独家专访中国度假地产领军者张宝全名家解析度假地产突围之路
国内度假村案例分析(1)
杭州富春山居度假村
上海太阳岛度假村 北京云泽山庄度假村
杭州富春山居度假村
项目概况： •富春山居度假村位于杭州富阳市富春江畔，富春山居距杭州市区20公里，南临杭 富一级公路，北依午潮山国家森林公园，紧临杭州西湖区，占地面积1000余亩， 拥有独立、双联及联排别墅总计500多套； •富春阁位于富春山居最高风水宝地，环顾群山峻岭，强调融合自然的建筑语言； •其包括别墅、度假酒店、SPA、高尔夫球场、富春阁和上海T8餐厅，并以中国历 史文化为元素，用西方现代设计观念，呈现中国第一座以现代建筑艺术来阐释中 国江南建筑风格的顶级度假酒店； •度假村能够提供完整的配套高级会议设施和餐饮设施。
高尔夫收费：
会员 会员同行嘉宾 会员代订嘉宾 酒店/别墅客人 访客(仅接受平日预订) 职业高尔夫教练、电脑录影教学
平日RMB 300 平日RMB 850 平日RMB 1150 平日RMB 1150 平日RMB 2250
假日RMB 350 假日RMB 1250 假日RMB 1450 假日RMB 1450 假日不接受预订
上海太阳岛度假村
位置：太阳岛高尔夫温泉度假酒店（简称太阳岛）坐落于上海市后花园--青浦区 朱家角古镇境内，位于黄浦江上游泖河之中，距市中心45公里，沿沪青平高速 公路 40分钟； 1993年新加坡国际元立集团投资1.2亿美金开始整体规划与兴建,重新赋予现代 诠释, 如今的太阳岛是一座集高尔夫球场、旅游、温泉、休闲、运动、商务、文 化、艺术为一体的国际级多功能旅游度假区； 全岛总面积160公顷,东西宽700米,南北长4公里,环岛一周达10公里； 新加坡元立集团投资开发，上海太阳岛度假酒店隶属于上海太阳岛国际俱乐部有 限公司 。
富春山居度假村分布图
【VIP专享】以文带旅,以旅兴商,以商成文,文商旅模式大起底(多案例)
随着传统住宅市场陷入低迷，企业纷纷寻找新的发展空间，一系列文旅地产、产业地产项目如火如荼地开展和深入。
但是文商旅到底是什么东东，特点和案例有什么，未来发展趋势是什么。
一、什么是文商旅复合地产文商旅地产定义：通过文化主题脉络，满足消费客群新消费需求，极具个性化的主题型商业地产模式。
文化作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。
旅游作为客流驱动者，带来的是消费需求；文化则作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。
因此从商业地产而言，商、旅、文三者扮演不同的角色。
旅游地产中的“都市文化休闲街区”，从商业地产的角度看，往往就是一条“文化商业街”。
从文商旅跨界视角的分类方法，其实可以分为“文化综合体”、“商旅文街区”、“文化旅游大片区”三种类型。
无论何种形态，旅游文化往往都和商业互为表里，即使在度假类型的文化旅游大片区中，“有了充足的人流，也可以建购物中心，把商业装在文化旅游的壳里面。
二、文商旅三结义——以文带旅，以旅兴商，以商成文1.以文带旅通过文化注入旅游发展，具有文化特色的建筑，及地方特色的文化活动，带动旅游的兴盛。
2.以旅兴商通过旅游促进商业的繁荣。
以旅兴商是指通过旅游项目带来更多的消费客群，人气的聚集能更好的提升项目的影响力。
3.以商成文通过商业组合完美文化要素。
消费需要的多样化正推动着购物、餐饮、文化娱乐三大功能的积极融合。
剧场、博物馆、画廊等业态进入文商旅街区，形成与其他购物形态的差异化，又能深化文化主题。
三、用案例说话——文商旅分类和案例1.古典型文商旅项目特点：依托当地的历史文化的沉淀、岁月洗礼，具有丰富的自然和人文资源，基本上是“天然而成”。
以古城、古镇、古街为依托，修旧如旧，形成特色风貌区。
