天津车辆段上盖综合开发的思考
地铁车辆段上盖物业开发设计分析
地铁车辆段上盖物业开发设计分析摘要：随着城市可用土地资源的不断缩减，如何进一步提高城市土地资源利用率成为相关人员考虑的重要问题，由于地铁车辆段区域的构筑物相对较少，具有一定的复合利用价值，因此，越来越多的人将关注的目光投向地铁车辆段上盖开发，由于地铁车辆段上盖开发比较特殊，对工程设计的要求也有一些不同之处，基于此，本文以某地铁车辆段上盖物业开发项目为实际案例，深入分析梳理地铁车辆段上盖物业开发设计原则与设计要点，供同业人士参考。
关键词：地铁车辆段；上盖物业；开发设计分析引言目前各个地区都在致力于推进城市化建设，城市土地资源几乎被开发殆尽，为了不闲置每一寸城市土地资源，很多城市都开始进行地铁车辆段上盖物业开发，由于该类开发项目涉及到多方面的问题，所以开展项目开发设计作业时，不仅要重点考虑特点，还要同时兼顾地上地下空间的综合利用，这就要求设计人员首先要充分了解和明晰地铁车辆段上盖物业开发设计的基本原则，也需要通过对实际设计方案的深入分析，梳理和总结该类开发项目的交通消防等各设计环节的侧重点。
1.地铁车辆段上盖物业开发设计原则1.1.空间利用最大化对地铁车辆段进行上盖物业开发，首要的设计原则是对占地进行集约化利用，这也是这项建设任务的初衷。
地铁车辆段分三个组成部分，即落地区，运用库以及连接出入段线，物业开发过程中还须立足于实际，科学分析盖上及盖下的空间分布利用，既要保证地铁正常运转不受影响，还要保证盖上物业开发设计方案的科学合理性，达到最大化利用空间。
1.2.结构经济化以物业开发形式开发地铁车辆段的上盖，主要是开发住宅建筑，要为地铁运行期间的正常通行及检修留出足够盖下空间，同时地铁运行的常态化清洁及巡检也要得到充分保证，这就导致盖下通常会有很高的空间。
而上盖物业开发的主要形式是高层建筑，这就要求开发过程选择最适用的转换层，对设计人员来说难度较大。
所以，工程设计的转换层和柱网设置的合理性就成为关键节点，需要充分保障经济适用性和空间的最大化利用。
地铁车辆段上盖物业开发的综合分析王珏
地铁车辆段上盖物业开发的综合分析王珏发布时间：2021-05-14T08:58:49.777Z 来源：《基层建设》2020年第30期作者：王珏[导读] 摘要：在地铁车辆段上盖物业开发中，实际效益体现为社会、经济效益。
北京城建设计发展集团股份有限公司北京市 100000摘要：在地铁车辆段上盖物业开发中，实际效益体现为社会、经济效益。
目前，随着我国交通事业的发展，我国的一些一线城市如北京、上海、深圳等地交通设施已基本完善，当前交通建设的主要方向在二三线城市的交通网络建设。
随着城市化的推进，便捷的交通能帮助城市解决交通拥堵、出行难、城郊距离大等问题。
然而，随着交通工具的优势，其相对的负面影响也随之出现。
基于此，本文对地铁车辆段上盖物业开发的综合分析进行了详细的论述。
关键词：地铁车辆段；上盖；物业开发城市轨道交通车辆段物业开发的成功案例已有很多，方案也越来越完善及成熟。
通过不断总结及应用新技术，消除车辆段运营期间的振动和噪声给车辆段上盖与周边开发所带来的诸多负面影响，同时，解决好车辆段的通风采光问题，保证车辆段的使用功能及工作环境，最大限度地减少物业开发对车辆段运营的不利影响，促进城市轨道交通可持续发展进入良性循环轨道。
一、地铁车辆段物业开发概述地铁车辆段是整个地铁安全运营的后勤保障，是对车辆进行停放、管理、月检及维修等功能的主要场所，由于车辆段的占地面积大，建筑密度小，在这种情况下，对其进行物业开发是对土地资源的合理利用，并能缓解城市用地压力。
车辆段的开发模式主要是在其上部进行综合建设。
