级到高级的必然趋势。城中村作为一种特殊的土地利用形态，其存在与发展对推动城市建设具有重要意义。进行城中村改造，有助于土地利用效率的提高，优化城市空间布局等。本文从太原市城中村改造项目入手，从业主角度进行研究，通过城中村改造项目的成本控制分析，探讨了一二级联动开发模式的优势、劣势、机会、威胁，并从保策略、重筹划、快去化、降利息等方面提出了相应措施，以保证城中村改造项目的顺利实施。 [关键词] 城中村；改造；一二级联动开发；成本控制一、一二级联动开发模式介绍 1、项目概况项目位于山西省太原市迎泽区郝庄镇松庄村，迎泽区西侧。它毗邻松庄公园、南沙河，自然景观良好。同时，周边区域交通方便，项目西侧为高速、城市主干道东中环路、东峰路，距离太原站3公里，距离太原市政府5.5公里，南部距离南站（高铁站）7.5公里，距太原武宿国际机场12公里，交通便利。本项目为城中村改造项目，占地面积243661.5平方米，总建筑面积约117万平方米。本项目涉及土地一级整理与二级开发联动，项目土地获取的形式和过程为，先由政府和开发单位签订项目合作协议，由开发单位支付政府项目前期的征迁补偿费用，开发单位和政府共同进行土地一级整理。土地进入二级市场后，开发单位支付全额土地出让金并定向拍得土地，政府将部分土地出让金返还给开发单位。 2、土地一级开发模式概念

土地一级开发是指土地出让前的征地、整理、公共建设等相关配套设施的投资建设过程，是指土地由毛地状态转变为可出让的成熟地状态。土地二次开发是指土地使用者建设、出租或出售已完成的土地的过程。对一二级土地联合开发的概念指的是，一级土地开发和二级土地开发的任务都是由企业一次承担，让土地从毛坯状态实现物业竣工、市场租售等全部建设过程的实现[1]。近年来，随着城市化进程快速发展，城市发展战略从“开发增量土地”转向“盘活存量土地”。在城市发展和建设的过程中，城中村改造工作是比较重要的工程，对城中村土地资源进行科学合理的挖掘。但是由于每个城市发展的阶段存在一定的差异，造成出现的问题与特征也不同。为了能够对更加科学合理的对城中村改造工作进行落实，那么需要对改造措施与方式进行合理的制定，要因地制宜制定合理和有针对性的措施。在中国城市化日益推进的今天，城中村改造工程日益受到人们的关注。当前中国多数城市正在进行城中村改造工程，政府是主导者，其他势力也广泛介入，在项目开发过程中，房地产开发企业为主要参与主体，也是主要经营者。为保证城中村改造项目圆满完成，房地产开发企业要具备很好的风险意识，完善工程各环节成本控制。所以企业的相关工作人员需要根据实际的情况，通过合理，高效的方法，提升控制质量与层次，给企业带来了较大经济效益，促使企业的蓬勃发展[2]。 3、土地一级开发模式发展背景对于土地一二级联动概念而言，很早以前就在我国出现。早在上世纪90年代，房地产开发的传统模式是土地和住房市场共同开发，也就是房地产单位以协议的方式获取土地，取得土地的开发权，再到住房开发。国土资源部、监察部在2004年发布《关于继续开展商业土地使用权招标拍卖、挂牌出让执法监督工作的通知》。一方面，规定了土地必须经过招标、挂牌、拍卖和其他途径获得，废除过去土地出让协议方式。另一方面，政府在土地市场和住房市场之间增加了土地整理储备中心，而这两个市场原本是由开发商打包在一起的。通过土地储备中心

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。首先是土地使用权的确权和保护问题。一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。再次是土地交易和合同管理问题。土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。土地一二级联动开发的操作实务及法律风险防范是一个复杂而细致的过程。在进行土地资源调查和评估时，需要详细了解城市的整体土地规划和利用情况，包括土地利用类型、用途、所有权、使用权等情况。这样的调查和评估能够帮助规划和决策者更好地确定土地开发的方向和重点，从而提高土地的利用效率和经济效益。土地规划设计是土地一二级联动开发的关键环节之一。规划设计需要综合考虑城市发展的需要、土地资源的特点、环境保护和生态优先原则等因素，制定出合理的土地利用规划，并确定土地的开发用途和布局。规划设计要充分考虑土地的可持续利用性和社会效益，同时注重创新性和可行性，使得土地的开发能够为城市发展和居民生活带来实际的效益和改善。

