历年房地产开发与经营(真题及答案整理)
1 房地产开发与经营（自考试题及答案 ） 一、单项选择题（本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上 将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中的 D 16
3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23 4、 我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度， 划分为几个级别 B 41
A 、 4 B、 5 C 、 6 D.7 5、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是 D 49 54 A 、分工协作原则 B、授权原则C、可量化性原则 D弹性原则 6、 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》 ，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A 、 40年 B 、 50年 C 、 60年 D、 70年
7、 土地使用权出让一级市场不在实行的方式是 A 91 A 、协议 B 、招标 C 、挂牌 D 、拍卖 8、 根据《中华人民共和国土地管理法》 的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超过 B 99
A、 25 公顷 B、 35 公顷 C 、 45 公顷 D 、 55 公顷 9、 下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A、出售 B 、交换 C、拍卖 D 、赠予 10、 下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B是项目立项、用地审批的条件 C是编制规划设计方案的依据 D是项目投资决策的基本依据 11、 下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B 128
A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间和经费 A、成本费用估算表 B 、贷款还本付息表 C现金流量表 D 、营业成本表
地产经营 B 、房产经营 C 房地产综合开发经营 D、服务经营 A 、大中取小法B、小中取大法 C、净现值期望值法
D最小最大后悔值法
我国房地产开发企业资质等级可 12、下列报表中属于基本报表的是 C 137
2 13、 某房地产企业长期借款 200万元，年利率 10. 8% ，借款期限 3 年，每年付息一次，到 期一次还
本， 企业所得税率 33%，筹资费用不计， 这笔长期借款的资金成本率是 7.24% 162 例题 7-1
A、 7. 24% B、 7.24% C 、 7.24% D 、 7.24% 14、 住宅建筑净密度等于 B 172 A、住宅建筑面积/居住用地面积 B、住宅建筑基地总面积/住宅用地面积 C住宅总面积/住宅用地面积 D 、总建筑面积/总用地面积 15、 房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A、 3 B 、 4 C 、 5 D 、 6 16、 进度计划的执行主体是 D 202 A、开发商 B 、监理单位 C、设计单位 D施工企业 17、 开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A 、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B 、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向 承包商索赔 C 、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D 、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、 发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A、电视 B 、杂志 C 、广播 D、报纸 19、 下列说法错误的是 B 269 A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259 B展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视 C房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动 261 D房地产人员推销的特点在于推销的针对性、完整性和情感性，在房地产产品的销售 中优势明显 262
20、 小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。这些因素属于 C 74 A、宏观环境 B 、中观环境 C微观环境 D、人们心理 1 ．常见的不确定型决策方法不包括 A. 大中取大法B.小中取大法3
C.最小最大后悔值法 D.最大可能法 2 •我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别 A . 3个B. 4个 C.5个D.6个 3. 房地产企业经营决策的特点不包括 A.目标性B.固定性 C.灵活性D.可行性 4. 房地产企业经营决策的影响因素不包括 A.地理环境B.决策者对风险的态度 C.思维定式D.时间 5. 被称为十字图表型分析法的是 A. SWOT分析法 B .道氏评估法 C.多因素加权分析法 D •风险指数法 6. 调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为 A.实验法 B.观察法 C.小组座谈法 D.. 深度访谈法 7. 支付工程款的方式不包括 A.按月支付 B .分段支付 C.按年支付 D.竣工后一次支付 &主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是 A.比较法 B .因素分析法 C.连环替代法 D.比率法 9. 索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书 A.7 天 B . 14 天 C. 28 天 D . 42 天 10. -个完整的索赔报告不包括下列哪个部分 A.前言部分B.根据部分 C.计算部分D.证据部分
