重庆市物业管理区域划定备案程序

一、申请

（一）新建物业在出售前，建设单位应根据《重庆市物业管理条例》规定划定物业管理区域，向物业项目所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门提出备案申请，并同时提交下列材料：

1.《重庆市物业管理区域划定备案申请表》（原件一份）

2.《建设用地规划许可证》及其配套用地范围红线图（验原件，复印件一份）

3.建筑工程规划许可证及附图（验原件，复印件一份）

4.物业管理区域划定说明（须设计单位盖章确认）（原件一份）

（二）已经交付使用但未划分物业管理区域的，或者需要调整物业管理区域的，由街道办事处、乡（镇）人民政府按照《重庆市物业管理条例》有关规定划定物业管理区域，向物业项目所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案，并同时提交下列材料：

1.《重庆市物业管理区域划定备案申请表》（原件一份）

2.业主大会决议（原件一份，需街道、乡（镇）政府监章）

3.物业管理区域划定方案（原件一份，需街道、乡（镇）政府监章）

4.物业管理区域划定方案公示图片（复印件一份）

以上所提供的复印件材料均需加盖单位公章。

二、受理

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申请人提交备案要件齐全的，区县（自治县）住房城乡建设主管部门当场受理备案申请，接件后给申请人出具加盖本机关专用章的“受理通知书”。

申请人提交备案要件不齐全的，当场退回，并一次告知申请人需要补正的全部内容，并出具加盖本机关专用章的“补正告知单”。申请人提交备案要件不符合规定的，当场退回，并出具加盖本机关专用章的“不予受理通知书”。

三、核实

区县（自治县）住房城乡建设主管部门受理后，需对下列事项进行核实：

（一）所提供资料是否齐全；

（二）新建物业的物业管理区域划定是否符合有关规定，是否由项目设计单位确认划定后的区域独立性；

（三）已交付使用或需要调整的物业管理区域划定是否符合有关规定，划定方案内容是否完整。

经核实符合条件的出具加盖本机关印章的《重庆市物业管理区域划定备案证明》。

四、办理时限

要件齐全，自受理申请之日起5个工作日内完成。

附件：1.重庆市物业管理区域划定备案申请表

2.受理通知书

3.补正告知单

4.重庆市物业管理区域划定备案证明

5.不予受理通知书

附件1

重庆市物业管理区域划定备案

申

请

表

申请单位：

填报日期：

重庆市住房和城乡建设委员会印制

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注：本页由申请人如实填写，不得涂改。

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小区物业管理服务内容和范围

日常服务: 1.客户服务：为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，物业管理中心特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"服务处"）。 2.安全防范和交通疏导服务：服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务：为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务：本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通；

各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务：服务处负责小区消防系统、监控系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务：为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。无偿服务 1.协助业主办理入住手续，享受快捷验房等物业管理服务。 2.代办收订报刊杂志、特快专递等服务。 4.义务宣传家庭安全用电常识、消防知识。特约服务自有部分的保洁、维修维护属于特约有偿服务范围，服务处按低于市价为广大业主服务。维修费用根据约定实行即时维修支付。鑫禺物业服务管理中心

大小物业管理范围的划分

大小物业管理范围的初步划分一、员工： 1.工资及福利：小物业组建“B座物业管理处”为B座产权范围内提供物业管理服务，小物业自行招聘管理物业人员，支付其工资及福利等费用。 2.其他：小物业负责“B座物业管理处”人员的制服、洗衣、工作餐费用。 3.外包保安：小物业自行聘用外包保安人员负责B座产权范围内的安全管理。大物业聘用的外围公共区域保安费用，由小物业按比例分摊。 4.外包清洁人员：小物业自行聘用外包清洁人员负责B座产权范围内的清洁工作。大物业聘用的负责外围公共区域的保洁人员费用，由小物业按比例分摊。二、行政办公：小物业负责B座产权范围内的物业管理工作，日常运行发生的行政办公费用由以下几项构成，由小物业承担。 1.办公(含办公用品、通讯、公关费、车辆费) 1)办公用品：小物业所属人员日常办公耗材费用（复印机、饮水、纸张、文具等）； 2)印刷品：印刷B座产权范围内的客户手册、装修手册、宣传品等； 3)公关费用：与主管部门联系费用； 4)通讯费用：小物业人员办公电话、上网、手机/对讲机通讯费用； 5)交通费：小物业人员交通/车辆使用费用； 6)标牌费用：B座小物业管理范围内标识、标牌、提示牌的制作费用。 2.保险： 1)财产一切险：涉及B座产权范围的财产一切险由小物业购买。