承继历史文脉，保持原有风貌，融入现代元素。
2.古典型文商旅地产的个性和共性：个性诸如：反映出鲜明的区域历史文化和习俗、风情；布局和建筑形态等外显形式各有千秋等等.共性诸如：都依托于中国的传统历史文化；商业、旅游、文化三者的有机结合，融为一体（单就商业论商业，就地产论地产）3.项目举例：古典型文商旅地产（1）古典型文商旅地产——豫园“庙、园、市”“释、道、儒”“商、旅、文”——这就是豫园地处上海市黄浦区老城厢，从元、明、清到民国初年，700多年来一直是上海的政治、经济、文化中心，被称为“上海的根”，是上海特有的人文标志和文化名片。
旅游地产专题_宗教旅游模式三大案例
集聚高人气，实现区域房地产板块高溢价，进而实
现资金滚动及更强势资源开发
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案例三（文化嫁接型）——璞丽酒店：毗邻静安寺，上海首家定位 “都会桃源”的酒店，现代风格融入古典文化气质是其突出特色
上海璞丽酒店基本情况 星级 地址 资源 建筑面积 客房面积 客房数 五星级 上海静安区常德路1号（地 铁7号线与2号线交汇处附 近） 静安寺、静安公园 23000平米 47平米、200平米、470平 米 229间（193间豪华客房、 36间顶级套房） 酒店打造古朴禅静的氛围 ，嫁接资源转化成体验型 产品 璞丽酒店，五星级，位于上海 静安区，毗邻静安寺这一强势 佛教文化旅游资源，建筑面积 达23000平米，拥有229间客房， 是上海首家定位为“都会桃 源” 、整体打造成“专属、私 密、宁静”的奢华酒店
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静安寺
璞丽酒店
宗教文化 融入点
静安寺：上海著名古刹之一，由大雄宝殿、天王殿、三圣殿组成， 建筑艺术与日常佛教礼仪渲染出强烈的佛教文化氛围
> 静安寺位于静安区南京西路1686号，是上海最为著名的真言宗 古刹之一，静安区亦由静安寺而闻名于世 > 它由大雄宝殿、天王殿、三圣殿三座主要建筑，雄伟壮观 > 日常礼仪：每天早上诸多居士和僧人诵经，制造出感染力极强 的声效与氛围 静安寺银佛
武当建国饭店 太极渔乡
极湖国际旅行社 食：外立面和内部装修甚至是菜肴名 称融入道家太极思想的武当建国饭店 和太极渔乡
休闲：太极剧场提供太极拳表演、剑
剑术表演 舞蹈表演
术表演、武当玄技、舞蹈表演等
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太极养生谷：依据道家养生哲学打造养护中心、老子学院等产品， 营造强烈道家养生氛围，使道教文化成为生活范式的主导者
旅游地产画地为牢
旅游地产画地为牢
左宸斯
【期刊名称】《新经济》
【年(卷),期】2012(000)015
【摘要】在国内房地产行业的百强中,超过三分之一的房企介入旅游地产,其中包括万科、恒大、万达、龙湖、雅居乐、富力、佳兆业等在内的龙头房企都纷纷试水旅游地产。
其中不乏房企激进者,其旅游地产开发占比高达六成。
【总页数】4页(P54-57)
【作者】左宸斯
【作者单位】
【正文语种】中文
【相关文献】
1.高海拔地区旅游地产设计策略初探——以重庆八斗台旅游地产为例 [J], 汤筱雯;周铁军
2.迪拜旅游地产的探讨及对三亚发展旅游地产的思考 [J], 陈静
3.历史文化遗产驱动型旅游地产开发模式古城镇文化旅游地产运营成功的关键要素
(三) [J], 中国古城文化研究院
4.基于西部城镇化建设的旅游地产开发研究——以四川省兴文县旅游地产项目概念方案设计为例 [J], 刘锦
5.历史文化遗产驱动型旅游地产开发模式仿古旅游开发及旅游地产的思考(二) [J],因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
