开发产品成本会计核算制度

重庆市金科实业（集团）有限公司项目开发产品成本会计核算制度（讨论稿）目录第一章总则第一条、目的和任务第二条、适用范围第三条、项目开发产品成本释义第二章开发产品成本会计确认、计量和核算第四条：开发产品成本会计确认和计量方法第五条、开发产品标准成本制定的会计政策和方法第六条、开发产品标准成本会计确认、计量和核算第七条、开发产品预结算成本会计确认、计量和核算第八条、开发产品结算成本会计确认、计量和核算第九条、项目开发成本末级明细科目余额内部结转会计核算第三章开发产品成本差异分配会计确认、计量和核算第十条、开发产品成本差异分配会计确认和计量方法第十一条、开发产品预结算与标准成本差异分配会计确认、计量和核算第十二条、开发产品结算与预结算成本差异分配会计确认、计量和核算第四章附则第十三条、解释和修改第十四条、施行时间第一章总则第一条、目的和任务为了统一和规范项目开发产品成本会计核算行为，准确确认、计量和核算项目开发产品成本以及各会计期间的销售成本和会计利润，全面、真实、及时反映开发产品入库、出库和结存状况，保证会计信息质量，做好财务分析基础工作，依据《企业会计准则》和其他有关法律、行政法规之规定，结合房地产开发行业实际情况，制定本制度。

第二条、适用范围本集团所辖各房地产开发公司，应当遵守本制度。

第三条、项目开发产品成本释义本制度所称项目开发产品成本是指：以项目开发产品为成本核算对象，归集和反映的为生产或者建造开发产品——房屋及建筑物所支付的生产或者建造费用的总和。

项目开发产品成本与项目开发成本构成的表现形式虽然不同，但实质经济内容是一致的。

第二章开发产品成本会计确认、计量和核算第四条：开发产品成本会计确认和计量方法㈠标准成本法释义标准成本法是指：日常入库和发出开发产品，采用预先设定的单位标准成本和实际测绘面积为依据，确认和计量入库和发出标准总成本，开发产品成本差异（预结算与标准成本差异和结算与预结算差异）入库和分配独立进行确认和计量，会计期末将发出开发产品标准成本调整为实际成本，确保真实、合理、准确确认、计量和核算各个会计期间的存货成本、销售成本和会计利润。

㈡科目设置和使用1、开发成本一级科目下，新增设置三个二级明细科目：⑴开发成本——结转开发成本至开发产品标准成本贷方：归集反映日常入库开发产品标准成本和归集反映项目竣工决算后结转红字冲回的累计入库开发产品标准成本。

期末余额：贷方反映尚未冲回的入库开发产品标准成本。

本科目一般不能有借方发生额。

本科目按开发项目设置核算项目。

⑵开发成本——结转开发成本至开发产品预结算与标准成本差异贷方：归集反映日常入库开发产品预结算与标准成本差异和归集反映项目竣工结算后结转红字冲回的累计入库开发产品预结算与标准成本差异。

期末余额：贷方反映尚未冲回的入库开发产品预结算与标准成本差异。

本科目一般不能有借方发生额。

本科目按开发项目设置核算项目。

⑶开发成本——结转开发成本至开发产品结算与预结算成本差异贷方：归集反映日常入库开发产品结算与预结算成本差异和归集反映项目竣工决算后结转红字冲回的累计入库开发产品结算与预结算成本差异。