大物业负责的外围公共区域的财产一切险由小物业按比例分摊。 2)机器设备险：主系统设备保险由大物业购买，B座小物业管理的设备设施保险由小物业购买（B座小物业管理的设备设施参见 “设备设施分界点”） 3)公众责任险：涉及B座产权范围的公众责任险由小物业购买。 3.清洁、绿化费 1)园艺、绿化：小物业自行签订合同，负责B座产权范围内的园艺、绿化租摆工作。大物业负责的外围公共区域绿化租摆工作，由小物业按比例分摊。 2)外墙清洗：小物业负责B座产权范围内的外墙清洗工作。 4.垃圾清运：小物业负责B座产权范围内产生垃圾的清运。大物业负责的外围公共区域的垃圾清运费用，小物业按比例分摊。 5.清洁消耗品（包括卫生纸、洗手液）：小物业负责提供B座产权范围内的清洁消耗品。 6.节日装饰：小物业负责B座产权范围内的节日装饰工作。大物业负责的外围公共区域的节日装饰费用，由小物业按比例分摊。三、工程部分： 1.能源 1)电费：B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的电费由小物业承担（不含业租户室内）。大物业负责的外围公共区域的电费，由小物业按比例分摊。（需装表计量） 2)空调费：小物业自行承担B座产权范围内的空调费用（需装表计量）。 3)供暖费：小物业自行承担B座产权范围内的冬季采暖费用。（目前是按照面积收费，但建议装表，为日后计量收费做准备）。 4)水费：B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的水费由小物业承担（主要是卫生间和公共区域，不含业租户室内）。大物业负责的外围公共区域的水费，由小物业按比例分摊。（需装表

区域物业管理中心品质巡查报告

一、总体情况 1.第二季度巡查说明 1.1巡查主题：第二季度品质巡查 1.2实施部门：区域物业管理中心 1.3巡查方式：集中抽样突击巡查 1.4巡查项目 1.4.1成熟项目：******************** 1.4.2非成熟项目：********** 1.5巡查人员：******************** 1.6巡查日程：******************** 1.7巡查内容 1.7.1各专业口工作：客服、工程、环境（清洁、绿化）、安管、会所、客运 1.7.2专项巡查：第一季度问题点整改、会议要求的执行跟踪、三标表格的使用、部门备料仓管理、采购管理、空臵房管理、项目夜间巡查1.8巡查标准：本次巡查标准执行《区域巡查考核规程》及区域各专业口、独立检查项标准、非成熟项目考核评分标准，但不限于以上内容。

2.各项目总体评分及分析 2.2巡查得分各项目得分 95.5 95.5595.695.6595.795.7595.895.85重庆成都西安 2.3专业口扣分对比各专业口扣分对比 0246810121416会所安全清洁绿化客服雅地会工程总仓客运采购

2.4巡查情况分析本次巡查采取不通知、突击检查的方式，对各项目进行品质检查，力求巡查更客观、更真实。从巡查的情况看，各项目服务管理情况整体良好，但也存在一些不容忽视与亟待解决的问题，如：各专业口日常巡查不到位、不够全面，管理漏洞导致的安全风险隐患，对外包质量监控等，直接影响物业服务品质。从得分排名显示：本次成熟项目巡查得分排名第一的是重庆项目，第二是成都项目，第三是西安项目。平均分数为95.72分，西安项目得分均低于平均分数线。从各专业口扣分对比显示：会所、安全、清洁、绿化等专业口失分较多，合计失分比例达55.73%。扣分原因详见各专业口对比及专项巡查内容分析。

物业管理申请备案顺序

物业管理申请备案流程本项目办理物业管理，需向高新区房管局提出申请，办理有关手续。办理手续流程如下：一、提交建筑区划划分申请，提交《成都市建筑区划划分申请表》,取得《成都市建筑区划划分意见书》。 1、在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案，向高新区规划建设局城建处提出划分建筑区划的要求。 2、填报《成都市建筑区划划分申请表》。 3、还应提交下列资料（复印件应加盖鲜章）：（1）营业执照及资质证书（交复印件，验原件）；（2）土地使用批文或使用证明（交复印件，验原件）；（3）用地规划红线图（交复印件，验原件）；（4）建设工程规划总平面图（交复印件，验原件）；（5）其他所需文件、资料。 4、高新区规划建设局城建处自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分，并告知我公司。 5、高新区规划建设局城建处划分建筑区划后，出具《成都市建筑区划划分意见书》；我公司应当将意见书的内容包含在房屋买卖合同中，并在房屋销售现场公示。二、取得《成都市建筑区划划分意见书》后，即可组织进行物业招投标，申请招标备案。 1、填报《成都市物业服务招标备案表》。

2、提交《成都市物业服务招标备案表》时，需提交资料如下（资料应装订成册，复印件应加盖鲜章）：（1）开发建设单位营业执照（交复印件）（2）建设项目总平面图（交复印件，验原件）；（3）建筑区划划分意见书（交复印件，验原件）；（4）业主大会决定及相关资料；（5）招标公告或投标邀请书（6）应当提交的其他资料。 3、行政服务事项时限5个工作日，取得招投标备案核准意见。 4、组织进行招投标。三、招投标结束后，自确定中标人之日起15日内，持所需资料到市物业管理监督服务中心办理中标备案手续。 1、填报《物业服务招投标中标备案表》 2、填报《物业服务招投标中标备案表》的同时，应当提交下列资料（复印件应加盖企业鲜章）：（1）评标委员会的评标报告（原件）；（2）中标人的投标文件（原件）；（3）中标通知书（原件）；（4）应当提交的其他资料。 3行政服务事项时限：5个工作日，取得中标备案核准意见。四、开发商零时的物业管理（如售楼部）由开发商自行安排无需办理备案手续。

