城市地价动态监测专业技术规范

城市地价动态监测技术规范

———————————————————————————————— 作者：

———————————————————————————————— 日期：

城市地价动态监测技术规范

二00七年一月

1 范围…………………………………………………………………………………1

2 规范性引用文件……………………………………………………………………1

3 术语和定义…………………………………………………………………………1

4 总则…………………………………………………………………………………1

5 地价动态监测技术路线与程序……………………………………………………2

6 地价动态监测范围确定……………………………………………………………2

7 地价监测点的设立与维护…………………………………………………………3

8 地价动态监测数据采集……………………………………………………………6

9 地价动态监测指标…………………………………………………………………8

10 地价动态监测指标值计算…………………………………………………………9

11 地价状况分析……………………………………………………………………11

12 地价动态监测报告………………………………………………………………12

13 地价动态监测成果………………………………………………………………12

14 地价动态监测信息发布…………………………………………………………13

附录A（规范性附录）地价监测点编号规则………………………………………15

附录B（规范性附录）监测点地价评估报告格式（例）……………………………18

附录C（规范性附录）年度地价状况分析报告格式………………………………23

附录D（规范性附录）数据采集表格式样…………………………………………24

附录E（规范性附录）数居采集表格填写标准……………………………………41

附录F（资料性附录）城市地价指数编制原理与方法……………………………46

城市地价动态监测技术规范

1、范围

本标准规定了我国城市地价动态监测的程序和方法

本标准适用于我国城市地价动态监测

2、规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本;凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。

GB/T 18507——2001 城镇土地分等定级规程

GB/T 18508——2001 城镇土地估价规程

GB/T 19231——2003 土地基本术语

GB/T 2260——2002 中华人民共和国行政区划代码

TD 1001——1993 城镇地籍调查规程

3、术语和定义

3.1 地价动态监测

地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。

3.2 地价监测点

地价监测点是指在一定区段内设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。

3.3 监测点地价

监测点地价是通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。

3.4 地价区段

地价区段是指地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面相近或一致的区段。

4、总则

4.1 监测目的

调查城市地价的水平及变化趋势，向社会提供客观、公正、合理的地价信息为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据。

4.2 监测对象

城市地价动态监测的对象是城市土地的价格状况。

城市土地价格状况包括城市地价的水平状况、变化状况、结构特征，以及地价与相关指标协调程度等。

4.3 监测周期

城市地价动态监测在设定的周期进行。全国范围、全省范围和城市范围的地价监测周期按照年度和季度进行；重点区域和重点城市、重点区段，以及专题性监测等，周期根据具体情况设置。

4.4 监测地价类型

城市监测地价分为商业、居住、工业三种基本类别，各类别地价的内涵应与城市市基准地价内涵一致。

为了反映城市地价的综合状况，设立综合地价指标，由商业、居住和工业三种用途地价综合形成。

根据不同的目的和需要，可以在三种基本类别的基础上再下设亚类用途的地价。

4.5监测地价基准日

监测地价具有统一的基准日。季度监测地价基准日分别为各季度的最后一日，年度监测地价基准日为每年的12月31日.

5、地价动态监测技术路线与程序

5.1技术路线

城市地价动态监测技术路线为，通过建立监测点，采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。

5.2测程序

城市地价动态监测的基本技术程序如下：

（1）确定地价动态监测的范围；

（2）建立以地价监测点为基础的数据源；

（3）采集并处理监测数据；

（4）根椐监测目标建立地价动态监测指标体系；

（5）计算各类地价动态监测指标；

（6）对城市地价状况进行综合分析和评价；

（7）编制城市地价动态监测报告；

（8）发布城市地价动态监测信息。

6、地价动态监测范围确定

6.1 监测范围确定城市地价动态监测的范围根据不同监测目标设置。城市内部按照城市某一种标准（如规划区红线、建城区界限等）界定地价动态监测范围。跨城市区域按照行政区划或者宏观经济区域划分城市地价动态监测范围。

城市地价动态监测分为国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测和城市级地价动态监测三个层次。国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测属于区域性城市地价动态监测，城市级地价动态监测属于城市内部地价动态监测。

