个人房产抵押贷款多数银行可办但不能用于购房
房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办
房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办篇一：购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷，购房者原商品房认购书交纳的定金是否可以要求开发商退还？在如今的商品房交易中，普通购房者往往都会选择银行按揭的方式购买商品房。
开发商在销售宣传中，也往往会承诺成功按揭没有问题。
但由于按揭贷款是银行和购房人之间发生的法律关系，购房人的按揭申请是否被批准，权利在银行，而不在开发商。
因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续履行，合同解除后已付款项的返还问题。
有的开发商认为，依据20XX年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称（解释》）第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
”第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”据此，开发商认为，因为按揭不成是由于购房人单方的原因，应归责于购房人，所以其在解除合同后只需返还购房人的首付款，而购房人认购时所交纳的定金不应返还。
面对这种情况，购房人往往有苦难言。
那么，开发商的抗辩行为是否符合法律的规定？我们认为，开发商的这种辩解不能成立：首先，开发商与购房者签订商品房认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效果也完全不同。
房产三次抵押怎么做 房产三次抵押贷款注意哪些事
房产三次抵押怎么做房产三次抵押贷款注意哪些事导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
时代现在和之前不同，许多大家之前非常注重的事情也是已经纷纷的有了改动，现在比较明显的一个也是房产，而提到了房产，不得不去说的也就是有一个房屋的贷款问题，现在人们购房很喜欢用贷款，但是贷款终究不是用之不尽的，这之中次数要求也是非常明确，那么房产三次抵押怎么做？房产三次抵押贷款注意哪些事？房产三次抵押怎么做房产的抵押次数之中包含了很多规定，而这些其中有许多政策大家也是要考虑到，当然总体流程依旧是先申请然而后再去做一些证件办理工作。
1、借款人准备相关资料：在贷款前，借款人需要向银行提供许多资料，这就包括身份证，户口本，结婚证，房产证，购房合同．2、银行流水对账单：根据房屋价值的不同，银行的房贷额度也不同，除了需要对房产证进行抵押，银行为了更好的规避风险，也需要借款人有良好的信用和经济实力，所以大多数银行会要求借款人提供个人账户近半年的银行流水对账单。
3、向银行申请贷款：房屋贷款的额度一般在5000元以上，房产价值的70％以下。
贷款预期年化利率会根据央行基准预期年化利率上调一定比率，贷款期限一般为5至30年，还款方式一般有等额本息，等额本金两种方式，前者前期还款压力较小，后者后期还款压力较小，借款人可以根据自身情况灵活选择。
4、银行审核房贷：在申请完房贷后，银行就开始了对借款人的资质审核。
5、银行审核通过，办理相关手续：银行在通过借款人的房贷审核，同意批贷后，借款人需要与银行业务员一同前往当地县级以上产房管理部门做抵押登记手续。
6、银行获得房产证，放款：在上面的手续和过程都办好后，银行将会向借款人放款。
但是由于是房屋贷款，一般来说，银行的放款会直接打到地产开发商的账户中，并不会直接发放给借款人。
房产三次抵押贷款注意哪些事1、注意利率问题抵押贷款利率不是一成不变的，如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，再加上借款人的借款额度高，借款期限长的话，其影响就越重，购房者要注意平衡自己的还款能力，避免违约。
已备案的购房合同能抵押么
首先，我们需要明确已备案的购房合同的含义。
已备案的购房合同是指购房者和开发商在签订购房合同后，将合同内容报送至房地产管理部门进行登记备案。
这一过程是为了保障购房者的权益，防止开发商一房多卖、多次抵押等行为。
根据我国相关法律规定，已备案的购房合同具有法律效力。
然而，对于已备案的购房合同能否抵押，情况较为复杂。
一方面，已备案的购房合同本身不能直接作为抵押物。
抵押贷款的抵押物应当是不动产，如房产、土地等。
已备案的购房合同仅是一种合同关系，不能直接作为抵押物。
若购房者想要以房产作为抵押物，必须先将房产过户至自己名下，取得房产证后，方可进行抵押贷款。
另一方面，已备案的购房合同可以起到一定的担保作用。
在购房者与开发商签订购房合同后，若开发商需要向银行申请贷款，可以将已备案的购房合同作为担保物。
此时，银行会要求开发商提供其他担保措施，如房产抵押、保证人等。
若开发商无法提供其他担保措施，银行可能会拒绝贷款。
此外，以下几种情况下，已备案的购房合同可能存在抵押风险：1. 购房者未及时办理产权证：若购房者未及时办理产权证，开发商仍有可能将已备案的购房合同作为抵押物，申请贷款。
因此，购房者应关注产权证的办理进度，确保自己的权益。
2. 开发商未及时备案：部分开发商为了筹集资金，可能会在购房者与银行签订贷款合同前，将已备案的购房合同作为抵押物。
这种情况下，购房者需要核实开发商是否已履行备案义务。
3. 购房合同存在瑕疵：若购房合同存在瑕疵，如未明确约定房产面积、产权归属等，可能导致抵押贷款的风险。
因此，购房者应仔细审查购房合同内容，确保自身权益。
总之，已备案的购房合同本身不能直接作为抵押物，但可以起到一定的担保作用。
购房者应关注产权证的办理进度，防范抵押贷款风险。
同时，在签订购房合同过程中，要仔细审查合同内容，确保自身权益。
惨了!原来这些房子是不能进行房产抵押的!
惨了！原来这些房子是不能进行房产抵押的！一、被查封的房子根据我国相关法律规定：依法被查封、扣押、监管的财产是不得进行抵押和。
因此，各位购房者在买房时，切记，一定要远离被查封的房子。
二、小产权房其实，所谓的小产权房又称为乡产权房，这类房子没有国家颁发的不动产权证，只有乡镇发的产权证，无法正常上市交易。
因此，也就无法办理抵押贷款。
