王广庆 下一个黄金十年 风往哪里吹

下一个黄金十年，风往哪里吹
王广庆一、养老压力催生商业蓝海
全国老龄委办公室于2012年9月公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。

预计到2025年，老年人口总数将超过3亿。

据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。

养老服务对于总量逼近2亿的中国老人来说，是一个非常大的市场。

我国目前主要有三种养老模式，一是居家养老；二是干休所养老；三就是住进政府开办的，以保障性养老为目的的养老院。

而大多数中产阶层老年人在选择养老机构时，既没有“级别”与“关系”进入传统干休所，又进不了养老院。

面对这一阶层的养老问题，我们能做些什么？
我国养老产业前景广阔已为业内所公认，首要因素在于我国将进入老龄化社会。

当前养老机构的床位缺口超过300万张，未来这一数据还可能继续扩大。

其次，当人均GDP达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务需求将大幅度上升。

此外，我国养老服务行业也处在起步阶段，面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题。

上述因素决定了依托于养老产业发展的养老地产市场前景颇为广阔。

万科集团副总裁毛大庆就曾表示，包括养老地产在内，整个养老产业都是“朝阳产业。

据中国社科院老年研究所公布的测算数据显示，到2030年，我国养老市场的商机有望增至13万亿元。

显然，这将催生一个庞大的商业蓝海。

对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。

春江水暖鸭先知，投资者的嗅觉早已闻到政策的利好。

绿地集团、利嘉实业、联想控股、路劲地产、香江国际等20余家房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是数不胜数。

除了地产商，保险行业的企业，如新华保险、泰康人寿、中国人寿、新华人寿和合众人寿等也都纷纷涉足养老产业。

这些企业已在全国各地“圈地”，试图分一杯羹。

有统计显示，截止去年年底，单是保险业以“养老社区”为名获得的土地，就已超过2万亩。

二、繁荣之下，乱象丛生
养老综合用地的定义是：约70%的住宅用地加上不到30%的商业金融用地，以及少量的养老医疗设施用地，并将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。

在这种背景下，养老综合体的诞生显得顺理成章。

整合资源，打通养老产业链，是未来养老项目可持续发展的重要保障。

实际上，养老地产走到今天，质疑声一直没有中断过。

此前一直被大众所诟病的是，很多养老地产只是以养老之名行圈地卖房之实，既无法提供老人所需的服务，也无法实现可持续运营。

这种挂羊头卖狗肉的现象已经引起政府的警惕，此前，保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，其中“防止以养老项目名义建设和销售商品房”，“防范以自用项目名义投资不动产”两条新规直击症结。

“开发商做养老地产，养老一定要大于地产，这是核心命题，要明确地产只是我们做养老的一个载体。

三、养老地产，任重道远
拿地难、运营难是当前养老地产面临发展窘境的重要原因。

土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。

在地价高涨的今天，很少有开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。

除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。

养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

养老地产应该是养老服务与地产的结合，是一个涉及到较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护。

虽然养老地产前景可观，但在目前政策条件下，涉足的房地产商步履维艰。

养老地产占地面积往往很大，但在土地获取过程中，由于养老地产并非保障性住房，因此无法获得划拨土地，只能采取招拍挂方式拿地，这样的高成本往往令企业难以承受。

“从前期准备到后期的持续运营，养老地产所需资本成本很高，没有足够资
金支持，投资者承受的压力很大。

养老地产只是养老产业的一种业态，属于长线投资，很难在短期内获得回报。

因此养老地产及相关产业要顺利发展，应尽快消除当前的无形的政策壁垒。

”
四、政策破冰，助力养老元年
持续的房地产调控并未波及养老地产，反而客观上助推了养老地产的“红火”。

这也反映了国家在政策上对于养老地产一直持鼓励态度，
2013年2月4日，一家养老产业的新锐——中投发展有限责任公司以总价4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打破了养老用地多年“难产”的局面。

这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举。

这一举措也将很快推向全国。

2012年7月24日，《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》下发。

《意见》首次提及“民间资本举办的养老机构或服务设施，可以按照举办目的，区分营利和非营利性质”。

鼓励民间资本参与居家和社区养老服务；鼓励民间资本举办养老机构或服务设施；鼓励民间资本参与提供基本养老服务；鼓励民间资本参与养老产业发展。

《意见》要求，落实民间资本参与养老服务优惠政策；加大对民间资本进入养老服务领域资金支持；加强对民间资本进入养老服务领域指导规范。

从中央到地方，一系列政策为养老产业大开“绿灯”。

比如，在对养老设施给予财政补贴方面，一些地方政府甚至出台政策，使得营利性养老机构同样能拿到补贴；在养老设施土地利用这一最关键的问题上，北京、广州、深圳等地将养老地块纳入供应计划；而对于养老产业最核心的服务环节，则提供了很大的支持力度。

五、整合产业链是发展关键
在中国，还没有被验证成功的养老地产的商业模式，没有可以复制的模式。

养老地产必须在“地产”和“养老”两方面找到结合点。

“北京太阳城集团用70%的养老住宅开发形成资金回笼，从而持续经营30%的养老配套，包括医院、公建配套、老年公寓都是自持的物业进行服务，形成了一个比较好的社会效益，持续运营是建立在经济效益基础之上的。

在运营模式上进行大胆探索的还有天津云杉镇养老项目，该项目采用了全新的“全国轮转模式”。

这种模式可以让老人通过公司自身的宜老系统，在全国各地甚至全球各地进行分时段的轮转式居住，可以领略到不同的风土人情，也可以针对自身的情况，选择适合自己居住、疗养、诊疗的城市。

“这种模式建立在丰富的优质土地资源储备、适老化的硬件配套设施、标准化的软性服务体系以及会员的销售模式基础上。

一些养老机构在整合产业链方面也取得了初步成果。

如河北爱晚枫集团，集团旗下不仅包括养老项目综合体，还包括红枫家政培训学校、爱晚红枫家政公司、老年艺术团以及筹建中的邢台市老年大学、邢台县光荣院，形成了集医疗保健、餐饮休闲于一体的健康养老产业链。

九如城养老产业集团则着力打造养老综合体，提供养老养生的综合解决方案，强调养生功能的全覆盖。

养老综合体满足老人在医疗、饮食、运动、娱乐等各方面的需求，并将功能贯穿于老人整个生命周期，利用配套的综合体长期服务的收入实现项目的可持续发展。

六、大爱前行，我们一起努力
做老年产业需要大爱。

在市场经济时代谈大爱是应该的，做老年项目没有大爱是不行的。

中国城发集团也一直以这样的理念践行自己的承诺，而作为城市投融资平台，在政策尤其土地政策享有着得天独厚的优势，在中央及地方普遍强调民生、城镇化的大背景下，我们有义务也必须尽到自己的一份责任，参与养老产业，缓解政府养老及城镇化融资压力，我集团也一如既往的服务于各级政府及融资平台，参与城市建设，助推城市发展。

我集团参与的郑州荆砦新型农村社区产业化建设暨新型养老社区产业化建设示范项目，一期工程已于去年开工，与多家政府及平台公司洽谈的养老产业项目也顺利推进，在未来我们将继续致力于养老产业及城镇化的全方位服务。