土地一级开发案例

土地一级开发案例最近，我国投资建设的很多城市，很多城市土地最后都是在城市层面进行开发的。如上海的浦东、北京的朝阳区、广州的天河区等地都是经过城市整体规划的土地开发案例。其中，我国著名的深圳特区的土地一级开发是一个令人瞩目的案例。深圳作为我国改革开放的重要窗口，通过土地一级开发，成功实现了从小渔村到现代化大都市的蜕变。深圳特区成立之初，土地资源十分有限。但是，在经济特区建设的推动下，深圳通过大规模开展土地一级开发，迅速扩大土地使用面积，并将原本的小山村变成现代化城市。土地一级开发的第一个步骤是规划，深圳特区通过制定详细的土地规划，合理安排用地功能，确保土地的高效利用。其次，深圳政府通过土地征收的方式，将原有村民的土地收回，并给予相应的补偿。这样一来，深圳特区获得了大量的土地资源，为后续的开发打下了基础。随后，深圳特区开始进行土地的平整和基础设施建设。通过高效的施工管理，深圳特区快速建设起道路、桥梁、给排水系统等基础设施，为接下来的建设提供了保障。在土地平整和基础设施建设完成后，深圳特区开始进行建筑物的建设。为了提高土地利用效率，深圳特区采取了高层建筑的

方式，将建筑物向上堆叠，大大减少了土地占用。除了建设住房，深圳特区还大力发展商业地产。通过引进国内外知名商场品牌，深圳特区在城市中心打造了一系列商业综合体，提供了丰富的购物、娱乐和餐饮服务。通过土地一级开发，深圳特区成功实现了城市的现代化和经济的腾飞。如今，深圳已经成为我国经济发展的重要引擎，吸引了大量企业和人才的涌入。土地一级开发的成功案例不仅可以看到深圳这座城市的发展壮大，也对其他城市的土地开发提供了借鉴。我们可以通过深圳的案例，学习到如何合理规划土地、高效利用土地资源和建设城市基础设施等经验。综上所述，土地一级开发对于城市发展至关重要。它不仅可以扩大土地使用面积，而且可以提高土地利用效率，为城市的腾飞提供强大的支撑。我相信，在我国经济建设的推动下，未来会有更多的城市通过土地一级开发实现现代化发展。

一二级联动开发的盈利模式及风险

一二级联动开发的盈利模式及风险一二级联动开发是指在软件开发过程中，由两个不同层级的开发者协同工作，以实现统一的目标。一级开发者通常是核心开发团队，负责整体的开发工作，包括项目管理、架构设计、核心模块开发等；而二级开发者则是外部的扩展开发人员，负责定制化的插件或模块开发。一二级联动开发模式能够提高开发效率、降低项目成本，但同时也存在一些盈利模式和风险。盈利模式： 1.项目代理商：一级开发者可以充当项目代理商的角色，将二级开发项目转包给其他开发者，并以一定的利润进行回报。这种方式适用于一级开发者具备一定的项目管理和协调能力，并且有足够的信誉和资源来吸引二级开发者参与项目。 3.模块销售：一级开发者可以将二级开发的定制化模块进行销售，以获取利润。这种方式可以通过在线市场或自建的销售平台进行销售，并提供技术支持和升级服务。 4.广告服务：一级开发者可以在开发的软件中嵌入广告，并以展示、点击或转化等方式获取广告费用。通过优化广告投放和提供有效的广告展示效果，可以吸引更多广告主投放广告。 5.产品定制开发：一级开发者可以直接提供产品定制开发服务，根据客户需求进行软件开发，并收取一定的开发费用。通过提供高质量的定制化开发服务，可以获取丰厚的利润。风险：