6.2 国家级城市地价动态监测范围

国家级城市地价动态监测范围包括，全国范围的城市地价动态监测、跨省区域的地价动态监测、重点城市地价动态监测等。

全国范围的城市地价动态监测是指对全国范围内的直辖市、省会城市、计划单列市等大城市，以及主要中、小城市进行全面地价动态监测。

跨省区域地价动态监测是指对跨省经济区域（如长江三角洲、珠江三角洲等地区）的大城市和主要的中、小城市进行地价动态监测。

重点城市地价动态监测范围是指对在重要区域，或全国范围内有重要影响的城市进行地价动态监测。

6.3 省级城市地价动态监测范围

省级城市地价动态监测范围包括，全省范围的城市地价动态监测、省内分区域的地价动态监测等。

全省范围的城市地价监测动态是指对全省范围内的大城市、中等城市、小城市进行全面地价动态监测。

省内分区域的地价动态监测是指对省内一定区域的大城市、中等城市、小城市进行地价动态监测。

6.4城市级地价动态监测范围

城市级地价动态监测范围包括城市主城区或建成区整体地价动态监测、城市各区域和重要区段动价动态监测等。

7、地价监测点的设立与维护

7.1 设立原则

地价监测点的设立原则如下：

（1）代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性；

（2）确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定；

（3）稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件，利用状况以及周围土地的利用条件比较稳定，在较长的时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况；

（4）标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。

7.2 设立步骤

地价监测点设立的基本步骤如下：

（1）地价区段的划分；

（2）地价区段内监测点的布设；

（3）地价监测点初始资料的采集；

（4）地价监测点上图与资料建档。

7.3 地价区段划分

7.4.1 地价区段划分的要求

地价区段的划分要满足以下要求：（1）在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；

（2）在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；

（3）各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；

（4）各地价区段彼此相连，能过完全覆盖被检测范围

7.3.2 地价区段划分的方法

地价区段划分的方法如下：

（1）以已有土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平等为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线

（2）在地价等值线的基础上，以宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界；

（3）在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成城市地价区段分布图；

（4）以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并进行地价区段登记，见附录D表D.1。

7.4 地价监测点布设、初始资料采集、上图与建档

7.4.1 地价监测点布设要求

地价监测点布设要求如下：

（1）地价监测点为形状规则的独立宗地或者地块，具有明确的界限；

（2）地价监测点现状的容积率、开发程度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况相近；

（3）地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不应低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其它不应低于60个；各用途地价监测点的数量应尽可能均衡；

（4）地价监测点的分布密度至少应达到每区段1—2个。

7.4.2 地价监测点布设与初始资料采集的方法

地价监测点布设与初始资料采集的方法如下：

（1）以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择符合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上；

（2）查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表

（3）根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地周边环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等；

（4）根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点；

（5）对监测点进行统一编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类别信息、土地级别序号信息、土地用途类别信息、城市内监测点序号信息、具体编号规则见附录A

（6）经筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括：监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和其它资料等，初始登记所要填写的表格见附录D表D.2。

7..4.3 地价监测点上图与资料建档

地价监测点布设要绘制分布图。地价监测点分布图要表标明各地价监测点的代表符号、编号，以及其它图件要素。

地价监测点布设要建立监测点档案。监测点档案包括监测点分布图、监测点登记表、地价区段登记表及相关资料。

合集下载

关于公布佛山市禅城区2009年基准地价的通知

佛山市禅城区人民政府文件

佛禅府[2010]66号

关于公布佛山市禅城区2009年基准地价的通知

南庄镇政府，各街道办事处，区属各单位，市驻禅单位：

为加强地价管理，促进我区社会经济可持续发展，确保我区土地级别与基准地价体系适应城市建设和土地市场发展的需要，根据有关法律法规规定，我区编制了《佛山市禅城区2009年基准地价成果更新成果》（可到/查阅），并经佛山市人民政府批准，现予以公布实施。

本通知自2010年11月1日起施行，原《关于公布佛山市禅城区2007年城镇国有土地定级及基准地价的通知》（佛禅府〔2008〕105号）同时废止。

实施过程中的具体问题由佛山市禅城区国土城建和水务局负责解释和协调解决。

附件：禅城区2009年网格点基准地价更新成果说明

二○一○年十月二十六日附件

禅城区2009年网格点基准地价更新成果说明

禅城区目前使用的基准地价体系是以2007年7月1日为估价时点评估确定的。随着城市经济尤其是房地产市场的持续高速发展，城市的地价水平也日新月异。按照国务院、国土资源部关于加强城市土地管理的工作部署和文件要求，为保持基准地价成果的现势性，进一步提高基准地价的科学化水平，使基准地价成果能够在地价管理、规范城市土地和房地产市场等领域发挥更大的作用，特组织本次基准地价更新。