旅游度假区开发模式变迁的路径依赖及其生成机制——三亚亚龙湾案例
［ 基 金 项 目］ 本 研究 受 国 家 旅 游 局 规 划 项 目（ １ ３ Ｔ Ａ Ａ Ｋ ０ ０ １ ） 资 助 。［ Ｔ ｈ ｉ ｓ ｓ ｔ ｕ ｄ ｙ ｗ ａ ｓ ｓ ｕ ｐ ｐ ｏ ｌ ｆ ｅ ｄ ｂ ｙ ｇ ｒ ａ ｎ ｔ ｆ ｒ ｏ ｍ ｔ ｈ ｅ Ｎ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ａ ｌ
［ 摘 要 ］ 旅 游 度 假 区作 为 开 展 度 假 旅 游 活 动 的 专 业 化 区
域 ， 是 我 国旅 游 产 业 实现 转 型 升 级 的 重 要 栽 体 。旅 游 度 假 区 的 开发 模 式是 目前 国 内外 学界 关 注 的 焦 点之 一 ， 但 鲜见关 于 开发 模 式 变 迁 的 系统 讨论 和理 论 解释 。 文章 指 出 ， 亚 龙 湾 旅
均 不 同程 度 、 不 同 方 向地 影 响 了 开发 模 式 的制 度 费 用和 制度 收益 ， 从 而影 响 开发 模 式 的 选择 与 变 迁路 径 。该 研 究推 进 了 关 于海 南乃 至 转 型 期 中 国制 度 变迁 的 理 论 解 释 ， 并 拓 展 和 深 化 了原 有 制 度 变迁 的 路 径 依 赖 理 论 。
［ 中 图分 类 号 ］ Ｆ ５ ９ ［ 文献标识码 ］ Ａ ［ 文章编号 ］ １ ０ ０ ２— ５ ０ ０ ６ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ８— ０ ０ ５ ８— ０ １ １
Ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ０ ０ ２ —５ ０ ０ ６ ． ２ ０ １ ３ ． ０ ８ ． ０ ０ ６
［ 关键词 ］ 旅 游 度假 区 ； 开发模 式 变迁； 路径依 赖 ； 制度 变迁；
制 度 费用
学 者 开始集 中关 注旅 游 度假 区 的开发 模 式 （ 治 理 模
喧嚣的土地——中国地产商的“新圈地运动”
样的“ 弹丸之地” ． 每 一 宗竞 引 来 了 ２ ２位 竞
吕还 是 选 择 单 干 。 “ 我 觉 得 这 块 地 还 没 到 炙
手 可 热 的份 上 ． 而且 ， 我 觉 得 自己有 能 力 独
镇 化 加 速 ，城 镇 人 口数 量 增 长也 带 动 了商
品 房 需 求 ：加 之 现 在 投 资 和投 机 性 购 房 需 求加大 ， 这些 。 都 将 中 国 的房 价一 次 又 一 次
地 推 到 了风 口浪 尖 。房 屋 需 求 急 速增 大 ， 而
国家 的 宏 观 调 控 却 压 制 土 地 供 给 ， 于是 ， 土 地 市 场 的 供 求 不 平 衡 ，不 可 避 免 地将 无 数 中小 房 地 产商 逼 人 了沼 泽 地 。 才会 选 择 这 种 合 纵 连 横 的办 法 。 但最后 ， 老
现场 的 你 死 我 活
想到 放 在 拍 卖 桌上 的 那 块 地 ．我 的 心
就 会 绞 痛 。可建 楼 面 面 积 ｌ ｏ ３万平 方 米 ． 既
临江 ， 又与渝中半岛隔江相望 。 还 背 靠 观 音
桥 步 行街 。 重庆 还 能 找 出这样 的地 块 吗 ？ 难
期， 具 体 时 间另 行 通 知 ” 。
Ｂ Ｕ Ｓ Ｉ Ｎ Ｅ Ｓ Ｓ Ｉ本 刊特 稿
维普资讯
又 达 房 城 值 房
年 土 为 产 亡 开
老 吕的 博 客
了 ！
躲 在 南 山上 喝茶 的 时候 ，距 离 他 并 不 远 的
其 实 ，早 在 ７月 ７ 日出让 公 告 发 布 ７月 ３ ０ 日， 香港 信 合 置业 尖沙 咀置业 集 团以 ４ １ 亿 抢 得 重 庆 新 “ 地王” ： ８月 ３日 。 恒 大地产集团 以 ２ ５ Ｉ ３亿
