深圳万科中心建筑案例分析

商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)

（2）业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见《业态规划表》。（3）商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户作为目标对象。
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部未来充满生机。劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位应预留卫生间上下水、空调机位、招牌位

万科案例分析

第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段( 1984 年－1991 年)在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。

2、稳定成长阶段(1992 年－2000 年)万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。

这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。

确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。

1993 年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。

3、全国范围扩展阶段( 2001 年至现在)以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。

利用发展成熟的模式进行大规模扩张。

这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。

进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。

二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。

确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。

成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。

三、打造品牌，创建独特完整的企业文化1 品牌(Brand)是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念,是品质优异的核心体现。

培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程 , 自身有了创新的力量 ,才能在激烈的竞争中立于不败之地 ,继而巩固原有品牌资产 ,多层次、多角度、多领域地参与竞争。

1 万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1 、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。

PEST分析法万科房地产公司案例

• 3、规范土地储备管理 • 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过 2 年。 • 4、加强住房消费贷款管理 • 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07% 提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2012年入围中国房地产企业500强
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技术因素
• 当前，人们对于房地产商品的需求日益呈现出个性化和现代化等特点，并且日益向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐，不能掉队。企业要紧紧把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因素，包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等清洁能源；科学进行小区规划，实现再生能源循环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。
面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下： 1、税收政策营业税优惠政策有力地促进二手房市场部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。

2021深圳豪宅万科臻湾汇案例分析

营销动作
时间轴
营销节点营销动作
2016.5月
5月25日万科高端产品系“ 瑧”新品发布
2016.6月
6月份启动 50万诚意金冻结
2016.9月
9月份诚意金解冻
2016.11月
11月份营销中心开放
2017.1月
1月26日拿预售许可证
2017.2月
2月13-14日启动小户型产品认筹，认筹
基础资料
万科瑧湾汇——多元化高端奢侈湾居
项目分东、西区，总货量1390套（LOFT1048套，大平层342套）。西区景观质素较高，主力户型为260/310 ㎡大平层单位；东区为写字楼指标改公寓，素质较弱，设置小面积平LOFT单位；西区F座已于2017年2月入市。户型配比：76㎡LOFT（55%），85㎡LOFT（20%），260㎡（19%），310㎡（约5%）。
5.4万㎡
8.36 58万㎡
楼号 A B C
D E F
合计
户型面积 260 260 260 310 260 310 260 76 85
户数 58 58 38 38 38 38 74 144 72 558
总户数占比 10.39% 10.39% 6.81% 6.81% 6.81% 6.81% 13.26% 25.81% 12.90% 100%
112950.08
76.19 54.27 112675.71 76.19 54.27 112401.35 76.19 54.27 112126.98 76.19 54.27 111852.61 76.19 54.27 111578.25 76.19 54.27 111303.88 76.19 54.27 111029.51 76.19 54.27 110755.15 76.19 54.27 110480.78 76.19 54.27 110206.41 76.19 54.27 109932.05 76.19 54.27 109657.68 76.19 54.27 109383.31 76.19 54.27 108697.4 111418.20 213-83269

建筑工程中水回用技术

市场需求增加
随着人们对水资源短缺问题的认识和环保意识的提高，市场对中水回用技术的需求将会不断增加。
CHAPTER 05
建筑工程中水回用技术案例分析
北京奥运村中水回用工程
总结词
北京奥运村中水回用工程是国内大型公共建筑中水回用的典范，采用了高效节能的水处理技术，实现了水资源的合理利用。
详细描述
理成本。同时，中水回用可以减少能源消耗和碳排放，对环境也具有一
定的保护作用。
建筑中水回用的设计要点
废水收集
根据建筑物类型、气候条件、居民习惯等因素，合理设计废水收集系统，确保能够收集到足够的废水供处理使用。
处理工艺
根据废水的特点和处理要求，选择合适的处理工艺。常见的处理工艺包括物理过滤、活性炭吸附、氧化分解、微生物降解等。
建筑中水系统还包括空调冷凝水、厨房和厕所的排水等。
中水处理工艺
中水处理工艺主要包括预处理、主处理和后处理三个阶段。
预处理主要作用是去除废水中的大颗粒物质和悬浮物，主处理主要是去除废水的溶解性有机物，后处理主要是对废水进行深度处理，以满足更高的水质标准。
中水回用技术分类
按中水原水来源分类
01
题。建筑中水回用技术可以将建筑内的废水转化为可再利用的水资源，
有效缓解水资源短缺问题。
02
技术成熟
建筑中水回用技术已经发展得较为成熟，包括物理法、化学法和生物法
等多种处理方法。这些技术可以有效地将废水处理为符合水质要求的水
资源，并可广泛应用于建筑物的各个领域。
03
经济效益
建筑中水回用技术不仅可以减少对新鲜水源的依赖，还可以降低排水处Fra bibliotek中水定义
01
中水指废水或雨水经适当处理后，达到一定的水质指标，满足某种使用要求，可以进行有益使用的水。