二、地铁车辆段上盖物业开发模式地铁车辆段上盖物业开发模式根据开发强度和功能的不同，主要分为以下类型：①一般位于较偏僻或经济发展落后的地方，仅对车辆段用地进行开发，主要开发为保障性住房或经济适用房，并建设相应的配套设施；②将车辆段的开发和周围的白地进行综合开发，提高建设范围与强度，开发的主要功能多为住宅和商业；③在将车辆段与周围白地进行一体化综合开发时，以车辆段上盖的综合开发，带动周边用地的高强度开发，所包含的功能更加多元化，涵盖了住宅公园绿地、商业商务、文化娱乐、办公等多种功能空间。
对城市地铁车辆段物业开发的思考
3 国内地铁车辆段物业开发的几种模式分析
3 1 北京复八线四惠东车辆段 北京复八线四惠东车辆段工程位于北京市朝阳区
高碑店乡, 全 部采用上盖平台模式, 主体平台东西 长 1 291 m, 南北宽 226 m。平台为两层纯框架结构, 结构 柱网主要为 11 m 7 2 m, 柱断面以 1 m 1 m 为主。 平台首层高 7 5 m, 为车辆段层, 提供复八线车辆停车 列检、维修、洗刷保养等服务; 平台二层层高 4 1 m, 为 设备管道层, 平台住宅区的变电所、水泵房、热力站、机
M iao D ong
摘 要 地铁车辆段物业开发是地铁建设者高度关注的问题之一。阐述了轨道交通物业开发的意
义和前景, 针对国内地铁车辆段的建设特点, 结合工程规划和建设实例, 对目前地铁车辆段物业开发方
案、形式及存在的问题进行了分析, 提出了目前地铁车辆段物业开发应注意和解决的问题。
轨道交通段场上盖开发探析
轨道交通段场上盖开发探析摘要：随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，城市用地紧张状况日益加剧，要想实现对城市土地资源的合理利用，实现对土地的集约开发是必由之路。
探索轨道交通段场上盖的综合商业开发已经成为当前各大城市进行空间开发和建筑综合体升级的重要规划安排。
通过对轨道交通沿线土地及上盖物业的开发与运营，不仅能够实现对城市土地资源的合理利用，同时还能够获取相应的开发收益来填补轨道交通建设运营资金的缺口，可以说是一种基础设施带动土地增值，而土地增值又反哺城市发展的一种非常可取的开发模式。
关键词：轨道交通；车辆场段；上盖开发；探究轨道交通段场一般占地面积比较大，建筑密度较小并且开发利用程度比较低，因此需要着重研究如何有效的进行轨道交通车辆段上盖空间开发，提高容积率，以轨道交通车辆段为中心，提升周边及沿线地区的区域价值，实现经济社会的可持续发展[1]。
由于轨道交通车辆段上盖的开发不同于其他普通用地的开发，由于上盖平台与地面之间存在一定高度差异，因此在交通衔接规划等方面存在较大的困难。
基于此需要结合具体实践，对车辆段上盖开发的物业类型、建筑设计方式、交通衔接模式等加以分析和探讨，以提升车辆段场上盖开发质量。
一、轨道交通段场上盖开发的价值为进一步提高城市土地的集约化利用水平，当前各大城市都在加快推动城市轨道交通发展以及周边土地的开发进程。
针对轨道交通车辆场段上盖的开发，被现代城市的发展提供了新的空间，实现一地两用。
其价值主要体现在一是解决了城市用地紧张的问题，实现对城市土地资源及空间的分层和立体使用，极大的缓解了城市土地资源紧张的状况。
二是能够满足轨道交通运营功能的需求。
通过轨道交通车辆场段上盖开发能够有效提升轨道交通站点周边的土地价值和城市空间品质，打造轨道加复合业态加社区的创新模式，形成新的城市发展商业综合体，在打造新的城市标杆的基础上，又通过相应的物业收益来反哺轨道交通运营，使其不再单纯的依靠政府补贴，从而促进城市的整体规划与管理水平，实现城市的健康与和谐发展。
