“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究
【摘 要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。
【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略
1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联
“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 “三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。
“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。
2、 “三旧改造”的背景及政策解读
（1）背景
“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。
“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。
（2）有关城中村“三旧改造”的政策解读
城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本；不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报；土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体；
同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿；村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造；不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一；安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。
在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。
3、城中村现状及存在问题
九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村 ”。目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村 ”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。
广州市“城中村”主要存在以下问题：
（1）人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。
（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。
（3）建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化；内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。
（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织；存在大量乱占、乱圈地现象；非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱；以土地入股开办各种实业；用集体土地抵押贷款；用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。
“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求；“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。
4、城中村“三旧改造”原则及策略
（1）城中村“三旧改造”的原则
空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。
照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。
近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。
通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡；在管理上实现社区的转型；在空间上实现形象的变革。
（2）城中村“三旧改造”的策略
①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。
②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。
③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。
④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。
⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。
5、引发的思考
在“城中村 ”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。
6、结语
目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造；3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。
广州市城中村改造项目存在问题与解决策略一一以冼村城中村改造项目为例
2024年02月房地产导刊研究探讨
178 |REALESTATEGUIDE广州市城中村改造项目存在问题与解决策略———以冼村城中村改造项目为例李 晨 (广东保利城市发展有限公司 广东 广州 510308)[摘 要] 本文基于广州市“城中村”改造的大背景,以冼村城中村改造为案例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源。研究发现,改造过程中面临的主要问题包括留守户动迁拆除困难、产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引。针对这些问题,本文提出了加强政府引导、完善法律法规政策体系、加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略。通过冼村改造案例的研究,旨在为广州市及中国“城中村”改造提供借鉴。[关键词] 城中村改造;城市更新;冼村[中图分类号]TU71 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2024)03-178-03前言2009年,国土资源部和广东省政府经协商并报国务院同意,决定共同推进节约集约用地试点示范省建设,并将旧城镇、旧厂房、旧村庄改造作为推进试点示范省建设的一项重要任务。广州市作为省内排头兵,城市更新起步早,2009年-2014年,广州作为全国最早的“三旧”改造试点,大力推进琶洲村、杨箕村、林和村等城中村改造工作;2019年至今,广州持续深化城市更新工作,建立完善的更新政策体系及规划管控传导机制,谋划老旧社区成片连片更新改造提升。截至2023年8月,广州累计批复城中村改造项目82个,面积约38平方公里。累计批复城中村改造项目,完成改造的仅有猎德村、林和村、琶洲村、杨箕村、潭村等少数成功案例,部分旧村在获取批复十余年后均受制于各种原因,尚未完成改造。本文基于广州市“城中村”改造的大背景,以广州市冼村改造为具体的案例研究对象,对冼村全面改造项目基本情况、存在问题及解决策略等进行了详细地梳理与阐述。1 研究目的和意义冼村作为广州市中央商务区核心区域“城中村”,从改造工作开始至今已历时十余年,历经波折,数易改造方案。冼村改造过程曲折,存在多方利益主体博弈,更体现了“城中村”全面改造的复杂性,是广州市“城中村”改造中的一个典型案例。因此,本文力求通过冼村全面改造案例的研究,发掘“城中村”全面改造过程中的困境与根源,为广州市及中国“城中村”改造提供借鉴。广东省“三旧”改造在城市社会和经济转型方面取得了显著进展,并带来了很多改善。然而,这一进程也伴随着很多问题,例如规划实施、政策、利益分配以及公共服务设施供给等问题。因此,针对土地增值收益分配机制和政策制度改革等方面的研究需要进一步加强。我们应该通过追求效率和公平,促进包容性增长,从而实现经济效益和社会效益的双赢局面[1]。此外,“城中村”改造还可以促进经济发展,吸引更多的企业和居民进入这些社区,从而推动城市的繁荣和发展[2-3]。“城中村”的改造涉及到土地所有权、利益分配、投入成本等问题也成为改造中的难点和关注焦点[4]。2 冼村城中村改造的基本情况冼村位于广州市珠江新城核心区东侧,是天河区、国家级中央商务区核心区域最典型的城中村。地处天河区西南部,属于冼村街道的辖区范围,西侧为冼村路,毗邻天河东路及广州大道至越秀区;南侧金穗路,与猎德村临近,靠近珠江航道;北侧黄埔大道,西北方向是体育西小区和六运小区,远至天河体育中心和广州东站;东侧临猎德大道,近珠江公园、天河公园、暨南大学与华南快速,西北侧建设地铁13、18号线换乘站。改造前村屋1950栋,村民约5000人,握手楼林立,无有效交通、排水及相应配套设施。为了向冼村居民提供一个更现代化、绿色的生活环境,亦为了提升广州市城市形象,盘活低效用地,有关部门高度予以冼村旧城改造项目高度重视,自2010年起,就对其进行了城中村改造。目前,在有关部门的引领下,冼村城中村改造项目累计已完成99%村民村屋及外单位住宅的拆迁补偿签约任务,拆除率亦达99%,现剩余12栋村屋及39户外单位未签约拆除。已回迁复建安置房共三期1878套,在建四期复建安置房共2731套(已完成村民摇珠分房),近期拟开工复建安置房783套。