酒店行业分析报告
酒店行业分析报告一、酒店的定义酒店（HOTEL）一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称之“酒店”，在台湾被称之“酒店”，在中国大陆被称之“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。
我们从酒店的称谓与功能，能够找到对酒店的定义。
然而，时至今日，对酒店的定义也是五花八门，众说纷纭的。
一个具有国际水准的酒店首先，要有舒适安全并能吸引客人居住的客房，具有能提供有地方风味特色的美味佳肴的各式餐厅，还要有商业会议厅，贸易洽谈时所需的现代化会议设备与办公通讯系统，旅游者所需要的康乐中心。
游泳池、健身房、商品部、礼品部，与综合服务部，如银行、邮局、电传室、书店、花房、美容厅等等。
同时，各单位要有素养良好的服务员，向客人提供一流水平的服务。
今日的国际酒店业被称之“旅游工业”。
所谓工业，它该表达式大量的、科学的、专业与有效率的事业。
归纳起来，现代所谓的酒店，应具备下列基本条件：1. 它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的建筑。
2. 它务必提供旅客的住宿与餐饮。
3. 他要由为旅客与顾客提供娱乐的设施。
4. 还要提供住宿、餐饮、娱乐上的理想服务。
5. 它是营利的，要求取得合理的利润。
二、研究背景当下国际金融环境并不乐观，欧美债务危机问题不断。
国内经济形势十分低迷，在房地产调控政策下经济增长缓慢，物价上涨过快，各方面矛盾凸现出来。
前两天芜湖地方政府对房地产的救市政策刚推出3天就被叫停，说明国家调控的决心大的方向不动摇。
在国家房产等有关部门及政策对高房价的打压下，曾经如火如荼的传统住宅市场成交表现黯淡，一系列政策很大力度上的压缩了住宅市场的投资空间，同时也限制了投资客的投资与投机性需求。
在此形势下，旅游地产成为投资客们的青睐，成为万众瞩目的房产新宠。
旅游地产的崛起，不仅来自房产新政的导向作用，国民经济的进展更是其内在的动力。
据经济学家研究，当人均GDP达到一定程度时，以家庭为单位的消费结构就会发生变化，休闲支出比例会明显上升。
旅游地产的十大示范案例--盛方资源
旅游地产的十大示范案例---盛方咨询旅游地产依托周边丰富的旅游资源，通过建立有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，不仅具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游地产的诱惑是巨大的。
据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，可见地方政府对旅游业的高度重视。
同时，中国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。
在当前国内地产宏观调控日趋加紧的当口，旅游地产行业展现出的强劲后力，给众多房地产企业以无限的憧憬。
以分享行业成长带来的各种机遇。
经过对房地产旅游地产的长期观察和总结，有关专业人士认为，目前国内旅游地产行业正面临着四大蜕变：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化；主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合；租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施；品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合。