物业管理区域内共用设施设备管理维修方案

物业管理区域内共用设施设备管理维修方案设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。一、设备设施维保计划的建立 1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划 1）制定维修保养计划的准备工作内容：确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划 2）确定保养的内容：保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。 2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则: 1）设施设备使用频率 2）设施设备运行状况（故障隐患）

3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间 4）维修保养项目及内容 5）备品、备件计划，预计费用设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。二、设备维护保养的类别：设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修（一）设备的维护保养 1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。 2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作（二）设备的计划检修设备计划检修是建立在设备点检基础上的 1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。

小区物业管理服务范围

小区物业管理服务范围小区物业管理服务范围 (一)综合管理小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理 (1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施; (2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施; (3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场; (4)协助召开业主大会并配合其运作; (5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全; (6)与业主签定物业服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准; (7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理; (8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗; (9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%。 (10)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。 (二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括： (1)楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》; (2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅; (3)确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损; (4)负责小区智能化设施的日常运行维护; (5)定期清洗外墙。 (三)绿化

物业管理中心岗位职责及工作流程

##物业管理部岗位职责及工作流程编制：##物业管理部生效时间：2012 年月编号：##-WYZX-201201

目录序言 (3) 一、物业管理部编制及构架 (4) 二、物业管理部职责 (4) 三、物业管理部各岗位说明 (6) 四、物业管理部部分工作流程 (9) 五、物业管理部各部职责 (13) 六、物业管理部工作规范 (17)

序言物业管理是一个服务性行业，它的最终产品是最大限度地满足客户需要的服务，在此过程中，不管是作为主体的物业管理部的工作人员还是作为客体的业主，都首先有一个适应环境的问题，房屋交付给业主以后, 接下来的问题就是物业管理如何最大限度地满足业主在这一环境中的生活、学习和工作，就需要物业管理处做好大量的服务工作，营造良好的环境氛围, 让业主能够得到身心的休息和陶冶，同时保证房产保值增值。那么，作为物业管理部经理，实际上就是管好所辖范围内的物，为所辖范围内的业主提供优质便利的服务，构建一个和谐的社区。

一、物业管理部编制及构架（4人）岗位设置原则：物业管理部岗位设置按照物业管理部服务内容及“先业主之忧而忧，后业主之乐而乐”原则二、物业管理部职责 1、选择、评定与自身环境活动有关的环境因素、重要环境因素。 2、按照政府、行业和公司的有关规定对项目实施管理和服务，保证设备设施的正常和客户的总体满意。 3、根据公司规定和客户（业主委员会）的合理意见与要求，修改管理处工作手册。 4、维护房屋及配套设施设备的完好，定期安排养护工程。 5、对进入辖区的各种车辆实行管理，实行定点停放，并按规定收取费用。 6、配合派出所管理日常治安工作，积极配合政府相关部门的工作。

办公区物业管理服务方案

办公区物业管理服务方案房屋建筑物及设施、设施维修养护服务一、维修养护范围 1、房屋建筑共用设施的维护、养护、管理和运行服务。包括：共用的上下管道、落水管、电线、供电线路、公共照明、消防设施、安防设施等。 2、物业规划红线内的共用设施的维修、养护和管理。包括：庭院道路、围墙、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、机动车库等。 3、物业规划红线内的配套附属服务设施的维护和管理。 4、公共设施定期清理。如：化粪池（物业管理区域内所有化粪池｛含窖井、管道｝均由物管公司负责巡查、清掏，费用含在合同总金额中）、沟渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物业管理区域内所有蓄水池清洗消毒均由物管公司负责清洗消毒，费用含在合同总金额中）等，确保正常、安全使用。 5、职工食堂厨房设备的日常维修。 6、会议音控设备的日常维修。二、设施设备维修养护工作计划 1、配电设备从确保安全及正常运行考虑，督促维保公司（甲方聘请外包单位）每一年进行一次配电站高压设备的检测工作，配电站日常安全运行工作由值班运行电工进行，每个配电站至少安排3人365天7*24小时不间断轮班值守（数据中心配

