地产销售返租合同(1)
景龙小区产权公寓式酒店返租协议 合同编号：
甲方： 房地产有限公司
乙方：广州私享家酒店管理有限公司
甲方将开发位于湖南省炎陵县----------------的楼盘，销售给小业主，并统一返租给乙方经营公寓式酒店，甲方给业主只是提供这种服务，不与业主签定协议，由乙方与业主签订协议，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经友好协商，就私享家公寓式酒店的经营管理问题达成如下条款：
一、返租期限：自2012年12月1日起至2019年3月1日止。
二、合作约定
1、上述公寓式酒店客房的租金为房产售价（毛坯价的8%）的6%/间/年（地产公司出1%，乙方实际出5%的租金），且租金按每两年5％的递增比例。
2、装修标准为每平方1200元以上，装修方案甲乙双方经同意后实施，待甲方装修设计图纸出来经乙放认可后方可进行施工。
3、甲方按单间38平方米，80间，一房一厅55平方米，15间，二房一厅90平方米10间规模设计（由乙方尽快明确比例并告知甲方与设计单位）。
4、甲方提供大堂服务中心一个，布草间两间。（按设计图现场实际情况而定）。
5·甲方必须有样板房展示。
6.甲方预留1000平米大通间作配套用，可售可自留物业。
三、业主约定
1、在业主收楼交给乙方后，乙方交纳的保证金相当于2个月的房租租金。租金每月1号交给业主 2．业主必须按乙方的家具电器标准配置，乙方才租业主的房子（家具电器见明细，单间为1万5，,一房一厅1万6，两房为2万）。
四、办证缴费约定
1、乙方在租赁期间内，水电费按住宅交纳。（只能依据实际情况而定，甲方尽力协助）。
2、甲方开发的房产，必须符合（消防，卫生，特种行业许可证）办证条件。（提醒设计单位，严格按消防规范设计）。
五、公寓式酒店的维修
1、甲方在保修期内的维修由甲方及时维修（以甲方施工合同为副本，维修项目同样以合同项目不变）。
2、乙方承担公寓内部及其附属设施的修缮、保养责任并承担所有费用。
六、甲、乙双方的权利及义务
2、现有-----公寓内的首层大堂交由乙方使用（物业管理用房除外，具体见附图），不收取任何费用。
3、乙方在------公寓托管公寓业务，甲方予以经营上的配合及配套设施的协助建设，并划定停车位区域。
4、甲方因乙方业务需要在-----外墙设置广告位、液晶显示屏广告位，甲方应全力协助乙方与业主沟通解决上述问题。
七、 特别约定
1、在甲方广告宣传，销售期间，乙方未履行义务导致甲方损失，乙方赔偿相应金额损失。。
2、乙方与业主造成的经济纠纷，一切经济责任均由乙方承担。
3、甲方帮乙方把证照办好，费用由乙方负责并乙方必须派专人协助。
八、合同终止、变更及解除的条件
（1）甲方或乙方因有特殊原因需要变更或者解除本合同，应提前90天书面通知对方，经双方协商一致方可解除； （2）因合同一方违反本合同的规定，且经对方书面提出后，违约方在30天内未予以纠正的，对方可解除本合同；
（3）因地震、火灾、水灾、海啸、台风等不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续。
十三、其他
1、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份。均具有同等法律效力 。
2、任何一方违约需给对方赔偿相应损失。
3、因甲方而引起的产权、使用权，延迟交房等纠纷或其他无法抗拒的原因（如自然灾害），导致乙方不能正常经营，甲方需代业主退回押金。
4、本合同中未尽事宜，双方协商解决，并另行签定补充协议。
5、本合同自签定之日起生效。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
甲方代表： 乙方代表：
签订日期： 签订日期：
售后返租查处法律规定(3篇)
第1篇
一、引言
随着我国房地产市场的发展，售后返租作为一种新型的销售模式逐渐兴起。售后返租是指开发商将已建成的房屋出售给购房者，购房者购买后，由开发商或其关联公司以一定期限的租金回购，购房者成为房屋的“租客”。这种模式在一定程度上缓解了购房者的资金压力，但同时也带来了一系列的法律风险和社会问题。为了规范房地产市场秩序，保障购房者的合法权益，我国出台了一系列关于售后返租的法律规定。本文将对售后返租查处法律规定进行深入研究。