关于地铁车辆段与综合基地工程建设的思考
关于地铁车辆段与综合基地工程建设的思考作者：朱培凡来源：《中国房地产业》 2016年第22期【摘要】随着经济社会的发展，我国的交通建设方面取得了长足的发展，许多城市都在开展大量的轨道交通工程。
地铁车辆段与综合基地工程建设工程在地铁建设当中具有至关重要的作用，如何做好相关的建设工作是很多建设单位所关注的。
本篇文章就对施工图纸设计的重要性的讲述以及施工项目实施总承包的具体意义和如何加强建筑施工管理三个方面进行了论述。
【关键词】施工图设计；地铁车辆段与综合基地工程；项目总承包目前，随着我国经济发展以及城市化进程的加快，大量的人涌入城市当中，并且大部分人都拥有自己的车，这就造成了城市的交通的紧张，为了缓解这种问题，大部分城市都在大力兴建轨道交通。
在轨道交通建设过程当中，做好地铁车辆与综合基地的建设至关重要，其关乎地铁的检修与维护，是地下交通的调度指挥枢纽。
1、加强施工过程中的图纸设计工作对于施工图的设计是工程施工当中的重要部分。
它关乎到一项工程的成本与质量。
所以，在工程施工过程中，要对施工图的设计严格把控，做好对其的监督管理工作。
通常来讲，在工程设计的过程中，首先都是要进行方案设计，其是对于工程的设计起着决定性的作用，其次是初步设计，其是对方案设计进行补充与完善，最后是施工图设计，其是对初步设计的而进一步细化。
在工程设计的过程当中，一定要严格按照步骤执行，切不可因为急于施工而越过对工程项目的方案设计以及初步设计，避免出现边施工边完善施工方案的现象。
对施工图设计实施监督管理是为了使设计企业在施工图的设计过程中能够贯彻落实建设单位的意愿，在保证工程能够按图顺利施工与实现其使用功能的情况下，最大限度的降低建设项目的成本投入。
避免建设单位在工程的施工过程中要求监理单位与施工单位随意修改施工图设计的现象的发生。
在地铁车辆段与综合基地工程的方案设计过程中，不仅要满足工程特定的使用功能，还要严格遵守因地制宜的原则。
因为工程建设地点是根据地铁正线的位置来决定的，当地铁正线被确定之后，就没有必要再讨论合理选址的问题了，只能够因地制宜。
地铁车辆段上盖开发项目性能化设计及加强措施
地铁车辆段上盖开发项目性能化设计及加强措施摘要：目前，经济发展迅速，我国的地铁行业的发展也有了相应的进步。
车辆段基地盖上居住主导型开发的项目减少了土地资源的占用，实现了土地的多维开发，充分挖掘车辆基地土地开发潜力，形成新的城市空间增长核心，有力推动了城市整体结构发展。
同时，在车辆段上盖及周边地块开发时，处理好地铁对周边的噪声、振动的影响，以及保障好地铁的正常、安全运营也是项目成败的关键。
关键词：地铁车辆段上盖开发项目；性能化设计；加强措施引言城市土地资源有限，在可持续发展理念的引导下，地铁建设成为缓解城市交通压力的重要形式，发挥地下空间的应用价值。
其中车辆段是地铁系统中的重要部分，可为列车的停放与维护提供场所，合理的上盖开发既维护了车辆段的正常功能，又推动了城市发展。
针对上盖开发工作中所存在的各类问题，需得到相关人员的高度重视，以合理的方式将其解决。
1地铁车辆段上盖开发的特点地铁车辆段，主要用于地铁车辆停车、检修等工作。
通常情况下，地铁车辆段占地大，建设用地规模大。
典型车辆综合基地按功能大致可分为出入段线、咽喉区、库房区、白地区等几个部分。
现在各大城市的地铁车辆综合基地大多进行了综合物业开发。
在车辆段上部加盖一两层楼板，形成“盖板”，在盖板上进行的物业开发，称为“上盖”。
车辆段上盖一般是集地铁、公交、居住、商业、办公等多种功能的综合体。
车辆段上盖开发能促进土地节约集约利用，车辆段上盖开发土地收益可反哺轨道交通建设。
