2002年北京市基准地价测算宗地价格方法
附件1
应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法
（一）宗地价格的类型及计算公式
根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
1.商业、综合、居住用地
（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式
宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数
宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率
（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式
①当宗地容积率≥级别平均容积率时：
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率
②当宗地容积率<级别平均容积率时：
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率/宗地容积率
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正
系数⨯级别平均容积率
2.工业用地
（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式
①当宗地容积率≥1时：
宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数
宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率
②当宗地容积率<1时：
宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率
宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数
（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式
①当宗地容积率≥1时：
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率
②当宗地容积率<1时：
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正
系数
（二）宗地价格测算中有关参数的选取
1.宗地用途类别的确定
原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。
根据该分类表不能确定用途类别的特殊宗地，可参照其他有关规定合理确定。
2.宗地地价区级别的确定
根据宗地用途类别和位置,参照《北京市基准地价级别范围文字说明》的规定,确定宗地地价区级别。
位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。
3.宗地基准地价水平的确定
基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值。
基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况,参照《北京市基准地价表》适当选取。
高档用途、宗地位置靠近较高地价区级别的，应靠近级别地价高限取值；低档用途、宗地位置靠近较低地价区级别的，应靠近级别地价低限取值。
4.期日修正系数的确定
期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数
5.年期修正系数的确定
其中，r ：土地还原利率 ()()⎪⎭
⎫ ⎝⎛+-⎪⎭⎫ ⎝⎛+-=m n r r 111111年期修正系数
∑+=i
k 1因素修正系数 n ：宗地剩余使用年限
m ：法定最高出让年限
6.容积率修正系数的确定
按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R), 查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。
对楼面毛地价不进行容积率修正。
当R 1<R<R 2（R 1、R 2为上述修正系数表所列的容积率）时，用下列公式计算容积
率修正系数X:
X=X 1+(X 2-X 1)×(R-R 1)/(R 2-R 1)
X 1是R 1对应的容积率修正系数；X 2是R 2对应的容积率修正系数。
7.因素修正系数的确定
因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。
参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：
其中k i ：第i 种因素的修正系数。
8.其他情况修正
对于特殊宗地价格的测算，还需根据具体情况进行修正。
例如土地开发程度与级别土地开发程度有不一致之处，还需进行开发程度修正。
(2020年编辑)北京市基准地价资料
20-60
基准地价使用说明
一、基本内容
（一）基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
居住
基准地价（楼面熟地价）
4740-7000
3800-5760
2730-4590
2090-3600
1500-2790
1060-1820
630-1080
330-650
180-370
140-260
楼面毛地价
1710-3000
900-2100
550-1300
400-930
300-680
190-430
150-350
120-280
100-220
90-50
工业
基准地价（楼面熟地价）
1200－1800
1000-1220
850-1050
600-900
420-680
310-510
220-330
150-240
100-170
楼面毛地价
420－850
430-530
340-440
270-360
195-300
135-225
100-160
4440－6000
3620－4940
2650－3900
1960－2790
1290－2080
880－1320
430-900
200-450
140-260
楼面毛地价
1640-4500
北京市基准地价
北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发〔2002〕32号各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。
现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下：一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。
二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。
在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。
市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。
三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。
四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。
其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。
五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。
施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。
二〇〇二年十二月四日附件一：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法（一）宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
1.商业、综合、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率2.工业用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（二）宗地价格测算中有关参数的选取1.宗地用途类别的确定原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照北京市基准地价用途分类合理确定宗地用途类别。
