北京三里屯VILLAGE案例分析报告
从三里屯Soho和三里屯Village看城市商业综合体的好与坏
从三里屯Soho和三里屯Village看城市商业综合体的好与坏三里屯的冰火两重天三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。
就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。
一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。
许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。
一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。
放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。
而三里屯Village的商铺入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。
什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。
我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。
三里屯VILLAGE
三里屯VILLAGE是为开放式购物区，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分为南、北两个区域既与周边建筑融合在同一个区域之中，同时也保持着相对的独立性。
三里屯VILLAGE本身代表的是一种人文风尚汇，所以这里一切以人为核心：让人们在此除了享受美食、购物和自在玩乐外，还可以创造艺术和引领时尚。
让这里引领一种三里屯VILLAGE所特有的生活理念和文化，给人们带来一种独一无二的潮流体验。
三里屯village一角三里屯VILLAGE[1]是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目。
太古地产在香港零售、商业和住宅等领域积累了逾35年的设计、开发及管理经验，其品牌本身就代表着建设卓越、精益求精的理念。
其致力为租户、顾客及员工创造长远价值和优质体验。
太古地产从不复制商业项目，而是给每个项目都赋予自己的个性和特点，拥有自己的基因。
对于一个希望能够延续三里屯地区独有文化氛围的商业项目来说，三里屯VILLAGE无疑是传承了这个地区的文化精髓，呈现出了一片无与伦比的时尚风貌。
三里屯VILLAGE的零售部分由太古地产及基汇资本中国基金I共同持有，其中太古地产持有80%股权，而基汇资本中国基金I则持有其余的20%股权。
项目内的都会风尚酒店——瑜舍，则由太古地产全资拥有和管理。
三里屯Village 是由南太古房地产开发的商业综合体项目.它位于北京朝阳以工体北路与下里屯路交汇处。
项月占地5.3万平方米。
建筑面积17.2万平方米。
为开放式的购物.由19座低密度的当代建筑布局而成.整个项目、分为南、北两个区域.既与周边建筑融合在同一个域区之中.同时也保持着相对独立性。
Village的定位是综合休闲娱乐区.它包括了世界一、二线知名品牌的旗舰店、各国美食以及独具特色的五星级精品酒店。
Village的前身就是以前三里屯酒吧街的西区.作为北京使馆的核心，在过去十余年中.这里一直是各式中外酒吧、餐厅的云集之地。
吸引着来自四面八方的艺术家、文人和游客。
北京几个大型商场案例总结
新光天地
项目概况
位置：位于长安路东沿线大望桥东北角 开发商：台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资 商业形态：购物中心 停车位：2700个 建筑面积：18万平，地上六层，地下四层 交通：与京通快速路、势，主打经营世界 顶级名品，国内精致商品和全国特色产品以独特“高感 度国际百货”打造全新购物中心概念。 品牌 新光天地购物中心独揽包括CHANEL、GUCCI、PRADA、 S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等世界一线品牌旗舰店
整体总结 1. 精准的项目定位，代表整个商业的精髓和本质
客户定位结合本地化市场需求 多品牌组合及多业态融合（价位和产品体现高性价比） 交通方便，动线清楚 充足的车场停车和人性化的设施 丰富的宣传手段
2.优越的地理位置。 3.舒适的购物环境。 4.丰富的业态，多样化品牌引进。 5.稳定的客流。 6.人性化的建筑设计。 7.丰富多彩的宣传与销售活动。
西单大悦城
总结