由于车辆段功能的要求，车辆段多为高大空间，一般停车列检库，结构层层高约为10～11m，检修库更是达到了约14m，而上盖开发标准层层高一般为3m，小汽车库最高约6m，上下层层高相差大，造成结构刚度的突变。
车辆段由于受轨道、行车及检修等功能限制，对限界要求严格，造成上部物业开发的结构竖向构件无法直接落地，尤其是垂直轨道方向的剪力墙基本无法落地。
2开发内容车辆段上盖开发所涉及的内容较为丰富，应结合车辆段的规模、地铁线路运行情况等多方面因素。
车辆段与综合基地设计及管理体会
车辆段与综合基地设计及管理体会摘要：针对目前比较多的轨道交通项目，特别是车辆段与综合基地的设计展开探讨。
结合工作中的实际经验对设计过程、人员及配合管理方面提出自己的感想体会。
关键词：车辆段与综合基地设计过程管理轨道交通作为目前最为重要的城市交通解决方案，正在全国各大城市如火如荼的建设中。
做为大客运量的城市轨道交通既可以作为城市公共交通的主干线，起到城市交通体系的骨架作用。
又能提高出行效率，节约时间，方便市民出行。
还能响应低碳环保的绿色出行理念，对节能减排做出很大贡献。
苏州作为国内第一个建设城市轨道交通的地级市，已建成的一号线是目前苏州投资规模最大的城市建设工程。
苏州设计研究院股份有限公司是苏州规模最大的建筑设计企业，参与轨道交通项目设计有着特殊的背景和战略考虑。
车辆段与综合基地作为突破口和联系纽带，为承接站点、上盖、地下空间等轨道相关项目有着不可或缺的作用。
同时为车辆段与综合基地设计做出的付出也得到相应的认可和鼓励。
车辆段与综合基地项目作为特殊的工业建筑类型，有别于以往常规民用、工业建筑设计，对参与设计项目的部门有很多新的要求。
对设计人员不管是设计思路、过程管理还是协调配合都提出了很多特殊的要求。
设计过程管理车辆段与综合基地设计周期长，从全线方案、项目立项、工程可行性研究、初步设计、施工图、设备联络配合、施工过程、装修配合、景观市政配合到竣工。
每个阶段对设计都有相当多的要求，而且牵涉专业和部门众多，协调工作量巨大。
这对项目的管理提出了更高的要求。
根据我参与过项目总结的经验，在管理上我觉得条理性显得尤为突出，项目经理作为内外沟通的关键节点，对输入设计条件进行归纳分析，下发至各工种负责人，工种根据本专业的要求和统一技术措施协调安排设计人员落实。
反馈资料经过工种技术把关，重要节点还需提请本专业校对审核同意，反馈再经项目经理输出。
输入输出过程均需留有书面或可追述的依据痕迹。
考虑到有些设计过程的特殊性，依据也可灵活处理，传真、公共邮箱、QQ记录或第三方转发都可以采用。
地铁车辆段上盖建筑结构设计有关问题探讨
地铁车辆段上盖建筑结构设计有关问题探讨摘要：近年来，随着国内各大中城市土地的高强度开发，城市土地资源愈显珍贵，地铁周边土地的复合型利用，即“地铁+物业”模式成为必然趋势。
“地铁+物业”发展模式是一种典型的城市轨道交通与房地产综合开发策略，优先发展地铁车站、车辆段的上盖物业，车站周边的地下商业街、停车场以及其他服务设施，对车站或车辆段周边进行立体规划和开发。
这种开发模式不仅基于地铁自身的特点，更重要的是考虑到城市地上、地下空间的综合开发。
关键词：地铁车辆段上盖建筑；结构设计；问题1上盖物业开发设计方案为保证车辆段设计顺利进行，处理好盖上与盖下的接口衔接关系，在设计过程中进行上盖物业开发的方案设计。
由于天童庄车辆段上盖结构转换为梁式转换，上盖物业开发以小高层建筑为主。