二、填空题（本大题共 5小题，每小题2分，共10分） 21、房地产开发建设监理招标， 按照招标项目的范围可分为全过程监理招标、 设计监理招标、 4
施工监理招标。192 5
22、 教育用地最高土地使用年限为 50。91 23、 对房地产开发与经营活动而言， 环境就是指以房地产开发经营行为为中心， 并作用于该 行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种要素的 总和。65
24、 房地产企业以营利为目标， 以开发与经营为内容，在充分利用企业资源的基础上， 实现 房地产企业经济效益最大化。34
25、 国家停止福利分房，居民只能到市场上解决住房问题，这种政策属 于住房政策/住房分配政策。70 11. 目前我国房地产开发经营的投资类型包括 —土地投资、_住宅投资_、商业设施和写字楼。 12. 房地产开发项目招标方式包括 公开招标 和邀请招标。 13•进度计划的编制方法通常采用 表格法、横道图 和网络图法。 14. 合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。 15. 税费是指进行房地产销售的企业应交纳的税费，包括 附加。
11 •从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为 营和房地产综合开发经营。
12•外汇风险有两种类型即 _交易风险 丄折算风险_。 14.房地产开发项目建设管理模式包括 平行承发包管理 和 总承包委托建设管理 _固定价格合同丄_成本加酬金合同—和可调价格合同。 5小题，每小题2分，共10分） 26、房地产企业 34 27、房地产企业经营计划 58 28、房地产开发项目报建 178 29、 合同211 30、 土地征用100 16. 房地产企业经营决策 是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业 经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。
17. 土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
18•流动比率是反映流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。 19. 竣工决算 是以竣工结算为基础进行编制的， 它是在整个开发项目竣工结算的基础上， 加 上从筹建开始到工程全部竣工发生的其他工程费用支出。
20. 综合评价法 是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合, 采用一系列方法，形 成一定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向对比的方法。
16. 房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承 担风险，并
营业税、城市维护建设税和教育费 _地产经营亠房产经营、服务经
15.合同的计价方式包括 三、名词觯释（本大题共 6
专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、 交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经 济活动在内的经济组织。
17. 土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
18. 投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额 （或平均的利润 总额）与项目总投资之比。
19. 工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中， 根据法律、合同 规定及惯例，对并非由于自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失， 向对方提出给予补偿的要求。
20. 竣工决算 是以竣工结算为基础进行编制的， 它是在整个开发项目竣工结算的基础上， 加 上从筹建开始到工程全部竣工发生的其他工程费用支出。
四、简答题（本大题共 5小题，每小题4分，共20分） 31、 矩阵型组织结构的劣势主要表现在哪些方面？ 52 32、 设计招标的特点有哪些？ 184 33、 通过出让方式取得土地使用权的特征有哪些？ 90 34、 房地产开发与经营机会选择的内容有哪些？ 80 35、 房屋拆迁补偿安置协议的主要特征有哪些？ 104 21. 房地产开发的主要工作阶段有哪些 ？（ 1）投资决策分析阶段（2）依法取得土地使用权 阶段（3）可行性研究阶段（4）前期准备阶段（5）实施阶段（6）销售阶段
22. 房地产市场调查的原则是什么？ 1）准确性原则（2）时效性原则（3）全面性原则（4） 针对性原则（5）创造性原则
23. 房地产开发项目招标投标的作用是什么 ？（ 1）有利于建设市场的法制化和规范化（ 2） 使工程造价更趋合理（3）有效控制房地产开发投资（4）有助于保证工程质量和缩短工期
24. 索赔管理的基本原则是什么 ？（ 1）预防为主的原则（2）必须以合同为依据（3）公平合 理原则（4）协商原则（5）授权的原则
25. 房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则是什么 ？ 1）全面性和系统性统一原则（2） 科学性和现实性相结合原则（3）普遍性与可比性相结合原则（4）定量与定性相结合原则
21 •房地产经营的特点有哪些 ？（ 1）交易形式的多样化（2）交易对象的位置固定性（3） 经营对象的限制性（4）售后用途的约束性（5）产权关系的复杂性（6）供求关系调整缓慢 性
22. 土地使用权转让的特征是什么？ （ 1）以土地使用权出让为基础（2）需要具备一定的条 件（3）是平等民事主体之间的一种民事法律行为（ 4） 土地使用权转让的同步性
房地产开发或房地产开发与管理综合试题真题及答案
房地产开发或房地产开发与管理综合试题真题及答案一、选择题（共40题，每题2分，共80分）：1. 房地产开发运营中涉及的主要资源有（）。