冼村城中村改造项目现场呈现回迁房与留守户共存,未拆迁村屋与复建房施工并存的改造状态。截止至2024年1月,广州市有关部门对冼村的旧城改造问题多次召开专项会议,依据冼村城中村改造项目情况,对项目改造及存在的问题进行梳理分析,为后续的城中村改造提供了更具有参考价值的战略性意见。3 冼村城中村改造项目存在的主要问题3.1 缺乏有效行政及司法手段,留守户动迁拆除十分困难冼村全面改造中拆除已进入攻坚收尾阶段,但仍有村民拒签并提出天价补偿及无理诉求,项目因动迁问题陷入僵局,导致无法拆除房屋平整用地。在99%村民按照正常改造及补偿标准签约的情况,改造主体无法与拒签村民的要求达成一致,12栋村屋影响项目各地块建设。如何妥善处理此问题是关乎到冼村全面改造完成的时间和进度。其他学者如方萌在调研浙江省临安区的情况后总结出“城中村”改造存在以下问题:拆迁补偿模式单一、先拆迁后安置方式有待改善、交互机制欠缺、非拆迁对象欠缺考虑、研究探讨房地产导刊2024年02月
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究
1.拆迁重建模式：该模式通常适用于建筑老化严重、环境条件差的旧城区。在该模式下，政府会组织拆迁，并将旧城区的建筑物全部或部分拆除，然后进行重建。重建后的新建筑物通常具有现代化的建筑设计和设备，以及完善的公共设施。这种模式能够快速改变旧城区的面貌，提升城市的整体形象和居住环境。
2.保护利用模式：该模式适用于具有历史文化价值和艺术价值的旧城区。在该模式下，政府会保留旧城区的建筑物，并通过修缮和改造来提升其功能和价值。同时，政府也会引入文化创意产业等新兴产业，为旧城区注入新的活力和经济动力。这种模式能够保护城市的历史文化遗产，提升城市的文化软实力，并促进旧城区的可持续发展。
3.改造提升模式：该模式适用于旧城区存在一些小问题，如交通拥堵、环境污染等。在该模式下，政府会进行相应的改造和提升，以解决问题并提升旧城区的整体素质。改造和提升的内容包括道路拓宽、交通信号灯的设置、公共绿化的增加等。这种模式能够快速解决旧城区存在的问题，提升居民的生活质量。
以上是广州市旧城改造的几种更新模式，每种模式都有其适用的场景和优势。但在实施过程中，也存在一些问题和挑战。
首先，旧城改造涉及到大量的土地征收和拆迁工作，这需要政府具有强大的组织和协调能力，以及对居民的合理补偿和安置安排。否则，容易引发社会矛盾和不稳定因素。
其次，在进行旧城改造时，需要充分考虑居民的意见和需求。否则，可能导致一些旧城区居民被迫搬迁，失去原有的社会关系和生活习惯。 此外，旧城改造需要投入大量的财力和人力，尤其是拆迁重建模式。这在一定程度上增加了政府的财政负担。因此，需要制定科学合理的财政政策和经济评估方法，确保旧城改造的可持续发展。
综上所述，广州市旧城改造的更新模式涉及到不同的场景和问题，针对不同的情况可以选择适合的更新模式。但在实施过程中需要充分考虑居民的意见和需求，保护城市的历史文化遗产，确保旧城改造的可持续发展。
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例
摘要：城中村是改革开放以来快速城市化进程中形成的一种特殊地域现象，在促进经济发展、维系社会稳定方面发挥了一定的积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点，推进城中村改造势在必行。本文以广州市为例，分析城中村现状情况、梳理改造历程及特征，并在此基础上剖析新发展阶段推进城中村改造面临的困境，提出对策建议。
关键词：城中村；改造历程；改造困境；对策建议；广州
引言
城中村是在快速城市化进程中，受城乡二元管理体制根本影响，原有农村聚落被城市建设用地包围的一种特殊地域现象。城中村是城市承接流动人口的“过渡地带”和“蓄水池”，在促进经济多元发展、为低收入群体提供住房等方面发挥了积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点。推进城中村改造，有利于精准扩大有效投资、全面提升城市品质和提升城市治理水平。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》首次提出城市更新行动，并将城中村改造作为其重要组成部分。2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造成为超大特大城市的一项重点任务。
伴随着城中村改造的深入推进，全国各地城中村改造都取得了阶段性的成效，但受房地产市场下行、市场改造动力下降、拆迁安置困难等多方面因素影响，当前面临着不少改造困境。广州作为超大城市之一，城中村数量多、分布广，近年来虽推进了一批城中村的改造，但目前剩下的都是制约因素比较明显的城中村。
一直以来，城中村受到学术界的广泛关注，尤其是城中村更新改造的空间环境[1]、产业经济[2]、社会文化[3]以及改造更新模式[4-7]等方面，但在如何破解新发展阶段城中村改造在改造动力、资金筹集、拆迁安置、改造标准等方面困境的研究尚有不足。因此，本文将以广州市为例，在分析城中村现状、改造历程与特征的基础上，剖析新发展阶段改造面临的困境，提出解决思路和对策建议。