三、公益性房子其实，对于公益性房子而言，比如学校、医院这些公益性房子，不管它是属于个人还是集体的，都是不允许进行抵押贷款的。
因为，这是法律规定的。
四、小正进行抵押贷款的房子对于正进行抵押贷款的房子，银行已经有了该房产的他项权利，而法律是不允许同一房产抵押两家银行，因此在这种情况下，你想再抵押贷款肯定是不行的。
五、在拆迁范围内的房子对于已划归拆迁范围的房子，其实也是不能进行抵押的。
看似买了拆迁房可以拿到许多拆迁款，但如果无法办理过户，就算你签了购房合同也无用。
比如，权属有争议的房子，即权属有争议的房子或被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子；再比如，文物保护建筑，即列入文物保护的建筑物和有重要留念意义的其他建筑物不得抵押。
六、没有满5年的经适房相信大家都知道，经适房等限制性住房只有满足一定的条件后，才能正常上市交易。
如果经适房未满5年，那么就不能上市交易，也就无法办理抵押贷款。
七、个人未取得完全产权的公有住房已购公有住房是城镇居民根据国家和县级以上人民政府按照成本价，标准价或者优惠价格购买的房屋。
一般来说，公有住房在进行处置时，国家或单位是具有优先购买权的。
如果个人购买了公有住房，那么必须是产权完全归属职工个人方能出售过户，且需公有住房在单位出具放弃优先购买权，公有住房在取得央产上市手续后，才能过户做抵押贷款，否则是不可以抵押贷款的。
以上就是本文的全部内容了。
其实，除了上面所讲的房子之外，还有一些建筑也是不能抵押贷款，比如文物保护建筑、违章建筑等等，另外，从此文大家也可以看出来正规产权的涉及到太多事情了，因此大家在购买房产的时候，一定要买正规商品房，以免自己急需用钱时无法变现，那么拥有再多房产可能也无法应急使用了。
中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析
摘要我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。
住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。
文章分析了个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。
关键词: 中国工商银行xx分行 ;住房抵押贷款; 风险Abstractthe rapid development of real estate industry in our country to housing mortgage continues to expand the scale of individual housing mortgage has become a commercial bank loans, which is an important part of the risk management of loans raised very tall requirement. Housing mortgage loan business development has a very important significance: just say for micro level of the person that buy a house, it makes pay ability strengthens, housing needs met, ahead of living conditions improved, Banks and property developers also gain enormous economic interests; Will the macroscopic level of words, on the one hand, it boosted our housing system reform, on the other hand, expanding domestic demand and promoting the real estate industry and the related industries, pull up the national economic growth. This paper analyzes the individual housing mortgages as a major housing finance tools in bank credit has a large proportion in the total, and has the characteristic with long, bitter payments.Key words: icbc Inner Mongolia branch; Housing mortgage loan; risk目录1.引言 (1)1.1研究目的 (1)1.2研究综述 (1)1.2.1国外的研究 (1)1.2.2国内的研究 (2)2. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展现状 (3)2.1中国工商银行XX分行的基本概况 (3)2.2中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展的基本现状 32.3经济效益的分析 (4)3. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析 (4)3.1中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析的基本状况 4 3.2中国工商银行XX分行的风控管理水平 (5)3.3应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 (6)3.4个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 (6)4.个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议 (7)4.1制度建设及风险意识方面 (7)4.2操作环节方面 (8)5.结论 (9)致谢 (10)参考文献 (11)1.引言1.1研究目的近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。
哪些房产不能抵押贷款？注意以下房产类型!