依托地铁1号线邱隘站建设，为周边800～1000m范围地块带来接驳换乘系统规模效益，同时结合落地物业引入市政公共交通（出租车、公交车、自行车）与车站进行接驳，形成以公共交通为导向的城市发展模式（TOD），落地物业开发围绕地铁车站布置，通过平面及垂直交通实现盖上物业与地铁车站的无缝连接，从而充分利用邱隘站的交通便利条件，形成集地铁车辆段、地铁车站、公交车站、居住、工作、文化、教育于一体的“城市综合体”。
2上盖物业规划特点2.1盖下对上盖物业规划的的限制2.1.1盖下库房规划与上盖的关系：有白地、无白地车辆段分为咽喉区、轨行区、库房、白地，为其上盖部分物业开发的限制条件。
咽喉区为线路密集区，不宜进行结构转换，不宜设置高层塔楼，可考虑景观及多层公建配套。
轨行区和库房在设计时应考虑住宅建设的预留用地（白地），这样上盖物业塔楼结构柱可以直接落地，节省造价，并且利于轨行区和库房的使用，减少转换。
但是，白地的位置和尺度也影响上盖物业的规划，比如广州镇龙车辆段预留白地在库房之间，白地宽20~22m，给上盖住宅单体设计有很大的限制。
2.1.2盖下轨道布置对上盖物业规划的限制盖下车辆段的轨道对总平面布局具有很大的约束，按照对盖上物业的影响，盖下轨道区按轨道走向分为南北向和东西向，按轨道规划与上盖的关系分为盖下有预留用地和盖下无预留用地，其中轨道的方向对住宅的组团形态影响起定性的作用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
天津车辆段上盖综合开发的思考
作者：方淼
来源：《现代经济信息》2016年第03期
摘要：本文主要借鉴香港将军澳车辆段，对其开发模式、设计理念、规划特点、配套情况进行详细借鉴分析。
同时针对天津的情况提出天津发展车辆段上盖项目需考虑的问题，包括发展思路、政策支持、开发方式以及规划方面需注意的问题。
关键词：车辆段；日出康城；车辆段上盖综合开发
中图分类号：U27 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）003-000-01
一、概述
车辆段作为轨道交通的重要组成部分，承担地铁列车的厂修、架修、运行指挥等重要功能。
车辆段综合开发是指在不影响车辆段正常使用的前提下，在车辆段上部加盖大平台，在其上加以利用。
多位专家学者对车辆段上盖综合开发分析了利弊[1-2]，并针对深圳车辆段特点对车辆段上盖开发的建筑设计进行系统分析[3]，而天津尚处于车辆段上盖开发的探索阶段，尚未有针对天津的车辆段综合开发方面的系统分析与建议。
二、车辆段综合开发案例——香港将军澳车辆段
对已成功开发车辆段上盖项目进行综合分析，为天津开发车辆段上盖物业提供技术支持与规划借鉴，同时其开发模式也可以作为参考。
将军澳车辆段日出康城项目概况
将军澳车辆段发展日出康城大型项目，包括住宅、商场、酒店、公园的轨道交通上盖综合发展项目。
项目总占地面积32.68万平米，总建筑面积165.28万平米，容积率约为5。
规划住宅及配套会所面积达161万平米，是整个项目最主要的物业类型。
规划酒店和商业面积在4-5万平米，绿化及公共休息空间面积约5.5万平米。
整个日出康城项目预计2020年全部竣工。
目前已建成的三期由港铁公司、长江实业、南丰发展负责兴建。
将军澳车辆段的借鉴意义在于：
1.政府对港铁开发上盖物业的支持
港铁作为地铁的开发与运营单位，同时还可获得开发上盖物业的权利，这对支持港铁整体规划发展轨道交通沿线土地，充分利用沿线土地有极大的保障作用。
在香港土地更为有限的条件下，港铁积极探索车辆段上盖的综合开发，不仅创造土地满足建设需求，更增加了配套设施，确保了生态环境的营造。
2.以居住为主，兼顾商务、商业、酒店等业态
将军澳车辆段先以引入常住人口为出发点，以居住为主，同时配建与居住相关的商业、老人服务设施、教育等设施，其后开发部分商务及酒店功能，并未以商务、商业、酒店公建产品为主。
