万达广场商业地产专题研究报告PPT课件
资金问题/非核心商圈解决复制问题/金融技术引进解决复制问题/最终从经营商业获得长期稳定 的商业地产回报
5
简单的来看一下:万达走过的三代开发模式……
第一代
产品种类 纯商业
选址
核心商圈黄金地段
规模 业态
5万方 单体式
第二代 纯商业 核心商圈黄金地段
15万方 购物功能组合
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区 及CBD 40-80万方
注册资金:500万元 成立时间:2007年 总经理:丁遥
11
最后：如今的万达是今非昔比了，曾经的万达不知道还有没有
人了解呢？
万达总部
让我们回头再走一遍万达成功的道路，了解一下万达集团是如果从一个小企业 发现到今天的帝国的呢？
12
看看：万达发展中一路走的历程……
1、企业创立阶段
1988 年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金 1992 年，改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近 1994 年，万达进入足球领域，获得市政府支持，获得较好的社会资源 1995 年-1998 年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁 商业等的探
第三代城市综合体
宝庆寺地块
3
第三代城市综合体效果图——有何创新和优势？
聚集人气，带动周边商铺的旺盛
小户型居住/写字楼卖掉 视觉效果好,增强方向感,容易找到位置
得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率
外围一圈商铺选择卖掉
只租不卖 万达自己管理
不同主力店的不同要求,与主力店进行枝术交接
从门口至少看到10个店铺,引进客户的购买欲
2011年持有的收租物业面积约 700万平方米，将于2012年持有的收租物业面积约1300万平方米
中国银行和中国农业银行两家总行评为“A 类重点大客户”
万达集团已在全国开业
600块电影银幕
37个万达广场
15家五星级酒店
26家连锁百货店
10
四大支柱产业
未来计划：到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80
索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域。
这种探索与万达 的企业属性、王健林的个人性格有密切关系。而这种思维模式， 引导万 达逐渐向商业地产领域靠拢并壮大
2.土地储备
3.产品规划
4.运营管理
• 借助商业优势，低成本 获取土地。
• 通过商业开发完善区域 配套，提升区域价值。
• •
•
订单模式，化解风险。 城市综合体模式，多物
业形态相互提升价值。 租售并举，平滑营业收
入周期性波动。
• •
专业化商业管理团队， 提升商业物业价值。
占领终端市场，挤占产 业链利润份额。
三大 竞争 优势
1.资源优势： •政府资源优势 •金融资源优势（基金、银行） •商业合作伙伴资源优势
2.财务优势 •稳定现金流 •多渠道低成本融资 •多利润来源 •低成本土地
3.专业团队优势 •商业地产规划团队 •商业地产经营管理团队
2
万达的成功---江北万达广场
开业时间：2010年12月10日（万达广场项目进展顺利，重大招商任务已基本完成）
大连万达现已成为中国商业地产的领军企业
1
看看:万达商业地产运营模式核心要素
三大 核心 理念
1.“人无我有”的竞争理念 2.“稳定现金流”的企业成长理念 3.“量身定做”的产品规划理念
四大 关键 环节
1.融资渠道
• 麦格理万达基金 • 三大银行巨额授信 • 销售物业销售回款 • 持有物业租金收入 • 商业管理收入
多种功能组合式
主力商家 建筑形态
ห้องสมุดไป่ตู้
超市+家电+影院(后期添 加)
单个盒子式
超市+建材+家电+影院 组合式
案例
长沙、南昌、青岛
沈阳、天津
百货+超市+家电+美食+影院
综合体，盒子+街区+高层的组 合 宁波、上海、北京、成都
6
如今 :万达是成功的,不管从他的操作模式也好,运营模式也好,
在商业地产的领域上取得了一定的好成绩!
