从供求关系分析房价高涨的原因及其对策
房地产行业市场供求分析
房地产行业市场供求分析I. 市场背景和概述房地产行业作为现代经济中一个重要的支柱产业，对经济发展和居民生活都有着重要的影响。
本文将对房地产行业市场供求进行分析，探讨其背后的因素和趋势。
II. 房地产市场供给方面分析1. 建筑企业规模扩大：随着经济的发展，建筑企业的规模不断扩大，更多的房屋项目逐步推出，提供了更多的住宅供应。
2. 土地供应政策调整：政府通过土地拍卖、集体土地改革等方式，不断增加土地供应，以满足市场对住房的需求。
3. 建筑材料价格稳定：建筑材料价格稳定对房地产市场供给起到重要影响，稳定的建材价格有利于开发商降低成本，增加供应量。
III. 房地产市场需求方面分析1. 城市化进程加速：随着城市化进程的加速，乡村人口不断涌入城市，对住房需求量日益增加。
2. 收入水平提高：家庭收入水平的提高使得越来越多的居民有能力购买房屋，从而增加了房地产市场的需求。
3. 政策支持：政府出台一系列调控政策来支持市场需求，如购房补贴、税收优惠等，进一步刺激了房地产市场的需求。
IV. 供需关系平衡因素分析1. 政府调控政策：政府根据市场需求情况，通过调整购房限制、利率政策等手段来保持供需关系的平衡。
2. 房屋价格变动：房屋价格会直接影响供需关系，如果价格过高，购买力不足，供需关系将失衡。
3. 经济发展水平：经济发展水平对供需关系起到决定性的作用。
经济发展水平越高，购买力越强，供需关系趋于平衡。
V. 市场供求变化趋势预测1. 房地产市场供给将进一步增加：建筑企业规模扩大、土地供应政策放宽等因素将进一步增加房地产市场的供给。
2. 房地产市场需求将继续增长：城市化进程加速、收入水平提高等因素将促使房地产市场的需求继续增长。
3. 政府调控政策将持续发力：政府将继续出台调控政策，以保持市场供需的平衡。
VI. 供求失衡的影响1. 过度供给：如果房地产市场供给过剩，会导致房价下降，开发商利润减少，产业链条受到冲击。
2. 需求不足：如果房地产市场需求不足，会导致房价下跌，购买力减弱，房地产行业增长放缓。
房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析
welding on a pipe iron, if it is necessary to weld on the device should be consent of the designer's permission; D) when operating in electric welding, gas welding, isolation shall take the necessary measures to prevent damage to the cables, meters and other equipment at the bottom; E) in paint ... Security guard officers; I) after the installation of the equipment, shall promptly notify the follow-up process, construction units and the
分析房价上涨的原因及未来的发展趋势
分析房价上涨的原因及未来的发展趋势作者：史峰摘要：通过对房地产价格经济模型并将上涨原因在实际检验得知影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。
房地产价格经过增长期后必定趋于相对动态平蘅稳定。
关键字：房价、商品房、经济适用房、限价房引言：1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。
取消住房实物分配制度后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，买房成了中国人最大的一项消费，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的商品房时代。
理论介绍：根据商品房的价格（以下简称房价）即可从经济学角度建立一个经济模型。
一. 定义：1.土地：是一种基本的自然资源，由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。
2.商品房：是有房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