随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。
旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。
在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！1、旅游地产的主题公园模式与华侨城旅游城案例1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城（Overseas China Town），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人奖金、技术、人才的窗口和基地。
林峰分权度假与度假地产众筹绿维创景
林峰分权度假与度假地产众筹绿维创景The following text is amended on 12 November 2020.林峰：分权度假与度假地产众筹旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
林峰：分权度假与度假地产众筹北京绿维创景规划设计院2015年3月28日下午，2015中国地产金融创新论坛暨中国地产金融拓展联盟年会在北京玛雅岛酒店盛大召开。
北京绿景创维规划设计院院长林峰在大会上作了关于分权度假与度假地产众筹的演讲。
非常高兴今天有这个机会跟大家一起沟通。
绿维创景本来是以旅游产业为主导的规划设计院，去年年底的时候我们开发了一个新的运作平台——分权宝。
我今天跟大家分享的题目是“分权度假和度假地产众筹”，等一下还有一个沙龙要一起讨论互联网思维下的地产开发。
实际上这又是一个宝宝产品，涉及分权度假、分时度假、地产众筹等等。
他们这之间到底是什么关系和地产的发展有什么关联我想从几个方面跟大家来分享。
一、大众度假时代到来2014年中国的人均GDP是7485美元，而超过5000美元以后，实际上整个社会进入到一个休闲时代。
前年国民休闲纲要正式由国务院颁发出台，换句话说休闲生活和度假生活已经成为民生非常重要的组成部分。
我们预计到2020年我国人均GDP可以达到一万美金左右，到时整个中国人对于度假生活的要求和享受会完全不一样。
从观光旅游到休闲旅游到度假旅游是我们称之为旅游产业内的产业结构或者产业差异。
2014年休闲与度假旅游在整个产业中的占比还不到28%，到2020年的时候预计将会达到%，接近40%，而到2030年这一比例将会达到三分之二，即67%左右。
【巅峰十二问干货】吴彤：旅游投资投给谁特色小镇or景区
【巅峰十二问】依托“文旅产业巅峰大会高端资源平台”微信群定期举办的线上互动活动，每期邀请行业大咖专业解答您心中的疑问，为您展示不一样的旅游江湖~十二道“峰”味，不一样的巅峰智慧!第一期我们有幸邀请到巅峰怡广旅游产业基金董事总经理吴彤，就当前旅游投资趋势、热点、模式、案例以及产品等问题精彩解答，内容丰富，可以收藏慢慢看哦~xx介绍吴彤巅峰怡广旅游产业基金董事总经理，曾任清华紫光高管并在清华大学任教，盛景商业研究院助理院长，中广立方科技有限公司CEO，鼎元泰富投资有限公司常务副总理，贝衡控股投资有限公司执行总裁等。
专长于产业投资管理、战略管理、项目投资分析研究、投资操作管理等。
曾任职于政府、国有企业、上市公司、外资企业等，具备跨行业的广泛视角和专注的投资管理能力。
中央财经大学经济学硕士，清华大学MBA客座讲师。
