华润商业产品系列介绍共25页文档
华润商业地产模式研究报告共34页
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 6பைடு நூலகம்、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
华润商业地产模式研究 报告
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
谢谢！
华润商业地产典型项目研究
2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
1华润集团商业地产投资运营模式
项目列表
武汉橡树湾、北京橡树湾、厦门橡树湾
上海橡树湾、沈阳橡树湾、福州橡树湾、武汉中央公园、天津项目
目录
目录
✓壹、华润集团商业地产版图综述 ✓贰、华润置地— 万象城系列 ✓叁、华润万家— 欢乐颂系列 ✓肆、旅游休闲与生活方式系列
1
壹、华润集团商业地产版图综述
— — 搭建起“万象城”与“欢乐颂”两大主力平台
1 一、华润集团概况
图1.华润集团业务版图
1.1集团基本业务版图
持股57.79%
华润创业
广瑞路项目 华发项目 海口农垦项目 铁东区华润置地项目
经营面积 32,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡
-
业态 社区购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心
2.2欢乐颂品牌
预计开业时间 2010年 2011年 2012年 2012年 -
合作模式 租赁物业 买地自建 租赁物业 合作开发 内部合作
1 三、华润置地系列
图1.华润置地全国各城市项目布局情况
3.1全国拓展版图
目前，华润置地已进入全国24个城市，主要分布在长三角、环渤海、川渝等全国一线、二线城市。
1 三、华润置地系列
表4.华润置地土地储备情况
区域 环渤海 中部 川渝
城市 北京 天津 沈阳 大连 鞍山 青岛 郑州 武汉 长沙 重庆 成都 绵阳
1 二、华润万家系列
表2.华润万家系列品牌
类型
商Байду номын сангаас品牌
华润大卖场
SG苏果
超市类
便利超市 生鲜超市
Van go 便利店
O l e ’ 超市
Blt
购物中心 欢乐颂
产品介绍商业策划书模板3篇
产品介绍商业策划书模板3篇篇一产品介绍商业策划书模板一、引言在当今竞争激烈的商业市场中，推出一款具有创新性和竞争力的产品至关重要。
本商业策划书旨在详细介绍我们的产品，并阐述其市场定位、营销策略、运营计划以及预期收益等方面的内容，以展示我们的产品在商业领域的潜力和可行性。
二、产品概述（一）产品名称[具体产品名称]（二）产品特点1. [列举产品的独特卖点和优势，如创新性技术、高品质材料、便捷的使用体验等]2. [描述产品的主要功能和用途，以及如何满足目标客户的需求]（三）目标客户群体1. [明确产品的目标客户是谁，包括年龄、性别、职业、兴趣爱好等特征]2. [分析目标客户群体的需求和痛点，以及我们产品如何解决这些问题]三、市场分析（一）市场规模1. 对所属行业进行市场调研，了解市场的总体规模和增长趋势]2. 预测产品在未来市场中的潜在份额和发展空间]（二）竞争态势1. 分析竞争对手的产品特点、价格策略、市场份额等情况]2. 找出我们产品的竞争优势和差异化定位]（三）市场机会1. 探讨市场中存在的未被满足的需求和机会，以及我们产品如何抓住这些机会]2. 分析行业的发展趋势和潜在的市场增长点]四、营销策略（一）产品定价1. 基于成本分析和市场调研，确定合理的产品定价策略]2. 考虑价格弹性和竞争对手的价格水平，制定具有竞争力的价格体系]（二）销售渠道1. 选择适合产品的销售渠道，如线上电商平台、线下实体店、经销商等]2. 建立有效的渠道合作关系，提高产品的市场覆盖面和销售效率]（三）品牌推广1. 制定品牌推广策略，包括品牌定位、品牌形象设计、广告宣传等]2. 利用社交媒体、线下活动、公关等手段，提高品牌知名度和美誉度] （四）客户关系管理1. 