1.质量控制风险：二级开发者的技术实力和质量参差不齐，可能存在一些开发质量较低的插件或模块。一级开发者需要严格把控二级开发者的质量，确保最终软件的整体质量。 2.安全风险：二级开发者可能在开发过程中存在一些安全漏洞或后门，给软件的使用者带来安全隐患。一级开发者需要对二级开发者的代码进行严格审查，并采取相应的安全措施，确保软件的安全可靠性。 3.依赖风险：一级开发者对二级开发者存在一定程度的依赖，如果一些二级开发者无法按时交付工作或不符合要求，可能会对整体项目进度和质量造成影响。 4.市场竞争风险：一二级联动开发模式并不是独创的模式，市场上已经涌现了许多竞争对手。一级开发者需要及时了解市场竞争态势，并及时调整策略以保持自己的竞争力。 5.法律合规风险：在一二级联动开发的过程中，可能会涉及到版权、知识产权、合同和隐私等法律和合规问题。一级开发者需要了解相关法律法规，并与二级开发者签订合同以保障双方的权益。总结：一二级联动开发模式具有一定的盈利潜力，但同时也伴随着一些风险。一级开发者需要在项目管理、质量控制和市场竞争等方面做好充分准备，并与二级开发者建立良好的合作关系，以实现项目的共赢。同时，一级开发者还应该密切关注市场动态和法律法规的变化，及时调整和优化盈利模式，以减少风险并保持竞争力。

城市更新一二级联动模式的实践研究

城市更新一二级联动模式的实践研究摘要：城市更新是十四五期间我国城镇化建设的重要战略方向，也是建筑央企参与基建投资的重要领域。本文在梳理市场上城市更新常见运作模式的基础上，以城市一二级联动模式为研究视角，从参与主体、土地财政等角度分析一二级联动模式的难点及适用性、实施路径，并据此提出相应的建议。关键词：城市更新；一二级联动；实施路径 1.研究背景及意义 1.1城市更新的概念当前，随着我国城镇化进入新阶段，实施城市更新行动逐渐成为国家层面的重大战略决策部署，肩负着有效带动社会投资和全面提升城市发展质量的重要使命。2022年4月，城市更新纳入国家“十四五”规划102项重大工程项目。城市更新的具体概念在国家层面、地方政府层面尚无统一、明确、标准化的范畴界定。在国家层面，2019年12月，中央经济工作会议首次提出“城市更新”一词，指出要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房；2020年10月，中共中央《关于制定国民经济和社会发展十四五规划和2035年远景目标的建议》中，指出要实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理；2021年8月，住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中指出，实施城市更新行动，要严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁；2021年11月，住房和城乡建设部《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》中指出，要推动城市结构优化、功能完善和品质提升，科学有序实施城市更新行动；2022年3月，发改委《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中指出，有序推进城市更新，加

城市更新一二三级联动模式研究

城市更新一二三级联动模式研究摘要：城市更新成为中国新型城镇化发展的蓝海，成为房地产行业转型的主战场，受到地方政府和各类投资主体广泛关注，有必要对其投资模式进行深入研究。本文在系统梳理城市更新三大特点和现有三种模式基础上，提出一二三级联动的城市更新创新模式，并结合实际项目操作经验，从四个维度给出具体操作性建议，希望能够为城市更新业务贡献新的思路。关键词：城市更新、一二三级联动、资源整合随着我国新型城镇化快速推进，城市发展由增量扩张时代迈入存量更新时代，中央连续多年将城市更新写入政府工作报告，地方政府纷纷将城市更新作为城建发力重点，企业积极投身城市更新蓝海。一、城市更新特点及现有模式城市更新是指特定主体（多为地方政府发起）对于无法满足生产、生活需要的城市建成区进行拆除重建或综合改造活动，城市更新的目的是为了价值提升和功能再造。 1.城市更新特点城市更新特殊性决定了其具有政策主导性强、开发周期长和需要跨领域资源整合三大特点。（1）政策主导性强国家宏观政策对城市更新项目影响重大，如2021年住建部出台的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》直接明确了项目征拆比、拆建比和就地安置率等核心指标上下限。城市更新过程中还不可避免的涉及土地、房屋征收、规划、融资、安置补偿等多方面专项政策，土地政策直接关系项目运作模式和更新成本，房屋征收和安置补偿政策对项目推进进度影响重大，规划用地性