二、售后返租的定义及特点
1. 定义
售后返租，又称返租销售、售后包租等，是指开发商将已建成的房屋出售给购房者后，由开发商或其关联公司以一定期限的租金回购，购房者成为房屋的“租客”。
2. 特点
（1）融资功能：售后返租可以帮助开发商筹集资金，加快项目建设进度。
（2）风险转移：开发商将房屋的销售风险转移给购房者。
（3）利益共享：开发商与购房者共享租金收益。
（4）期限性：售后返租通常有一定的期限，到期后购房者可以选择继续返租或购买房屋。
三、售后返租的法律风险
1. 法律风险
（1）合同风险：售后返租合同可能存在漏洞，如租金计算、回购条件等。
（2）税收风险：售后返租可能涉及税收问题，如个人所得税、增值税等。
（3）产权风险：购房者可能面临产权纠纷，如开发商未履行合同、房屋质量问题等。
2. 社会风险
（1）泡沫风险：售后返租可能导致房地产市场泡沫。 （2）道德风险：开发商可能利用售后返租进行虚假宣传，误导购房者。
（3）维权风险：购房者可能面临维权困难，如开发商无力履行合同、政府监管不到位等。
四、售后返租查处法律规定
1. 法律依据
（1）合同法：《中华人民共和国合同法》对售后返租合同的订立、履行、变更和解除等方面进行了规定。
（2）物权法：《中华人民共和国物权法》对房屋产权、使用权、收益权等进行了规定。
（3）税收法：《中华人民共和国税收征收管理法》对个人所得税、增值税等进行了规定。
售后返租的法律效力案例(3篇)
第1篇
一、案情简介
原告某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）系一家从事房地产开发、销售的企业。2010年，开发商在其开发的某住宅小区内推出了一项名为“售后返租”的销售模式。该模式的具体内容为：购房者购买住宅后，开发商承诺在购房者入住前，将其购买的住宅租赁给开发商，租赁期限为5年，租赁期间，开发商按月支付给购房者固定租金，租赁期满后，购房者有权以原价购买回该住宅。
被告张先生在2010年购买了开发商开发的住宅一套，并与开发商签订了《售后返租协议》。协议约定，张先生购买该住宅的价格为100万元，开发商在张先生入住前将其租赁给开发商，租赁期限为5年，租赁期间每月支付租金1万元，租赁期满后，张先生有权以100万元的价格购买回该住宅。
然而，在租赁期满后，开发商未按照协议约定将住宅返还给张先生，也未支付约定的租金。张先生多次与开发商协商无果，遂将开发商诉至法院，请求法院判决开发商履行《售后返租协议》，将住宅返还给张先生，并支付约定的租金。
二、争议焦点
本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：
1. 《售后返租协议》的法律效力；
2. 开发商是否应当履行协议约定的返还住宅义务；
3. 开发商是否应当支付约定的租金。
三、法院判决
法院经审理后认为，本案的争议焦点在于《售后返租协议》的法律效力。以下是法院对各个争议焦点的分析及判决：
1. 《售后返租协议》的法律效力
法院认为，《售后返租协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，因此，该协议合法有效。
2. 开发商是否应当履行协议约定的返还住宅义务 法院认为，根据《售后返租协议》的约定，开发商在租赁期满后应将住宅返还给张先生。开发商未履行该义务，构成违约。因此，法院判决开发商应当履行协议约定的返还住宅义务。
3. 开发商是否应当支付约定的租金
法院认为，根据《售后返租协议》的约定，开发商在租赁期间应按月支付租金。开发商未履行该义务，同样构成违约。因此，法院判决开发商应当支付约定的租金。
商铺返租方案
商铺返租方案
在商业地产领域，商铺返租方案是一种常见的资产管理方法。它通常适用于商铺投资者和房东，因为商铺返租可以使得他们能够从他们的房产中获得稳定的现金流。在本文中，我们将介绍商铺返租方案的定义、优点、流程和注意事项。
定义