建立客户数据库，进行客户分类和精细化管理]2. 提供优质的客户服务，增强客户满意度和忠诚度]五、运营计划（一）产品研发与生产1. 规划产品的研发进度和时间表，确保产品按时推出]2. 建立稳定的生产供应链，保证产品的质量和供应稳定性]（二）团队建设1. 招聘和组建适合产品发展的专业团队，包括研发、市场、销售、运营等人员]2. 建立有效的团队协作机制和激励机制，提高团队的工作效率和创新能力] （三）运营管理1. 制定详细的运营管理制度和流程，确保产品的正常运营和管理规范]2. 进行数据分析和监控，及时调整运营策略和措施]六、财务预测（一）收入预测1. 基于市场分析和营销策略，预测产品的销售收入和增长趋势]2. 考虑不同销售渠道和市场区域的收入贡献情况]（二）成本预测1. 分析产品的研发成本、生产成本、营销成本、运营成本等各项成本支出]2. 制定合理的成本控制措施，确保产品的盈利能力]（三）利润预测1. 计算产品的预计利润和利润率，评估产品的经济效益]2. 考虑市场风险和不确定性因素对财务预测的影响]七、风险评估与对策（一）市场风险1. 市场需求变化、竞争加剧等可能导致产品销售受阻的风险]2. 制定应对市场风险的策略，如市场调研、产品创新、营销策略调整等]（二）技术风险1. 产品技术研发过程中可能出现的技术难题和失败风险]2. 加强技术研发团队建设，提高技术创新能力和风险应对能力]（三）财务风险1. 资金短缺、成本超支、利润下滑等可能导致财务状况恶化的风险]2. 优化财务结构，合理规划资金使用，加强财务管理和风险控制]八、结论篇二产品介绍商业策划书模板一、项目概述1. 产品名称：[具体产品名称]2. 产品定位：[描述产品的目标市场、目标用户群体以及产品的独特卖点和优势]3. 产品愿景：[阐述产品的长期发展目标和愿景，如何改变行业或满足用户需求]二、市场分析1. 市场规模：[调研市场规模、增长率、趋势等数据，分析市场潜力]2. 目标市场：[明确产品的目标客户群体，包括年龄、性别、地域、消费能力等特征]3. 竞争分析：[研究竞争对手的产品、价格、营销策略等，找出自身的竞争优势]4. 市场机会：[分析市场中存在的机会和潜在需求，如何满足这些需求以开拓市场]三、产品特点与优势1. 产品功能：[详细介绍产品的各项功能和特点，突出其创新性和实用性]2. 技术优势：[如果有独特的技术或专利，阐述其技术优势和对产品的影响]3. 用户体验：[强调产品的易用性、界面设计、交互体验等，提升用户满意度]4. 质量与可靠性：[保证产品的质量和可靠性，提供售后服务支持]四、营销策略1. 定价策略：[根据市场定位和成本，制定合理的价格策略，考虑竞争因素]2. 渠道策略：[选择合适的销售渠道，如线上电商平台、线下实体店、合作伙伴等]3. 促销策略：[制定促销活动计划，如打折、赠品、会员制度等，吸引用户购买]4. 品牌建设：[塑造产品品牌形象，提高品牌知名度和美誉度]五、运营计划1. 产品开发与迭代：[规划产品的开发进度和迭代计划，不断优化产品功能和用户体验]2. 生产与供应链管理：[确保产品的生产质量和供应稳定性，建立高效的供应链体系]3. 团队建设：[招聘和培养专业的团队成员，包括研发、营销、运营等方面的人才]4. 财务预算：[制定详细的财务预算，包括研发成本、生产成本、营销费用等，预测收入和利润]六、风险评估与对策1. 技术风险：[分析技术研发、技术更新等方面可能面临的风险，提出应对措施]2. 市场风险：[预测市场变化、竞争加剧等风险，制定相应的市场策略调整方案]3. 资金风险：[评估资金筹集、使用和回笼等方面的风险，制定资金管理计划]4. 法律风险：[了解相关法律法规，避免法律纠纷，确保合法经营]七、财务预测1. 收入预测：[根据市场分析和营销策略，预测产品的销售收入和增长率]2. 成本预测：[估算产品的研发成本、生产成本、营销成本等各项成本]3. 利润预测：[计算预计的利润情况，分析盈利能力和投资回报]4. 资金需求：[明确项目的资金需求，包括启动资金、运营资金等]八、结论通过对产品的全面分析和规划，我们相信[产品名称]具有广阔的市场前景和商业价值。
商业地产项目：华润万象城