基准地价
基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
定义基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。
简单来说，基准地价就是土地的初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，如地在完成拆迁、平整等一级开发后，由市、县以上人民政府确定的平均价格。
基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。
[1]简介地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。
而基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价不是具体的收费标准。
土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
主要作用基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。
制订原则中国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。
制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。
用得最多的还是第二条。
现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
遵循原则基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的市场价格的原理进行确定。
北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知-京价[房]字[1996]第396号
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北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知（京价（房）字〔１９９６〕第３９６号）各区、县物价局、房屋土地管理局，各房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构：为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产委托人和中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服务收费的正常秩序，根据《国家计划委员会、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格〔１９９５〕９７１号）和《国家计划委员会、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》（计价格〔１９９４〕２０１７号）文件精神，现对我市房地产中介服务收费的有关问题通知如下：一、凡依法设立并经资质审核合格的房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。
二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商定价。
实行政府定价和政府指导价的收费标准、收费项目，由北京市物价局会同北京市房屋土地管理局制定。
三、房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。
具体收费标准见附表一、二。
土地价格评估中的宗地价格评估收费按附表一标准执行；基准地价评估收费标准见附表二。
每宗房地产价格评估收费不足３００元的，按３００元收取。
为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的５０％计收评估费。
北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知
北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知文章属性•【制定机关】北京市人民政府•【公布日期】1993.07.06•【字号】京政发[1993]34号•【施行日期】1993.07.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发［１９９３］３４号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各总公司：依据市人民政府１９９３年５月１８日颁布的《北京市实施＜中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例＞办法》第十一条的规定，现将《北京市出让国有土地使用权基准地价表》及其使用说明印发给你们，并就有关事项作如下通知：一、北京市出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价），是根据本市土地不同的使用类别、区位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测算的各类用地的平均价格，不等于宗地交易价格。
市人民政府审定和发布基准地价的目的，是对本市地产交易市场进行调控，限制过低价格的交易，并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究提供测算基础。
二、今后本市国有土地使用权以协议方式出让的，要严格限定于《北京市实施＜中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例＞办法》第十三条规定的范围内。
其它国有土地使用权出让，必须以招标、拍卖方式进行，发挥市场竞争机制作用，提高土地收益水平。
三、向境外和三资企业出让国有土地使用权的，应使用以美元计价的基准地价表对土地基准地价进行测算，并按规定以外币支付地价款。
四、基准地价一般由市人民政府每年调整一次，在地产市场价格发生重大变化的情况下，市人民政府也可适时进行调整。
附：一、北京市出让国有土地使用权基准地价表二、基准地价表使用说明１９９３年７月６日附件一：北京市出让国有土地使用权基准地价表表Ａ（人民币计价）单位：元（人民币）／平方米┏━┯━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━┓┃地││ 基础设施│土地开发及其它费┃┃价│出让金│配套建设费│用┃┃区├──┬──┬──┬──┼───┬───┼───┬────┬───┨┃类│商业│公寓│住宅│工业│市政及│小区建│城镇│近郊区县│远郊区┃┃│││││四源│设配套│拆迁镇│征地费│县征地┃┃│││││││││费┃┃├──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃│(1) │(1) │(1) │(1) │(2)│(3)│(4)│(5)│(6)┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃一│3200│3000│2000│320 │460│150│5900│150-450 │┃┃类││││││││││││││││┃┃│5400│4600│2700│540 │800│400│7800││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃二│2400│2200│1500│240 │460│150│5900│150-450 │┃┃类││││││││││││││││┃┃│3200│3000│2000│320 │800│400│7800││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃三│2000│1800│1000│180 │460│150│5900││┃┃类│││││││││││││││150-450 │┃┃│2400│2200│1500│240 │800│400│7800││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃四│1500│1400│800 │140 │460│150│5900│150-450 │┃┃类││││││││││││││││┃┃│2000│1800│1000│180 │800│400│7800││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃五│1000│1000│600 │100 │460│150│5900│150-450 │┃┃类││││││││││││││││┃┃│1500│1400│800 │140 │800│400│7800││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃六│500 │500 │400 │70│460│150│5900│150-450 │75-180┃┃类││││││││││││││││┃┃│1000│1000│600 │100 │800│400│7800││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃七│400 │300 │150 │30│460│150│5900│150-450 │75-180┃┃类││││││││││││││││┃┃│500│500 │400 │70│800│400│7800││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃八│70│70│50│25│460│150│││75-180┃┃类│││││││││││││││┃┃│400 │300 │150 │30│800│400│││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃九│50│40│30│20│460│150│││75-180┃┃类│││││││││││││││┃┃│70│70│50│25│800│400│││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃十│40│30│20│15│460│150│││75-180┃┃类│││││││││││││││┃┃│50│40│30│20│800│400│││┃┠─┴──┴──┴──┴──┴───┴───┴───┴────┴───┨┃基础地价计算公式：（１）×容积率修正系数＋［（２）＋（３）］×容积率┃┃＋（４）×调整系数＋（５）或（６）＝基准地价（每平方米用地）┃┃┃┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛北京市出让国有土地使用权基准地价表表Ｂ（美元计价）单位：美元／平方米┏━┯━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━┓┃地││ 基础设施│土地开发及其它费┃┃价│出让金│配套建设费│用┃┃区├──┬──┬──┬──┼───┬───┼───┬────┬───┨┃类│商业│公寓│住宅│工业│市政及│小区建│城镇│近郊区县│远郊区┃┃│││││四源│设配套│拆迁镇│征地费│县征地┃┃│││││││││费┃┃├──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃│(1) │(1) │(1) │(1) │(2)│(3)│(4)│(5)│(6)┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃一│400 │380 │250 │40│68│20│740│20│┃┃类│││││││││││││││││┃┃│680 │580 │340 │70│100│50│980│56│┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃二│300 │280 │200 │30│68│20│740│20│┃┃类│││││││││││││││││┃┃│400 │380 │250 │40│100│50│980│56│┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃三│250 │230 │125 │25│68│20│740│20│┃┃类│││││││││││││││││┃┃│300 │280 │200 │30│100│50│980│56│┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃四│190 │180 │100 │20│68│20│740│20│┃┃类│││││││││││││ ││││┃┃│250 │230 │125 │25│100│50│980│56│┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃五│125 │125 │75│15│68│20│740│20│┃┃类│││││││││││││││││┃┃│190 │180 │100 │20│100│50│980│56│┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃六│65│65│50│10│68│20│740│20│10┃┃类││││││││││││││││││┃┃│125 │125 │75│15│100│50│980│56│23┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃七│50│40│20│5│68│20│740│20│10┃┃类││││││││││││││││││┃┃│65│65│50│10│100│50│980│56│23┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃八│10│10│8│4│68│20│││10┃┃类││││││││││││││││┃┃│50│40│20│5│100│50│││23┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃九│8│5│4│3│68│20│││10┃┃类││││││││││││││││┃┃│10│10│8│4│100│50│││23┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃十│5│4│3│2│68│20│││10┃┃类││││││││││││││││┃┃│8│5│4│3│100│50│││23┃┠─┴──┴──┴──┴──┴───┴───┴───┴────┴───┨┃基准地价计算公式：（１）×容积率修正系数＋［（２）＋（３）］×容积率┃┃＋（４）×调整系数＋（５）或（６）＝基准地价（每平方米用地）┃┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛附件二：基准地价表使用说明（一）基准地价的构成１．基准地价由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用等因素构成。
北京市基准地价表
北京市基准地价表单位：元/平方米附件：1.北京市基准地价使用说明 2.北京市基准地价级别范围(附图略)附件1：北京市基准地价使用说明一、基本内容（一）基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，某种用途的完整土地使用权的平均价格。
（二）基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。
楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。
楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
（三）基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。
1.商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地）。
2.综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构办公用房、停车场、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。
3.居住类：包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。
4.工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。
北京市基准地价(2002年)