商铺返租是一种房屋租赁协议，其中商铺的投资者和房东将商铺租给一个商家，后者随后又将商铺返租给房东，通常租期较长，通常是10年或更长，而收益方式则是租金。商家作为中间人，在商店运营中从租金收取中获取利润。
优点
商铺返租方案具有以下两个主要优点：
1. 稳定现金流
商铺返租方案具有非常稳定的现金流，因为商家每年支付的租金与整个租期密切相关，这为投资者和房东提供了稳定和可靠的收益。此外，商家需要承担所有商铺相关的开支和费用，例如物业维护和税金，因此，投资者和房东可以避免这些复杂的问题，专注于收取租金。 2. 长期稳定的租赁周期
商铺返租方案通常涉及一个长期的租赁周期，通常在10年或更长时间，因此，房东可以将投资者的现金流锁定在较长时间内，这种长期稳定的租赁周期有助于降低房东投资的风险，并且也使得需要更多的商铺投资者，以便按此方式存入现金流。
流程
商铺返租方案的流程一般如下：
1. 房东/投资者与商家签订租赁协议
房东/投资者与商家先签订一份租赁协议，商家租赁这些商铺。
2. 商家将商铺租给商家
随后，商家将这些商铺返租给商家，并按月或按年支付租金。
3. 商家经营商铺
商家从此时开始负责商铺的日常经营管理工作，包括销售商品、处理客户投诉等。
4. 商家和房东/投资者签订返租协议
商家和房东/投资者最终要签订一份返租协议，确定商家将以多少租金返租房东/投资者。 注意事项
商铺返租方案也有一些注意事项，商家和房东/投资者应该牢记：
1. 签订协议前仔细检查
在签订协议之前，商家和房东/投资者都应当仔细检查协议的所有细节，并且尽可能详细地说明所有交易条款和租赁条件。
2. 严格遵守合同
商铺返租方案 2
商铺返租方案
商铺返租方案
1. 背景介绍
在商业地产领域，商铺返租是指商业地产市场上商铺的租赁方与租户达成一项租赁协议后，由租户将商铺再次出租给第三方的行为。商铺返租方案是商铺租赁方为提高商铺利用率，增加租赁收入而采取的一种策略。本文将介绍商铺返租方案的相关内容，包括背景介绍、返租流程、风险控制和优势分析等。
2. 返租流程
商铺返租方案的流程主要包括以下几个步骤：
步骤一：确定返租条件
商铺租赁方需要与租户达成一致，明确商铺返租的条件，包括租期、租金、返租对象等。商铺租赁方需要根据市场情况和自身需求来制定合理的返租条件，以吸引合适的返租对象。
步骤二：选择合适的返租对象
商铺租赁方需要通过市场调研和租户背景调查等途径，选择合适的返租对象。返租对象的选择应考虑其信誉度、经营实力和发展潜力等因素，以确保商铺的长期稳定收益。
步骤三：与租户协商
商铺租赁方需要与租户进行协商，明确返租方案的具体细节，包括返租期限、返租费用、返租管理责任等。双方应达成一致并签署正式的合同文件，保证返租方案的实施。
步骤四：监督管理
商铺租赁方需要对返租过程进行监督管理，确保返租租户按照合同约定履行返租义务。监督管理包括对租户的经营状况进行定期评估和跟踪，确保商铺的收益最大化。
3. 风险控制
商铺返租方案带来了一定的风险，商铺租赁方需要采取相应的措施进行风险控制。主要的风险包括返租租金未按时支付、返租租户经营不善导致商铺价值下降等。
为了降低风险，商铺租赁方可以采取以下措施：
- 设立返租保证金：要求返租租户在返租前支付一定的保证金，以应对租金未支付等情况。
- 定期评估经营状况：商铺租赁方可以定期评估返租租户的经营状况，及时发现问题并采取相应措施。
- 终止合同条款：合同中可以约定一些终止合同的情况和条件，以应对返租租户经营不善等情况。
4. 优势分析
商铺返租方案有以下几个优势：
- 提高商铺利用率：通过商铺返租，商铺租赁方可以提高商铺的利用率，降低商铺空置率，增加租赁收入。 - 分散租赁风险：商铺租赁方可以选择不同的返租对象，分散租赁风险，降低对单一租户的依赖。
商业项目返租方案
商业项目返租方案
1、 返租方式
返租期限：3年或5年
年回报：总房款旳8％
回报计算期：实际交付有效期，如2月28日交付使用，回报期为2月28日开始计。
发展商回报偿付方式：
交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％旳回报，之后按月给付。或3年一次性给付24％旳返租租金。