1989年1月进入房地产行业，任西岗区住宅开发公司总经 理(借钱、老城改造掘首金— —胆识过人)
1992 年 8 月，任大连万达房地产集团公司总经理 1993年担任大连万达集团股份有限公司董事长、总裁
性格特点：勤奋、勇于开拓、敢于创新、个人英雄色彩、自控能力和控制力、高调处事
8
荣获称号
2004年被中国经营报、新浪网评为“20年20位影响中国的本土企业家”
2005年12月又被评为“2005CCTV中国经济年度人物” （是自2000年以来房地产界唯一入选的企业家）
2005年11月，又获得民政部颁发的首届“中华慈善奖”。
2006年3月，在中国商品房市场诚信建设的典型人物、事件”评选中，荣获“推 动中国商品房市场诚信建设典型人物”称号
2006年9月，王健林被中国社会工作协会企业公民委员会评为“最具责任企业家 ”称号
万达是如何达到现在的境界呢?
7
首先：万达有今天的成功，不得不先介绍一位传奇
人物：王健林
董事长：王健林
1954 年生于四川成都农村 1970年入伍
1982 年被任命为正团职干——后为军队某部处长，熟悉 了财务管理和行 政管理。
1986年毕业于辽宁大学（高级工程师） 毕业后进入大连市西岗区人民政府任办公室主任
亿元，成为世界级的企业集团。
中国唯一一家专业从事商业规划 和商业地产的规划设计研究机构
酒店建设有限公司
注册资金:100万元 成立时间:2009年 总经理:宁奇峰
规划设计院
注册资金:5000万元 成立时间:2006年 总经理:张城建
万达电影院线
万千百货
注册资金:200万以上 成立时间:2005年 总经理:叶宁
酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益，创造”月光经济效 益“、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率
4
总结 :万达的第三代城市综合体成功体现在
前期：拿地、规划设计、招商
后期：商业、院线、百货管理
中期：施工
财务、审计、人力
总结：尊重商业规律，用专业提升商业价值/用商业价值提升地产价值/多种地产型态组合解决
社会职务
西部地区开发顾问 大连市政协常委 长春市荣誉市民 中国房地产业协会副会长 中国商业联合会副主席
贵阳市人民政府规划建设顾问 辽宁省房地产业协会会长 云南省经济社会发展咨询团副主席
中国商业地产联盟主席
大连市房地产开发协会会长等重要社会职务
9
其次，万达有了王健林这样一位领头在领导着万达，
万达从1988年成立到今天已经发展到了：
5
简单的来看一下:万达走过的三代开发模式……
第一代
产品种类 纯商业
选址
核心商圈黄金地段
规模 业态
5万方 单体式
第二代 纯商业 核心商圈黄金地段
15万方 购物功能组合
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区 及CBD 40-80万方
注册资金:500万元 成立时间:2007年 总经理:丁遥
11
最后：如今的万达是今非昔比了，曾经的万达不知道还有没有
人了解呢？
万达总部
让我们回头再走一遍万达成功的道路，了解一下万达集团是如果从一个小企业 发现到今天的帝国的呢？
12
看看：万达发展中一路走的历程……
1、企业创立阶段
1988 年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金 1992 年，改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近 1994 年，万达进入足球领域，获得市政府支持，获得较好的社会资源 1995 年-1998 年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁 商业等的探
第三代城市综合体
宝庆寺地块
3
第三代城市综合体效果图——有何创新和优势？
聚集人气，带动周边商铺的旺盛
小户型居住/写字楼卖掉 视觉效果好,增强方向感,容易找到位置
得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率
外围一圈商铺选择卖掉
只租不卖 万达自己管理
不同主力店的不同要求,与主力店进行枝术交接
从门口至少看到10个店铺,引进客户的购买欲