哪些房产不能抵押贷款？注意以下房产类型！导读:本文介绍在房屋买房，贷款政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
在抵押贷款中，哪些类型的房产是不能做抵押的？房产抵押贷款指借款人以本人或者他人名下的房产作为担保物，向金融机构申请用于合法合规用途的人民币担保贷款。
下面小编为大家整理不能抵押贷款的房产的相关内容。
哪些类型的房产是不能抵押贷款？不能抵押贷款的房产包括：1、公益用途房屋根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。
2、小产权房如果居住人没有取得小产权房产的房产证，对房产只有使用权而没有所有权。
没有此套房产的所有权证书，这类房产就不能上市交易，无法办理抵押手续，更不能办理房产抵押贷款。
3、未结清贷款的房子没有还清贷款的房子，是无法再度进行抵押申请贷款的。
如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款。
如果资金需求金额较大，可以先确定自己的还款余额，确定了还款余额后，看自己是否能够还清贷款。
应当先还清贷款才可以解除抵押。
在还清贷款后，最好还是先去涂销抵押登记。
办理此项手续无需交费，也无时间限制。
4、房龄太久、面积过小的二手房银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。
一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。
5、未满5年的经济适用房未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。
6、部分公房如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。
7、文物保护建筑列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
8、违章建筑违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
9、权属有争议的房子权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。
银行抵押贷款流程及条件
银行抵押贷款流程及条件银行抵押贷款流程及条件银行抵押贷款是指由银行提供的以财产抵押的借款，其中抵押物可以是房产、土地、汽车等财产，它是一种安全性较高的借贷方式，在双方同意的情况下，银行可以把贷款拿到后，将抵押物抵押给银行，在按时偿还贷款本息后，银行会将抵押物返还给借款人。
银行抵押贷款的主要流程如下：一、申请材料准备：1、本人身份证明：身份证、军人证、护照或其他有效证件；2、抵押物材料：房产证、土地证、汽车登记证等；3、贷款申请书：填写完整的贷款申请表，包括申请人基本情况、申请金额、用途等；4、其他财力证明：可以是工资卡银行流水、社保卡银行流水、税单等，以证明申请人有能力偿还贷款。
二、银行审核：银行审核申请人的资料，确定是否符合放贷条件，包括申请人的资信状况、抵押物的合法性等。
三、签订贷款合同：经过审核后，双方签订贷款合同，贷款合同中包括贷款用途、贷款期限、贷款金额、还款方式、抵押物和抵押权利等内容。
四、抵押物备案：贷款合同签订完成后，申请人将抵押物备案给银行，以便银行确认抵押物的合法性，并产生抵押权利。
五、受理贷款：经过上述流程，双方签订贷款合同，抵押物备案完成后，银行将放款给申请人，申请人可以取得贷款。
银行抵押贷款需要满足一定的条件：1、申请人必须具有完全民事行为能力，并有足够的偿还能力；2、抵押物必须是合法的、有效的，且抵押物所有权要属于申请人；3、抵押物价值要高于贷款金额，一般抵押物价值应该至少比贷款金额高出30%；4、抵押物必须是有形的，不能是无形的权利。
总之，银行抵押贷款是一种安全性较高的借贷方式，但在申请前，申请人需要了解贷款流程，准备所需材料，并确保符合银行的贷款条件，以保证贷款的顺利审批和发放。
(风险管理)浅析个人住房贷款风险及对策
浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。
个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。
因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。
其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。
它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。
个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。
因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。
其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。
房产证抵押贷款
所需条件
很多人只知道房产抵押贷款这么一回事，但是并不知道怎样进行房产证抵押贷款，以及房产抵押所需要具备 的一些条件，以下是关于房产证抵押贷款所需要的手续及条件，希望可以帮帮到大家。