电站至少安排6人轮班值守，每班保证2人值守），按配电站值班制度、交接班制度、设备巡检制度、维修制度等管理制度填写值班日志（包括交接班、设备日常巡检、维修记录等），做好配电系统的日常监护工作。同时，做好设备定期清洁、养护计划并实施，保证设备正常运行，对设备运行安全隐患应及时检测、发现、排除，若需大中修，应及时报告业主方。 2、消防系统消防系统是业主大厦的安全保障重要手段之一，必须做到万无一失，按照消防法规，该系统将由甲方聘请具有一定资质和能力的消防专业公司承担该系统的维保工作。物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促消防维保公司每月一次对设备主机系统、消防报警系统等进行检测，在日常情况下对出现的消防系统故障提供24 小时上门服务。物管公司应对物业管理服务区域内的消防报警系统、消防栓系统、灭火器材等消防设施设备进行日常巡查，发现问题及时向甲方提出书面维修申请及清单，并经甲方同意后及时进行维修恢复，材料费用由甲方承担。 3、中央空调系统（1）分行大楼和数据中心商务中央空调系统由甲方聘请具有一定资质和能力的空调专业公司承担相应系统的外包维保工作，乙方督促维保单位根据外包维保合同进行维保。（2）分行办公大楼商务中央空调系统以外的其他中央空调系统，由乙方进行日常管理和维保，每天日常工作按该中央空调系统正常运行必须和

物业区域经理岗位职责

物业区域经理岗位职责 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

物业区域经理岗位职责一、认直贯彻执行公司的经营、管理方针、政策、指示、规章制度和有关指令，并传递相关信息至区域内项目，确保公司经济、管理、安全目标在项目上行到实施和落实。二、主持所在区域日常工作，对本区域的经济责任负全责，领导本区域各物业服务中心及项目开展工作，完成公司下达的各项任务、目标。三、负责编制区域发展规划，审定区域各物业服务中心年度计划、总结等，并监督、检查。四、编写物业项目的具体工作指导书、项目的服务计划，编制项目的预算；结合公司的要求制定物业管理方面的管理目标和经营方向；制定一系列的规章制度和操作规程，在报公司审核后进行监督贯彻执行。五、制定各项费用标准保证管理工作的正常进行，严格控制日常费用支出，行增效节约的原则，实现最大收益。六、负责协调处理区域与委托方、公司各部门、开发商、相关政府部门的各种关系和事项。七、及时向各部门传达公司各项工作会议的精神及颁布的制度，督促严格执行；每月定期组织区域性会议、员工培训、工作检查等工作，不断改善服务态度，提高服务质量。八、经常巡视管理区内外场所及所辖各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，以身作则，提高自身素质，关心员工，奖罚分明，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感，使组织具有组织力和漫聚力，并督促属

下管理人员的日常工作，检查各项工作和实完成情况，并正确评价、培训管理人员，做好人员的考核工作。九、积极开展多种经营，增强区城各物业服务中心的创收能力。十、建立健全物业的组织系统，使之合理化、精简化、效率化。十一、关心员工生活，组织团队活动，增强团队凝聚力。十二、认直完成公司交办的其它工作。

上海某区域市政中心物业管理方案

上海浦东新区市政中心物业管理方案目录 1 公司综合阐述 1 1.1 企业理念 1 1. 2 管理模式 4 1. 3 管理框架 6 1. 4 管理规模 6 1. 5 管理的主要物业7 1. 6 项目剪影8 2物业概况及合作意图13 2.1物业概况13 2.2合作意图13 2.3合作前提13 3 管理设想1 4 3.1管理目标14 3.2服务理念15

3.3 保证体系15 3.4 指标承诺15 3.5 对策措施16 4 管理内容及服务标准17 4.1 业户服务17 4.2 礼仪服务22 4.3 设备管理27 4.4 保安服务61 4. 5 保洁服务65 4. 6 绿化服务72 4. 7 应急预案82 4.8 支持文件93 5 浦东新区市政中心管理处人员配置94 5.1 人员架构94 5.2 人员配备94 5.3 主要人员简历95

2物业概况及合作意图 2.1物业概况 ●“浦东新区市政中心”坐落于浦东新区合欢路2号,占地面积7583平方米，总建筑面积17680平方米，由一幢三层办事大厅和一幢五层办公楼及一层地下室组成，地下室设有主楼泵房和一个多功能厅。西侧入口处旁有地面机动车停车位10个和非机动车停车位40个。办事大厅与合欢路之间还设有一个面积近200平方米下沉式广场，室外绿地面积750平方米。 2.2合作意图 ●“一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一流的机制”这样才能使物业保值、增值，才能使业户感觉安心、满意； ●贵方要求在物业管理市场上选聘一家具有高资质、上等级、有规模，而且拥有综合性办公楼管理经验的物业公司； ●我公司正具备管理“浦东新区市政中心”的资质和能力，而且一旦中标，将采用“陆家嘴物业企业标准(Q/OAKH)”，在管理中按ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系要求，来提升“浦东新区市政中心”的管理档次，达到贵方对物业公司提出的管理目标； ●我公司将以崭新的服务理念带入“浦东新区市政中心”，改善、升华、精雕周围的环境，为业户营造一个“安全、舒适、亲情、保值（增值）” 的办公及商务环境。 2.3 合作前提 ●为保证“浦东新区市政中心”管理品质和物业管理的顺利开展，贵方应免费提供一定面积的房屋作为物业管理的办公、仓库、休息用房；