期末余额：贷方反映尚未冲回的入库开发产品结算与预结算成本差异。

本科目一般不能有借方发生额。

本科目按开发项目设置核算项目。

2、新增一级科目——开发产品成本差异。

本科目核算产品预结算成本与标准成本、结算成本与预结算成本差异及其差异分配情况。

本科目下设置两个二级明细科目：⑴开发产品成本差异——预结算与标准成本差异。

借方：核算入库开发产品预结算与标准成本差异；贷方：核算发出或者销售标准成本分配的预结算与标准成本差异。

期末余额：借方反映库存开发产品预结算与标准成本差异（红字或者蓝字）。

本科目按开发项目设置核算项目。

⑵开发产品成本差异——结算与预结算成本差异。

借方：核算入库开发产品结算与预结算成本差异；贷方：核算发出或者销售标准成本分配的结算与预结算成本差异。

期末余额：借方反映库存开发产品结算与预结算成本差异（红字或者蓝字）本科目按开发项目设置核算项目。

3、开发产品一级科目下，设置两个二级明细科目⑴开发产品——出售开发产品（现在已适用科目）借方：归集和反映日常入库的开发产品标准成本；贷方：归集和反映日常发出或者销售的开发产品标准成本；期末余额：借方反映库存开发产品标准成本。

本科目一般不能有贷方余额。

本科目按开发项目和产品形态设置核算项目。

⑵开发产品——出租开发产品（现在已适用科目）借方：归集和反映日常入库的开发产品标准成本；贷方：归集和反映日常发出或者出租的开发产品标准成本；期末余额：借方反映库存开发产品标准成本。

本科目一般不能有贷方余额。

本科目按开发项目和产品形态设置核算项目。

第五条、开发产品标准成本制定的会计政策和方法㈠开发产品标准成本释义：开发产品标准成本是指：在持续正常经营的条件下，对项目可能进行的各种耗费项目，依据预设的耗费标准和标准价格，运用技术测定等方法，预测项目开发产品可能实现的成本。

标准成本又称目标成本。

㈡开发产品标准成本的构成：开发产品标准成本构成应当与会计科目体系确定的开发成本构成的三级明细科目内容基本一致。

㈢开发产品标准成本制定的基本会计政策：1、土地费用：按产品占地面积分配确定开发产品标准成本；不计容积率面积和公建配套面积不摊消土地成本。

2、除土地费用外的其他费用，比如建筑安装工程、前期工程、基础设施、公建配套、开发间接费等，依据预设的耗费标准和标准价格，测定项目开发产品标准成本。

㈣开发产品标准成本制定方法1、单位产品标准土地成本⑴政府出让地政府出让地也称一手地，是指企业直接向政府购买土地。

投资主体收购目标公司股权且目标公司拥有土地财产权确实是直接向政府购买的，应当作为政府出让地确认土地成本。

土地成本总额=土地出让合同价款+其他土地费用⑵转让地转让地也称二手地，是指一个企业从另一个企业直接购买项目或者土地。

土地成本总额=土地或者项目转让合同价款+其他土地费用⑶土地成本以产品占地面积为标准，分配确定单位开发产品土地成本。

具体分配方法如下：①单位地面价格＝综合土地成本÷土地总面积②产品占地区域综合土地成本＝产品占地区域土地面积×单位地面价格③单位产品楼面综合土地成本＝产品占地区域综合土地成本÷计容积率可售建筑面积⑷责任单位：产品占地区域土地面积和计容积率可售建筑面积由规划设计部提供；单位产品标准土地成本由集团财务管理部组织制定。

2、单位产品标准建筑安装工程成本⑴责任单位：单位产品标准建筑安装工程成本及其构成由工程管理部制定和提供。

⑵产品总标准筑安装工程成本=产品数量（面积）×单位产品标准建筑安装工程成本3、单位产品标准前期工程成本、基础设施成本、公建配套成本、开发间接费⑴责任单位：单位产品标准前期工程成本、基础设施成本、公建配套成本、开发间接费及其构成由财务部组织制定，但设计部、工程管理部、投资开发部及其他相关单位应当共同提供制定标准成本的基础资料。

⑵产品标准总成本=产品数量（面积）×单位产品标准成本㈤标准成本的制定和调整时间1、标准成本制定完成时间：至少在项目预结算前3个月完成标准成本制定。

2、标准成本调整完成时间：标准成本原则上每年调整一次。

每年12月31日以前，应当完成本年度各在建项目标准成本的调整。

第六条、开发产品标准成本会计确认、计量和核算㈠开发产品标准成本会计确认、计量条件项目竣工决算前，但测绘面积已经确定且满足实现销售条件的，应当以单位标准成本和测绘面积为依据，确认和计量入库开发产品标准成本。