2011年持有的收租物业面积约 700万平方米，将于2012年持有的收租物业面积约1300万平方米
中国银行和中国农业银行两家总行评为“A 类重点大客户”
万达集团已在全国开业
600块电影银幕
37个万达广场
15家五星级酒店
26家连锁百货店
10
四大支柱产业
未来计划：到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80
索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域。
这种探索与万达 的企业属性、王健林的个人性格有密切关系。而这种思维模式， 引导万 达逐渐向商业地产领域靠拢并壮大
2.土地储备
3.产品规划
4.运营管理
• 借助商业优势，低成本 获取土地。
• 通过商业开发完善区域 配套，提升区域价值。
• •
•
订单模式，化解风险。 城市综合体模式，多物
业形态相互提升价值。 租售并举，平滑营业收
入周期性波动。
• •
专业化商业管理团队， 提升商业物业价值。
占领终端市场，挤占产 业链利润份额。
三大 竞争 优势
1.资源优势： •政府资源优势 •金融资源优势（基金、银行） •商业合作伙伴资源优势
2.财务优势 •稳定现金流 •多渠道低成本融资 •多利润来源 •低成本土地
3.专业团队优势 •商业地产规划团队 •商业地产经营管理团队
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万达的成功---江北万达广场
开业时间：2010年12月10日（万达广场项目进展顺利，重大招商任务已基本完成）
大连万达现已成为中国商业地产的领军企业
1
看看:万达商业地产运营模式核心要素
三大 核心 理念
1.“人无我有”的竞争理念 2.“稳定现金流”的企业成长理念 3.“量身定做”的产品规划理念
四大 关键 环节
1.融资渠道
• 麦格理万达基金 • 三大银行巨额授信 • 销售物业销售回款 • 持有物业租金收入 • 商业管理收入
多种功能组合式
主力商家 建筑形态
ห้องสมุดไป่ตู้
超市+家电+影院(后期添 加)
单个盒子式
超市+建材+家电+影院 组合式
案例
长沙、南昌、青岛
沈阳、天津
百货+超市+家电+美食+影院
综合体，盒子+街区+高层的组 合 宁波、上海、北京、成都
6
如今 :万达是成功的,不管从他的操作模式也好,运营模式也好,
在商业地产的领域上取得了一定的好成绩!
1989年1月进入房地产行业，任西岗区住宅开发公司总经 理(借钱、老城改造掘首金— —胆识过人)
1992 年 8 月，任大连万达房地产集团公司总经理 1993年担任大连万达集团股份有限公司董事长、总裁
性格特点：勤奋、勇于开拓、敢于创新、个人英雄色彩、自控能力和控制力、高调处事
8
荣获称号
2004年被中国经营报、新浪网评为“20年20位影响中国的本土企业家”
2005年12月又被评为“2005CCTV中国经济年度人物” （是自2000年以来房地产界唯一入选的企业家）
2005年11月，又获得民政部颁发的首届“中华慈善奖”。
2006年3月，在中国商品房市场诚信建设的典型人物、事件”评选中，荣获“推 动中国商品房市场诚信建设典型人物”称号
2006年9月，王健林被中国社会工作协会企业公民委员会评为“最具责任企业家 ”称号
万达是如何达到现在的境界呢?
7
首先：万达有今天的成功，不得不先介绍一位传奇
人物：王健林
董事长：王健林
1954 年生于四川成都农村 1970年入伍
1982 年被任命为正团职干——后为军队某部处长，熟悉 了财务管理和行 政管理。
1986年毕业于辽宁大学（高级工程师） 毕业后进入大连市西岗区人民政府任办公室主任
亿元，成为世界级的企业集团。
中国唯一一家专业从事商业规划 和商业地产的规划设计研究机构
酒店建设有限公司
注册资金:100万元 成立时间:2009年 总经理:宁奇峰
规划设计院
注册资金:5000万元 成立时间:2006年 总经理:张城建
万达电影院线
万千百货
注册资金:200万以上 成立时间:2005年 总经理:叶宁
酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益，创造”月光经济效 益“、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率
