华润商业地产运作的模式特点
华润商业产品线研究
华润商业产品线研究
华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。
华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
一、华润二十四城
二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。
1. 重庆华润二十四城
华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。
项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。
2. 成都华润二十四城
成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。
从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。
华润 业务策略
华润 业务策略
华润业务策略
华润集团是中国大型综合性企业集团之一，拥有多元化的业务领域，从制造业到零售业，从房地产到基础设施建设，其业务范围广泛且多样化。华润的业务策略旨在不断提升核心竞争力，实现可持续发展。本文将从几个方面介绍华润的业务策略。
一、多元化发展
华润集团一直以来都坚持多元化发展战略。作为一家大型企业集团，华润在不同领域拥有丰富的经营经验和资源。通过在多个行业中的投资和运营，华润能够在不同的市场中分散风险，实现利润最大化。同时，多元化发展也使得华润能够更好地满足不同市场的需求，提供更多元化的产品和服务。
二、创新驱动
创新是华润业务策略的核心。华润一直致力于技术创新和业务模式创新，通过引入新技术、新产品和新服务，不断提升企业的竞争力。华润积极推动科技与商业的融合，加强与高校和科研机构的合作，不断探索新的商业模式，推动产业升级和转型发展。
三、可持续发展
可持续发展是华润的长远发展目标。华润重视环境保护、社会责任和经济效益的平衡，致力于实现经济发展与环境保护的双赢。华润通过节能减排、资源循环利用等措施，积极推动绿色发展。同时，华润也注重员工的培训和发展，关注社会公益事业，为社会做出贡献。
四、市场拓展
华润致力于拓展国内外市场，不断寻找新的业务增长点。在国内市场，华润通过加大品牌建设和渠道拓展，提升市场份额。在国际市场，华润积极参与全球竞争，通过并购和合作的方式，进一步扩大市场规模。华润不断寻找全球化发展的机会，推动中国企业走出去。
五、协同发展
华润注重与合作伙伴的协同发展，通过合作共赢的方式实现共同发展。华润与各界建立了广泛的合作关系，通过与供应商、客户、合作伙伴的紧密合作，实现资源共享、优势互补，提升整体竞争力。华润通过合作共赢，实现了业务的快速发展和持续增长。
华润集团作为中国大型综合性企业集团，凭借多元化的业务发展，创新驱动的战略，可持续发展的理念，市场拓展的能力以及协同发展的合作模式，不断推动企业的发展和转型升级。在未来，华润将继续秉持这些业务策略，实现更高质量的发展，为社会经济的进步做出更大的贡献。
华润金控：产融战略发展模式
1 / 5下载文档可编辑 （三）华润金控：产融战略发展模式
来源:知本咨询原创
华润金融控股有限公司在2009年11月正式成立,作为战略业务单元对集团旗下金融资产进行整合与管理。华润集团开始尝试“打造金融平台、实现产融结合“的商业模式创新。2011年4月珠海市商业银行正式更名珠海华润银行，正式开启华润以银行为核心的打造金融服务平台的战略布局，2014年，华润保险顾问有限公司、华润租赁有限公司并入华润金融控股有限公司。
华润金融将借助华润的客户资源、市场份额，通过金融服务实业的运作模式，以银行业务为支点，做出极具特色的金融服务平台。华润作为一家多元化企业集团，除了金融板块之外的其他六大行业，拥有庞大的共同价值即丰富的财务资源，而财务资源来自于销售经营，销售的背后又是庞大的客户资源，所以客户资源及财务资源是华润发展金融业务的最大的优势。华润集团希望将多元化实体经济作为自己的特殊优势，在为利润中心服务的过程中集合所有的资源并实现资源共享，达到战略协同。而打造一个集团层面的金融平台则是实现这个目标最好的方法,通过金融服务实业的运作模式,使金融平台发展成集团未来的商业运营特色,从而有利于集团的整体上市。
1、华润以银行为核心，实现产融间的战略协同
华润旗下企业多，资源覆盖面广，银行把终端客户资金集中起来，为华润旗下行业及客户提供金融支持或信贷服务。通过产融结合，最终实现七大板块的战略协同。 2 / 5下载文档可编辑 a.零售产融模式
根据华润零售提供的供应商、应收账款和货款等信息，对供应商提供e润通、应收账款融资、应收账款贷款池和订单融资等，对零售业租户提供业主贷，对建店工程项目提供保付通、保函等电子供应链融资业务。