广州城更新与产城融合发展研究课题任务书研究背景为
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附件1
广州城市更新与产城融合发展研究
课题任务书
一、研究背景
为集约利用土地、提升区块功能，在国家供给侧结构性改革推动下，发挥粤港澳大湾区核心增长极作用，围绕全面建设国家重要中心城市和枢纽型网络城市的战略目标，聚焦广州市城市更新，理清产城融合下城市更新存在的问题，并根据产城融合重点区域的不同现状，从产业导入、土地整备以及运营管理多个方面提出具体的优化路径，形成指导存量土地利用，推动城市更新的政策建议，为提升广州市经济发展质量、城乡发展质量、人民美好生活质量提供优质的“三生”空间。
二、工作目标
依托广州市“三旧”改造标图建库成果，摸查广州市典型区域产业用地规模、利用状况、权属状况、规划情况和利用效益等。总结城市形态与产业结构的演变特征，分析城市形态与产业结构演变之间的关系，引入产城融合理念，对其内涵进行深刻解析，理清产城融合下城市更新存在的问题与原因。结合广州市典型区域城市更新范围内的土地结构布局2
现状、产业现状、居住环境等，划定产城融合重点区域，对产城融合重点区域进行分类指导，从产业导入、土地整备以及运营管理多个方面提出具体的优化路径，最后提出引导城市更新、产城融合的政策建议。
三、研究对象
以广州市“三旧”改造标图建库成果以及村级工业园为主要研究对象，分别针对中心区域与外围区域选取一个典型研究区域进行重点研究，研究区域内产城融合下的城市更新建设路径选择。
四、研究内容
研究内容包括典型区域城市更新的产城融合度空间布局分析及其分类指导与现实路径等，具体包括：
（一）城市形态与产业结构演变关系分析
分析改革开放以来广州市“总体空间布局”与“形态格局”的演变历程，并结合广州市三次产业结构演变过程对广州市城市形态与产业结构演变之间的关系进行分析。
（二）产城融合对城市更新提出的新要求
从“人本导向”、“功能融合”和“结构匹配”三个方面对产城融合理念进行界定；结合“产城融合”提出的背景与广州市城市更新进程，从职住平衡的角度对产城融合和城市更新的互动关系进行解读；从优化目标、优化思想和优化原则分析产城融合理念下城市更新的新要求。
广州市旧城改造更新模式研究 2
广州市旧城改造更新模式研究
广州市作为中国重要的城市之一，也有着悠久的历史和丰富的文化资源。然而，随着城市发展的进程，旧城区的老旧建筑和不完善的基础设施开始成为制约城市发展的瓶颈。因此，对广州市旧城改造更新模式的研究显得尤为重要。
广州市旧城区的改造更新工作可以分为两个层面，即旧城区特色保护和基础设施更新。首先是旧城区特色保护。广州市拥有诸多历史文化名城，如西关文化区和岭南建筑群等，这些历史遗迹和建筑都是广州市的宝贵资源。因此，在进行旧城区改造更新时，要注重保护和弘扬广州市的历史文化。可以通过制定相关政策，加强对历史遗迹和建筑的保护，鼓励开展文物修复与保护工作，同时提倡合理利用历史建筑，使其成为旅游景点和文化活动场所，为广州市营造独特的历史文化氛围。
其次是基础设施更新。广州市旧城区的基础设施相对滞后，道路交通拥堵、供水系统老化和电力供应不足等问题日益凸显。为此，要进行全面的基础设施改造更新。可以通过规划新的道路和交通枢纽，缓解交通拥堵问题；加大对供水和电力设施的投资，提高供水和电力的可靠性和稳定性。此外，还可以在旧城区建设公共设施，如小型医院、学校和公园等，提高居民的生活质量和住房环境。
在广州市旧城改造更新模式的研究中，还需要考虑到经济发展的可持续性。旧城区的改造更新需要投入大量的资金和资源，因此，要注重旧城改造的经济效益。可以通过引入特色商业和文创产业，提高旧城区的经济价值，从而形成可持续发展的模式。另外，还要加强与市民、企业和社区的沟通与协调，建立一个良好的参与机制，使得广州市旧城改造更新不仅仅是政府的工作，还能够得到各方的支持和参与。 总之，广州市旧城改造更新模式的研究需要考虑到历史文化保护、基础设施更新和经济发展可持续性等多个方面。只有在这些方面得到充分考虑和规划的前提下，广州市旧城改造更新才能够实现有效进行，为广州市的发展注入新的活力和动力。
产业转型升级的好推手—— 关于广东“三旧”改造的调查与思考(二)
产业转型升级的好推手—— 关于广东“三旧”改造的调查与思考（二）
截至2011年底，广东省已完成“三旧”改造项目2443个，改造面积14万亩；正在改造的项目1500个，涉及用地面积14.96万亩；已批准用地手续用地面积2.18万亩。
这些数据仅仅是工作进展情况的现实反映，其明显成效则体现在促进了节约集约用地，有效带动了投资和消费增长，增强了经济发展动力，推动了产业转型升级，促进了经济发展方式转变，提升了城镇化发展质量等几个方面。这些成效也有数据佐证：
全省已完成的14万亩改造项目，平均容积率由0.66提高到1.5，建筑面积由改造前的6139.5万平方米增加到1.39亿平方米，增加1.3倍；腾挪增加可利用土地面积占已完成改造面积的43.5%，节约用地约6.1万亩。按此比例估算，全省370多万亩“三旧”用地改造后，可节约土地超过100万亩，相当于全省10年规划新增建设用地规模的近40%。
