中原2006年东莞市长城松山湖项目定位报告
东莞中普道滘国际现代物流园项目定位报告-项目定位布局规划
TS
技术解决方案
软件和服务 供应商
全球范围内的规模化物流
战略性的商业投资
223万平方英尺 年订单量：561万 年单位产量：338亿 年项目数：774万
德国波英 中国天津 比利时通厄伦 美国亚利桑那州 钱德勒
年设备构建量：2.28 亿
年集成系统构建量：247,500
安富利: 服务全球客户
安富利在全球70多个国家（地区）提供世界一流服务
销企业。
携手两大世界级龙头企业
构筑国际现代物流园区
创新发展模式
龙头企业组合优势 物流产业基金支持
现代物流园创新模式
专业 运营团队
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龙头企业 普洛斯 龙头企业 安富利
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“专业团队+龙头企业＋产业基金”
创新模式之龙头企业
龙头企业一：普洛斯
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龙头企业 普洛斯
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普洛斯概况
亚洲最大的现代物流基础设施提 供商与服务商； 业务遍及亚洲的36个主要城市， 拥有约1,550万平米的物流基础 设施； 在中国和日本拥有446个物流设 施； 2010年10月18日在新加坡证券交 易所挂牌上市（股票代码： MC0.SI）自2007年以来，连续 五年蝉联欧洲货币《流动地产》 杂志评选的最佳工佳物流资产管理公司，为所有利益相关方包括股东、客户、 投资者、员工和社区创造最大价值。
普洛斯中国的优势
60个物流园 18个主要枢纽城市 普洛斯 中国
415万平米完工及在建物业面积（2010年5月） 84%的物流设施集中分布于3大经济区的6
个中心城市
9大物流区域规划
东莞松山湖科技产业园总体规划说明书
中国·东莞松山湖科技产业园总体规划The Songshan Lake Hi-tech Industrial Park Plan of Dongguan in China说明书东莞市松山湖科技产业园管委会中国城市规划设计研究院2002年8月目录一、项目提出·现状概况1.项目提出2.现状概况二、科技产业·生态1.科技产业与生态环境的包容性2.可持续发展的生态科技产业园三、现状·未来1.东莞产业发展概况2.东莞高新技术产业发展前景3.从“人”字到“个”字—市域城市空间格局的演变4.东莞主城区“三位一体”的空间结构及职能分工5.国际﹑国内高新技术产业园的典型范例四、选址·定位1.优越性2.前瞻性3.目标与定位4.综合生态新城基本条件5.产业发展特征五、构思·设计1.规划原则2.总体构思3.发展规模4.形态与结构5.生态功能布局6.用地功能分区7.用地规划8.景观设计9.交通体系10.绿地系统11.配套设施12.形象策划六、安全体系1.环境保护2.生态安全3.综合防灾4.环卫规划七、信息化规划八、市政工程专项规划1.给水工程规划2.污水工程规划3.雨水防洪工程规划4.电力工程规划5.电信工程规划九、分期开发指引十、近期建设规划十一、开发模式1.开发指引2.分期开发3.管理模式4.融资渠道5.开发模式十二、附件附件1：广东省人民政府（粤府函[2001]444号）“关于同意扩大东莞高新技术产业开发区的批复”附件2：东莞市松山湖科技产业园环境影响的评价大纲环评结论及专家评审意见附件3：东莞松山湖科技产业园区总体规划纲要评审意见一、项目提出·现状概况1、项目提出“香港—深圳—广州—珠海—澳门”正在形成一个都市区域，这里将成为21世纪卓越的工业、商业与文化中心。
区域核心城市业已完成产业的置换和升级，中小城市产业结构的调整和技术升级也在不断进行。
从1991年至2000年广东省高新技术产品产值以年均50%以上的速度增长，2000年，广东省高新技术产品产值已达2846.81亿元，占全部工业总产值的17.2%。
松山湖西部研发区成果汇报12007.03.29(专家评审)
用地性质
建筑密度（%）
研发产业用地
25-30
科技公寓用地
35
商业金融用地
40
其他公共服务设 施用地
35
建筑限高（M） 75 50 75 75
容积率 1.0-2.0
2.5 2.0-3.5 1.2-2.5
绿地率（%） 35 35 ２０ 35
SONGSHAN LAKE Planning
规划内容
人口规模
人口规模 规划区的人口规模确定依据是人均研发建筑面积作为参数计算得出，在借鉴相关地区经验数据，结 合松山湖实际情况，取25-40平方米／人得到西部研发区就业人口规模为8.8－14.1万人, 取西部研 发区就业人口规模为10万人，其中普通科研设计人员与高级科研设计人员各占50%； 两所高校人口共2.3万人。 得到：西部 研发区的总人口规模为12.3万人，其中就业口10万人，高校2.3万人。
得到： 科研设计人员一般分为普通科研设计人员与高级科研设计人员，他们在年龄结构、