贷款人及所抵押房屋所要具备的条件：贷款人所具备的条件：
首先，具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;其次，有所在地常 住户口，有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;第三，愿意并能够提供贷 款人认可的房产抵押;第四，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
1、土地使用证 2、建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证 4、建筑工程施工许可证 5、营业执照 6、商品房预售许可证
办理流程
1、备齐资料，包括夫妻双方身份证户口本结婚证房产证购房合同或发票个人账户最近半年的银行流水对账单 2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。 3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。 4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。 5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位 或建房单位。 办理方式
所抵押房产的条件：
房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;房龄(从 房屋竣工日起计算 )+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理 部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。
申请资料
一般材料 个人房产
1、房屋产权证、购房合同及发票原件； 2、身份证原件、户口簿原件 3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件 4、婚姻证明（结婚或未婚证明）
房地产法试题和答案
2013年10月高等教育自学考试房地产法试题和答案课程代码00169一、单项选择题本大题共30小题;每小题1分;共30分在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的;请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑..错涂、多涂或未涂均无分..1．依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定;我国工业用地使用年限最高为C4-92 A．20年B．30年C．50年 D.70年2．征收基本农田以外的耕地不足35公顷的;由B3-79A．国务院批准B．省、自治区、直辖市人民政府批准C．市级人民政府批准 D.县级人民政府批准3．下列有关房屋预售条件的表述中;不符合．．．法律规定的是D6-143A．已交付全部土地使用权出让金;取得土地使用权证书B．持有建设工程规划许可证C．按提供预售的商品房计算;投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上;并已经确定施工进度和竣工交付日期D．按提供预售的商品房计算;投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以上;并获得房地产管理部门批准4．国有土地租赁是出让方式的补充;其不得．．适用的情形是A4-91A．利用原有建设用地进行经营性房地产开发B．原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用C．原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用D．原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用5．根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定;被征收入在补偿方式上C4-99A．应当采取货币补偿B．应当采取房屋产权调换C．既可以选择货币补偿;也可以选择房屋产权调换D．县政府必须提供改建地段房屋6．房屋征收范围确定后;不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的B4-98A．勒令拆除B．不予补偿C．处以罚款D．补办手续7．国有土地上房屋征收与补偿条例要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是D4-99A．社会福利评估B．社会风险评估C．商业利益评估D．房屋价格评估8．下列土地所有权;只能归国家所有的是A2-58A．城市市区土地B．农村和城郊土地C．宅基地D．自留地、自留山9．不动产物权转让时办理的登记叫做C2-68A．初始登记B．总登记C．转移登记D．他项权利登记10．房屋所有人出卖已出租的房屋;承租人在同等条件下享有A6-156A．优先购买权B．阻止权C．优惠购买权D．拒绝交租金的权利11．被征收人在法定期限内对补偿决定不申请复议或者不提起行政诉讼的;在补偿决定的期限内又不搬迁的;由作出房屋拆迁决定的县、市人民政府申请C4-100A．