2002年北京市基准地价测算宗地价格方法

附件1

应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法

（一）宗地价格的类型及计算公式

根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。

1.商业、综合、居住用地

（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式

宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数

宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率

（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式

①当宗地容积率≥级别平均容积率时：

宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数

宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率

②当宗地容积率<级别平均容积率时：

宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率/宗地容积率

宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正

系数⨯级别平均容积率

2.工业用地

（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式

①当宗地容积率≥1时：

宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数

宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率

②当宗地容积率<1时：

宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率

宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数

（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式

①当宗地容积率≥1时：

宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数

宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率

②当宗地容积率<1时：

宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率

宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正

系数

（二）宗地价格测算中有关参数的选取

1.宗地用途类别的确定

原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。根据该分类表不能确定用途类别的特殊宗地，可参照其他有关规定合理确定。

2.宗地地价区级别的确定

根据宗地用途类别和位置,参照《北京市基准地价级别范围文字说明》的规定,确定宗地地价区级别。位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。

3.宗地基准地价水平的确定

基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值。

基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况,参照《北京市基准地价表》适当选取。高档用途、宗地位置靠近较高地价区级别的，应靠近级别地价高限取值；低档用途、宗地位置靠近较低地价区级别的，应靠近级别地价低限取值。

4.期日修正系数的确定

期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数

5.年期修正系数的确定

其中，r ：土地还原利率 ()()⎪⎭

⎫ ⎝⎛+-⎪⎭⎫ ⎝⎛+-=m n r r 111111年期修正系数

∑+=i

k 1因素修正系数 n ：宗地剩余使用年限

m ：法定最高出让年限

6.容积率修正系数的确定

按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R), 查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。

当R 1

率修正系数X:

X=X 1+(X 2-X 1)×(R-R 1)/(R 2-R 1)

X 1是R 1对应的容积率修正系数；X 2是R 2对应的容积率修正系数。

7.因素修正系数的确定

因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：

其中k i ：第i 种因素的修正系数。

8.其他情况修正

对于特殊宗地价格的测算，还需根据具体情况进行修正。例如土地开发程度与级别土地开发程度有不一致之处，还需进行开发程度修正。