该电子供应链融资方案实现了华润万家、供应商、华润银行的三赢局面：对于供应商来说，电子供应链解决了中小企业的融资瓶颈，开拓了更加便利、快捷的融资渠道。企业无需抵押担保手续，申请材料简单，可以足不出户的完成融资；对于银行来说，通过嵌入核心企业的供应商管理系统，可以及时获取客户的交易信息，降低授信风险。同时通过信息化管理手段，优化业务操作流程，大大提升审批效率；在产品效益上，将为银行每年带来利息收入 3.5 亿元。随着万家营业额的增长，以及产品向零售行业其他核心企业的拓展，未来利息收入预计可达 10 亿元每年；在产品的可复制性上，“e 润通”产品框架和模式可以复制到其他核心零售商的应收账款融资，也可以复制到拥有高度集成的供应链管理系统，以及完善的供应商考评体系的大型零售商（如：沃尔玛、家乐福、大润发等）。
商业地产项目运营模式与运作技巧
基建管理优化 第２４卷２０１２年第３期总第９２期
商业地
模 产项目运
式与运作 ． 口
技巧
南京工业职业技术学院经济管理学院 陈林杰
摘要：商业地产项目投资大、运作周期长、风险大，
所以，在当前房地产政策调控背景下，研究商业地产项
目运营模式与运作技≯ｊ。对成功运作商业地产项目意义
重大。这里从分析商业地产项目类型与规模入手，指出
３种商业地产项目运营模式．并在４个方面探讨了商业
地产项目的运作技≯ｊ。
关键词：商业地产项目；运营模式；运作技，ｊ
商业地产（Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ）是指作为商业用
途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、
商铺、ＭＡＬＬ、步行街之类的购物中心（区），以区别于以
居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工
业地产等。商业地产有广义和狭义之分。广义商业地
产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、
ＭＡＬＬ、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是
专用于商业服务也目９经营用途的物业形式，主要经营内
容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、
２０ 融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住
宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地
产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产投资大、运
作周期长、风险大，研究商业地产项目运作模式与技巧，
对成功运作商业地产项目意义重大。
１．商业地产项目类型与规模分析
（１）商业地产项目的分类。①按使用功能类分。泛
指用途为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行
街、ＭＡＬＬ、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分
类。根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个
商业中心、商圈的情况。如：北京有燕莎、朝外、ＣＢＤ、建
国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的
商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内
诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集
华润商业reits 招股说明书
华润商业reits 招股说明书
华润商业REITs招股说明书
华润商业REITs（实物证券投资基金，以下简称REITs）是华润（中国）有限公司旗下的一种特殊的资产管理和投资工具。REITs允许投资者通过购买基金单位来间接投资华润的商业房地产项目。本文将为您介绍REITs的一些重要信息。
首先，REITs的运作模式基于房地产租赁收入。华润商业REITs拥有和运营一系列位于中国各地的商业不动产项目，包括购物中心、写字楼、酒店等。这些项目产生的租金收入将通过REITs向投资者派发收益。投资者无需直接购买和管理物业，从而降低了投资门槛和风险。
其次，REITs具有流动性和分散风险的优势。由于REITs可以在证券市场上进行买卖交易，投资者可以随时买入或卖出基金单位，实现较高的流动性。此外，REITs的投资组合包含多个项目，可以实现风险的分散，降低单一项目带来的风险。
第三，REITs具有稳定的现金流和较高的收益。商业房地产项目通常具有较为稳定的租赁收入，因此REITs的投资者可以获得相对稳定的现金流。同时，华润作为REITs的基金经理，会通过积极管理、增值项目等方式提升物业价值，为投资者创造更高的收益。
另外，华润商业REITs的招股说明书还包含了项目的风险因素和关键信息，投资者在决策前应认真阅读并理解这些内容。商业地产行业受到多种因素的影响，包括市场需求波动、政府政策调整、经济周期等。投资者应考虑个人风险承受能力和投资期限，做出明智的投资决策。