收入水平等方面均有较大的差异性，对各类公共服务设施及社会化需求也都不一样，所 以，本次规划在将充分结合实际情况的基础上，给予不同的安排。
SONGSHAN LAKE Planning
相关问题研究
如何建设有松山湖特色的研发区？
SONGSHAN LAKE Planning
项目编制背景
全市实施“科技东莞”、“商贸东莞”、“平安东莞”、“创业东莞”四 项工程。
市委、市政府提出了“加快把松山湖建设成为东莞科技中心”和松山湖新 一轮的发展切入点就在“发展科技”。
松山湖管委会提出对松山湖西部研发区进行控制性详细规划的编制工作。
SONGSHAN LAKE Planning
中地块：60-100亩 大地块：300亩以上
松山湖园区简介【模板】
松山湖园区简介东莞致力于发展模式创新, 推进结构调整和产业升级, 实施经济社会双转型战略, 松山湖高新区因此顺势而生。
自2001年开发建设以来, 松山湖按照成为“东莞乃至珠三角科学发展示范区、产业升级引领区”的发展目标, 各项事业快速推进, 招商引资、招才引智成效显著, 产业聚集水平、自主创新能力不断提高, 逐步发挥出产业龙头和研发龙头的双带动作用, 已成为东莞乃至珠三角经济社会双转型的强大引擎。
作为东莞“四位一体”主城区重要组成部分的松山湖高新技术产业开发区2001年11月经广东省人民政府批准设立，2010年9月经国务院批准为国家高新技术产业开发区，11月正式获国务院授牌。
坐落于“广深港”黄金走廊腹地，地处东莞几何中心，南临香港、深圳、北靠广州，地理位置十分优越。
松山湖规划控制面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，是一个在国内具有示范意义、人与自然和谐共存的科技新城。
2005年以来，园区工业总产值增长10倍，年均增长率达81%，税收增长20多倍，年均增长率达120%。
连续被授予“中国最具发展潜力的高新技术产业开发区”、“跨国公司最佳投资开发区”、“信息产业国家高技术产业基地”、“国家火炬创新创业园”、“国际企业创新园”、“中国青年留学人员创业基地”等荣誉称号。
2008年，松山湖进一步解放思想，调整布局，将园区土地等优势资源更多地集中到核心功能开发上，进一步扩大研发和总部功能区范围，集聚大批研发机构和企业总部，突显松山湖作为科技中心的形象和功能。
北部区：高科技产业带以松山湖大道为界，北部区重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。
松山湖大道以南的区域重点引进研发中心、总部，正在建设IT研发园、创意设计园、生态文化创意谷等一批专业园，已引进产品质量检测基地、万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。
松山湖科技发展故事简介
松山湖科技发展故事简介位于中国广东省东莞市南部的松山湖高新技术产业开发区，近年来成为国内外关注的科技创新热土。
本文将为您简要介绍松山湖科技发展的故事，感受这片充满活力的地区如何崛起成为我国重要的科技创新高地。
一、松山湖科技发展的背景松山湖高新技术产业开发区成立于2001年，规划面积72平方公里。
地处珠三角核心位置，与广州、深圳、香港相邻，具有得天独厚的地理位置。
随着我国经济发展和科技创新战略的实施，松山湖抓住机遇，致力于打造高新技术产业集聚区。
二、松山湖科技发展的主要历程1.产业布局：松山湖高新技术产业开发区以电子信息、生物科技、新能源、高端装备制造为主导产业，引进了一大批国内外知名企业，如华为、漫步者、歌尔声学等。
2.创新平台：松山湖积极打造科技创新平台，与多家国内外知名高校、科研院所合作，建立了东莞松山湖大学创新城、广东华中科技大学工业技术研究院等产学研合作平台。
3.政策支持：广东省、东莞市两级政府出台了一系列政策，支持松山湖科技发展，包括税收优惠、土地政策、人才引进等。
4.人才集聚：松山湖高度重视人才工作，实施“人才强区”战略，引进了一大批国内外高层次人才，为科技创新提供了强大的人才支持。
三、松山湖科技发展的亮点与成就1.华为终端总部：2015年，华为终端总部落户松山湖，成为全球最大的手机研发基地，为松山湖的科技发展注入强大动力。
2.创新创业氛围：松山湖积极推动大众创业、万众创新，举办了一系列创新创业活动，吸引了众多创业者前来追梦。
3.产业结构优化：松山湖以高新技术产业为主导，不断优化产业结构，实现了从传统制造业向高新技术产业的转型升级。
4.国际合作：松山湖积极开展国际合作，与世界各地的科技创新园区建立合作关系，提升了国际知名度和影响力。
四、结语松山湖科技发展的故事，是我国科技创新战略的一个缩影。
松山湖高科技产业园的定位及其发展模式探讨
松山湖高科技产业园的定位及其发展模式探讨
松山湖高科技产业园的定位及其发展模式探讨
结合东莞市经济结构的特点,提出松山湖科技园应定位于国际IT产业制造中心,并采用园内高科技企业自我发展与市政府的综合政策导向相结合的发展模式,从而形成技术辐射,带动全市产业结构调整.