问题一当前，中国旅游产业投资环境有哪些新形势新趋势?结合当前投资环境，旅游投资应关注些什么?要了解中国旅游产业投资的新趋势，首先要从源头看，在20世纪80年代之前，中国旅游行业是一个萌芽状态，旅游发展主要体现在一线景区和以重要资源为核心的景区;到了90年代以后，一些产品驱动型景区诞生，比如华侨城做的欢乐谷主题公园等，包括一些演艺或者其他类型的演出，九十年代的时候才刚兴起;进入到21世纪之后，中国旅游发展趋势从原来的资源驱动，产品驱动到最后的运营驱动，从那个时候，运营掌管了整个中国旅游的权威。
在运营主导的过程中，开始构建如何在整个产业中植入更多消费型的产品体系，满足游客日益增加的旅游需求，总结出“吃住行游购娱”的旅游六要素，把这个延展到了旅游运营，表现为相关消费型产品聚集现象。
旅游从八十年代由政府主导到九十年代由投资主导到二十一世纪由消费主导，这样一个大致脉络，按照一个大的环境去完成一个顺势而为的这样一个趋势。
旅游产业投资环境正在日益变化，各种新动态、新模式不断涌现，要总结的话也是五花八门，这里我觉得有三个词是需要深刻关注的：跨界、多元、创新。
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旅游地产ＲＥＳ０
万方数据解析度假地产突艉之路中国目前的度假地产开发模式是错误的７玛小刚为何不住别墅住酒店７如果让工作变成度假．还有谁不愿开会７购买廑假产品赚钱也很重要
万方数据■Ｒｅｓｏｒｔ旅游地产
万方数据Ｒｅｓｏｌｕｔｉｏｎ
独家专访中国度假地产领军者张宝全名家解析度假地产突围之路
万方数据采访张宝全董事长是件很窖易的事情．你只需要做个简单的开场自．而后的每个问题只需要问上一句话．他就可以把你想知道的一噎脑都抛出来，而且条理漓晰，观点独到．阐述深刻而幡辟。对于记者而言，你需要做的就是整理录音笔记．然后提稿
ｉｉ罨墨雾幂ｉ黧詈豁鬃美譬篙鬈嘉鬻篆冀嘉ｉ箍蠹雾鬻黧冀蓉豁蓊ｉ，，很多这方面的人是需耍反省的。“开场自之后．记者收录的第一句话，就是张宝全对于目前中国旅游度假地产开发模ｏ■＇
式的“严厉批判”．，，
中国目前的度假地产开发模式是错误的７
ｔ安家）：您为什么认为目前的横式是错误的？张宝全：从国外的发展横式我们可以清晰得见：国外很多人的第二套房在郊区．但真正在风景旅游区，却很准发现有私人住宅。在这些景区，住宅基本是经营性的，比如私人唇店、私人驿站等。但我们的旅游度假区，却充斥了许多私人的度假别墅、住宅，这部分人购买物业的主要目的是为了资产保值增值，而不是纯粹意义上的度假。《安家）：您以为这种错误产生的原因是什么’张宝全：形成这种问题的原因，是中国房地产近年来不断升值．这是大家有目共睹的，同时民间资本又缺乏投资出路．因此度假产品依靠它的稀缺资源就成为许多八购买的目标。而目前这种以居住为目的的度假投资．其实主要目的还是主要为了资产的保值增值，而不是纯粹意义上的度假．这使得购买的物业后期不仅会大量空置．更＿＿ｆｉ＝会起到拉动区域经济发展的作用。同时，这些稀缺的旅游度假资源在被私人拥有后，就再也无法实现其价值的最大化，更重要的是这样的横式不能对国家旅游度假区的设施完善和健全．以及区域经济的提升、发展带求好的作用。
说起三亚度假的酒店和别墅，张宝全董事长想起了一件很有意思的事情．“有—次，导演和平和冯小刚同机到三亚．在飞机上．两＾提起１４三亚以后的住地．和平预定了红树林酒店．而冯小刚则是到朋友的海边别墅去住。后来，和平刚到酒店办完入住手续进了房间，就收到冯小刚的电话．请他帮忙再定一个房间．问及原因，冯小剐说．原本觉得海边别墅一定很舒服．谁知道刚拿钥匙打开房门就看到了老鼠．惊果之下，赶紧给和平打电话提出’搬家’。”这就是为什么玛小刚导演到了三亚不住别墅住酒店的原因。它反映出的是目前三亚度假的一个大问题一一
冯小刚为何不住别墅住酒店７