1.时尚展示： 通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综吅性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、 梦想，多层次的体验。 2.差异化的定位： 涵盖西单商业的所有元素，同时又引进了40%北京没有的品牌，有餐饮有服饰。从上海、香港和其他地方引入。 3.时尚、潮流的建筑设计： 全国最大LED屏幕外墙; 27部直梯，63部扶梯，形成纵横交错的便利动线，店铺的可视性不通达性强。购物中心沿着主 动线进行分布，所有店铺都分布在动线两边，避免了整个商业中死角的出现。 4.品牌展示： 每一层都落位至少一个具有影响力的主力店，吸引客户去到每一层，从而带动其他商家的消费。餐饮，甜品店分布在丌 同楼层，顾客随时会停下来，喝杯饮料吃个甜点，休息一下。 缺点： 1.标示、导引系统较弱，整个人流动线不够明显。 2. 材质久，层高低，整个空间感觉非常压抑。 3.排烟，排风，消防系统设计考虑不够，室内空气不够清新，空气流通不足。
商业利益最大化的商业综合体建筑设计——以北京三里屯village为例
商业利益最大化的商业综合体建筑设计——以北京三里屯village为例向科;向姝胤【摘要】该文阐述了现代商业模式的四个发展阶段,以北京三里屯village商业综合体为例,重点论述了为实现商业建筑的商业利益最大化,可以通过合理的规划和建筑设计来实现,并重点分析了四种设计策略:第一,空间设计要适应商业业态的要求,空间与功能相统一,最大化临街面和提供良好的指引；第二,增强空间的趣味性与可玩性,丰富空间层次,提供良好的空间体验和氛围；第三,建立可识别性和清晰的空间关系,提高空间归宿性与安全感,提升商业体验；第四,追求建筑的个性,提高注意力经济,但同时不放弃整体性.【期刊名称】《华中建筑》【年(卷),期】2013(000)010【总页数】4页(P52-55)【关键词】商业建筑;三里屯village;空间【作者】向科;向姝胤【作者单位】华南理工大学建筑学院;深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司【正文语种】中文【中图分类】TU243现代的商业建筑与普通公共建筑的最大差别在于它要吸引人的关注，创造一个舒适和令人印象深刻的空间，从而拉动消费，提升商业利润，体现其自身价值。
国内现代商业建筑的发展大体历经了四个阶段：第一个阶段是计划经济时代卖方市场主导的国有商业模式；第二代是市场经济模式下按需生产的商业模式；第三代是目前最常使用的从欧美引进的商业模式，即购物中心（SHOPPING MALL），常以连锁品牌入驻为特征，注重物流、策划和营销的一体化。
随着时代发展、人们物质生活水平的提高，近年来，商业行为发生了一些新的变化，第四代商业模式开始在各大中城市出现，它是一个互动式、娱乐型、以人为本的体验式商业场所，同时也成为城市生活休闲的中心。
通常表现为商业街区的模式，但这个街区通透开放，在使用上流线相互贯通、富有参与感和融入性。
从计划经济到市场经济的转变以及四代商业模式的演变，商品内容和空间体验越来越丰富，充分体现了商业对利益的追求越来越迫切。
商业地产基础知识--三里屯village、世贸天阶等案例研究(68
土地开发流程 土地获取
商业地产开发
地段选择是关键
住宅开发
地段选择是关键 客观市场调研 微观市场调研 消费者调研
商 业 地 产 与 住 宅 开 发 的 区 别
市场调研
项目定位
规划设计 销售组织 营销策划
经济环境分析和生活结构研究 区域结构调查与城市发展规划研究 商业发展规划及政策研究 区域零售业结构、商铺分布及经营 状况的市场调查与分析 典型性调查与研究 地区未来商业地产供应量分析 消费者消费行为调查与研究 项目立地条件研究 商圈的确定和研究 目标市场定位 目标客户定位 目标消费群定位 目标投资小业主定位 目标经营客户定位 项目经营特色定位 项目经营方式定位 项目业态定位 项目功能定位 项目规模定位 项目形象定位 整体规划设计 建筑风格与立面设计 商铺结构与内部分割方案 景观设计方案 交通组织设计方案 销售团队组建 招商团队组建 以活动营销为主，较少投放广告，广告诉 求以投资理念为主
2
一 商业地产开发基础知识
3
商业地产基础知识
•零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上
述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）
按 行 业 类 别 分 类
•娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）
•餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店） •健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院） •商品批发商业地产（义乌小商品批发市场） •居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老