华润万象城一. 项目概况华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。
华润中心万象城作为华润中心的核心构成万象城是以时尚、高端为主的购物中心集商务、商业零售、休闲娱乐、餐饮于一体的综合型商业广场项目分布：从2004年华润第一个万象城——深圳万象城开始，经历了几年的迅速发展，华润万象城已经入驻全国许多城市：深圳、杭州、沈阳、南宁、成都、合肥、青岛、郑州、重庆◆万象城项目主要分布在经济发达的省会或中心城市◆其中，深圳、杭州两地万象城购物中心已开业◆深圳华润中心万象城——永不落幕的时尚舞台深圳华润中心总建筑面积55万平方米，一期项目包括大型现代购物中心“万象城”、国际标准5A写字楼“华润大厦”，已于2004年12月投入使用。
二期包括五星级君悦酒店、国际名品商业街、高档住宅幸福里，现均已投入使用。
18.8万平米的深圳万象城是是国内第一个真正的HOPSCA，华润万象城系列作品的第一个。
深圳万象城是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的标志性商业建筑群，几乎已经成为整个城市的商业代表。
◆杭州华润中心万象城——城市精粹所在华润的第二个万象城梦想放在杭州。
在这里，可以看到一切关于都会生活应有的国际化商业：不仅仅是购物，更多地应该是一种生活。
万象城让每一个人体验到不同杭州以往的国际风尚，让这个秀美的城市，多一份大气、国际化的可能。
杭州万象城位于杭州未来CBD核心区域钱江新城，由华润集团与香港新鸿基合作开发，集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模综合性的商业建筑群，项目占地9.95万平方米，总建筑面积约80万平方米，杭州万象城将着力打造杭州真正意义上的“都市综合体”。
◆成都华润中心万象城——掌握一城脉搏成都万象城地处新城东核心位置——二环路东三段万年场双桥子片区，是集高端购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、商务等多种功能于一体的大型都市综合体。
华润商业地产模式研究报告华润
档次 万象城的市场定位确定为“中档偏高” 完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐
商业规划
业态规划
楼层分布与动线图
深圳万象城一楼
整个购物中心 只有一条主动线， 所有店面都分布
在动线两边
主出入口
主出入口
的士上落站 一层地下、地上车库出入口
❖ 商业品牌中含有集团品牌 综合性智能大厦——华润时代广场 写字楼——华润大厦
形象推广策略
❖ 整合推广策略
❖ 联合国际4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推 广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。
❖ 把人流拉进来，把知名度和美誉度打出去
❖ 由于各商铺独立经营之间融合的难度很大，促销无法像百货商家一样 整合。因为百货店直接就接触到商品，购物中心首先接触到的是租户， 租户代表不同企业。短平快的促销无法凑效，最有效的推广是人流的 拉动，必须聚集人流、提高声誉。
运营周期
❖万象城项目 ❖施工时间 ❖一期（开业） 36个月 购物中心、写字楼 ❖二期（完工） 50个月 住宅、酒店 ❖招商时间 ❖一年 完成4家主力店的招商工作 ❖两年 完成80%的商业面积的招商工作
租售策略
住宅：完全出售 酒店、写字楼、商业：部分出售部分持有
远景： 商业部分 完全持有
❖ 具体策略： 1.全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率
公关活动策略
小结
❖商业定位与规划
核心地段，中档偏高，动线清晰
❖运营模式
住宅开发+持有物业+增值服务
❖财务收益
三年实现盈利
华润商业地产三大产品线运营对比
华润商业地产三大产品线运营对比近年来凡是做商业地产，都要整点标准化的模式，即所谓的产品线。