风险责任：无论租出与否，业主零风险，享有3年8％旳年回报，发展商承当3年回报旳所有风险，同步享有超过年回报差额旳租金收入。
甲乙双方：签定返租合同，明确双方权利义务关系
乙方：交纳有关税费，合计税率（营业税与房产税）为17.5％。并在获得给付回报时扣除。
甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
乙方在返租期间不承当物业管理费与空调费，招租旳客户承当这些费用。而通过招商旳品牌商家不承当，由商场旳项目管理公司承当。
开出极具诱惑力、驱使力旳优惠条件吸引有出名度旳百货公司以租赁或合伙旳方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案
根据商场主题及市场定位旳规定，结合目前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化旳商场形象，保证所采用旳返租方案顺利实行。为此，寻找经营商场旳商家可谓方案可否执行旳重要前提及保障。那么，以什么样旳合伙方式与之联手打造商场形象呢？如下两个方案为我们做出了可行性分析。
方案1
商家二、三楼整层租赁旳方式进场经营
长处：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定旳市场出名度及号召力，同步有丰富旳经营管理经验。
3、通过商家旳物流配送体系，节省经营成本，增长赚钱。
缺陷：1、由于商场体量较小，较难找到故意向旳商家进场经营。
2、出租租金收入与否能与年回报8％旳返租租金持平或赚钱较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼旳商场，拟定租金受益，租赁期限以以上为宜。
2、物管费用及其她由物管公司承当。
售后返租的法律效力案例(2篇)
第1篇
一、案件背景
张某于2010年与某房产公司签订了一份《房产买卖合同》，购买了该公司开发的一套住宅。合同约定，张某支付房款后，房产公司将该住宅返租给张某，返租期限为10年，返租价格为每月每平方米200元。合同中还约定，若张某在返租期限内提出终止返租，房产公司应按约定的价格回购该住宅。
在签订合同后，张某支付了全部房款，并按照约定将住宅返租给房产公司。然而，在返租期满后的第5年，张某因个人原因需要资金周转，遂向房产公司提出终止返租，并要求按照合同约定的价格回购住宅。但房产公司以各种理由拒绝回购，双方因此产生纠纷。
二、争议焦点
本案的争议焦点在于张某与房产公司签订的《房产买卖合同》中关于售后返租的条款是否具有法律效力，以及房产公司是否应按照合同约定回购住宅。
三、法院判决
1. 关于售后返租条款的法律效力
法院认为，张某与房产公司签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同中关于售后返租的条款是双方当事人自愿约定的，属于合同的一部分，具有法律效力。
2. 关于房产公司回购住宅的义务
法院进一步认为，根据《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某与房产公司在合同中明确约定了返租期限和回购价格，房产公司应当按照约定履行回购义务。
3. 关于房产公司拒绝回购的理由
房产公司提出的拒绝回购的理由包括：张某未按照合同约定支付物业管理费、水电费等费用；张某擅自改变房屋用途等。法院认为，这些理由并不构成房产公司拒绝回购的合法依据。首先，物业管理费、水电费等费用应由张某承担，但并不影响房产公司回购住宅的义务；其次，张某改变房屋用途的行为，如果未违反相关法律法规，房产公司亦无权以此为由拒绝回购。
四、判决结果 综上所述，法院判决房产公司应当按照合同约定回购张某的住宅，并支付相应的费用。房产公司不服一审判决，上诉至高级人民法院。高级人民法院维持了一审法院的判决。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案