仲裁机构执行B．行政机关执行C．人民法院执行D．社会机构执行12．房地产抵押合同的生效时间是B9-205A．签订之日B．登记之日C．履行之日D．约定之日13．业主委员会经业主大会选举产生;应当自产生之日起30日以内C8-186A．向物业所在地居民委员会备案B．向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C．向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案D．向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职14．下列不得．．设定抵押的房地产是C9-202A．出让取得的国有土地使用权B．张某的个人房屋C．我国某名牌大学的教学楼D．某私营企业的国有土地使用权15．按房地产管理办法、城市房地产开发经营管理条例的规定;下列符合设立房地产开发企业应具备资本条件的是A5-115A．注册资本100万元人民币以上B．注册资本50万元人民币以上C．注册资本30万元人民币以上D．注册资本10万元人民币以上16．召开业主大会会议B8-186A．应当于会议召开1个月前通知全体业主B．应当于会议召开15日前通知全体业主C．应当于会议召开5日前告知居民委员会D．每位业主应当作好业主大会会议记录17．下列关于住房公积金提取和使用的表述;不正确．．．的是C10-233A．职工死亡;其继承人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额B．职工提取住房公积金账户内的存储余额的;应由所在单位核实并出具提取证明C．住房公积金管理中心可以向他人提供担保D．申请人申请住房公积金贷款的;应当提供担保18．我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为B11-242A．1.2% B．12%C．15% D．20%19．依照城市房地产交易法律制度的有关规定;房地产交易的形式不包括．．．C．6-141A．房地产转让B．房地产抵押C．房地产开发D．房屋租赁20．限价商品住房;对多次参加摇号均未摇中且轮候3年以上不含3年的申请家庭;区县住房保障管理部门可以C10-229A．优先配售B．重新摇号配售C．直接配售D．暂缓配售21．土地增值税采用四级超率累进税率;下列表述正确的是A11-240A．增值额未超过扣除项目金额50%的部分;税率为30%B．增值额超过扣除项目金额50%;未超过100%的部分;税率为50%C．增值额超过扣除项目金额100%;未超过200%的部分;税率为60%D．增值额超过扣除项目金额200%的部分;税率为70%22．依据房地产开发企业资质管理规定;注册资本≥100万元人民币、具备从事房地产开发经营时间≥1年、有已竣工的建筑工程、专业管理人员职称结构及人数符合规定标准的房地产开发企业;可达到资质评定标准是D5-117A．一级资质B．二级资质C．三级资质D．四级资质23．为了保障建设工程质量和安全;法律禁止建筑工程C5-124A．招标发包B．直接发包C．肢解发包D．承包24．张三将在A市某住宅小区购得的房屋卖给王五;该行为实际上是完成了A6-140A．房产交易B．地产交易C．土地所有权转让D．房产交易和地产交易25．下列关于住房公积金管理委员会的主任的表述;正确的是A10-231A．应当由具有社会公信力的人士担任B．是管理委员会的法人代表C．应当由政府负责人担任D．应当由人大代表担任26．职工个人缴存的住房公积金;缴存的方式是A10-230A．由职工个人每月向受托银行缴存B．由职工所在单位每月从其工资中代缴C．由住房公积金管理委员会每月向受托银行缴存D．由设区的市级人民政府财政部门每月向受托银行缴存27．未取得资质证书从事物业管理的;由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得;并处罚款;其罚款的幅度为人民币B8-188A．1～5万元B．5～20万元C．10～15万元D．10～20万元28．房地产相邻关系的客体是D2-59A．两个以上房地产所有人或使用人的房地产B．一个房地产所有权C．不动产本身D．相邻关系人因行使所有权引起的经济利益或其他利益29．房地产经纪机构;必须到所在直辖市、市、县人民政府房地产主管部门备案的时间是领取营业执照之日起的D7-167A．5日以内B．10日以内C．15日以内D．30日以内30．下列关于商品房包销的描述;错误．．的是C7-174A．包销商一般是房地产经纪机构B．包销商拥有该商品房的独家销售权C．包销商对商品房的价格无任何决定权D．包销可以帮助开发商化解风险二、多项选择题本大题共5小题;每小题2分;共10分在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的;请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑..错涂、多涂、少涂或未涂均无分..31．按照土地用途;土地分为ABC3-85A．农用地B．建设用地C．未利用地D．已利用地E．空闲地32．依据城市房地产管理办法;下列属于不得转让的房产是ABCDE4-107A．司法机关依法查封的房产B．权属有争议的C．未依法登记取得权属证书的D．共有房地产未取得其他共有人书面同意的E．行政机关依法裁决限制转让的房产33．