近三年，广东省累计投入“三旧”改造资金3318.4亿元，占同期固定资产投资的5.76%，其中社会投资占总投资额近70%，佛山等地甚至达到80%~90%。越来越多的社会资本、民间资本踊跃参与到改造工作中来，逐渐成为“三旧”改造的主力军。此外，改造工作开展三年来累计增加就业岗位195万个。
“三旧”改造在产业结构调整优化中扮演了特殊角色。已完成改造的项目中，属于产业结构调整的有1672个，占改造项目数的68.4%，其中属于淘汰、转移“两高一资”项目411个，引进现代服务业和高新技术产业项目365个，投资超亿元项目276个。一批规模小、效益差、能耗大的企业逐渐被低能耗、低污染、高附加值的优质大项目所代替。通过“三旧”改造完成工业用地向第三产业用地转移4万余亩。
已完成的改造项目中，城市基础设施建设和城市公益事业项目有846个，占地4.1万亩，新增公共绿地413.5万平方米，保护和修缮传统人文历史建筑771.9万平方米，明显改善了部分居民的生活设施和环境……
广州三旧改造方案
广州三旧改造方案
一、引言：
随着城市发展的不断推进，广州市面临着大规模的城市更新和改造的挑战。而广州市的“三旧”问题（即老旧住宅、老旧厂房和老旧商铺）成为制约城市发展的瓶颈之一。本文将针对广州市“三旧”问题，提出一系列的改造方案，以期解决城市更新的困局，打造宜居宜业的现代化城市。
二、背景： 广州市是中国南方重要的经济、文化中心之一，经济实力和城市规模不断扩大。然而，城市化进程中出现的大量老旧住宅、老旧厂房和老旧商铺，对城市的形象和功能造成了严重影响。这些老旧建筑存在结构老化、设施陈旧和环境污染等问题，亟需进行全面改造。
三、问题分析：
1.老旧住宅：广州市存在大量的老旧住宅，建筑年限长、设备陈旧，存在安全隐患和居住环境不适宜的问题。 2.老旧厂房：随着产业结构调整和转型升级的需求，许多老旧厂房无法适应现代生产需求，面临改造更新的问题。
3.老旧商铺：由于商业发展的快速变迁，许多老旧商铺面临着业态淘汰和竞争压力大的情况，需要进行改造以适应市场需求。
四、改造方案：
1.老旧住宅改造：重点对老旧住宅进行结构加固和设备更新，改善居住环境。政府可以出台相应政策，鼓励住户进行自主改造，并提供相应的财政支持和补贴。 2.老旧厂房改造：鼓励老旧厂房进行产业转型，引导企业进行技术升级和改造，提升生产效益。政府可以提供税收减免和财政支持，吸引企业参与改造。
3.老旧商铺改造：政府可以出台相应政策，鼓励商铺进行业态调整和品牌升级，提高商业综合竞争力。同时，政府可以提供相应的培训和咨询服务，帮助商家改造提升。
五、政策支持：
1.财政支持：政府可以设立专项资金，用于老旧建筑的改造和更新工作。资金可以用于项目补贴、技术支持和公共设施建设等方面。
2.土地政策：政府可以在土地出让和使用方面给予改造项目优先权，降低土地出让价格，减轻企业的负担。
3.税收优惠：政府可以对参与改造项目的企业给予税收减免政策，鼓励企业积极参与改造工作。
广州市旧城改造更新模式研究 3
广州市旧城改造更新模式研究
广州市作为中国南方重要的经济、文化中心，城市建设也一直受到广泛关注。随着城市快速发展，旧城区也面临着许多问题，如老旧建筑、交通拥堵、环境污染等。因此，广州市旧城改造更新模式的研究变得非常重要。
首先，广州市可以借鉴其他城市的成功经验。例如，上海的旧城改造更新模式非常成功，通过进行老旧建筑的修复、改造和拆除，使旧城区焕发新的生机。广州可以学习上海的做法，选取一些具有历史和文化价值的老建筑进行修复，同时对一些无法修复的老建筑进行拆除，为旧城区的发展留出更多的空间。
其次，广州市可以积极引进优秀的城市规划和设计专家，进行全面而系统的规划。通过市民参与和专家的建议，可以制定出具有可操作性和可持续性的旧城改造方案。同时，要注重保护历史文化遗产，充分考虑城市发展与历史特色之间的平衡。
此外，广州市可以借助科技力量，推动旧城改造的更新模式。利用现代科技手段，可以更好地解决城市交通拥堵、环境污染等问题。例如，可以建设智能交通系统，优化城市交通流线，缓解交通拥堵问题；同时，可以引入新能源技术，减少对环境的污染。
另外，广州市可以充分利用旧城区的地理位置和历史文化资源，发展旅游业。通过改善旧城区的环境和设施，打造旅游景点，吸引更多的游客，刺激旅游消费，促进旧城区的经济发展。
最后，广州市还应加强相关政策的完善和落实。对于旧城改造的更新模式，政府应该制定出明确的政策，并加强监督和管理，确保旧城改造的顺利进行。同时，政府还应给予适当的补贴和支持，鼓励和引导社会资本参与旧城改造的投资，实现政府与社会资本的合力。
总之，广州市旧城改造更新模式的研究是非常重要的。通过借鉴其他城市的成功经验、积极引进专家、利用科技力量、发展旅游业以及完善相关政策，可以实现广州旧城区的全面改造和更新，促进城市的可持续发展。
试论广州市旧城更新的困境与策略探讨
试论广州市旧城更新的困境与策略探讨
摘要：通过对广州旧城改造基本流程及困境的分析，在对广州市相关探索政策、案例及其他城市旧城改造经验进行剖析的基础上，提出广州旧城更新的改造策略建议。