在商业地产领域，商铺返租销售是一个受到关注的话题。商业地产投资者通常购买商铺以获取租金收入，并在未来将其出售获得回报。但是，与租赁相比，商铺的出租空置率较高，这可能会影响投资回报。因此，商业地产投资者开始考虑使用“商铺返租”的方法来提高回报率和投资风险控制。
什么是商铺返租销售方案
商铺返租销售方案是一种投资策略，商业地产投资者在购买一家商铺后，将其租给原业主，然后再将其出售给已经承诺租赁商铺的投资者。在这种情况下，购买者获得租金收入，并在未来将商铺转售给已经承诺租赁商铺的投资者，从而获得回报。
商铺返租销售方案的优势
商铺返租销售方案可以为商业地产投资者带来许多优势:
长期稳定的租金收入
商业地产投资者在购买后，可将商铺租给原业主，从而获得长期稳定的租金收入。在这种情况下，商业地产投资者可以获得稳定的现金流，并提高其投资回报率。 降低空置率
商业地产投资者可以按照原业主的租约将商铺出租，这可以降低商铺的空置率。商业地产投资者可以在未来提高其投资回报率和降低投资风险。
减少管理成本
商业地产投资者可以将商铺租给原业主，原业主将负责商铺的管理和维护，这可以减少管理成本。商业地产投资者只需监视租约，从而获得稳定的现金流。
减少销售风险
采用商铺返租销售方案，商业地产投资者将商铺出租给已经承诺租赁商铺的投资者，从而可以减少销售风险。商铺的销售过程可以更快捷、更简单，因为已经承诺租赁该商铺的投资者有更高的信心和认可度。
商铺返租销售方案的注意事项
商铺返租销售方案需要处理的事项包括：
租户信息的验证
在采取商铺返租销售方案之前，商业地产投资者需要验证租户。当价格较高时，租户的信用评级更重要，这可能影响未来的租户选项。 租赁协议的制定
商业地产投资者需要制定租赁协议，规定原业主与租户之间的租赁条件。此外，商铺的租赁协议和销售协议应该清晰，详细说明返租和销售的条件。
办理法律手续
商业地产投资者应该在销售商铺前，咨询专业律师或律师事务所，确保在法律方面符合规定。商铺返租销售方案涉及多个法律方面，必须严格遵守和办理相关法律手续。
商铺返租销售方案 2
商铺返租销售方案
概述
商铺返租销售方案是一种针对商业地产业主的销售策略，旨在通过返租的方式让商铺获得更高的出租率和稳定的租金收入。本文将介绍商铺返租销售方案的基本原理、步骤和优势。
基本原理
商铺返租销售方案的基本原理是将商业地产业主持有的商铺出售给投资者，并与投资者签订一份长期的租赁合同，由业主作为租户租赁商铺。这样一来，商铺的出租权和经营权分离，业主不再需要自己经营商铺，而是通过租金收入获取稳定的投资回报。
步骤
商铺返租销售方案的实施步骤如下：
1. 筛选商铺：
– 评估商铺的地理位置、交通条件和周边环境等因素；
– 评估商铺的租金收入潜力和增值潜力。
2. 找到合适的投资者： – 确定目标投资者的需求和预算；
– 寻找与商铺特点相匹配的投资者。
3. 提供详细信息：
– 准备商铺的详细信息，包括面积、租金、租赁期限等；
– 提供商铺的租金收入情况和历史经营数据。
4. 确定租赁条款：
– 与投资者商议租赁期限、租金增长率等租赁条款；
– 确定双方的权益和责任。
5. 准备合同：
– 资深律师参与，起草租赁合同；
– 确保合同符合相关法律法规。
6. 签订合同：
– 业主和投资者签订租赁合同；
– 确保双方理解合同条款和权益。
7. 租金收益管理：
– 业主按合同收取固定租金； – 定期与投资者对账，确保租金支付的准确性。
优势
商铺返租销售方案具有以下优势：
• 稳定的租金收入：通过长期租赁合同可以获得稳定的租金收入，减少了业主的经营风险。
• 转移经营责任：将商铺的经营责任转移到投资者身上，业主不再需要自己管理和运营商铺。
• 资产流动性：将商铺出售给投资者，业主可以获得一笔现金，增加资金流动性和灵活性。
• 专业管理：投资者通常会聘请专业的物业管理公司来管理商铺，提高商铺的运营效率和价值。
总结
商铺返租销售方案是一种能够帮助商业地产业主降低风险、获得稳定收益的销售策略。通过将商铺销售给投资者并签订长期租赁合同，业主可以转移商铺的经营责任，获得稳定的租金收入和资金流动性。此外，专业的物业管理公司还可以提高商铺的运营效率和价值。对于商铺业主来说，商铺返租销售方案是一种值得考虑的投资策略。 注意：本文仅为提供一种商铺返租销售方案的概览，具体实施时需根据具体情况和法律要求进行调整和规划。在进行商铺返租销售前，请咨询专业的律师和房产顾问。