依据物业管理条例规定;下列属于业主大会职责的是ABE8-185A．制定管理规约B．使用专项维修资金C．维修物业D．保养物业E．选举业主委员会34．根据物权法的规定;下列可以抵押的有CD9-203A．土地所有权B．宅基地C．房屋D．土地承包经营权E．依法被查封的房地产35．目前;我国的房地产中介服务机构有ABC7-160A．房地产咨询机构B．房地产价格评估机构C．房地产经纪机构D．房地产开发商E．房地产管理部门非选择题部分注意事项：用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上;不能答在试题卷上..三、名词解释题本大题共5小题;每小题3分;共15分36．房产税11-241答：房产税是以城镇房产为征税对象;以房产余值或房产租金收入为计税依据而征税的一种房地产税..37．存量房6-151答：存量房是相对于房地产开发商投资新建造的商品房——增量房而言的;它是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋;即通常所说的二手房..38．地役权2-61答：依物权法第156条规定;地役权是按照舍同约定;利用他人的不动产;以提高自己的不动产的效益的权利..其中他人的不动产为供役地;自己的不动产为需役地..39．经济适用房10-224答：经济适用住房;是指政府提供政策优惠;限定套型面积和销售价格;按照合理标准建设;面向城市低收入住房困难家庭供应;具有保障性质的政策性住房..40．个人住房贷款9-212答：个人住房贷款是担保贷款..贷款人发放个人住房贷款时;借款人必须提供担保..借款人到期不能偿还贷款本息的;贷款人有权依法处理其抵押物或质物;或由保证人承担偿还本息的连带责任..实践中大多数借款人以其所购房屋向银行提供抵押担保..四、简答题本大题共4小题;每小题6分;共24分41．简述物业服务企业的法律地位..8-187答：物业服务企业的法律地位是：1物业服务企业的管理权来源于物业股务合同授予的权限业主团体是物业管理的权利主体;业主委员会根据业主大会的决定;来选聘物业服务企业;提供一定质量水平的管理服务..不过业主委员会不能直接替业主大会选聘物业企业;只能是代为签合同..2物业服务企业与业主大会或业主在法律地位上是平等的他们之间是受托人和委托人、服务者和被服务者关系;物业服务企业提供的服务水平质量、收费标准;除依法限制外;基本上是一种商业交易的合同关系;两者之间不存在领导与被领导、管理与被管理的关系..3物业服务企业与业主大会、业主委员会必须依法依约建立合作关系物业服务企业要和业主委员会进行协调配合;处理好物业服务企业、业主与业主委员会三者的关系..42．简述土地管理制度的基本内容..3-75-76答：土地管理制度的主要内容有：1土地利用管理制度土地利用管理制度可划分为土地用途管制制度和土地节约集约利用制度..2土地市场管理制度土地市场包括土地一级市场和二级市场;其中一级市场主要是建设用地使用权划拨和出让;还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从政府取得国有建设用地使用权的行为；二级市场主要是建设用地使用权转让、出租和抵押..3土地征收征用制度土地征收征用制度主要包括征收征用的补偿标准的确定；征收征用的审批权限；征收征用的程序..4土地执法监察制度土地执法监察包括对土地违法行为的认定和法律责任的追究..43．简述房地产交易的特征..6-140房地产交易具有下面的特征：1第一;房地产交易是平等主体间的法律关系..无论是房地产转让、房地产抵押还是房屋租赁;都属于平等主体间的法律关系;受合同法、物权法、担保法等的调整..2第二;房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成;既要求当事人签订合同;还要求当事人办理权属登记手续..城市房地产管理法第36条明确要求房地产转让、抵押的当事人办理权属登记..3第三;房地产交易行为受到政府的管制和调控..44．简述房地产中介服务的主要特点..7-160-161答：房地产中介服务主要有三个特点：1房地产中介服务以房地产中介机构的名义开展;房地产中介人员不得以个人名义承接房地产中介业务或收取费用..2房地产中介服务是一种委托服务..房地产中介服务是受当事人委托进行的;中介服务机构在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动;提供当事人所要求的服务..3房地产中介服务是一种有偿服务..房地产中介服务是一种有偿性、服务性的经营活动;委托人应当按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金..五、论述题本题10分45．论述建设单位的前期物业管理义务..8-194-195答：建设单位在前期物业管理中的法定义务有以下几个方面：一、通过招投标方式选聘物业服务企业1、招投标是法定的选聘方式为了进一步提升物业管理行业的市场化程度;促进物业管理企业提高服务质量;改进内部管理;使广大业主真正获得满意服务;国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则;通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业..2、经批准在特定情况下采用协议方式投标人少于3个或者住宅规模较小的;经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准;可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业..3、选聘应签订书面的前期物业服务合同在业主、业主大会选聘物业服务企业之前;建设单位选聘物业服务企业的;应当签订书面的前期物业服务合同..4、前期物业服务合同的期限前期物业服务合同可以约定期限；但是;期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的;前期物业服务合同终止..