关键字：旧城更新 机构 模式 资金 创新 探索
1. 广州市旧城更新的基本流程
广州市将城市更新分为“旧城、旧村、旧厂”进行管理，三类更新实践的基本流程大致一样，只在意愿征询、更新主体方面存在一定的差异。全面改造项目的整体流程主要分为申报、编制、审核、批复和实施五个阶段。其中旧城改造申报阶段，需满足改造户数比例达90%以上，全面改造编制阶段，片区策划编制主体须为区政府，实施方案编制主体需为区政府或区更新机构，实施阶段需由区政府组织实施，进行政府收储或公开出让。广州市旧城的微改造批复同样涉及以上五个阶段，但不涉及控规调整。由此可见，属地区政府是本区旧城镇更新改造的责任主体，负责前期摸查、改造方案编制和拆迁补偿安置方案、拆迁安置、土地整备、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。
2. 广州市旧城更新的困境
2.1 原有“见缝插针”式开发导致原有旧城肌理丧失严重
为了避免大规模更新对原有城市特色的冲击，国内针对小规模渐进式的更新进行了一些尝试。一方面，许多城市的旧城更新提出以保护城市内涵和特色为出发点，但居民参与有限，项目倾向于政府的单向行为，这使得大多数政府为了追求经济平衡，不得不在原地或在异地，出让部分开发土地给开发企业。另一方面，随着城市地铁工程、城市环路工程等的建设，工程影响区域的旧城更新便同步推进，但受限于开发成本，“见缝插针”式开发较多，而不是完全意义上的渐进式开发。这样往往容易形成沿地铁、环路“一张皮”现象，旧城肌理大量丧失。据不完全统计，广州市因道路工程建设，破坏损失现存骑楼近30%。［2］
2.2 机制设置导致旧城更新工作责任分散
从2012年至今，在政府高负债情况下，广州的城市更新模式开始从“政府引导”转向了“政府主导”，强调成片连片改造，土地应储尽储，提高改造的收益，防止土地增值收益向市场外溢，这导致市场参与“三旧”改造的积极性明显下降；同时，由于旧城更新涉及众多改造主体的征拆补偿、国有用地的一级开发等工作，开发难度可想而知，但目前广州市的旧城更新工作尚未有明确机构统筹负责，也没有统一运作机制，形成效率不高、难点遗留等局面。［3］
例谈城市更新策略和方法
例谈城市更新策略和方法
——以广州市为例
1. 引言
城市更新是城市发展到一定阶段所必须要经历的再开发过程。中国的城市化在经过几十年的发展后部分城市地区在经济、社会等方面会出现各种问题，而通过合理的改造更新城市將获得再生。城市更新的方式可归为三种：拆除重建（Redevelopment），整旧复新（Rehabitation），保存维护（Conservation）。
在早期欧美国家，城市更新是用于解决旧工业区衰退的经济复兴政策，在我国，城市更新起步晚于西方发达国家，城市更新由早期的政府主导演变成多种模式，由单方向转向多方向，例如引进开发商，产权主体自主改造等。城市更新类型也多种多样，有旧城更新，城中村改造，旧工业区改造等。
2. 广州城市更新案例分析
2.1城中村改造
自2009年开始，广州市政府在广州全市范围内全面推进“三旧”（“三旧”即旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造。
城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。作者通过走访广州市白云区的城中村，发现存在的问题基本上都是房屋老化，景观环境差，公共服务设施缺乏，交通不畅，治安堪忧，存在消防隐患等问题。这几年广州城中村改造的政策一直在变化，改造模式从刚开始的拒绝开发商参与、完全由政府主导，到政府主导引进开发商，再到村集体自主与开发商合作或村集体自主开发。这一过程都体现了广州市的城中村改造模式正在由单方向转向多样化发展。广州每个城中村都有自己不同的特点，应该寻求适合各村改造的模式，而不是生搬硬套。
2.2广州城中村改造在推行过程中出现的问题
目前许多城中村改造一味建高楼，改造后虽然土地效益提高了，公共空间扩大了，但是非中心城区的城中村改造也要求高容积率，未来则可能带来人流 、物流、车流的高度集中，引发新的城市问题。 每条旧村在改造前为了满足村民的利益补偿，以及满足政府和开发商各方面的利益很同意推高容积率。面对城中村改造一味追求容积率这个问题，很多学者都提出要根据城市不同的区位限定城中村居住地块的容积率。人口密度增大带来的交通，教育等需求，将给城市带来巨大的压力。以广州市同德围为例，同德围地区道路资源欠缺，对外联络通道匮乏，出行高峰期间交通拥堵现象严重，道路交通压力大，由此引发的就医难，教育难等问题成为同德围的心头大患。因此旧村要想改造，就必须先解决交通问题，否则改造后吸引来的大量人口也将加重这一带的交通压力。而在处理交通这块，香港和新加坡的“TOD”模式值得借鉴，“TOD”模式即以公共交通为导向的开发模式，即规划居住区或商业区时，通过建设以公共交通为主的交通体系，建造适宜步行的街道网络，将住宅、办公楼、公共建筑、公园等连接起来，注重公共交通换乘接驳，公共空间建设，创建集居住、商业等为一位的混合社区。