广州增城区物业管理区域备案

广州市增城区物业管理区域备案（物业服务企业申请）申报表申请单位填报日期（单位印章）广州市增城区住房和建设局印制

说明一、适用范围：适用于广州市行政区域内的物业管理区域备案；二、本表由申报备案的单位如实填写，申报单位对填写内容的真实性负责；三、物业服务企业需保证企业信用系统上填报的数据与纸张报送的资料相一致；四、一个物业管理区域填写一份申请表，n个区域填写n份; 五、本表用蓝色或黑色墨水笔填写，字迹要端正、清楚；也可打印；六、企业填写时，如表格内不够填写，可另加附页，也可适当调整表格大小；七、本表统一以A4纸打印。

物业管理区域备案申请报告广州市增城区住房和建设局：按照《广州市物业管理暂行办法》第十一条、第十三条等规定，我司将已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的(项目名称)划定为一个物业管理区域(详情见《物业管理区域基本情况》)，现提交以下材料向贵局申请办理该区域备案： 1.物业管理区域备案申报表； 2.物业服务合同； 3.《建设用地规划许可证》及附图； 4.建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图； 5.物业管理用房坐落位置、建筑面积； 6.地名批复文件; 7.物业服务企业资质证书、营业执照、法人证明、授权委托书和法人、受委托人身份证复印件。专此报告。年月日 (单位印章)

物业管理区域基本情况项目名称（标准地名）物业类型座落地点四至范围东：南：西：北：项目建设单位名称项目总期数（期）项目已开发期数物业服务企业名称法定代表人联系电话资质等级资质证号办公地点邮政编码项目联系人联系电话项目占地面积㎡房屋建筑用地㎡绿化用地㎡市政公建配套用地㎡其他用地㎡物业总建筑面积㎡物业服务用房㎡公建配套设施㎡多层住宅㎡高层住宅㎡独立式别墅㎡办公楼、写字楼㎡商业用房㎡工业用房㎡停车场㎡其他建筑㎡总套数注：本页由申请人填写，字迹工整，如实填写，不得涂改。

物业管理区域变更申请书

附件3：北京市区（县）（物业项目名称）物业管理区域变更申请书（分立）

北京市住宅区物业管理区域变更申请书（分立）

1．【编号】“[街道（地区）办事处/乡镇人民政府]”横线处填写街道办事处、乡镇人民政府名称。 “划字[ 年]第号”，第一个横线处填写年度，如“2010”，第二个横线处使用阿拉伯数字编号填写，如“01”。 2．【物业项目名称】填写拟进行分立物业项目名称，与（前期）物业服务合同一致。 3.【申请人】已成立业主大会的，填写业主大会名称；未成立业主大会的，填写全体业主。 4.【业委会备案号】未成立业主大会的，不需要填写业主委员会备案号。 5．【申请内容】与业主大会决议一致。 6. 【提供材料】（1）原物业管理区域基本情况，包括物业管理区域内物业构成、物业共用部分明细（包括物业共用部位和物业共用设施设备明细），应当与原（前期）物业服务合同一致；（2）业主共同决定（业主大会决议）：决定申请分立物业管理区域事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；（3）物业管理区域变更应当符合以下原则：物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域；（4）新变更的物业管理区域的物业构成、物业共用部分明细（包括物业共用部位和物业共用设施设备明细），格式参见（前期）物业服务合同附件。 7.【新物业管理管理区域基本情况】填写分立后各物业管理区域的情况；如果一个物业管理区域分成多个物业管理区域的，可以自行增加新物业管理区域基本情况。

物业管理区域内各专业管理部门的管理维修范围(1)学习资料

物业管理区域内各专业管理部门的管理维修范围，一直没有一个明确的界定，早在1994年颁发的沈政发（35）号《沈阳市住宅小区管理办法》,界定了住宅小区内各专业管理部门的职责划分。可是随着时间的发展，随着物业小区各种设施设备的不断增加，随着各专业管理部门体制及管理职能的变化,以前界定的管理维修范围，己适应不了物业管理飞速发展的需要。由于管理责任不清，维修范围不清。各专业管理部门之间的扯皮之事，推诿之事，时有发生，严重影响了业主的正常生活，尤其是实行物业管理的住宅小区，由于管理责任不清，维修范围不清，严重地影响了物业公司的正常工作，将本不应属于物业单位管理和维修的，全让物业管理单位来承担．由于部分业主对物业管理工作认识不足，以为只要我们的小区或花园实行了物业管理，缴纳了物业服务费。所有的问题就应该由物业管理单位来负责。殊不知，物业管理单位，既不是行政管理部门，又不是行政执法部门，物业管理单位就是一个企业，而且只是一个服务型企业，他的职责范围，就是按照《物业服务合同》的约定，来进行服务。在服务中体现管理，超出《物业服务合同》的约定，就不应该由物业管理单位来负责。决不能以为，我们居住的小区或花园实行了物业管理，就一切问题全由物业管理单位来负责，只要我们按时交纳了物业管理服务费，一切损坏就全由物业管理单位来维修。根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部