作者：英之明黄健求 Ying Zhiming Huang Jianqiu 作者单位：英之明,Ying Zhiming(中国银行东莞分行,广东,东莞,523072) 黄健求,Huang Jianqiu(东莞理工学院机械系,广东,东莞,523106)
刊名：东莞理工学院学报英文刊名：JOURNAL OF DONGGUAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY 年，卷(期)：2002 9(2) 分类号： F299.27 关键词：科技园发展模式 IT产业。
松山湖产业园案例
从住宅地产、商业地产到产业地产——松山湖国家高新产业园的发展之路近年来，以产业聚集为特征的园区开发获得了长足发展。
作为实体经济的助推器，相对于住宅地产和商业地产，产业地产更具时代意义。
位于珠江三角洲腹地、“穗深港”黄金走廊中段，地处东莞几何中心的松山湖国家高新技术产业园的园区开发，就经历了从住宅地产到商业地产再到产业地产的发展历程。
一、开发住宅地产，完成园区基建松山湖产业园2001年经广东省政府批准成立。
成立之初，园区发展主要模式是政府出让土地给开发商建住宅，开发商则为整个园区修建高水准的市政道路。
这段时期，松山湖产业园完成了基本的基建，一幢幢高端商品房小区拔地而起，一条条大道连接南北。
这一时期的主要开发商代表是东莞本地的光大地产，代表作品有锦绣山河、山河语岸、山河印象等大型高端商品房小区，以及由松山湖控股公司开发的主要居住对象为政府公务员的松湖花园、和堂等普通住宅、别墅小区。
这一时期开发商的作品，基本都是管委会批地、开发商盖楼兼修建周边市政道路。
因为风景优美、环境好，当时房价都在万元以上，但因为人烟稀少，商业配套基本没有，楼盘入住率一直在10%以内。
随着改革开放的逐步深入，东莞致力于实现发展模式创新，推进结构调整和产业升级，实施经济社会双转型战略。
2010年9月，经国务院批准，东莞松山湖科技产业园区升级成为国家高新技术产业开发区。
松山湖产业园地理位置优越，经历了住宅地产开发的第一阶段，松山湖园区周边高速公路、城市快速路、铁路、水路及航空立体化交通网络发达，香港、深圳、广州、惠州、珠海、中山均在松山湖一小时经济圈范围。
除了地理位置的优越，松山湖的自然环境也十分优美。
园区拥有8 平方公里淡水湖，14 平方公里原生态绿地，位于园区内的松湖烟雨景点位列东莞八景之首，年均游客数量达450 万人次。
二、做强商业地产，集聚园区人气然而就是这么一个得天独厚的地方，直到2011年底，其常住人口只有7.8万，这其中还包含了4.5万大中专院校学生，2.2万劳动密集型制造业的产业工人。
【营销方案精品资源】20101025东新集团寮步项目战略定位及物业发展建议报告(东莞中原)
项目文化价值
• 寮步：寒溪河搭茅寮而居，后成商埠 • 香市：明清时期，“莞香”集散于此 • 广东四大名市:东莞香市、广州花市、廉州 珠市、罗浮药市
徘徊在形成于明清时期的牙香街 小小香炉里未燃尽的莞香让人沉醉
仿佛一帘幽梦 开启了一城沉香 早已经没有人怀疑 这座昔日的“香市” 正在试图重续千年“香火” ……
合，环境会是一大卖点。 6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。 7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。 8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高
层，环境会很差。 9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10．容积率6.0以上，摩天大楼项目
3 Guidelines 3
插上腾飞的翅膀——怎么做
开发理念： 以有限表达无限
项目形象定位： 时尚地标性豪宅
总体原则确定
基于3C法来构建项目物业发展建议的体系
项目的整体定位——高端形象，中高端产品为主的城市新区舒适型住宅社区如何在物业中体现？
Case: 项目条件
Customer: 客户敏感点
物业发展 建议的考 量因素
东新集团·寮步项目定位报告
中原地产事业三部 2010年10月
目录
1 Guidelines 1