A. 资金资源B. 人力资源C. 自然资源D. 所有资源答案：D2. 下列哪一项不是房地产开发企业的主要业务范围？A. 地产开发B. 物业管理C. 销售租赁D. 投资银行答案：D3. 下列哪一项不是房地产开发的主要投资方向？A. 住宅用地投资B. 商业用地投资C. 工业用地投资D. 金融市场投资答案：D4. 下列哪一项不是房地产开发项目的销售渠道？A. 直销B. 经纪代理C. 网络销售D. 游客集市答案：D5. 境外房地产市场投资的主要形式有（）。
A. 全球房地产基金B. 跨国物业公司C. 房地产市场间接投资D. 所有形式答案：D……二、简答题（共4题，每题20分，共80分）：1. 请简述房地产开发项目的前期工作内容。
答案：房地产开发项目的前期工作主要包括市场调研、项目策划、土地获取、审批手续等。
首先，进行市场调研与分析，了解目标区域的市场需求和竞争情况。
其次，进行项目策划，明确项目的定位、规模和投资回报预测等。
然后，进行土地获取，通过拍卖、出让等方式获得适宜开发的土地资源。
最后，进行审批手续，包括环评报告、规划许可、建设用地预审等程序，确保项目符合法律法规和规划要求。
2. 房地产开发项目的可行性研究包括哪些内容？答案：房地产开发项目的可行性研究应包括市场分析、技术分析、经济分析和法律分析等内容。
市场分析主要是评估目标区域的市场需求和潜在竞争情况。
技术分析则关注项目的设计方案、施工工艺和选材等技术要求。
经济分析主要是针对项目的投资成本、运营收益和投资回报等进行评估。
法律分析主要是分析项目所涉及的土地法律、建设法规和合同法律等方面的法律要求和风险。
3. 请简述房地产项目的销售策略。
答案：房地产项目的销售策略包括市场定位、产品定位和渠道策略等。
首先，市场定位是指明确项目所面向的目标客户群体和市场定位特点，如高端市场、经济适用房市场等。
2021房地产开发经营与管理真题及答案(5)
2021房地产开发经营与管理真题及答案(5)1、房地产面积的测算，包括（）测算。
（多选题）A. 分摊面积B. 建筑面积C. 房屋面积D. 用地面积E. 共有面积试题答案：C,D2、某物业的购买价格为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。
如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。
（单选题）A. 0.18B. 0.12C. 3.39D. 5.00试题答案：C3、以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。
（单选题）A. 领导定价法B. 挑战定价法C. 目标定价法D. 随行就市定价法试题答案：D4、房地产预售、销售广告，必须载明的事项有（）。
（多选题）A. 开发企业名称B. 开发企业的资信证明C. 中介服务机构代理销售的，应载明该机构名称D. 房地产项目的背景E. 预售或者销售许可证书号试题答案：A,C,E5、进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有( )。
（多选题）A. 财务内部收益率B. 财务净现值C. 成本利润率D. 资产负债率E. 利息备付率试题答案：A,B6、房地产投资组合的目标之一，是在同定的预期收益率下使( )。
（单选题）A. 投资利润最大B. 投资效率最高C. 投资成本最低D. 投资风险最小试题答案：D7、以集体所有制企业的房地产抵押的必须经（）通过。
（单选题）A. 集体所有制企业工会B. 集体所有制企业职工（代表）大会C. 集体所有制企业股东大会D. 集体所有制企业董事会试题答案：B8、关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是( )。
（单选题）A. 贷款客户众多会带来操作风险B. 不良率很低，不存在信用风险C. 房地产市场变化会带来变现风险D. 贷后管理工作薄弱会带来管理风险试题答案：B9、某房地产开发公司欲推出一楼盘项目，当前正在进行房地产项目定价工作，与该楼盘类似的周边房地产项目A、B、C均价分别为3000元/㎡．3200元/㎡．3300元/㎡均价可以分为（）。
房地产开发与经营试卷标准答案
房地产开发与经营试卷1标准答案一、单项选择题（每小题只有一个正确答案,每题1分，共20分。
)1—5 CBBAB 6—10 DACCB 11—15 DBBDD 16—20 CCACB评分标准：每小题1分，答错或多选均为0分。
二、多项选择题（每小题2分，共20分）（在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分)1、CD2、ABC3、AC4、ABDE5、ABCD6、ABCDE7、ADE8、ACD9、BDE 10、ABC评分标准：在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，全部选对得2分，多选、少选、错选该小题均为0分。
三、简答题（本大题共5小题，每小题8分,共40分)1、答：房地产市场的特性有：(1）房地产市场供给特点:短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛.（2）房地产市场需求特点:具有广泛性、多样性且购置成本大，需要融资。
(3）市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。
（4）市场价格特点：位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。
评分标准：答对一条得2分，全对的8分。
2、答：房地产开发主要有四个程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段：包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。
（2)前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、（3）建设阶段:包括施工的质量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工验收等。
（4）租售阶段：包括项目投产、租售、后评价等环节。
评分标准：答对一条得2分，全对的8分。
3、答：目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。
（2分)原则：以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向,站在使用者的立场上精打细算,体现以人为本和对人的关怀. （3分)方法：一是明确目标使用者群体；而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力;三是针对目标使用者群体进行设计。