物业管理中心岗位职责及工作流程

物业管理部岗位职责及工作流程编制：物业管理部生效时间：2012 年月编号：201201

社区服务中心物业管理试点工作方案

2018年社区服务中心物业管理试点工作方案社区服务中心物业管理试点工作方案为推动我区物业管理工作，创造整洁、文明、安全、方便的人居环境，提高城市综合管理水平，巩固文明城市创建成果，根据国务院《物业管理条例》、《X市物业管理实施细则》等相关法律法规，结合辖区工作实际，特制定本方案。一、指导思想以科学发展观为指导，以创新机制体制为核心，以强化物业服务为重点，建立“政府指导、部门监管、属地管理、居民参与”的运行机制，完善“政府扶持、社区组织与业主自治相结合”的管理模式，利用X-X年的时间，对无物业管理的小区和零散片区逐步实现专业化、社会化、市场化管理，全面推进X区物业管理工作健康有序发展。二、工作目标有效解决社区无物业管理小区和零散片区管理混乱、环境与安全问题，辖区每个办事处（朝阳、青山、长城、人民路）确定一个具备条件的社区开展物业管理试点，推行社区服务中心物业管理，主要为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的物业基本服务，满足住宅区的公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护、下水道疏通、化粪池清理等基本要求。三、组织领导成立了X区社区服务中心物业管理试点工作领导小组，各相关职能部门参与，指导、鼓励、支持社区成立社区物业服务中心工作。组长 XX 副组长 XX 成员 XX 领导小组下设办公室，办公室设在区住房保障和城市管理局，X兼任办公室主任。四、实施步骤社区服务中心试点工作分为三个阶段：（一）前期准备阶段（XXXX年X月X日-XXXX年X月XX日）。各街道办事处组织

成立社区服务中心，开展小区摸底调查，广泛征求业主意见，确定试点小区，建立物业管理分类模式（选聘物业、承包、代管、自治），制定物业服务项目、服务标准，收费标准，物业管理公约和行为准则，完善物业服务合同。（二）组织实施阶段（XXXX年X月X日-XXXX年XX月XX日）。主要为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的物业基本服务。各街道办事处按照选定的试点小区管理模式实施管理，物业主管部门跟踪监督，及时协调解决管理中存在的问题，不断完善创新管理，提高小区管理水平。（三）总结推广阶段（XXXX年XX月X日-XXXX年XX月XX日）。物业管理部门会同各街道办事处，对试点小区的物业管理进行总结、交流，建立符合辖区实际的物业管理模式，进一步研究制定扶持政策，并在辖区逐步推行。五、工作要求 X、加强组织领导，明确工作责任各街道办事处要加强组织领导，明确责任，有计划、有步骤的指导、鼓励、支持社区成立社区物业服务中心，作为保本微利公益性服务机构，主要为暂不具备市场化物业管理运作的小区和零散片区提供服务，相关部门在资金、资质审批，税费收取等方面给予政策优惠和支持。 X、实行分类管理，创建物业管理新模式社区物业服务中心要对无物业管理和零散片区进行一次全面的摸底调查，要从解决居民生活困难实际出发，根据小区实际情况分类管理。并按照“政府扶持，社区组织与业主自治管理相结合”的主体思路，建立政府扶持、部门指导、街道社区组织、委托代管、居民自治管理等符合辖区实际的多种形式的物业管理模式。具体运行模式各社区要选择不同管理模式的小区作为试点，使试点小区具有代表性，又有覆盖性。 X、灵活组建队伍，强化人员管理社区服务中心要因地制宜，灵活组建物业管理组织，可协调当地人力和社会保障部门，按照清扫保洁面积和小区实际情况，选聘配备公益性岗位，还可利用小区剩余家庭劳动力或热爱从事小区管理及家庭留守妇女等人员作为成员，既能照顾好家庭，又能增加收入。同事，相关部门要配合加强人员基本素质的培训，配建管理用房，为试点工作提供保障。

《大庆市物业管理区域划分备案办法》的政策解读

《大庆市物业管理区域划分备案办法》的政策解读为了进一步贯彻落实《大庆市物业管理条例》，明晰我市物业管理区域划分依据及备案工作流程，制定了《关于印发〈大庆市物业管理区域划分备案办法〉的通知》。一、制定的必要性物业管理区域管理工作与业主物权、业主自治、住宅小区的秩序及行政管理与民事活动密切相关。虽然《大庆市物业管理条例》中第二十三条、二十四条对我市物业管理区域划分依据及备案主体进行了明确规定，但条款未涉及到实操层面的工作流程，在实际工作中存在掣肘，这就迫切需要根据我市实际，制定一项既符合上位法规定，又具有较强针对性、实用性的政策，来指导物业管理区域管理中的具体工作。二、制定的政策依据及参考依据《物业管理条例》（2003年公布）、《大庆市物业管理条例》（2018年公布）、《关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见》（黑建规范〔2017〕1号）。三、制定原则和过程制定办法过程中，我们始终遵循“优化营商环境、具备可操作性”的原则，坚持问题导向。由市物业办负责起草，2018年6月15日完成《大庆市物业管理区域管理办法》初稿；2018年7月15日-7月24日赴天津、温州、南京、武汉学习物业管理区域管理方面的相关工作经验；2018年11月5日形成征求意见稿；2018年11月7日-11月14日向属地物业主管部门、物业服务企业，通过对征求的意见进行论证，形成《办法》（草案）；2019年3月5日-3月14日，向社会公开征求意；2019年3月14日，通过我局法规科审核；2019年3月14日，经城管局第1次局长办公会议审议，决定原则通过。四、主要内容依据《大庆市物业管理条例》中第二十三条、二十四条，主要对物业管理区域划分、备案事项依据、主体责任、划分原则、异议处理、备案资料、办理程序、承诺时限、划分情况公示公开、档案管理进行规范。（若下载后打开异常，可用记事本打开）