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总结 :万达的第三代城市综合体成功体现在
前期：拿地、规划设计、招商
后期：商业、院线、百货管理
中期：施工
财务、审计、人力
总结：尊重商业规律，用专业提升商业价值/用商业价值提升地产价值/多种地产型态组合解决
社会职务
西部地区开发顾问 大连市政协常委 长春市荣誉市民 中国房地产业协会副会长 中国商业联合会副主席
贵阳市人民政府规划建设顾问 辽宁省房地产业协会会长 云南省经济社会发展咨询团副主席
中国商业地产联盟主席
大连市房地产开发协会会长等重要社会职务
9
其次，万达有了王健林这样一位领头在领导着万达，
万达从1988年成立到今天已经发展到了：
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《万达产品线》专题研究PPT模板
发展、扩张 期
2005——2009
2005：开始与麦格理合作， 进行REITs探索；调整管理 组织架构 2007：产品向第三代转型 2008：应对经济和地产调 整，企业进入短暂观望期 2009：加强土地储备
时，经历开办电梯厂、制药厂、 2002：第一、二代产品投资高峰期 连锁商业等领域的探索，希望 2003：遭遇房地产宏观调控，资金 拓展长线、稳定收益的业务领 链紧张 域 2004：与华纳合资成立院线
连锁百货
文化旅游
产业版图
万达目前已经进入50多个重点城市，投资项目80-100个，主要位于东部沿海的一二线城市。
2010年：合肥两个万达广场、 廊坊万达、石家庄万达、抚顺万 达、无锡万达、鄂尔多斯（东胜） 万达、包头万达、汉中万达、郑
长春 沈阳 北京 石家庄 天津 大连 青岛 上海 吉林 哈尔滨
第一代购物广场
长春万达购物广场、青岛 沃尔玛和一层精品店的目标客户不对应；仅凭一楼铺位散售， 万达购物广场、南京万达 难以支撑万达快速开发的现金流；这也是第一代万达难以为继 购物广场 的原因。
第二代购物广场
天津万达购物广 场、南 宁万达购 物广场、武汉 万 达购物广场
回报率不高 ，和一代没有本质的区别；第二代万达仍然难以 解决万达快速开发的现金流问题；物业定位不同、主力店类别 不同、消费者不同，使得商业客流无法做到完全有效互动，人 流无法做到共享。
……
旗下“四大金刚”
万达集团旗下主力四大产业：商业地产、文化旅游、高级酒店、连锁百货
商业地产
商业地产是万达集团的第一支柱产业， 现已在全国开业27个万达广场，计划 到2012年开业80个万达广场。包含万 达广场、万达商业管理、万达规划研究 院、万达学院。
万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业54页PPT
Thank you
万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
万达商业地产盈利模式深度解析及二 三线商业
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
商业地产调研页PPT课件
于市场调研的重要性，远飞过去的时代所能比拟。信息收集复杂化的 原因是市场调研活动已发生了巨大变化：
（1）市场调研已从本地发展到全国乃至国际； （2）从满足购买者的需要发展到满足购买者的欲望；
➢ 为了及时、有效地寻求和发现市场机会，为了在日趋激烈的市场竞争中获胜， 企业需要建立一个有效的市场调研信息系统。
➢按调查的层次分类
（1）企业经营方向调查 通过对企业外部环境的系统分析，结合企业内部资源，为企业在 商品经营结构、经营方式、经营策略等方面的决策提供依据。
（2）市场营销组合及效果调查 通过调查，了解社会公众对企业市场营销组合的要求及企业市场 营销组合策略的执行效果及优缺点。
21
营销组合策略
➢产品策略：产品系列、产品广度、深度和关联度、楼层结构、产品 流行周期等
➢ 竞争对手分析，不仅要调查周边同类项目，而且要充分借鉴国外Shopping -mall经验，对国外MALL进行专题调查。
9
商圈的调查分析
大型购物中心规模大、业态复杂，建议采用如下调查模型：
➢ 购物中心业态分类与分析。观察不同业态在平时和节假日的营业状况。 ➢ 积累主要城市和商圈的重点数据，定时更新公布的上市商业企业经营数据。 ➢ 摸清购物中心建筑形态特点，从平面布局、里面、停车场、内外交通