寻找项目的价值——我是谁
2 Guidelines 2
孕育孩子的基因——做什么
3 Guidelines 3
插上腾飞的翅膀——怎么做
跳出项目看项目
寮步三旧改造的开山之作
在寮步乃至整个东莞都具 有示范性和代表性意义
新产品、注重形象
Customer—打— 造和风情C—营om造p的etition—
东莞松山湖高新区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要1
角洲地区改革发展规划纲要》明确提出要“加快东莞加工制造业转型升级，建设松山湖科技产业园区”，松山湖开发上升到区域 发展战略层面。省委省政府明确提出要把高新区作为贯彻落实“双提升”战略的突破口和重要工作抓手，并制定了《中共广东省 委、广东省人民政府关于加快我省高新技术产业开发区发展的意见》，省委书记汪洋站在全省和全国的高度，提出要把松山湖 打造成产业结构调整的示范园区。东莞市委、市政府将开发建设松山湖作为东莞经济社会总体发展战略的核心组成部分，市委 书记山湖的高度重视，促使松山湖以更高标准来增强区域创 新能力，提高择商选资、科技创新、产业发展以及建设、管理和服务水平。
（二）发展环境
1．面临的主要机遇
（1）国内外经济环境有利于推动松山湖发展。目前世界经济正在摆脱金融危机
的影响，总体运行状况有所改善并趋于稳定。重要的国际经济组织纷纷上调预测的世界经济增长率，表明国际环境正逐步好 转，世界经济出现转机的可能性不断增加。在世界经济转好的大环境下，我国仍将保持较高的经济增长率，并力保经
“十一五”时期，松山湖虽然发展势头迅猛、发展成绩突出，但与国内先进高新区相比，还存在一些不足。如园区管理体制与高 新区的发展还不太适应；管理队伍的专业性和综合性人才还较为欠缺，管理水平和服务质量还不够高；部分高新技
术研发领域、战略性新兴产业还缺少领军人物和龙头骨干企业；园区的内部交通疏导、内外交通衔接以及满足研发人员等白领 阶层生活需求的餐饮、文体、娱乐休闲等设施数量还相对不足，使用还不够便利等。
好，“十一五”时期，松山湖科技创新能力大幅提升。截止2010年年底，松山湖
90%以上的大中型工业企业建立了研发机构，绝大多数拥有自有品牌和自主知识产权。2010年，松山湖专利申请量和授权量 分别达到913件和339件，“十一五”时期年均增长率分别为173%和187%（见图4）。
东莞南城新基祝合鞋厂项目改造定位策划报告
东莞消费网点具有潜力，至2015年，大型商业和新型业态增加值为89万之多
*
小结
至2015年东莞市人口总量变化不大，但是人才结构将进一步优化 东莞市经济总量保持高速增长，依然第四，消费潜力巨大 东莞人均收入和人均支出均在珠三角城市第一，但人均消费社会批发零售额仅第五，消费外溢严重，机会巨大 将新增89万大型商业网点面积，东莞商业仍然充满着机会
01
02
*
第二部分:东莞商业现状
第一章
东莞市百货、超市、家电等零售发展及现状
现有百货：海雅百货、天虹百货、天和百货、彩怡百货共5家
现有超市：吉之岛、家乐福、沃尔玛、嘉荣超市、百佳等共近20家
现有家电：顺电、时尚电器、国美电器、苏宁电器共13家
数码专卖：天源电脑城、天源数码港、赛格电子市场等
百货商家分布
市政府
彩怡百货
星河城
汇一城
中天中央广场
*
超市的分布
第*页
嘉荣超市
吉之岛
市政府
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电器专卖分布
第*页
市政府
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数码分布
第*页
市政府
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步行街分布
东莞商业的发展最初是在商业街的前提下发展起来的，西正路、花园路是商业发展的最初雏形；南城步行街的兴起代表了新兴商业的发展。
南城步行街、城市风景街区
西正路
花园路
*
东莞经济地位
第*页
东莞历年来生产总值走势
2009年珠三角城市经济总量及增长率
经济总量可观，未来5年相当于珠海、江门和中山之和，处于第四位
东莞市国民经济在珠三角地区处于第二集团，珠三角第四位，是珠海、江门和中山之和，但是增长率忧人，第三产业增长受限。