重庆市物业管理区域划定备案程序

重庆市物业管理区域划定备案程序一、申请（一）新建物业在出售前，建设单位应根据《重庆市物业管理条例》规定划定物业管理区域，向物业项目所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门提出备案申请，并同时提交下列材料： 1.《重庆市物业管理区域划定备案申请表》（原件一份） 2.《建设用地规划许可证》及其配套用地范围红线图（验原件，复印件一份） 3.建筑工程规划许可证及附图（验原件，复印件一份） 4.物业管理区域划定说明（须设计单位盖章确认）（原件一份）（二）已经交付使用但未划分物业管理区域的，或者需要调整物业管理区域的，由街道办事处、乡（镇）人民政府按照《重庆市物业管理条例》有关规定划定物业管理区域，向物业项目所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案，并同时提交下列材料： 1.《重庆市物业管理区域划定备案申请表》（原件一份） 2.业主大会决议（原件一份，需街道、乡（镇）政府监章） 3.物业管理区域划定方案（原件一份，需街道、乡（镇）政府监章） 4.物业管理区域划定方案公示图片（复印件一份）以上所提供的复印件材料均需加盖单位公章。二、受理 - 1 -

申请人提交备案要件齐全的，区县（自治县）住房城乡建设主管部门当场受理备案申请，接件后给申请人出具加盖本机关专用章的“受理通知书”。申请人提交备案要件不齐全的，当场退回，并一次告知申请人需要补正的全部内容，并出具加盖本机关专用章的“补正告知单”。申请人提交备案要件不符合规定的，当场退回，并出具加盖本机关专用章的“不予受理通知书”。三、核实区县（自治县）住房城乡建设主管部门受理后，需对下列事项进行核实：（一）所提供资料是否齐全；（二）新建物业的物业管理区域划定是否符合有关规定，是否由项目设计单位确认划定后的区域独立性；（三）已交付使用或需要调整的物业管理区域划定是否符合有关规定，划定方案内容是否完整。经核实符合条件的出具加盖本机关印章的《重庆市物业管理区域划定备案证明》。四、办理时限要件齐全，自受理申请之日起5个工作日内完成。附件：1.重庆市物业管理区域划定备案申请表 2.受理通知书 3.补正告知单 4.重庆市物业管理区域划定备案证明 5.不予受理通知书

对物业管理区域划分问题思考

对物业管理区域划分问题思考对关于“物业管理区域划分”问题的思考物业管理条例第九条第二款规定，“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由此来看，《条例》把物业管理区域的划分作为一个行政管理的问题，主要考虑了行政管理的便利，而偏离了物权保护这个最重要的前提。这显然不符合物权法有关保护业主区分所有权的宗旨，从现实情况来看，也不符合物业管理的实际，不能为物业管理区域划分的实务提供有效的指导。 “物业管理区域”是物业管理中的一个基本概念，在物业管理条例中，出现了27处，可见其重要。物业管理区域的划分关系到业主物权的保护，关系到业主自治与住宅小区的秩序，关系到行政管理与民事活动的关系，是一个尚未受到应有重视的问题。 1、物业管理区域本质上是业主共有权的范围物业管理是由业主的建筑物区分所有权产生的一项权利。建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共有部分的共有权以及共同管理的权利组合而成。对共有部分共同管理的权利，就是业主物业管理的权利来源。可见，物业管理的区域有多大，取决于业主的共有范围有多大。一个两百套房屋的小区，占地两万平方米，那么业主共有的范围也就只限于这两万平方米；而一个占地一百万平方米的小区，每一位业主共有权的范围，可能达到一百万平方米。不考虑共有权，只考虑“三项因素”（共用设施设备、建筑物规模、社区建设）；不考虑业主的区分所有权形成的过程与权利范围，只认为行政机关有权划分物业管理区域，不但不能促进物业管理，反面会增加混乱。从业主共有权的角度来看，较大的小区，意味着业主较大的共有权范围。但小区越大，业主权利越难行使，反面是较小的小区，容易实现业主自治。所以对业主而言，大有大的利益，小有小的好处。从物业公司经营的角度，越大的管理区域，越有规模效应，所以物业服务企业通常希望管理较大的小区。从政府管理的角度，自然也是希望相对集中，管几个大的小区，比管无数小的小区，要容易得多。这里就出现了利益上的冲突。在物业管理区域划分时，究竟以何为出发点，就成为一个现实问题。我认为，既然物业管理区域的本质是区分所有权的范围，那么，一是不能轻易变更，二是如果重新划分，根本的出发点，还是保障业主的区分所有权。 2、“三项因素”不是划分物业管理区域的科学依据既然物业管理区域与业主的建筑物区分所有权密切相关，就不应由行政机关任意划分。物业管理条例中所规定的“三项因素”，并不科学。 ——“共用设施设备”范围很广，供电供水供热供气，道路通讯绿化消防，哪种设施设备是划分物业管理区域的因素？就以供热设备来说，是不是共用一个锅炉房的，就应当划分为一个物业管理区域呢？显然没有必要。通过有偿使用，不是一个物业管理区域，也可以共享一个共用设施设备。 ——“建筑物规模”，多大的规模适合作为一个物业管理区域呢？现实中，规模小的小区一两百套房子；规模大的小区有一两万套房子，都可以成为独立的物业管理区域。如果以规模来划分，是不是要确定一个“标准规模”，小于它的就应当合并，大于它的就应当分割呢？ ——“社区建设”，一般是指居民区的社会事务管理，这种管理是公法意义上的，而物业管理是业主对自己不动产的管理，是纯粹的财产事务，是私法意义上的，两者可以说毫不相干。打个比方说，甲的院子里打一口井，造个围墙，乙的院子里也打一口井，造一个围墙，从资源角度，是一种浪费，但从所有权角度，是必须的。政府可以要求两家参加一个居民小组，但不应该强迫两家人合并院子，共用一口水井、一个围墙。物业管理条例授权省级人民政府制定划分物业管理区域的具体办法，如果基本原则都没