一、工作依据

（一）法律、法规及有关文件

1. 《中华人民共和国土地管理法》

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

3. 《新一轮国土资源大调查纲要》

4. 《关于发布实施的通知》

5. 《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发〔2008〕51号）

6. 《佛山市统一基准地价技术规范》。

（二）行业标准及技术标准

1. 《城镇土地定级规程》(GB/T18507-2001)

2. 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)

3. 《城市地价动态监测体系技术规范》（TD/T1009-2007）。

新版《城镇土地估价规程》

资料范本

本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载

新版《城镇土地估价规程》

地点： __________________

时间： __________________

说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容新版《城镇土地估价规程》

应用说明

二零一五年六月

一、修订的主要内容

1、结构调整 1

2、概念调整 2

3、要求调整 6

4、文字调整 10

二、报告撰写中需要注意的事项

1、报告整体需要注意的要点 10

2、报告撰写的注意事项 11

3、档案资料的管理要求 14

一、修订的主要内容

1、结构调整

需要重点关注的是：现场勘查用表一一估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。

2、概念调整

新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。

部分概念做了调整，修改前后概念对比如下：

3、要求的调整

=1 \* GB2 (1)关于技术体系与技术途径山原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。

将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。

=2 \* GB2 (2)关于估价原则

新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。剔除了报酬递增递减原则和变动原则。

调整的出发点是：《城镇土地估价规程》是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。

国有建设用地使用权出让地价评估技术经验规范

文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]

附件

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范

前言

为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围

在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。

2引用的标准

下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》

GB/T18507-2014《城镇土地分等定级规程》

GB/T21010-2017《土地利用现状分类》

GB/T28406-2012《农用地估价规程》

TD/T1052-2017《标定地价规程》

TD/T1009-2007《城市地价动态监测技术规范》

3依据

（1）《中华人民共和国物权法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（4）《中华人民共和国资产评估法》

（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）

江苏省城市地价动态监测报告

前言

2012年是“十二五 ”规划实施的第二年，面对国际经济形势严峻和国内经济下行压力加大的挑战，我省统筹推进稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐各项工作，经济运行呈现稳中有进的态势，增速总体平稳，质量稳步提升，结构不断优化，民生继续改善，物价涨幅回落。

2012 年我省坚持房地产市场调控政策不动摇，市场微调政策相继出台，房地产市场平稳发展，地价增速趋缓。 2012 年全省房地产开发投资完成 6206 亿元，同比增长 11.5% ；商品房销售面积 9019.18 万平方米，同比增长 13.2% ；成交均价止跌略涨。 2012 年我省严格落实土地供应政策，积极保障发展用地，全年土地供应总量 45953.26 公顷，同比增长 4.61% ，为全省经济发展做出了积极贡献。

为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源部门参与宏观调控的能力，江苏省地价所受江苏省国土资源厅委托负责全省城市地价动态监测组织实施和技术分析工作，在全省县城镇以上城市地价动态监测成果的基础上分析汇总编制了本报告。

一、 2012年度江苏省城市地价动态监测工作概况 ............................ 1

二、 2012年度江苏省城市地价状况 ....................................... 2

三、 2012年度江苏省城市地价变化分析 ................................... 4

四、 2012年度江苏省城市地价的主要影响因素分析 .......................... 5

五、 2013年度江苏省城市地价变化趋势预测 ................................ 62012年度江苏省城市地价动态监测区域

2012年度江苏省城市地价动态监测报告

一、2012年度江苏省城市地价动态监测工作概况

划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见

（试行）

前言

为规范国有划拨建设用地使用权地价（以下简称“划拨地价”）评估行为，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，制定本指导意见。

本指导意见由自然资源部提出并归口。

本指导意见起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。

本指导意见由自然资源部负责解释。

1. 地价定义

本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。

2. 引用的标准

下列标准所包含的条文，通过在本指导意见中引用而构成本指导意见的条文。本指导意见颁布时，所示版本均为有效。使用本指导意见的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》

GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》

GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》

TD/T 1052-2017《标定地价规程》

TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）

3.评估方法

（1）成本逼近法

（2）市场比较法

（3）公示地价系数修正法

（4）收益还原法

（5）剩余法

划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。 4. 评估要点

除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估：

4.1成本逼近法

（1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。

（2）合理确定土地取得费。结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。

估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。

2014版《城镇土地估价规程》应用说明

新版《城镇土地估价规程》

应用说明

二零一五年六月

一、修订的主要内容 1、结构调整 1

2、概念调整 2

3、要求调整 6

4、文字调整 10

二、报告撰写中需要注意的事项

1、报告整体需要注意的要点 10

2、报告撰写的注意事项 11

3、档案资料的管理要求 14一、修订的主要内容

1、结构调整

需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。

2、概念调整

新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期部分概念做了调整，修改前后概念对比如下：

修改前修改后

土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。地价：在市场条件下形成的土地权利价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理的价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。