这可以作为国内发展地铁车辆段上盖乃至地块站点上盖的参考，国内一些城市在规划时，过于乐观考虑未来区域成熟的速度，而在开发初期规划建设大体量公建项目。
3.分期开发，减少压力
车辆段上盖综合开发一般占地及开发体量较大，将军澳车辆段适度分期开发，减少市场消化压力。
同时在分期开发的同时合理规划各期之间的区位关系以及与地铁站点、公交站点之间的关系。
4.与发展商合作开发，分散风险与投资
鉴于车辆段总体量较高，港铁作为主要发展商，积极与香港知名的地产商合作，在借鉴实力地产商开发经验的同时，也可以确保其建设不影响车辆段的正常运营，还能缓解投资压力，分散风险。
港铁借助这种合作方式，增加车辆段、地铁上盖的开发经验，同时也借助知名开发商，提升项目的知名度与影响力，对项目未来推向市场有积极作用。
5.运营管理完善，提升物业价值
港铁作为车辆段上盖综合开发的主导者，除肩负总体规划、合作开发建设的责任外，还参与后期的运营管理。
在对日出康城进行日常维护、提升物业价值外，还确保日出康城不影响车辆段的正常运营。
港铁通过完善的管理、不断的改进，提高了项目的市场认可度，并提升了项目的价值，为后期更多车辆段上盖综合开发奠定了良好基础。
三、天津发展车辆段上盖综合开发的思考
天津地铁近年来快速发展，已开通运营4条线路，2条新线路及1条延长线正在建设施工，另有4条线路正在启动建设。
预计未来每年将有一条线路开通运行。
随地铁的发展，车辆段的建设选址必不可少。
天津中心城区已经成功开发多个地铁上盖项目，但针对地铁端头的车辆段上盖综合开发尚未实现。
而且天津建设用地日益紧张，如何集约化、高效利用土地早已获得政府关注。
而车辆段上盖综合开发可以为缓解建设用地紧张提供新的途径。
借鉴香港将军澳车辆段及港铁的发展模式，本文提出如下几点对于天津发展车辆段上盖物业可以借鉴的地方。
1.建立“轨道+物业”的发展思路
树立地铁建设、运营、开发一体化和市场化的工作思路。
跳出传统思维，努力从经营的角度、市场的角度来看待和研究地铁资源开发工作，尝试建立“轨道+物业”的地铁建设新模式。
目标以长期稳健的良性经营不断提升物业价值，逐步达到地铁建设和运营总体的现金流平衡。
2.获得政府相关政策支持
研究修订《天津市轨道交通管理规定》，将轨道交通沿线土地综合开发相关意见纳入到规定当中，同时出台天津市轨道交通物业综合开发工作实施意见，将地铁上盖分层规划、分层出让、建设审批、投资分劈、各相关部门职责分工等写入实施意见，用以具体指导轨道交通沿线开发工作。
3.整体规划、合理功能组合、分期开发
以整体街坊作为规划单元，统一规划、统一配套、合理规划业态组合及配比。
以住宅为主，根据区域发展规划、产业规划，合理布置商务、商业，加速区域成熟。
设定合理的分期划分界限，并设置各期之间的联系，增加共用设施，避免配套设施的浪费。
4.与开发商共同开发
借鉴其他城市，以地铁公司为主导，推动规划及开发建设工作，选取知名的实力开发商进行合作开发，借鉴其在其他城市成功开发车辆段上盖的经验，并降低投资、分散风险。
同时借助知名开发商品牌效应提升项目、区域知名度，打造天津示范性车辆段上盖新城项目，为其他车辆段开发提供借鉴。
四、结束语
未来天津发展车辆段上盖综合开发的过程中，将不断涌现多种问题，对此我们将继续不断深入研究，并从工作中不断吸取经验教训，为天津集约化用地贡献一份力量。
参考文献：
[1]陈彦初.地铁车辆段停车场上盖开发利弊[J].中华建设，2012（9）：200-201.
[2]叶霞，飞李君，霍建平.国内外城市轨道交通车辆段对比研究[J].城市轨道交通研究，2003（1）：72-77.。