二、制定临时管理规约1、临时管理规约的内容和原则建设单位应当在销售物业之前;制定临时管理规约;对有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益;业主应当履行的义务;违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定..2、建设单位明示和说明义务建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示;并予以说明..物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时;应当对遵守临时管理规约予以书面承诺..三、其他重要义务1、物业共用部位;共用设施的权利保障和交接查验业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权;建设单位不得擅自处分;物业服务企业承接物业时;应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验..2、物业管理资料的移交在办理物业承接验收手续时;建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3物业质量保修文件和物业使用说明文件；4物业管理所必需的其他资料..物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会物业管理条例第58条..违反上述规定;不移交有关资料的;由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的;对建设单位、物业服务企业予以通报;处1万元以上10万元以下的罚款物业管理条例第59条..3、物业管理用房的配置建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房..违反上述规定;建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的;由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;给予警告;没收违法所得;并处10万元以上50万元以下的罚款..4、承担物业的保修责任建设单位应当按照国家规定的保修期限邗保修范围;承担物业的保修责任..六、案例分析题本题11分46.2011年5月5日;白云公司与顺昌公司签订了一份房屋租赁合同;约定：白云公司将位于兴华路的一栋大楼出租给顺昌公司;每月租金180万元;每月1日收租;租期2年;从2011年6月1日到2013年5月31日止..合同签订后;双方到房地产管理部门办理了登记备案手续..顺昌公司交付了500万元押金和首月租金后;白云公司将楼房交付顺昌公司使用..此后;顺昌公司按期交租..2011年10月;白云公司因欠蓝天公司4000万元债务;便将该栋大楼抵押给蓝天公司;双方订立了抵押合同;约定：如白云公司不能在2011年12月底还债;蓝天公司将对该房屋行使抵押权..但是一直到2011年12月;白云公司仍然无钱清偿对蓝天公司的债务..2012年1月;蓝天公司要求顺昌公司向其缴纳租金;顺昌公司拒绝..从2012年1月至2013年3月;顺昌公司以白云公司与蓝天公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由;既拒绝向白云公司交租;也不向蓝天公司交租..2013年4月;蓝天公司以抵押合同纠纷诉至法院..问题：1白云公司能否将已出租的房屋抵押给蓝天公司是否需要取得顺昌公司的同意为什么9-206答：白云公司可以将已出租的房屋抵押给蓝天公司;不需要取得顺昌公司的同意..因为已出租的房屋不在禁止抵押的房地产范围内..2如果白云公司与蓝天公司签订的抵押合同没有进行登记;抵押权成立吗为什么 9-205答：如果白云公司与蓝天公司签订的抵押合同没有进行登记;抵押权不成立;因为根据物权法规定;抵押权自登记时设立..3如果白云公司与蓝天公司的抵押有效;那么蓝天公司在债务履行期限届满时如何实现其抵押权如顺昌公司提出异议能否成立为什么 9-206答：物权法第195条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形;抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……”顺昌公司提出异议不能成立;因为实现抵押权时;蓝天公司承受原有租赁权的负担..4蓝天公司是否有权向顺昌公司收取租金;以充抵白云公司的债务为什么 9-206答：蓝天公司是否有权向顺昌公司收取租金;以充抵白云公司的债务..因为在先租凭后抵押的情况下;实现抵押权时;受让人应当承受原有租赁权的负担..。