总结起来，华润商业REITs是一种通过购买基金单位间接投资商业房地产项目的投资工具。它具有流动性高、分散风险、稳定现金流和较高收益等优势。然而，投资者应在考虑个人风险承受能力和投资期限的基础上，充分了解REITs的风险因素和关键信息，做出明智的投资决策。
华润集团采用SC+BSC管理模式
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精品word文档 华润集团采用6SC+BSC管理模式
4月15日下午，新华社《经济参考报》记者王文志实名举报宋林包养情妇，并涉嫌贪腐。4月16日，宋林在华润集团官网发布声明称，举报内容纯属捏造和恶意中伤。但不到一天宋即被中纪委宣布调查。4月17日晚，中央纪委监察部官方网站公布，华润集团董事长、党委书记宋林涉嫌严重违纪违法，目前正接受组织调查。
9个月前，2013年7月17日，王文志第一次向中纪委举报宋林，称宋林等华润集团高管在对山西金业的百亿并购案中故意放水，致使数十亿元国资流失。王文志称宋林等已构成渎职，并有巨额贪腐之嫌。
宋林背景简介
现年51岁的宋林是山东乳山人，曾就读山东师范大学附属中学，后毕业于上海同济大学，获固体力学学士学位。
1983年，当时属于中央贸易部（现为商务部）的华润公司，改组成立华润（集团）有限公司。两年后，宋林以实习生身份进入华润集团。
宋林进入华润工作30年，曾自称“总经理杀手”，亲自操刀写专栏。 2005年，宋林在接受采访时称，7年间他解聘了10个部门经理，因此自称为“总经理杀手”。这样一个自称杀伐果敢的“总经理杀手”，喜欢以文字的形式，展现自己的管理理念。
30年间，宋林先后供职于华润集团资产管理、石油化工、电力和半导体等部门。从一个扛着测量仪测油库的实习生开始，干到了董事长。于2004年升任公司总经理，2008年成为华润集团董事长，成为华润集团的掌门人。
2001年，被认为是宋林人生转折的一年。当时华润集团旗下的华润创业股价持续低迷，市场批判不断，当年11月，宋林被任命为华润创业副主席兼董事总经理，作为时任华润集团总经理宁高宁的助手，谋划华润创业的新发展模式。
此后，他在华润系香港6家上市公司中执掌过4家的帅印，并于2004年接替宁高宁担任华润集团总经理。2008年5月起，担任华润集团董事长。
2012年，是宋林人生生涯的另一个高峰。当年，他当选为十八大代表，兼任香港中国企业协会会长等职，并在当年成为中国改革年度人物。
华润置地商业运作模式调查
华润置地商业运作模式调研
1．商业自持原因
集团资金支持力度大，同时北京项目的营业额比较可观。原来项目商业规划以住宅底商为主，且大部分出售；现在商业规划以购物中心为主，自持出租，形成整体规划、一站式服务，避免小商户独立应对外界竞争。
2．商业规划
每个项目开发先建设住宅部分，同时委托专业公司进行市场调研，并参考周边商业情况，确定项目基础定位，以及哪种业态占比较高。通过多个项目开发，已经建立自己的商户资源库，掌握各商户一般的承租面积及租金价格，可以较快确定招商对象。另外对特殊希望引进的商户（如电影院等）会较早接触，按其条件进行规划设计建设。住宅部分有一定入住率后才会进行商业规划落位、铺位分隔、商户招商.。
3．商业成本核算
房地产开发包括住宅开发、自持物业（商业）、增值服务（物业）三部分，自持物业及增值服务都是为了支持住宅销售，即配套商业是为了住宅较好较快销售，在前期住宅销售时已经把商业建设成本摊入住宅销售价格。
商业利润的核算，一般只计算运营成本、人员成本，按5年期计算收益情况，每3年调整一次租金。租金分为基本租金和提成租金两种计算方式，二者取其高。
4．招商运营
基本以自行招商为主，即使是较大商业体也不委托代理行整租。原因一是自己团队的商户资源较多；二是不满意代理行的策划水平；三是代理行整租期一般为15年，租金价格可以翻两番。
招商运营人员工作比较饱和，人员配备不多。招商团队分为儿童组、餐饮组、零售组及国际品牌组4个组，除国际品牌组外每组设置4个人左右。以3万平米商业为例，基本招商人员2人，运营人员3-4人。清河五彩城项目20万平米商业，招商团队10几个人。
商户汰换方面，在购物中心会设立专门pos机，统一结账，以便统计每个商户的营业额，同时要求各商户每天上报营业额，根据营业额统计确定盈利较好的商户及业态，以便进行商户汰换。
5．社区底商建议
社区型电影院（17.5）、超市、化妆品、儿童培训、零售业、快餐、眼镜店、药店。
万达、华润、凯德案例亮点学习
万达、华润、凯德的案例亮点的学习
万达亮点：
“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”
核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢？是万达的财务模式？
靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。