无特殊说明下，指公开市场条件下形成的，一定年期建设用地使用权的权利价格，其空间内涵包括地表及地上、地下的一定范围，也可依据权属划分，单独界定为地下空间使用权或空中使用权价格。

基准地价：是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价：在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)

精品

可编辑国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）

为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围

在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。

2引用的标准

GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》

GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》

GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》

TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》

3依据

(1）《中华人民共和国物权法》

(2）《中华人民共和国土地管理法》

(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》

(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）

(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）

(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）

(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）

(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）精品

2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解(林建漳)

系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。

估价方法对应估价原则

估价方法估价原则

市场比较法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

剩余法合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、贡献原则、变动原则

收益还原法合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

基准地价系数修正法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

成本逼近法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

出让地价评估增加价值主导、审慎原则、

公开市场原则

公共管理与公共服务和交通运输用地估价增加发现并模拟市场价格的原则、区分市场定价与政策优惠的原则、区位效用为主兼顾用途差异的原则

⑶方法选用

新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。”的解决方案。

⑷主要估价方法

①市场比较法；②收益还原法；③剩余法；④成本逼近法；⑤公示地价系数修正法。

⑸基准地价制定

⑹不同用途地价评估

①用途分类。宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例；②方法选择原则。

国家标准《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。

土地利用现状分类表

一级类二级类一级类二级类一级类二级类

01耕地水田 06工矿仓储用地工业用地

我国重点城市地价动态监测报告

一、概述

地价是反映一个城市房地产市场的重要指标之一，也是衡量城市经济发展水平和房地产市场供需情况的重要参考。本报告通过对我国重点城市地价的监测和分析，全面展示了我国房地产市场的动态变化和趋势。

二、数据来源

本报告所使用的数据来自于国家统计局、中国物业管理协会等权威部门和行业组织发布的相关数据报告，覆盖了我国重点城市的地价数据。

三、我国重点城市地价动态

1. 城市地价整体上升趋势明显

我国重点城市地价整体上升趋势明显，尤其是一线和部分二线城市。随着城市发展和经济增长，土地供应相对稀缺，使得地价不断攀升。数据显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市的土地价格一直处于高位，不断刷新历史纪录。

2. 二线城市地价增长速度较快

相较于一线城市，二线城市的地价增长速度更加迅猛。一方面，二线城市的经济发展速度较快，吸引了大量的人才和资金流入，进一步推动了土地市场的火热。另一方面，政府配套政策的扶持也为这些城市的地价增长提供了保障。

3. 三四线城市地价较稳定

相对于一线和二线城市，三四线城市的地价较为稳定，波动较小。由于这些城市的经济发展相对较慢，土地供应相对充裕，地价增长受到一定的制约。尽管如此，随着经济发展和城市化进程的推进，这些城市的地价也在逐渐上升。

四、地价动态背后的原因分析

1. 城市发展需求的推动

随着城市化进程的不断推进，城市人口和经济规模不断扩大，对土地的需求也随之增长。特别是一线和二线城市，由于经济聚集效应和人口吸纳能力强，对土地的需求更加旺盛，推动了地价的上升。

2. 土地供应的相对稀缺

相比于城市发展需求，土地供应相对稀缺，这也是地价上升的重要因素之一。尤其是一线城市，由于城市规划和保护政策的限制，土地供应更加紧张，推高了地价。

3. 政府的土地管理政策

政府的土地管理政策也对地价的动态产生了影响。一方面，政府通过土地出让方式控制土地供应，从而影响地价的上涨。另一方面，政府通过出台不同的土地政策，如限购、限售等，对地价的增长进行调控。

城市地价动态监测专业技术规范

关于公布佛山市禅城区2009年基准地价的通知

新版《城镇土地估价规程》

国有建设用地使用权出让地价评估技术经验规范

江苏省城市地价动态监测报告

划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见

2014版《城镇土地估价规程》应用说明

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)

2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解(林建漳)

我国重点城市地价动态监测报告

最新新版《城镇土地估价规程》