国内外经典绿色建筑案例分析 PPT

二是建筑占地面积6万平方米，除 8个支撑主体交通核外，整体悬空。底部架空9至15米，为局部微气候的形成提供条件，为广大市民及游客营造一个开放、宜人的休闲、游园场所。
三是项目采用了节电、节水、节材和可再生能源规模化利用等一系列最先进技术，在外墙百叶系统（镂空铝板，角度全方位自动调节技术）、空调系统（采用蓄冰制冷，雨水、中水作为冷却水，地板送风技术）、室内照明系统的节能方面实现了较同等面积的普通建筑节能65 ％的目标
三是项目采用了节电节水节材和可再生能源规模化利用等一系列最先进技术在外墙百叶系统镂空铝板角度全方位自动调节技术空调系统采用蓄冰制冷雨水中水作为冷却水地板送风技术室内照明系统的节能方面实现了较同等面积的普通建筑节能65的目标当前绿色建筑存在的三大误区
绿色建筑案例分析
对绿色建筑的一些认识
(1)、绿色建筑的概念：在建筑的全寿命周期内，
斯图加特中央火车站斯图加特地下中央火车站由德国 Ingenhoven Architects完成，旨在通过自身结构来达到可持续发展的特性，比如自然采光，减少能耗，碳排放等。这个项目设计有成组被称之为光通道的冒出地面的采光井，其造型十分奇特，像一个巨型漏斗将阳光尽可能多的引入地下火车站空间。火车站地表部分则有一些会作为市民公园来设计，避免了以往地标建筑必须突出巨大的传统作法。
清洁系统原理图
9、电气系统
在万科中心，不同的区域采用灵活的照明方式，配合节能型光源及灯具的使用，照明能耗比同等规模同类建筑减少30%左右，并且有些区域的灯可以根据环境光线的变化进行独立调节。
10、自然通风和采光
建筑进深控制在20米以内，开窗率高达30%，保证了自然通风、采光及形成对流。

万科大盘营销案例分析

万科大盘营销案例分析
2009.02
1
深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科城土地
占地占地397,883.5平方米建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平方米，土地用途为商住用地，用地价款为9.7亿元，取地成本高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、中原基业实业、深茂物业、山水源实业等公司，新鸿基地产等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍卖价格到达9.4亿时许多开发商终于放弃，万科以9.7亿击败众多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城万科第五园
区位坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区交通该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为不受生活限制，对环境重视的自由职业者

第五园案例分析[1]

第五园案例分析深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。

其独特的“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。

另外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。

万科“第五园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方位的剖析，解读万科的中式理念。

一、为什么做“中式”万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。

而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。

一个项目的定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。

（一）项目开发背景1．宏观市场背景“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外转移策略的重要环节。

2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。

03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。

但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。

2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳定。

而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。

然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。

03年土地市场出现的热点地块“坂雪岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。

漂浮的地平线,躺着的摩天楼——深圳万科中心品鉴

漂浮的地平线,躺着的摩天楼——深圳万科中心品鉴姚香【期刊名称】《建筑与文化》【年(卷),期】2017(000)003【总页数】8页(P46-53)【作者】姚香【作者单位】中国电子工程设计院【正文语种】中文万科中心为什么是这个样子?它代表了万科对自然的一个态度,对社会的一个态度。

这栋楼的底层是全部架空，下面大都是绿地，在房顶铺的都是绿草坪。

原有绿地没有被破坏，反而有所增加——这就是我们对自然的一个态度。

再一个，我们把建筑架起来，提供一个公共场所，不仅仅万科的活动在这里举行，平时可以作为市民自由来往、流动、休闲的空间——这就是我们万科对社会的一个态度。

总之这个建筑体现了我们一种开放的态度。

——王石1.项目介绍深圳万科中心地处深圳大梅沙旅游度假区，由美国著名建筑大师Steven Holl设计，设计理念为“漂浮的地平线，躺着的摩天楼”。

深圳万科中心包括公寓、酒店、万科集团总部办公室、会议中心等。

占地面积:61700平方米；建筑面积：121300平方米；建筑高度：35米；水景面积：2750平方米；绿化面积75000平方米；绿化率≥100%。

2.设计理念按照规划，这栋大楼必须承载多种功能：公寓、酒店、万科总部、万科大学、体验中心、国际会议中心等，不仅体量大，而且功能复杂。

但受城市规划限制，近海的“万科中心”高度十分有限，又要考虑充分利用自然采光，进深也不宜超过20米，建筑体型也受到限制。

怎么办？霍尔采用了最简单的办法：把建筑水平拉成长条形，一字长蛇阵，再根据功能的需求，在主体腹部的一侧生长出不同体块，像在大树主干上延伸出来的枝条。

然而这栋长度能与帝国大厦高度媲美的庞然大物如果横放到地面，势必会像一堵巨大的墙，阻挡南面吹来的海风。

到夏季，北面学校的孩子们会闷热难耐。

怎么办？霍尔的想法是：完全不占用地面空间，把整个建筑抬升起来，建筑物下方可以让海风吹过，可以绿化，可以向市民开放。

同时通过面宽的延伸和高度的提升，从内部功能来讲也能把整个基地周围景观资源尽收眼底。