超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）
•服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）
•体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）
形按 式照 分建 类筑
案例分析：企业选址资料
家乐福
十字路口的商圈这个“空降兵”的落点注定是十 字路口，因为Carrefour的法文意思就是十字路口， 而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准――― 所有的路都开在了路口，巨大的招牌500米开外都可 以看得一清二楚。而一个投资几千万的店，当然不会 是拍脑袋想出的店址，其背后精密和复杂的计算，常 令行业外的人士大吃一惊。
二、所选地区竞争情况
• 从竞争情况分析，三里屯地区电子产品销售商很 少，而且缺乏规模，仅有各大pc公司的三级代理商4 家，竞争情况乐观，不存在很大压力。而中观村作为 IT行业集中地，各类电子产品销售商有上万家，竞争 十分激烈，且客户忠诚度不高。
三、与消费者接触程度
• 苹果公司作为旗帜鲜明的科技公司，同时还使用 自成一脉的mac os和ios系统，初学者不易上手，需 要较长时间的学习和熟练。从这一点来分析，苹果公 司与消费者接触程度应该是较高的，显然中关村更符 合要求。但是，在2009年，随着科技的发展，互联 网已经完全普及了，随着一系列如： 和这类网站的出现， 对苹果产品有兴趣的人们学习苹果系统使用方式的手 段也不再局限于到apple store中一对一学习，而是呈 现出了网上学习与讨论的趋势。从这种趋势上来看， 苹果公司与消费者接触程度上有下降的趋势。
• 所以购买力主要集中为外籍人士和前来消遣的人士，购买力 比较强，但是并不具有针对性，周围缺乏聚集效应，所以要求 很高的营销手段。
• 反观中关村，地处北四环，从1988年起，就是整个北京乃至 北方的科技企业聚集区，包括IBM、甲骨文的世界级公司均在 此有分布。同时周卫高校林立，包括清华大学和北京大学的一 流学府，流动人口很多，拥有很好的聚集性，但是相比三里屯， 中关村的购买力稍逊一筹，同时周边环境也不及三里屯地区。
商业地产基础知识--三里屯village、世贸天阶等案例研究(68
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各物业类型规模配比
37 37
五星级酒店
丽思卡尔顿酒店
>丽思卡尔顿酒店，国际高档酒店业顶级品牌，欧 洲奢华界定者，世界政要和社会名流下榻的首选
JW万豪酒店
>JW万豪酒店，万豪酒店升级版，国际超豪华酒店 品牌，实施华贵舒适，服务水准至高
销售团队组建 招商团队组建
以活动营销为主，较少投放广告，广告诉 求以投资理念为主
销售 交楼 开业 持续经营
招商 清盘
销售
住宅开发
地段选择是关键
客观市场调研 微观市场调研 消费者调研
形象定位 市场定位 目标客户群定位 产品定位
整体规划设计 建筑风格与立面设计
景观设计 销售团队组建 营销方式多样化
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商业形态发展过程
整体平面图
现代、商务的样板房
注：未开盘，预计九月份开盘，户型面积在80—200平米之间，价格未定。
简洁的园林
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酒店、写字楼、商场、公寓等功能 均衡发展模式
Union Square
——香港九龙站
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Union Square ——尖端城中之城
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擎天半岛：高尚住宅
Union Square
漾日居：高尚住宅
8
商业形态发展过程
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第六代商业是以观光、休闲、娱乐、健康、 文化营销为主题的体验式商业经营模式 ； 如：韩国未来生态城。
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商业形态特色分析
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商业地产主要分类有
一、按商业形态分类：
1、商业广场 2、shoppingmall 3、商业街 4、大型商铺 5、购物中心 6、休闲广场 7、步行街 8、专业市场 9、社区商业中心