‘安家）：您认为像这样的问题鹅Ｉ发什盔样的后果？张宝全中国目前度假地产开发模式的错误＋所带来的不良后果会随着时间的推移会逐渐显现出来。相比长期错住的物业．度假地产需要付出更多的成本．包括物业税（目前的度假地产项目基本都在物业税的征收范围内）、空置期刊的管理费（如粜没有人户管理，像冯小刚导演遇到的老鼠欢迎来宾等此类事件的发生率就会很高）以及物业赞等等。目前出现的一些小问题．因为有房价上涨的支撑，业主还是可以忍受的．而一旦中国的房地产市场进人平稳发展期．耶么房价肼Ｔ的空间就会逐渐缩小，价格蹿升的现象就会逐渐消失。到ｒ那个时候，业主的升值预期得不五到满足．就会９１发一些不满。这些不满很可能会因为些小问题而爆发，甚至引发买卖双方的激烈冲突，这对于社会的安定会造成很大的伤害。对旅游度假区来说．也将是非常不利的情况。因此我｜＾为．目前的中国度假地产盛行是在房价虚高的情况下引发的阶段性狂热，在还可呲进行修护的｛青况下．应该马上引起重视．不能任由这种错误继续发展。过去，我们的房地产开发模式的错误已经很人程度上破坏了城市的人文资源，现在不应该冉因为旅游度假地产开发模式的错误来破坏我们的自然资源Ｌ
万方数据毳嚣鬻燃蓦鬈黧｝；盏盖耸器夏翥嚣君盍嚣嚣”黧ｉ嚣霪篓耋裂磊鋈霹鬟嚣瑟妻；：嚣：：霖翁鬈裂苗釜墓袭，，给两个名额．人家只采一个人。但如果你请他到三亚开会．我想客户很有可自目会跟你要四个名额。因为，三亚是公认＇＇
的度假目的地．在这里开会．就跟度假一样，是一种放松和享受。。，，
如果让工作变成度假，还有谁不愿开会７
《安家》：既然目前的度假地产开发模式有很大的问题，那捞们应浚怎么做才能纠正这种错误呢？张宝全：要翅做好度假地产，就应该先有台理、科学的
工页日定（＿：［。你饕清楚你的自然资源可以哦ｅ什么样的八来ｌ暨假．然后分析这部分人群的磷妤，结合他们的浦求硼定项目的规划和发展方向举个例九鼗仃１都知道美国的度假胜地——于＿＿：斯维㈨斯．很多人只知道那是个赌域，旦深凡６Ｈ究后你会发现，其实到那罩的人｝“Ｉ％是会议会展＾十，２０＂／，，４址白行度假的人群ｏＴ此删；Ⅲ的．还宵穗川的域蛙蝌人酒店：《安家》：”会议会展”会成为未来旅游度假地产发展的一个方向吗７张宝全：我认为会泌会腱将成为ｉ…＿术粜３｛）印咐＃重要的ｆ；，ｌｋ．衄！ｆｕ果我们的旅游爱惜【蔓都舰ｔ４或培址Ｋ的话．就没有办法乖赳这片面的职能对于度幔目的地…】言．过去是以旅游观光为土题．似我删－ｕ１囊看到会议会展将是来求的个主潍，随ｌ为会议会喂也乜括嘘性脓时的婶挥力”幺电影节要放到旅罅度幔目的地７囡为对明星而言这样柏会议就是敬免费的度假，晰以他ｆ】才愿意参加ｃｌ・吲｜ｆｊ＝『Ｊｒ绰研｝｝Ｉ旅游ｒｕ度假转｜【：｜Ｊ的计政．这对｝复假地产是很好的发腱机会．也会刺融会议会展的发腱很多国家和地区已经认Ｌ只到了违一点．比如新加艟．２０１Ｕ年就专门成々Ｊ’会展碣．规定住何会议会展用地．政府都会零地价洪应。找们应该打到，会Ｌ芷会腱将成为个嘲家经济轼实力的藁要组成部分，蛐景冉悔现在这样浪赞叫以做会议会展地的旋衅度惴景区．日Ｂ么对国家的轶性经济和第一产Ⅲ，的发展都会带来损害和影”吼《安家》：您说到了会议会展度假目的地，能举个例子．比如红榭林酒店都承办过哪些会议会展项目？有什么优势可以吸引会议会展人士到中国来７张宝垒：这器从去年参加孟山电膨节和戛纳电影１Ｈ兑起蜓纳的自然ｂ｝乜ｍ常优美，似监山的自然资蟓与ｔＩ岛兀连相比就羞了限远．但两个地方育个共同的阳』题．就是无法用个酒店峨担下所有参加电影节人员的住宿和餐饮，錾目『道电影节的土墨Ｈ的是片方销传氍ｌ礼仆Ｉ嘲为碍住｝分分散．就陵僻电影似的敏粜打ｒ舣＾＝的折扣后搬乳见到Ｊ’箍【｜】电影似的主晰，我跟地｝兑我住苛岛的个酒店可以容纳这里旧个酒店妁参会人员居佯，而日我的展玎可