3.期房：是开发商从取得商品房屋欲售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房。
这是当前房地产开发商普遍采取的一种房屋销售方式。
4.准现房：是指房屋主题已基本封顶完工但未竣工验收的房子，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型楼、间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
5.现房：是指开发商以办妥房地产权证（大产证）的商品房。
通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋6.商品房成本：是指开发商在建造出售或出租的房屋在零利润时所发生的土地款、建安工程款、规、费、税等一切费用。
二.假设①.土地是自由取用物品，土地的预期收益率为零。
②房地产开发零利润销售即商品房成本价销售③国民生产总指GDP恒不变，经济无地区、地域差异④不受国际金融的影响，国内存款贷款利率相等且等于零⑤国家政府免征收一切规、费、税⑥消费者拥有殷实的货币资本即绝对的购买能力⑦人口增长为零，各个年龄段的人符合正态分布⑧1998年7月1日起，商品房市场出现需求量远远大于供给量，而供给量在短期无法生产出来⑨商品房作为居住的充分必要条件，完全无替代效应⑩商品房生产者提供的商品房是同质的.三.假说如果以上假设完全成立，在这样的条件下可以用供给、需求和价格三个变量之间的关系可以用函数关系表达。
商品房价格与供求关系
商品房价格与供求关系随着城市人口的增加，商品房成为大多数人的居住选择。
商品房价格涉及到供求关系，不仅影响着个人的购房决策，也是城市发展的重要因素。
一、商品房价格受供求关系影响商品房供给量与需求量不平衡时，房价会上涨或下跌。
当城市人口迁入导致房屋需求上升时，需求量大于供给量，房价就会上涨。
相反，当城市人口外移导致房屋需求下降时，房屋供给大于需求，房价就会下跌。
这是商品房价格与供求关系的基本规律。
在供给方面，政府和开发商是商品房的主要供给者。
政府通常通过土地拍卖等途径提供土地资源，开发商则负责开发和销售房屋。
在需求方面，购房者的需求是商品房价格的主要影响因素。
购房者的需求程度与经济状况息息相关，核心的需求驱动力来自于城市化。
二、城市化推动了商品房价格上涨城市化是商品房市场繁荣的主要因素。
随着城市人口的增长，对房屋的需求量增加，推动了商品房价格上涨。
事实上，随着城市化的加快，商品房市场的发展也有了新的面貌。
房地产市场的竞争更激烈，开发商以价格和品质作竞争的武器，市场格局面临着新的变化。
三、政府调控对商品房价格有重要影响建立有序的房地产市场，确保市场健康发展，政府起着决定性的作用。
政府制定的相关政策、调控措施直接或间接地影响着商品房价格。
一方面，政府采取的土地供应政策、控制土地出让价格、限制购房政策等可以影响房屋供求关系，通过控制商品房供给量调整商品房价格。
另一方面，监管价格行为是政府用于调控商品房市场的有力手段。
政策的制定、监管与执行可以通过控制房屋价格、限制房地产贷款等措施来调整商品房价格，从而维护市场的稳定。
四、供求关系决定了房地产市场的游戏规则供求关系是房地产市场的核心，也决定了房地产市场的游戏规则。
由于市场竞争力的影响和不同消费者的需求体现在房地产市场趋势的不同方面，如房屋面积、房屋质量等。
这种趋势更深刻地影响了商品房市场的发展趋势，使竞争变得更加强烈和复杂。
总之，商品房价格与供求关系密不可分。
浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施
浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施近几年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，政府为控制房价的快速增长相继出台了“国六条”、“国八条”、和一系列金融、税收调控政策，但仍收效甚微。
本文从房地市场价格的表面现象出发，进而从经济学的角度来阐述目前房地产价格不断上升的原因，在此基础上提出解决问题的对策措施。
一、当前房地产价格走高的表面原因分析房价上涨的原因是多方面的，但从表面看有两种，一是需求拉上型，二是成本推进型，需求拉上型是外因，成本推进型是内因。
（一）消费需求大，供不应求导致房价上涨1、居民收入水平提高对房价的影响。
居民可支配收入的增加，意味着人们的生活水平提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。