“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要？
以广州番禺万达广场为例，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。
即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70％的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。
王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。
凯德商用亮点：
核心特点：成熟的产品线
凯德商用是新加坡凯德置地集团在华投资的企业，始终坚持高品质零售商业地产的投资、开发和管理。针对不同的消费群体和消费习惯，成功打造出三种独具特色的购物中心模式。
华润地产八大系列
精选
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华润集团旗下地产业务旗舰， 中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。 华润 置地拥有独特的住宅开发 +投资物业 +增值服务的商业模式， 己进入北京、 上 海、 深圳等 43
个城市，开发中的项目共 80 个。住宅开发已形成万象高端、城市高 端、郊区高端、城市品质、城郊品质、城市改善、郊区改善、旅游度假等八大产 品线；投资物业以持有经营为主， 包括万象城都市综合体和五彩城商业中心两大 系列，已开业和在建项目共有 27 个；以收纳空间、活动 /变形家具以及公共空间 为 主体的增值服务已经广泛应用于各条产品线，并深受市场欢迎。
住宅项目
1) 万象高端产品线
位于城市核心商务区， 是华润万象城都市综合体的有机组成， 为城市高端人群打
造的高档高层住宅产品，与城市时代脉搏同步跃动。
代表项目： 深圳幸福里
2) 城市高端产品线
位于城市市区， 交通便利、 有较好的商业教育配套和景观资源， 为满足高端置业
家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
代表项目：上海外滩 九里
3) 郊区高端产品线 位于城市郊区， 拥有独特景观或人文资源， 为高端置业的家庭，
打造与之相匹配 的、地标性、稀缺性高端中低密度产品。 精选
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代表项目：宁波卡纳湖谷
4) 城市品质产品线
位于城市市区， 以上佳的景观营造和社区品质， 为关注城市配套、 追求品质的家 庭，提供便捷舒适的城市生活空间。
代表项目：上海滩花园、沈阳凯旋门
5) 城郊品质产品线 以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供 城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间。
代表项目： 北京橡树湾、上海橡树湾
6) 城市改善产品线
为城市中产阶级、 家庭生命周期驱动的居住改善型家庭， 在城市市区范围提供的 住宅产品，为住户营造便捷、精炼的生活空间。
代表项目： 合肥幸福里
标杆企业分析——华润集团
标杆企业研究——
华润(集团)有限公司
海航实业战略投资部
2011年7月 海航实业集团标杆企业研究
海航实业战略投资部·内部文件 2
目 录
一、 集团概况 .......................................................... 3
二、 发展历程 .......................................................... 3
（一） 华润历史 .......................................................... 3
（二） 业务转型 .......................................................... 4
三、 发展战略 .......................................................... 6
（一） 远景与使命 ........................................................ 6
（二） 华润战略 .......................................................... 6
四、 组织架构与利润中心 ................................................ 8
（一） 集团组织架构 ............................................................................................................. 9