历年房地产估价师房地产开发经营与管理试卷和答案
历年房地产估价师房地产开发经营与管理试卷和答案2004 房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共35小题，每题1分。
每题的备选答寨中只有一个最符合题意。
）1．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。
这是因为前者比后者具有（）。
A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理2．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．比较风险B．通货膨胀风险C．时间风险D．资本价值风险3．某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为％，国债收益率为％，房地产投资的风险相关系统数为．那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A．％ B．％C．％D．％4．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2．那么，该市房屋均平均建设周期为（）年。
A．B．C．2 D．35．下列关于房地产市场特性的表述中。
说房地产市场具有（）是不正确的。
A．供给非同质性B．需求多样性C．竞争充分性D．交易复杂性6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。
A．土地稀缺B．城市化进程快C．竞争充分性D．交易复杂性7．房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。
A．价格分析B．市场分析C．产品分析D．成本分析8．开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。
A．20％B．30％C．40％D．50％9．由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设卫程规划许可证10．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。
A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法11．对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。
《房地产开发经营与管理》真题及答案
20XX年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
）1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入B．转让收入C．租金收入D．利息收入2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售B．抵押C．转让D．经营3、下列风险中属于系统风险的是（）。
A．比较风险B．市场供求风险C．未来运营费用风险D．持有期风险4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性B．适应性C．弱流动性D．相互影响性5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套．则吸纳周期为（）年。
A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段 B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。
A．移动平均法B．指数平滑法C．市场因子推演法D．简单平均法9、实行施工总承包的房地产开发项日。
施工现场的安全应由（）负责。
A．开发商B．监理单位 C．分包单位 D．总承包单位10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。
A．目标定价法B．成本加成定价法C．随行就市定价法D．价值定价法11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
房地产开发与经营综合练习题与答案
房地产开发与经营综合练习题与答案练习题一：1. 请简要解释房地产开发与经营的基本概念。
2. 列举并解释房地产开发与经营的主要步骤。
3. 介绍房地产市场的主要特点和影响因素。
4. 简述房地产开发中常见的融资方式。
5. 解释并举例说明市场调研在房地产开发与经营中的重要性。
练习题二：1. 请列举并解释影响房地产市场供需关系的因素。
2. 简述房地产销售策略中的“三低三高”原则。
3. 介绍并比较房地产开发中的自持开发和合作开发两种模式。
4. 解释并举例说明房地产市场中的品牌效应。
5. 简述房地产市场中的供应链管理及其作用。
答案一：1. 房地产开发与经营是指利用土地资源，通过建设开发房屋、商业地产、工业地产等形式，进行投资、销售和管理的商业活动。
2. 主要步骤如下：a) 策划与规划：确定项目规划、定位、市场需求分析等。
b) 土地供应：通过购买、租赁或政府拨地等方式获得土地资源。
c) 投融资：寻找合适的融资方式，包括自有资金、银行贷款、股权融资等。
d) 设计与建造：进行项目设计、施工等工作。
e) 销售与运营：推广销售、投入运营，实现项目回报。
3. 主要特点和影响因素如下：a) 周期性波动：房地产市场会因经济周期、政策调控等原因出现波动。
b) 地域差异：不同地区的房地产市场受地理位置、城市发展等因素影响。
c) 政策导向：政府政策对房地产市场的调控和发展具有重要影响。
d) 人口需求：人口规模和结构也是影响房地产市场供需的因素之一。
4. 常见的融资方式包括：自有资金、商业银行贷款、企业债券、信托资金、股权融资等。
5. 市场调研在房地产开发与经营中的重要性体现在：a) 了解潜在购房者的需求和偏好，有助于项目定位和产品设计。
b) 分析市场供需情况，预测市场变化，为决策提供依据。
c) 掌握竞争对手的情况，制定针对性的销售和营销策略。
d) 评估项目可行性，降低项目风险。
答案二：1. 影响房地产市场供需关系的因素包括：经济发展水平、人口变动、政府政策、货币政策、税收政策、房地产投资环境等。