一旦首个标杆项目开发运营成功，可以此为模板快速复制和扩张。
万达凭借逐渐进化的四代万达广场，一路攻城掠地，目前已经开业布局了超过50座。
其他如万科的万科广场、万科红、万科2049、万科大厦4大产品线；凯德的来福士、凯德广场、龙之梦3大产品线；华润系的万象城、五彩城、欢乐颂3大产品线，等等不胜枚举。
华润的研究文章颇多，笔者现仅就其产品线略说一二，抛砖引玉。
万象城：城市级一站式高端购物中心9年前横空出世的深圳万象城是中国最具代表性的城市综合体之一。
在商业地产方兴未艾，彼时的万达尚在摸索徘徊之时。
一个集顶级购物中心、高端写字楼、公寓、酒店组成的城市综合体在罗湖矗立，其力推的零售、餐饮、休闲娱乐一站式消费和体验式购物环境，为众多后来者所学习借鉴。
即使到现在，依然被模仿，很少被超越。
此后，万象城开启扩张之路，预计到2015年，全国将有16个万象城开业，持有商业面积超过300万平方米。
万象城主要布局于一线城市（深圳、上海）及城市规模较大经济实力较强的省会城市或副省级城市（杭州、大连、成都、重庆、南宁、沈阳、郑州等）。
万象城一般选址于城市核心区，新城区核心及新CBD核心区。
万象城开发模式，主要以买地自建为主。
目前已知开业及在建的16个万象城中，除长三角的杭州及无锡万象城是与香港新鸿基合作开发，其余均为万象城自建，并坚持只租不售，全部持有经营。
万象城商业定位于城市级一站式高端购物中心，体量大、档次高、业态全，辐射范围广。
但也有例外，从目前刚开业的成都万象城一期购物中心的定位来看，更像是个区域级的购物中心，商业辐射范围有限，品牌档次离深圳万象城有不小的差距。
关于成都万象城的定位，笔者认为成都万象城选址于成都东二环外，在成都很早就有“南富西贵东穷北乱”的说法。
城东基本都是工厂和国营企业聚集区，改革开放以来，这些企业逐渐不景气，因此下岗的工人很多，造成该区域普遍贫穷。
产品介绍模板
产品介绍模板一、产品概述产品名称：【产品名称】产品类型：【产品类型】产品特点：【产品特点】适用人群：【适用人群】市场认可度：【市场认可度】二、产品功能及优势1. 【功能一】- 优势一：【优势一的具体描述】- 优势二：【优势二的具体描述】- 优势三：【优势三的具体描述】2. 【功能二】- 优势一：【优势一的具体描述】- 优势二：【优势二的具体描述】- 优势三：【优势三的具体描述】3. 【功能三】- 优势一：【优势一的具体描述】 - 优势二：【优势二的具体描述】 - 优势三：【优势三的具体描述】三、产品应用领域1. 【应用领域一】- 描述一：【描述一的具体内容】 - 描述二：【描述二的具体内容】 - 描述三：【描述三的具体内容】2. 【应用领域二】- 描述一：【描述一的具体内容】 - 描述二：【描述二的具体内容】 - 描述三：【描述三的具体内容】3. 【应用领域三】- 描述一：【描述一的具体内容】 - 描述二：【描述二的具体内容】 - 描述三：【描述三的具体内容】四、产品规格参数- 参数一：【参数一的具体数值】- 参数二：【参数二的具体数值】- 参数三：【参数三的具体数值】2. 【规格参数二】- 参数一：【参数一的具体数值】- 参数二：【参数二的具体数值】- 参数三：【参数三的具体数值】3. 【规格参数三】- 参数一：【参数一的具体数值】- 参数二：【参数二的具体数值】- 参数三：【参数三的具体数值】五、定价和包装1. 产品定价：【产品定价的具体描述】2. 包装方式：【包装方式的具体描述】3. 配套附件：【配套附件的具体描述】六、售后服务- 服务承诺：【服务承诺的具体描述】- 服务流程：【服务流程的具体描述】- 服务时限：【服务时限的具体描述】2. 【服务内容二】- 服务承诺：【服务承诺的具体描述】- 服务流程：【服务流程的具体描述】- 服务时限：【服务时限的具体描述】七、市场反馈及用户评价1. 市场反馈：【市场反馈的具体描述】2. 用户评价：【用户评价的具体描述】八、购买方式1. 购买渠道一：【购买渠道一的具体描述】2. 购买渠道二：【购买渠道二的具体描述】3. 购买渠道三：【购买渠道三的具体描述】九、总结通过以上的介绍和分析可见，【产品名称】作为一款【产品类型】，具有以下显著优势：【列举产品的优势】。