质和指标将引导项目定位方向和功能业态，融资政策则直接关系到项目成本高低和启动可行性。（2）开发周期长城市更新项目普遍开发周期较长，前期计划申报阶段往往就需要3年时间，征拆、建设、产业导入和后期运营等各环节同样需要较长周期才能完成。因此，与传统房地产开发短平快相比，城市更新项目属于长周期、重投资项目。相应的投资回收周期也长，不再是投资、建设、销售，再复制高周转的房地产商业逻辑，必须用长线思维获取改造、运营长期收益。（3）需要跨领域资源整合城市更新涉及领域较多，既包括前期的项目申报、征拆安置，中间的基础设施建设、公建配套建设，还包括后期产业升级和城市运营。项目成功与否，取决于能否整合横跨多个专业领域的资源共同合作，推动城市更新项目焕发新的活力。 2.城市更新现有模式目前城市更新主要有三种模式，分别为政府主导型、企业主导型、政府与企业合作型。（1）政府主导型城市更新模式政府主导型模式是早期较为常见的城市更新操作模式，由地方政府直接组织对相应区域进行改造更新，在明确范围、征拆政策后启动规划设计工作，则成所属征拆、城建单位完成征地拆迁、安置房建设和相关市政公建配套。该模式目前主要适用于一些综合改造项目和历史文保区改造项目。（2）企业主导型城市更新模式企业主导型模式是广东深圳、广州等地城市更新主流模式，政府不再强势介入项目，而是通过市场化方式将项目整体打包交给企业完成，企业按照规划要求自行组织征地拆迁、安置房建设，土地形成净地后进行二级地产开发获利。该模式主要适用于广东“三旧改造”项目和其他地区单一产权明晰改造项目。

土地一级开发(超详细)

1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。是采用这一模式的典型。《市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在也有实践。2009年8月，发展在当地拿下了1640亩土地的一级开发权，市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收

益。在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。这种盈利模式的代表有新江湾城项目，该项目由城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，城投与市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资

土地一二级联动开发行政诉讼

土地一二级联动开发行政诉讼【原创版】目录一、土地一二级联动开发的概念和背景二、土地一二级联动开发中的法律问题三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决办法正文一、土地一二级联动开发的概念和背景土地一二级联动开发，是指在城市规划和土地利用中，将土地的一级开发（即土地的征用、拆迁和基础设施建设）和二级开发（即土地的使用权出让和开发建设）相结合的一种开发模式。这种模式在我国的城市建设和土地利用中占有重要地位，但同时也引发了一系列的法律问题。二、土地一二级联动开发中的法律问题土地一二级联动开发中的法律问题主要涉及到土地使用权的出让、转让和抵押，以及土地征用、拆迁的补偿标准和程序等方面。其中，最为关键的问题是土地使用权的出让和转让。根据《城市房地产管理法》的规定，土地使用权的出让应当遵循公开、公平、公正的原则，但是，在实际操作中，往往存在着土地使用权的出让价格偏低、出让程序不规范等问题。三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例在我国，土地一二级联动开发中的行政诉讼案例屡见不鲜。比如，某市的一块土地在一级开发过程中，由于拆迁补偿标准过低，导致拆迁进度缓慢。二级开发单位为了尽快进行土地开发，便通过政府部门将拆迁补偿标准提高，并进行了强制拆迁。这一行为引发了被拆迁人的行政诉讼。四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决办法

对于土地一二级联动开发中的行政诉讼，应当从以下几个方面进行解决：首先，应当规范土地使用权的出让和转让行为，确保土地使用权的出让和转让遵循公开、公平、公正的原则。其次，应当完善土地征用、拆迁的补偿标准和程序，确保被拆迁人的合法权益得到有效保障。