㈡开发产品标准成本会计确认、计量和核算1、编制本期库存开发产品标准成本动态情况明细表（附表1）⑴编制依据：①本期入库开发产品测绘面积明细表②本期发出（交房）开发产品测绘面积明细表③项目开发产品标准成本明细表⑵编制方法①本期期初余额=上期期末余额②本期入库或者发出开发产品数量=测绘面积明细表中的本期入库或者发出各种产品形态测绘面积③本期入库开发产品单位标准成本=项目开发产品标准成本明细表中的各种产品形态单位标准成本④本期入库开发产品总标准成本=∑入库或者发出数量*单位标准成本⑤本期发出开发产品单位标准成本=（期初库存开发产品余额+本期入库开发产品发生额）/（期初库存开发产品数量+本期入库开发产品数量）⑥本期发出开发产品总标准成本=∑发出开发产品测绘面积×发出开发产品单位标准成本2、入库开发产品标准成本核算⑴原始凭证：本期库存开发产品标准成本动态情况明细表（附表1）⑵确认和计量入库开发产品标准成本入库开发产品标准成本=∑入库开发产品测绘面积×单位产品标准成本借：开发产品——出售开发产品（或者出租开发产品）/（产品形态核算）贷：开发成本——结转开发成本至开发产品标准成本3、发出或者销售开发产品标准成本核算⑴原始凭证：本期库存开发产品标准成本动态情况明细表（附表1）⑵会计分录：借：销售成本贷：开发产品——出售开发产品（或者出租开发产品）/（产品形态核算）第七条、开发产品预结算成本会计确认、计量和核算㈠开发产品预结算成本释义开发产品预结算成本是指：由工程预结算报告和相关资料共同确定的、累计入库的开发产品预计发生的全部成本费用。

㈡开发产品预结算成本的构成1、入库开发产品标准成本2、入库开发产品预结算与标准成本差异㈢开发产品预结算成本确认和计量标准：1、入库开发产品直接工程预结算成本——建筑安装工程成本；2、除直接工程预结算成本——建筑安装工程成本外的其他间接成本费用，采用开发产品标准成本。

㈣开发产品预结算成本会计确认、计量和核算：1、编制本期入库开发产品建安工程预结算与标准成本差异明细表（附表2）⑴编制依据：①本期入库开发产品测绘面积明细表②本期入库开发产品建安工程预结算成本明细表③项目开发产品标准成本明细表⑵编制方法①本期入库开发产品数量=测绘面积明细表中的本期入库各种产品形态测绘面积②本期入库开发产品单位建安工程标准成本=项目开发产品标准成本明细表中的各种产品形态单位建安工程标准成本③本期入库开发产品总建安工程标准成本=∑入库开发产品数量*单位标准成本④本期入库开发产品总建安工程预结算成本=本期入库开发产品建安工程费预结算明细表中的总造价。

⑤本期入库开发产品建安工程预结算与标准成本差异=∑（本期入库开发产品总建安工程预结算成本—本期入库开发产品总建安工程标准成本）2、会计核算⑴原始凭证：入库开发产品建安工程预结算与标准成本差异明细表（附表2）⑵预结算与标准成本差异﹥0时借：开发产品成本差异——预结算与标准成本差异贷：开发成本——结转开发成本至开发产品预结算与标准成本差异⑶预结算与标准成本差异﹤0时借：开发产品成本差异（红字）——预结算与标准成本差异贷：开发成本（红字）——结转开发成本至开发产品预结算与标准成本差异第八条、开发产品结算成本会计确认、计量和核算㈠开发产品结算成本释义：开发产品结算成本是指：由工程结算报告和相关资料共同确定的、累计入库的开发产品实际发生的全部成本费用。