28
商业地产市场调研方法
➢ 大客户调查法
大客户或重点客户是调查的难点，也是调查突破的重要。 通过专题讲座聚集高端客户，由主讲老师配合进行访问调查，例如举 办中日韩零售专家讲座，调查人员与记者一起对企业家进行深度访 问。对于一些不愿意教授深度访 问的企业家阶层，可以由有社会地 位的领导或专家推介。对于购买商铺的重点客户，可以有主要领导专 程访问。
➢ 第二手资料的来源较为广泛，可从企业内部、政府公开的报告和其他出 版 物、报刊和书籍、计算机网络及其他商业性资料中获取，通常采用文案调 查方法。
（1）市场调研已从本地发展到全国乃至国际； （2）从满足购买者的需要发展到满足购买者的欲望；
➢ 为了及时、有效地寻求和发现市场机会，为了在日趋激烈的市场竞争中获胜， 企业需要建立一个有效的市场调研信息系统。
➢按调查的层次分类
（1）企业经营方向调查 通过对企业外部环境的系统分析，结合企业内部资源，为企业在 商品经营结构、经营方式、经营策略等方面的决策提供依据。
（2）市场营销组合及效果调查 通过调查，了解社会公众对企业市场营销组合的要求及企业市场 营销组合策略的执行效果及优缺点。
21
营销组合策略
➢产品策略：产品系列、产品广度、深度和关联度、楼层结构、产品 流行周期等
➢ 竞争对手分析，不仅要调查周边同类项目，而且要充分借鉴国外Shopping -mall经验，对国外MALL进行专题调查。
9
商圈的调查分析
大型购物中心规模大、业态复杂，建议采用如下调查模型：
➢ 购物中心业态分类与分析。观察不同业态在平时和节假日的营业状况。 ➢ 积累主要城市和商圈的重点数据，定时更新公布的上市商业企业经营数据。 ➢ 摸清购物中心建筑形态特点，从平面布局、里面、停车场、内外交通
28
商业地产市场调研方法
➢ 大客户调查法
大客户或重点客户是调查的难点，也是调查突破的重要。 通过专题讲座聚集高端客户，由主讲老师配合进行访问调查，例如举 办中日韩零售专家讲座，调查人员与记者一起对企业家进行深度访 问。对于一些不愿意教授深度访 问的企业家阶层，可以由有社会地 位的领导或专家推介。对于购买商铺的重点客户，可以有主要领导专 程访问。
➢ 第二手资料的来源较为广泛，可从企业内部、政府公开的报告和其他出 版 物、报刊和书籍、计算机网络及其他商业性资料中获取，通常采用文案调 查方法。
唐山万达广场目介绍PPT
Part2 项目销售情况分析
一期销售分析
住宅客户成交比例图
成交 来访
商业客户成交比例图
84
成交 来访 678
分析：09年共销售住宅产品924套，之前来访4681组客户，即成交比例为19.74%；商业产品 共销售84套，之前来访678组客户，即成交比例为12.39%。
结论：前期宣传推广工作比较到位，信息送达率较高，由于项目价格等因素，致使成交率比较 低。在2010年的宣传推广工作中，充分做好客户积累工作，依然是保证销售目标的顺利实现的前 提条件。
Part5 项目竞品优劣势总结
唐山万达广场项目总结分析
项目优势：天时地利人和 创造绝对价值空间
地段价值--毗邻抗震纪念碑广场， 傲踞唐山CBD核心地位，尽享城市最 成熟完善的商业、商务、生活配套， 唐山只此一个！
规模价值--百万平米超大规模，商 业、商务、娱乐、教育、健身、公 园……社区内外多重资源配套完善、 自成体系，尽显真正高尚社区风采。
万达首创“订单商业地产”
订单商业地产”是万达集团在全国首创的商业模式，是先与品牌商家确定合作关系，然后开 发建设。 如今，所有的万达广场在项目开工之前，主力店的招商就基本解决，整个项目70%-80%的 租赁面积名花有主，成熟王 百万平米恢宏巨筑
结论：住宅客户的置业目的中，自用客户占据绝大多数，说明客户对项目住宅的居住价值十分认 可，而对住宅的的投资价值认识偏弱。商业客户的置业目的中，投资客户与自用客户基本持平，表 明客户对商业的投资价值及经营价值均比较认可。
2010年的宣传推广中，住宅方面保持对居住价值的解析；同时加强住宅的投资价值的宣传推广， 深入解析住宅升值潜力，使客户加深对项目住宅的投资价值认识。商业方面继续深度解析万达城市 综合体的投资价值；以及万达广场满铺开业，开业即赚的升值价值；强调商圈商业带来的高投资回 报率。
万达调研报告PPT课件
.