对房地产的需求有四部分组成：一是自用需求，购买的目的是为了自己使用；二是投资需求，购买的目的是为了出租获得回报；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时出售以获得涨价收益；四是跟风需求，没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。
自用需求、投资需求为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求，虚假需求进一步拉动了房价上涨，但是不能长期维持。
2、城市化进程加快对房价的影响。
城市化是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化及城市不断发展和完善的过程。
随着我国经济的快速增长，使得我国城市化进程加快，人口大量向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而引起房地产价格上涨。
（二）房地产成本上升推动房价上涨房地产开发商在定价过程中，开发成本是影响其定价的重要因素。
根据微观经济学理论，在不完全竞争的市场上，商品价格是边际成本的增函数，开发成本越高，那么房地产价格越高，反之亦然。
因此，房地产开发成本是影响房地产价格的重要因素。
1、土地取得费用的提高。
土地取得费是构成房地产价格的主要因素。
房价问题的调研报告
房价问题的调研报告
《房价研究报告》
通过对当前房价情况的调研，我们发现了一些有趣的现象和趋势。
在这篇报告中，我们将分析房价的变化和影响因素，并提出一些解决方案。
首先，我们发现房价在过去几年中呈现出不断上涨的趋势。
尤其是在一线城市和热门二线城市，房价增长的速度更是惊人。
这种快速的涨幅对于普通消费者来说是一个沉重的负担，很多人面临着买房难的困境。
其次，我们发现房价受到多种因素的影响。
首先是供求关系，城市人口的增长导致住房需求不断增加，而房屋供应并没有同步增加，这导致了房价的上涨。
其次是政策的影响，一些限购政策和限贷政策的实施也对房价产生了一定的影响。
针对这些问题，我们提出了一些解决方案。
首先，应该加大住房供应，尤其是增加廉租房和经济适用房的建设。
其次，应该完善相关政策，通过调控房地产市场来稳定房价。
同时，也可以鼓励和引导投资者将资金投向其他领域，减少对房地产的投机行为。
综上所述，房价问题是一个复杂的社会问题，需要政府、企业和社会各界共同努力来解决。
希望我们的报告能够引起足够的重视，促进相关部门采取有效措施来解决这一问题。
房地产市场的供需关系
房地产市场的供需关系随着社会的不断发展，房地产市场已经成为了一个重要的经济领域。
无论是在城市还是农村，房地产市场都产生了巨大的影响。
而房地产市场的供需关系是影响房地产市场的其中一个重要因素。
一、房地产市场需求分析房地产市场的需求可以从人们对房屋的需求出发来分析。
首先，人们对住房的需求是一个持续且不断增长的需求。
尤其是城市居民，他们的需求更加旺盛。
因为城市居民的生活水平和经济能力更高，所需的住房质量和数量也更高。
除此之外，房地产的投资和对未来房价的预期也是影响需求因素之一。
人们普遍认为房地产市场具有较高的增值潜力，因此对于房地产的投资需求也不断增长。
二、房地产市场供给分析房地产市场供给是指以供应商为主体，生产和提供房屋产品服务的过程。
当市场上房屋供应数量多于需求时，供给过剩。
当市场上房屋供应不足时，供给不足。
通俗一点说，当市场价格低于房屋的生产成本时，房屋供给不足，供应商会减少投资，使得市场短缺。
反之，当市场价格高于房屋的生产成本时，房屋供过于求，供应商会增加投资，市场产生过剩现象。
三、房地产市场供需关系影响因素分析房地产市场的供需关系是由多方面的因素共同作用而成。
其影响因素可分为宏观和微观两个层次。
1、宏观层面上（1）国家宏观经济政策。
房地产市场是社会经济的重要组成部分，国家宏观经济政策对房地产市场影响巨大。
（2）社会人口结构。
人口数量和结构的变化直接影响到对住宅需求的变化。
（3）市场对土地的需求和供应。
有关部门应当合理规划城市土地的利用，避免房地产市场的需求和土地的供应不平衡，导致土地市场波动。
2、微观层面上（1）房地产企业策略。
房地产企业的经营管理策略和市场定位等策略是影响房地产市场供需关系的重要因素。
（2）贷款利率。
贷款利率是直接影响到购房者的购房意愿和能力的因素。
（3）房地产税政策。
税收问题是与家庭购房需求和企业房地产经营密切相关的问题。
四、结语综上，房地产市场的供需关系是一个复杂的问题。