北京市基准地价（二〇〇二年）北京市国土资源和房屋管理局出让处北京房协房地产估价专业委员会印目录北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发［2002 〕32 · · · · · · · · · · · · … … （l )北京市基准地价表 · · · · · · · · … … （3 ) 附件1 :北京市基准地价使用说明 · · · · · · · · · … … （4 ) 附件2 :北京市基准地价级别范围 . . . . . . ... (8)关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知京国土房管出［2002 」1121号 · · · · · · · · · … … （20 ) 附件1 :应用2002 年北京市基准地价测算宗地价格方法· （21 ) 附件2 :北京市基准地价容积率修正系数表（25 ) 附件3 :北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）· · · · · · · … …（26 ) 北京市基准地价因素修正系数说明表（综合） ·· · · … … （27 ) 北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）· · · · · · · · · · （28 ) 北京市基准地价因素修正系数说明表（工业）· · · · · · · · · · （29 ) 附件4 :北京市基准地价级别示意图（商业）· · · · · · · · · · · · · ··（30 ) 北京市基准地价级别示意图（综合）· · · · · · · · · · · · · · ·（31 ) 北京市基准地价级别示意图（居住）· · · · · · · · · · · · ·· · ·（32 ) 北京市基准地价级别示意图（工业）· · · · · · · · · · · · · · · ·（33 )北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发〔2002〕32号各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。
大中城市基准地价评估中土地定级方法的两种尝试-北京国地
图2
某城市单元格地价与分值算法模型
4
（2）模型检验 模型必须满足数学理论与方法上的要求，所以在模型参数估计后，暂时抛开模型的 实际内涵，仅仅把它作为一个数学问题，检验其是否满足数学理论与方法上的要求。 价格分值模型的技术质量检验采用拟合优度检验。拟合优度检验，顾名思义，是检 验模型对样本观测值的拟合程度。 检验的方法是构造一个可以表征拟合程度的指标，在 这里被称为统计量，统计量是样本的函数。从检验对象中计算出该统计量的数值，然后 与某一标准进行比较，得出检验结论。 总体平方和、回归平方和与残差平方和
1
不规则三角网（Triangulated Irregular Network, TIN ）插值模型是根据区域有限个点集将区域划分为相连的三 角面网络，区域中任意点落在三角面的顶点、边上或三角形内。如果点不在顶点上，该点的属性ห้องสมุดไป่ตู้通常通过线性插 值的方法得到（在边上用边的两个顶点的采样值，在三角形内则用三个顶点的采样值） 。所以 TIN 是一个三维空间的 分段线性模型，在整个区域内连续但不可微。 3
大中城市基准地价评估中土地定级方法的两种尝试
郭瑞华 徐宏彦 蔡苏文 贺云海 许喆 （北京国地房地产土地评估有限公司，北京，100081） 摘要：基准地价是地价管理体系的重要组成部分，反映的是城市地价空间分布的整体趋势，属于法 定政府公示地价之一。随着近几年经济、社会的快速发展，经济发达的大中城市房地产市场不断完 善，影响土地质量的因素更加多且复杂，在城市基准地价评估中，按照多因素综合评价法从经济、 社会、自然条件评价土地质量优劣，不能完全精确的反映土地市场客观价值， 《城镇土地分等定级 规程》 （以下简称《规程》 ）中提到了在土地市场发达的城镇，可以根据各类用地市场交易样点地价 划分土地级别， 作为土地初步定级的验证手段之一， 表明了市场成交案例参与土地定级的重要作用， 本文提出将地价样点纳入到多因素综合评价法中，作为标识型因子和作用型因子共同参与土地定 级。同时，对经济发达的大中城市，提出了增加利用街区单元作为土地定级基本单元的初步构想。 关键词：土地定级 多因素综合评价法 街区
02土地估价的基本方法
指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相 应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地。
（3）估价期日
是指决定待估土地价额的基准日期。
（4）交易情况修正
是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价 格偏差。
（5）容积率
一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。
（6）区域因素
B=估价期日的价格指数/交易期日价格指数
（六）区域因素修正
区域因素的实质和内容。 区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。 修正方法：
修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。
D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因 素条件指数
（七）个别因素修正
个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。 修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方
搜集的途径：
查阅政府有关部门的土地交易资料； 查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告； 与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息； 与当地评估机构及同行交流，了解地价信息； 其他途径。
（二）确定比较交易案例
明确6个具体要求：
1、实例数量≥3个 2、交易时间：
接近估价时点 3、土地用途：
相同 4、交易类型：
相同 5、交易情况：
正常交易 6、实例位置：
区域和个别特征都要相近
（三）建立价格比较基础
指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相 互可比的基础。即：调整实例的付款方式、币种 和货币单位、面积内涵和面积单位等。
举例：
有A、B两个比较案例， A为一宗250亩的地块，交易 价格为460万美元，成交当时的美元汇率为8.4； B
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以 与收益价格相协调。
房地产开发成本费用
（1993）价费字168号
关于发布〈城市规划设计收费标准〉的通知
国办发（1999）101
转发建设部等部门〈关于工程勘察设计单位体制改革若干意见〉的通知
市规法（2000）630号 建设（2000）50号 国办发（1999）101号
关于设计费计算基数有关问题说明的通知
关于印发〈建设工程勘察设计合同管理办法〉和〈建设工程勘察合同〉、〈建设工程设计 合同〉文本的通知 转发建设部等部门〈关于工程勘察设计单位体制改革若干意见〉的通知
中华人民共和国耕地占用税暂行条例
京政发（1987）93号
北京市实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉的办法
京政办发（2002）51号
北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法
京财综[2004]370号
关于耕地开垦费转为行政事业性收费的通知
北京市人民政府第87号令
京国土房管拆字（2001）第 1188号 京政函（2001）109号
序号 费用名 1 可行性研究费 2 工程勘察费
3 城市规划设计费 4 工程设计费
5 建筑市政工程设计费
6 古建园林工程设计费 7 临时用地费 8 临时建设工程费 9 环境影响咨询评估费 10 地价款（土地出让金）
文件号 计价格（1999）1283号
文件名 关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知
北京市基准地价因素修正系数表（商业、综合、居住、工业）
北京市基准地价级别示意图
国务院第55号令 北京市人民政府第11号令 京计基字（1994）第0679号
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法（第二次修 正） 关于加强国有土地使用权有偿出让地价款征收工作的通知