8
内容页
（设计好之后可以删掉这个文本框哦）
K-BOXING
K-BOXING在这里采用的是版 封闭式的橱窗，优点是可以 很好的兼顾橱窗和店铺的同 时表现，通过背景板遮挡住 人们的部分视线，但依旧可 以看到店铺内部的大体布局 。通过在模特旁边摆放一些 小物件可以更充分的展示商 品的风格和内涵。
.
9
内容页
主题是什么，模特的穿着都是依靠店
内正在销售的服装进行诠释，并且穿
着都有共同特点“简约而不简单”。
2.设计布局国际范：优衣库的橱窗设
计都不约而同地用到了具有装置艺术
效果的醒目灯饰，造型奇特优美的灯
具应用于整个背景，达到了令人意想
不到的视觉审美效果。可以感受到“
简约”的风格渗入。
3.主题鲜明大胆：优衣库的橱窗展示
.
3
内容页
（设计好之后可以删掉这个文本框哦）
优衣库
优衣库的橱窗主要为后背封闭式 橱窗，即以橱窗作为店铺的外墙 ，虽然顾客无法通过橱窗看到店 铺内部的情况，但这种设计恰巧 利用橱窗的展示勾起他们对服装 的好奇心，从而进入店铺进一步 了解。
.
4
内容页
（设计好之后可以删掉这个文本框哦）
1.模特穿着简约而不简单：无论橱窗
万达广场调研报告
.
1
调研流程
制定计划： 分配工作：
.
2
过渡页 市场调研
（设计好之后可以删掉这个文本框哦）
调研时间：2015/10/20
调研目的：通过对橱窗的 调研，了解橱窗设计对于 销售的重要性及不同品牌 的橱窗展示设计所包含的 文化内涵和品味，分析其 part.3 橱窗设计，使我们更好地 了解橱窗展示设计
商业地产地位及万达模式解析讲义总稿：二、三线城市的开发策略及案例解读
新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略……
房地产宏观分析.ppt
3
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
4
理清概念：
商业地产常被简单地理解为商场、商铺、MALL、步行街购物中心之 类。其实，商业地产不是一种业态，也不是一种建筑形态，它是一种物业 形式—— ★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能 的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售 业等等。 ★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经 营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营 模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
大宁国际.ppt
14
商业地产的发展趋势？
15
做好准备了吗？
16
凡 事 都 得 趁 早
做商业地产——亦是如此 17
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
18
商业地产开发系统的形成
19
商业地产开发全环节
运营管理
招商与建设
24
全产业链的不动产运营 案例：
嘉德置地的运作模式.pptx
25
26
二、项目定位是商业地产开发的前提
业态定位 功能定位 经营定位 客群/客层定位 商圈定位 模式定位 形象定位 战略定位
27
三、产品研究是商业地产开发的根本
住宅产品
• 纯住宅产品 • 类住宅产品
商务产品
• 写字楼 • 酒店
纯商业产品
32
[本科毕业论文]万达商业模式分析幻灯片PPT
精品文档
• F.优势：选址+规模+商户+政策 • G.不足： • a建筑形式单一，业态单一， • b目的性消费业态为主，业态组合上的不科
学， • c租金过低，忽视经营， • d动线规划普遍较差，独立商铺销售价格过
高
精品文档
• 3.第三代产品： • A.产品模式：综合体，盒子+街区+高层的组
合 • B.宁波、上海、北京、成都的城市副中心、
• 2002 年5 月，与港资（新鸿基公司）、太平洋百货 原管理团队合股成立大洋百货集团
• 2003年12月，沈阳沃尔玛万达项目遭遇开业后的停 业风波
• 2003-2004年，遭遇房地产宏观调控、以及商业地产 信贷限制，万达的资金链紧张
•
2005 年进入收缩调整期，停止所有新项目，聚焦于 在建项目
精品文档
权的分散。它的法律依据是新《公司法》第四十
三条规定：“股东会会议由股东按照出资比例行
使表决权；但是，公司章程另有规定的除外”。