解决高房价问题的有效对策
解决高房价问题的有效对策在当今社会，高房价已经成为了一个备受关注的热点问题，它给广大民众带来了沉重的经济压力，也对社会的稳定和可持续发展产生了一定的影响。
要解决这一复杂而棘手的问题，需要从多个方面入手，采取综合性的有效对策。
首先，政府应当加强对房地产市场的宏观调控。
这包括制定和完善相关的政策法规，如严格控制土地供应，避免过度开发和浪费。
政府要根据城市的发展规划和人口增长趋势，合理规划土地用途，确保土地资源的有效利用。
同时，加强对房地产开发商的监管，规范其开发行为，防止囤地、捂盘等不良现象的出现。
在金融政策方面，政府可以调整房贷政策，如提高首付比例、收紧房贷审批条件等，以抑制投机性购房需求。
对于二套房及以上的购房者，可以实行更高的贷款利率和更严格的贷款条件，从而减少炒房行为。
此外，加强对房地产金融市场的监管，防范金融风险，避免房地产泡沫的形成。
其次，加大保障性住房的建设力度是解决高房价问题的重要途径之一。
政府应投入更多的资金和资源，建设经济适用房、公租房、廉租房等保障性住房，以满足中低收入群体的住房需求。
通过扩大保障性住房的覆盖范围，让更多的人能够有房可住，减轻他们对商品房市场的依赖，从而缓解商品房市场的供需矛盾，对房价起到一定的平抑作用。
同时，要优化保障性住房的分配机制，确保真正有需要的人能够获得住房。
加强对保障性住房申请、审核和分配过程的监督，防止违规操作和权力寻租现象的发生，保证分配的公平公正。
再者，完善税收政策也能够对房地产市场起到调节作用。
可以考虑开征房产税，对拥有多套房产的个人或家庭征收一定的税款。
这样能够增加房产持有成本，抑制投机性购房和囤房行为，促使多余的房产进入市场流通，增加房屋供应。
此外，对于房地产交易环节的税收，可以根据房屋持有年限的长短实行差别化税率，鼓励长期持有，抑制短期炒卖。
除了政策层面的调控，还应当加强房地产市场信息的透明度。
建立健全房地产市场信息发布机制，及时、准确地向社会公布土地供应、房屋建设、销售情况等相关信息，让消费者能够了解市场的真实情况，做出理性的购房决策。
中国房地产市场价格波动的原因分析
中国房地产市场价格波动的原因分析近年来，中国房地产市场的价格波动一直备受关注。
在各种因素的影响下，房地产市场的价格趋势不稳定，有时会出现大幅波动，而这些波动的原因也是多方面的。
本文将从多个方面逐一分析，探究中国房地产市场价格波动的原因。
1. 地域因素中国的地域广阔，各地的房地产市场具有很大的差异性。
有些城市土地资源丰富，市场供大于求，因此房价相对较低。
而有些城市的土地供应较为紧张，市场需求大于供应，房价便不可避免地攀升。
例如，在中国的一线城市，房地产市场供求失衡严重，土地资源受限、市场需求旺盛的情况下，房价大幅上涨。
一线城市的房地产市场已经成为一个看不到顶的圈套，甚至很多人都在为房子工作。
2. 经济因素房地产市场是一个极其复杂的市场，与经济的发展、行业的变化等因素密不可分。
中国的经济增长速度已经超过了世界大部分国家，人口数量也是世界上最多的国家之一，所以产生了很强的需求，这也是中国房地产市场价格上涨的一个重要因素。
而随着城市化进程的加速推进，城市人口的集聚也促进了房地产市场的发展，吸引了更多的购房者，从而带动了房价的上涨。
此外，货币政策的影响也是不容忽视的因素。
中国的货币政策始终保持以稳健为主的操作，对房地产市场的发展也有很大的影响。
3. 政策因素政策环境也是房地产市场价格波动的一个重要因素。
政府对于土地供应、房地产交易、财税等方面的政策都会对房地产市场产生直接或间接的影响。
例如，在政府推出限购、限贷的政策后，房地产市场价格就会出现明显的波动，同时，一些特殊的房地产政策也会对房价产生影响。
除此之外，环保、城市规划与土地利用等众多的公共政策也对房地产市场的价格波动产生重要的直接或间接的影响。
4. 投资需求房地产的投资性价值也是影响价格波动的重要因素。
随着社会经济的日益发展，投资成为一种十分普遍的行为，房地产也成为人们投资的热点目标之一。
大量资金的汇入进一步推高了房地产市场的价格，打造了一个以投机为主的房屋买卖市场。
年楼市调控政策的解读房价上涨的原因与未来发展趋势
年楼市调控政策的解读房价上涨的原因与未来发展趋势随着我国经济的不断发展，房地产行业成为了国民经济的支柱之一。
然而，近年来楼市的调控政策引发了广泛的关注和热议。
本文旨在对近年来的楼市调控政策进行解读，探讨房价上涨的原因，并展望未来的发展趋势。
一、楼市调控政策的解读近年来，我国政府采取了一系列楼市调控政策，旨在遏制房价过快上涨，维护市场的稳定。