政务中心物业管理方案

AAA人力资源市场、AAA公共服务中心物业管理项目方案一、物业概况 AAA人力资源市场、AAA公共服务中心大楼（以下简称大楼），位于号（），由承建。基地面积为24481.50 平方米，总建筑面积为24960平方米(地上)，地下室（车库）面积为6600 平方米。主楼高度50米12层，西裙楼高度米二层，东裙楼高度米三层，地下室一层。绿化占地面积为8087 平方米，占比33%。大楼内设中央空调、消防监控设施，配有电梯3台。大楼业主为AAA人力资源和社会保障局和AAA行政服务中心。二、物业管理目标物业管理弘扬“真诚、善意、精致、完善”的物管精神，坚持“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针和以人为本的服务管理理念，创建精优管理、服务事业的新环境，不断调整更新、导入先进的管理理念，构建一套与业主层次及办公需求相适应的管理模式，使业主能真正感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。（一）、参照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，物业各项使用功能，一年内深化管理服务，提高物业管理水平，提升物业管理形象。三年内通过“南通市物业管理优秀大楼”考评。（二）、严格遵守国家的法律、法规、条例以及江苏省的各项管理规定。科学、规范管理，全面导入和推行ISO9001质量管理体系认证，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。（三）、建立严格规范的物业防火、防水、治安等应急体系，确保安全工作万无一失。（四）、严格认真推行并实施酒店式管理与服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，每季度向业主所属科室、单位发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，努力提高业主满意度，测评满意率达到95%。（五）、加强与业主的沟通与协作，自觉接受业主的监督，广泛听取、接受业主的建议和意见，了解和熟悉大楼内业主的

河南省物业管理区域管理办法2018

河南省物业管理区域管理办法第一条为了加强物业管理区域管理，规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定，结合我省实际，制定本办法。第二条本省行政区域内物业管理区域管理工作适用本办法。第三条省住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理区域管理指导工作。各省辖市物业管理行政主管部门负责本市物业管理区域监督指导工作。各县（市、区）物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理区域划定和备案工作。第四条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。第五条新建物业项目，按照下列要求划定物业管理区域：（一）被市政道路、围墙等自然界限分割的物业项目，应当以分割后的最小区域为界限划分物业管理区域；（二）同一规划项目内的地上、地下建筑物，应当划分为一 — 1 —

个物业管理区域；（三）同一土地权属范围内的非住宅物业和住宅物业应当划分为一个物业管理区域。第六条建设单位应当按照本办法第五条的划分要求，按照《河南省物业管理条例》和有关规定，在物业管理区域内单独配置物业管理用房、消防等配套设施设备，不得与其他物业管理区域共用。第七条新建物业出售前，建设单位应当通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门进行物业管理区域备案，并提交以下资料：（一）河南省物业管理区域备案表；（二）土地权属证明；（三）《建设工程规划许可证》及规划总平面图。县（市、区）物业管理行政主管部门应当通过“河南省物业管理综合监管平台”在三个工作日内完成备案工作，在线打印河南省物业管理区域备案证明。备案内容与物业管理区域划分规定不一致的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当告知建设单位，并要求改正。第八条建设单位应当将物业管理区域四至、总建筑面积、专有部分数量、共有设施设备等备案信息纳入商品房买卖合同，向物业买受人明示。 — 2 —