（新公司法在许多条款中增加了“公司章程另有
规定的除外”的表述，提高了股东自治权利。）
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• 受限股权融资解决了风险和管理权 的矛盾。出于资金安全的需要，真 实持有股权优于股权质押的贷款形 式。但融资方并不希望出资方像真 正的股东一样干预项目经营、管理。 通过公司章程中对外来股权的约定， 限制出资方的表决权，即可排除项 目可能受到出资股东干涉的担心。
• 2.项目获取途径： • 第一、二代产品的土地，基本是与政府洽
谈，以招商形式完成。销售部分即使打7 折， 也有的赚。 • 3. 项目获取的优势资源和商业操作 • A.地方政府优惠政策：a地价优惠、可分期 支付b:城市配套和项目建设工期
• F.优势：选址+规模+商户+政策 • G.不足： • a建筑形式单一，业态单一， • b目的性消费业态为主，业态组合上的不科
学， • c租金过低，忽视经营， • d动线规划普遍较差，独立商铺销售价格过
高
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• 3.第三代产品： • A.产品模式：综合体，盒子+街区+高层的组
合 • B.宁波、上海、北京、成都的城市副中心、
• 2002 年5 月，与港资（新鸿基公司）、太平洋百货 原管理团队合股成立大洋百货集团
• 2003年12月，沈阳沃尔玛万达项目遭遇开业后的停 业风波
• 2003-2004年，遭遇房地产宏观调控、以及商业地产 信贷限制，万达的资金链紧张
•
2005 年进入收缩调整期，停止所有新项目，聚焦于 在建项目
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权的分散。它的法律依据是新《公司法》第四十
三条规定：“股东会会议由股东按照出资比例行
使表决权；但是，公司章程另有规定的除外”。
（新公司法在许多条款中增加了“公司章程另有
规定的除外”的表述，提高了股东自治权利。）
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• 受限股权融资解决了风险和管理权 的矛盾。出于资金安全的需要，真 实持有股权优于股权质押的贷款形 式。但融资方并不希望出资方像真 正的股东一样干预项目经营、管理。 通过公司章程中对外来股权的约定， 限制出资方的表决权，即可排除项 目可能受到出资股东干涉的担心。
• 2.项目获取途径： • 第一、二代产品的土地，基本是与政府洽
谈，以招商形式完成。销售部分即使打7 折， 也有的赚。 • 3. 项目获取的优势资源和商业操作 • A.地方政府优惠政策：a地价优惠、可分期 支付b:城市配套和项目建设工期
万达的swot分析.ppt
万达商业地产发展历程
万达商业地产的SWOT分 析
Strength （竞争优势）
Weakness （竞争劣势）
Opportunity (机会)
Threat （威胁）
优势（S）：
1.项目在一二线城市的传统商业黄金位置或新城区核心位置， 是国内最大不动产运营商，已形成规模效应
2. 地产项目投入成功后具有金融产品的性质，具备较强的融 资优势
C．通过互联网 D．乘坐火车赴各地了解
解析：本题考查中国近代物质生活的变迁。注意题干信
息“20世纪初”“最快捷的方式”，因此应选B，火车速度 远不及电报快。20世纪30年代民航飞机才在中国出现， 互联网出现在20世纪90年代。 答案：B
4．下列不属于通讯工具变迁和电讯事业发展影响的是( ) A．信息传递快捷简便 B．改变着人们的思想观念 C．阻碍了人们的感情交流 D．影响着人们的社会生活 解析：新式通讯工具方便快捷，便于人们感情的沟通和交流。 答案：C
有核心竞争力 9. 具备强劲都招商能力和后期的经营能力
劣势（T）：
1. 现有自持物业中，主力店租金水平偏低 2. 低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70% 3. 商业销售部分定价高，导致租金回报率偏低，4%-6%之间 4. 国内尚未类似模式可以借鉴和模仿，万达必须不断的自我
摸索
5.从给消费者的服务、给商家提供的经营环境，现在在这 方面万达还是比较自蒙的
()
A．江南制造总局的汽车
B．洋人发明的火车
C．轮船招商局的轮船
D．福州船政局的军舰
[解析] 由材料信息“19世纪七十年代，由江苏沿江居民 到上海”可判断最有可能是轮船招商局的轮船。
[答案] C
[题组冲关]