这些政策主要包括限购、限售、限贷、取消公积金贷款等手段。
限购政策限制了购房人群的购房数量和住房面积；限售政策要求购买新房的业主在一定期限内不得转让；限贷政策对购房者的贷款额度进行了限制；取消公积金贷款则减少了购房者的融资来源。
这些调控政策的出台，一方面是为了避免房价过快上涨引发的社会不稳定，另一方面也是为了保护购房者的合法权益。
通过限制购房人群和融资渠道，有效地遏制了投资性购房和过度投机现象，促进了楼市的健康发展。
二、房价上涨的原因分析房价上涨是多种因素的综合结果，既与市场供需关系有关，也与金融政策、土地政策等因素密切相关。
首先，供需关系是影响房价的重要因素之一。
随着我国城镇化进程的加快，大量农村人口涌入城市，使得城市人口的增长迅速。
人口增长带动了城市住房需求的增加，供需的失衡导致了房价的上涨。
其次，土地供应的不足也是导致房价上涨的原因之一。
我国土地资源有限，而城市用地的供应则更为紧张。
局部地区土地市场供应严重不足，导致购房者在供不应求的情况下，只能选择高价购房，从而推高了整体楼市价格。
此外，金融政策的影响也不可忽视。
过去的几年中，我国货币政策相对宽松，低利率环境下的贷款便利使得购房者容易获得资金，从而推动了房价的上涨。
金融政策的变动对楼市价格有着直接的影响，政策收紧会抑制购房者的购房需求，进而对房价产生一定的压力。
三、未来的发展趋势展望随着楼市调控政策的不断收紧和市场的逐渐回归理性，未来的楼市发展将呈现以下趋势：首先，市场供需关系将逐渐得到优化。
随着城镇化进程的推进，农村人口向城市转移的潮流趋于平缓。
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成都理工大学 从供求关系分析房价高涨的原因及其对策 从供求关系分析房价高涨的原因及其对策 作者姓名：陈草 专业班级：财务管理2003080501 指导教师：杨锦
摘要： 房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都很大的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。房价的问题是个牵涉面非常广泛的问题，是一个宏观经济问题，也是一个社会问题，还是一个政治问题。就作者个人而言，我认为房屋既然是商品，那么供求关系对价格是必然会产生很大影响的，是引起价格变动的一个非常重要的因素。因此本文针对我国目前的房价现状，主要从经济学的供求关系角度系统的分析了房价过高的原因，并分别分析了房市的需求现状和供给现状。并从供求关系方面提出了有关抑制房价的方法和对策。
关键词：高房价;供给;需求;对策 目 录 第一章：前言 1.1我国房地产供需问题研究背景 1.2国内外对房地产市场供求问题的研究状况 1.3 本文研究思路和研究方法及研究结果 第二章：房市发展回顾 第三章：我国房市现状 3.1 供需市场现状 3.2 房价现状 第四章：房市需求现状分析 4.1 消费需求不断上涨 4.2 投资需求旺盛 4.3 城市化进程的影响 第五章：房市供给现状分析 5.1 不合理的供给结构 5.1.1 商品住房结构不合理 5.1.2 保障性住房建设不力 5.2 土地价格的影响 5.2.1 土地出让制度的不合理导致房价高涨 5.2.2 土地有效供给不足 第六章：抑制房价的对策分析 6.1 引导消费结构的改善 6.2 提高住房的有效供给 6.3 相关政策和制度的完善 结论 致谢 参考文献 第一章 前 言 1.1我国房地产供需问题背景研究 随着我国经济体制改革的进一步深化和经济的高速发展，有力地推动了房地产业的飞速发展。房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开转自发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。在这个背景下，房屋的需求越来越大，而供给的发展跟不上需求发展的脚步，加上政治经济等各方面的因素，尽管政府积极调控房价的涨势，但房价依然涨势甚猛，老百姓叫苦连天。 1.2国内外对房地产市场供求问题的研究状况 纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。 而国内学者对房地产市场运行问题研究的主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还转自存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产市场运行问题时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。