商业地产销售返租回报计算方法
商业地产销售返租回报计算方法
商业地产销售返租是指地产所有者卖出商业资产后，与买家签订长期租赁协议，并继续支付租金以使用该资产。在销售返租交易中，买家成为资产的实际使用者，而卖家则成为租赁人。这种交易形式可以为商业地产所有者提供出售资产后的流动性，同时保持对资产的使用权，并获得长期稳定的租金收入。
计算商业地产销售返租回报率的方法是将每年的租金收入除以出售资产时的销售价值，得出回报率的百分比。以下是计算详细步骤：
1.确定租金收入：确认销售返租交易中签订的租赁协议中约定的每年租金金额。这通常是一个固定的金额，也可以是按照一些百分比的方式计算。
2.确定销售价值：确定出售资产时的销售价值。这通常是通过市场评估或专业估值师评估确定的，可以考虑资产的建筑物价值、土地价值和其他附加值等。
3.计算回报率：将每年的租金收入除以销售价值，然后将结果乘以100，得出回报率的百分比。
举例说明：
假设商业地产的销售价值为1000万美元，租赁协议中约定的租金为每年200万美元。
回报率=（每年租金收入/销售价值）*100
回报率=（200万美元/1000万美元）*100
回报率=20% 这意味着每年的租金收入占到了销售价值的20%。回报率越高，意味着投资回报越高。
需要注意的是，计算商业地产销售返租回报率时，还应考虑其他因素，如租赁期限、租赁人的信用等。租赁期限越长，回报率越长期稳定，但租赁人的信用风险也应被考虑进去。
此外，投资者还可以通过使用财务指标如净现值（NPV）和内部收益率（IRR）等来评估商业地产销售返租交易的回报情况，并与其他投资机会进行比较。这些方法可以更全面地分析销售返租交易的投资潜力。
售后返租的法律纠纷案例(3篇)
第1篇
一、案情简介
原告：张三（以下简称“张三”）
被告：某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）
第三人：某物业管理公司（以下简称“物业”）
2010年，张三购买了某房地产开发有限公司开发的某小区一套商品房。在签订购房合同后，开发商向张三推荐了一种售后返租模式，即开发商承诺在张三入住后，将其房屋委托给物业进行经营管理，并在一定期限内按照约定的租金支付给张三。张三在仔细阅读相关协议后，认为这种模式既能够保证自己的投资回报，又能够减少物业管理上的麻烦，便同意了开发商的方案。
双方签订了《商品房买卖合同》及《售后返租协议》，约定：
1. 张三购买开发商开发的某小区一套商品房；
2. 开发商委托物业对张三的房屋进行经营管理；
3. 物业在张三入住后，按照每月每平方米100元的标准支付租金，租期10年；
4. 张三在租期内不得擅自处置房屋；
5. 租期届满后，张三有权收回房屋。
协议签订后，张三依约支付了购房款，并入住该小区。然而，在入住后的第二年，张三发现物业的经营管理存在问题，包括环境卫生、维修保养等方面，导致房屋价值受损。张三多次与物业和开发商沟通，要求解决这些问题，但双方均未达成一致意见。于是，张三将物业和开发商诉至法院，要求解除《售后返租协议》，并要求开发商赔偿其损失。
二、争议焦点
1. 售后返租协议的效力；
2. 物业的经营管理责任；
3. 张三的损失及赔偿范围。
三、法院审理 法院审理认为：
1. 关于售后返租协议的效力，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人依法订立的合同，自成立时生效。本案中，张三与开发商签订的《商品房买卖合同》及《售后返租协议》均符合法律规定，双方意思表示真实，协议合法有效。
2. 关于物业的经营管理责任，根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照合同约定，对物业管理区域内的房屋及配套设施进行维修、养护、管理。本案中，物业作为张三房屋的经营管理方，有义务按照合同约定提供良好的物业管理服务。然而，物业在经营管理过程中存在严重失职行为，导致张三的房屋价值受损，因此应承担相应的责任。