万方数据以同时容纳２００家电影公司进行交易。ｚ后个爿左右．釜【ｈ电影１Ｔ主席到中国粜．筹备亚甜岢年电影节，这个电影节是在中国和韩国每年轮换举行的，在他看过我的项日后，直接就表示了在红树林酒店举办的愿望。因为青岛的红树林不仅可以满足所有参会人员的住宿和餐饮，还有２（１个电影厅，以每个厅每天播放２翎ｊ影片计掉，每天就可以放映４ｆ１部电影．同日ｆ我们的盛会厅和会议厅ｒ４以分别刚时接特４００（】人和６００（叭．这就使得人们之到的沟通非常方便．影片交易也更容易。另外．去年的两岸三地导演年会就在亚龙湾红树林酒店举行，侯孝贤、吴宇森等知名导演都参ｎⅡ了整个会议过程导ｒ鲥］都很兴奋。侯孝贤对我说：‘链次会开完．台湾主办年会
的压力可太大『ｎ’我跟他开玩笑说：“你赶紧在台＃≮地产商望±ｇ养个导趟．能够把他的酒店拿ｍ来支持ｉ扑会。”
通过这些例子．我想说明的是高端划Ｅ会展有自己的特质，这蝇目｝ｊ星平时就出入高端场所，１３本东京、纽约对他们的吸引力并不是很强．但你说青娥山、三亚这些他们小时候就知道的度假胜地，他们就自然愿意前来。昕以，中国的许多旅游度假区作为会议会展的度假目的地．是有很明显的竞争力和吸引力的。《安家）：您刚才提到了度假需求和产品定位之间的关系，那么您认为度假人士真正的需求是什么７张宝全度假的目的是什么？我认为度假就是为了脱离现丈．ｊ￡Ｅ要构成元案是新奇、浪漫和刺激。如果稳定到ｒ个地方．第‘次也许会这样的新鲜感，但长久下米．就会失去兴趣．冈为这样的固定度假会变成现寓生活的一部分．就好像住在自己家样．试想，麒本你是为了寻求一种脱离现实的享受而去度假，但闭上眼睛都知道要去什么地方．耶个地方是什么样子．这还是度假吗，这就失去了度假真正的意义。打１、比方．之前我们没有去过巴厘岛．去之前就会充满期待．过程Ｌ［１会遇到许多新鲜的小悄．１脚来之后会回味无穷。怛旦你在巴艇岛拥宵ｒ物业．第二次、第三次去这些感觉就会荡然无存，这就会使度假的价值严ｌｉＦ降。所以，中国旅游度假地产应该是根据当地资源会引发淌费者怎样的需求和需要来规划，而不是盲目模仿和用传统的住宅地产开发思路进行建设。
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说到来来度假物业的发展方向，｛Ｋ宝全董事长认为：“度假产品还是应该是一种金鼬产品．具有保佰和升佰的潜力而且是不应该受到国家对于房地产宏观调控的嘭响。”
购买度假产品赚钱也很重要！
《安家》：现在包括海南在内的许多度假项目都因为宏观调控的影响出现滞销．红树林的销售情况如何？您认为未来度假地产的突围之道是什么？张宝全：三亚湾红树林目ｆ｛１１已经取｝ｒ『｛丁产权销售，址不是凶为宏观调控和限外令，而是个业的发展需暮。闽为我ｎ』４Ｊ１份开始将推卅红埘林度假旨，依托¨＾“全哪怕红埘林删店打迸分时度性的变按、Ｐ台，满址Ｊ望性人ｔ的‘ｊＬ垡性ｌ皇＝假需求。日前在全国，已经自个“红｛对林”正式丌业正托运营的仃叫ｔ．【ＥｆＦ岔地的荇Ｌ个．也就足Ｌ魁求来中阑将订１２个红树林。分∞，住业龙湾、十ｎ“走理、日Ｈ江，埘、博蟹．Ｔ｝城…等中国最舞１名的旅游度假Ｍ。因为我们的“红埘林”是以会议会展崖假目的地为项日定位可以为当地带来可观的绎济
压收益、产业收益和诃【名度收益．因此各地政府都很支持。Ｆ步要推出的红树林度假卡．使用期为３５年．持１、音每年有７必可以到垒国所有的红树林酒店度假。度假卡的价格在６—７厅兀之蚓，这就相当干把度假地的五星级酒店以２５０＿３００元／晚的价格批发出去一可以Ｉ兑，“红树林卡”已经不是度假产品．而是金融产品Ｌ我相信随着度假观念的提升．１０年届．你完全可以把选张｝以２倍的价格销售Ｈ］去，这期司就等于持昔者白住了１ｌＪ年酒店．享受ｎ０年的免费度假生活。之后．我还计划要用红树林酒店的管ｌＩ’平台、服务平台和交换平台．敞全幽性的度假养世公寓，为他们提供最好的自然资源、配套设施．让他们采了之后。Ｔ以舒服地待上３－５灭，实现他们晚年仝国度假的梦想。一
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