四是应把对房地产市场运行问题的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场运行问题的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。 1.3本文研究思路和研究内容及主要成果 研究思路：首先，搜集我国近年来房地产相关资料和数据，对国内房地产市场概状进行纵观，在此基础上，对我国房地产市场从供给和需求方面进行分析，分析供给现状和需求现状对房价高涨走势的影响，并在此分析过程中就二者不合理的现状提出问题，同时尽作者所能提出建议和对策。
研究内容：本文主要就我国国内房市中需求过甚，供给不足和供给结构不
合理等方面提出问题，并对其影响进行分析，从完善制度、引导合理消费、调整住房结构等方面提出对策，找出解决办法。 第二章 房市发展回顾 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房屋看成商品，更不会把它作为商品来买卖，它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动和流通。八十年代的中国，房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。其重要标志是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现转自出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 第三章 我国房市现状 3.1 供需市场现状
从供求关系来看,目前商品房的增长量不足以满足可以预计的需求量。就全
国而言,中国去年增加了1100万个家庭,但是去年提供的住房只有440万套,只能满足将近一半的需求。而18亿亩耕地红线以及土地计划的供给方式,让商品房的供应量远远不能满足现在可以预测到的需求。 3.2房价现状 我国房价在2003年以前涨幅较低，2004年开始飞涨，2005～2008年的涨幅波动较大，2009年1～5月出现了负增长，6月份小幅回升到0.2%。截止到2009年6月，按照两部委房价涨幅计算的我国房价绝对值分别为3337元和3864元／平米，但我国的实际房价绝对值却是大幅上涨的。 2009年7月份温州、北京、上海、杭州、深圳等城市的平均房价已高达每平米17116元、15052元、15404元、15277元和14758元（蔡经，2009）。11月份，北京市的平均房价增加到18088元／平米，比7月份上涨了3036元。由此可见，在我国平均房价涨幅波动的同时，实际房价绝对值是大幅上涨的。
第四章 房市需求现状分析 4.1消费需求不断上涨 这里的消费需求主要是指住房需求，包括首次购房者的需求。中国人口基数大，人口增长快，这样的庞大人群的需求自然就大;同时，随着我国经济的快速发展，每年的GDP都保持在10%左右，城镇人口的收入水平不断上升，部分群众想要改善住房条件，形成二次自住购房；再加上近几年高校的不断扩展，各类大学基本都落座于一二线城市，而每年几百万的毕业生要在城市就业安置，无形中构成了另一部分人群的购房需求，再加上中国社会结婚要买房的风气构成的新婚房需求群体，由此进入购房置业的高峰期。由于这样的消费需求具有向上的刚性，因此对于房市没法进行长期观望，购房需求的满足需要迫在眉睫，因此只会更加导致房价上涨。 而20世纪60年代“婴儿潮”时期出生的庞大人口群体正介于40-50岁之间，他们社会阅历丰富，社会财富又主要集中在他们手中，目前正处于消费旺期，近几年甚至一二十年，强劲的住宅需求可能不会疲软 同时，改革开放以来的金融制度改革释放了压抑的需求，银行的房贷从另一方面促使商品房销售市场火爆，给购房者提供了买房的资金。 4.2投资需求旺盛
随着我国经济的快速发展，人们的收入水平提高和人们观念的转变，人们
倾向于把闲置的钱拿去投资，以钱生钱。民众中的多数投资者都没有经过投资方面的系统学习和训练，再加上国内理财行业处在起步和发展阶段，理财产品的缺陷和理财手段的缺乏，人们认为只有房子是最保险的投资品，这样就出现了大批炒房的炒房者。炒房者炒房又挤占了首次购房者所需的商品房，这样的房价自然就居高不下。 在国内资本开展大规模炒房的同时，国际资本特别是国际游资也趁机牵起房地产投机狂潮。尽管国内并没有直接开房外资进入市场的政策，但基于人民币会继续升值的良好预期，越来越多的外资通过合资方式渗透到房地产开发等经营环节，造成房价飙升。 4.3城市化进程的影响